symulacje


Symulacje trzech transakcji dla różnych nieruchomości

Pan „Kowalski” zaoferował telefonicznie chęć sprzedaży swojego mieszkania poprzez biuro w obrocie nieruchomościami autora pracy.

Na podstawie tej rozmowy wstępnie zdecydowałem się na przyjęcie zlecenia, ale postanowiłem obejrzeć oferowaną nieruchomość. Jak wynika z doświadczenia mimo istotnych podobieństw każda nieruchomość jest inna.

Na miejscu jest też łatwiej wyrobić sobie zdanie o sprzedawanej nieruchomości, lepiej poznać właściciela, jego charakter i osobowość ,jednym słowem rozmowa jest łatwiejsza pozbawiona sztywnych reguł biura.

Będąc na miejscu mogę zadać szereg szczegółowych pytań i zapoznać się z niektórymi dokumentami.

Zapoznałem się z lokalizacją mieszkania ,stanem technicznym ,wyposażeniem ,i na razie nie komentowałem swoich spostrzeżeń. Przedmiotem wizji lokalnej był lokal numer 21, położony na trzecim piętrze budynku od strony ulicy. Lokal składał się z 7 pomieszczeń; dwóch pokoje , sypialnia, kuchni, łazienki,wc i przedpokoju. Stan techniczny ustaliłem jako przeciętny ,pomieszczenia słabo nasłonecznione. Lokal z podstawowym wyposażeniem (energia elektryczna, gaz, ogrzewanie c.o.). Na podstawie okazanych dokumentów stwierdziłem że nieruchomość państwa „Kowalskich” może być przedmiotem obrotu , jest samodzielne i posiada określonego właściciela jakim jest status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

0x08 graphic

Przede wszystkim sprawdziłem czy sprzedający mieszkanie jest właścicielem mieszkania, Uprzedziłem o czynnościach, jak wgląd do księgi wieczystej (jeśli taka została założona),

dopilnowanie spraw meldunkowych i sprawdzenie, czy sprzedawane mieszkanie nie jest zadłużone (np. właściciel nie płacił od dłuższego czasu czynszu).

Sprawdziłem też, czy sprzedający jest jedyną osobą uprawnioną do dysponowania mieszkaniem. W przypadku bowiem kilku współwłaścicieli do skutecznej sprzedaży potrzebna by była zgoda pozostałych.

Przypomniałem żeby właściciel po sfinalizowaniu transakcji kupna-sprzedaży zrzekł się członkostwa w spółdzielni gdyż warunkiem nabycia prawa do lokalu jest bowiem przyjęcie w poczet członków spółdzielni, a nie można zostać członkiem, dopóki sprzedawca nie zrzeknie się swojego członkostwa.

Poprosiłem o przygotowanie dokumentów stwierdzających czy mieszkanie, nie jest obciążone długami. Chodzi tu przede wszystkim o zaległości w zapłacie czynszu-dowody dokonania opłat. Ze spółdzielni o wystawienie zaświadczenia o braku zaległości we wpłatach. . Ponadto rachunki za gaz, energię elektryczną czy telefon.

Mimo że zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym i nie daje żadnych praw do lokalu, może jednak wskazywać, że osoba zameldowana ma tytuł prawny do lokalu, np. jeśli zawarła z właścicielem umowę najmu, która nadal jest ważna. Dlatego przed zakupem mieszkania, a nawet przed podpisaniem umowy przedwstępnej, zażądałem od sprzedającego zaświadczenia z urzędu gminy, potwierdzającego, że w lokalu nie jest nikt zameldowany.

Następnie po wymianie grzecznościowych zdań i pozostawieniu karty opisowej mieszkania , umówiłem się z p. Kowalskim na następny dzień w swoim biurze w celu wykonania dalszych czynności. Na wcześniej umówione spotkanie przyszedł. p. Kowalski i przystąpiliśmy do rzeczowej rozmowy na temat sprzedaży lokalu.

Dla potwierdzenia poprzedniej rozmowy i jej udokumentowania poprosiłem o dowód osobisty , oraz pozostałe dokumenty jak było uzgodnione. Po otrzymaniu odpowiedzi, iż lokal jest współwłasnością ustawową małżonków, zapytałem dla pewności czy lokal ten nabyli w czasie trwania małżeństwa, na co otrzymałem odpowiedź twierdzącą. Spytałem również o sprawę rozłączności majątkowej (takowej nie posiadali).

P. Kowalski przedłożył mi dokument stwierdzający przydział lokal, który to przydział był sporządzony 10 lat temu(małżeństwo przez tych Państwa było zawarte 17 lat temu; co przesądza sprawę współwłasności) i decyzję Spółdzielni Mieszkaniowej o przekształceniu lokalu lokatorskiego na lokal własnościowy. Kolejnym moim pytaniem było zapytanie o zaświadczenie ze spółdzielni o nie zaleganiu z opłatami dotyczącymi np. czynszu, opłat za wodę lub inne media. Potwierdzili, że takowe pismo jest już dla nich przygotowane, lecz nie zdążyli go odebrać ze Spółdzielni. W tej sytuacji zaproponowałem chęć pomocy w dojeździe do Spółdzielni i powrót z wymaganym przeze mnie dokumentem do biura.

Zleceniodawca przystał na moją propozycję spółdzielni bez żadnych problemów otrzymał takie zaświadczenie. W toku dalszych czynności postanowiliśmy ustalić przybliżoną do oczekiwanej przez właściciela wartość mieszkania i moją prowizję. Jak się spodziewałem suma którą wymienił p. Kowalski była niewspółmiernie wysoka do podobnych transakcji i o podobnym standardzie.

Pokazałem panu Kowalskiemu (bez okazywania danych osobowych) wybrane operaty wykonane przez rzeczoznawców majątkowych z których wynika jaka jest zbliżona wartość mieszkania. Po ich analizie i konsultacji z żoną p. Kowalski zgodził się na obniżenie ceny ofertowej. Od tej ceny ustaliłem też wysokość mojej prowizji w wysokości 3% bez względu za ile sprzeda swoje mieszkanie .

Zaproponowałem zawarcie umowy pośrednictwa na wyłączność w moim biurze na co zamawiający przystali. Po zapytaniach Pana Kowalskiego o pozostałe koszty związane z całą zaistniałą sytuacją (opłaty podatkowe, skarbowe, notarialne).

Po szczegółowym zapoznaniu się z umową Państwo Kowalscy podpisali ze mną jako pośrednikiem umowę pośrednictwa.

Po tym fakcie wymieniliśmy jeszcze ze sobą możliwości kontaktu osobistego oraz telefonicznego i pożegnaliśmy się.

Całą dokumentację umieściłem w rejestrze spraw w toku i uruchomiłem procedurę nastręczenia sposobności dla przyjętego zlecenia. Ofertę sprzedających ukazałem w gablotach ofert firmy autora umiejscowionych na terenie miasta Legnicy, na stronie internetowej firmy autora symulacji oraz w lokalnej prasie codziennej i tygodniowej. Po okresie dwóch tygodni zjawiła się pierwsza osoba zainteresowana tą ofertą. Jednak dopiero druga osoba była całkowicie zdecydowana na sfinalizowanie całej transakcji kupna mieszkania.

Pani W. zgłosiła się do biura pośrednictwa zainteresowana kupnem wspomnianego wcześniej lokalu. Po moich pytaniach stwierdzających tożsamość, stan cywilny okazało się, iż Pani W. pozostaje w związku małżeńskim, lecz posiada orzeczenie sądowe o zniesieniu współwłasności małżeńskiej. Na dowód tego poprosiłem o stosowne dokumenty. Po zapoznaniu się z dokumentami( dowód osobisty oraz orzeczenie sądowe) zapytałem również o warunki kupna i płatności w razie nabycia praw do tego mieszkania. Pani W. dysponowała tylko połową sumy zawartej w ofercie sprzedaży mieszkania, lecz zapewniła, iż poczyniła już kroki w banku dla otrzymania reszty potrzebnej sumy, a stosowne pismo stwierdzające możliwość otrzymania kredytu wydane zostanie jej jutro. Nalegałem ,aby zaraz po otrzymania dokumentu przedłożyła mi promesę z banku. Po rozmowie zaproponowałem podpisanie ze mną umowy pośrednictwa ,na co Pani W. przystała. Promesę banku zamawiająca przedłożyła mi dzień później. Po zapoznaniu się z potrzebnymi dokumentami wykonaniem kserokopii sporządziłem umowę pośrednictwa , którą po dokładnym przeczytaniu warunków umowy zamawiająca podpisała.

Po wcześniejszym kontakcie ze zlecającymi dnia następnego o ustalonej porze razem z Panią W. udałem się „zaprezentować” lokal. Zamawiająca była w pełni utwierdzona w przekonaniu kupna tej nieruchomości.

Tydzień później o ustalonej porze stawiły się w moim biurze dwie strony transakcji.

Sporządziłem protokół uzgodnień w którym określiliśmy

Uprzedziłem co prawda że spółdzielnie przed wydaniem zaświadczenia do notariusza starają się, by zadłużenie zostało uregulowane. Sytuacje skutkujące kłopotami bywają przeróżne. Problemy mogą dotyczyć na przykład przejęcia stacji telefonicznej. Ktoś kupuje lokal, strony zawierają w umowie lub w dodatkowym porozumieniu postanowienie, że jest przejmowana stacja telefoniczna, a tymczasem jest ona bardzo obciążona. Dlatego od nabywcy wymagana jest zapobiegliwość i staranność przy sprawdzaniu wszystkich kwestii prawnych i faktycznych przy kupnie mieszkania.

Mimo że protokół uzgodnień nie jest wiążący prawnie dla stron to mimo wszystko usuwa przyszłe nieporozumienia.

Po skojarzeniu stron zaproponowałem spisanie umowy przedwstępnej, którą strony zaoferowały się sporządzić w moim biurze, aby uniknąć kosztów umowy przedwstępnej notarialnej. Po miesiącu w biurze notarialnym w mojej obecności strony podpisały umowę notarialną dotyczącą przeniesienia własności nieruchomości.

SYMULACJA 2 nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym

Pan „Kowalski” zaoferował telefonicznie chęć sprzedaży swojego domu poprzez biuro w obrocie nieruchomościami autora pracy.

Na podstawie tej rozmowy wstępnie zdecydowałem się na przyjęcie zlecenia, ale postanowiłem obejrzeć oferowaną nieruchomość. Jak wynika z doświadczenia mimo istotnych podobieństw każda nieruchomość jest inna.

Na miejscu jest też łatwiej wyrobić sobie zdanie o sprzedawanej nieruchomości, lepiej poznać właściciela, jego charakter i osobowość ,jednym słowem rozmowa jest łatwiejsza pozbawiona sztywnych reguł biura.

Będąc na miejscu mogę zadać szereg szczegółowych pytań i zapoznać się z niektórymi dokumentami. Po udaniu się pod wskazany adres nawiązałem wstępną rozmowę na temat

ewentualnej dalszej współpracy.

Pan Kowalski był zdecydowany, więc przed podpisaniem umowy pośrednictwa zadałem właścicielowi domu, parę pytań w celu ustalenia dalszej strategii jak też udzieliłem kilku porad i wskazówek.

Po pierwsze jaką cenę ofertową proponuje P. Kowalski i jakie posiada dokumenty do wglądu w moim biurze.

Po wstępnych oględzinach i wykonaniu zdjęć stwierdziłem że jest to :

0x08 graphic
0x08 graphic
DOM JEDNORODZINNY, KOMFORTOWY
Położenie: Dom położony w dobrej dzielnicy na szczycie wysokiego wzniesienia, w cichym i spokojnym miejscu, blisko lasu i wzgórz morenowych, ze wspaniałym widokiem .

Powierzchnia działki: 220 m2
Powierzchnia całkowita domu: około 352 m2
Powierzchnia użytkowa domu: około 296,5 m2

Rok budowy: 2002-2004

Charakterystyka
Nowy dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej, czterokondygnacyjny, o pow. całkowitej 352m2 i pow. użytkowej około 296,5m2 z tarasami i balkonami widokowymi o pow. prawie 50m2, położony na działce o pow. 220 m2. Rok budowy: 2002-2004.

Opis kondygnacji
Piwnica:
garaż (43m2) na dwa samochody, kotłownia/pralnia (10m2), pokój wypoczynkowy/ gospodarczy (28m2) z bezpośrednim wyjściem na ogród.
Parter:
salon (48m2) z kominkiem, wyjściem na taras ze schodami do ogrodu, panoramicznymi oknami z pięknym widokiem, połączony z otwarta kuchnią (15m2), WC, przedsionek.
Piętro:
salon/ sypialnia (39m2) z dużym balkonem, z możliwością łatwego adaptowania na dwa duże pokoje (dwoje drzwi, niezależne instalacje), gabinet/ sypialnia (13m2) z balkonem, pokój kąpielowy (11m2), schowek (3m2), korytarz.
Poddasze:
salon (60m2) z balkonem - jasne, przestronne i wysokie pomieszczenie ze skosami, łazienka (6m2).

Ogrzewanie
Nowoczesny system grzewczy, dwufunkcyjny piec gazowy (gaz miejski) firmy Saunier Duval (26 kW) dostarczający wodę do pięciu indywidualnie sterowanych stref ogrzewania podłogowego (cztery na parterze i jedna w łazience na piętrze) i do systemu centralnego ogrzewania z grzejnikami umieszczonymi we wszystkich pozostałych pomieszczeniach. Ogrzewanie dodatkowe stanowi nowoczesny granitowy kominek (wkład - Spartherm) w salonie na parterze z systemem kanałów ogrzewających pomieszczenia na piętrze i poddaszu.

Wyposażenie i standard
Dom zbudowany z materiałów najwyższej jakości i nowocześnie wyposażony.


Cena łącznie z wyposażeniem: 750 tys. zł (siedemset pięćdziesiąt tysięcy zł)

Pokazał mi akt notarialny i odpis z księgi wieczystej otrzymany pięć lat temu. Poinformowałem Pana Kowalskiego o konieczności posiadania aktualnego odpisu z ksiąg wieczystych oraz tytułu prawnego do nieruchomości czyli pokazanego mi wcześniej aktu notarialnego, a także informacji w formie zaświadczeń na temat uregulowanych płatności np. w ZUS, Urzędzie Skarbowym czy też Zakładzie Energetycznym itp. Po tych wszystkich wyjaśnieniach moje pytanie było skierowane w stronę ustalenia statusu własności nieruchomości czyli kiedy kupił tę nieruchomość, jaki był jego stan cywilny w tym okresie i czy między nim a małżonką istnieje współwłasność małżeńska. Po sformułowaniu i przedstawieniu mojego pytania potencjalny zleceniodawca odpowiedział mi, iż zakupu domu dokonał wraz z żoną 7 lat temu będąc już razem związanymi węzłem małżeńskim.

Poprosiłem Pana K. o dowód potwierdzający jego tożsamość oraz o wymieniony wcześniej tytuł prawny do nieruchomości.

Z aktu notarialnego wywnioskowałem, iż nieruchomość ta jest rzeczywiście współwłasnością ustawową obojga małżonków i musiałem spytać Pana K. Czy dalej pozostaje w związku małżeńskim z Panią K. Na co otrzymałem odpowiedź twierdzącą. Wyjaśniłem również, że wymagana jest obecność małżonki przy realizacji podpisywania umowy z pośrednikiem.

Po siedmiu dniach Pan K. zgłosił się do mnie wraz z małżonką i wspomnianymi wcześniej dokumentami. Po analizie dokumentów i stwierdzeniu, iż wszystko jest uregulowane prawnie oraz po uprzednim zrobieniu kserokopii zaproponowałem możliwość podpisania umowy pośrednictwa.

Po wykonaniu inspekcji sporządziłem kartę inspekcyjną budynku. Spotykając się ponownie z Państwem K. następnego dnia w moim biurze zaproponowałem sporządzenie i podpisanie umowy pośrednictwa.

Po tym fakcie wymieniliśmy jeszcze ze sobą możliwości kontaktu osobistego oraz telefonicznego i pożegnaliśmy się.

Całą dokumentację umieściłem w rejestrze spraw w toku i uruchomiłem wszelkie dostępne dla mnie sposoby poszukiwań osoby chcącej kupić przyjętą do ofert nieruchomość. Ofertę sprzedających ukazałem w gablotach ofert firmy autora umiejscowionych na terenie miasta Legnicy, na stronie internetowej firmy autora symulacji oraz w lokalnej prasie codziennej i tygodniowej. Postanowiłem również udać się do Sądu Rejonowego w Legnicy do Wydziału Ksiąg Wieczystych w celu zbadania Księgi Wieczystej KW „1685/01”, która to Księga urządzona jest dla wymienionej wcześniej nieruchomości. Po dziesięciu dniach, w wyniku moich poszukiwań pozyskałem potencjalnego nabywcę, byli to Państwo J.

Po wzajemnym przedstawieniu się poinformowali mnie o chęci kupna domu. Po rozmowie, z której dowiedziałem się, że są małżeństwem poprosiłem o stosowne dokumenty stwierdzające tożsamość. Dokumenty wskazywały, iż stanowią oni małżeństwo od 15 lat. Zaproponowałem Państwu J. podpisanie ze mną umowy pośrednictwa na co otrzymałem odpowiedź pozytywną. W dniu następnym po uprzednim kontakcie ze zlecającymi wraz z zamawiającymi udałem się dokonać oględzin ewentualnego przedmiotu kupna (domu).

Po oględzinach domu i wstępnych rozmowach dwóch stron zamawiających Państwo J. byli zdecydowani na zakup tej nieruchomości. Uzyskałem również informacje na temat przewidywanych warunków kupna i płatności za nieruchomość. Raz jeszcze dokonałem badania zawartości wpisów w Księdze Wieczystej dla ostatecznego potwierdzenia jej wpisów.

Dzień później o ustalonej porze stawiły się w moim biurze dwie strony transakcji.

Po wzajemnym pewnym uzgodnieniu warunków sprzedaży i kupna, warunków płatności, terminu zawarcia umowy finalnej strony były gotowe do zawarcia umowy przedwstępnej.

Po skojarzeniu stron i osobistym sprawdzeniu Księgi Wieczystej nieruchomości ponownie zaproponowałem stronom spisanie umowy przedwstępnej, którą strony zaoferowały się sporządzić w moim biurze, aby uniknąć kosztów umowy przedwstępnej notarialnej. 60 dni później w kancelarii notarialnej w mojej obecności obie strony podpisały umowę notarialną przenoszącą własność nieruchomości.

SYMULACJA 3 - nieruchomość gruntowa rolna

Do biura nieruchomości przyszedł mężczyzna. Po wzajemnym przedstawieniu się, przedstawił swoją sprawę, która dotyczyła chęci sprzedaży gruntu rolnego położonego przy ulicy Jaworzyńskiej 150 w Legnicy. Poprosiłem aby przedstawił mi więcej szczegółów na temat wyżej wymienionej nieruchomości. Po rozmowie okazało się, iż nieruchomość tę Pan. Jankowski dzierżawi od gminy od 12 lat , a teraz z powodu złego stanu zdrowia i już sędziwego wieku chce sprzedać tę nieruchomość.

Pierwszym moim pytaniem było pytanie dotyczące stwierdzenia czy jest jedynym dzierżawcą nieruchomości czy też nieruchomość stanowi współwłasność.

przedstawiliśmy obowiązujące od dnia 16 lipca 2003 roku nowe zasady obrotu gruntami  rolnymi, uregulowane przepisami ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Zwróciliśmy przy tym uwagę, że w odniesieniu do umowy sprzedaży gruntu Agencja Nieruchomości Rolnej nie może skorzystać z prawa pierwokupu, jeśli w wyniku nabycia nieruchomości następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywca zamieszkuje w tej samej gminie, w której położona jest nieruchomość lub w gminie sąsiedniej. Podobnie jest przy zawarciu umowy innej niż umowa sprzedaży, z tą różnicą, że odpada wymóg zamieszkiwania przez nabywcę w gminie, w której położona jest nieruchomość lub w gminie sąsiedniej.

Wyłączenie uprawnień Agencji Nieruchomości Rolnej ma miejsce w przypadku, gdy nabywcą gruntu jest rolnik indywidualny, prowadzący gospodarstwo rodzinne, a więc osoba fizyczna, która spełnia łącznie następujące warunki:

Możliwość nieograniczonego prawem pierwokupu nabycia gruntu uzależniona jest więc od przedstawienia przez kupującego przy zawieraniu umowy kilku dowodów.

Dowodem dotyczącym powierzchni użytków rolnych jest oświadczenie nabywcy, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta). Dowodem osobistego prowadzenia gospodarstwa jest również oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo potwierdzone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Kwalifikacje rolnicze potwierdzić należy przedstawiając świadectwo ukończenia rolniczej szkoły zawodowej lub dokumentując ukończenie szkoły średniej bądź wyższej uczelni - niekoniecznie no profilu rolniczym. Kwalifikacji rolniczych  nabyte poprzez fakt osobistego prowadzenia gospodarstwa lub pracę w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat potwierdzone być mogą w oparciu o oświadczenie potwierdzone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) lub świadectwo pracy.

Dowodem zamieszkania w gminie, na obszarze której położona będzie jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego będzie dokument potwierdzający zameldowanie na pobyt stały.

Wszystkie omówione wyżej wymagania mają na celu potwierdzenie faktu, że nabywcą gruntu będzie rolnik indywidualny. Warto przy tej okazji zwrócić uwagę, na to co stanie się w przypadku gdy nabywca nie będzie spełniał jednego z powyższych warunków, w związku z czym nie będzie rolnikiem indywidualnym, a jego gospodarstwo nie będzie mogło w być uznane za gospodarstwo rodzinne. Ustawa nie wprowadza zakazu nabycia gruntów rolnych przez taką osobę. W takim przypadku kupujący zobowiązany jest do złożenia oświadczenia, że nie spełnia określonych ustawą warunków oraz podać łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których jest właścicielem lub dzierżawcą. W związku z tym można powiedzieć, że nabywcą gruntu rolnego może być zarówno osoba prawna lub osoba fizyczna, która nie zajmuje się osobiście prowadzeniem gospodarstwa rolnego, nie posiada kwalifikacji rolniczych oraz zamieszkuje na terenie gminy, na obszarze której położone są nabywane grunty lub gminy sąsiedniej. Ingerencja Agencji Nieruchomości Rolnej w transakcję sprzedaży gruntu rolnego lub przeniesienie własności na podstawie innej umowy nie jest przesądzona przy braku spełnienia przez nabywcę przesłanek wyłączających korzystanie z uprawnień przez Agencję. Ustawa bowiem daje Agencji prawo do decydowania o tym, czy chce skorzystać, czy też nie będzie korzystać z przysługującego jej prawa pierwokupu lub przejęcia nieruchomości za zapłatą jej równowartości.

Innym przypadkiem, w którym dochodzi do ograniczenia uprawnień dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnej polegających na możliwości realizacji prawa pierwokupu albo złożenia przez Agencje oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej na rzecz Skarbu Państwa, jest zbycie gruntu na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takiej sytuacji zarówno Agencja, jak i dzierżawca, jeżeli w grę wchodzi sprzedaż gruntu, pozbawieni zostali możliwości uzyskania jego własności z wyprzedzeniem innych nabywców.

Nabywców będących osobami bliskimi zbywcy nie dotyczą wymagania związane z koniecznością udokumentowania kwalifikacji rolniczych, powierzchni gospodarstwa oraz miejsca zamieszkania. W takim przypadku zbędne staje się również składanie oświadczenia o niespełnianiu warunków przewidzianych w ustawie dla nabywców, którzy mogą nabyć własność nieruchomości w związku z powiększeniem gospodarstwa rodzinnego. Tak więc można stwierdzić, że w stosunkach pomiędzy osobami bliskimi swoboda obrotu gruntami rolnymi nie doznaje żadnych ograniczeń.

W taki sam sposób, jak przypadku zbycia własności gruntu pomiędzy osobami bliskimi, uregulowane został przypadek przeniesienia własności, na podstawie umowy sprzedaży lub innej niż sprzedaż umowy, na rzecz spółdzielni produkcji rolnej, jeżeli nieruchomość rolna stanowi wkład gruntowy  w tej spółdzielni. W takich przypadkach uprawnienia polegające na pierwszeństwie nabycia przez dzierżawcę bądź Agencję Nieruchomości Rolnej nie mogą być realizowane, natomiast spółdzielnia produkcji rolnej nie  musi spełniać żadnych dodatkowych wymagań.

Na zakończenie należy podkreślić, że każda czynność prawna prowadząca do przeniesienia własności gruntu rolnego, dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia uprawnionego do skorzystania z prawa pierwokupu dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnej, bądź zawiadomienia Agencji w przypadku, gdy przeniesienie własności następuje na podstawie umowy innej niż umowa sprzedaży, jest nieważna.

Okazało się, iż potencjalny zleceniodawca jest jedynym dzierżawcą , ponieważ działkę rolną dzierżawi od 12 lat a wdowcem został 11 lat temu.

Zapytałem jakie posiada dokumenty dotyczące nieruchomości oraz poprosiłem o potwierdzenie swojej tożsamości stosownym dokumentem.

Dysponował tylko aktem notarialnym stwierdzającym dzierżawę działki rolnej.

Poinformowałem Pana „Jankowskiego” jakie powinien zgromadzić jeszcze dokumenty chcąc dokonać sprzedaży. Poprosił mnie o pomoc w załatwieniu tych dokumentów. Razem udaliśmy się do Sądu Rejonowego w Legnicy do Wydziału Ksiąg Wieczystych złożyć wniosek o wydanie aktualnego odpisu z Księgi Wieczystej nieruchomości, a następnie do Starostwa Powiatowego do wydziału ewidencji gruntów i budynków (kataster nieruchomości) o wydanie wypisu i wyrysu interesującej nas działki.

Ostatnią formalnością było złożenie wniosku o wyciąg z planu zagospodarowania przestrzennego dla potwierdzenia czy dana nieruchomość dalej ma pozostać w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego jako działka rolna czy też przeznaczenie funkcji działki ulegnie zmianie. Po tygodniu Pan Jankowski zgłosił się do biura ponownie i razem odebraliśmy wszystkie potrzebne dokumenty. Z dokumentacji dotyczącej miejscowego planu wynikało niezbicie, iż teren na którym znajdowała się nieruchomość miał dalej funkcjonować jako teren rolniczy.

Pytając upewniłem się ponownie, czy Pan Jankowski jest zdecydowany zawrzeć ze mną umowę pośrednictwa i wraz ze zleceniodawcą pojechałem zobaczyć sprzedawaną nieruchomość.

Nieruchomość ta znajdowała się w strefie peryferyjnej miasta z dogodnym dostępem do drogi, powierzchnia działki była dość duża, grunty rolne klasy III.

Po wizji lokalnej w dniu następnym sporządziłem umowę przedwstępną i poprosiłem zleceniodawcę o zapoznanie się z warunkami umowy pośrednictwa i przy akceptacji umowy podpisanie jej. Jednocześnie zwróciłem uwagę na fakt dotyczący sporządzenia umowy przedwstępnej warunkowej z powodu sprawy pierwokupu nieruchomości, z którego to prawa może skorzystać Agencja Nieruchomości Rolnej.

Całą dokumentację umieściłem w rejestrze spraw w toku.

Ofertę sprzedaży działki prezentowałem w internecie, gablotach reklamowych firmy na terenie powiatu oraz w prasie lokalnej. Po dwóch miesiącach zgłosił się potencjalny kupiec nieruchomości, był to Pan D. Po wzajemnym przedstawieniu się zaoferował chęć kupna działki rolnej. Po sprawdzeniu tożsamości, stanu cywilnego ( jak wynikało z odpowiedzi potencjalnego zamawiającego oraz wpisów w dokumencie tożsamości był kawalerem) oraz czy zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11.04.2003 posiada formalne lub praktyczne kwalifikacje rolnicze co jest podstawą nabycia nieruchomości rolnej na dowód czego przedłożył mi oryginał dyplomu ukończenia Wyższej Szkoły Rolniczej zaproponowałem sporządzenie ze mną umowy pośrednictwa. Na koniec naświetliłem jeszcze sprawę pierwokupu nieruchomości.

Po czynności sporządzenia i podpisania umowy zwróciłem uwagę na to, że trzeba poinformować o zaistniałym fakcie Agencję Nieruchomości Rolnych w celu wykonania lub odstąpienia od prawa pierwokupu.

Po upływie 32 dni zamawiający pokazał mi pismo z Agencji Nieruchomości Rolnych o rezygnacji z prawa pierwokupu. Umowa przyrzeczona przy której uczestniczyłem w biurze notarialnym między stronami zawarta była dwa miesiące później.

10


Wyszukiwarka