Zadanie

Postępowanie kwalifikacyjne na rzeczoznawcę majątkowego

w dniu 25 czerwca 2009 r.

Nieruchomość gruntowa oznaczona działką nr 123/4 o powierzchni 1810 m² zabudowana budynkiem o funkcji biurowej została oddana jednostce organizacyjnej w trwały zarząd.

1. Ustalenia wynikające z protokołu zdawczo-odbiorczego nieruchomości:

• budynek o konstrukcji tradycyjnej (ściany murowane, stropy Ackermana, schody żelbetowe, dach 2 spadowy kryty dachówką), niepodpiwniczony, 3 kondygnacyjny z poddaszem;

• powierzchnia zabudowy 360 m²

• kubatura budynku 4140 m³

• stan elementów wykończeniowych: posadzki, okna, drzwi, część tynków-wymagają wymiany.

Instalacje sanitarne i elektryczne-wymagają wymiany;

• budynek wymaga ocieplenia;

2. Opis budynku po wykonaniu remontu i adaptacji poddasza:

Powierzchnia zabudowy 369,24 m²

Kubatura budynku 4246,26 m³

Powierzchnia:

Pomieszczeń biurowych 788,88 m²

Pomieszczeń WC 44,80 m²

Pomieszczeń gospodarczych 33,60 m²

Korytarzy 280,00 m²

Klatek schodowych 35,20 m²

Razem powierzchnia ogólna 1 182,48 m²

Stan techniczny - dobry (średnioważony stopień zużycia wynosi: S_Z=10%)

Standard budynku - podwyższony

3. Wysokość nakładów związanych z remontem i adaptacją poddasza na biura określona w oparciu o faktyczny zakres rzeczowy wykonanych robót i cen tych robót n lokalnym rynku wynosi: 1 012 050 zł. Stopień zużycia elementów wykonanych w ramach w/w nakładów S_Z=0%

4. Ustalenie wynikające z badania lokalnego rynku nieruchomości biurowych:

• brak transakcji nieruchomości podobnych do podanej w zadaniu;

• brak wiarygodnych rynkowych stawek czynszu dla stanu nieruchomości przed remontem budynku;

• rynkową stawkę czynszu najmu pomieszczeń biurowych dla stanu po remoncie i adaptacji poddasza określono w wysokości 50 zł/m²/m-c (netto bez podatku VAT) przy założeniu, że:

- w stawce czynszu ujęte jest korzystanie z pomieszczeń komunikacji i sanitarnych

- opłaty za media oraz sprzątanie - ponosi najemca,

- właściciel nieruchomości ponosi koszty zarządzania, konserwacji budynku, ubezpieczenia - które na lokalnym rynku dla podobnych nieruchomości kształtują się w wysokości 2,50 zł/m² pow. ogólnej/m-c, oraz podatek od nieruchomości;

• średni rynkowy poziom strat w dochodzie wynosi: 5%;

• stawki podatku od nieruchomości Rada Gminy uchwaliła w wysokości 0,74 zł/m²/rok dla gruntu i 19,81 zł/m² pow. Budynku/rok.

• współczynnik kapitalizacji ustalono w wysokości W_k=10,0;

• wartość rynkowa gruntu jako przedmiotu prawa własności o przeznaczeniu „usługi biurowe” w przeliczeniu na ceny jednostkowe wynosi: 350,00 zł/m².

5. W wyniku badania lokalnego rynku budowlanego oraz analizy specjalistycznych publikacji dotyczących cen robót i obiektów budowlanych ustalono wskaźnik jednostkowy kosztu budowy tego rodzaju budynku biurowego dla stanu po remoncie i adaptacji w wysokości 755,00 zł/m³ kubatury.

Zadanie obejmuje:

1. Podanie zasad określenia wartości nieruchomości jako prawa własności oddanej w trwały zarząd na potrzeby aktualizacji opłat z tego tytułu z uwzględnieniem przypadku, gdy jednostka organizacyjna dokonała remontu wraz z adaptacją.

2. Podanie zasad określenia wartości rynkowej nakładów.

3. Określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu trwałego zarządu.