Zestaw Nr 6.

Zadanie 1. Z badań segmentu rynku obejmującego lokale użytkowe otrzymano następujące dane:

Lokal nr 1. D_netto = 50 000 zł; Wartość rynkowa lokalu = 550 000 zł

Lokal nr 2. D_netto = 55 000 zł; Wartość rynkowa lokalu = 620 000 zł

Lokal nr 3. D_netto = 58 000 zł; Wartość rynkowa lokalu = 720 000 zł

Lokal nr 4. D_netto = 110 000 zł; Wartość rynkowa lokalu = 1 280 000 zł

Określ rynkowa stopę kapitalizacji na rynku lokali użytkowych.

D_netto

Rozwiązanie: k = --------

Wr

Lokal nr 1. k₁= 50 000zł/550 000 zł =0,090909 tj 9,09 %

Lokal nr 2. k₂= 55 000zł/620 000 zł =0,0887096 tj 8,87 %

Lokal nr 3. k₃= 58 000zł/720 000 zł =0,0805555 tj 8,06 %

Lokal nr 4. k₄= 110 000zł/1 280 000 zł =0,0859375 tj 8,59 %

Rynkowa stopa kapitalizacji k=( k₁ +k₂ +k₃+ k₄)/4 =(9,09+8,87+8,06+8,59)/4= 8,65 %

Zadanie 2.

Ile jest warta nieruchomość o powierzchni gruntu 4600 m2, zabudowana budynkiem produkcyjnym, mogąca przynosić dochody w 10 - letnim okresie projekcji:

1 rok 120 000 zł

2 rok 115 000 zł

3 rok 112 000 zł

4 rok 100 000 zł

5 rok 196 000 zł

6 rok 180 000 zł

7 rok 156 000 zł

8 rok 140 000 zł

9 rok 150 000 zł

10 rok 155 000 zł

Nie przewiduje się sprzedaży ani rozbiórki obiektów budowlanych. Nieruchomość nadal będzie wykorzystywana w dotychczasowej formie.

Przyjąć stopę dyskontową w wysokości d= 4,75 %

Przyjąć stopę kapitalizacji k= 12,50 %

Rozwiązanie:

Obliczenie czynników dyskontujących:

1+d	nr roku	Cz. dyskontujący
1,0475	1	1,0475
1,0475	2	1,0973
1,0475	3	1,1494
1,0475	4	1,2040
1,0475	5	1,2612
1,0475	6	1,3211
1,0475	7	1,3838
1,0475	8	1,4495
1,0475	9	1,5184
1,0475	10	1,5905

Obliczenie sumy zdyskontowanych strumieni pieniężnych:

	Lata projekcji
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Dochód operacyjny netto	120000	115000	112000	100000	196000	180000	156000	140000	150000	155000
Cz. dyskontujący	1,0475	1,0973	1,1494	1,2040	1,2612	1,3211	1,3838	1,4495	1,5184	1,5905
Dochody zdyskontowane	114558	104803	97442	83056	155408	136250	112733	96585	98788	97454
Suma dochodów zdyskontowanych	1097077

Uwaga: wobec braku informacji o charakterze dochodów - przyjęto je jako dochody operacyjne netto.

Można też było przyjąć je jako dochody brutto i %% kosztów z przedziału 15% -30% (dla ambitnych), następnie

obliczyć dochody netto i je zdyskontować.

Obliczenie RV: Ponieważ nieruchomość nie będzie sprzedawana w całości ani nie będą likwidowane zabudowania w drodze rozbiórki i sprzedawana czysta działka, RV należy obliczyć przez skapitalizowanie dochodu ostatniego roku projekcji: RV = D_n /(1+k)ⁿ RV = 155 000/0,125 = 1 240 000 zł.

RV zdyskontowane: RV/(1+d)ⁿ = 1 240 000zł/1,5905 =779 629 zł

Wartość dochodowa nieruchomości Wd =1 097 077 + 779 629 = 1 876 706 zł

---