Nieruchomość gruntowa — grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności;
Działka gruntu — niepdzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej;
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.
Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.
Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.
Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości (rzeczoznawcy majątkowego) nadaje się osobie fizycznej, która:
1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
3) posiada wyższe wykształcenie magisterskie;
4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;
5) odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;
6) przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.
Grupy metod wyceny
1. Metody składnikowe nazywane również majątkowymi. Stosowane są one przy wycenie dóbr, składających się z wielu części składowych, a oparte na tak lub inaczej obliczonej wartości składników wycenianego dobra.
Metoda ewidencji księgowej - o wartości przedmiotowego dobra decyduje jego wartość ewidencyjna. U podstaw tej metody znajduje się księgowa wartość wycenianego dobra lub, jeżeli problem dotyczy obiektu złożonego, sumy księgowej wartości jego części składowych. Wartość przedsiębiorstwa rolniczego można oszacować z bilansu jego aktywów i pasywów. Natomiast wartość budynku lub innego środka trwałego szacuje się z różnicy jego wartości w stanie nowym i sumy rat amortyzacyjnych (wartości umorzonej).
Metoda odtworzeniowa - służy do ustalenia rzeczywistej wartości wycenianych rzeczy. Na wartość odtworzeniową, np. gospodarstwa lub nieruchomości rolniczej złożonej z wielu części, składa się suma wartości poszczególnych składników majątkowych w stanie nowym, oszacowana według aktualnych kosztów ich potencjalnego odtworzenia (nabywania), pomniejszona o wartość rzeczywistego zużycia środków trwałych.
Metoda "upłynnienia" - u podstaw tej metody znajdują się ceny na podobne do wycenianych używanych środków produkcji, występujących realnie na lokalnym rynku w dniu naszej wyceny. Wartością wycenianego obiektu jest potencjalna, prawdopodobna cena, któą dałoby się uzyskać na lokalnym rynku za wyceniane przedmioty. Gdy dobrem tym jest gospodarstwo, wtedy na jego wartość składa się suma wartości możliwej do uzyskania na lokalnym rynku za wyprzedaż jego aparatu produkcyjnego, tak jakby nie był on powiązany organizacyjnie i był w takim stanie technicznym, w jakim się znajduje w dniu wyceny. Szacujemy wartość całości na podstawie cen możliwych do uzyskania za każdy występujący w gospodarstwie składnik indywidualnie, sztuka po sztuce. Warunkiem koniecznym zastosowania tej metody do wyceny gospodarstwa rolniczego musi być możliwość upłynnienia na lokalnym rynku wszystkich istniejących w nim składników majątkowych. Wyceniany obiekt musi być więc usytuowany w środowisku nieskrępowanego rynku, a ponadto musi istnieć pełna infrastruktura informacyjna o tym rynku i swobodny do niej dostęp eksperta majątkowego. W ten sposób oszacowaną wartość należy pomniejszyć o koszt wyceny i koszty związane ze sprzedażą (z upłynnieniem) zasobów majątkowych.
2. Metody dochodowe. Są one pochodnymi rozmiarów korzyści z gospodarowania uzyskiwanych lub możliwych do uzyskania, których dostarcza lub może dostarczyć wyceniany obiekt. Ma się tu na uwadze rozmiary zysku, czasami czynszu lub renty.
Zysk z działalności gospodarczej jest zapłatą za zaangażowanie kapitału stałego w aparacie wytwórczym obiektu gospodarczego. Znając kwotę kapitału (K) i stopę procentową depozytów (p), wyszacujemy w dość prosty sposób rozmiary odsetek (Z). Obliczymy je z klasycznej zależności:
K = Z/(0,01·p)
3. Metody rynkowe (cenowo-porównawcze). Wartość wycenianego obiektu ustala się za pomocą cen uzyskiwanych na lokalnym rynku za obiekty podobne do wycenianego.
Szacuje się tu wartość wycenianej rzeczy przez porównanie jej ze znanymi wartościami innych rzeczy, które z punktu widzenia np. fizyko-chemicznego są do siebie zbliżone lub spełniają podobne funkcje. W odniesieniu do wyceny zorganizowanych i funkcjonujących gospodarstw metody porównawcze nie mają szerszego zastosowania. Wynika to z faktu, że gospodarstwa jako zorganizowane całości trafiają sporadycznie na lokalny rynek.
4. Mieszane metody wyceny. W tym przypadku wynik wyceny wyprowadzany jest z połączenia w jedną kilku, najczęściej dwóch metod.
Przystępując do wyceny nie wiemy, która z metod będzie najodpowiedniejsza do wyceny gospodarstwa lub innego obiektu wycenianego przez nas. Jeżeli wśród wspomnianych metod nie ma ani jednej dostatecznie dobrej. Poszukujemy coraz lepszych sposobów wyceny.
Informacje niezbędne przy szacowaniu wartości gruntu
otoczenie przyrodniczym i wielkości wycenianego rozłogu ziemi;
poziome i pionowe ukształtowanie przedmiotowego rozłogu, zarówno w przypadku pojedynczej działki, jak i całego gospodarstwa;
struktura użytków rolnych, tzn. udziału w nich gruntów ornych, trwałych użytków zielonych, plantacji trwałych, ogrodów itp.;
bonitacja gleb, tj. udziału poszczególnych klas gleb w kompleksie wycenianych użytków rolnych;
położenie w stosunku do rynku;
infrastruktura techniczna, ekonomiczna i społeczna.
Istotne cechy środka technicznego wpływające na szacowaną wartość:
opis przeznaczenia, istoty działania i/lub konstrukcji,
podstawowe nominalne dane techniczne,
wyposażenie podstawowe i dodatkowe,
informacje dotyczące stanu technicznego oraz wartości miar zużycia,
informacje o przeprowadzonych naprawach (czas przeprowadzenia, zakres i koszt),
informacje o ewentualnych koniecznych naprawach (zakres i prognozowany ich koszt),
informacje o przebiegu eksploatacji,
charakterystykę intensywności użytkowania,
prognozę dotyczącą pozostałego do dyspozycji okresu użytkowania,
informację dotyczącą wtórnego rynku wycenianego obiektu mechanicznego,
inne istotne informacje uzasadniające przyjętą metodę wyceny lub komentujące
uzyskane wartości obiektów.
Rodzaje zużycia budynków i maszyn
techniczne wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa, wad projektowych, gospodarki remontowej. Jest zależne od trwałości elementów, konstrukcyjnych, wykończeniowych i wyposażeniowych.
funkcjonalne, zwane również ekonomicznym lub technologicznym, uwzględnia postęp technologiczny w budownictwie, niemożność dostosowania obiektów budowlanych do zmienionych technologii produkcji realizowanych w tych obiektach, oraz zmniejszenie dochodowości przedmiotowej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości zlokalizowanych na danym terenie.
środowiskowe wynika z dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości powodujących bezpośrednie uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości, a w szczególności autostrady i drogi szybkiego ruchu, zakłady przemysłowe, linie tramwajowe i kolejowe, cieki wodne, brak światła i nasłonecznienia, skażenie środowiskowe itp.