S T A N D A R D IV.3.
WYCENA NIERUCHOMOŚCI
POZOSTAWIONYCH NA TERENACH NIE WCHODZĄCYCH W SKŁAD OBECNEGO OBSZARU PAŃSTWA.
(tzw. mienie zabużańskie).
Przedmiot uregulowań standardu.
Standard określa zasady i warunki określania wartości nieruchomości, o których mowa w art. 212 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z roku 2000 nr 46 poz. 543 z późn. zm.)
Standard dotyczy określania wartości nieruchomości, które:
położone były na terenach, które przed 1 września 1939 roku wchodziły w obszar państwowy Rzeczypospolitej Polskiej, a które w wyniku wojny rozpoczętej w 1939 roku nie wchodzą w skład obecnego obszaru państwa, oraz
stanowiły własność osób, które pozostawiły te nieruchomości za granicą i na mocy umów międzynarodowych zawartych przez państwo mają z tego tytułu mają otrzymać ekwiwalent.
2. Podstawy materialno-prawne wykonania operatu szacunkowego, określającego wartość nieruchomości pozostawionych za granicą.
Podstawy materialne - prawne wykonania operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości pozostawionych za granicą stanowią niżej podane akty prawne:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z r. 2000 nr 46, poz. 543 z późn. zm.).
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. w sprawie sposobu zaliczania wartości nieruchomości pozostawionych za granicą na pokrycie ceny sprzedaży nieruchomości lub opłat za użytkowanie wieczyste oraz sposobu ustalania wartości tych nieruchomości (Dz. U. nr 9, poz. 32).
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2001roku zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu zaliczania wartości nieruchomości pozostawionych za granicą na pokrycie ceny sprzedaży nieruchomości lub opłat za użytkowanie wieczyste oraz sposobu ustalania wartości tych nieruchomości (Dz. U. nr 90 poz. 999).
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 98, poz. 612).
3. Podstawy wykonania operatu szacunkowego.
3.1. Merytoryczne podstawy wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości pozostawionych za granicą stanowią niżej opisane dokumenty podstawowe:
dokumenty repatriacyjne wydane przez organy państwowe - stron odnośnych umów międzynarodowych (republik Litwy, Białorusi, Ukrainy oraz ZSRR), a także orzeczenia Państwowego Urzędu Repatriacyjnego, określające w szczególności:
dane lokalizacyjne - miejscowość, powiat, województwo (według nazewnictwa obowiązującego do 1939 roku) i obecny kraj położenia nieruchomości,
dane charakteryzujące rodzaj pozostawionej nieruchomości,
dane określające wielkość pozostawionej nieruchomości,
datę pozostawienia nieruchomości,
stan prawny nieruchomości w dacie jej pozostawienia,
stan techniczny i użytkowy części składowych nieruchomości w dacie jej pozostawienia,
orzeczenie lub wyrok polskiego sądu powszechnego, zawierający wyżej wyszczególnione dane o pozostawionej nieruchomości -
w przypadku braku wyżej omówionych dokumentów,
opis pozostawionej nieruchomości sporządzony w każdym przypadku przez osobę uprawnioną, zawierający szczegółową charakterystykę pozostawionej nieruchomości i przedstawiający jej stan z dnia pozostawienia, sporządzony na podstawie dokumentów.
Jako dokumenty pomocnicze wykorzystać należy wszelkie dowody opisujące pozostawioną nieruchomość, pod warunkiem, że nie są sprzeczne z dokumentami wymienionymi w punktach 3.1.a i b, oraz spełniają warunki określone w art. 75 Kpa.
Mogą nimi być w szczególności:
odpisy treści ksiąg wieczystych,
odpisy i wyciągi katastralne,
księgi ziemskie,
mapy urządzeniowe, parcelacyjne, katastralne i inne,
dokumentacja budowlana,
polisy ubezpieczeniowe,
elaboraty inwentaryzacyjne,
inne wiarygodne dokumenty.
Wskazane jest również wykorzystanie źródeł o charakterze gospodarczym i naukowym, zawierających opisy uwarunkowań gospodarczych i historycznych terenów kresowych lub opisy zabudowy wycenionych nieruchomości.
3.3. Merytorycznej podstawy wykonania operatu szacunkowego nie stanowią:
oświadczenia złożone wobec urzędników urzędów rejonowych,
zeznania świadków.
4. Ustalenia wstępne przy opracowywaniu operatu szacunkowego nieruchomości pozostawionej za granicą.
Celem wyceny jest: określenie wartości nieruchomości pozostawionej za granicą jako podstawy do wydania przez starostę (prezydenta miasta) decyzji stwierdzającej wartość pozostawionych nieruchomości.
Stan prawny nieruchomości pozostawionej za granicą rzeczoznawca majątkowy określa na podstawie dokumentów podstawowych wymienionych w punktach 3.1. a. i b, w zakresie wynikającym z tych dokumentów.
Datę pozostawienia nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określa na podstawie dokumentów wymienionych w punktach: 3.1. a i b. W wypadku braku danych - datę ustala się na podstawie pisemnego oświadczenia osoby uprawnionej.
Przedmiot wyceny: rodzaj i powierzchnię gruntu oraz części składowe wycenianej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określa na podstawie dokumentów podstawowych.
Rynek nieruchomości podobnych w porównywalnej miejscowości, o zbliżonej liczbie mieszkańców i podobnym stopniu urbanizacji do miejscowości, w której leży pozostawiona nieruchomość, określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie dokumentów dostarczonych przez Zleceniodawcę oraz na podstawie badań dokumentów historycznych i geograficznych, z uwzględnieniem wykazu województw zawartych w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów wymienionego w p. 2 c.
Funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego może być uwzględniona tylko w przypadku, gdy wynika to z dostarczonych wiarygodnych dokumentów.
Rzeczoznawca majątkowy przed przystąpieniem do wyceny pozostawionej nieruchomości powinien upewnić się, czy spełnione są przesłanki, o których mowa w pkt.1.2.,
Rzeczoznawca majątkowy powinien odmówić przyjęcia zlecenia na wycenę pozostawionej nieruchomości jeżeli na podstawie przedstawionych danych, nie ma możliwości rzetelnego określenia tej wartości. W szczególności gdy:
osoba zlecająca wycenę nie jest w stanie udowodnić spełnienia przesłanek, o których mowa w p. 1.2.,
osoba uprawniona zlecająca wycenę nie przedstawi opisu nieruchomości zgodnego z §8 ust.2 rozporządzenia, w szczególności, gdy opis nie będzie oparty na dokumentach, o których mowa w p. 3.1. a i b oraz p. 3.2 (jeżeli dysponuje takimi dokumentami pomocniczymi),
osoba uprawniona zlecająca wycenę odmówi rzeczoznawcy okazania i udostępnienia do wykorzystania dokumentów, o których mowa wyżej.
5. Zasady określania wartości nieruchomości.
Wartość rynkową nieruchomości pozostawionej za granicą określa się według stanu na dzień jej pozostawienia oraz według cen na datę wydania decyzji stwierdzającej wartość pozostawionej nieruchomości.
Wartość rynkową nieruchomości określa się stosując odpowiednio zasady i procedury podane w standardach III.1 i III.7, z uwzględnieniem współczynnika korygującego różnice w poziomie rozwoju gospodarczego w okresie przed 1939 rokiem, pomiędzy:
rynkiem kresowym, na obszarze którego położona jest wyceniana nieruchomość (miejscowość, gmina, powiat lub województwo dawnych Kresów Wschodnich R.P., według podziału obowiązującego do 1939 roku),
rynkiem krajowym porównawczym (odpowiednio miejscowość, gmina, powiat lub województwo położone na obszarze wchodzącym w skład obecnego terytorium państwowego RP).
Współczynnik korygujący określa się badając wskaźniki ekonomiczne występujące równolegle na obu rynkach porównawczych przed 1939 rokiem. Jeżeli rzeczoznawca majątkowy nie dysponuje danymi do określenia współczynnika korygującego, stosuje się współczynniki podane w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów wymienionego w p. 2 c.
Podstawą określenia wartości rynkowej jest rynek nieruchomości podobnych, sprzedawanych w porównywalnej miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców i stopniu urbanizacji do miejscowości, w której leży pozostawiona nieruchomość, zlokalizowany na obszarze województwa wymienionego w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów, powołanego w p. 2 c.
Jeżeli ze względu na rodzaj pozostawionej nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się wartość odtworzeniową tej nieruchomości, oddzielnie określając wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych, stosując odpowiednio następujące zasady:
wartość gruntu należy określić wg zasad wymienionych w punktach 5.3 i 5.4. niniejszego standardu,
wartość części składowych gruntu należy określić wg zasad podanych w art. 135 ust. 4-6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przyjmując ceny i koszty właściwe dla miejscowości wybranej wg zasady podanej w punkcie 5.4. niniejszego standardu, mają tu zastosowanie standardy III.2, III.4 i III.5,
c) wyboru metody i techniki wyceny części składowych gruntów należy dokonać stosownie do stopnia szczegółowości opisu pozostawionej nieruchomości.
Wartość odtworzeniową pozostawionej nieruchomości określa się według stanu na dzień jej pozostawienia oraz według kosztów na datę wydania decyzji stwierdzającej wartość tej nieruchomości.
Nie wymaga się przeprowadzenia oględzin i nie dokonuje się wywiadu terenowego na wycenianej nieruchomości.
Operat szacunkowy nieruchomości pozostawionych za granicą.
Rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy według zasad i procedur opisanych w standardzie VII.1, z uwzględnieniem zasad podanych w p. 6.2.
Operat powinien ponadto zawierać:
ustalenie, na podstawie dokumentów, części składowych pozostawionej nieruchomości, z możliwie dokładnym opisem cech rynkowych tej nieruchomości i jej części składowych,
w części dotyczącej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości:
dokonanie wyboru miejscowości porównywalnej do miejscowości opuszczonej i uzasadnienie tego wyboru,
określenie i uzasadnienie wielkości współczynnika korygującego,
w części dotyczącej przedstawienia sposobu wyceny - uzasadnienie wyboru przyjętej metody szacowania, uwzględniając szczegółowość opisu nieruchomości wycenianej i jej części składowych oraz danych charakteryzujących rynek kresowy.
6.3. Do operatu szacunkowego należy załączyć:
kopie dokumentów podstawowych,
kopie wybranych przez rzeczoznawcę majątkowego dokumentów pomocniczych,
kopię opisu pozostawionej nieruchomości, o którym mowa w par.8 rozporządzenia powołanego w p. 2b,
inne dokumenty wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego.
Załącznik do standardu.
Załącznik do standardu stanowi Komentarz do Standardu IV.3.
8. Nota redakcyjna dotycząca opracowania i rozpowszechnienia Standardu IV.3.
8.1. Założenia do Standardu IV.3 opracował Zespół: Stanisław Kolanowski, (kierownik Zespołu), Aleksander Fiutowski, Andrzej Nowak.
8.2. Opracowania Standardu dokonano w zespole: Zygmunt Bojar, Ryszard Cymerman, Zdzisław Małecki, Tomasz Telega, Mieczysław Prystupa.
Standard został uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 11 kwietnia 2002 r. i włączony do zbioru Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych jako opracowanie pierwsze dla tematu.
Standard wchodzi w życie z dniem 1 września 2002 r. Do tej daty Standard posiada status zalecanego do stosowania.