Pojęcie prawa rzeczowego

Termin prawo rzeczowe używany jest w znaczeniu przedmiotowym i w znaczeniu podmiotowym.

Prawo rzeczowe w znaczeniu przedmiotowym oznacza zespół przepisów prawa cywilnego, które normują powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności i innych form korzystania z rzeczy, czyli praw rzeczowych w znaczeniu podmiotowym.

Prawo rzeczowe w znaczeniu podmiotowym, jest to prawo które odpowiada łącznie następującym cechom:

1. dotyczy ono rzeczy,

2. jest prawem bezwzględnym.

Jeżeli brak jest którejkolwiek z tych cech dane prawo nie może być zaliczone do kategorii praw rzeczowych.

Zasadą jest, że przedmiotem praw rzeczowych jest rzecz (definicja rzeczy zostanie omówiona poniżej). Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki, np.:

1. według przepisu art. 265 § 1 k.c. przedmiotem użytkowania może być także prawo,

2. przedmiotem zastawu mogą być także prawa, jeżeli są zbywalne (art. 327 k.c.),

3. hipoteka może obciążać użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz wierzytelność zabezpieczoną hipoteką (art. 65 ust. 3, art. 65 ust. 4 pkt 1-3, art. 65 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - tekst jedn. Dz.U. z 2001 Nr 124, poz.1361 z późn. zm.).

Bezwzględny charakter praw rzeczowych

Prawa rzeczowe zaliczane są do kategorii praw bezwzględnych, a więc praw, które są skuteczne względem wszystkich podmiotów podlegających danemu prawodawstwu (erga omnes). Oznacza to, że każda osoba podlegająca danemu prawodawstwu ma obowiązek powstrzymania się od takich działań, które stanowiłyby ingerencję w sferę prawa rzeczowo uprawnionego. Można powiedzieć, że prawa te statuują powszechny obowiązek nieczynnienia czegokolwiek co godziłoby w treść prawa bezwzględnego.

Rzeczy jako przedmioty praw rzeczowych

Legalną definicję rzeczy w znaczeniu technicznoprawnym zawiera przepis art. 45 k.c., stanowiący, iż r z e c z a m i w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne

Z przepisu tego wynika, że rzeczami w rozumieniu kodeksu cywilnego są tylko takie dobra, które odpowiadają łącznie następującym wymaganiom:

a) są materialnymi częściami przyrody (wynika to ze zwrotu przedmioty materia­lne),

b) ma charakter samoistny, co oznacza takie zindywidualizowanie i wyodrębnienie (zarówno w sposób naturalny jak i sztuczny) od innych przedmiotów, że może ono być traktowane w obrocie jako dobro - przedmiot samodzielny

Z powyższego wynika, że nie są rzeczami:

1. z uwagi na godność, integralność i naturę osoby ludzkiej człowiek żyjący oraz zwłoki ludzkie i ich części, chyba że chodzi o preparaty przygotowane do celów badawczych. (zwłoki ludzkie mogą być uznane za przedmiot materialny, ale nie są rzeczą w rozumieniu art. 45 k.c.; przyjmuje się, że zwłoki ludzkie nie mogą być przedmiotem pra­wa podmiotowego).

Kontrowersyjny jest problem charakteru prawnego tkanek i narządów (organów) pobranych od żywego człowieka jak i ze zwłok celem przeszczepienia innej osobie. Problematyka powyższa uregulowana jest obecnie w ustawie z dnia 1 lipca 2005 r. o pobieraniu, przechowywaniu i przeszczepianiu komórek, tkanek i narządów (Dz. U. Nr 169, poz. 1411). Nawet jeżeli przyjąć, że komórki, tkanki i narządy pobrane w celu przeszczepienia innej osobie są rzeczą, to jest to rzecz wyłączona z obrotu komercyjnego (art. 3 ust. 1 i 2 powołanej ustawy). Za rzecz mogą zostać uznane tkanki mające zdolność regeneracji (np. włosy), po odłączeniu od ciała ludzkiego w innym celu niż przeszczepienie innej osobie.

2. dobra niematerialne (utwory literackie czy naukowe, wynalazki), prawa oraz różnego rodzaju energie, ponieważ nie stanowią one materialnych części przyrody,

3. ze względu natomiast na brak samoistno­ści nie są rzeczami: części składowe rzeczy, złoża minerałów (kopaliny), tzw. res omnium communes (woda płynąca, woda w morzu, powietrze),

4. zwierzęta żyjące - art. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o ochronie zwierząt (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 106, poz. 10032 z późn. zm.), stanowi, że "zwierzę jako istota żyjąca zdolna do od­czuwania cierpienia, nie jest rzeczą. Człowiek jest mu winien poszanowanie, ochronę i opiekę. (ust. 1) W sprawach nie uregulowanych w ustawie do zwierząt stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące rzeczy (ust 2)". Cytowany przepis, odno­si się tylko do zwierząt żywych, z czego można wnioskować, że zwierzę nieżywe oraz części jego ciała, są rzeczami. Zwierzęta żyjące mogą być przedmiotem praw rzeczo­wych, obrotu i czynności prawnych, ale tylko na podstawie odpowiedniego sto­sowania do nich przepisów o rzeczach jako przedmiotach praw.

Rzeczami są tylko poszczególne przedmioty. Nie stanowi więc rzeczy tzw. zbiór praw lub ogół praw (universitas iuris), a więc określona masa majątkowa występująca w obrocie jako pewna całość, jak np. majątek, przedsiębiorstwo, gospodarstwo rolne. Przesądza o tym okoliczność, iż najczęściej w skład masy majątkowej wchodzą nie tylko elementy materialne (rzeczy), ale i niematerialne (prawa).

Prawu polskiemu nie jest też znane pojęcie tzw. rzeczy zbiorowej (zbioru rzeczy universitas rerum), a więc pewnej całości, na którą składają się rzeczy, z reguły tego samego rodzaju np. biblioteka. Za rzeczy uważa się poszczególne przedmioty wchodzące w skład zbioru, a nie zbiór jako całość.

Rzeczami są pieniądze - zarówno banknoty, jak i bilon. Rzeczą są tylko znaki pieniężne (banknoty, monety), a nie jednostki pieniężne. Są to jednak rzeczy sui generis oznaczone co do gatunku, wartość ich nie wynika z ich właściwości fizycznych, lecz z określonych gwarancji, jakie im zapewnia państwo, uznając je za prawny środek płatniczy.

Monety okoliczno­ściowe o charakterze pamiątkowym, numizmaty są rzeczami oznaczonymi co do tożsamości.

Rzeczą w rozumieniu art. 45 są przedmioty istniejące, a nie mające powstać dopiero w przyszłości, Ponadto rzeczą w rozumieniu art. 45 są tylko przedmioty zindywidualizowane, to znaczy wyodrębnione ilościowo lub jakościowo spośród innych podobnych rzeczy, np. nie można być właścicielem 100 kg zboża znajdującego się w większej masie.

Podział rzeczy

Zasadnicze dla prawa rzeczowego znaczenie ma podział rzeczy na nieruchomości (rzeczy nieruchome) i ruchomości (rzeczy ruchome).

W myśl art. 46 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak rów­nież budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z przepisu tego wynika, że prawu naszemu znane są trzy rodzaje nieruchomości:

1. części powierzchni ziemskiej, a więc nieruchomości gruntowe (zwane przez ustawę gruntami),

2. budynki - a więc nieruchomości budynkowe, oraz

3. części budynków - czyli nieruchomościami lokalowe.

Pomiędzy nieruchomościami gruntowymi oraz nieruchomościami budynkowymi i nieruchomościami lokalowymi zachodzi zasadnicza różnica. Części powierzchni ziemskiej, odpowiadające wymaganiom art. 46, stanowią zawsze rzeczy nieruchome, zaś budynki oraz ich części tylko wtedy, gdy tak przewiduje szczególny przepis. Jeżeli przepis szczególny takiego wyjątku nie ustanawia, budynek stanowi część (składową) nieruchomości gruntowej.

Kodeks nie określa rzeczy ruchomej. Z tego względu możemy jednie sformułować definicję negatywną rzeczy ruchomej stwierdzającą, że rzeczy, które nie są nierucho­mościami, są rzeczami ruchomymi.

Dla prawa rzeczowego znaczenie ma zwłaszcza podział rzeczy na:
1. rzeczy oznaczone c o d o t o ż s a m o ś c i - wy­kazują cechy indywidualne,

2. rzeczy oznaczone c o d o g a t u n k u - wykazują cechy rodzajowe (zboże, cukier, tekstylia, samochody)

Jest to podział subiek­tywny. W orzeczeniu z dnia 18 grudnia 1973 r., I CR 363/73 (nie publ.) Sąd Najwyższy stwierdził, że ocena, czy rzecz jest oznaczona tylko co do gatunku, czy tylko co do tożsamości, zależy od woli stron, oświadczonej wyraźnie lub w sposób dorozumiany. Rozstrzyga tu sposób określenia (stopień dokładności, wyodrębnienia) przedmiotu świadczenia.

Część składowa

W myśl § 2 i 3 artykułu 47 określony przedmiot staje się częścią składową rzeczy, jeżeli spełnione są łącznie następujące trzy przesłanki:

1. musi on być z rzeczą połączony zarówno w sensie gospodarczym, jak i fizycznym;

2. połączenie musi być tak silne, że odłączenie połączonego przedmiotu spowodowałoby zasadnicze zmiany bądź całości, bądź przedmiotu odłączonego,

3. połączenie części składowej z rzeczą musi być trwałe, a nie dokonane tylko dla przemijającego użytku (użytek przemijający to taki, użytek, który ma trwać przez z góry ograniczony czas np. piec piekarniczy wybudowany w wynajętym lokalu przez najemcę na czas trwania najmu stanowi - mimo ścisłego powiązania tego urządzenia z fundamentem i murami - odrębną rzecz ruchomą należącą do najemcy) .

Konsekwencją okoliczności, że oznaczona rzecz stała się częścią składową jest to, że nie może być ona odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 k.c.). Oznacza to, że własność rzeczy rozciąga się na jej części składową. Część składowa może być przedmiotem czyn­ności prawnych zobowiązujących, np. można sprzedać silnik będący częścią skła­dową samochodu, z tym zastrzeżeniem, że przeniesienie własności może nastąpić dopiero po wymontowaniu, część składowa może być przedmiotem dzierżawy, najmu.

Wyjątek od powyższej reguły statuuje przepis art. 49 k.c. Według tego przepisu urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycz­nego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu (art. 49 k.c.). Urządzenia te podłączone do sieci stanowiącej własność przedsiębiorstwa lub zakładu stanowią jego własność i są jego częścią składową.

Przykładem "innych urządzeń podobnych", nie stanowiących części składowych gruntu są: urządzenia służące do rozprowadza­nia na terenie osiedla - poprzez sieć telewizji kablowej - sygnałów z programa­mi telewizji satelitarnej, programami TVP oraz programami radiowymi UKF, jeżeli urządzenia te nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu (por. wyrok Sąd Najwyższy z dnia 3.12.1998 r., II CKN 216/98, nie publ).

Za część składową nieruchomości uważa się także prawa (czyli dobra niematerialne) związane z jej własnością (art. 50 k.c.). Przykładem prawa związanego z własnością nieruchomości jest służebność gruntowa i udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej w wypadku odrębnej własności lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Zasada superficies solo cedit

Zasada ta została wypowiedziana w przepisie art. 48 k.c., a w szczególności w przepisie art. 191 k.c. Przepisy te mają charakter normy iuris cogentis, co oznacza, że zainteresowani nie mogą w drodze umowy inaczej postanowić.

Zasada superficies solo cedit oznacza, że wszystko, co zostało z gruntem w sposób trwały połączone - w sposób naturalny lub sztuczny - dzieli los prawny tego gruntu. Inaczej mówiąc, w myśl tej zasady, wszystko, co zostało na gruncie wzniesione lub zasadzone, staje się - jako część składowa - własnością właściciela gruntu, bez względu na to, kto tego dokonał i z czyich materiałów. Dla obowiązywania tej zasady nie ma znaczenia wartość wzniesionych budowli lub innych urządzeń, obowiązuje ona również wtedy, gdy budynek wielokrotnie przewyższa wartość zajętej pod budowę działki.

Przepis art. 48 powtarza regułę wynikającą z art. 47 § 2, w odniesieniu jedynie do pewnej kategorii rzeczy, jaką stanowią nieruchomości gruntowe. Ponadto przepis art. 48 wymienia przykładowe części składowe gruntu: budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, od chwili zasadzenia lub zasiania, przewidując jednocześnie możliwość istnienia wyjątków od omawianej zasady. Jeżeli chodzi o budynki i inne urządzenia wyjątek stanowią w szczególności budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1) oraz budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie użytkowanym przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne (art. 272 § 1 i 2). W odniesieniu do drzew i roślin kodeks cywilny przewiduje przewi­duje jeden wyjątek. Drzewa i rośliny mogą stanowić od­rębne od gruntu rzeczy w wypadku, gdy zostały zasadzone lub zasiane przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie (państwowym lub należącym do członka - art. 272 i 279 k.c.). Drzewa te stanowią wówczas odrębne ruchomości i stanowią własność spółdzielni.

Część składową nieruchomości stanowi jedynie budynek lub inne urządzenie związane z gruntem w sposób trwały. Ocena trwałego związania z gruntem dokonywana jest w oparciu o strukturę techniczną budynku i jego przeznaczenie. Powyższą tezę ilustrują następujące przykłady:

1. W orzeczeniu z dnia 23 lipca 1963 r., III CR 137/63, OSN 1964, Nr 7-8, poz. 156 Sąd Najwyższy stwierdził, że dom drewniany, niezależnie od tego, czy postawiony jest na podwalinach, czy na podmurówce, stanowi zawsze część składową nieruchomości gruntowej.

2. nie są trwałe związane z gruntem tymczasowe obiekty budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 5 ustawy z 7.7.1994 r. - Prawo budowlane,

Są to obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe.

3. co do zasady garaż blaszany albo składany z goto­wych elementów (rozbieralny) będzie rzeczą ruchomą, w przypadku garaży wolno stojących decydująca będzie konstrukcja garażu i sposób związania go z gruntem,

4. Baraki co do zasady nie są częściami składowymi nieruchomości, jako rzeczy ruchome nie są związane trwale z gruntem. Jeżeli jednak barak został przebudowany przez najemcę w ten sposób, że został związany z gruntem w taki sposób, że przeniesienie spowodowałoby ich zniszczenie (połączenie trwałe), traci charakter rzeczy ruchomej i stają się częścią składową nieruchomości (por. orzeczenie. SN z 9.6.1967 r., I CR 676/66, PUG 1968, Nr 1, s. 24).

W świetle obecnie obowiązujących przepisów nie jest możliwa sytuacja, w której częścią składową nieruchomości byłaby inna nieruchomość (por uzasadnienie uchwały SN z 8 września 1995 r., III CZP 107/95, OSNC 1996, Nr 1, poz. 3).

Przez "inne urządzenia", o których mowa w art. 48, należy rozumieć budow­le trwale związane z gruntem, zdefiniowane wart. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7.7.1994 r. - prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.).

W myśl powołanego przepisu budowla to każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

Do części składowych gruntu należą kopaliny znajdujące się w granicach przestrzennych nieruchomości (art. 143). Złoża kopalin nie stanowiące części składowych nieruchomości gruntowej są własnością Skarbu Państwa. Złoża kopalin znajdujące się w granicach nieruchomości określonych w art. 143 są częściami składowymi nieruchomości gruntowej i - zgodnie z zasadą superficies solo cedit - stanowią własność właściciela gruntu.

Przynależność

Według art. 51 k.c rzecz stanowi przynależność innej rzeczy, jeżeli spełnione są kumula­tywnie (łącznie) następujące przesłanki:

a) przynależnością może być tylko rzecz ruchoma, samoistna np. szkła w okularach to część składowa, futerał jest przynależnością;

- przynależność może stanowić tylko rzecz ruchoma, podczas gdy rzeczą główną może byś zarówno nieruchomość (np. grunt i inwentarz) jak i rzecz ruchoma (np. szafa i klucz),

- rzecz główna i przynależność należy do samego właściciela,

b) musi ona być - pomimo związku z rzeczą główną - rzeczą odrębną;

c) musi pozostawać z rzeczą główną w stosunku gospodar­czego podporządkowania, a więc mieć charakter rzeczy pomocniczej;

d) musi być potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem;

e) musi pozostawać z rzeczą główną w faktycznym związku, z tym zastrzeżeniem, że przynależność nie traci swego charak­teru przez przemijające pozbawienie jej tego związku (np. w wypadku oddania jej do naprawy);

Jako przy­kłady przynależności można wymienić: klucz jako przynależność szafy, maszynę rolniczą jako przynależność nieruchomości rolnej, pokrowce na siedzenia jako przynależność samochodu.

Różnica pomiędzy częścią składową a przynależnością polega na tym, że w wypadku części składowej chodzi o fizyczne i gospodarcze połączenie pewnej rzeczy z inną, o tyle w wypadku przynależ­ności występuje tylko łączność gospodarcza. W odróżnieniu od części składo­wej przynależność nie traci więc samodzielności w obrocie.

Skutki uznania rzeczy za przynależność innej rzeczy normuje przepis art. 52 k.c. Według tego przepisu czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. Norma art. 52 jest więc przepisem iuris dispositivi. Stronom pozostawiono swobodę w kształtowaniu treści czynności prawnej i mogą rozporządzić rzeczą główną, postanawiając, że czynność ta nie będzie odnosić się do przynależności. Oznacza to, że możliwa jest umowa darowizny gospodarstwa rolnego z wyłączeniem np. traktora.

Zasada zamkniętej listy praw rzeczowych

Jak wyżej wskazano prawa rzeczowe są prawami bezwzględnymi, co oznacza iż są one skuteczne względem osób trzecich, a więc rzutują na ich sytuację. Z tego względu w prawie rzeczowym obowiązuje zasada zamkniętej listy praw rzeczowych, po łacinie - numerus clausus praw rzeczowych. W myśl tej zasady, zainteresowa­ni mogą powoływać do życia tylko takie prawa rzeczowe, jakie ustawa przewiduje, a możliwość umownego kształtowania ich treści w sposób odmienny od przyjętego w ustawie jest bardzo ograniczona. Tak więc w prawie polskim nie istnieje możliwość powołania praw rzeczowych nie znanych ustawodawstwu. Tworzenie innych praw jako ograniczonych praw rzeczowych zależne jest od woli ustawodawcy, a nie od woli stron.

W orzeczeniu z dnia 12 listopada 1997 r. I CKN 321/97 (nie publ.) Sąd Najwyższy stwierdził, że każde z ograniczonych praw rzeczowych ma własne ustawowo zdefiniowane cechy nie podlegające modyfikacji, w związku z czym podmioty prawa cywilnego nie mają kompetencji do kreowania praw bezwzględnych, nie odpowiadających ich ustawowym typom, w tym do komponowania nowych ograniczonych praw rzeczowych, zawierających cechy różnych istniejących rodzajów tych praw.

Typy praw rzeczowych

Tradycyjnie prawa rzeczowe dzieli się na dwie grupy:

1. własność oraz

2. tzw. prawa rzeczowe ograniczone, zwane także prawami do rzeczy cudzej

Ten tradycyjny podział na gruncie kodeksu cywilnego został kodeksie cywilnym zastąpiony

t r ó j p o d z i a ł e m.

Kodeks cywilny dzieli prawa rzeczowe na następujące trzy grupy:

a) własność (art. 140 k.c.) - podstawowa forma korzystania z rzeczy, dająca właścicielowi - oczywiście z zastrzeżeniem obowiązujących ograniczeń - pełnię władzy nad rzeczą (zapewnia ona przede wszystkim prawo do korzystania z rzeczy i prawo do rozporządzenia rzeczą),

b) użytkowanie wieczyste, jako prawo pośrednie pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi - jest to bowiem prawo na rzeczy cudzej, o uprawnieniach przypominających prawo własności,

c) p r a w a r z e c z o w e o g r a n i c z o n e, którymi są: użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka, zastaw (art. 244 k.c.). W przeciwieństwie do prawa własności ograniczone prawa rzeczowe zapewniają uprawnionemu ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy, sfera uprawnień osoby, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, jest ograniczona tylko do tych uprawnień, jakie w ustawie są jej przyznane.

Rodzaje praw rzeczowych

Prawa rzeczowe podlegają podziałom w oparciu o różne kryteria. Szczególne znaczenie mają następujące p o d z i a ł y:

1. Prawa b e z t e r m i n o w e (wieczyste) i t e r m i ­n o w e (czasowe). Prawa bezterminowe to takie, których czas trwania z góry, tj. w tytule (np. w umowie) ich powołania, nie jest określony. Prawa terminowe to takie, których czas trwania jest z góry oznaczony. Prawem bezterminowym jest prawo własność nieruchomości (może ono powstawać tylko jako prawo bezterminowe), prawem terminowym ze swej istoty jest użytkowanie wieczyste. Inne prawa (np. służebności gruntowe) mogą mieć charakter terminowy bądź bezter­minowy, zależnie od woli stron.

2. Prawa n i e z w i ą z a n e (wolne) i z w i ą z a n e. Prawa niezwiązane mają byt niezależny. Prawo związane mogą przysługiwać tylko podmiotowi innego prawa (głównego), pozostając z tym drugim prawem w ścisłym związku - może ono być przedmiotem obrotu tylko razem z tym drugim prawem, dzieli ono los prawny prawa głównego. Przykładowo można wskazać, że prawem związanym z własnością nierucho­mości jest służebność gruntowa (art. 285 § 1 k.c.), a prawem związanym z użytkowaniem wieczystym jest własność budynku wzniesionego przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym mu w wieczyste użytkowanie (art. 235 § 2 k.c.).

3. Prawa s a m o d z i e I n e (samoistne) i n i e s a m o d z i e I n e (niesamoistne, akcesoryjne). Byt prawa samodzielnego jest niezależny od istnienia innego prawa, np. prawo własności. Prawa akcesoryjne są uzależnione od innego prawa i nie mogą powstać ani istnieć bez niego, np.: hipoteka i zastaw. Są one akcesoryjne względem wierzytelności, którą zabezpieczają.

4. Prawa z b y w a l n e i n i e z b y w a l n e. Prawa zbywalne można przenieść na inną osobę. Prawa niezbywalne ze względu na to, że ich celem jest zaspokajanie potrzeb określonej osoby, nie mogą być przeniesione na inną osobę, są niezbywalne. Prawami rzeczowymi niezbywalnymi są: użytkowanie oraz służebności osobiste.

5. Prawa o d p ł a t n e i n i e o d p ł a t n e. Pierwsze ustanawia się za wynagrodze­niem, drugie bez wynagrodzenia. Prawami odpłatnymi ze swej istoty są: użytkowanie wieczyste oraz spółdzielcze prawo do lokalu. Pozostałe prawa rzeczowe mogą powstać zarówno za wynagrodzeniem, jak i bez niego.

6. Prawa p o d z i e I n e i n i e p o d z i e I n e. Prawa podzielne mogą należeć do kilku osób w ten sposób, że każdej z nich przysługuje część ułamkowa prawa, którą może ona samodzielnie rozporządzać. Prawa niepodzielne to te, w których nie można wyodrębnić samodzielnych uprawnień kilku osób. Prawami podzielnymi są: prawo własności (art. 196 k.c.), użytkowanie wieczyste i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Niepodziel­ne są np. hipoteka, służebność.

Pojęcie mienia

Definicja mienia zawarta jest w przepisie art. 44 k.c., który stanowi: Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.

Z powołanego przepisu wynika, iż kodeks cywilny określił pojęcie mienie poprzez wskazanie jego desygnatów, którymi są:

1. własność,

2. inne prawa majątkowe.

W legalnej definicji mienia zostało wyeksponowane prawo własności, które na gruncie art. 44 k.c. należy rozumieć w znaczeniu cywili­stycznym (por. art. 140 k.c.) jako najsilniejsze podmiotowe prawo do rzeczy o charakterze bezwzględnym, skutecznym erga omnes.

Poza prawem własności na mienie składają się inne prawa majątkowe. Majątkowy charakter prawa jest kryterium wyróżniającym spośród innych praw. Z prawem majątkowym mamy do czynienia wówczas, gdy pozostaje ono w ścisłym związku z ekonomicznym interesem uprawnionego. Charakter majątkowy zależy od tego, czy prawo ma określoną wartość majątkową w obrocie.

W pojęciu mienia mieszczą się zarówno prawa majątkowe o charakterze bezwzględnym (prawa rzeczowe), jak i prawa o charakterze względnym (wierzytelności).

Do kategorii praw bezwzględnych, stanowiących składnik mienia możemy zaliczyć: użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczo­we oraz prawa majątkowe na dobrach niematerialnych.

Prawami względnym, które mogą być zostać zaliczone do kategorii mienia są: wierzytelności.

Cecha zbywalności prawa majątko­wego nie ma wpływu na jego przynależność do określonego mienia. Pra­wa ściśle związane z konkretną osobą, jak np. służebności osobiste, prawo użytkowania osoby fizycznej, czy dożywocie, są prawami majątkowymi, chociaż są niezbywalne.

Pojęcie "mienie" często bywa utożsamiane z pojęciem "majątek". Pojęcia "majątek" używane jest w dwojakim znaczeniu: jako ogół praw i obowiązków majątkowych danego podmiotu (majątek w szerokim rozumieniu) oraz jako ogół jedynie praw (majątek w rozumieniu wąskim). Majątek w rozumieniu wąskim może być utożsamiany z mieniem, ponieważ w jednym i w drugim wypadku chodzi o podmiotowe prawa majątkowe, a także o sytuacje, z którymi ustawa łączy określone skutki prawne i które mają pewną wartość majątkową (posiadanie, ekspektatywa).

Kodeks cywilny wyodrębnił w art. 44¹ § 1 osobną kategorię mienia - mienia pań­stwowe. Powołany przepis stanowi: Własność i inne prawa majątkowe, stanowiące mienie państwowe, przysługują Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym.

Podmiotem mienia państwowego są państwowe jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne przyznają osobowość prawną (państwowe osoby prawne) oraz Skarb Państwa w stosunku do mienia nie przysługują­cego państwowym osobom prawnym.

Państwową osobą prawną jest inna niż Skarb Państwa jednostka organizacyjna, mająca osobowość prawną, której mienie jest w całości mieniem państwowym. Relacje i uprawnienia Skarbu Państwa wobec państwowych osób prawnych określone są w od­rębnych przepisach regulujących ich ustrój.

Państwowymi osobami prawnymi są przykładowo:

1. przedsiębiorstwo państwowe,

2. jednoosobowa spółka Skarbu Państwa powstałych na podstawie przepisów ustawy o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych( por. uchwała SN z dnia 19.05.1992 r. III CZP 49/92, OSNCP 11/92, poz. 200),

3. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, ale tylko wtedy, gdy wszystkie udziały stanowią mienie państwowe (uch. SN z dnia 10.01.1992 r., III CZP 140/94, OSNCP 12/92, poz. 109),

4. agencje

Skarb Państwa jest formą prawną (postacią), w której państwo realizuje swoje zadania między innymi z zakresu prawa cywilnego. W stosunkach cywilnoprawnych Skarb Państwa jest osobą prawną, która swoje zadania pozbawione charakteru publicznoprawnego wykonuje za po­średnictwem państwowych jednostek organizacyjnych niebędących osoba­mi prawnymi (stationes fisci)), któ­rym ustawa przyznaje zdolność prawną (stationes fisci). W wypadkach określonych w ustawie wykonywanie uprawnień Skarbu Państwa może zostać powierzone agencjom rządo­wym mającym osobowość prawną, zarządzającym wyodręb­nionym i powierzonym im mieniem.

Formy organizacyjno-prawne jednostek należących do sektora finansów publicznych, za pomocą których Skarb Państwa wykonuje swoje zadania, określa ustawa z 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 15, poz. 148 ze zm.). Jednostkami sektora finansów pu­blicznych są:

1. jednostki budżetowe,

2. zakłady budżetowe,

3. gospodarstwa po­mocnicze,

4. fundusze celowe.

Definicja nieruchomości

Artykuł 46 § 1 kc. zawiera definicję nieruchomości w następującym sformułowaniu:

"Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stano­wiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności".

Wyróżnio­ne są w nim trzy rodzaje nieruchomości:

1. gruntowe (zabudowane i niezabu­dowane) - czyli części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności,

2. budynkowe - trwale z gruntem związane budynki będące przedmiotem odrębnej od gruntu własności

3. lokalowe - czyli części budynków stanowiące odrębny przedmiot własności.

- definicja ta jest jedyna, uniwersalna i wiążąca w całym systemie prawa cywilnego.

Wyodrębnienie nieruchomości budynkowych i lokalowych stanowi odstępstwo od zasady superficies solo cedit

Nieruchomości gruntowe

Nieruchomość gruntowa to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności.

Wyodrębnienie gruntu w nieruchomość, jako przedmiot prawa, wymaga:

1. określenia jej zakresu przedmiotowego, a więc powierzchni i granic (wyodrębnienie fizyczne, faktyczne) oraz

2. określenia podmiotu własno­ści, czyli skonkretyzowania, kto jest właścicielem gruntu (wyodrębnienie prawne).

Wyodrębnienie faktyczne

O części powierzchni ziemskiej można mówić dopiero po jej wydzieleniu z otaczających ją gruntów w sposób umożliwiający jej identyfikację, jako samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego. Wydzielenie następuje poprzez określenie granic zewnętrznych. Granice wyznaczają linie znajdujące się na powierzchni ustalone umową pomiędzy właścicielami gruntów sąsiednich albo w postępowaniu rozgraniczeniowym - administracyjnym lub sądowym.

Pojęcie działki ewidencyjnej

Najmniejszą jednostką powierzchnio­wą nieruchomości gruntowej dla celów ewidencji gruntów (katastru nieru­chomości) jest działka.

Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem praw­nym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Przepisy o ewi­dencji gruntów i budynków określają szczegółowo zasady wykazywania w ewidencji sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych jako odrębnych. Działkę ewidencyjną wyróż­niana się przez jej numer, który ma postać liczby naturalnej. W razie podziału nieruchomości, nowo powstałe działki ewidencyjne oznacza się numerami w postaci ułamka dotychczasowego numeru działki. W razie połączenia działek ewidencyjnych, nowo powstałą działkę ewidencyjną oznacza się no­wą liczbą naturalną.

Wyodrębnienie prawne

Kodeks cywilny nie zawiera przepisów o sposobie prawnego wyodręb­niania gruntu, znajdują się one bowiem poza kodeksem w ustawie z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.).

Przez długi okres czasu sporne było zagadnienie czy urządzenie kilku ksiąg wieczystych dla nieruchomości stanowiących własność jednego właściciela jest równoznaczne z prawnym wyodrębnieniem nieruchomości gruntowej. W tym zakresie prezentowane są dwa stanowiska: zgodnie z pierwszym ujawnienie dwóch graniczących ze sobą nieruchomości tego samego właściciela nie powoduje prawnego ich wyodrębnienia; zgodnie z drugim poglądem, ujawnienie nieruchomości w księdze wieczystej jest równoznaczne z prawnym wyodrębnieniem nieruchomości. Ostatecznie zagadnienie to rozstrzygnął Sąd Najwyższy opowiadając za drugim z przedstawionych poglądów. W orzeczeniu z 26 lu­tego 2003 r. (II CKN 1306/00, BiuI. SN 8/03, s. 8), Sąd Najwyższy stwierdził, że dwie niezabudowane działki gruntu graniczące ze, sobą i należące do tego samego właściciela, dla których jest prowadzona jedna księga wieczysta, stanowią - w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. - jedną nieruchomość gruntową. Podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004/12/201 stwierdzając, że stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c.. Odrębność te tracą w razie ich połączenia w jednej księdze wieczystej.

Wcześniej stanowisko takie zostało wyrażone w orzeczeniach z 23 września 1970 r. (II CR 361/70, OSNCP 6/71, poz. 97) i z 27 grudnia 1994 r. (OSNIC 4/95, poz. 59).

Z powołanych orzeczeń płynie wniosek, że księga wieczysta jest czynnikiem wyodręb­niającym nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., gdyż pozwala na skon­kretyzowanie, kto jest właścicielem wydzielonego obszaru. Z tych względów uzasadnione jest stwierdzenie, iż liczba ksiąg wieczystych decyduje o liczbie nieruchomości. Natomiast gdy nieruchomości nie ma urządzonej księgi wieczystej, wów­czas o prawnym wyodrębnieniu jej z otaczającej powierzchni ziemskiej, tzn. od innych przedmiotów własności, decyduje osoba właściciela.

NIERUCHOMOŚCI BUDYNKOWE - ODRĘBNA WŁASNOŚĆ BUDYNKÓW

Ogólną i szczegółową definicję budynku zawiera ustawa z 7 lipca 1994r. - prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016) w art. 3 pkt 2 i 2a.

Zasadą jest, że budynki trwale z gruntem związane stanowią część składową gruntu (art. 48 kc.), a tym samym nie mogą być przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 kc.). Jest to reguła, od której wyjątki może ustanowić tylko ustawa, w przeciwieństwie do odrębnej własności lokali. Nieruchomość budynkowa, jako odrębna własność może powstać tylko na podstawie normatywnej, a więc wyłącznie w drodze konkretnego przepisu prawnego określającego także status prawny odrębnej własności budynku, a w szczególności relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony.

Definicja: nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnym od gruntu przedmiotem własności.

Odrębną własność - na podstawie przepisów szczególnych stanowią:

I. budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub na gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 kc).

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków na użytko­wanym gruncie jest prawem akcesoryjnym, związanym z prawem użytkowa­nia wieczystego. Budynki są częścią składową użytkowania wieczystego, będącego prawem głównym.

Konsekwencją tej relacji prawa odrębnej własności budynku do prawa użytkowania wieczystego, jest to, że budynek w oderwaniu od wieczystego użytkowania nie może stanowić samo­dzielnego przedmiotu obrotu ani obciążenia ograniczonym prawem rzeczo­wym, a w szczególności hipoteką. Ponadto własność budynku nie może być przedmiotem egze­kucji bez objęcia nią użytkowania wieczystego (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1998 r., III CKU 15/98, niepubl.).

II. budynki wzniesione przez rolniczą spółdziel­nię produkcyjną (spółdzielnię produkcji rolnej) na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa, jeżeli w decyzji o przekazaniu gruntu nie zostało za­strzeżone, iż mają się stać własnością Skarbu Państwa, a także budynki prze­kazane spółdzielni na własność, znajdujące się na przekazanym spółdzielni produkcyjnej zabudowanym gruncie Skarbu Państwa. Stanowią one własność spółdzielni (art. 273 kc.).W tych wypadkach odrębna własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu (art. 272 kc.).

III. budynki, którym na podstawie art. XXVI dekretu z 11 października 1946 r. przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, poz. 321) w zw. z art. XXXVII usta­wy z 23 kwietnia 1963 r. - przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94) przysługuje tzw. prawo powierzchni. Budynki te, a także ich części i poszczególne piętra (art. 644 Kod.Nap.) mogą stanowić przedmiot własności osoby niebędącej właścicielem gruntu. W tych wypad­kach budynki, ich części oraz piętra stanowią własność niezwiązaną z wła­snością gruntu, na którym znajduje się budynek, i są odrębną nieruchomo­ścią (por. SN w orz. z 10 stycznia 1970 r., CRN 474/60, OSNCP 9/70, poz. 162 i w uzasadnieniu uchwały z 22 grudnia 1995 r., li CZP 181/95, OSNC 4/96, poz. 50).

IV. budynki znajdujące się na gruntach przejętych przez gmi­nę, a następnie przez Skarb Państwa na podstawie dekretu z 26 październi­ka 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.), to z mocy art. 5 budynki te pozostały wła­snością dotychczasowych właścicieli bez jakiegoś powiązania z gruntem.

V. budynki wchodzące w skład nieruchomości przeka­zanych Państwu przez rolnika na podstawie nieobowiązujących już ustaw: z 29 maja 1974 r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność Pań­stwa za rentę i spłaty pieniężne (Dz.U. Nr 21, poz. 118) i z 27 październi­ka 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rol­ników i ich rodzin (Dz.U. Nr 32, poz. 140). Budynki te stanowią odrębną od gruntu własność rolnika lub jego następcy. Przypadki występowania tego rodzaju odrębnej własności budynków są coraz rzadsze, bowiem właścicielom budynków na działce gruntu, która wchodziła w skład gospodarstwa rolnego na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 stycznia 1983 r. zostało przyznane w art. 6 ustawy z 24 lutego 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku rol­nym (Dz.U. Nr 10, poz. 53) nieodpłatnie prawo własności działki gruntu, na której budynki zostały wybudowane wraz z niezbędną do korzysta z niej z niej służebnością gruntową.

Lokal jako odrębna nieruchomość

Nieruchomość lokalowa jest to w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, prawnie wyodrębniona w osobny przedmiot własności część budynku związanego trwale z gruntem, stanowiąca samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przezna­czeniu wraz (jeżeli czynność prawna lub orzeczenie sądu dotyczące odrębnej własności nie stanowi inaczej) z pomieszczeniami pomocniczymi (przynależny­mi), choćby nawet do tego lokalu bezpośrednio nie przylegały, jak piwnica, strych czy garaż.

Pierwotnie problematyka odrębnej własności lokali była regulowana przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.64.16.93 z późn. zm.), w nieobowiązujących przepisach art. 135§ 1, 136, 137. Od dnia 1 stycznia 1995 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności loka­li (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) problematyka odrębnej własności lokali uregulowana jest w przepisach powołanej ustawy o własności loka­li, zaś jedynie w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 ustawy) np. art. 140 w odniesieniu do treść prawa własności, art. 155 - 158 k.c. w zakresie rozporządzania odrębna własnością lokalu, art. 222 - 230 k.c. w zakresie ochrony czy art. 195 - 212 oraz 220 - 221 k.c. (z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy), gdy lokal należy do kilku osób.

Przepisy ustawy o własności lokali są w przeważającej mierze przepisami bezwzględnie obowiązującymi, co wyłącza swobodę stron w kształtowaniu prawa odrębnej własności lokalu. Przykładami takich przepisów są: art. 2 ust. 2,3, 5, 6, art. 7-11 co do przesłanek powstania, w odniesieniu do konstrukcji odrębnej własności lokalu art. 3 ust. 1 - 5 i 7, art. 4 oraz przepisy art. 12-13, 16, 6, 17. Część przepisów (przepisy dotyczące zarządu nieruchomością - art. 19 i nast.) ma charakter względnie obligatoryjny - mają one zastosowanie jeżeli właściciele lokali nie określi sposobu zarządu w umowie lub uchwale zmieniającej taką umowę, zaprotokołowanej przez notariusza - art. 18 ust. 3.

Zakres ustawy o własności lokali jest bardzo szeroki:

- odrębna własność lokali może zostać ustanowiona w każdym budynku, niezależnie od tego czyją budynek stanowi własność np.: w budynkach stanowiących własność Skarbu Państwa, własność jednostek samorządu terytorialnego, państwowej osoby prawnej, np. własność przed­siębiorstwa państwowego, spółki handlowej, osoby fizycznej lub własność nie państwowej osoby prawnej, w tym spółdzielni mieszkaniowej,

- wyodrębnienie lokalu (mieszkalnego czy użytkowego) może nastąpić tak na rzecz osoby fizycznej (lub osób fizycznych na współwłasność w ozna­czonych częściach), jak i na rzecz osoby prawnej. Nie istnieją w tym zakre­sie żadne ograniczenia.

Ponadto przepisy ustawy o własności lokali:

- normują zarówno odrębną własność lokali mieszkalnych, jak i do lokali o innym przeznaczeniu (w szczególności lokali użytkowych).

- postanowienia ustawy o własności nie ustanawiają żadnych ograniczeń i wymogów odnośnie powierzchni samodzielnego lokalu, lokal taki musie spełniać jedynie przesłankę samodzielności,

- dopuszczają sukcesywne wyodrębnianie poszczególnych lokali - ustawa nie wymaga, by nastąpiło jednoczesne wyodrębnienie wszystkich lokali w danej nieruchomości.

- nie stwarzają ograniczeń w liczbie lokali mogących należeć do jed­nej osoby. Wynika z tego, że tej samej osobie może przysługiwać prawo do wielu, a nawet wszystkich samodzielnych lokali.

Ustawową definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego zawarto w art. 2 ust. 2 zd. 1 ustawy o własności lokali, który stanowi: Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb prze­znaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocni­czymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Z powołanej definicji wypływają następujące wnioski:

1) samodzielny lokal mieszkalny musi być wydzielony w obrębie budyn­ku trwałymi ścianami, natomiast nie jest istotne, jak wydzielony w ten spo­sób lokal usytuowany jest w obrębie budynku, np. czy obejmuje całą lub część kondygnacji;

2) kryterium samodzielnego lokalu mieszkalnego może spełniać zarówno jedna izba, jak i zespół izb; ważne jest, aby były one przeznaczone na stały pobyt ludzi oraz aby wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służyły zaspo­kojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Ustawową definicję samodzielnego lokalu należy odnieść również do lokalu o innym przeznaczeniu, mając oczywiście na uwadze zachodzące pomiędzy oba rodzajami lokali różnice w zakresie celów, funkcji oraz uwarunkowań technicznych (art. 2 ust. 2 zd. 2 ustawy).

Stwierdzenie samodzielności lokalu następu­je w formie zaświadczenia, wydanie którego należy do właściwości starosty. Do zaświadczeń tych mają odpowiednie zasto­sowanie art. 217-220 k.p.a.

Ze spełnieniem przesłanki samodzielności lokalu nie będzie kolidowała sytuacja, gdy samodzielny lokal mieszkalny nie będzie wyposażony we wszystkie urządzenia niezbędne do korzystania z lokalu np. urządzenia do gromadzenia odpadków (zsypy śmieci) czy urządzenia sanitarne. Lokal taki będzie lokalem samodzielnym, jeżeli urządzenia te nie będą usytuowane w innym lokalu samodzielnym, mogącym stanowić odrębną nieruchomość. Urządzenia takie, jeżeli będą mogli z nich korzystać wła­ściciele kilku lokali, będą stanowiły przedmiotem ich wspólności w odpowied­nich częściach.

- lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu musi spełnić przesłankę samodzielności przed wyodrębnieniem - wyjątek od tej zasady przewiduje art. 21 ust. 1 zd. 2 o spółdzielniach mieszkaniowych

Z konstrukcją odrębnej własności lokali związane jest pojęcie pomieszczenia przynależnego, stanowiącego część składową lokalu, do których art. 2 ust. 4 zalicza w szczególności: piwnicę, strych, komórkę, garaż. Pomieszczenia przynależne w zasadzie powinny być wymienione w umowie.

Z treści powołanego przepisu wynika, że pomieszczenia przynależne:

1. muszą być ograniczone przestrzennie ścianami, gdyż w przeciwnym razie nie będą to w ogóle po­mieszczenia;

2. nie muszą spełniać przesłanki samodzielności;

3. nie muszą przylegać do lokalu;

4. mogą być położone poza budynkiem, w którym znajduje się wyodrębniony lokal, ale w granicach gruntu stanowiącego część nieruchomości wspólnej.

Wymienione pomieszczenia jeżeli nie staną się częściami składowymi lokalu (mieszkalnego lub użytkowego), staną się przedmiotem nieruchomości wspólnej. W odniesieniu do garażu należy stwierdzić, że może on być pomieszczeniem przynależnym, może być elementem nieruchomości wspólnej, ale także stanowić odrębny lokal użytkowy. W szczególności garaż znajdu­jący się w większym budynku, np. mieszkalnym, może stanowić zarówno odrębny samodzielny lokal o innym przeznaczeniu, jak też pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego wyodrębnionego w danym budynku. Rozstrzygająca będzie w tym przypadku wola właściciela budynku.

Oprócz pojęcia pomieszczenia przynależnego ustawa operuje również pojęciem pomieszczenia pomocniczego (art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali), nie wskazując jednakże żadnych przykładów takich pomieszczeń. Z treści definicji samodzielnego lokalu możemy jedynie wnioskować, iż pomieszczenie pomocnicze zawsze powinno znajdować się w obrębie lokalu. Wzajemną relacje pomiędzy pojęciem pomieszczenia przynależnego a pojęciem pomieszczenia pomocniczego wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 2003 r., III RN 29/02, Gazeta Prawna 49/03, s. 3, stwierdzając: "Definiując pojęcie prawne «samodzielnego lokalu mieszkalnego», usta­wodawca czyni wyraźne rozróżnienie pomiędzy pojęciem «pomieszczenia pomocniczego» (art. 2 ust. 2 z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Jedno­lity tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), to jest pomieszczeniem, które wraz z «izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi» bezpośrednio «służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych», oraz pojęciem «pomieszczenia przynależnego», które w sensie prawnym stanowi wpraw­dzie część składową lokalu mieszkalnego, jednakże w sensie funkcjonalnym nie jest «przestrzenią» przeznaczoną dla bezpośredniego zaspokajania «mieszkaniowych» potrzeb ludzi, natomiast służy zaspokajaniu «innych po­trzeb» tych osób, które korzystają z «samodzielnego lokalu mieszkalnego»(art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali)".

Nieruchomość wspólna

Zgodnie z przepisem art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Definicję nieruchomości wspólnej zawiera przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, stanowiący, iż nieruchomość wspólną stanowią: grunt oraz część budynku i urzą­dzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z powołanego przepisu wynika, iż do nieruchomości wspólnej możemy zaliczyć w szczególności: grunt, na którym budynek jest posadowiony, oraz niektóre elementy budynku, takie jak: fundamenty, ściany nośne, dach, klatki schodowe, windy, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze, elektryczne, strychy itp.; nie mogą one stać się wy­łączną własnością właścicieli poszczególnych lokali, gdyż służą one do użyt­ku ogółu właścicieli lokali lub najemców.

W sposób opisowy nieruchomość wspólną ujął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97, OSNC 1999/6/113 stwierdzając: Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale.

Z przepisu art. 3 ust. 2 ustawy wynika, iż z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość wiąże się odpowiedni udział w prawie do gruntu. Może to być prawo własności lub użytkowanie wieczyste, w zależności od tego, które z tych praw będzie przysługiwało właścicielowi budynku, z któ­rego dany lokal został wyodrębniony. Oznacza to, że nieruchomość lokalowa może znajdować się w budynku stanowiącym część składową nieruchomości jak również w budynku będącym odrębną od gruntu nieruchomością.

O tym, co stanowi nieruchomość wspólną co do zasady decyduje ustawa. Jednakże strony umowy o ustanowienie odrębnej własności w ograniczonym zakresie mogą zakres tej współwłasności zmodyfikować. Modyfikacja może objąć takie elementy jak: piwnice, schowki, strych itp., natomiast zawsze współwłasnością będą objęte takie elementy jak klatki schodowe, ściany nośne, fundamenty, dach, grunt, na którym budynek stoi. Co do klatki schodowej należy uczynić uwagę, iż nie musi ona być elementem wspólnym i stanowić przedmiot współwłasno­ści w sytuacji, gdy służy tylko jednemu lokalowi. Może to mieć miejsce w małym budynku, gdy z tej klatki schodowej korzysta np. tylko właściciel jednego lokalu i nie prowadzi ona do wspólnych pomieszczeń, np. strychu.

Jak wyżej wskazano właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Udział ten jest ściśle związa­ny z prawem do lokalu, a więc nie jest prawem samodzielnym. Prawem nadrzędnym jest prawo własności lokalu. Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej nie może przysługiwać innej osobie niż właścicielo­wi lokalu. Współwłasność ta ma charakter przymusowy. W zasadzie zniesienie tej współwłasności nie jest dopuszczalne, może to nastąpić jedynie w sytuacji wygaśnięcia odrębnej własności lokali. Podkreślić należy, iż udział właściciela lokalu w prawie do gruntu (współwłasność lub współużytkowanie) oraz w elementach wspólnych budynków musi się pokrywać.

Ustawa o własności lokali przewiduje dwa sposoby określenia wysokości udziału w nieruchomości wspólnej.

Zasadą jest (por. art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokalu), że udział właściciela lokalu wyodrębnionego z nieruchomości wspólnej od­powiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią po­mieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lo­kali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, znajdującymi się w budynku. Natomiast udział właścicie­la samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej, od­powiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzch­nią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszyst­kich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, znajdującymi się w tym budynku. W przypadku gdy nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali).

Wyznaczenie wskazanego powyżej stosunku wymaga określenia, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przyna­leżnych (art. 3 ust. 4 ustawy o własności lokali). Obowiązek pomiaru całej powierzchni użytkowej danego budynku (a przede wszystkim powierzchni poszczególnych lokali), a ujmując zagadnienie ogólnie - sporządzenia odpowiedniej dokumentacji technicznej niezbędnej do ustanowienia odrębnej własności lokali, w zasadzie obciąża właściciela budynku.

Od opisanego powyżej sposobu ukształtowania udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, ustawa o własności lokali przewiduje wyjątek, o którym stanowi przepis art. 3 ust. 6. Według tego przepisu w wypadku, gdy na podstawie jednej czynno­ści prawnej dokonanej przez właściciela lub wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udzia­łów określa umowa właściciela lub współwłaścicieli; np. współwłaściciele mogą przyjąć, że ich udziały w nieruchomości wspólnej są równe. O umownym ukształtowaniu udziału w nieruchomości wspólnej stanowi również przepis art. 3 ust. 7 zd. ustawy o własności lokalu.

Sposób ustanowienia odrębnej własności lokalu

Według przepisu art. 7 zdarzeniami, które skutkują powstanie odrębnej własności lokalu są:

1. umowa (art. 7 i 8 ustawy o własności lokalu),

2. jednostronna czynność prawna (art. 7 i 10 ustawy o własności lokali),

3. orzeczenie sądu znoszące współwłasność, w tym także orzeczenie o dziale spadku oraz o podziale majątku wspólnego małżonków (art. 7 i 11 ustawy o własności lokalu).

Nie jest to wyliczenie wyczerpujące. Tytułem przykładu należy wskazać, przepis art. 17¹⁸ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przewidujący możliwość powstania odrębnej własności lokalu z mocy prawa (ex lege). W przypadki likwidacji, postępowania upadłościowego lub postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, gdy nabywcą budynku lub udziału w budynku nie będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się z mocy prawa w odrębną własność lokalu.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz jednostronna czynność prawna wymaga zachowania formy aktu no­tarialnego (art. 7 ust. 2 w zw. z art. 10 ustawy o własności lokali.).

W przypadku, gdy do ustanowienia odrębnej własności lokalu dochodzi na podstawie umowy oraz jednostronnego oświadczenia woli właściciela do powstania odrębnej własności lokali potrzebny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali). Wpis ma charakter konsty­tutywny; odrębna własność powstaje z chwilą wpisu, nawet nieprawomoc­nego. Natomiast w przypadku powstania odrębnej własności lokalu z mocy orzeczenia sądowego oraz z mocy prawa wpis do księgi wieczystej nie ma charakteru konstytutywnego.

Istnieje jednakże pogląd odmienny od przedstawionego powyżej, według którego do powstanie odrębnej własności w drodze orzeczenia sądowego znoszącego współwłasność, niezbędny jest konstytutywny wpis do księgi wieczystej, co wynika z odesłania art. 11 do art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Umowne ustanowienie odrębnej własności lokalu ma miejsce w dwóch przypadkach (art. 8 ust. 3 ustawy o własności lokali):

1) umowy między współwłaścicielami nieruchomości, którzy w ten spo­sób znoszą współwłasność należącej do nich nieruchomości;

2) umowa między właścicielem budynku a osobą, która nabywa lokal, i w następstwie czego dochodzi do jego wyodrębnienia.

Do obu tych umów mają zastosowanie prze­pisy art. 155 § 1, art. 156 i art. 157 k.c., z zastrzeżeniem wynikającym z brzmienia art. 7 ust. 2 in fine ustawy o własności lokali (co do konstytutywności wpisu).

Obligatoryjną treść umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu określa art. 8 ust. 1 ustawy. Według tego przepisu w umowie należy określić:

1. rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

2. wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Rodzaj lokalu (mieszkalny, użytkowy, garaż), położenie (na którym piętrze lub piętrach, w której części i rozmiar (powierzchnię) poszczególnych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi określa się na podstawie dokumentacji, o której mowa w art. 2 ust. 5 i 6 ustawy o własności lokali. Jest to niezbędne zarówno do sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego, jak i założenia księgi wieczystej.

Jeżeli budynek jest częścią składową gruntu (art. 48 k.c.), to okre­śla się wielkość udziału właściciela lokalu we współwłasności nieruchomo­ści gruntowej. Jeżeli budynek jest odrębną nieruchomością znajdującą się na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, oddanym w użytkowanie wieczyste, to określa się udziały we współwłasności budyn­ku oraz udział w użytkowaniu wieczystym.

Elementy umowy zawarte w art. 8 ust. 1 nie są, oczywiście, wyczerpu­jące, co wynika ze zwrotu "w szczególności". Z innych elementów, które powinna zawierać umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu wskazać należy: oznaczenie nieruchomości, z której lokal zostaje wyodrębniony, oraz szczegółowe jej określenie (w tym wyliczenie i łączną powierzchnię wszystkich samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu) , z podaniem oznaczenia księgi wieczy­stej, podaniem warunków, na jakich doszło do wyodrębnienia lokalu, sposobu zapłaty ceny, jej wysokość, datę wydania lokalu nabywcy, ozna­czenie strony ponoszącej wydatki związane z zawarciem umowy itp. W umowie powinien być także zamieszczony wniosek o założenie dla te­go lokalu odrębnej księgi wieczystej oraz wniosek o ujawnienie sposobu zarządu.

Z art. 2 ust. 5 wynika obowiązek dołączenia do umowy o ustanowienia odrębnej własności lokalu "rzutu odpowiednich kondygnacji budynku", a gdy po­mieszczenia przynależne są położone poza budynkiem mieszkalnym, lecz w granicach tej samej nieruchomości gruntowej - obowiązek ich oznacze­nia na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Na rzutach tych powinien zostać zaznaczony lokal objęty umową.

Zgodnie z art. 9 u. wł. lok, odrębna własność lokalu może także powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na nim domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną osobę wskazaną w umowie.

Przesłanki ważności tej umowy są następujące:

1) osoba podejmująca się budowy domu musi być właścicielem lub użyt­kownikiem wieczystym gruntu, na którym dom ma być wzniesiony,

2) osoba ta musi mieć pozwolenie na budowę,

3) roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie te­go prawa musi być ujawnione w księdze wieczystej.

Wymaganiem podstawowym zaś jest zachowanie formy aktu notarialnego.

W drodze jednostronnego oświadczenia właściciela budynku (złożonego z zachowaniem formy aktu notarialnego) właściciel budynku może dla siebie ustanowić odrębną własność jednego lub kilku lokali (ustawa nie przewiduje w tym zakresie żadnych ograniczeń) albo wszystkich lokali mieszkalnych i użyt­kowych. Jednym ograniczeniem jest to, że lokale te muszą spełniać przesłankę "samodzielności".

Wygaśnięcie odrębnej własności lokali

Wygaśnięcie odrębnej własności lokali jest możliwe w następujących wypadkach:

1) zawarcia przez właścicieli wszystkich lokali umowy o zniesienie od­rębnej własności lokali w formie aktu notarialnego; odrębna własność wy­gasa z chwilą zawarcia takiej umowy (wpis w księdze wieczystej ma w tym wypadku charakter deklaratywny),

2) podziału lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności albo po­łączenia kilku lokali w jeden - w takim wypadku wygasa dotychczasowe prawo i powstaje nowe,

3) z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego gruntu; w takim wy­padku budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie Skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego tracą odrębność prawną, stając się częścią składową gruntu; użytkownikowi wieczystemu należy się wynagro­dzenie.

Nieruchomości rolne i leśne

Wśród nieruchomości można wyodrębnić:

- nieruchomości rolne (art. 46¹ k.c.),

- nieruchomości leśne (ustawa o lasach).

Nieruchomości rolne

Według art. 46¹ kodeksu cywilnego nieruchomościami rol­nymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rol­nictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając ogrodni­czej, sadowniczej i rybnej (art. 461 kc.).

Z powołanego przepisu wynika, iż w kodeksowym ujęciu definicja nieruchomości została sformułowana w oparciu o kryterium przeznaczenia nieruchomości - o rolniczym charakterze nieruchomości (gruntu) przesądza wyłącznie jego rolnicze przeznaczenie. Podkreślił to Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28 stycznia 1999 r. III CKN 140/98 (lex 50652) stwierdzając, iż o rolniczym charakterze gruntu przesądza jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposób jego aktualnego wykorzystania.

Z pozostałych orzeczeń Sądu Najwyższego, dotyczących tej materii, należy zwrócić uwagę na wyrok z 2 czerwca 2000 r. (II CKN 1067/98, OSP 2/01, poz. 27), w którym Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na istotną ce­chę, którą jest przydatność nieruchomości do prowadzenia rolniczej działal­ności wytwórczej, decydującą o możliwości uznania nieruchomości za rol­ną; cecha ta bowiem zakłada celową i zorganizowaną rolniczą działalność wytwórczą. Podstawą takiej działalności mogą być tylko grunty w odpo­wiednim, lecz nieokreślonym ustawowo obszarze; w każdym razie musi to być taki obszar, który umożliwia prowadzenie racjonalnej i opłacalnej działalności gospodarczej.

Podobny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z 14 listopada 2001 r. (II CKN 440/01, OSNC 7-8/02, poz. 99), uznając "właściwości agronomiczne" za decydujące kryterium rozstrzygają­ce o rolniczym charakterze nieruchomości.

Z tych względów należy przyjąć, iż nieruchomość rolną stanowią także odłogi i ugory, które w zasadzie mogą być wyko­rzystywane rolniczo, bez znaczenia pozostaje okoliczność, że aktualnie nie są w ten sposób wy­korzystywane. Do gruntów rolnych nie należą nieużytki (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1984 r., III CZP 78/84, OSNC 1985/10/149). Do obszaru nieruchomości rolnych zaliczone będą natomiast grunty pod budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi oraz grunty niezbędne do korzystania z tych budynków (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1995 r., III CZP 47/96, OSNC1996/11/142).

Kodeksowa definicja nieruchomości rolnej, będzie się odnosiła do wszystkich przepisów kodeksu cywilnego dotyczących nieruchomości (gruntów) rolnych (a więc do przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami, przepisów regulujących korzystanie z nieruchomości rolnych w róż­nych formach prawnych, oraz do przepisów z zakresu prawa spadkowego). Definicja nieruchomości rolnej z art. 46¹ k.c. będzie miała zastosowanie do wszystkich innych ustaw dotyczących nieruchomości (gruntów) rolnych, jeżeli nie będą one zawierały regulacji odmiennych. Postanowienia odmienne, będą przepisami szczególnymi wyłączającymi regulację kodeksową.

Lasy

Definicję lasu zawiera ustawa z 28 września 1991 r. o lasach (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz. 679 ze zm.).

W rozumieniu ustawy lasem jest grunt odpowiadający następującym kry­teriom:

1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) - drzewami i krzewami oraz runem leśnym - a na­wet przejściowo jej pozbawiony, który jest:

a) przeznaczony do produkcji leśnej lub

b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo

c) wpisany do rejestru zabytków,

2) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane na potrzeby gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetyczny­mi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

Opracowano na podstawie następującej literatury:

1. G. Bieniek, St. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Wydanie 5, Warszawa 2009,

2. Teresa A. Filipiak, Jan Mojak, Mirosław Nazar, Elżbieta Niezbecka, Zarys prawa cywilnego, Oficyna Wydawnicza VERBA, wydanie 6, Lublin 2010,

3. J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Wydanie 3, Warszawa 2009.

4. St. Rudnicki, St. Dmowski, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Wydanie 9, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2009,

5. St. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Wydanie 9, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2009,

6. A. Wolter, J Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo Cywilne. Zarys części ogólnej, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Wydanie 2 zmienione, Warszawa 2001,

7. G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz, Wydawnictwo C.H Beck, wydanie 7, Warszawa 2008.

8. St. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Wydanie 6, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2010,

16

---