Prawo rzeczowe

wykład 1 - prawa rzeczowe

Tradycyjnie uważa się, że prawo rzeczowe w znaczeniu przedmiotowym reguluje cywilnoprawne formy korzystania z rzeczy, mające postać majątkowych praw podmiotowych bezwzględnych. Pełniejsze określenie tego zespołu norm prawnych wymaga stwierdzenia, że dotyczy on nie tylko treści wspomnianych praw podmiotowych ale także ich powstania, zmiany, ustania oraz ochrony.

W przedmiotowym znaczeniu, prawo rzeczowe oznacza zespół przepisów, norm prawnych, które regu­lują formy prawne korzystania z rzeczy, przybierające postać podmiotowych praw rzeczowych. Jest więc ono zespołem źródeł prawa regulującego proble­matykę podmiotowych praw rzeczowych - nabycia, zmiany i utraty, treści i ochrony praw rzeczowych.

Pamiętając, że podmiotowe prawo rzeczowe jest jednym z elementów stosunku prawnego można stwierdzić, że prawo rzeczowe w znaczeniu przedmiotowym to zespół norm wyznaczających stosunki prawa rzeczowego.

Jeśli chodzi o pojęcie podmiotowego prawa rzeczowego, a właści­wie - w liczbie mnogiej - podmiotowych praw rzeczowych to prawa te wyróżniają dwie nierozdzielne cechy, a mianowicie są nimi dotyczące rzeczy prawa podmiotowe bezwzględne. Najogólniej można więc powiedzieć, że podmiotowe prawo rzeczowe jest majątkowym prawem cywilnym o cha­rakterze bezwzględnym, mającym za przedmiot rzecz.

Cechę bezwzględności odnosi się do tych składających się na prawo podmiotowe rzeczowe uprawnień, które występują w stosunkach prawnych jednostronnie zindywidualizowanych. Prawa rzeczowe są prawami bezwzględnymi ponieważ w ich skład wchodzą i odgrywają zasadniczą rolę uprawnienia bezwzględne, czyli takie, którym odpowiadają obowiązki spoczywające na bliżej nieokreślonym kręgu osób.

Prawa podmiotowe rzeczowe w swej treści zostały ukształtowane jako prawa przysługujące wyłącznie oznaczonemu uprawnionemu. Wykonywane są przez uprawnionego bezpośrednio, bez ko­nieczności świadczenia ze strony oznaczonych osób trzecich. Ogół osób po­stronnych jest zaś zobowiązany do honorowania cudzego prawa podmiotowego przez swe bierne zaniechanie. Naruszenie (a niekiedy zagrożenie) prawa rodzi zaś adresowane już do oznaczonej osoby roszczenie ochronne.

Strony nie mogą mocą swych oświadczeń woli nadawać bezwzględnego charakteru wybranym, uruchamianym na podstawie nawiązywanego stosunku prawnego, prawom podmiotowym, które według modelu ustawowego mają jedynie względny charakter. Nadto nie wolno też, w zakresie prawa rzeczowego, stronom modyfikować treści dopuszczonych praw rzeczowych. Zakazane jest poszerzanie lub ograniczanie treści praw rzeczowych. Wąski margines swobody stron dotyczy stosunków względnych, występujących w tle bezwzględnych stosunków prawnorzeczowych.

Z powodu bezwzględnego charakteru występujące w konkretnych stosunkach prawnych prawa rzeczowe powinny być jawne dla otoczenia. Muszą bowiem być widoczne dla osób postronnych, zobowiązanych do bierne­go ich poszanowania. Jawność praw rzeczowych jest przecież gwarancją (a ra­czej warunkiem) ich ochrony. Prawodawca nakładający powszechne obowiązki i oczekujący ich realizacji musi zapewnić wszystkim podmiotom możliwość uzyskania informacji o tym, że takie obowiązku na nich spoczywają. Jeżeli jednak obowiązki dotyczą zachowania na rzecz innego podmiotu nie wystarczy wskazać jakie zachowanie ma być podjęte, niezbędne jest też zapewnienie możliwości dowiedzenia się na czyją rzecz należy nakazane zachowanie podjąć.

Według definicji prof. Jana Wasilkowskiego „rzeczami w rozumieniu naszego prawa cywilnego są material­ne części przyrody w stanie pierwotnym lub przetworzonym, na tyle wyodręb­nione (w sposób naturalny lub sztuczny), że w stosunkach społeczno-gospodarczych mogą być traktowane jako dobra samoistne". Rzeczami są zatem jedynie takie przedmioty materialne, które stanowią lub mogą stanowić samoist­ny przedmiot obrotu i stosunków prawnorzeczowych.

Przedmiotem praw rzeczowych mogą być tylko istniejące rzeczy zindywi­dualizowane. Przedmiotem stosunków prawnorzeczowych musi być w całości określona rzecz a nie jej część. Zakres rzeczy stanowiących ruchomości możemy ustalić tylko negatywnie, są to wszystkie rzeczy nie będące nieruchomościami ani ich częściami składowymi.

Wyróżnienie nieruchomości następuje za pomocą prawnego kryterium własności, po geodezyjnym określeniu jej granic. Nieruchomością gruntową jest więc wydzielona fizycznie /geodezyjnie/ i wyodrębniona prawnie /poprzez osobę właściciela/ część powierzchni ziemskiej. O wydzieleniu poszczególnego gruntu z całości powierzchni ziemskiej nie decydują zatem wyłącznie granice fizyczne, lecz przedmiotowy zakres konkretnego prawa podmiotowego.

Bu­dynki oraz części budynków są nieruchomościami w rozumieniu prawa (a nie częściami składowymi), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią od­rębny od gruntu przedmiot własności. Można wtedy mówić o nieruchomości budynko­wej lub nieruchomości lokalowej. Zatem jedynie przepisem rangi legis specialis moż­na ustanawiać wyjątki od zasady superficies solo cedit. Nigdy zaś nie można czynnością prawną stron ustanowić skutecznie odrębnej własności budynku, czy lokalu gdy brak w tej mierze wyraźnego upoważniającego przepisu prawa.

Rzeczy proste stanowią jednolitą całość, w której nie da się wyróżnić poszczególnych części o samodzielnym znaczeniu. Natomiast rzeczy złożone składają się z części mających samodzielne znaczenie. Składają się z różnych elementów, które w wyniku połączenia tracą sa­modzielny byt i stanowią jedną całość w sensie fizycznym i gospodarczym.

Określony przedmiot staje się częścią składową rzeczy, je­żeli jest z nią na stałe połączony w sensie fizycznym (nie tylko gospodarczym) na tyle mocno, że ich rozłączenie spowodowałoby zasadnicze zmiany bądź całości, bądź przedmiotu odłączonego.

Zgodnie z art. 51 k.c. przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

Wykład 2 - podział praw rzeczowych

Podziału praw rzeczowych na typy dokonuje się ze względu na treść tych praw. Klasyfikacja typów praw rzeczowych ma charakter wyczerpujący. Nie ma innych praw rzeczowych niż wymienione w systematyce Kodeksu cywilnego, tj. prawo własności (art. 140 i nast. KC), prawo użytko­wania wieczystego (art. 232 i nast. KC) oraz ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 i nast. KC). Podstawą wyróżnienia poszczególnych typów praw rzeczowych jest treść prawa określona wyłącznie normami prawnymi.

Wspólnymi cechami typów podmiotowych praw rzeczowych jest ich majątkowy i bezwzględny charakter. Wszystkie prawa rzeczowe należą do kategorii praw majątkowych i mają bezwzględny charakter. Poza tym różnią się one między sobą znacznie. Różna jest funkcja poszczególnych praw rzeczo­wych. Niektóre służą wyraźnie określonym celom gospodarczym (służebności gruntowe, zastaw, hipoteka). Inne służą celom osobistym, niekiedy wręcz ali­mentacyjnym (użytkowanie w ramach prawa dożywocia, służebność mieszka­nia). Dalsze zaś pełnią zmienną funkcję zależnie od przedmiotu i woli upraw­nionego (prawo własności, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Ze względu na przyjętą przez ustawodawcę przy konstruowaniu poszczególnych praw rzeczowych technikę legislacyjną można podzielić prawa rzeczowe na własność i inne prawa rzeczowe, których odrębność od prawa własności i pochodny od niego charakter podkreśla się nazwą prawa na rzeczy cudzej.

Kierując się systematyką kodeksową uzasadnioną podobieństwami i różnicami w treści poszczególnych praw rzeczowych oraz ich funkcją i znaczeniem społeczno - gospodarczym można prawa te podzielić na trzy kategorie: własność, użytkowanie wieczyste, prawa rzeczowe ograniczone.

Stosownie do miejsca uregulowania można podzielić prawa rzeczowe na prawa kodeksowe (własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie, służebności, zastaw) i pozakodeksowe (hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Ze względu na przedmiot prawa rzeczowe można podzielić na prawa odnoszące się wyłącznie do rzeczy (własność, użytkowanie wieczyste, służebności, spółdzielcze własnościowe prawa do lokali) oraz prawa, których przedmiotem mogą być rzecz i prawa (użytkowanie, zastaw i hipoteka).

Zależnie od tego jakie rzeczy mogą być przedmiotem dzielimy prawa rzeczowe na prawa, których przedmiotem mogą być zarówno nieruchomości jak i ruchomości (prawo własności, użytkowanie), prawa, których przedmiotem mogą być tylko nieruchomości (użytkowanie wieczyste, służebności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka) a także prawa, których przedmiotem mogą być wyłącznie rzeczy ruchome (zastaw).

Ze względu na to, czy treść danego prawa rzeczowego obejmuje uprawnienie do posiadania rzeczy lub do korzystania z niej możemy podzielić te prawa na obejmujące uprawnienie do posiadania i korzystania (własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu) obejmujące uprawnienie do korzystania z rzeczy ale nie obejmujące uprawnienia do jej posiadania w rozumieniu władania rzeczą (służebność czynna), obejmujące uprawnienie do posiadania rzeczy ale nie pozwalające na korzystanie z niej (zastaw zwykły umowny; za wyjątkiem zastawu antychretycznego z art. 319 k.c.), nieobejmujące uprawnień do posiadania ani korzystania z rzeczy (służebności bierne, niektóre odmiany zastawu - zastaw rejestrowy, zastaw skarbowy, zastaw ustawowy, hipoteka).

Według kryterium sposobu w jaki przedmiot prawa rzeczowego jest wykorzystywany dla ochrony interesu uprawnionego dzielimy na prawa, które chronią interes uprawnionego przez umożliwienie mu korzystania z przedmiotu prawa (własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie, służebności czynne, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu) lub przynajmniej przez ograniczenie uprawnień innego uprawnionego do tego przedmiotu (służebność bierna) oraz prawa, które chronią interes uprawnionego przez umożliwienie mu zaspokojenia wierzytelności przy użyciu przedmiotu prawa (tzw. prawa zabezpieczające lub zastawnicze - zastaw i hipoteka).

Ze względu na funkcję praw rzeczowych trzeba wyróżnić samodzielne prawa rzeczowe oraz prawa związane i akcesoryjne. Samodzielny charakter mają prawo własności, użytkowanie wieczyste, użytkowanie i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Prawa związane są to takie, którego podmiotem może być wyłącznie podmiot innego określonego prawa, co w konsekwencji powoduje łączność obrotu prawami (przeniesienie prawa głównego powoduje przeniesienie prawa związanego z nim), np. służebność gruntowa, odręb­na własność budynków. Akcesoryjny charakter mają prawo zastawu i hipoteka. Służą one bowiem zabezpie­czeniu wierzytelności, są zatem funkcjonalnie związane z wierzytelnością. Ich istnienie i treść zależy od istnienia i treści innego prawa, tj. zabezpieczonej wierzytelności.

Wyróżniamy prawa zbywalne (przenoszalne) i nie­zbywalne (nieprzenoszalne). Podział ten zależny jest od tego, czy dopuszczalne jest przeniesienie prawa na inną osobę, tj. czy treść tego prawa obejmuje kompetencję do rozporządzania prawem). Z woli ustawodawcy niezbywalny charakter ma użytkowanie (art. 254 KC), z wyjątkiem użytkowania w ramach timesharingu, oraz służebno­ści osobiste (art. 300 KC). Zbywalnymi prawami są własność, użytkowanie wieczyste, służebności, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, hipoteka.

Można zatem wyróżnić dwa przedmiotowe znaczenia prawa rzeczowego. Pierwsze znaczenie odnosi się do treści norm prawnych. Prawo rzeczowe oznacza tutaj zespół norm prawnych regulujących treść, powstanie, zmianę, ustanie i ochronę podmiotowych praw rzeczowych. Drugie znaczenie odnosi się do źródeł prawa i w tym znaczeniu prawem rzeczowym są akty normatywne lub wyodrębnione redakcyjnie zespoły przepisów tych aktów, wyrażające w głównej mierze, lecz nie wyłącznie, normy lub fragmenty norm regulujących prawa rzeczowe w znaczeniu podmiotowym.

-pewne przepisy wyrażają wprost charakter mocy obowiązującej zawartych w nich norm. Do przepisów wyraźnie wskazujących dyspozytywny charakter wyrażonych w nich norm prawnych należą m.in. art. 155 § 1, 199, 201-203 (argument z art. 221), 216 § 2, 257 § 2, 289, 298, 313 i 319; semiimperatywny charakter, np. art. 210 zd. 1, 236 § 1, 252 w zakresie wynikającym z art. 253, 299 w zakresie wynikającym z art. 301 § 2. Są też nieliczne przepisy wyraźnie formułujące normy imperatywne, np. art. 311 k.c. i 72 KWU;

-imperatywny charakter mają, o ile nic innego nie wynika wyraźnie z przepisów jak w przypadku art. 155 § 1, normy regulujące tworzenie i przenoszenie praw rzeczowych w drodze czynności prawnych;

-normy prawa rzeczowego, które wyznaczają treść stosunków prawnych jednostronnie zindywidualizowanych, a zatem przyznają podmiotom uprawnienia o charakterze bezwzględnym, również są normami imperatywnymi, chyba że co innego wynikałoby z wyraźnego sformułowania przepisu.

-normy prawa rzeczowego wyznaczające stosunki prawne dwustronnie zindywidualizowane i uprawnienia względne mogą być normami dyspozytywnymi. Norm prawnych dyspozytywnych, poza tymi, które zostały wyraźnie tak sformułowane w przepisach można więc poszukiwać przede wszystkim w regulacji prawnej stosunków pomiędzy właścicielami nieruchomości sąsiednich, stosunków pomiędzy współwłaścicielami rzeczy, stosunków pomiędzy właścicielem rzeczy a użytkownikiem wieczystym, czy osobą mającą do rzeczy ograniczone prawo rzeczowe. Nie da się jednak sformułować ogólnego twierdzenia o charakterze mocy obowiązującej tych norm opartego wyłącznie na zasadzie autonomii woli. Niezbędne jest ustalenie celu społeczno-gospodarczego każdej normy i zbadanie, czy nie służy ona ochronie interesów jednej ze stron stosunku prawnego, interesów osób trzecich czy interesu ogólnospołecznego.

Wykład 3 - własność

Prawo własności przysługuje na rzeczy własnej. Przysługuje wyłącznie do rzeczy istniejącej i to oznaczonej co do tożsamości. Przedmiotem własności jest cała rzecz.

Współcześnie prawo własności jest prawem podmiotowo uniwersalnym. Zasadniczo bowiem może przysługiwać każdej osobie.

Własność jest prawem bezterminowym. Nie spotykamy współcześnie w ustawodawstwie polskim własności podzielonej w czasie. Ze swej natury własność trwa tak długo jak długo istnieje rzecz będąca przedmiotem własności.

Własności jest najszerszym, najpełniejszym prawem rzeczowym. Dalsze prawa rzeczowe są już formą pochodną od prawa włas­ności.

Kształtując normatywną treść prawa własności, ustawodawca pozytywnie określa uprawnienia właściciela (z zakreśleniem ich granic) oraz negatywnie określa sytuację osób trzecich jako zobowiązanych do bier­nego przestrzegania cudzej własności. Dopiero łączny opis pozytywnej i negatywnej strony własności ujawnia pełny obraz prawa własności, czyli sytuacji prawnej właściciela.

W ujęciu pozytywnym przepis art. 140 KC hołdując koncep­cji uniwersalnego, elastycznego modelu własności przyjmuje założenie, że właściciel może z rzeczą czynić wszystko, czego mu prawo nie zabrania. Podkreślono bowiem, że właściciel może korzy­stać z rzeczy oraz rozporządzać rzeczą. Przy tym, korzystając z rzeczy, właściciel może w szczególności pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. Właściciel jest uprawniony również do posiadania rzeczy. Pozytywną stronę własności opisuje zatem triada uprawnień: uprawnienie do posiadania rzeczy (ius possidendi), uprawnienie do korzystania z rzeczy i uprawnienie do rozporządzania rzeczą (ius disponendi). Należy jedynie z dużą elastycznością traktować poszczególne uprawnienia, a zwłaszcza uprawnienie do korzystania z rzeczy. Należy też uwzględniać dalszą ewentualność występowania uprawnień nie mieszczących się we wskazanej triadzie. Wśród uprawnień określanych mianem korzystania z rzeczy można przykładowo wymienić uprawnienie do używa­nia rzeczy (ius utendi), pobierania pożytków (ius fruendi), pobierania innych dochodów z rzeczy, przyrostu (accessio), zużycia rzeczy (ius abutendi), przetworzenia.

Poprzez zastrzeżenie wyłączności uprawnień właściciela ustawodawca zaś określa negatywną stronę własności. Każda osoba trzecia jest tu negatywnie zobowiązana do biernego zachowania się, a miano­wicie do poszanowania cudzego prawa własności, do powstrzymywania się od działań naruszających cudze prawo własności.

W tym kontekście w stosunku własności występuje, z jednej strony, właści­ciel uprawniony czynnie do posiadania, korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą, a z drugiej, ogół osób trzecich zobowiązanych biernie do poszanowania cudzego prawa własności. W razie naruszenia cudzego prawa właścicielowi przysługuje określone roszczenie (windykacyjne bądź negatoryjne) adresowane już do określonej osoby.

Na uprawnienie do „korzystania z rzeczy" składają się uprawnienia do używania rzeczy (ius utendi), do po­bierania pożytków rzeczy (ius fruendi), do pobierania innych dochodów z rze­czy, do zużycia (ius abutendi) i przetworzenia rzeczy.

Rozporządzenie własnością może przybrać postać wyzbycia się własności, obciążenia własności bądź wreszcie zniesienia prawa własności.

Określone normatywnie granice własności stanowią przepisy ustawy, dalej zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie.

Według art. 140 KC, zasady współżycia społecznego stanowią wewnętrzny wyznacznik dla treści prawa własności. Natomiast według art. 5 KC, zasady współżycia społecznego mają jeszcze zapobiegać nadużyciu prawa na etapie jego wykonywania. Ponieważ art. 140 KC wyznacza granice prawa własności w sposób abstrakcyjny nie wyłącza to możliwości dokonywania oceny z punktu widzenia art. 5 k.c. wykonywania konkretnego uprawnienia w konkretnej sytuacji.

Zasady współżycia społecznego wyznaczają więc granice prawa własności. Inaczej mówiąc, uprawnienie do posiadania, korzystanie z rzeczy i rozpo­rządzanie rzeczą stanowi treść przysługującego właścicielowi prawa podmioto­wego pod warunkiem zgodności z zasadami współżycia społecznego (w granicach określonych przez zasady współżycia społecznego). Ponadto zaś obowiązuje reguła, że właściciel nie może czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.

Wykład 4 - prawo sąsiedzkie

Przez „prawo sąsiedzkie” rozumie się tradycyjnie zespół tych przepisów prawa cywilnego, które regulują problematykę treści i wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich. Zadaniem prawa sąsiedz­kiego jest zapobieganie lub przynajmniej zminimalizowanie konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa nierucho­mości, w związku z korzystaniem z nieruchomości sąsiednich.

Ingerencja prawa sąsiedzkiego dotyczy wzajemnego oddziaływania nieru­chomości położonych w bezpośrednim sąsiedztwie, jak również nieruchomości bardziej odległych względem siebie. W świetle art. 144 k.c. szerzej bowiem należy rozumieć pojęcie sąsiedztwa, uwzględniając rzeczywisty zakres zakłóceń. Za sąsiednie w przyjętym rozumieniu uważa się również nieruchomości, z których jedna podlega skutkom działań lub zdarzeń mających swe źródło na drugiej, choćby nie było między nimi fizycznego sąsiedztwa.

Zasadniczo przepisy prawa sąsiedzkiego dotyczą według ich brzmienia nieru­chomości gruntowych (art. 148 - 154 k.c.). Niektóre jednak ze względu na normowaną w nich problematykę mogą także znajdować zastosowanie w stosunkach między właści­cielami nieruchomości budynkowych i lokalowych np. art. 144 k.c., art. 145 - 146 k.c., art. 147 k.c.

Przepisy prawa sąsiedzkiego normują stosunki między właścicielami nieru­chomości. Znajdują jednak analogiczne zastosowanie do stosunków między użytkownikami wieczystymi lub między takimi użytkownikami a właściciela­mi nieruchomości.

Wśród zawartych w Kodeksie cywilnym przepisów prawa sąsiedzkiego (art. 144-154 KC) można wyróżnić przepisy ograniczające oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie, przepisy przewidujące możliwości ustanowienia pewnych służebności, przepisy określające sposób korzystania przez sąsiadów z przygranicznych pasów ziemi oraz przepisy dotyczące granic gruntów.

Stan oddziaływania zakłócającego sąsiadom korzystanie z ich nieru­chomości określa się w doktrynie mianem immisji. Immisja jest działaniem na gruncie własnym, ze skutkami odczuwanymi na gruntach sąsiednich.

Immisje dzielimy tradycyjnie na bezpośrednie oraz pośrednie. Immisje bezpo­średnie polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu określonych substancji (wody, ścieków, pyłów itp.) na inną nieruchomość za pomocą odpowiednich urządzeń (rowy, rury). Są więc zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji. Immisje pośrednie są ubocznym skutkiem działania właściciela. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności lecz jego działanie zakłóca sąsiadom korzystanie z nieruchomości. Są to takie działania na nieruchomości wyjściowej, których skutki przenikają w sposób naturalny na nieruchomości sąsiednie poprzez np. wywołanie hałasów, wibracji, wytwarzanie zapachów, naturalny spływ deszczówki. Chodzi o aktywne zachowanie się właściciela (działanie), które jest podejmowane w ramach wykonywania prawa własności równocześnie oddziaływujące na sferę cudzego (sąsiedniego) prawa własności.

Wśród immisji pośrednich wyróżnia się immisje materialne polegające na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (pyły, gazy, dym) lub pewnych sił (wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne) oraz niematerialne, oddziałujące na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej (poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.).

Dokonuje się też przeciwstawienia immisji pozytywnych, które oddziaływają wprost, aktywnie na nieruchomości sąsiednie (przenikanie sub­stancji, tj. materii, energii, drgań) i negatywnych polegających na przeszkadzaniu w przenikaniu pewnych dóbr z otoczenia (przesłanianie światła i widoku, tamowanie przepływu powie­trza).

Zgodnie z art. 144 k.c. zabronione są immisje pośrednie zakłócające ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Właściwą miarę wyznacza się zaś za pomocą obiektywnego kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Zatem dopuszczalne są immisje, które nie przekraczają przeciętnej miary zakłóceń - czyli takie, które zakłócają korzystanie z nieruchomości ale w granicach przeciętnej miary.

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru. Zasadniczo jest określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku inwestycyjne przeznaczenie nieruchomości może jeszcze określać decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy także uwzględnić bieżący sposób korzystania z nieruchomości zgodny z jej przyrodniczymi właściwościami.

Jeśli chodzi o stosunki miejscowe to idzie tu o występujący aktualnie i przyjęty przez większość sposób używania nieruchomości na pewnym terenie i zapatrywanie ludzi na takie postępowanie. W poszukiwaniu treści tego pojęcia wskazuje się na położenie nieruchomości sąsiednich, czas trwania zakłóceń oraz ich intensywność, porę w jakiej występują. Należy rozpatrywać problem rodzaju nieruchomości i gęstości zaludnienia, stopnia degradacji środowiska, skażenia przyrody.

Przesłanką roszczenia będzie brak dostępu prawnie zagwarantowanego, skutecznego erga omnes i przysługującego każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości izolowanej. Nie sprzeciwia się dochodzeniu roszczenia dostęp prekaryjny, dostęp oparty na czasowych stosunkach obligacyjnych, dostęp oparty na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia mogący prowadzić do zasiedzenia służebności - art. 292 k.c.

Droga konieczna powinna umożliwiać dostęp do najbliższej drogi publicznej bez względu na jej rodzaj lub ulic leżących w ciągu tej drogi - drogi krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej a także wewnętrznej. Chodzi o dostęp do drogi faktycznie istniejącej o odpowiedniej szerokości i ukształtowaniu, umożliwiającej nieprzerwany i nieskrępowany dostęp ogółowi osób.

Budynki gospodarskie obejmują budynki mieszkalne i użytkowe związane z nieruchomością nie mającą do nich dostępu. W świetle art. 145 k.c. roszczenie nie przysługuje w sytuacji braku dostępu do innych niż budynki obiektów budowlanych.

Ustalenie, czy dostęp jest odpowiedni zależy od konkretnego stanu faktycznego i jego oceny przez sąd. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi; możliwość ta musi dotyczyć drogi prawidłowo funkcjonującej w systemie dróg publicznych i istnieć trwale, a nie tylko w pewnych okresach roku. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej nie oznacza dostępu najbardziej dogodnego. Dostęp jest nieodpowiedni w rozumieniu art. 145 § 2 k.c. także wtedy, gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym.

Ustanowienia służebności drogi koniecznej może żądać właściciel, współwłaściciele, jeden współwłaściciel gdy pozostali posiadający większość się nie sprzeciwili - art. 209 k.c., użytkownik wieczysty (właściciel nieruchomości budynkowej), właściciel nieruchomości lokalowej, np. w razie konieczności korzystania z pomieszczeń gospodarczych położonych na nieruchomości poza nieruchomością wspólną.

Art. 145 nie zawiera żadnych uregulowań dotyczących sposobu ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Według doktryny należy posłużyć się w tym względzie kryterium zwiększenia wartości nieruchomości władnącej, obniżenia wartości nieruchomości służebnej, wydatki na niezbędne adaptacje, ceny dostępu do drogi publicznej ze źródeł zobowiązaniowych.

Przekroczenie granicy ma miejsce wtedy, gdy część wznoszonej budowli znalazła się na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu sąsiedniego, tj. graniczącego z nieruchomością, na której wznoszono budynek. Dotyczy nie tylko wznoszenia ale także dobudowania.

W przypadku przekroczenia granicy gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku właścicielowi przysługuje roszczenie:

-z art. 151 k.c. o przywrócenie stanu poprzedniego (przekroczenie nastąpiło bez winy umyślnej, właściciel nieruchomości bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy lub grozi jemu niewspółmiernie wielka szkoda);

-z art. 151 k.c. o ustanowienie służebności gruntowej za stosownym wynagrodzeniem (przekroczenie nastąpiło bez winy umyślnej);

-z art. 151 k.c. o wykupienie zajętej części gruntu jak również tej części, która wskutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze (przekroczenie nastąpiło bez winy umyślnej);

-z art. 222 § 2 k.c. o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (przekroczenie nastąpiło z winy umyślnej).

Niewspółmierna szkoda wystąpi wówczas, gdy z porównania uszczerbku, jaki poniesie budujący na skutek przywrócenia stanu poprzedniego, z uszczerbkiem jaki poniesienie właściciel na skutek nierozebrania części budynku przekraczającego jego nieruchomość doprowadzi do wniosku, że uszczerbek właściciela jest w zdecydowanym stopniu większy niż uszczerbek budującego.

W świetle art. 148 zd. 1 pożytkami gruntu sąsiedniego są wszelkie owoce, jadalne czy niejadalne, opadłe z rosnącego przy granicy nieruchomości drzewa lub krzewu. Pożytki właściciela gruntu sąsiedniego stanowią tylko owoce, które samoistnie, w sposób naturalny opadły z drzewa. W przepisie tym nie chodzi o pobieranie pożytków a więc o ich odłączanie od drzew i krzewów w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki (art. 53 k.c.) lecz o ich naturalne odłączenie - opadnięcie. Owocami opadłymi są te, które spadły z drzewa lub krzewu w sposób naturalny, to znaczy samoistny. Dopiero wtedy właściciel nieruchomości sąsiedniej jest uprawniony do ich pobrania. Dopóki więc owoce znajdują się na drzewie stawią własność właściciela gruntu, na którym drzewo rośnie i zerwanie ich lub spowodowanie odłączenia przez właściciela nieruchomości sąsiedniej stanowiłoby naruszenie własności, przeciwko któremu właścicielowi przysługiwałoby roszczenie z art. 222 k.c.

Zasada wyrażona w art. 148 zd. 1 k.c. nie dotyczy jedynie przypadku, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny, czyli służy zaspokajaniu potrzeb zbiorowych, np. nieruchomość wspólnot gruntowych, drogi publiczne, park (art. 148 zd. 2 KC) - oznacza to powrót do ogólnych reguł prawa cywilnego (art. 140 w związku z art. 53, 55 i 190 k.c.). Pojęcie gruntu przeznaczonego na użytek publiczny jest oderwane od kwestii własności, decyduje samo tylko przeznaczenie, któremu nieruchomość sąsiednia służy.

Przepis art. 148 k.c. nie ma zastosowania do drzew i krzewów rosnących na granicy nieruchomości, te bowiem byłyby objęte domniemaniem z art. 154 k.c., iż służą do wspólnego użytku sąsiadów.

Wykonywaniu uprawnienia z art. 149 nie może sprzeciwić się właściciel nieruchomości sąsiedniej, ale gdyby w wyniku tego działania odniósł szkodę może domagać się jej naprawienia; odpowiedzialność nie jest oparta na zasadzie winy wystarczy natomiast obiektywnie stwierdzony fakt wyrządzenia szkody. Sąsiad ma prawo wejść na sąsiedni grunt i usunąć zwieszające się z jego drzew gałęzie i owoce bez jakiegokolwiek wezwania.

Dla usunięcia korzeni nie trzeba nawet uprzedniego wezwania i wyznaczenia sąsiadowi terminu na usunięcie korzeni. Można tego dokonać chociażby nawet miało to spowodować ich uszkodzenie lub zniszczenie choć obcięcie korzeni nie może prowadzić do uszkodzenia lub zniszczenia drzewa.

Obowiązek zakreślenia terminu dotyczy tylko owoców i gałęzi. Termin odpowiedni to taki, który dostosowany jest do właściwości cyklu przyrodniczego, czyli uwzględnia porę roku na dokonanie zabiegu obcięcia; nie można wyznaczać terminu do usunięcia owoców jeszcze niedojrzałych - stanowiłoby to nadużycie prawa w świetle art. 5 k.c. Termin ten powinien pozostawiać sąsiadowi stosowny czas do przygotowania i wykonania zadania

Przepis art. 154 k.c. nie rozstrzyga problemu własności urządzeń (oraz drzew i krzewów) usytuowanych na linii granicznej. Domniemaniem tym nie jest objęte prawo własności tych urządzeń bez względu na to kto je wykonał. Nie oznacza ono także domniemania współwłasności urządzeń, krzewów i drzew. Zatem o statucie prawnorzeczowym tych urządzeń, drzew i krzewów rozstrzygają powszechne normy prawa cywilnego z uwzględnieniem zasady, że urządzenia trwale z gruntem związane oraz drzewa i krzewy są częściami składowymi gruntu (art. 48 k.c.). Dokonując interpretacji, trzeba wybierać między koncepcją współwłasności, wyłącznej własności jed­nego z właścicieli stykających się nieruchomości i koncepcją rzeczy niczyjej.

Domniemanie prawne z art. 151 k.c. ma charakter domniemania usuwalnego. Można to uczynić przez umowną odmienną regulację zasad korzystania z urządzeń granicznych.

Zgodnie z art. 39 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne jeżeli znaki graniczne zostały zniszczone, zatarte lub przesunięte, ale wcześniej były one ustalone, mogą być wznowione jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Wznowienia dokonuje się na zlecenie zainteresowanych, czyni to geodeta. Z czynności wznowienia znaków granicznych sporządza się protokół, który służy utrwaleniu czynności faktycznych oznaczenia przebiegu granic przez geodetę. Wznowienie nie wymaga wydania żadnej decyzji jest to bowiem tylko techniczna procedura geodezyjna. Wznowienie znaków granicznych stanowi element współdziałania przy wykonywaniu prawa własności nieruchomości, mieszczący się m.in. w dyspozycji przepisu art. 152 kodeksu cywilnego. W sytuacji gdy w czasie wznowienia znaków granicznych wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy i jest to spór o położenie znaku granicznego rozstrzygany bezpośrednio przez sąd powszechny w trybie procesowym a nie postępowanie rozgraniczeniowe.

Jeżeli granice gruntu stały się sporne, zachodzi potrzeba rozgraniczenia. Jest to postępowanie dwufazowe, tj. administracyjno-sądowe, czyli najpierw prowadzone przez organ administracji a dopiero w sytuacji nie zawarcia w nim ugody lub braku podstaw do wydania decyzji o rozgraniczeniu sprawę z urzędu przekazuje się sądowi do rozpatrzenia.

Zgodnie z art. 29 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne postępowanie rozgraniczeniowe ma na celu ustalenie przebiegu granicy przez określenie punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Istota polega na wyodrębnieniu nieruchomości z innych otaczających ją gruntów przez ustalenie zasięgu prawa własności w stosunku do gruntów sąsiednich. W sprawie o rozgraniczenie chodzi nawet nie o same granice na gruncie lecz o to do jakiej granicy na gruncie sięga prawo własności nieruchomości sąsiadujących. Zakłada się zatem, że nie jest kwestionowane samo prawo własności nieruchomości sąsiadujących

Procedura rozgraniczeniowa dotyczy gruntów, nie dotyczy zatem budynków (jeżeli już to chodzi o rozgraniczenie gruntów pod budynkami), czy lokali (co do którym wobec wydania zaświadczeń o samodzielności oraz zaznaczania na rzucie odpowiedniej kondygnacji budynku nie może być mowy o nieustalonych, czy spornych granicach).

Ustalając stan prawny sąd zobowiązany jest rozstrzygnąć wszelkie wątpliwości nie wolno jemu odstępować od rozgraniczenia według możliwego do stwierdzenia stanu prawnego. Stwierdzenie stanu prawnego wymaga zbadania dokumentów kształtujących bądź stwierdzających nabycie własności lub użytkowania wieczystego. W nawiązaniu do nich trzeba sięgnąć do map i rejestrów urzędowych dokumentujących granice nabytej nieruchomości. Na koniec niezbędne jest stwierdzenie w terenie przebiegu granic stosowanie do istniejącej dokumentacji.

Ostatni spokojny stan posiadania oznacza ustabilizowany stan posiadania przedmiotu rozgraniczenia niezakłócony przez sąsiadów, a więc taki, który nie pozwala wprawdzie na stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie jednakże trwa zbyt długo by pozbawienie dotychczasowego posiadacza pasa ziemi przez ustalenie granicy z uwzględnieniem wszelkich okoliczności dało się pogodzić z zasadami współżycia społecznego. Jednak nie można tu zastosować jakiegokolwiek kryterium czasowego. Tu źródłem informacji będą świadkowie.

Kryterium uwzględnienia wszelkich okoliczności oznacza konieczny w danych warunkach zakres swobodnego uznania. Niewątpliwie chodzi tu o wszelkie ujawnione okoliczności sprawy oceniane później i segregowane przez sąd z punktu widzenia przydatności i słuszności dla ustalenia przebiegu linii granicznych. Ustalenie granic z uwzględnieniem wszelkich okoliczności musi być poprzedzone próbą nakłonienia stron do ugody. Kryterium to nie może nie uwzględniać zasad współżycia społecznego, a także społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości. Możliwość przyznania jednemu z właścicieli odpowiedniej dopłaty pieniężnej może mieć miejsce tylko przy ustalaniu granic według kryterium wszelkich okoliczności. Może się zdarzyć, że przy przyjęciu tego kryterium sąd nie uwzględni żądania wnioskodawcy i jeszcze odetnie pas gruntu przygranicznego dotąd przezeń posiadanego.

Wykład 5 - prawo własnościowe

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczo­nym prawem rzeczowym /art. 17² ust. 1 i art. 244 k.c./. Jako prawo rzeczowe jest ono skuteczne erga omnes, jest bowiem prawem bezwzględnym. Prawo to obciąża nieruchomość spółdzielczą. Ściś­lej biorąc, obciążeniu podlega prawo własności nieruchomości; gruntu wraz z budynkami oraz innymi urządzeniami stanowiącymi części składowe gruntu. W razie użytkowania wieczystego gruntu obciążone zostaje to prawo oraz związana z nim własność budynków i innych urządzeń. Obciążeniu podlega cała nieruchomość spółdzielcza. Prawo to może przysługiwać kilku osobom /art. 17² ust. 6, art. 17⁹/. Z dawnego art. 17² ust. 2 wynikało, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogło być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni.

Artykuł 7 ust. 1 ustawy z 14.6.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873 ze zm.). Ustawa ta weszła w życie w dniu 31 lipca 2007r.

Jednak w sytuacjach opisanych w przepisach ustawy z dnia 18 grudnia 2009r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw /Dz.U. nr 223, poz. 1779/ Spółdzielnia Mieszkaniowa nadal mogła ustanawiać spółdzielcze własnościowe prawo do lokali pozostających w jej zasobach. Mianowicie zgodnie z treścią art. 6 do dnia 31 grudnia 2012r. na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego spółdzielnia jest obowiązana dokonać przekształcenia przysługującego jemu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w sytuacji gdy:

-spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama lub jej poprzednicy prawni budynek, w którym znajduje się lokal objęty żądaniem, albo

-lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu, o której mowa w art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lub uchwała ta została zaskarżona do sądu.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przed dniem 31 lipca 2007r. przewidywały możliwość zawierania przez spółdzielnie mieszkaniowe umów o budowę lokalu i ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu /art. 17³/. Z chwilą zawarcia takiej umowy powstawała ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu była zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią przechodziła na spadkobierców i podlegała egzekucji /art. 17⁴/. Z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 14.6.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873 ze zm.) umowa o budowę lokalu i ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stała się umową o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 a ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stała się ekspektatywą prawa odrębnej własności lokalu, co bezpośrednio wynikało z treści art. 7 ust. 3 i 4 tej ustawy, a obecnie z art. 5 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 18 grudnia 2009r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw /Dz.U. nr 223, poz. 1779/.

Jak wynika z art. 17² ust. 1 własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu jest zbywalne, podlega dziedziczeniu i egzekucji. Z prawem tym wiąże się wkład budowlany /art. 17² ust. 3/. Treść tego prawa sprowadza się do korzystania z oznaczonego lokalu. Przedmiotem tego praw jest samodzielny lokal, który stanowi część budynku.

Treść tego prawa sprowadza się do korzystania z oznaczonego lokalu. Przedmiotem tego praw jest samodzielny lokal, który stanowi część budynku. Członek spółdzielni może korzystać z przydzielonego lokalu, używając go zgodnie z przeznaczeniem. Z lokalu mieszkalnego może korzystać dla zaspo­kojenia swoich osobistych i rodzinnych potrzeb mieszkaniowych. Również lo­kale użytkowe powinny być wykorzystane zgodnie z ustalonym dla nich prze­znaczeniem.

Zbycie własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany /art. 17² ust. 3 /. Powstanie własnościowego spółdzielczego prawo do lokalu wiązało się i nadal wiążę z obowiązkiem uiszczenia wkładu budowlanego /w dawnym brzmieniu art. 17² ust. 1, obecnie art. 12 ust. 1 w związku z art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw /Dz.U. nr 223, poz. 1779/. Wkład budowlany odpowiada kosztom budowy lokalu /art. 17 ust. 7/.

Umowa zbycia własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 17² ust. 4).

Przedmiotem zbycia nie musi być całe prawo ale może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jednak w takiej sytuacji pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna /art. 17² ust. 6/.

Własnościowe prawo do lokalu nie jest związane z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej zob. np. art. 4 ust. 1¹, art. 17¹⁴ ust. 1. Oczywiście jeżeli nabywca tego prawa chce być członkiem to spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia go w poczet członków /art. 17¹ ust. 6/.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasa według powszechnych zasad prawa cywilnego. Podobnie zatem, jak w przypadku po­zostałych ograniczonych praw rzeczowych wygasa przede wszystkim w razie:

-zrzeczenia się prawa przez członka spółdzielni chociaż w praktyce uprawnio­ny, dla którego ustanowione prawo jest już zbędne, decyduje się raczej na zby­cie tego prawa.

-przyczyną wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może być również konfuzja, chociaż w stosunkach spółdzielczości mieszka­niowej zdarza się ona rzadko. Wyjątek od konfuzji wprowadza art. 17¹² w sytuacji, gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obciążone jest hipoteką.

-przekształcenia w odrębną własność zgodnie z art. 17¹⁴,

-zbycia nieruchomości obciążonej tym prawem innemu podmiotowi niż spółdzielni mieszkaniowej /art. 17¹⁸/,

-rozwiązania stosunku prawnego przez sąd /art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów/.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie może już wygasnąć w razie ustania członkostwa osoby uprawnionej w spółdzielni mieszkaniowej. Mianowicie Trybunał Konstytucyjny orzeczeniem z 30.3.2004 r., K 32/03, OTK-A 2004, Nr 3, poz. 22 uznał za niezgodny z Konstytucją art. 17⁸ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Następnie ustawy z 3.6.2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw /Dz.U. Nr 122, poz. 1024/ oraz z 14.6.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw /Dz.U. Nr 125, poz. 873 ze zm./ uchyliły ust. 2 i 3 art. 17⁸. Przepis ten zaś stanowił, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu co do zasady wygasało z upływem 6 miesięcy od dnia ustania członkostwa.

Wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązana jest uiścić uprawnionemu wartość rynkową tego prawa /art. 17¹¹ ust. 1 zd. 1 /. Z wartości prawa potrąca się niewniesioną przez osobę, której przysługi­wało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, część wkładu budowlanego, a w wypadku, gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu - potrąca się kwotę niespłacone­go kredytu wraz z odsetkami /art. 17¹¹ ust. 2/. Warunkiem dokonania wypłaty jest jednak opróżnienie lokalu i na spółdzielni mieszkaniowej nie ciąży obowiązek dostarczenia innego lokalu /art. 17¹¹ ust. 3 w związku z art. 7.

Na pisemne żądanie osoby, które przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana po spełnieniu warunków wymienionych w art. 17¹⁴ ust. 1 zawrzeć z nią umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu /art. 17¹⁴/.

Wykład 6 - prawo lokatorskie

Formy prawne zaspokajania przez spółdzielnie mieszkaniowe potrzeb lokalowych swoich członków:

-„lokatorskie” prawo do lokalu,

-odrębna własność lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu,

-własność domu jednorodzinnego,

-najem lokalu lub budynku,

-ułamkowy udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym.

A także własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu.

Artykuł 7 ust. 1 ustawy z 14.6.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873 ze zm.). Ustawa ta weszła w życie w dniu 31 lipca 2007r

Jednak w sytuacjach opisanych w przepisach ustawy z dnia 18 grudnia 2009r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw /Dz.U. nr 223, poz. 1779/ Spółdzielnia Mieszkaniowa nadal mogła ustanawiać spółdzielcze własnościowe prawo do lokali pozostających w jej zasobach. Mianowicie zgodnie z treścią art. 6 do dnia 31 grudnia 2012r. na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego spółdzielnia jest obowiązana dokonać przekształcenia przysługującego jemu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w sytuacji gdy:

-spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama lub jej poprzednicy prawni budynek, w którym znajduje się lokal objęty żądaniem, albo

-lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu, o której mowa w art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lub uchwała ta została zaskarżona do sądu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem obligacyjnym. Jak wynika z art. 9 ust. 3 jest ono prawem niezbywalnym, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Prawo to powstaje z chwilą zawarcia umowy, którą Spółdzielnia Mieszkaniowa zobowiązuje się oddać lokal mieszkalny do używania a członek spółdzielni zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty. Prawo to może zostać zatem ustanowione wyłącznie co do lokalu mieszkalnego, tylko na rzecz członka Spółdzielni Mieszkaniowej i po wniesieniu wkładu mieszkaniowego. Może ono przysługiwać tylko jednej osobie albo małżonkom /art. 9 ust. 5/. Może być ustanawiane tylko w budynkach stanowiących własność lub współwłasność SM /art. 9 ust. 2/. Umowa wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności /art. 9 ust. 4/. Zazwyczaj poprzedza ją zawarcie umowy o budowę lokalu - umowa taka jest zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności /art. 10/. Do ochrony spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności /art. 9 ust. 6/. Ponadto zgodnie z art. 343¹ k.c. do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania, czyli art. 343 i 344 k.c.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasa z mocy prawa z chwilą:

-ustania członkostwa /art. 11 ust. 1/,

-w konsekwencji podjęcia uchwały o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu /art. 11 ust. 2 i art. 13 ust. 1 oraz 14 ust. 2/,

-zrzeczenia się tego prawa przez członka /wniosek z art. 246 § 1 k.c./

-nabycia prawa własności lokalu przez członka /art. 12/,

-sprzedaży nieruchomości Spółdzielni Mieszkaniowej innemu podmiotowi nie będącemu spółdzielnią mieszkaniową gdyż z tą chwilą przekształca się w najem /art. 16/,

-a także w tych wyjątkowych sytuacjach nabycia przez członka spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu /art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw /Dz.U. nr 223, poz. 1779/.

Stosunek prawny, z którego wynika spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może również zostać rozwiązany w trybie art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wykład 7 - księgi wieczyste

Księgi wieczyste są szczególnego rodzaju urzędowymi rejestrami publicznymi. Jest to przedmiotowy rejestr urzędowy prowadzony w celu ujawnienia stanu prawnego nieruchomości /art. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece/. Ujawnia się w nich nie tylko prawa rzeczowe na nieruchomości ale w wypadkach wskazanych w przepisach ustawowych także prawa podmiotowe względne /art. 16/. Podstawą wpisu są dokumenty sporządzone co najmniej w formie pisemnej z podpisami urzędowo poświadczonymi, chyba że ustawa wymaga innej formy szczególnej oraz orzeczenia /art. 31/. Szczególne znaczenie ksiąg wieczystych jako rejestru ewidencyjnego wiąże się z szeregiem domniemań związanych z wpisem prawa do księgi wieczystej.

Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne /tekst jednolity Dz.U. z 2010r. nr 193, poz. 1287 z późn. zm.

Ewidencja gruntów i budynków również jest rzeczowym rejestrem urzędowym obejmuje bowiem informacje dotyczące:

-gruntów - położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych

-budynków - położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych

-lokali - położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej /art. 20 ust. 1/.

Ujawnia się w niej osobę właściciela oraz inne podmioty, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części, miejsce zamieszkania tych osób /art. 20 ust. 2/.

Jest to rejestr o charakterze informacyjnym obejmującym wpis danych faktycznych. Jego zadaniem jest rejestracja danych służących organom państwa i jednostkom samorządu terytorialnego dla wykonania zadań związanych z zagospodarowaniem przestrzennym, gospodarką nieruchomościami, pobieraniem danin publicznych. Mianowicie dane zawarte w tym rejestrze stanowią podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych /art. 21 ust. 1/.

Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych /art. 21 ust. 1 prawa geodezyjnego i kartograficzne i 26 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece/. W razie niezgodności danych z katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej Sąd Rejonowy prowadzący księgę wieczystą dokonuje sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości i sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych z tej ewidencji /art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Funkcją systemu ksiąg wieczystych jest zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu prawnego nieruchomościami poprzez ujawnienie stanu prawnego nieruchomości przy domniemaniu zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym oraz ochrona wobec osób trzecich ujawnionych w nich praw rzeczowych.

Zapewnieniu realizacji funkcji ksiąg wieczystych służą zasady:

-księgi wieczyste prowadzi się dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości /art. 1/,

-księgi wieczyste są jawne, w konsekwencji nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej, ani wniosków o których uczyniono w niej wzmiankę /art. 2/,

-system domniemań prawnych, z których wynika, że wpisy dokonane w księdze wieczystej są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym /art. 3/,

-rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych /art. 5/,

-powierzenie prowadzenia ksiąg sądom powszechnym /art. 23/.

Księgi wieczyste są rejestrem przedmiotowym albowiem przyjęto, że są prowadzone dla nieruchomości niezależnie od następujących zmian jej właściciela /art. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece/. Prowadzi się je dla nieruchomości, które nie mają urządzonej księgi wieczystej albo, których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu /art. 1 ust. 2/ oraz własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego /art. 1 ust. 3 i art. 24¹/. Są prowadzone dla wszelkiego rodzaju nieruchomości tj. gruntowych, budynkowych i lokalowych /art. 46 k.c.; § 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów Dz.U. nr 102, poz. 1122 z późn. zm./.

Dla każdej nieruchomości prowadzona jest oddzielna księga wieczysta, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej /art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece/. Przepisy szczególne stanowią, iż:

-na żądanie właściciela kilka nieruchomości, które stanowią całość gospodarczą lub graniczą ze sobą mogą być połączone w księdze wieczystej w jedną nieruchomość /art. 21/

-osobną księgę wieczystą zakłada się dla części nieruchomości w razie jej odłączenia w sytuacji gdy zostaną przedstawione dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości zarówno co do części odłączonej, jak i co do części pozostałej /§ 36 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów Dz.U. nr 102, poz. 1122 z późn. zm./,

-jak wynika z § 7 ww. rozporządzenia w sytuacji ustanowienia użytkowania wieczystego nadal prowadzi się jedną księgę wieczystą, tj. księgę wieczystą dla nieruchomości gruntowej, w której ujawnia się również prawo własności budynku jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym.

W księdze wieczystej co do zasady ujawniane są prawa rzeczowe tj. prawo własności, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, czyli użytkowanie, służebności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka. Jednak w przypadkach wskazanych w przepisach ustawowych ujawnia się również prawa osobiste i roszczenia /art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece/. Poza przypadkami wymienionymi w ustawach wpis takich praw jako niedopuszczalny jest nieskuteczny.

Do przepisów ustawowych pozwalających na ujawnienie w księdze wieczystej innych prawa niż prawa rzeczowe należy:

-art. 16 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dotyczący

-art. 28 ust. 4 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych dotyczący dzierżawy działkowej,

-art. 30 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczący ujawnienia sposobu korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste,

-art. 124 ust. 7 w związku z art. 124 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczący ujawnienia w księdze wieczystej ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej itp.

-art. 924 k.p.c. dotyczący wszczęcia egzekucji z nieruchomości,

-art. 9 ust. 3 ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów dotyczący wniosku zastawnika o wpisanie ostrzeżenia o wytoczonym powództwie o ustanowienie hipoteki w sytuacji gdy rzecz ruchomej obciążona zastawem stała się częścią składową nieruchomości,

-art. 9 ust. 4 ustawy o ochronie zabytków dotyczący wniosku konserwatora zabytków o wpisanie zabytku nieruchomego,

Przez ujawnienie w księdze wieczystej podmiotowe prawo względne uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia /art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece/.

Wpisy w księdze wieczystej mają charakter konstytutywny bądź deklaratywny.

Wyróżnia się jawność formalną i materialną ksiąg wieczystych. Przez jawność formalną rozumiemy, że księgi wieczyste są ogólnie dostępne dla osób trzecich w celu zbadania stanu prawnego nieruchomości /art. 36¹ ust. 3 i 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece/. Zaś jawność materialna ksiąg wieczystych oznacza ujawnienie w księdze wieczystej stanu prawnego nieruchomości i niemożność zasłania się nieznajomością wpisów, ani wniosków o wpis dokonanych w księdze wieczystej /art. 2 KWU/.

Z wpisem w księdze wieczystej wiąże się domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym a prawo wykreślone nie istnieje /art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece/. Domniemania te obejmują ujawnione w księdze wieczystej prawa podmiotowe, prawa rzeczowe oraz podmiotowe prawa względne; nie rozciągają się zaś na informacje natury faktycznej zawartej w dziale I księgi wieczystej.

Przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawne wynikające z posiadania /art. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, art. 341 k.c. w związku z art. 339 k.c.

Jak wynika z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece formalnoprawny stan wpisów osłonięty domniemaniem prawdziwości wpisu w księdze wieczystej rozstrzyga na korzyść nabywcy prawa działających w zaufaniu do księgi wieczystej ze szkodą dla nieujawnionych w księdze rzeczywiście uprawnionych. Działanie rękojmi dotyczy niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Zakres rękojmi rozciąga się tylko na stan prawny nieruchomości, nie obejmuje danych faktycznych dotyczących oznaczenia nieruchomości. Ochroną tą objęte są prawa rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej (art. 5) a także rozporządzenia prawami jawnymi z księgi wieczystej oraz gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi (art. 9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Ochrona wynikająca z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych dotyczy:

-nabycia w drodze odpłatnej,

-czynności prawnej (czynności zobowiązująco-rozporządzającej lub rozporządzającej);

-prawa własności lub innego prawa rzeczowego (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), prawa jawnego z księgi wieczystej oraz spełnienia, na podstawie wpisanego prawa, świadczenia na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi (art. 9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Rękojmia dotyczy tylko ważnych czynności prawnych.

Rękojmia nie chroni:

-rozporządzeń nieodpłatnych,

-dokonanych w złej wierze (art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Jak wynika z art. 6 ust. 2 w złej wierze jest ten kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym lub łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Rękojmię wyłącza zatem zarówno pozytywna wiedza o niezgodności, rzeczywistości prawnej nieruchomości, jak i brak takiej wiedzy spowodowany ciężkim niedbalstwem skoro ustawa stanowi, że „z łatwością mógł się dowiedzieć”. Co do zasady dobrą wiarę ocenia się w czasie dokonania czynności rozporządzającej /wpis deklaratoryjny/. Jednakże, jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis to rozstrzygająca jest chwila złożenia wniosku /wpis konstytutywny/. Gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku (art. 6 ust. 3).

Skutkiem rękojmi jest nabycie własności lub innego prawa rzeczowego. W warunkach rękojmi treść księgi rozstrzyga na korzyść nabywcy także w ten sposób, że uzyskuje on prawo rzeczowe w rozmiarze szerszym od rzeczywistego. Nastąpi to w przypadkach nieujawnionych obciążeń prawa własności. W takim przypadku po dokonanym przez właściciela rozporządzeniu nieruchomością wygasają prawa osób trzecich. Rękojmia nigdy zaś nie działa na niekorzyść nabywcy dlatego też nie przechodzą na nabywcę wygasłe, a nie wykreślone obciążenia prawa własności.

W tym trybie można nabyć każde zbywalne prawo rzeczowe na nieruchomości albowiem instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych dotyczy wszelkich praw rzeczowych.

Przed działaniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych znajdują ochronę:

-prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu (np. art. 1037 § 3 k.p.c.),

-prawo dożywocia - art. 908 i n. k.c.,

-służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej (np. decyzje o wywłaszczeniu nieruchomości - art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami),

-służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia - art. 145 i 151 k.c.

-służebności przesyłu - art. 305¹ - 305⁴ k.c. (art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Skutkiem udzielonej ochrony prawa te nie wygasają, mimo że nie były wpisane do księgi wieczystej.

Działanie rękojmi wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości (art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Także zabezpieczenie powództwa np. o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może polegać na wpisaniu ostrzeżenia (art. 755 § 1 pkt 5 k.p.c. w związku z art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Sąd wieczystoksięgowy z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia o niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym w sytuacji otrzymania informacji o zmianie właściciela od innych sądów i organów (art. 36 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia o niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym także w trybie art. 626¹³ § 1 k.p.c. Dokonana wzmianka lub wpis ostrzeżenia wyłączają rękojmie ale nie obalają domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawym. W konsekwencji wyłączeniu rękojmi nie wyłącza możliwości dokonywania rozporządzeń prawem wpisanym w księgę wieczystą. Strony ponoszą jednak ryzyko ewentualnej bezskuteczności dokonywanych czynności prawnych gdy okaże się że zbywca nie był uprawniony do rozporządzania.

Przepisy dotyczące prowadzenia ksiąg wieczystych znajdują się w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 17.09.2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych (Dz.U. nr 102, poz. 1122 z późn. zm.) oraz kodeksie postępowania cywilnego.

Wykład 8 - własność lokali

Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali przedmiotem odrębnej własności, czyli odrębną nieruchomością, może być tylko lokal. Nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności innych części budynków; części większych (np. całych pięter) lub części mniejszych (np. poszczególne izby w lokalu). Dlatego też mówimy o nieruchomościach lokalowych.

Odrębną własność może stanowić zarówno mieszkalny jak i o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1). Lokalem mieszkalnym jest lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi w celu zaspokojenia ich potrzeb miesz­kaniowych (art. 2 ust. 2). Lokale o innym przeznaczeniu to niemieszkalne lokale użyt­kowe, np. sklep, biuro, magazyn, garaż, lokal wykorzystywany na cele rekreacyjne.

Lokal stanowiący przedmiot odrębnej własności ma być samodzielny (art. 2 ust. 1). Jak wynika z ustawy o własności lokali samodzielnym loka­lem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszcze­niami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2). Lokal mieszkalny aby być samodzielnym musi zatem spełniać określone wymagania techniczne, tj. trwałe wydzielenie ścianami oraz nadawać się do zamieszkiwania ludzi. Skoro odrębną własność może również stanowić samodzielny lokal o innym przeznaczeniu także i on musi spełniać ww. wymagania techniczne, zatem powinna być to izba lub zespół izb wydzielony trwałymi ścianami. Przepisy ustawy o własności lokali nie wymagają wprost, aby dla uznania lokalu za samodzielny korzystanie z niego nie wymagało korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. Jednak jak wynika z art. 3 ust. 2 tej ustawy te części budynku, które służą do użytku więcej niż jednego właściciela lokali („nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”) stanowią nieruchomość wspólną. Ma to zaś zapewnić wydzielenie izb trwałymi ścianami. Nie ma znaczenia położenie składających się na lokal pomieszczeń względem siebie, tzn. czy będą się one znajdowały na jednym piętrze, czy na różnych piętrach.

W skład lokalu mogą wchodzić pomieszczenia pomocnicze (art. 2 ust. 2) a także pomieszczenia przynależne (art. 2 ust. 4). Porównując pomieszczenia pomocnicze i przynależne należy zauważyć, iż pomieszczenia pomocnicze zawsze stanowią część lokalu znajdując się w jego obrębie, np. przedpokój, łazienka, toaleta, garderoba, spiżarnia. Natomiast pomieszczenia przynależne nie muszą do niego bezpośrednio przylegać i nawet mogą znajdować się poza budynkiem byleby były położone w granicach nieruchomości gruntowej, na której on stoi, np. piwnica, strych, komórka, garaż. Pomieszczenia pomocnicze i przynależne stanowią część składową lokalu. Co oznacza, nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych i dzielą los prawny własności lokalu (art. 47 § 1 k.c.).

Spełnienie warunku samodzielności stwierdza starosta w formie zaświad­czenia (art. 2 ust. 3). Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym także na wyrysie z operatu ewidencyjnego (art. 2 ust. 5). Dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Nieruchomość wspól­ną stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2). Nieruchomość wspólna może stanowić przedmiot współwłasności właścicieli lokali (art. 3 ust. 1) albo współużytkowania wieczystego (art. 3a i 4 ust. 3). Właścicielom lokali musi przysługiwać jednakowe prawo do nieruchomości wspólnej, tj. gruntu i budynku.

Nieruchomość wspólna obejmuje nie tylko teren niezbędny dla prawidłowego korzystania z budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali ale rozciąga się na całą nieruchomość, choćby składała się z większej ilości działek geodezyjnych, które dałoby się wydzielić; nie ma też znaczenia, czy na działkach tych znajdują się również inne budynki (art. 5 oraz 3 ust. 5). Jeśli chodzi o budynek to współwłasnością objęte są wszystkie jego części i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2). Z art. 2 ust. 4 można wyprowadzić wniosek, że współwłasnością objęte będą wszelkie pomieszczenia, które nie zostały włączone w skład lokalu jako jego części składowe, takie jak strychy, piwnice, garaże.

Funkcją nieruchomości wspólnej jest zapewnienie prawidłowego, zgodnego z przeznaczeniem korzystania z lokali. Z celu, któremu służy nieruchomość wspólna wynika, że istnieją takie części budynku i gruntu, które nie mogą zostać wyłączone z zakresu nieruchomości wspólnej, a więc muszą być objęte współwłasnością, np. dach, fundament, klatka schodowa, pralnia, suszarnia, instalacje elektryczne, wodociągowe, grzewcze, klimatyzacyjne, winda. Chodzi o te części, które są konieczne dla prawidłowego korzystania z co najmniej dwóch nieruchomości lokalowych oraz te których włączenie do danej nieruchomości lokalowej prowadziłoby do pozbawienia samodzielnego charakteru inne lokale. Czynność prawna, która miałaby prowadzić do takiego wyodrębnienia byłaby nieważna (art. 58 k.c.).

Ustawa o własności lokali w art. 7 ust. 1 stanowi, iż odrębna własność lokali może być ustanowiona w umowie, w jednostronnej czynności prawnej oraz orzeczeniu sądu. Nie wyklucza to jednak istnienia przepisów szczególnych /art. 46 k.c./, które mogą przewidywać jeszcze inne zdarzenia, jako kreujące odrębną własność lokalu, np. art. 17¹⁸ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 1000 § 4 k.p.c., które regulują powstanie odrębnej własności lokali z mocy samego prawa

Nie jest możliwe nabycie w drodze zasiedzenia prawa własności lokalu niewyodrębnionego, czy też własności jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu nawet już wyodrębnionego. Wyodrębnienie lokalu wymaga bowiem zaistnienia zdarzenia, z którym norma prawna wiąże taki skutek prawny. Dlatego należy uznać za niedopuszczalne nabycie własności niewyodrębnionego samodzielnego lokalu przez zasiedzenie, ani też części lokalu choćby nawet sam lokal był wyodrębniony, gdyż także w tym wypadku musiałoby dojść do przełamania zasady superficies solo cedit, powstawałby nowy przedmiot własności.

ustawa z dnia 15.12.2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych t.j. Dz.U. z 2013, poz. 1222

ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego tj. Dz.U. z 2013r. poz. 255

ustawa z dnia 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw Dz.U. nr 65, poz. 545

Ustawa wyróżnia dwa warianty umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali, tj. umowę zawieraną przez współwłaścicieli nieruchomości i umowę zawieraną przez właściciela nieruchomości z nabywcą lokalu. Jeśli chodzi o umowę zawieraną przez współwłaścicieli to uważa się, że chodzi o szczególny rodzaj umowy znoszącej współwłasność nieruchomości, gdyż jej skutkiem jest podział dotychczasowej nieruchomości gruntowej lub budynkowej i powstanie nowych nieruchomości lokalowych jednocześnie utrzymuje się współwłasność nieruchomości wyjściowej, zmienia się jedynie podstawa prawna tej współwłasności.

Umowa zawierana przez właściciela z nabywcą lokalu nie jest żadną nową umową nazwaną. Najczęściej chodzi bowiem o umowę sprzedaży lub inną umowę zobowiązującą do przeniesienia własności lokalu, jako przyszłej nieruchomości, której skutkiem jest przejście własności na nabywcę z chwilą założenia dla lokalu księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 WłLokU). Jest to zatem umowa o podwójnym skutku, z tym że skutek rzeczowy wywiera ona dopiero z chwilą powstania lokalu jako odrębnej nieruchomości. W świetle art. 155 k.c. nie budzi wątpliwości możliwość zawarcia jedynie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu. Taka umowa mogłaby zostać zawarta zanim lokal powstanie. Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu może zostać zawarta także jako wyłącznie umowa rozporządzająca w wykonaniu wcześniejszego zobowiązania do przeniesienia własności.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Treść tej umowy zależeć będzie od tego, czy jest to umowa sprzedaży, darowizny, zamiany czy inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności lokalu, czy umowa czysto rzeczowa. W każdym jednak wypadku umowa taka powinna określać w szczególności rodzaj, położenie i po­wierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, po drugie zaś, wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej (art. 8 ust. 1 WłLokU). Gdyby strony w umowie nie podały wielkości udziału w nieruchomości wspólnej albo uczyniły to niezgodnie z art. 3 ust. 3 lub ust. 5 tej ustawy umowa o ustanowienie lokalu będzie nieważna tylko wówczas jeżeli nie będzie możliwe ustalenie wielkości tego udziału na podstawie zawartych w umowie danych dotyczących powierzchni użytkowej wyodrębnionego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi i łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali.

Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 WłLokU). Mamy tu więc do czynienia z wy­maganiem wpisu konstytutywnego. Jednak w przypadku przeniesienia prawa własności lokalu już wyodrębnionego wpis do księgi wieczystej nie jest przesłanką nabycia lokalu.

ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Dz.U. nr 232, poz. 137

Oznacza to, że odrębną własność lokalu (lokali) ustanawia jednostronnym oświadczeniem woli właściciel nieruchomości, zachowując go „dla siebie", bez rozporządzenia na rzecz „nabywcy". Do czynności takiej stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu własności w drodze umowy (art. 10 WłLokU). Czynności tej dokonuje się w formie aktu notarialnego. W treści aktu zawiera się postanowienia analogiczne, jak w wy­padku umowy o ustanowieniu odrębnej własności z art. 8 ust. 1 WłLokU. Do powstania ustanawianej w takim trybie własności niezbędny jest również kon­stytutywny wpis do księgi wieczystej.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu (lokali) podczas zniesienia współwłasności oznacza podział fizyczny nieruchomości. Podziałowi ulega będąca przedmiotem współwłasności dotychczasowa nieruchomość macierzysta. Wy­dziela się z niej odrębną własność poszczególnych samodzielnych lokali. Równocześnie utrzymana zostaje - w okrojonym rozmiarze - współwłasność nieru­chomości wspólnej; przekształcając się we współwłasność przymusową. Sąd na podstawie art. 11 może ustanowić odrębną własność jedynie wszystkich lokali - wykluczone jest sukcesywne ustanawianie własności lokali w tym trybie. Orzeczenie sądu jest podstawą wpisu do księgi wieczystej dlatego też jego treść powinna określać wszystkie elementy wymienione w art. 8 WłLokU.

W konsekwencji wystąpienia zdarzeń prawnych wymienionych w art. 7 - 11 ustawy o własności lokali dochodzi do ustanowienia własności lokalu. Istota tego prawa polega na tym, że do jego właściciela należy prawo własności lokalu oraz udział w prawie do nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Jeśli chodzi o lokal stanowiący przedmiot odrębnej własności to jego właściciel zachowuje wynikające z kodeksu cywilnego prawa związane z własnością, takie jak prawo do posiadania i korzystania z rzeczy, pobierania pożytków i innych przychodów, dyspozycji faktycznych, wyzbycia się rzeczy, rozporządzenia rzeczą na wypadek śmierci oraz obciążenia rzeczy. Musi jednak uzyskać zgodę innych właścicieli lokali, gdy dokonywane przez niego czynności mogą ingerować we własność innych osób lub we współwłasność i prawa innych osób do współkorzystania ze współwłasności, czyli do korzystania z nieruchomości wspólnej. Ma obowiązek utrzymywać lokal w należytym stanie (art. 13 ust. 1).

Jeśli chodzi o nieruchomość wspólną to właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1), ma także prawo do pobierania pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2). Jego obowiązkiem jest ponosić ciężary i wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2), uiszczać zaliczki na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1), współdziałać w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1) oraz w zarządzie nieruchomością wspólną (art. 27).

Ustawa o własności lokali obok prawnorzeczowego stosunku współwłasności nieruchomości wspólnej tworzy organizacyjny stosunek podmiotowy za­chodzący między właścicielami lokali nazwany wspólnotą mieszkaniową. Mianowicie ogół właścicieli lokali, które wchodzą w skład nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy o własności lokali). Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa z chwilą przeniesienia przez właściciela nieruchomości prawa własności pierwszego z lokali, gdyż z tą chwilą dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, gdyż ustawa o własności lokali jej takiej osobowości nie przyznaje. Jednak nadano wspólnocie mieszkaniowej pewne cechy upodabniające ją do osoby prawnej, tj. możliwość nabywania praw, zaciągania zobowiązań, pozywania do sądu i bycia pozywaną do sądu (art. 6 ustawy o własności lokali). Przysługuje jej więc zdolność prawna i zdolność sądowa, na wzór osobowych spółek handlowych.

Zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa może (jako swoisty reprezentant właścicieli lokali) rozporządzać ich majątkiem, na który składają się m.in. pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej, choć w rzeczywistości majątek ten stanowi współwłasność właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Dzięki temu wspólnota mieszkaniowa ma możliwość dysponowania środkami majątkowymi przeznaczonymi na zarządzanie nieruchomością wspólną.

Powołana do zajmowania się współwłasnością wspólnota mieszkaniowa posiada kompetencje tylko do decydowania o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, a nie posiada kompetencji do decydowania o sprawach dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli lokali.

Sposób zarządu nieruchomością wspólną może zostać określony:

-umową (art. 18 ust. 1 i 2a);

-ustawą (art. 18 ust. 3 i n.).

W sytuacjach opisanych w art. 26 ustawy o własności lokali sąd może powołać zarządcę przymusowego.

---