Prawo rolne opracowanie, prawo rolne


PRAWO ROLNE

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz zmianie innych ustaw ,która weszła w życie z dniem 16 lipca 2003 r. w sposób kompleksowy urzeczywistnia zasadę zawartą w art. 23 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 1997 roku. według której podstawą ustroju rolnego państwa jest gospodarstwo rodzinne. Zasada ta nie narusza postanowień art. 21
i 22 Konstytucji w zakresie ochrony własności i prawa dziedziczenia oraz wolności działalności gospodarczej.

Zgodnie z ustawą kształtowanie ustroju rolnego ma służyć : / to są zasady ustroju rolnego

  1. poprawie struktury obszarowej gospodarstw rolnych,

  2. przeciwdziałaniu nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz

  3. zapewnieniu prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.

Art.2 Ustawy zawiera słownik definicji ustawowych wykorzystywanych na użytek realizacji jej postanowień nie definiuje natomiast samego pojęcia „ustroju rolnego”. W doktrynie uznaje się, że Ustrój rolny to układ stosunków własnościowych w rolnictwie, formy organizacji produkcji rolnej i rynku rolnego także form więzi ekonomicznej między rolnictwem, a innymi działami gospodarki narodowej. W w/w ustawie jest jednak mowa o kształtowaniu ustroju rolnego wyłącznie w tym pierwszym znaczeniu, czyli o kształtowaniu własności ziemi w rolnictwie.

Obowiązująca ustawa ma zapewnić:

  1. kontrolę obrotu ziemią

  2. a przede wszystkim chronić i wspomagać rozwój gospodarstw rodzinnych poprzez między innymi umożliwienie rolnikom indywidualnym preferencyjny zakup gruntów rolnych

Obowiązująca Ustawa ustanowiła nowe zasady obrotu gruntami rolnymi. Swobodny dotychczas obrót ziemią rolniczą ukierunkowany został na rodzinne gospodarstwa rolne. Przewidziana kontrola nad obrotem ziemią ma sprawić, że w siłę będą rosły gospodarstwa rodzinne. Uprawnienia takie w nowym systemie ma Agencja Nieruchomości Rolnych /dawna Agencja Własności Rolnej Skarbu państwa/ Będzie ona mogła ingerować w niektóre transakcje, korzystając z prawa pierwokupu i wykupu.

Ustawę stosuje się jedynie w odniesieniu do nieruchomości rolnych, definiowanych jako nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej
i rybnej /z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na inne cele niż rolnicze/

Przepisy ustawy nie mają zastosowania do nabywania nieruchomości rolnych w drodze dziedziczenia. Natomiast zbycie udziałów w spadku podlega reżimowi tej ustawy.

Przepisy ustawy wprowadziły również zmiany do innych ustaw jak Ustawy :

  1. kodeks cywilny

  2. scaleniu i wymianie gruntów

  3. gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

  4. o działach administracji rządowej

  5. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych praw własności nieruchomości

  6. o utworzeniu Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa

Zmiana tych przepisów była konieczna z uwagi na konieczność zachowania spójności rozwiązań strukturalnych rolnictwa w ogólnym porządku prawnym. W sprawach nieuregulowanych w ustawie obowiązują nadal przepisy kodeksu cywilnego

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego uwzględnia nie tylko prywatny obrót ziemią, ale i sprzedaż gruntów z zasobu skarbu państwa.

Przechodząc do omówienia meritum tematu, uregulowanej w ustawie problematyki gospodarstw rodzinnych zaznaczyć należy,że :

Ustawa dokonuje wyróżnienia DWÓCH TYPÓW GOSPODARSTW ROLNYCH prowadzonych na nieruchomościach rolnych :

  1. zwykłe gospodarstwa rolne oraz

  2. swoiście kwalifikowaną szczególnie chronioną przez państwo postać gospodarstwa rolnego - gospodarstwo rodzinne.

Za GOSPODARSTWO ROLNE, należy rozumieć gospodarstwo w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, za które uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, stanowiących zorganizowaną całość gospodarstwa. Cechy tego gospodarstwa to:

Przy obliczaniu obszaru uwzględnia się więc tylko grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami. Nie uwzględnia się innych gruntów (np. leśnych). W stosunku do kodeksu cywilnego występuje też różnica, gdy chodzi o zdefiniowanie w ukur pojęcia nieruchomości rolnej. Jest ono węższe niż w kodeksie cywilnym, gdyż z pojęcia nieruchomości rolnej wyłącza się nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

GOSPODARSTWO RODZINNE zostało zdefiniowane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego i może być prowadzone jedynie przez osobę fizyczną - rolnika indywidualnego.

W odniesieniu do gospodarstw rodzinnych przepisy ustawy są bardzo restrykcyjne. Ustawa określa

Przy ustaleniu, czy dane gospodarstwo jest rodzinne, uwzględnia się tylko nieruchomości rolne będące zarazem użytkami rolnymi wchodzącymi w skład danego gospodarstwa rolnego. Uwzględnia się tylko grunty własne i dzierżawione przez osobę prowadzącą to gospodarstwo.

GOSPODARSTWO RODZINNE

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza po raz pierwszy legalną definicję gospodarstwa rodzinnego. Jest to jednostka, która ma spełniać wszystkie warunki gospodarstwa rolnego oraz nowe elementy, które powodują jego szczególną ochronę.

Ustawodawca definiując pojęcie gospodarstwa rodzinnego kładzie nacisk na dwa elementy : obszar i szczególne właściwości osoby prowadzącej gospodarstwo rodzinne - czyli rolnika indywidualnego.

Zgodnie z art.5 ust.1 ustawy za gospodarstwo rodzinne uważa się GOSPODARSTWO ROLNE /nie może być mniejsze niż 1 ha/ które jest :

Przy ustalaniu powierzchni gospodarstwa rodzinnego uwzględnia się grunty własne oraz dzierżawione.

Ustawa definiuje również pojęcie rolnika indywidualnego.

Zgodnie z art. 6 ust.1 rolnikiem indywidualnym może być tylko OSOBA FIZYCZNA, która spełnia łącznie następujące warunki :

  1. jest właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnej.

Jest to niewątpliwie ujęcie nowatorskie, gdyż zrównuje się własność i dzierżawę w zakresie niezbędnym do zakwalifikowania kogoś jako rolnika indywidualnego.
W przeszłości w aktach prawnych traktowano gospodarstwo rolne przeważnie jako gospodarstwo zorganizowane na gruntach własnych osoby prowadzącej to gospodarstwo. Tak też - chociaż bez żadnych podstaw normatywnych - odczytywano zwykle pojęcie gospodarstwa rodzinnego w kodeksie cywilnym. Według ukur gospodarstwo rodzinne może być w całości prowadzone przez rolnika indywidualnego na gruntach dzierżawionych.

  1. łączna powierzchnia użytków rolnych, których rolnik indywidualny jest właścicielem lub dzierżawcą nie może przekraczać 300 hektarów.

Maksymalną powierzchnię gospodarstwa wprowadzono w celu przeciwdziałania nadmiernej koncentracji ziemi. Nabywana nieruchomość wraz z gruntami dzierżawionymi przez nabywcę nie może przekraczać 300 ha. Ograniczenie to ma zapobiec tworzeniu się gospodarstw wielkoobszarowych. Jest to podyktowane zarówno nieakceptowaniem takich gospodarstw przez środowiska wiejskie, jak i dostosowaniem prawa polskiego do prawa krajów europejskich.

  1. musi osobiście prowadzić gospodarstwo rolne (co oznacza, rolnik indywidualny podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Przez prowadzenie działalności rolniczej należy rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

  1. musi posiadać kwalifikacje rolnicze ( kwalifikacje teoretyczne: wykształcenie zasadnicze - koniecznie rolnicze lub wykształcenie średnie, wyższe - dowolne lub kwalifikacje praktyczne : czyli praca przez 5 lat
    w gospodarstwie rolnym, której fakt potwierdzi wójt)

  1. zamieszkuje w gminie, w której położona jest ta nieruchomość rolna (chodzi o miejsce zameldowania ). Jeśli nieruchomość położona jest w kilku gminach rolnik musi zamieszkiwać w gminie, w której położona jest przynajmniej jedna z jego nieruchomości.

Każdy kto będzie chciał nabyć nieruchomość rolną będzie musiał UDOWODNIĆ na piśmie, status rolnika indywidualnego.
Ta Procedura dowodowa stanowi element kontroli obrotu nad nieruchomościami rolnymi/ Transakcje na rynku rolnym mają służyć bowiem poprawie struktury obszarowej gospodarstw rolnych, czyli tworzeniu gospodarstw rodzinnych

Dowodem potwierdzającym

  1. osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oświadczenie rolnika, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

  2. zamieszkanie jest dokument określający zameldowanie na pobyt stały w rozumieniu przepisów o ewidencji ludności i dowodach osobistych (art. 7 ust. 4 ukur).

  3. Wymóg osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego jest spełniony wówczas, gdy osoba fizyczna prowadząca to gospodarstwo podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) lub świadectwo pracy.

  4. Uważa się, że osoba fizyczna ma kwalifikacje rolnicze teoretyczne lub praktyczne, jeżeli:

Zrównane zostały więc kwalifikacje teoretyczne z praktycznymi.
Przy tym tylko w odniesieniu do wykształcenia zasadniczego formułuje się wymóg, aby miało ono charakter rolniczy. Uzyskanie jakiegokolwiek wykształcenia średniego lub wyższego jest równoznaczne z posiadaniem kwalifikacji rolniczych.

Dowodem potwierdzającym posiadanie przez osobę fizyczna kwalifikacji rolniczych są :

Dowodem są tez odpowiednie dokumenty wydane przez właściwe organy lub instytucje państw członkowskich Europejskiego obszaru Gospodarczego - z dniem uzyskania przez Rzeczpospolita Polsą członkostwa w Unii Europejskiej /art.7 ust.3 w związku z ar

Po wejściu w życie ustawy wszyscy rolnicy mogą bez przeszkód kupować ziemię, ale uprzywilejowane są gospodarstwa rodzinne.

Poprawie struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych ma służyć przewidziane ustawowe prawo pierwokupu. Ma ono stanowić instrument kontroli tych wszystkich transakcji w których nabywcami ziemi nie będą rolnicy indywidualni prowadzący gospodarstwa rodzinne. Chodzi o to aby ziemia trafiała przede wszystkim do gospodarstw rodzinnych, żeby miały one szanse na powiększenie. Poprawa struktury obszarowej gospodarstw, jest bowiem jedną z podstawowych zasad kształtowania ustroju rolnego.

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych przez dotychczasowego właściciela w pierwszej kolejności z mocy ustawy prawo pierwokupu - przysługuje dzierżawcy gospodarstwa, oczywiście pod warunkami określonymi
w ustawie.

Ukur uchyliła art. 695 § 2 k.c. regulujący ustawowe prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy nieruchomości rolnej. W miejsce uchylonego przepisu ustawowe prawo pierwokupu ustanawia art. 3 ukur.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje z mocy ustawy jej DZIERŻAWCY w wypadku SPRZEDAŻY nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, jeżeli przez dzierżawcę będą łącznie spełnione następujące warunki:

Dzierżawcy NIE PRZYSŁUGUJE prawo pierwokupu,

1. jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest:

2. gdy dzierżawiona nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego ?

Odrębnie została uregulowana kwestia przeniesienia własności nieruchomości rolnej, gdy ma ona na celu uzyskanie prawa do renty strukturalnej
Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej ma na celu uzyskanie prawa do renty strukturalnej, prawo pierwokupu przysługuje, gdy w wyniku wykonania tego prawa zostanie spełniony warunek, o którym mowa w art. 6 ust. 2 ustawy z 26 kwietnia 2001 r. o rentach strukturalnych w rolnictwie
Zgodnie z tym przepisem powierzchnia powiększonego gospodarstwa nie może być mniejsza niż 15 ha. Oznacza to, że uprawniony do pierwokupu dzierżawca powinien prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego oprócz gruntów dzierżawionych wchodzą inne grunty, a po wykonaniu prawa pierwokupu gospodarstwo powiększy się do wymaganego ustawowo minimum 15 ha.

PRAWO PIERWOKUPU I WYKUPU NIERUCHOMOŚCI PRZEZ AGENCJĘ

Jeżeli dzierżawca nie skorzysta z tego prawa, lub nie spełniał warunków, albo nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy - ustawowe prawo pierwokupu będzie przysługiwało Agencji Nieruchomości Rolnych, działającej w imieniu Skarbu Państwa

Agencji przysługuje również nowe uprawnienie tzw. prawo wykupu. Umożliwia ono Agencji nabycie nieruchomości rolnej w wypadku umów przenoszących własność innych niż umowa sprzedaży, takich jak np. darowizna, zamiana nieruchomości, wniesienie nieruchomości rolnych aportem do spółki prawa handlowego, umowy działowe/.

Z prawa pierwokupu i wykupu Agencja może ale nie musi skorzystać - jeżeli nie mają one znaczenia dla celów ustawy np. nie nadają się na powiększenie gospodarstw rodzinnych. Nieruchomości rolne nabyte przez Agencje w drodze pierwokupu i wykupu wchodzą w skład Zasobu Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa /art.8 ust.1 ustawy/

Istotnym elementem pomocy w rozwoju gospodarstw rodzinnych jest danie rolnikom indywidualnym możliwości ubiegania się o uzyskanie z Agencji Nieruchomości Rolnych DOPŁAT do oprocentowania preferncyjnego kredytu bankowego na zakup gruntów rolnych w celu :

    1. utworzenia nowego gospodarstwa rolnego o powierzchni użytków rolnych nie większej niż 300 ha

    2. powiększenia gospodarstwa rolnego mającego powierzchnię co najmniej
      1 hektar użytków rolnych do powierzchni nie większej niż 300 ha.

W tym samym celu - rolnicy indywidualni uzyskują również możliwość zakupu gruntów w drodze przetargów ograniczonych z Zasobu Agencji.
/20% wpłaty własnej i resztę na 15 lat spłaty w ratach półrocznych lub rocznych/

Zasady nabywania nieruchomości rolnych określone w ustawie dotyczą zarówno osób fizycznych i prawnych krajowych jak i cudzoziemców.

Należy pamiętać, że Cudzoziemców w tym obywateli Unii Europejskiej obowiązują obostrzenia w nabywaniu nieruchomości określone w ustawie z
24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Jednocześnie zgodnie z podpisanym przez Polskę Traktatem Akcesyjnym od dnia 1 maja 2004 roku grunty rolne będą mogli kupować rolnicy - obywatele Unii Europejskiej, którzy dzierżawią i osobiście uprawiają ziemię w Polsce od 3 lub od 7 lat, zaleznie od województwa. Na takich samych zasadach jak obywatele polscy, obywatele UE będą mogli nabywać grunty rolne od 2016 roku.

Obowiązująca ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego uznawana jest za kontrowersyjną i niedopracowaną, uchwaloną w pośpiechu i z konieczności, tak by weszła w życie jeszcze przed podpisaniem Traktatu Akcesyjnego.

PRAWO PIERWOKUPU DZIERŻAWCY

Ukur uchyliła art. 695 § 2 k.c. regulujący ustawowe prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy nieruchomości rolnej. W miejsce uchylonego przepisu ustawowe prawo pierwokupu ustanawia art. 3 ukur.


Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy w wypadku SPRZEDAŻY nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, jeżeli przez dzierżawcę będą łącznie spełnione następujące warunki:

Ponieważ dopiero od momentu, w którym umowa ma datę pewną , można liczyć czas trwania dzierżawy uprawniający dzierżawcę do pierwokupu, należy wytłumaczyć, co ona oznacza. Pojęcie to jest zdefiniowane w art.81 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim będzie się uznawało, że umowa dzierżawy ma datę pewna :

  1. w przypadku jej urzędowego potwierdzenia - od daty tego potwierdzenia

  2. w razie stwierdzenia zawarcia jej w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego

  3. w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki,

  4. w razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie date złożenia przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za pewną od daty śmierci tej osoby.

Zgodnie z art.3 ust.3 ustawy o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawartej przez w/w osoby zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. Obowiązek ten w zasadzie obciąża sprzedawcę, który niezwłocznie powinien zawiadomić dzierżawcę o treści umowy zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu można wykonać w ciągu 1 miesiąca, zaś umowa sporządzona bezwarunkowo jest nieważna /art.595 § 2 k.c/

Dzierżawcy NIE PRZYSŁUGUJE prawo pierwokupu,

1. jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest:

2. gdy dzierżawiona nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego ?

Odrębnie została uregulowana kwestia przeniesienia własności nieruchomości rolnej, gdy ma ona na celu uzyskanie prawa do renty strukturalnej
Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej ma na celu uzyskanie prawa do renty strukturalnej, prawo pierwokupu przysługuje, gdy w wyniku wykonania tego prawa zostanie spełniony warunek, o którym mowa w art. 6 ust. 2 ustawy z 26 kwietnia 2001 r. o rentach strukturalnych w rolnictwie
Zgodnie z tym przepisem powierzchnia powiększonego gospodarstwa nie może być mniejsza niż 15 ha. Oznacza to, że uprawniony do pierwokupu dzierżawca powinien prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego oprócz gruntów dzierżawionych wchodzą inne grunty, a po wykonaniu prawa pierwokupu gospodarstwo powiększy się do wymaganego ustawowo minimum 15 ha.

Ustawowe prawo pierwokupu jest niewątpliwie ograniczeniem prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością. Sposobem, za pomocą którego właściciel stara się udaremnić prawo pierwokupu, jest zawyżanie w umowie sprzedaży ceny nieruchomości. W art. 3 ust. 8 ukur ustawodawca postanowił więc, że jeżeli cena sprzedaży nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Sąd ustala cenę nieruchomości przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, a więc po przeprowadzeniu dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego.Zgodnie z kodeksem cywilnym sprzedawca ma obowiązek zawiadomić uprawnione podmioty do pierwokupu czyli dzierżawcę lub ANR o treści umowy zawartej z osoba trzecią /w praktyce czynność ta wykonuje notariusz/

AGENCJA NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH

Jednym z najważniejszych postanowień ustawy jest postanowienie art. 3 ust. 4, przyznające ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnej Agencji Nieruchomości Rolnych, na rzecz skarbu państwa.

Ustawa zmieniła nazwę Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa na Agencję Nieruchomości Rolnych /podporządkowanej częściowo ministrowi właściwemu do spraw rozwoju wsi, a więc organowi, który odpowiada za przemiany struktury agrarnej/

Wcześniej Agencja zajmowała się ziemią skarbu państwa /sprzedawała grunty i wydzierżawiała/, teraz w nowej formule sprawuje również nadzór nad prywatnym obrotem ziemią. Nadzór nad obrotem ziemi ma być dyskretny. Ustawa nie wprowadza żadnych administracyjnych zakazów i nakazów, które w sposób istotny ograniczałyby swobodę obrotu ziemią rolną na rynku prywatnym w Polsce. Jedynym instrumentem ingerencji państwa w obrót na tym rynku jest prawo pierwokupu i wykupu przysługujące ANR.

Przepisy o pierwokupie i wykupie stosuje się tylko do umów przenoszących własność nieruchomości rolnych.

Prawo pierwokupu polega na tym, że w określonych w ustawie sytuacjach, Agencji przysługuje prawo wejścia w miejsce nabywcy i nabycia nieruchomości rolnej za cenę i na warunkach określonych wcześniej przez sprzedającego i nabywcę.

Prawo wykupu - jest to uprawnienie podobne - co do skutku w wypadku jego wykonania - do prawa pierwokupu. Umożliwia ono Agencji nabycie nieruchomości rolnej w wypadku umów przenoszących własność innych niż umowa sprzedaży, takich jak np. darowizna, zamiana nieruchomości, wniesienie nieruchomości rolnych aportem do spółki prawa handlowego, umowy działowe/

Uprawnienie do pierwokupu i wykupu nieruchomości rolnych stanowią dla Agencji ważny instrument służący realizacji głównych celów ustawy tj. poprawie struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałaniu nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz zapewnieniu prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Z ustawowego prawa pierwokupu Agencja Nieruchomości Rolnych może, lecz nie musi skorzystać Agencja nie będzie nabywać nieruchomości, które ze względu na ich charakter /np.siedliska rolnicze/ powierzchnię /małe obszarowo/ lub inne cechy /np.,grunty od wielu lat nie uzytkowane rolniczo/ - nie mają znaczenia dla realizacji celów ustawy np. nie nadają się na powiększanie gospodarstw rodzinnych.

Prawo pierwokupu ma stanowić instrument kontroli tych wszystkich transakcji, w których nabywcami ziemi nie będą rolnicy indywidualni, prowadzący gospodarstwa rodzinne w danej lub sąsiedniej gminie.

ANR Interweniuje w obrót nieruchomościami rolnymi w przypadku umów sprzedaży, jak i darowizn. Skorzystanie z tego prawa nie jest obligatoryjne, bowiem ANR ma kompetencje do decydowania, czy dana umowa przenosząca własność nieruchomości jest, bądź też nie jest, korzystna z punktu widzenia kształtowania ustroju rolnego państwa. Będzie jej jednak przysługiwać prawo pierwokupu dopiero w przypadku, jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej nastąpi powiększenie gospodarstwa rodzinnego. Oznacza to, iż w przypadku gdy nabywca spełni warunki przewidziane w ustawie tj. nie powiększy obszaru swojego gospodarstwa powyżej 300 ha

Prawo to PRZYSŁUGUJE Agencji jeżeli :

  1. dzierżawca nie skorzysta ze swojego prawa pierwokupu lub

  2. nie ma dzierżawcy uprawnionego do prawa pierwokupu

Agencji prawo to NIE PRZYSŁUGUJE jeżeli :

  1. w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego /do powierzchni nie większej niż 300 ha/, a

  2. nabywana nieruchomość położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca lub w gminie sąsiedniej.

Ustawa daje zatem ANR instrument pozwalający na szczególną kontrolę obrotu nieruchomościami rolnymi wówczas, gdy nabywca jest osobą obcą, debiutującą w rolnictwie, bez kwalifikacji lub słabo związaną z nabywaną nieruchomością i jej najbliższym otoczeniem społecznym. Za pomocą prawa pierwokupu Agencja może też przeciwdziałać nabywaniu nieruchomości przez osoby prawne oraz powiększaniu gospodarstw prowadzonych przez osoby fizyczne ponad ustawowy limit 300 ha użytków rolnych.

Ograniczenie prawa pierwokupu Agencji następuje również w tych samych przypadkach, co u dzierżawcy czyli :

Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, również ANR, wykonująca prawo pierwokupu, może wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, ustawa nakłada obowiązek powiadomienia zarówno uprawnionego do prawa pierwokupu, jak i ANR o zamiarze zawarcia takiej umowy. Brak powiadomienia skutkuje nieważnością umowy. Prawo pierwokupu dla ANR nieruchomości rolnej możliwe jest jednak do wykonania tylko w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia. Po tym terminie umowa traci charakter warunkowy.

Jeżeli Agencja chce nabyć nieruchomość rolna na podstawie przysługujących jej uprawnień, musi w ciągu 30 dni od daty otrzymania stosownego zawiadomienia złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o nabyciu nieruchomości. Niezłożeni przez Agencję oświadczenia o nabyciu nieruchomości w tym terminie oznacza rezygnację z przysługującego prawa pierwokupu.

Przepisy ustawy maja zastosowanie w obrocie nieruchomościami rolnymi bez względu na ich powierzchnię i dotyczą zarówno nieruchomości zabudowanych jak i niezabudowanych. Wyłączenie dotyczy tylko tych nieruchomości rolnych w rozumieniu kodeksu cywilnego, które przeznaczone sa w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Oznacza to, że jeżeli sprzedazy lub innemu przeniesieniu własności podlega grunt użytkowany rolniczo, którego funkcję w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określono np. jako budownictwo mieszkaniowe - Agencji prawo pierwokupu nie przysługuje.

PRAWO WYKUPU

Zupełnie nowe uprawnienie, które można określić jako prawo wykupu, przyznano Agencji Nieruchomości Rolnych w art. 4 ukur.

Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia umowy INNEJ NIŻ UMOWA SPRZEDAŻY (np. darowizna, zamiana, ugoda, umowa o dożywocie), wówczas Agencja działająca na rzecz skarbu państwa może złożyć OŚWIADCZENIE o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.

Prawo wykupu NIE PRZYSŁUGUJE:

  1. jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych,

  2. jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje na rzecz: osoby bliskiej zbywcy, spółdzielni produkcji rolnej /jak przy pierwokupie/

3) jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą, - czyli rolnik przenosi własność, współwłasność gospodarstwa na osobę młodszą od niego o co najmniej 15 lat w związku z uzyskaniem emerytury renty./art. 84 ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników

PRZY WYKUPIE, I PRZY PIERWOKUPIE

Ukur samodzielnie określa przede wszystkim krąg uprawnionych i zobowiązanych z tytułu prawa pierwokupu. W sprawach nieuregulowanych stosuje się natomiast przepisy kodeksu cywilnego o prawie pierwokupu, regulujące istotę i sposób wykonywania tego prawa. Do przepisów tych odsyła też ustawodawca wówczas, gdy chodzi o prawo wykupu (art. 4 ust. 5 ukur).

Z przepisów tych wynika, że nieruchomości rolne, których dotyczy ustawowe prawo pierwokupu (dzierżawcy lub ANR) lub prawo wykupu, mogą być sprzedane (może być przeniesiona ich własność w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży) osobie trzeciej, wybranej przez zbywcę, ale pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu (wykupu) swego prawa nie wykona.

Ponieważ przeniesienie własności nieruchomości rolnej wymaga zachowania formy aktu notarialnego, również oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu (wykupu) powinno być złożone w tej samej formie (art. 597 k.c.). Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. Jak wskazano wyżej, przepisy ukur pozwalają jednak uprawnionemu zwrócić się do sądu o ustalenie ceny. W wypadku prawa wykupu ukur przewiduje istotną modyfikację umowy warunkowej, gdyż w miejsce jej postanowień określających zobowiązanie nabywcy wchodzi obowiązek zapłaty równowartości pieniężnej nieruchomości, wynikającej z umowy lub w skrajnym wypadku z wyroku sądowego.

O sprzedaży lub przeniesieniu własności nieruchomości w wyniku zawarcia innej umowy uprawniony z tytułu prawa pierwokupu (wykupu) powinien się dowiedzieć. Zgodnie z art. 598 k.c. obowiązek niezwłocznego zawiadomienia uprawnionego o zawartej z osobą trzecią umowie ciąży na zbywcy nieruchomości. Prawo pierwokupu (wykupu) co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o warunkowej umowie. W tej kwestii ukur nie zawiera szczególnych postanowień. Może to wywołać trudności praktyczne wówczas, gdy uprawnionym do pierwokupu jest dzierżawca i nie wykona on swego uprawnienia. Umowa sprzedaży powinna zawierać w swej treści piętrowy warunek. Po odczekaniu stosownego czasu na ewentualne złożenie oświadczenia przez dzierżawcę trzeba będzie zawiadomić ANR.

1


Wyszukiwarka