dr Lechosław Nykiel
Wpływ metodologii wyceny, charakterystyki lokalnego rynku i rodzaju nieruchomości na ryzyko wartości nieruchomości w procesie ustanawiania zabezpieczenia hipotecznego
Skuteczność zabezpieczenia wierzytelności banku jest jednym z głównych czynników rzutujących na ogólny poziom ryzyka kredytowego. Obecnie, wobec spodziewanego rozwoju sekurytyzacji, sprawa ta nabiera jeszcze większego znaczenia, bowiem ryzyko związane z zabezpieczeniem hipotecznym nie będzie już dotyczyło tylko banków, część tego ryzyka będzie przenoszona na nabywców papierów wartościowych wyemitowanych w wyniku sekurytyzacji.
Ryzyko związane z zabezpieczeniem wierzytelności banku na nieruchomości występuje zawsze a na jego ogólny poziom składa się kilka elementów:
ryzyko błędu szacunku przy określaniu wartości nieruchomości,
ryzyko zmiany wartości nieruchomości w przyszłości na skutek czynników nie dających się przewidzieć w momencie określania wartości nieruchomości,
ryzyko płynności rozumiane jako trudność sprzedaży nieruchomości za określoną cenę w standardowym czasie.
Pierwsze z tych ryzyk wiąże się z wyceną nieruchomości natomiast pozostałe dotyczą całokształtu zjawisk zachodzących na rynkach nieruchomości. Odpowiednio do tego minimalizacja ryzyka błędu szacunku wymaga odpowiedniej metodologii i organizacji procesu wyceny natomiast minimalizacja pozostałych ryzyk wymaga prowadzenia systematycznych analiz rynku nieruchomości w tym przede wszystkim w oparciu o odpowiednio rozbudowane bazy danych, jakie powinny prowadzić wszystkie banki prowadzące działalność w zakresie finansowania rynku nieruchomości.
Wszystkie wymienione ryzyka można określić wspólnym mianem ryzyka wartości. Niniejsze opracowanie dotyczy ryzyka związanego z wyceną nieruchomości, jest to problem kluczowy zarówno ze względu na samą istotę procesu wyceny jak i fakt, że proces ten realizowany jest głównie przez podmioty zewnętrzne.
1.Kategoria wartości nieruchomości przy zabezpieczeniu hipotecznym
Dla banków, przy ustanawianiu zabezpieczenia hipotecznego swoich wierzytelności, kluczowym zagadnieniem jest wartość nieruchomości a tym samym rodzaj tej wartości oraz sposób jej określania. Już samo pojęcie wartości jest wieloznaczne, mamy np. wartość rynkową, odtworzeniową, czy likwidacyjną, jest także szereg metod wyceny, z których każda uwzględnia różne cechy nieruchomości i tym samym prowadzi do różnych wyników. Decydując się na określony rodzaj wartości i sposób jej szacowania, banki muszą też jednocześnie pamiętać o konieczności kierowania się zasadą skuteczności, tzn. zapewnienia sobie, w przypadku zagrożenia spłaty, możliwości zaspokojenia roszczeń w pełnym zakresie (kapitał wraz z kosztami udzielenia kredytu i ewentualnymi kosztami przymusowego dochodzenia zwrotu), w możliwie najkrótszym czasie, najmniej uciążliwej procedurze i przy relatywnie niskich kosztach własnych. Trzeba też pamiętać, że hipoteka nie jest zabezpieczeniem z regułą pierwszeństwa bezwzględnego w egzekucji, dla szeregu innych wierzytelności ustawodawca przewidział bardziej uprzywilejowaną pozycję niż dla wierzytelności banków zabezpieczonych hipotecznie. Według art. 1025 k.p.c. wierzytelności hipoteczne zajmują dopiero szóste miejsce w kolejności zaspokojenia wierzycieli. Jest to czynnik dodatkowo powiększający ponoszone przez bank ryzyko zabezpieczenia a tym samym powinien być uwzględniany przy określaniu wartości nieruchomości.
Dość powszechnie uznaje się, że wartość nieruchomości przyjmowana przy ustanawianiu zabezpieczenia hipotecznego wierzytelności banku powinna odpowiadać cenie możliwej do uzyskania przy sprzedaży tej nieruchomości w dowolnym momencie w przyszłości i niezależnie od sytuacji rynkowej, jaka wówczas będzie miała miejsce. Wynika z tego, że wycena nieruchomości powinna spełniać następujące kryteria:
powinna uwzględniać zarówno cechy nieruchomości przy bieżącym sposobie użytkowania jak i przy alternatywnych sposobach użytkowania,
powinna uwzględniać możliwość sprzedaży w warunkach niespełniających kryteriów transakcji wolnorynkowej tj. w warunkach wymuszonej czy szybkiej sprzedaży,
powinna uwzględniać konieczność sprzedaży w dowolnym momencie w przyszłości, niezależnie od panującej w tym czasie sytuacji na rynku nieruchomości,
powinna uwzględniać możliwość wystąpienia zużycia technicznego składników nieruchomości i innych zmian w stanie nieruchomości a także zmian wymagań stawianych nieruchomościom,
powinna być przeprowadzana z uwzględnieniem stałych komponentów wartości wyprowadzanych z sytuacji rynkowej w przeszłości i teraźniejszości, które mogą być ocenione jako parametry trwałe i obiektywne, i które również w dającej się przewidzieć przyszłości będą miały trwały charakter,
powinna być przeprowadzana z wyłączeniem wszystkich niepewnych komponentów dotyczących przyszłego wzrostu wartości nieruchomości oraz osiąganego z niej dochodu,
powinna uwzględniać wyłącznie te właściwości i dochody, które zostały udowodnione jako pewne do osiągnięcia w momencie wyceny i które może osiągnąć każdy właściciel wycenianej nieruchomości przy należytej jej eksploatacji,
powinna być przeprowadzona z należytą starannością i uwzględniać wszystkie dostępne informacje dotyczące obecnej i przyszłej zbywalności rynkowej danej nieruchomości,
powinna być przeprowadzana przy pomocy najlepszych metod wyceny i najlepiej dostosowanych do rodzaju i charakteru nieruchomości,
powinna być przeprowadzana z zastosowaniem przejrzystości wyceny wartości nieruchomości odnośnie wszystkich wykonanych obliczeń, zastosowanych metod wyceny i czynników wpływających na wartość,
powinna być dokonana z przedłożeniem istotnych czynników ryzyka związanych z obiektem stanowiącym przedmiot zabezpieczenia jako podstawy podjęcia decyzji o udzieleniu kredytu.
Niektóre z wymienionych wymagań są praktycznie nie do spełnienia, np. wymóg uwzględniania warunków sprzedaży szybkiej czy wymuszonej nie może być zrealizowany, jest bowiem zbyt ogólny i jeśli nie znamy szczególnych warunków, w jakich dojdzie do transakcji nie możemy stwierdzić, na ile cena może odchylić się od wartości czy od ceny możliwej do uzyskania w warunkach normalnej transakcji rynkowej. Także wymóg uwzględnienia wszystkich komponentów wartości jest nie do zrealizowania, bowiem żadna ze znanych metod wyceny nie uwzględnia wszystkich czynników wpływających bądź mogących wpływać na wartość nieruchomości.
Ogólnie trzeba stwierdzić, że żadna ze znanych kategorii wartości, ani żadna z powszechnie stosowanych metod wyceny nie zapewniają spełnienia wszystkich wymienionych oczekiwań, nie ma ich też w skądinąd coraz obszerniejszych przepisach prawnych i standardach zawodowych obowiązujących rzeczoznawców majątkowych. W tej sytuacji wydaje się, że banki, dążąc do minimalizacji ponoszonego przez siebie ryzyka zabezpieczenia, powinny jasno i precyzyjnie zdefiniować swoje szczególne wymagania odnoście zasad i sposobów wyceny nieruchomości przyjmowanych jako zabezpieczenie kredytów. Jak dotąd jedynym krokiem w tym kierunku było przekazanie PFSRM listy postulatów banków dotyczących przygotowywanego przez tę organizację nowego standardu wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności banków.
Wyraźne sprecyzowanie rodzaju wartości stosowanego przy ustanawianiu zabezpieczenia hipotecznego oraz sposobu określania tej wartości zostało dokonane jedynie w odniesieniu do banków hipotecznych. Stworzona na potrzeby tych banków przez Europejski Związek Hipoteczny kategoria wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości określa ją jako „staranne oszacowanie przyszłej zbywalności rynkowej tej nieruchomości, przy uwzględnieniu jej długotrwałych właściwości, normalnych i lokalnych uwarunkowań rynkowych, jej aktualnego sposobu użytkowania oraz innych odpowiednich alternatywnych rodzajów użytkowania. Przy określaniu bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości nie mogą być brane pod uwagę elementy spekulacyjne. Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości winna być udokumentowana w sposób przejrzysty i jednoznaczny”. Również polskie przepisy nakładają na banki hipoteczne obowiązek określenia bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości z zachowaniem należytej staranności, a w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz tej nieruchomości. Zatem zabezpieczenie kredytów udzielanych przez banki hipoteczne musi stanowić nieruchomość, której wartość określono w taki sposób, że - według wszelkiego prawdopodobieństwa - wartość ta utrzymywać się będzie w możliwie długim okresie.
Dzięki takiemu zdefiniowaniu wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości jest z założenia wartością najbardziej odpowiednią do celu, jakim jest ustanowienie na tej nieruchomości zabezpieczenia hipotecznego wierzytelności banku. W obecnym stanie prawnym wartość ta ma jednak zastosowanie tylko w bankach hipotecznych, które na naszym rynku usług finansowych nie odgrywają istotnej roli i posiadają jedynie szczątkowy udział w sprzedaży kredytów zabezpieczanych hipotecznie. Banki uniwersalne praktycznie muszą zadowalać się wartością rynkową a ryzyko związane z wartością nieruchomości mogą ograniczać tylko stosowaniem odpowiednich wskaźników LTV. Widać tutaj niespodziewanie dużą rozbieżność w traktowaniu banków hipotecznych i banków uniwersalnych, rozbieżność ta nie znajduje racjonalnego uzasadnienia, bowiem ryzyko związane z udzielaniem kredytów zabezpieczonych hipotecznie jest w obu rodzajach banków identyczne. W tej sytuacji należałoby zatem postulować przynajmniej dopuszczenie stosowania wartości bankowo-hipotecznej w bankach uniwersalnych lub też wypracowanie odrębnych standardów wyceny uwzględniających oczekiwania tych banków. W gruncie rzeczy oczekiwania te są identyczne jak w bankach hipotecznych. Niewątpliwym uzasadnieniem stworzenia kategorii wartości bankowo-hipotecznej i wypracowania specjalnych procedur jej określania było to, że chodziło już nie tylko o obniżenie ryzyka zabezpieczenia ponoszonego przez banki hipoteczne, ale przede wszystkim o ograniczenie ryzyka związanego z emisją listów zastawnych a ponoszonego przez nabywców tych papierów. Banki uniwersalne nie mając prawa emisji papierów wartościowych zabezpieczonych na nieruchomościach nie mogą przerzucać ryzyka zabezpieczenia na inne podmioty i w efekcie nie podlegają takim ograniczeniom jak banki hipoteczne.
Argumentacja będąca dotychczas podstawą zróżnicowanego podejścia do sposobów wyceny nieruchomości w specjalistycznych bankach hipotecznych i bankach uniwersalnych stopniowo traci jednak zasadność. Wynika to ze stopniowego niwelowania różnic miedzy tymi bankami związanego np. z możliwością zbywania przez banki uniwersalne wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie podmiotom, które mogą już mieć prawo emisji papierów wartościowych oparciu o te wierzytelności. Warto też przypomnieć, że w Niemczech, które są niewątpliwie ojczyzną tradycyjnej bankowości hipotecznej, już w lipcu 2005 r. wchodzą w życie regulacje prawne przyznające prawo emisji listów zastawnych także bankom uniwersalnym. Zanikanie różnic między bankami hipotecznymi a bankami uniwersalnymi sprawia, ze znikają również powody, dla których w obu tych rodzajach banków odmiennie podchodzono do procesów wyceny nieruchomości. Powyższe uwagi potwierdzają tylko wcześniejszą tezę, że nie ma żadnych racjonalnych argumentów przeciwko stosowaniu przez banki uniwersalne takich samych kategorii wartości i takich samych zasad jej szacowania jak to ma miejsce w bankach hipotecznych.
2. Wybór metody wyceny wartości nieruchomości
Zalety wartości bankowo-hipotecznej i możliwości jej zastosowania w bankach uniwersalnych zdają się sugerować, że rozważania w sprawie wyboru metody wyceny nieruchomości są niepotrzebne, bowiem metody i zasady wyceny wartości bankowo-hipotecznej zawarte są w regulaminach banków hipotecznych, a te z kolei uwzględniać muszą wymagania, które szczegółowo i jednoznacznie zostały określone przez nadzór bankowy. Praktycznie nakazują one do wyceny nieruchomości stosować równocześnie trzy różne podejścia metodologiczne i dopiero w oparciu o ich wyniki określać ostateczną propozycję wartości, którą następnie może przyjąć bank.
Trzeba jednak zauważyć, że wartość bankowo-hipoteczna ma jak dotąd tylko wąskie zastosowanie, a ponadto sposób jej określania trudno też uznać za rozwiązanie ostateczne i idealne. Samo stosowanie dwóch czy nawet trzech różnych metod wyceny nie likwiduje wad tych metod i tym samym nie daje pełnej gwarancji prawidłowości i wiarygodności wyceny. Nadal należy prowadzić poszukiwania takich rozwiązań metodologicznych i proceduralnych, które w ramach poszczególnych metod wyceny zapewniłyby możliwie największą wiarygodność ich wyniku. Pamiętać trzeba także o szczególnej roli typowej kategorii wartości rynkowej, wartość ta z założenia musi być podstawą określania wartości nieruchomości jako zabezpieczenia wierzytelności banku, bowiem odzyskanie przez bank należności w procesie windykacji jest możliwe tylko poprzez sprzedaż nieruchomości, a sprzedaż będzie realizowana na rynku. Dodatkowe elementy wyceny wprowadzone przy określaniu wartości bankowo-hipotecznej w gruncie rzeczy mają na celu tylko skorygowanie wartości rynkowej i ograniczenie jej do poziomu stabilnego i pewnego w długim okresie czasu.
Wycena wartości rynkowej nieruchomości, niezależnie od metodologii tej wyceny, jest w swej istocie analizą rynku nieruchomości w szczególności odnoszącą się do tego jego segmentu, do którego należy wyceniana nieruchomość. Prawidłowość wyceny wartości rynkowej uzależniona jest zatem przede wszystkim od ilości, dostępności i wiarygodności danych o transakcjach sprzedaży podobnych nieruchomości i innych zjawiskach zachodzących na właściwym rodzajowo i terytorialnie rynku nieruchomości. W przypadku nieruchomości nietypowych lub rzadko występujących w obrocie proces wyceny jest złożony, bowiem wobec niedostatku danych umożliwiających bezpośrednie porównania, wymaga uwzględnienia bardzo wielu czynników, które z różną siłą i w trudny do oceny sposób mogą rzutować na wartość rynkową nieruchomości. Natomiast w przypadku nieruchomości typowych i często występujących w obrocie zasoby danych porównawczych są duże i łatwo dostępne, co znacznie upraszcza proces wyceny, dodatkowo w takich przypadkach rozrzut uzyskiwanych cen jest stosunkowo niewielki a czynniki powodujące odchylenia cen od wielkości średnich są łatwe do wyspecyfikowania i skwantyfikowania. W efekcie wiarygodność wyceny nieruchomości typowej i należącej do aktywnego rynku jest wysoka, maleje natomiast dla nieruchomości nietypowych i na mało aktywnych rynkach.
Wybór metody wyceny uzależniony jest od kilku czynników w tym od celu wyceny, przeznaczenia nieruchomości oraz jej charakterystyki lokalizacyjnej, użytkowej i technicznej, jednak w znacznej części przypadków, praktycznie największe znaczenie ma dostępność danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości porównywalnych. Przy dostatecznej dostępności danych o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości wybiera się metody porównawcze słusznie i powszechnie oceniane jako najlepiej oddające rzeczywistą wartość rynkową i tym samym pozwalające uzyskać najbardziej wiarygodny wynik. Metody dochodowe stosuje się dopiero wówczas, gdy brak jest informacji o transakcjach nieruchomościami porównywalnymi, ale i tu potrzebne są dane o stawkach czynszów i dochodach uzyskiwanych z nieruchomości porównywalnych. Ułatwiony dostęp do takich danych wynika stąd, że nie muszą one odnosić się do całych nieruchomości a jedynie do ich części, dzięki temu znacznie łatwiej jest spełnić wymóg porównywalności. Z drugiej strony sposób pozyskiwania tych danych i ich wykorzystywania w wycenie nie jest tak doprecyzowany w standardach zawodowych, jak w przypadku danych o cenach transakcyjnych w metodach porównawczych, w efekcie dobór danych decydujących o wartości określanej w toku wyceny podejściem dochodowym jest bardzo swobodny a to musi oznaczać mniejsze zaufanie do źródeł tych informacji i niższą wiarygodność wyceny.
Z przedstawionych uwag wynika, że już na etapie wyboru metody wyceny następuje zakwalifikowanie nieruchomości do grup o różnym poziomie zaufania do informacji wykorzystywanych w wycenie a tym samym o różnym poziomie wiarygodności samej wyceny. Dążenie do minimalizacji ryzyka banku nie może jednak oznaczać narzucania metod porównawczych czy odrzucania metod dochodowych, dla wielu nieruchomości są one niezastąpione. Z pewnością jednak wycena podejściem dochodowym wymaga większej rzetelności i zapewne również większego doświadczenia zawodowego niż wycena podejściem porównawczym.
3. Rynek lokalny i rodzaj nieruchomości
Pojęcie rynku nieruchomości jest zbyt ogólne z punktu widzenia możliwości dokonywania jego analizy i tym samym wyceny nieruchomości. W rzeczywistości istnieje wiele rynków nieruchomości wydzielanych pod względem przestrzennym, rodzajowym czy nawet branżowym. Analiza rynku służąca określeniu wartości nieruchomości musi uwzględniać ogólne jego cechy, ale przede wszystkim odnosi się do rynku lokalnego i tego jego segmentu rodzajowego, do którego należy dana nieruchomość. Stopień trudności analizy danego rynku nieruchomości zależy przede wszystkim od liczby transakcji dokonywanych na tym rynku i stopnia jakościowego zróżnicowania nieruchomości będących przedmiotem tych transakcji. Im większa liczba transakcji i im mniejsze zróżnicowanie cech jakościowych i tym samym cen nieruchomości, tym łatwiejsza analiza i pewniejsze jej wyniki, a w efekcie tym większa wiarygodność wycen nieruchomości dokonywanych na podstawie takiej analizy.
W przypadku nieruchomości nietypowych lub rzadko występujących w obrocie proces wyceny jest złożony, bowiem wobec niedostatku danych umożliwiających bezpośrednie porównania, wymaga uwzględnienia bardzo wielu czynników, które z różną siłą i w trudny do oceny sposób mogą rzutować na wartość rynkową nieruchomości. Natomiast w przypadku nieruchomości typowych i często występujących w obrocie zasoby danych porównawczych są duże i łatwo dostępne, co znacznie upraszcza proces wyceny, dodatkowo w takich przypadkach rozrzut uzyskiwanych cen jest stosunkowo niewielki a czynniki powodujące odchylenia cen od wielkości średnich są łatwe do wyspecyfikowania i skwantyfikowania.
Na poniższym rysunku ukazano zróżnicowanie ryzyka wartości w zależności od rodzaju nieruchomości. Dokonano tu podziału nieruchomości na 9 klas w zależności od stopnia zróżnicowania cech jakościowych i częstotliwości transakcji nieruchomościami danego rodzaju. Podział taki opiera się na spostrzeżeniu, że stopień trudności wyceny i ryzyko błędu szacunku są tym większe, im większy jest stopień zróżnicowania cech jakościowych wewnątrz danej grupy rodzajowej i im rzadziej dokonywane są transakcje nieruchomościami danego rodzaju. Następnie różne rodzaje nieruchomości zaklasyfikowano do poszczególnych klas.
Rysunek. Zmiany poziomu ryzyka wyceny w zależności od rodzaju nieruchomości
|
zróżnicowanie cech jakościowych |
|||
|
małe |
średnie |
duże |
|
|
duża |
L.1 |
L.2, B.1, D.1, |
|
|
średnia |
|
L.3, B.4, B.5, D.2, |
L.4, B.2, |
|
mała |
|
B.3, B.6, D.3, |
B.7,B.8 D.4,D.5, |
Ryzyko małe Ryzyko duże
gdzie:
L.1 |
|
L.2 |
|
L.3 |
|
L.4 |
|
B.1 |
|
B.2 |
|
B.3 |
|
B.4 |
|
B.5 |
|
B.6 |
|
B.7 |
|
B.8 |
|
D.1 |
|
D.2 |
|
D.3 |
|
D.4 |
|
D.5 |
|
Zastosowana tu klasyfikacja rodzajowa nieruchomości ma charakter przykładowy i nie obejmuje wszystkich rodzajów nieruchomości, nie uwzględnia też przestrzennego zróżnicowania rynków. Przykładowo wartość lokalu handlowego czy budynku mieszkalnego o charakterze rezydencjalnym w dużym mieście mogą charakteryzować się niskim ryzykiem natomiast w małej miejscowości wysokim (ze względu na brak popytu i transakcji porównawczych).
Mimo dużego zróżnicowania rynków nieruchomości i tym samym dużego zróżnicowania ryzyka związanego z ustalaniem wartości nieruchomości różnego rodzaju, do celów praktycznych wystarczająca może być uproszczona klasyfikacja, pozwalająca zaliczyć nieruchomość do jednej z trzech klas ryzyka wartości. Przyjmując kryteria przedstawione poprzednio można zaproponować następujący podział:
zróżnicowanie cech |
częstotliwość transakcji |
ryzyko |
||||
małe |
średnie |
duże |
duża |
średnia |
mała |
wartości |
|
|
|
|
|
|
niskie |
|
|
|
|
|
|
niskie |
|
|
|
|
|
|
podwyższone |
|
|
|
|
|
|
niskie |
|
|
|
|
|
|
podwyższone |
|
|
|
|
|
|
wysokie |
|
|
|
|
|
|
podwyższone |
|
|
|
|
|
|
wysokie |
|
|
|
|
|
|
wysokie |
4. Uwagi na temat roli baz danych o rynku nieruchomości
Wspomniano poprzednio, że banki finansujące rynek nieruchomości dysponują zbiorami informacji o transakcjach dokonywanych na tym rynku. W rzeczywistości wiele banków, chociaż pozyskuje takie informacje, to jednak nie posiada systemu ich gromadzenia, przetwarzania, analizowania i udostępniania w odpowiednio zorganizowany sposób. Banki te pozyskują dane, ale nie posiadają bazy danych. Określenie wartości nieruchomości, na której ustanawiane jest zabezpieczenie hipoteczne może być dokonywane przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, ale także w formie uproszczonego oszacowania dokonywanego przez pracownika banku. Zarówno weryfikacja operatów jak i dokonywanie oszacowań wymagają posiadania odpowiednio dużych zasobów informacji o cenach i wartościach nieruchomości danego typu. Tylko duże zbiory informacji umożliwiają wyszukanie danych odnoszących się do nieruchomości spełniających wymogi porównywalności w zakresie lokalizacji, wielkości i cech techniczno-użytkowych. Brak takich zbiorów praktycznie uniemożliwia poprawne oszacowanie wartości nieruchomości i tym samym zweryfikowanie wartości podanej przez rzeczoznawcę majątkowego, uniemożliwia również prawidłowe monitorowanie wartości nieruchomości w trakcie utrzymywania zabezpieczenia.
Generalnie potrzeba i możliwości wykorzystania baz danych o rynku nieruchomości wynikają z trzech funkcji, jakie powinny one pełnić:
Funkcje operacyjne
rozpoznawanie i analiza ogólnego ryzyka związanego z rynkiem nieruchomości.
określenie przydatności nieruchomości proponowanej przez klienta do funkcji zabezpieczenia kredytu
w przypadku rezygnacji z operatu szacunkowego, wspomaganie procesu szacowania wartości nieruchomości przez pracownika banku, poprzez dostarczanie szczegółowych informacji o nieruchomościach, które były przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży, zarówno w zakresie samych cen transakcyjnych jak i cech jakościowych tych nieruchomości.
w przypadku wymagania operatu szacunkowego, jego przyjęcie i weryfikacja.
Funkcje monitorujące
monitorowanie zmian wartości nieruchomości, na których ustanowiono zabezpieczenie kredytów w całym okresie spłaty kredytu i utrzymywania zabezpieczenia hipotecznego.
ocena relacji pomiędzy wartościami określonymi w ramach wycen a cenami transakcyjnymi nieruchomości.
Funkcje raportujące
ocena poziomu, tendencji i dynamiki zmian cen nieruchomości (w przekrojach rodzajowych i regionalnych)
ocena tendencji i dynamiki zjawisk rzutujących na poziom cen nieruchomości
ocena przydatności poszczególnych typów i grup nieruchomości do pełnienia funkcji zabezpieczenia kredytów.
Prawidłowa i efektywna realizacja wymienionych funkcji określa wymagania, jakie powinny spełniać bankowe bazy danych o rynku nieruchomości:
Baza danych powinna obejmować szeroki zakres informacji o rynku nieruchomości i czynnikach go kształtujących zarówno w skali krajowej jak i regionalnej i lokalnej. Wszystkie gromadzone informacje powinny być w sposób ciągły uzupełniane i aktualizowane.
Informacje wprowadzane do bazy danych powinny być rzetelne i kompleksowe. Oznacza to, że należy brać pod uwagę różnorodne dostępne informacje a przy tym możliwie wszystkie, które odgrywają istotną rolę przy określaniu wartości nieruchomości. Jednocześnie eliminowane powinny być informacje zbędne, niepewne, przypadkowe i odbiegające od obiektywnych wyznaczników związanych z sytuacja rynkową.
Dla zapewnienia wiarygodności danych, jednakowe kategorie informacji powinny być pozyskiwane z różnych dostępnych źródeł.
Dla uzyskania pełnego obrazu rynku nieruchomości i wysokiej wartości informacyjnej bazy danych należy, oprócz informacji o samej nieruchomości, podawać również informacje o jej otoczeniu i sytuacji ekonomiczno-prawnej.
Ze względu na wymogi efektywności, wprowadzanie do bazy danych o poszczególnych nieruchomościach powinno być możliwie uproszczone i szybkie, możliwe powinno być wprowadzanie danych w formie elektronicznej - np. z innych systemów Banku lub specjalnie przygotowanych formularzy (które mogliby przygotowywać rzeczoznawcy majątkowi).
Z tych samych względów możliwie proste powinno być także wyszukiwanie w bazie nieruchomości porównawczych, spełniających określone przez użytkownika kryteria jakościowe.
Informacje zawarte w bazie danych powinny umożliwiać sporządzanie okresowych raportów o ogólnej sytuacji na rynku nieruchomości oraz dynamice i kierunku zachodzących na nim zmian.
Jako dodatkowe źródło informacji o rynku nieruchomości i czynnikach go kształtujących zarówno w skali międzynarodowej, krajowej jak i regionalnej czy lokalnej powinny służyć:
opracowania statystyczne i analityczne publikowane lub udostępniane przez Główny Urząd Statystyczny, wojewódzkie urzędy statystyczne, placówki naukowo-badawcze oraz inne jednostki prowadzące analizy rynku nieruchomości,
informacje uzyskiwane w wyniku współpracy z organizacjami zawodowymi zrzeszającymi osoby działające na rynku nieruchomości oraz z poszczególnymi podmiotami i osobami fizycznymi działającymi na tym rynku np. inwestorami, agencjami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawcami majątkowymi, zarządcami nieruchomości, przedsiębiorcami budowlanymi, developerami.
Możliwości zakupu gotowych rozwiązań ograniczają się praktycznie tylko do Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami „Amron” rekomendowanego przez Związek Banków Polskich. Jest to system z założenia uniwersalny, nie może zatem uwzględniać specyfiki, struktury organizacyjnej czy szczególnych wymagań poszczególnych banków i tym samym nie spełni wszystkich funkcji. Równocześnie jednak stanowi on inicjujący, najważniejszy etap w procesie wdrażania i wykorzystywania baz danych o nieruchomościach w bankach uniwersalnych.
Zob.: E.Kucharska - Stasiak, Problemy wyceny nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, „Bank i Kredyt ” 1997, nr 4, s. 54-55, nr 5, s. 104, 106
M. Olszak.; Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości a wartość nieruchomości w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, „Biuletyn Bankowy” 1999, nr 6 ; K. Kanigowski, Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości , „Bank” 2000, nr 5 (92),
Por. Dz. U. 97.140. 940 art. 22 ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych.
W. Gostomski; Bliski koniec przywileju, Gazeta Bankowa 14.03.2005.; W. Gostomski; Listy dla wszystkich, Gazeta Bankowa 21.03.2005
1
Wyszukiwarka