6970


Funkcje wyceny

wycenie wartości przypisuje się następujące funkcje:

Potrzeby wyceny

Przenoszenie praw własności:

Zmiana formy organizacyjnej:

Wymiar zobowiązań:

Inne potrzeby m.in.:

Wartość ekonomiczna

Rzadkość dobra

Użyteczność

Wartość użytkowa

Wartość wymienna


Wartość rynkowa

Wartość odtworzeniowa


Cena

Wartość rynkowa nieruchomości

Najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

Wartość rynkowa może być ustalana jako:

Rodzaj zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej wynika przede wszystkim z:

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Wartość indywidualna nieruchomości

Wartość nieruchomości jako kryterium inwestowania

WR > = C

gdzie:

WR - wartość rynkowa nieruchomości,

C - cena zakupu.

WIN > = WR a zatem: WIN > = WR > = C

Rynek

Termin ten ma wiele znaczeń:

Rynek rozpatrywany jest głównie jako kategoria ekonomiczna i utożsamiany jest z mechanizmem rynkowym.

Rynek nieruchomości

Z punktu widzenia kryterium przestrzennego wyróżniamy:

Z punktu widzenia stosunków własnościowych wyróżniamy:

Cechy rynku nieruchomości

Do podstawowych cech rynku zalicza się:

Funkcje rynku nieruchomości

Analiza rynku

Zespół czynności zmierzających do stworzenia przesłanek podejmowania bieżących i planistycznych decyzji, które dotyczą obsługi rynku we wszystkich jej wymiarach.

W analizie rynku stosuje się wiele metod, takich jak np.: obserwacje, wywiady, ankiety, notowania, badanie opinii.

Obejmuje podaż, popyt i ceny oraz związki zachodzące między nimi.

OPERAT SZACUNKOWY

Strona tytułowa

Strona tytułowa winna zawierać:

a) pieczęć przedsiębiorcy, lub (oraz) rzeczoznawcy majątkowego, względnie rzeczoznawców majątkowych,

b) nazwę “operat szacunkowy”, a w przypadku określonym w Standardzie VII.2 pkt. 2.6.f, należy zaznaczyć: “aktualizacja”,

c) określenie rodzaju nieruchomości lub praw do nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny oraz jej adres,

d) imię i nazwisko rzeczoznawcy (ców) majątkowego (ych) - autora (autorów) operatu szacunkowego,

e) miejscowość oraz datę sporządzenia operatu szacunkowego.

Wyciąg z operatu szacunkowego

1. Wyciąg z operatu szacunkowego winien zawierać:

a) krótki opis nieruchomości,

b) określenie celu wyceny,

c) oszacowaną wartość nieruchomości,

d) określenie daty sporządzenia operatu szacunkowego,

e) pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego.

2. Wyciąg z operatu szacunkowego sporządza się w dwóch egzemplarzach, przy czym jeden załącza się do operatu jako strona druga, a drugi podlega przekazaniu organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji nieruchomości.

Określenie przedmiotu i zakresu wyceny

1. Nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny należy określić poprzez podanie:

a) rodzaju nieruchomości,

b) położenia adresu nieruchomości,

c) oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości),

d) numeru księgi wieczystej.

2. Zakres wyceny określa się poprzez podanie odpowiednio:

a) rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nieruchomość, podlegających wycenie,

b) określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu, których wycena dotyczy,

c) określenie praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu, które nie podlegały wycenie.

3. Konieczny zakres wyceny określa rzeczoznawca majątkowy biorąc pod uwagę w szczególności:

a) wymagania wynikające z przepisów prawa,

b) potrzeby wynikające z celu wyceny,

c) treść zamówienia lub wymagań zamawiającego o ile nie pozostawałyby one w sprzeczności z przepisami prawa i zasadami wyceny.

4. Jeżeli zamawiający wycenę żąda od rzeczoznawcy majątkowego zrealizowania zakresu wyceny sprzecznej z przepisami prawa, rzeczoznawca winien odmówić przyjęcia takiego zamówienia.

Określenie celu wyceny

Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany.

Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego.

1. Podstawę formalną stanowi umowa z zamawiającym wycenę, albo postanowienie sądu lub innego organu.

2. Podstawy materialno - prawne określa się poprzez podanie przepisów prawa właściwych ze względu na przedmiot, zakres, oraz cel wyceny. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest powołać się w szczególności na przepisy:

a) z których wynika wymagany sposób określenia wartości nieruchomości i zakres wyceny,

b) określające obowiązki rzeczoznawcy majątkowego,

c) definiujące rodzaj i treść praw, których podmiotem jest wyceniana nieruchomość,

d) określające szczególne wymagania co do metody lub zakresu wyceny.

3. W operacie szacunkowym należy podać źródła danych merytorycznych, z których korzystał rzeczoznawca majątkowy w trakcie dokonywanej wyceny. W szczególności dotyczy to źródeł:

a) o przedmiocie wyceny, takich jak: kataster nieruchomości, kataster uzbrojenia terenu, księgi wieczyste, plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego, rejestr zabytków, protokół z oględzin itp.

b) o rynku nieruchomości, określonych w pkt. 12.2,

c) innych, mających wpływ na wycenę.

Określanie dat istotnych dla operatu szacunkowego

1. Daty określa się podając dzień, miesiąc i rok.

2. Daty które winny być wymienione w operacie szacunkowym:

a) data sporządzenia wyceny,

b) data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny,

c) data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny,

d) data dokonania oględzin nieruchomości.

Opis i określenie stanu nieruchomości

1. Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, chyba, że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną datę.

2. Stan prawny nieruchomości podlega ustaleniu zgodnie ze Standardem III.3. Rzeczoznawca majątkowy winien określać zespół wszystkich praw zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligacyjnym, oraz roszczeń odnoszących się do wycenianej nieruchomości, który wynika z dokumentów obrazujących stan prawny nieruchomości.

3. W operacie szacunkowym należy zamieścić opis nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu technicznego i użytkowego.

3.1. Sporządzenie opisu nieruchomości winno być każdorazowo poprzedzone oględzinami i badaniem stanu nieruchomości.

3.2. Z przeprowadzonych oględzin nieruchomości rzeczoznawca majątkowy może sporządzić protokół, i uczynić go załącznikiem do operatu szacunkowego.

3.3. W ramach opisu nieruchomości należy określić i scharakteryzować w szczególności:

a) rodzaj, charakter i cechy nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

b) lokalizację i czynniki środowiskowe,

c) stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury techniczną,

d) stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości,

e) stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości,

f) stan i dotychczasowy sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości.

3.4. W stosunku do budynków i urządzeń trwale z gruntem związanych i odpowiednio innych części składowych gruntu należy określić w szczególności:

a) rodzaj i przeznaczenie obiektu,

b) parametry techniczno-użytkowe,

c) wiek obiektów,

d) rodzaj konstrukcji i wykończenia,

e) sposób i warunki użytkowania oraz utrzymania, w tym dotychczasową gospodarkę remontowo-zapobiegawczą,

f) zgodność wzniesienia budynków z przepisami prawa budowlanego,

g) stan techniczny i stopień zużycia,

h) możliwości i warunki dalszej eksploatacji,

i) sposób użytkowania w stosunku do ustaleń wynikających z planu miejscowego.

3.5. Układ i szczegółowość danych określonych w punkcie 9.3.3. i 9.3.4. winna wynikać z rodzaju nieruchomości i być dostosowana do potrzeb przyjętego w operacie szacunkowym podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości.

Określanie przeznaczenia nieruchomości

Przeznaczenie nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie obowiązującego planu miejscowego. W przypadku braku takiego planu określenie przeznaczenia następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W razie braku takiej decyzji należy określić aktualny sposób użytkowania nieruchomości, zamieszczając w operacie szacunkowym odpowiednią w tym zakresie klauzulę.

Przedstawienie sposobu wyceny

1. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do wyłącznych uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, który jest związany w tym zakresie obowiązującymi przepisami prawa. Dokonując wyboru metody wyceny rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uwzględnić w szczególności następujące kryteria:

a) cel wyceny,

b) rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym,

c) stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

d) stan zagospodarowania nieruchomości,

e) dostępne dane o cenach rynkowych nieruchomości lub czynszach rynkowych,

f) zakres wyceny,

g) uwarunkowania wynikające z podstaw materialno - prawnych wyceny,

h) stan prawny nieruchomości.

2. Sposób wyceny, w tym rodzaj określanej wartości i wybór podejścia, metody i techniki szacowania winien być w operacie szacunkowym wyraźnie przedstawiony i uzasadniony.

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości

1. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy przeprowadza charakterystykę rynku nieruchomości a zwłaszcza jego rodzaj i obszar oraz dokonuje analizy na podstawie wskazanych źródeł informacji.

Zakres analizy i stopień jej szczegółowości winien wynikać w szczególności z:

a) rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

b) celu i zakresu wyceny,

c) przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny,

d) dostępności i liczby danych rynkowych.

2. Celem dokonywanej analizy jest określenie podstaw rynkowych sporządzenia wyceny, a w szczególności:

a) stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

b) uwarunkowań tego rynku, w tym stosunków w zakresie popytu i podaży, oraz kształtowania się na tym tle cen,

c) stopnia spełnienia przez nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny, przystawalności do uwarunkowań rynku, w tym także z punktu widzenia kryterium przestrzennego (rynek lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy),

d) wybór danych przyjętych w procesie wyceny.

3. Dane wykorzystane w operacie szacunkowym w związku z zastosowaniem odpowiedniego podejścia, metody i techniki szacowania nie stanowią analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, lecz jej rezultat. Dobór tych danych winien być dokonany z uwzględnieniem wyników analizy.

Określenie wartości nieruchomości

1. Operat szacunkowy winien zawierać obliczenia spełniające wymagania metodyczne odpowiedniego podejścia, metody i techniki, ze szczegółowością pozwalającą sprawdzić, czy wycena nie zawiera błędów merytorycznych i rachunkowych.

2. Użyte w obliczeniach oznaczenia lub symbole powinny być objaśnione.

3. W celu zapewnienia przejrzystości operatu szacunkowego, szczegółowe dane i obliczenia mogą zostać przedstawione w formie załączników do operatu.

Wynik końcowy wyceny

1. Wynik końcowy wyceny winien być uzasadniony w operacie szacunkowym wnioskami z dokonanych obliczeń i po konfrontacji z danymi uzyskanymi z analizy i charakterystyki rynku nieruchomości.

2. Wynik wyceny nie może być przedstawiony w operacie szacunkowym w postaci przedziału wartości.

3. Rzeczoznawca majątkowy nie może udzielać w operacie szacunkowym gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny po dacie jej wykonania. Stosowna klauzula powinna być zamieszczona w operacie szacunkowym. Nie dotyczy to określania wartości bankowo-hipotecznej.

Klauzule i ustalenia dodatkowe

1. W operacie szacunkowym należy zamieścić niezbędne z punktu widzenia przedmiotu, celu i zakresu wyceny ustalenia dodatkowe i klauzule, w szczególności:

a) o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi,

b) o sporządzeniu i przekazaniu wyciągu z operatu szacunkowego,

c) o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego wyłącznie dla celu w jakim został on sporządzony,

2. W miarę potrzeby operat szacunkowy może zawierać dalsze klauzule, w szczególności:

a) o zakresie dokonanych oględzin i oceny stanu techniczno-użytkowego budynków, budowli i urządzeń a także, że czynności z tym związane nie stanowią ekspertyzy technicznej,

b) o wystąpieniu w trakcie czynności szacunkowych warunków ograniczających, które mogły mieć wpływ na określenie wartości, z podaniem ich rodzaju i przyczyn,

c) o wykluczeniu odpowiedzialności wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on sporządzony,

d) o zakazie publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub udostępniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu,

e) o sporządzeniu operatu szacunkowego bez przeprowadzenia uprzednio oględzin i badania stanu techniczno-użytkowego nieruchomości lub obiektów na tej nieruchomości, jeżeli dopuszczają to odpowiednie przepisy, lub wynika to z innych uwarunkowań szczególnych.

Załączniki do operatu szacunkowego

Ze względu na obowiązek rzeczoznawcy majątkowego udokumentowania lub uzasadnienia ustaleń lub zapisów dokonywanych w operacie szacunkowym, z uwzględnieniem pkt.13.3, do operatu szacunkowego należy dołączyć jako załączniki w szczególności:

a) odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo innego dokumentu stwierdzającego prawa do nieruchomości,

b) wypis z katastru nieruchomości,

c) plany sytuacyjne, mapy,

d) dokumentację fotograficzną,

e) istotne fragmenty dokumentacji technicznej lub szkice techniczne,

f) wypisy i wyrysy z dokumentów sporządzone przez autora operatu szacunkowego,

g) protokół z oględzin nieruchomości, gdy został on sporządzony,

h) inne dokumenty istotne dla sporządzonej wyceny.

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1) określenia wartości rynkowej,

2) określenia wartości odtworzeniowej,

3) ustalenia wartości katastralnej,

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Rodzaje wartości rynkowej:

1. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania.

2. Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania.

3. Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania.

4. Wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży.

5. Wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży.

METODY WYCENY

Podejście

Metoda

Technika

Porównawcze

Porównywania parami

-

Korygowania ceny średniej

-

Analizy statystycznej rynku

-

Dochodowe

Inwestycyjna

Kapitalizacji prostej

Dyskontowania strumieni pieniężnych

Zysków

Kapitalizacji prostej

Dyskontowania strumieni pieniężnych

Kosztowe

Kosztów odtworzenia

Szczegółowa

Elementów scalonych

Wskaźnikowa

Kosztów zastąpienia

Szczegółowa

Elementów scalonych

Wskaźnikowa

Kosztów likwidacji

Szczegółowa

Mieszane

Pozostałościowa

-

Stawki szacunkowej

-

Rodzaje wartości a zastosowane podejścia

Rodzaj wartości

Podejście

Rynkowa

Porównawcze

Dochodowe

Odtworzeniowa

Kosztowe

Rynkowa, indywidualna lub inna

Mieszane

Podejście porównawcze

Polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

Podejście dochodowe

Polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.

Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

Podejście kosztowe

►Polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.

►Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności:

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1) księgach wieczystych,

2) katastrze nieruchomości,

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych,

5) planach miejscowych,

6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,

7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru.

Metoda porównywania parami:

►Porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

►Dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod katem różnic pomiędzy nimi a nieruchomością wycenianą.

Procedura wyceny:

1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki.

5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości.

6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi.

7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.

8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z uzyskanych wartości.

Metoda korygowania ceny średniej:

Do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości.

Procedura wyceny:

1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

4. Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej (Cmaks).

5. Określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy.

6. Określenie zakresu sumy współczynników korygujących (ui) jako:

0x01 graphic

7. Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

0x01 graphic

Obliczenie wpływu czasu na zmianę cen:

Obliczenie wskaźnika korygującego uzyskane ceny na datę szacowania przeprowadza się według wzoru:

0x01 graphic

gdzie:

r - współczynnik zmiany cen,

t - ilość jednostek czasu (miesiące),

C1 - cena jednostkowa uzyskana w transakcji wcześniejszej,

C2 - cena jednostkowa uzyskana w transakcji późniejszej.

Obliczenie wag cech:

a) Obliczenie rozpiętości cen ΔC = Cmax - Cmin.

b) Obliczenie współczynników wi dla poszczególnych przyjętych do analiz cech rynkowych, wg wzoru:

0x01 graphic

gdzie:

wi - współczynnik dla danej cechy,

Cw - cena jednostkowa nieruchomości o najwyższym stanie cechy (najlepszej pod względem tej cechy),

Cm - cena jednostkowa nieruchomości o najniższym stanie cechy (najgorszej pod względem tej cechy).

c) Zsumowanie obliczonych współczynników wi i obliczenie wag poszczególnych cech rynkowych ze wzoru:

0x01 graphic

gdzie:

Wi - waga cechy,

wi - współczynnik dla danej cechy,

Σwi - suma średnich współczynników wi.

Metoda inwestycyjna:

Stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

Metoda zysków:

Stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów.

Dochód ten ustala się w wysokości odpowiadającej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Technika kapitalizacji prostej:

►Stabilności dochodu w dłuższej perspektywie.

►Wartość przedmiotu wyceny określa się jako iloraz rocznego dochodu operacyjnego netto i stopy kapitalizacji:

0x01 graphic

gdzie:

V - wartość przedmiotu wyceny,

Don - dochód operacyjny netto,

R - stopa kapitalizacji.

Procedura wyceny:

1. Określenie potencjalnego dochodu brutto, a następnie efektywnego dochodu brutto z nieruchomości.

2. Określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem wycenianej nieruchomości (ponoszonych przez właściciela) w skali roku.

3. Określenie rocznego dochodu operacyjnego netto z nieruchomości jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych ponoszonych przez właściciela.

4. Przeprowadzenie analizy transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej w celu ustalenia cen transakcyjnych i dochodów netto uzyskiwanych z tych nieruchomości.

5. Ustalenie stopy kapitalizacji netto - jako typowej relacji rynkowej między cenami transakcyjnymi i dochodami netto możliwymi do uzyskania z nieruchomości podobnych.

6. Określenie wartości nieruchomości przez przez podzielenie dochodu przez stopę kapitalizacji netto.

Wyszczególnienie

potencjalny dochód brutto

(-) straty z tytułu zaległości czynszowych i pustostanów 8%

(=) efektywny dochód brutto

(-) wydatki operacyjne

(=) dochód operacyjny netto

Technika dyskontowania strumieni pieniężnych:

►Realna wartość dochodu możliwego do uzyskania przez właściciela ulegnie w przewidywanej przyszłości zmianie.

►Wartość rynkową przedmiotu wyceny wyliczamy ze wzoru:

0x01 graphic

gdzie:

V - wartość przedmiotu wyceny,

CF - strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego roku prognozy,

1,2,...,n - kolejne lata prognozy,

RV - wartość rezydualna, czyli wartość przedmiotu wyceny na koniec okresu prognozy.

r - stopa dyskontowa.

Procedura wyceny:

1. Sformułowanie założeń wstępnych do wyceny takich, jak:

a) długość okresu prognozy dochodów z nieruchomości,

b) sposób szacowania wartości strumieni pieniężnych i stopy dyskonta (wartości strumieni pieniężnych w cenach stałych z roku wyceny, stopa dyskonta w ujęciu realnym - z rynku nieruchomości podobnych),

c) określenie powodów i skali zmienności dochodów i wydatków z wycenianej nieruchomości w czasie,

d) szczegółowy sposób szacowania wartości rezydualnej wycenianej nieruchomości.

2. Analiza lokalnego rynku nieruchomości dla określenia cen rynkowych i dochodów oraz powodów i przewidywanego tempa zmian tych parametrów w poszczególnych latach prognozy.

3. Określenie wartości przyszłych strumieni pieniężnych z wycenianej nieruchomości na koniec poszczególnych lat prognozy z wykorzystaniem dochodu operacyjnego netto.

4. Ustalenie stopy dyskonta przyszłych strumieni pieniężnych.

5. Określenie wartości rezydualnej szacowanej nieruchomości na koniec ostatniego roku prognozy strumieni pieniężnych.

6. Określenie wartości nieruchomości na dzień wyceny przez zsumowanie zdyskontowanych wartości przyszłych strumieni pieniężnych z nieruchomości i zdyskontowanej wartości rezydualnej nieruchomości.

0x01 graphic



Wyszukiwarka