PODSTAWY INWESTOWANIA
Wykład1: Między pasją a presją. Studiowanie jako inwestycja.
O trudnościach wyboru w wieku „nadziei i chimer” (A. Rimbaud).
Z każdą inwestycją wiążą się:
Oczekiwania
Wyrzeczenia
Ryzyko
Upływ czasu.
Wykład2: Pojęcie i rodzaje inwestycji.
Istota inwestowania i procesów inwestowania:
Inwestowanie można rozumieć z punktu widzenia finansowego oraz z punktu widzenia rzeczowego:
W ujęciu finansowym - to wydatek pieniężny, który w przyszłości ma przynieść dochód, które inwestuje (inwestor),
W ujęciu rzeczowym - to proces, przekształcania środków pieniężnych w inne dobra.
Do nie dawna inwestowanie było interpretowane jako zorganizowana działalność gospodarcza, której zadaniem jest stworzenie nowych lub powiększenie dotychczasowych obiektów majątku trwałego bądź ich modernizację, w wyniku których uzyskuje się bardziej efektywne ich wykorzystanie.
W latach 90. XX wieku wraz z powstaniem i rozwojem instytucji finansowej tj. giełdy papierów wartościowych, funduszy powierniczych lub towarzystwa ubezpieczeniowego zakres inwestycji został poszerzony o lokowanie wolnych środków w celu osiągnięcia w przyszłości przyrostu kapitału własnego.
Obecnie uważa się, że inwestycje są w początkowej fazie strumieniem płatności - wydatków ponoszonych z nadzieją uzyskania wpływów przewyższających w końcowej fazie te wydatki (czyli w przyszłości).
Mówiąc o aspekcie rzeczowym inwestycji jest nimi zakup dóbr oraz zmiana zapasów, które zostaną wykorzystane w produkcji innych dóbr i usług.
Inwestycja - działalność podejmowana w oczekiwaniu wzrostu wartości, której rezultaty są obarczone ryzykiem i będą znane w przyszłości.
Inwestować można środki własne (nadwyżki finansowe) tak jak to robią ci, którzy inwestują w lokaty bankowe, fundusze inwestycyjne itp., ale także można inwestować środki obce, tak jak to robią rozwijające się przedsiębiorstwa zaciągając kredyt, emitując obligacje bądź akcje.
Rodzaje inwestycji:
Inwestycje rzeczowe: forma przedsięwzięć gospodarczych, stosowanych głównie przez przedsiębiorstwa, które powiększają niefinansowe składniki majątku trwałego tej jednostki: maszyny, urządzenia, budynki, grunty, środki transportu. Głównym celem tych inwestycji jest zwiększenie wartości majątku oraz co za tym idzie, przyniesienie / przysporzenie inwestorowi odpowiednich dochodów finansowych. Cechami takich inwestycji są:
Niska płynność finansowa
Cykl inwestycyjny charakteryzuje się wydłużonymi fazami przed inwestycyjną, inwestycyjną i końcową.
Istnieje wyższa skala ryzyka inwestycyjnego
Istnieje możliwość jedynie pośredniego odzyskania kapitału poprzez sprzedaż wytworzonych wyrobów i usług
Inwestycje rzeczowe można m.in. klasyfikować według celów jakie ma osiągnąć:
Odtworzeniowe - zastępują stare lub zużyte urządzenia mniej wydajne, o wyższym stopniu eksploatacji; zachowują dotychczasową produkcję na niezmienionym poziomie, najmniej ryzykowne, ich celem jest przede wszystkim zapobieganie wzrostowi kosztów związanych z procesem starzenia się majątków.
Modernizacyjne - przeprowadzane zazwyczaj łącznie z inwestycjami odtworzeniowymi, ich głównym celem jest zmniejszenie kosztów wytwarzania wyrobów.
Innowacyjne - służą modyfikacji wytwarzanych dotychczas wyrobów.
Rozwojowe - obejmują dwa rodzaje przedsięwzięć:
Wynikające z potrzeb y zaspokojenia wzrostu popytu na dotychczasowe produkty lub usługi poprzez zwiększenie szeroko rozumianego materiału produkcyjnego w znaczeniu wydajności parku maszynowego, rozwoju sieci handlowych, zróżnicowaniu kanałów dystrybucji.
Służące wdrażaniu do produkcji i wprowadzaniu na rynek nowych wyrobów, które lepiej zaspokoją istniejące potrzeby nabywców lub zaspokoją nieznane dotychczas potrzeby.
Strategiczne - umożliwiają rozwój nowych dotychczas niestosownych rodzajów produkcji i najczęściej powodują zmianę pozycji na rynku. Wymagają dużego zaangażowania kapitału. Wyróżnia się typy inwestycji o charakterze:
Defensywnym - zmierzające do ochrony przed działaniem konkurencji lub przed niekorzystnymi warunkami narzuconymi przez dostawców.
Ofensywnym - mające na celu wzmocnienie pozycji firmy na rynku poprzez np. tworzenie filii, wchodzenie w sieci kooperacyjne, przejmowanie konkurentów na drodze fuzji.
Społeczne:
Typowo społeczne - mające na celu zapewnienie poprawy bezpieczeństwa pracy
Dotyczące interesu publicznego - obejmują m.in. wydatki związane z ochroną środowiska naturalnego, finansowaniem badań naukowych, mecenat
Do inwestycji rzeczowych można także zaliczyć tzw. Inwestycje za własność - pozyskiwanie gotowych obiektów np. nieruchomości, całe przedsiębiorstwa lub ich samodzielne części w drodze rokowań lub przetargu. Takie rozwiązania pozwalają na uniknięcie zamrażania kapitału często w długotrwałe takie tworzenia.
Przeciwieństwem inwestycji rzeczowych są inwestycje finansowe - są one związane z rynkiem papierów wartościowych (zakup akcji, obligacji), instytucjami finansowymi (np. lokaty bankowe). Inwestor udostępniając swój kapitał określonej instytucji finansowej ma prawo do czerpania korzyści finansowych w postaci np. oprocentowania, wypłaconej dywidendy. W przypadku lokat bankowych i obligacji skarbowych inwestor ma zagwarantowany zwrot zaangażowanego kapitału, w pełnej wysokości wraz z odsetkami. w przypadku udziałów, akcji i funduszy inwestycyjnych inwestor liczy na wzrost wartości zaangażowanego kapitału. Inwestycje finansowe traktowane jako lokowanie kapitału można podzielić na:
Lokaty o charakterze udziałowym - ich istotą jest udostępnianie kapitału w zamian za prawo do własności podmiotu emitującego instrument finansowy i wynikające z niego udziały w dochodach. Głównymi formami są: akcje oraz jednostki uczestnictwa w firmach powierniczych.
Lokaty o charakterze wierzytelnościowym - czasowe udostępnianie podmiotom gospodarczym środków finansowych w zamian za określone w umowie korzyści finansowe. Główne formy: obligacje, bony, udzielone pożyczki, depozyty oszczędnościowe.
Inwestycje niematerialne i prawne - uzupełniają inwestycje materialne, pojawiają się / występują przed, w trakcie lub po zrealizowaniu inwestycji materialnych. Obejmują wydatki na nabycie wartości majątkowych i innych dóbr służących prowadzeniu badaniu, rozw. rekl???? , zaspokojeniu potrzeb społeczeństwa itp. Zalicza się także wydatki związane ze szkoleniami, podnoszeniem kwalifikacji, poprawą jakości dóbr usług, wzrostem wydajności pracy oraz wydajności procesów gospodarczych. Są trudno wymierne lub całkowicie niewymierne.
Wykład3: Inwestowanie w nieruchomości. (z prezentacji pt: „Nieruchomości-0”)
Inwestowanie - to proces polegający na lokowaniu kapitału w aktywach w celu uzyskania korzyści majątkowych bieżących lub przyszłych.
Pod pojęciem inwestowania w nieruchomości należy rozumieć nie tylko sam zakup nieruchomości ale także lokowanie pieniędzy w przedsięwzięciach inwestujących w nieruchomości. Zatem inwestycje te można podzielić na inwestycje finansowe i rzeczowe.
Inwestycje finansowe (pośrednie) w nieruchomości mogą być realizowane poprzez:
nabycie udziałów lub akcji przedsiębiorstw inwestujących na rynku nieruchomości,
nabycie jednostek uczestnictwa lub certyfikatów inwestycyjnych w funduszach inwestujących w nieruchomości,
zakup papierów wartościowych wyemitowanych na bazie wierzytelności, zabezpieczonych hipoteką.
Inwestycje rzeczowe (bezpośrednie) na rynku nieruchomości m.in. zakup najem czy dzierżawa gruntu, budynków i budowli.
Wady i zalety inwestowania w nieruchomości:
Nieruchomości to inwestycje długoterminowe. Czas na jaki angażujemy swój kapitał musi być dość długi. Czas ten zależy od konkretnego rodzaju inwestycji ( w ziemię, mieszkanie, lokal handlowy, kamienicę), ale też od konkretnej nieruchomości (zwrot z inwestycji obok powstającego węzła komunikacyjnego będzie zapewne szybszy niż w przypadku ziemi rolnej oddalonej od miasta).
Nieruchomości są często niepodzielne. Wykładając określoną kwotę na inwestycje w postaci zakupu mieszkania nie będziemy mogli wycofać części pieniędzy ani też sprzedać części tego mieszkania. Wyjątkiem tutaj jest grunt.
nieruchomości wymagają zarządzania, aby nieruchomość zyskiwała na wartości trzeba się nią opiekować, co czasem wymaga czasu i pieniędzy. Klasycznym przykładem są remonty budynku albo mieszkania.
Podwójne źródło dochodów. Dochody z nieruchomości to nie tylko wzrost wartości ale też korzyści płynące z użytkowania. Jeśli posiadamy mieszkanie możemy je wynajmować.
Bezpieczeństwo zysku. Inwestycje w nieruchomości zalicza się do wyjątkowo bezpiecznych i stabilnych.
Bezpieczeństwo kapitału. Ziemię czy grunt uznać należy za wartość nie podlegającą zużyciu. Ziemia jest po prostu wieczna. Budynki tymczasem trwałością swoją przekraczają zwykle czas życia jednego człowieka.
Płynność inwestycji. Często uważa się że nieruchomości to dobra o małej płynności ze względu na dużą wartość jednostkową, jednak nie zapominajmy że nieruchomości należą do dóbr podstawowych dla człowieka. Trudno sobie wyobrazić, iż ludziom nie będą potrzebne mieszkania czy gospodarstwa rolne, popyt zawsze będzie tutaj występował.
Bezpieczeństwo inflacyjne. Żadna z inwestycji nie jest tak niezależna od inflacji pieniądza jak nieruchomości. Nieruchomości nie dość że nie tracą na wartości wskutek swojego niewielkiego zużycia to utrzymują wartość niezależnie od wartości pieniądza.
Kryzys finansowy w USA:
PRZYCZYNY:
Kryzys wywołały pożyczki hipoteczne udzielane przez banki przy wysokim ryzyku spłaty, często osobom o marginalnych możliwościach finansowych
Od 1997 r. ceny nieruchomości w USA nieustannie rosły. Instytucje kredytowe ignorując całkowicie podstawowe zasady finansowania, udzielały kredytów osobom nie posiadającym stałego źródła dochodu, co musiało prędzej czy później doprowadzić do kryzysu. W efekcie zwiększonego popytu ceny nieruchomości zaczęły rosnąć jeszcze szybciej. Ze względu na rosnące koszty kredytu i nieuzasadniony wzrost cen nieruchomości, sztucznie nadmuchana amerykańska bańka zaczęła pękać. Wyraźnie spadł zarówno popyt, jak i ceny nieruchomości.
SKUTKI:
Kryzys zaczął ujawniać się w 2006 spadkiem cen nieruchomości. W połowie 2007 obligacje subprime okazały się papierami bez pokrycia.
Banki doznały bardzo poważnych, liczonych w miliardach dolarów strat. Straty te okazały się tak duże, że w marcu i kwietniu 2008 główne banki USA zostały pospiesznie dokapitalizowane, by zapobiec upadłości.
W wyniku kryzysu finansowego instytucje finansowe stały się wobec siebie nieufne. W efekcie, banki wstrzymywały się z udzielaniem pożyczek innym uczestnikom rynku międzybankowego.
A mieszkania tanieją:
Wyniki monitoringu inwestycji przeprowadzonego przez REAS na koniec IV kwartału pozwalają na podsumowanie roku 2011 na rynku mieszkaniowym. Był to okres, w którym wzrosła liczba nowych mieszkań sprzedanych łącznie na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi), ale jeszcze szybciej zwiększała się liczba jednostek wprowadzanych do sprzedaży.
Warszawa notuje spadek o 11%, ale według specjalistów na tle innych stolic wschodniej Europy jest „oazą stabilności”.
Przyczyną spadku cen nieruchomości jest wzrost podaży, zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym oraz zahamowanie akcji kredytowej.
wybór wstępny (pre feasibility)
identyfikacja możliwości
studium pomocnicze
opracowanie studium feasibility
negocjacje
podpisywanie umów
projektowanie techniczne
budowa
marketing przedprodukcyjny
szkolenia
odbiór i rozruch
rozbudowa
innowacja
odtworzenie
restrukturyzacja.
WADY |
ZALETY |
Kryzys finansowy 2007/2008 - ogólnoświatowy kryzys rynku finansowego i bankowego w latach 2007-2008, który rozpoczął się od zapaści rynku pożyczek hipotecznych wysokiego ryzyka w Stanach Zjednoczonych.
Niebo zwaliło się na głowę 15 września 2008 r., kiedy Lehman Brothers - jeden z pięciu największych banków inwestycyjnych na Wall Street, duma światowych finansów, symbol niemal nadludzkiej umiejętności pomnażania pieniędzy - nagle ogłosił, że jest bankrutem.
Nie wszystkie europejskie rynki nieruchomości podniosły się po kryzysie finansowym, w tym także rynek polski.
Od szczytu bańki cenowej, czyli gwałtownego wzrostu cen za metr kwadratowy w 2007 roku, mieszkania w Polsce potaniały średnio o jedną czwartą.
Zgodnie z oczekiwaniami spadły ceny zarówno lokali wprowadzonych do sprzedaży, sprzedanych jak i pozostających w ofercie.
Jednak przecena mieszkań wciąż trwa. W czwartym kwartale ubiegłego roku utrzymała się tendencja spadkowa w większości dużych miast Polski (Warszawa, spadek z 7785zł do 7656zł za metr kwadratowy).
W czwartym kwartale 2011 banki udzieliły ok. 59 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o ponad 13% mniej niż w poprzednich trzech miesiącach.
Według prognoz w tym roku udzielane kredyty mogą skurczyć się o 15%.
UWAGA: PREZENTACJA PT: „NIERUCHOMOŚCI-1” JEST W TYM MIEJSCU!
Wykład4: Cykl projektu inwestycyjnego. (10.04.13)
Inwestycje rzeczowe wielokrotnie bywają realizowane jako projekty przemysłowe - złożone i specyficzne. Cały proces inwestycyjny trwa często wiele lat, a projekt inwestycyjny przechodzi różne stadia, które składają się łącznie na cykl życia projektu. Ilość faz, etatów oraz zakres prac na każdym z nich może być bardzo zróżnicowany, wynika on z wielkości zaangażowanych środków oraz czasu, w którym konkretny projekt jest realizowany. Cykl projektu przedsiębiorstwa obejmuje trzy fazy: przed-inwestycyjną, inwestycyjną i operacyjną (eksploatacji). Każda z tych faz, dzieli się na etapy. Niektóre z etapów same w sobie są znaczącymi działaniami. Niezależnie od wielkości realizowanego projektu inwestycyjnego dotyczącego wprowadzenia drobnych usprawnień, wprowadzenia na rynek nowego produktu lub też wprowadzenia nowej technologii faza inwestycyjna jest poprzedzona wykonaniem fazy przed-inwestycyjnej. Wszystkie fazy są ze sobą powiązane poprzez wyniki - efekty procesu.
Rezultat wyjściowy jednego etapu staje się „wejściem” kolejnego etapu. Poszczególne etapy nie zaczynają się bezpośrednio po sobie. Podczas realizacji projektu często pojawia się przesunięcie w czasie realizacji poszczególnych etapów, co sprawia, że momentami wykonywane są one równolegle do siebie. Dodatkowo uwzględnić należy etap kontroli, który obejmuje swoim zasięgiem cały okres życia projektu inwestycyjnego.
Rys1. Cykl rozwoju projektu przedsiębiorstwa
1. Faza przed-inewstycyjna:
2. Faza inwestycyjna:
3. Faza operacyjna:
Rys2. Równoległość przebiegu procesu projektowego.
Przedstawia brak możliwości ścisłego rozdzielenia od siebie poszczególnych faz. Faza planowania obejmuje swoim zasięgiem prawie wszystkie etapy projektu. Wynika to z konieczności nieustannego dokonywania uściśleń celów częściowych projektu, jak też określania nakładów pracy, prowadzących do ich osiągnięcia. Jest to tzw. Planowanie przesuwającą się falą. Pozwala ono na szybkie poprawianie planów w zależności od pojawiających się trudności albo osiąganych wyników.
Ukazane na Rys. 1 fazy tworzą tzw. Cykl projektu, który jest całością procesów od rozpoczęcia projektu inwestycyjnego do jego zakończenia. Cykl określa jakie prace powinny być realizowane w danej fazie i kto powinien je wykonywać. Opisując cykl życia projektu należy pamiętać, że: koszty oraz wkład pracy są niewielkie na początku projektu, potem wzrastają do maksimum poziomu i opadają pod koniec realizacji projektu. Na początku prawdopodobieństwo sukcesu jest małe, potem stopniowo rośnie, odwrotnie jest z ryzykiem, najpierw jest duże, a podczas realizacji projektu spada.
Dokonywanie zmian w projekcie ze strony zleceniodawcy jest najbardziej możliwe na początku, a najmniej na końcu z powodu rosnących kosztów zmian wraz z zaawansowaniem pracy.
1. FAZA
PRZED-INWESTYCYJNA
2. FAZA
INWESTYCYJNA
3. FAZA
OPERACYJNA
U
P
K
Z
Rozpoczęcie
t
Zakończenie
Wykorzystanie zasobów
Legenda:
U- uruchomienie
P - planowanie
K - kontrolowanie
Z - zamknięcie
Uruchomienie
Realizacja
Zamknięcie
Rozpoczęcie
Zakończenie
Koszty, zaangażowanie
Rys.3 Przykładowy cykl życia projektu
Wyszukiwarka