Księgi wieczyste i hipoteka
(konspekt wykładu)
Wiadomości ogólne
Księgi wieczyste (Kw) prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu (mieszkalnego, użytkowego) oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Z chwilą wpływu wniosku o założenie księgi wieczystej zakłada się akta księgi wieczystej. Księgę wieczystą przechowuje się w teczce akt tej księgi.
Księgi wieczyste są jawne; nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w Kw i domniemywa się, że prawo jawne z Kw jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w Kw, a rzeczywistym stanem prawnym - treść Kw rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył własność lub inne prawo rzeczowe według zapisu w Kw (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w Kw, a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie (np. nieistniejące obciążenie lub ograniczenie) może żądać usunięcia niezgodności.
W księgach wieczystych, poza prawami rzeczowymi mogą być ujawnione:
ograniczone prawa rzeczowe,
prawa osobiste,
roszczenia (art. 16 uokwih).
Ograniczone prawa rzeczowe (Kodeks cywilny):
użytkowanie,
służebności (np. dojazdu do drogi publicznej, przekroczenie granicy przy wznoszeniu budynku itp.),
zastaw,
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu lub domu jednorodzinnego,
hipoteka.
9. Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z
sobą może żądać połączenia ich w Kw w jedną nieruchomość.
10. Dla nieruchomości, które nie mają założonych Kw, albo których Kw zaginęły lub
uległy zniszczeniu, do czasu założenia ksiąg, w sądach rejonowych prowadzi się
zbiory dokumentów.
Ustrój ksiąg wieczystych i postępowanie
Księgi wieczyste prowadzą właściwe sądy rejonowe (wydział wieczystoksięgowy).
2. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną Kw. Wyjątki: np. grunt w użytko-
waniu wieczystym - dom własny.
3. Przekształcenie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu lub domu w prawo
odrębnej własności - Kw dla ograniczonego prawa staje się Kw dla nieruchomości.
Działy, łamy (wzmianki o wniosku, numery bieżące wpisów).
5. Działy Kw dla prawa rzeczowego (nieruchomości):
pierwszy - obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej
własnością,
drugi - obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego (wu),
trzeci - zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem
hipotek, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowa-
niu wieczystym, wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem hipotecz-
nych,
czwarty - przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
6. Działy Kw dla ograniczonego prawa rzeczowego:
pierwszy - obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznacze-
nie nieruchomości, z którą jest związany,
drugi - obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje własnościowe pra-
wo spółdzielcze do lokalu lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mie-
szkaniowej,
trzeci - zawiera wpisy dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz
wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem hipotek,
czwarty - przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
Księgi wieczyste prowadzi się według ustalonych zasad i wzorców. Szczegóły zawiera
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122).
Księgi wieczyste mogą być prowadzone i zakładane w systemie informatycznym.
Migracja ksiąg wieczystych - ogół czynności służących przeniesieniu treści dotych-
czasowych ksiąg wieczystych (prowadzonych w syste-
analogowym) do struktury ksiąg wieczystych prowa-
dzonych w systemie informatycznym.
Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych - ogólnokrajowy zbiór ksiąg wieczys-
tych prowadzonych w systemie informatycznym; terminale w sądach rejonowych.
Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych, z ekspozyturami w sądach rejonowych.
Wydaje na wniosek odpisy Kw prowadzonych w systemie informatycznym.
Odpisy i zaświadczenia wydawane przez Centralną Informację, mają moc dokumen-
tów wydawanych przez sąd.
Połączenie CBDKW z bazą danych katastru nieruchomości w odniesieniu do działu
pierwszego i drugiego księgi wieczystej.
Oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej
1. Podstawą do oznaczenia nieruchomości w Kw są dane z katastru nieruchomości
(ewidencji gruntów i budynków).
2. Podstawą do oznaczania w kw lokalu jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lo-
kalu wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a dla domu jednorodzinnego zaświad-
czenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową oraz dane z katastru nieruchomości.
3. W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości
w kw, sąd rejonowy dokonuje sprostowania na podstawie danych katastru nierucho-
mości.
Sprostowanie może nastąpić na wniosek właściciela, użytkownika wieczystego lub z
urzędu.
Dostęp sądów do bazy danych katastru nieruchomości.
Wpis dotyczący usunięcia niezgodności między treścią Kw a rzeczywistym stanem prawnym następuje, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.
Sądy, organy administracji publicznej (rządowej i jednostek samorządu terytorialnego) zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia Kw o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.
Korzystanie z danych zawartych w księgach wieczystych
Księgi wieczyste, akta księgi wieczystej i zbiory dokumentów przechowywane są w
Sądach rejonowych.
Księgi wieczyste nie mogą być wydawane poza budynek sądu rejonowego.
Każdy może przeglądać Kw w obecności pracownika sądu.
Akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca
interes prawny oraz notariusz.
Osoba mająca interes prawny - osoba, w stosunku do której toczy się postępowanie
administracyjne lub osoba, która żąda czynności organu, ze względu na swój interes
prawny (art. 28 kpa).
5. Odpisy ksiąg wieczystych, według ostatniego stanu wpisów, wydaje się na żądanie
osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organów ad-
ministracji publicznej.
6. Odpisy ksiąg wieczystych z wpisami wykreślonymi (podkreślonymi liniami czerwo-
nymi) wydaje się tylko na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organów admini-
stracji publicznej, a w wypadkach uzasadnionych - na żądanie osoby, której wy-
kreślony wpis dotyczył.
Odpisy dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej wydaje się na żą-
danie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organów
administracji publicznej.
Interpretacja w/w przepisów w świetle art. 155, 181 ust. 6 i 186 ust. 6.
Hipoteka
1. Definicja pojęcia hipoteka:
„W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć
prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomoś-
ci bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzy-
cielami osobistymi właściciela nieruchomości.”
Przedmiotem hipoteki może być także:
- użytkowanie wieczyste, która w tym przypad
ku obejmuje także budynki oraz
urządzenia będące na tym terenie, stanowiące własność użytkownika wieczys-
tego,
- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
- własnościowe spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego,
- wierzytelności zabezpieczone hipoteką.
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w
oznaczonej sumie pieniężnej.
Jeżeli wierzytelność została wyrażona zgodnie z prawem, w innym pieniądzu niż pol-
ski, hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu.
W granicach przewidzianych w kodeksie postępowania cywilnego hipoteka zabezpie-
cza także roszczenia o nieprzedawnione odsetki oraz o przyznane koszty postępowa-
nia.
Rodzaje hipotek
Hipoteka łączna - w razie podziału nieruchomości, hipoteka obciążająca dotychczas
nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział.
Wierzyciel może żądać zaspokojenia w całości lub w części każdej nieruchomości z
osobna. Może również, według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy posz-
czególne nieruchomości.
Hipoteka łączna umowna - zabezpiecza wierzytelność w drodze czynności prawnej
na więcej niż jednej nieruchomości.
4. Hipoteka kaucyjna - wierzytelność o nieustalonej wysokości zabezpieczona do su-
my najwyższej. Stanowi granicę odpowiedzialności dłużnika z danej nieruchomości.
Zabezpiecz istniejące lub mogące powstać wierzytelności, nieobjęte z mocy ustawy
hipoteką zwykłą.
Hipoteka kaucyjna może być zamieniona na hipotekę zwykłą i odwrotnie.
5. Hipoteka na wierzytelności hipotecznej - może być przedmiotem dalszych hipotek.
6. Hipoteka przymusowa - ustanawiana na podstawie tytułu wykonawczego, np. egze-
kucja, zarządzenie sądu, postanowienie prokuratora, decyzja administracyjna.
Może odnosić się do wszystkich nieruchomości dłużnika.
7. Inne hipoteki wynikające z innych przepisów:
- hipoteka zwykła - zwana także hipoteką umowną, powstaje w wyniku zawar-
cia umowy między wierzycielem a właścicielem nieruchomości o ustanowienie hi-
poteki, ze wskazaniem długu jaki ma zabezpieczać. Oświadczenie właściciela musi
być złożone w formie aktu notarialnego i drugi warunek - musi nastąpić wpis do
Kw.
Taka hipoteka może być ustanowiona przez osoby posiadające prawa własnościo-
we do lokalu spółdzielczego,
- hipoteka ustawowa, powstaje z mocy prawa w celu zabezpieczenia wierzytelności
państwowych; nie wymaga wpisu do Kw, co oznacza, że zabezpiecza ona nieru-
chomości nie posiadające Kw; służy jej pierwszeństwo egzekucyjne przed innymi
hipotekami; ma charakter generalny, obciąża bowiem wszystkie nieruchomości,
- hipoteka morska, ustanawiana na statkach morskich będących własnością dłużni-
ka, przez wpis do rejestru okrętowego, prowadzonego przez izbę morską, właściwą
dla jego portu macierzystego.