Zabezpieczenie prawne i finansowe

0. Wstęp

Przedmiotem dzisiejszych rozważań jest zabezpieczenie wierzytelności. Stosunki pomiędzy osobami polegające na zaciąganiu zobowiązań w życiu gospodarczym oraz osobistym wymagają różnych form zabezpieczenia. Co to jest zobowiązanie? Zobowiązanie to stosunek prawny. Osoba może zadać od drugiej świadczenia. Jedna jest wierzycielem, druga dłużnikiem. Stosunek prawny wyjaśnię w uproszczeniu na przykładzie umowy sprzedaży nieruchomości. Strony umowy to sprzedający i kupujący. Przedmiot umowy to nieruchomość. Umowa sprzedaży bezwarunkowo przenosi własność nieruchomości. W najprostszej sytuacji z jaką styka się pośrednik mamy do czynienia z zapłatą ceny po umowie i wydaniem lokalu po umowie.

Zatem w naszym przykładzie są następujące zależności: sprzedający jest uprawniony do żądania zapłaty ceny. Kupujący natomiast ma obowiązek zapłaty Zatem tym zakresie sprzedający jest wierzycielem a kupujący dłużnikiem. Sprzedający ma obowiązek wydania nieruchomości. W tym zakresie sprzedający jest dłużnikiem kupującego, czyli kupujący jest wierzycielem. Zaciąganie zobowiązań w praktyce okazuje się wysoce ryzykowne. Strony dążą do redukcji ryzyka. Zatem trzeba zrobić coś, aby wzmocnić odpowiedzialność dłużnika wobec wierzyciela. Rozwiązaniem są zabezpieczenia wierzytelności. Formy zabezpieczenia wierzytelności można podzielić na dwie grupy:

A/zabezpieczenia osobiste

B/zabezpieczenia rzeczowe

Ad.A do zabezpieczeń osobistych należą :

poręczenie zwykłe /876-887kc/

Wekslowe zobowiązanie gwarancyjne /391kc/

Ad B do zabezpieczeń rzeczowych należą

Zastaw /306 -335 kc/

Hipoteka /u.kw.i h./

1. Zabezpieczenia osobiste

I.1. PORĘCZENIE

Podstawa prawna:

Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku. Dz.U.71.27.252 z późniejszymi zmianami.

Art. 876 do 887.

definicja.

Poręczenie to umowa. Umowa ta odnosi się do sytuacji przyszłej i hipotetycznej, przed którą ma zabezpieczyć wierzyciela, polegającej na tym, że dłużnik oświadczy swojemu wierzycielowi, że się z nim nie rozliczy. Umowa ma na celu zabezpieczenie cudzego długu! Wierzyciel, dzięki poręczeniu będzie miał możliwość zaspokojenia się z majątku osoby trzeciej poręczyciela. Zatem poręczenie jest to umowa, w której poręczyciel zobowiązuje się wobec wierzyciela do wykonania zobowiązania na wypadek, gdyby dłużnik tego zobowiązania nie wykonał /876$1/. Poręczyciel odpowiada całym swoim majątkiem za cudzy dług.

Umowa poręczenia nie jest umową wzajemną /nawet, gdy poręczenie następuje za wynagrodzeniem/. Jest umową zobowiązującą. Dlaczego zatem poręczyciel podpisuje taką umowę? To nie jest istotne!!!

Co zatem jest istotne w przypadku poręczenia? Istotne jest istnienie zobowiązania dłużnika głównego. Bowiem poręczyciel odpowiada za wypełnienie cudzego zobowiązania wtedy kiedy dług istnieje. Czyli jest ważny. Gdy był nieważny od początku albo później został unieważniony to odpowiedzialność poręczyciela nie powstaje albo ustaje. Z jednym wyjątkiem, o którym za chwilę.

Jakie są strony umowy poręczenia? Stronami umowy są poręczyciel i wierzyciel, zgoda dłużnika nie jest potrzebna . Umowa poręczenia wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Co z zrobić w sytuacji, gdy podejrzewamy, że osoba zaciągająca zobowiązanie, nie ma zdolności do czynności prawnych? Zatem czynność prawna będzie nieważna a więc i dług. Pamiętacie Państwo z innych wykładów, że czynność prawna dokonana przez osobę, która nie ma zdolności do czynności prawnych jest nieważna /14kc/ . Szukamy wtedy poręczyciela , który naszym zdaniem, wie albo z łatwością mógłby się dowiedzieć, że osoba za którą poręcza nie ma zdolności do czynności prawnych. Przezorny i zapobiegawczy wierzyciel szuka takiego poręczyciela, co do którego może wykazać, że poręczyciel ten mógł z łatwością dowiedzieć się o tym, że dłużnik nie ma zdolności czynności prawnych a wtedy ten poręczyciel musi spełnić świadczenia jako dłużnik główny/ 877kc/.

Czy można uprzedzić sytuację - na przykład, gdy kupujący obawia się, że kupując konkretne mieszkanie od osoby X i działając w dobrej wierze może znaleźć się w sytuacji, gdy osoba trzecia wystąpi do sądu ze skargą Pauliańską? Skarga Pauliańska to w uproszczeniu powództwo o unieważnienie przez sąd czynności prawnej, w wyniku której wierzyciel utracił możliwość odzyskania długu /527kc/. Kupujący od osoby X przykładowe mieszkanie, działając w dobrej wierze nie jest zagrożony sytuacją, że sąd uzna, że należy umowę sprzedaży mocą, której kupił to mieszkanie uznać za nieważną. Gdy jednak jakieś okoliczności wskazują na to, że sprzedający jest zadłużony, ale nie ma dowodów na istnienie zadłużenia, osoba przezorna i zapobiegliwa może zażądać poręczenia. Czy zetknąłem się z taką sytuacją? Tak. Rodzice poręczali za dług przyszły, gdyby taki powstał, swojego dorosłego inaczej pełnoletniego i mającego pełną zdolność do czynności prawnych dziecka, które sprzedawało swoje mieszkanie /przepraszam za kolokwializm/. Takie poręczenie za dług przyszły wymaga określenia do jakiej jest wysokości. Czy jest to możliwe? Tak, w naszym przykładzie strony oceniły ryzyko na dwukrotność ceny za mieszkanie. Czy rodzice z naszego przykładu mogli to poręczenie cofnąć? W naszym przykładzie wyznaczono termin obowiązywania poręczenia. Cofnąć można tylko poręczenie bezterminowe. Zatem rodzice z naszego przykładu nie będą mogli cofnąć poręczenia. Czy poręczyciel odpowiada, za zachowania dłużnika, które zwiększają odpowiedzialność poręczyciela w stosunku do treści umowy poręczenia? Jakie są to zachowania? Na przykład odroczenie za zgodą wierzyciela płatności długu - niestety później dłużnik stał się już niewypłacalny!! Nie, poręczyciel nie odpowiada za takie zachowania. Natomiast poręczyciel odpowiada za zachowania dłużnika niezgodne z umową, na przykład zwłoka w świadczeniu. Wtedy poręczyciel odpowiada za ewentualne odsetki, za ewentualne kary umowne, za koszty sądowe.

Czy poręczyciel jest pozbawiony wszelkiej możliwości obrony, gdy dłużnik zobowiązania nie wykonał a wierzyciel zażądał wykonania zobowiązania od poręczyciela? Nie. Poręczycielowi służą wszystkie zarzuty wobec wierzyciela, które mógł podnieść dłużnik. Nawet, gdy dłużnik główny dług już uznał.

Czy zatem poręczyciel może tak umownie ukształtować swoją sytuację, by wierzyciel pozwał poręczyciela, dopiero gdy okaże się, że ściągnięcie wierzytelności od dłużnika głównego nie jest możliwe? Tak . Poręczyciel powinien zadbać, by taki lub podobny zapis znalazł się w umowie poręczenia. W przeciwnym wypadku, poręczyciel jest odpowiedzialny za dług jak współdłużnik solidarny!!! Czyli wierzyciel może wybrać, czy zażądać wykonania zobowiązania od dłużnika głównego czy od poręczyciela!!!

Jakie obowiązki ma wierzyciel wobec poręczyciela? Musi go zawiadomić o opóźnieniu się dłużnika z zapłatą. W przeciwnym wypadku poręczyciel może się domagać naprawienia szkody jaką poniósł, na przykład przedłużenia terminu od którego biegną odsetki. Wierzycielowi nie wolno także wyzbywać się zabezpieczeń na przykład zastawu albo hipoteki, nie wolno także wyzbywać się środków dowodowych, bo wtedy odpowiada za szkodę jaką wyrządził poręczycielowi/ 887/.

Załóżmy, że w końcu poręczyciel decyduje się zaspokoić wierzyciela kosztem swojego majątku. Jeżeli to zrobi to wierzytelność przechodzi na poręczyciela. Dlatego między innymi powyższe uwagi o zakazie wyzbywania się zabezpieczeń i środków dowodowych przez wierzyciela są istotne. Wierzyciel zaspokojony przez poręczyciela ma obowiązek wydać poręczycielowi stosowne dokumenty.

Istnieje także hipotetyczna możliwość , że wierzyciela spłacą zarówno poręczyciel jak i dłużnik. Aby tego uniknąć mają oni obowiązek wzajemnie się informować!

I.2. Wekslowe zobowiązanie gwarancyjne

W pierwszej kolejności należy odpowiedzieć na pytanie -co to jest weksel? Weksel jest to PAPIER WARTOŚCIOWY o określonej przez prawo wekslowe formie. Co to jest papier wartościowy? Papier wartościowy to dokument stwierdzający istnienie prawa znamienny tym, że realizacja tego prawa możliwa jest wyłącznie na podstawie zwrotu tego dokumentu. Kto posiada dokument ten uchodzi za uprawnionego. Obrazowo mówimy, że prawo „idzie „ za dokumentem. Ustawa - Prawo wekslowe z dnia 28 kwietnia 1936 roku rozróżnia dwa rodzaje weksli: trasowane i własne. Weksel własny ma prostszą konstrukcje. Weksel własny jest dokumentem stwierdzającym zobowiązanie zapłacenia przez osobę wystawiającą weksel kwoty pieniężnej określonej w wekslu. Osoba, która weksel odbiera od wystawcy jest tą, której wystawca zobowiązuje się zapłacić. Ta osoba w nazywana jest remitentem. Wystawca weksla zobowiązany jest do jego wykupienia. Weksle własne znajdują zastosowanie w pracy pośrednika do celów zabezpieczenia wynagrodzenia pośrednika lub zadatku w przypadku umów przedwstępnych; towarzyszy temu porozumienie wekslowe.

Poniżej zamieszczono przykład weksla własnego z krótkimi objaśnieniami.

Warszawa (α) , dnia 11 lutego 2005 roku (β)

31 grudnia 2005 roku ( χ) zapłacę ( δ) za ten własny(ε) weksel(φ) na zlecenie Alfreda Zet sumę (γ) dwieście złotych (200,-) (η) .

Płatny w Warszawie

Ben Bobański (λ)

Warszawa, ul. Ita 2

Przypisy:

(α) miejsce wystawienia weksla

(β) data wystawienia weksla

( χ) oznaczenie terminu płatności

( δ) bezwarunkowe polecenie zapłaty sumy wekslowej

(ε)/oznaczenie rodzaju weksla

(φ) nazwa „weksel” użyta obowiązkowo w języku w jakim weksel wystawiono i użyta jako rzeczownik /a nie np. dokument wekslowy/ w tekście dokumentu /a nie na przykład w nagłówku/ ,

(γ) remitent, czyli w tym wypadku osoba- Alfred Zet, której wystawca zobowiązuje się zapłacić

(η) suma wekslowa słownie i cyfrą

(λ) wystawca weksla

Dlaczego Ben Bobański złożył podpis pod tym wekslem? To nie jest istotne. Weksel nie ma swojej przyczyny, jest zobowiązaniem abstrakcyjnym.

Proszę sobie wyobrazić inną sytuację: Ben Bobański udzielił pożyczki w kwocie 2000 złotych Annie Abackiej. Abacka zobowiązała się zwrócić kwotę pożyczki 1 marca 2005 roku. Zatem Ben Bobański, który właśnie kupił towar do swego sklepu spożywczego od Cecyla Cabackiego, hurtownika, zamiast gotówki dał hurtownikowi weksel na kwotę 2000 zł, trasowany na Annę Abacką. Weksel własny nie nadaje się do rozliczeń w takiej sytuacji. Jak zatem taki weksel trasowany wygląda? Odpowiedź znajduje się poniżej.

WEKSEL TRASOWANY

Warszawa, dnia 11 stycznia 2005 roku

01 marca 2005 roku zapłacicie za ten trasowany weksel na zlecenie Cecyla Cabackiego sumę 2000,- złotych /słownie: dwa tysiące złotych/ .

Anna Abacka

Warszawa, ul. Jana 3

Ben Bobański

Warszawa, ul. Ita 2

Art. 1 Prawa Wekslowego określa wystawienie formę weksla trasowanego. Weksel trasowany zawiera:

1. nazwę „weksel” w samym tekście dokumentu, w języku, w jakim go wystawiono;

2. polecenie bezwarunkowe zapłacenia oznaczonej sumy pieniężnej ;

3. nazwisko osoby czyli Anna Abacka, która ma zapłacić / trasata /;

4. oznaczenie terminu płatności;

5. oznaczenie miejsca płatności;

6. nazwisko osoby /Cecyl Cabacki/, na której rzecz lub na której zlecenie zapłata ma być dokonana /remitent/;

7. oznaczenie daty i miejsca wystawienia weksla;

8. podpis wystawcy weksla /trasanta/.

Dokument nie posiadający jednej z powyższych cech, nie jest wekslem trasowanym.

Jakie mogą być ewentualne odstępstwa? Wyjątkami są:

1. weksel bez oznaczenia terminu płatności uważany jest za płatny za okazaniem;

2. w braku osobnego oznaczenia, miejsce, wymienione obok nazwiska trasata, uważa się za miejsce płatności, a także za miejsce zamieszkania trasata;

3. weksel, w którym nie oznaczono miejsca wystawienia, uważa się za wystawiony w miejscu, podanym obok nazwiska wystawcy.

Czy zatem gdy Abańska nie zapłaci, to Cabacki, ktremu za towar zamiast gotówki Ben Bobański wręczył weksel na 2000,- złotych zostanie bez pieniędzy? Nie, ponieważ wystawca Ben Bobański odpowiada za przyjęcie i zapłatę weksla /art.9 PrW/.

Jakie znaczenie ma złożenie podpisu na wekslu?

Podpisanie stanowi podstawę i przyczynę zobowiązania określonego na wekslu.

Weksel może funkcjonować jako zabezpieczenie. Jak wygląda wtedy taki weksel? Może to być weksel wystawiony na określoną sumę pieniężną, może to być także blankiet wekslowy, na którym wystawca złożył tylko podpis. Taki weksel, który nie jest do końca wypełniony nazywamy wekslem niezupełnym albo wekslem in blanco. Dlaczego wystawca decyduje się taki weksel oddać do rąk trzecich jako zabezpieczenie? Ponieważ, chroni go przed nadużyciem ze strony wierzyciela porozumienie wekslowe. Co to jest porozumienie wekslowe?

W obrocie prawnym występują także nazwy: umowa wekslowa, deklaracja wekslowa. Jest to instrukcja wypełnienia brakujących miejsc na blankiecie wekslowym. Weksel niezupełny w chwili wystawienia może zostać uzupełniony tylko w określony sposób. Podaję przykładowy tekst porozumienia wekslowego spisanego z powodu umowy o kredyt.

POROZUMIENIE /DEKLARACJA, UMOWA/ WEKSLOWE

Porozumienie to w tym wypadku może być napisane na odwrocie weksla:

Bank X ma prawo uzupełnić ten weksel w każdym czasie, na sumę odpowiadającą mojemu zadłużeniu w Banku X z tytułu kredytu mieszkaniowego, łącznie z odsetkami, prowizją bankową i kosztami, oraz weksel ten opatrzyć datą płatności, według swego uznania, zawiadamiając mnie listem poleconym pod adres wystawcy. List ten powinien być wysłany przynajmniej 14 dni przed terminem płatności.

Wystawca

Ben Bobański

Warszawa, ul. Ita 2 /własnoręczny podpis/

Jak się przenosi prawa z weksla, czyli potocznie czy można zbyć weksel? Tak , weksel można zbyć. Jeżeli wystawca nie napisał na wekslu odmiennego zastrzeżenia, prawa z weksla przenoszone są przez podpisanie weksla na odwrotnej stronie przez remitenta i przekazanie weksla następnej osobie czyli przez indos. Przez indos przenosi się także prawa z czeku. O czeku też będzie dziś mowa.

Na czym polega indos? polega na przeniesieniu praw wynikających z czeku bądź weksla przez osobę, na którą dokument został wystawiony na rzecz innej osoby poprzez złożenie na nim podpisu oraz fizyczne przekazanie dokumentu. Osoba na która dokument został wystawiony jest Indosantem. Osoba, której przekazano weksel/czek jest Indosatariuszem. Dlaczego Indosatariusz przyjmuje bez oporu czek/weksel mimo, że np. nie zna wystawcy i nie zna trasata? Bo indos zawiera w sobie poręczenie.  Ile może być indosów? Dowolnie wiele, mówi się , że weksel krąży. Do przeniesienia praw z weksla` potrzebne jest jego wydanie oraz istnienie nieprzerwanego szeregu indosów. Czek bądź weksel wystawiony na określoną osobę z dodaniem zastrzeżenia "nie na zlecenie" lub innego równoznacznego, można przenieść tylko w formie i ze skutkami zwykłego przelewu. Indos powinien być bezwarunkowy. Indos na okaziciela jest równoznaczny z indosem in blanco.

Indos może nie wymieniać indosatarjusza lub może ograniczać się tylko do podpisu indosanta (indos in blanco). W tym przypadku indos jest ważny tylko, jeżeli został napisany na odwrotnej stronie czeku bądź weksla lub na przedłużku. Czy wystawca może zakazać indosowania? Tak. Klauzula „nie na zlecenie” lub równoznaczna oznacza zakaz indosowania.

Także Indosant może zabronić dalszego indosowania; w tym przypadku nie odpowiada wobec następnych indosatarjuszy. Każdy kto ma czek bądź weksel, przenośny przez indos, będzie uważany za prawnego posiadacza, jeżeli wykaże swoje prawo nieprzerwanym szeregiem indosów, chociażby ostatni indos był in blanco. Zatem widać, że weksel jest zobowiązaniem abstrakcyjnym, bez przyczyny.

II. Zabezpieczenia rzeczowe

Hipoteka i zastaw - cześć wspólna /bo są to ograniczone prawa rzeczowe/

Hipoteka i zastaw są ograniczonymi prawami rzeczowymi. Powstają i istnieją dla zabezpieczenia określonej wierzytelności. Mówimy o akcesoryjnym charakterze hipoteki i zastawu.

Ograniczone prawa rzeczowe to po prostu prawa na cudzej rzeczy!

Jakie znamy ograniczone prawa rzeczowe? Pozostałe prawa rzeczowe - dla przypomnienia - to użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Hipoteka i zastaw rodzą odpowiedzialność rzeczową za dług. Z odpowiedzialności rzeczowej za dług wynika prawo do bezwzględnego i skutecznego erga omnes bezpośredniego zaspokojenia się wierzyciela z rzeczy. Poprzednio mówiłem o odpowiedzialności osobistej. Teraz o rzeczowej. Jakie są istotne różnice? Cechy znamienne odpowiedzialności rzeczowej to:

Wierzyciel może się zaspokoić z rzeczy niezależnie od tego czyją jest własnością. Zastaw jak i hipoteka mogą być ustanowione od razu na rzeczy cudzej w celu zabezpieczenia długu. Jakie ma zatem obowiązki właściciel rzeczy obciążonej zabezpieczeniem?

Właściciel rzeczy obciążonej ma jedynie obowiązek znoszenia kroków prawnych, jakie podejmuje wierzyciel - który dąży do jej sprzedania i ściągnięcia z uzyskanej ceny swojej należności. Jakie korzyści ma wierzyciel, który zadba o zabezpieczenie rzeczowe długu?

Wierzyciel taki w razie zbiegu wierzytelności w toku egzekucji ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi.

II.1. Hipoteka

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ; tekst jednolity Dz.U. 2001.124. 1361 z późniejszymi zmianami.

Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku. Dz.U.71.27.252 z późniejszymi zmianami.

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych Dz.U. 01. 4 .27 z późniejszymi zmianami.

definicja.

Dłużnik może w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności obciążyć nieruchomość prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją własnością jest nieruchomość, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Upraszczając można powiedzieć, że hipoteka jest to wpis w dziale IV księgi wieczystej informujący o obciążeniu nieruchomości.

Powszechnie wiadomo , że w księdze wieczystej właśnie dział czwarty służy do wpisywania hipotek. Odnajdziemy tam liczby, bowiem hipoteka jest wyrażana określoną sumą pieniężną. Hipoteka zabezpiecza tylko wierzytelności pieniężne, także wierzytelności wyrażone w innym pieniądzu niż pieniądz polski, o ile jest to zgodne z prawem.

W dziale czwartym wpisane są także osoby wierzycieli czyli są zapisy na czyją rzecz ustanowiona jest hipoteka. Hipoteka ma znaczenie akcesoryjne, czyli istnieje tak długo jak długo istnieje wierzytelność. Oznacza to, że gdy wierzytelność zostanie uregulowana, wygasa hipoteka a co za tym idzie właściciel nieruchomości występuje wtedy o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Co obejmuje hipoteka? Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami /84ukwih/. Nieruchomość to ziemia /grunt/ w określonych granicach z nałożonym prawem własności wraz z częściami składowymi /uproszczenie art.46kc/. Grunt w rozumieniu prawa jest rzeczą. Części składowe to rzeczy trwale związane z gruntem, znamienne tym, że po oddzieleniu od gruntu ulegają uszkodzeniu bądź zniszczeniu. Pojęcie własności odnosi się tylko do rzeczy! Obwiązuje prosta zasada, że to co trwale z gruntem związane to własność tego czyj grunt. Skarb Państwa /z pewnymi nieistotnymi dla dzisiejszych rozważań ograniczeniami/ albo jednostki samorządu terytorialnego czyli gminy , powiaty bądź województwa mogą być właścicielem gruntu i mogą grunt ten oddać w użytkowanie wieczyste. Użytkowanie wieczyste może być także przedmiotem hipoteki. Co z budynkami, które wzniósł użytkownik wieczysty? Są one przedmiotem odrębnej własności jako nieruchomości budynkowe- ich właścicielem jest użytkownik wieczysty gruntu. W takim wypadku hipoteka obejmuje również budynki na użytkowanym terenie. Co to są przynależności? /51kc/ Przynależności gruntowe to rzeczy ruchome, które służą do racjonalnego wykorzystania nieruchomości i przez osobę wspólnego właściciela są jak gdyby przypięte do nieruchomości.

Jakie możliwości stwarza ten rodzaj zabezpieczenia wierzytelności czyli hipoteka?

Hipoteka powoduje, że obok odpowiedzialności osobistej dłużnika za dług pojawia się odpowiedzialność rzeczowa. Rozumując prosto, dłużnik może uciec, umrzeć itp. Natomiast nieruchomość będzie trwała.

A jak jest w przypadku, gdy jest kilku współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych i tylko jeden z nich chce ustanowić hipotekę? Czy hipoteka może być ustanowiona na ułamkowej części nieruchomości? Tak. Część ułamkowa nieruchomości/użytkowania wieczystego może być obciążona hipoteką .

Czy hipoteka może być ustanowiona na ograniczonych prawach rzeczowych, jeżeli tak to na wszystkich czy tylko niektórych? W Polsce istnieje ponad milion spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Czy mogą być przedmiotem hipoteki? Tak. Przedmiotem hipoteki może być także własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Pozostaje zatem jeszcze hipoteka, czy może być przedmiotem hipoteki? Tak. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką może być przedmiotem hipoteki.

Czy hipoteka przeszkadza w zbyciu nieruchomości?

Generalnie hipoteka nie przeszkadza w zbyciu nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny nie może zastrzec, że właściciel nieruchomości obciążonej nie dokona jej zbycia.

Jakie hipoteki wyróżniamy?

Hipoteka zwykła czyli hipoteka na nieruchomości bądź ograniczonym prawie rzeczowym , które można obciążyć hipoteką, na określoną kwotę . Hipoteka zwykła ma samodzielne znaczenie, ponieważ przesądza w pewien sposób o istnieniu wierzytelności, którą zabezpiecza /art71/.

Co z wierzytelnościami o wysokości nieokreślonej? Wierzytelności te muszą być sprecyzowane na tyle, by można było je zapisać do oznaczonej sumy najwyższej. Wtedy mamy do czynienia z hipoteką kaucyjną. /art.102 i nast. ustawy o k. w. i h /

Hipoteka ta ma zastosowanie także m.inn. w przypadku umów kredytowych z bankami na zabezpieczenie spłaty odsetek, prowizji i kosztów wynikających z umowy kredytowej, do zabezpieczenia wierzytelności z dokumentów zbywanych przez indos a więc weksli i czeków.

Dlaczego Banki i ogólnie mówiąc wierzyciele postępujący rozsądnie pytają przed udzieleniem kredytu, czy pożyczki o to czy kredytobiorca jest właścicielem nieruchomości?

Między innymi dlatego, że istnieje hipoteka przymusowa! /art. 109 i następnych u. k. w. i h./

Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika - jest to właśnie hipoteka przymusowa.

Co dzieje się z hipoteką na przykład na nieruchomości o pow. 5 ha, po parcelacji tej nieruchomości?

Gdy nastąpił podział nieruchomości obciążonej hipoteką - hipoteka, która dotychczas obciążała tę nieruchomość, obciąża po podziale wszystkie nieruchomości powstałe i nazywa się Hipoteką łączną. Przepisu tego nie stosuje się do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, gdy podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, na przykład nieruchomości lokalowej / Art. 76 ustawy o k. w. I h/ . Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może wg swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nieruchomości lub ze wszystkich nieruchomości łącznie.

Hipotekę łączną można także ustanowić w drodze czynności prawnej czyli np. umowy. Co w sytuacji, gdy hipoteka obciąża tylko ułamkową część nieruchomości stanowiącą udział współwłaściciela i następuje podział nieruchomości, czy powstaje wtedy hipoteka łąćzna? Obciążenie hipoteką łączną w tej sytuacji nie jest możliwe.

Obciążenie hipoteką łączną wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości przez jej podział w naturze, może nastąpić tylko wtedy, gdy przed podziałem hipoteka obciążała nieruchomość jako całość, a nie tylko część ułamkową nieruchomości stanowiącą udział współwłaściciela.

Jak powstaje hipoteka? Powstanie hipoteki.

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Uprawnionym do złożenia wniosku /par. 5 artykułu 626-2 kpc/ jest właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na której rzecz wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. Wniosek o dokonanie wpisu może być sformułowany w akcie notarialnym. Przekazanie przez notariusza sądowi aktu notarialnego zawierającego wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej, na podstawie odrębnych przepisów, uważa się za złożenie wniosku przez uprawnionego. W szczególnej sytuacji, z jaką pośrednik często się styka, że nabywca nieruchomości bierze kredyt na jej zakup, wniosek o ustanowienie hipoteki może być także sformułowany pisemnie przez samego właściciela nieruchomości na podstawie przepisu szczególnego zawartego w artykule 95 ustawy - Prawo Bankowe. Do wniosku załącza się wtedy oświadczenie banku udzielającego kredytu, dotyczące ustanowienia na jego rzecz hipoteki. Powtórzmy, do powstania hipoteki potrzebny jest wpis w księdze wieczystej. Jest to wpis konstytutywny. Jakie prawa do swego powstania wymagają wpisu do księgi wieczystej, czyli jakie znamy jeszcze wpisy konstytutywne? Powstanie odrębnej własności lokalu oraz powstanie użytkowania wieczystego wymagają wpisu do księgi wieczystej. Kto decyduje o wpisie hipoteki, czy wniosek jest zasadny? Właściwy Sąd Rejonowy.

Czy decyzja administracyjna może być podstawą hipoteki? Tak. Może.

Przed wpisaniem hipoteki Sąd rozpoznaje wszystkie przesłanki, od których ustawodawca uzależnił ważność decyzji administracyjnej lub czynności prawnej. Chodzi mianowicie o konieczność dokonania wpisu (wykreślenia) do księgi, tak aby stan prawny odpowiadał swą treścią /przepisowi art. 3 ust. 1 i 2 u.k.w.h./ rzeczywistemu stanowi prawnemu. Domniemywa się bowiem, że:

- prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym,

- prawo wykreślone nie istnieje.

Zatem, aby hipoteka powstała sąd rozpoznaje przesłanki, od których uzależnione jest jej powstanie. Następnie Sąd rozsyła zawiadomienia do wnioskodawcy i pozostałych uczestników postępowania. Wpis hipoteki staje się prawomocny w terminie 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia.

Wniosek o wpis hipoteki, przed jego rozpatrzeniem, figuruje w księdze wieczystej jako wzmianka o wniosku /art. 626-7 ,par 2 kpc/.

Powstanie hipoteki przymusowej

Hipotekę przymusową można ustanowić na zabezpieczenie należności stwierdzonych tytułem wykonawczym.

Wpis hipoteki przymusowej następuje wbrew woli właściciela nieruchomości i dlatego przepisy przewidujące możliwość ustanowienia takiej hipoteki muszą być wykładane ściśle. Hipoteka przymusowa ustanowiona zgodnie z ustawą o postępowaniu egzekucyjnym w administracji /w myśl art. 164 u.p.e.a./ zabezpiecza w większości przypadków należności nie mające charakteru cywilnoprawnego. Dlatego trzeba jeszcze raz podkreślić, że hipoteka przymusowa może zostać wpisana jedynie na podstawie wyraźnego przepisu ustawy.

Jakie znaczenie ma hipoteka przymusowa dla pracy pośrednika?

Mianowicie, pośrednicy przekonują niezdecydowanych klientów, nie ufających drugiej stronie, że w zakresie podejmowanych zobowiązań notariusz przyjmie od stron oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 $1 ust.4 kpc. Zamiast orzeczenia sądu wystarczy oświadczenie dłużnika w akcie notarialnym. Akt notarialny jest tytułem egzekucyjnym. Po nadaniu klauzuli wykonalności w zakresie zobowiązań pieniężnych wierzyciel będzie mógł ustanowić hipotekę przymusową na nieruchomości. Możliwość ustanowienia hipoteki jest w tym przypadku dobrodziejstwem, w praktyce /a nie z punktu widzenia prawa/ umożliwiającym sprzedaż nieruchomości, gdy cześć płatności następuje już po przeniesieniu własności.

Zatem jak to jest, że na przykład z dwóch dłużników solidarnych tylko jeden ma nieruchomość - zatem tylko tego nieruchomość będzie obciążona?

Wpis hipoteki przymusowej powoduje powstanie odpowiedzialności rzeczowej dłużnika lub dłużników ustalonych w tytule wykonawczym Solidarna odpowiedzialność osobista dłużników jest instytucją prawa zobowiązaniowego i nie wiąże sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym, w którym zwykle rodzi się odpowiedzialność rzeczowa - poprzez wpis hipoteki. Nie jest przeszkodą, że odpowiedzialność rzeczowa, rządząc się zupełnie innymi zasadami, ogranicza odpowiedzialność dłużnika rzeczowego do nieruchomości obciążonej hipoteką.

Istniejąca hipoteka zabezpiecza wierzytelność czyli patrząc z drugiej strony zwiększa zaufanie wierzyciela do dłużnika.

Hipoteka (również przymusowa) powstaje z momentem dokonania faktycznego wpisu /art. 29 i 67 u.k.w.i h/, wnioskodawcy zaś wolno powoływać się na łączące się z tym skutki prawne od dnia złożenia wniosku. Moc wsteczna wpisu ma znaczenie dla określenia pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych zatem i hipotek lub praw osobistych (roszczeń) ujawnionych w księdze wieczystej.

Hipoteka nie obejmuje rzeczy, które wskutek zbycia przestały być przynależnościami.

Właściciel może pobierać czynsz dzierżawny lub czynsz najmu do czasu zajęcia nieruchomości. Zatem hipoteka obejmuje także czynsze najmu i dzierżawy.

Czy właściciel nieruchomości objętej hipoteką może o nią nie dbać - mówiąc jestem właścicielem więc wszystko mi wolno? Nie, bo własność także zobowiązuje! Bywa, że właściciel lub osoba trzecia oddziaływa na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości, a zatem i zagrożenie hipoteki.

W ramach prawa wierzyciela do dokonywania czynności zachowawczych mieści się również uprawnienie do żądania zaniechania przez właściciela nieruchomości lub osobę trzecią działań mogących powodować zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki (art. 91 u.k.w.h.). Wierzyciel ma o uprawnienie do żądania od właściciela nieruchomości przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego lub ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia, gdy wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki z przyczyn, za które właściciel nieruchomości ponosi odpowiedzialność (art. 92 u.k.w.h.).

Co się dzieje z hipoteką obciążającą ułamkową część nieruchomości, gdy współwłaściciele znieśli współwłasność?

Zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości i wydzielenie dłużnikowi odpowiedniej jej części na własność pozostawia wierzycielowi możliwość ubiegania się o dostosowanie hipoteki do nowego stanu prawnego.

Jaka jest kolejność hipotek, w sytuacji gdy nieruchomość obciąża kilka różnych hipotek?

Wspomniałem już, że o kolejności decyduje kolejność hipotek w następstwie czasowym. Jak powszechnie wiadomo w prawie obowiązuje zasada, ze przepis szczególny uchyla przepis ogólny. Hipoteka na rzecz banku hipotecznego na podstawie przepisów szczególnych ma pierwszeństwo. Wniosek o wpis takiej hipoteki sąd prowadzący księgę wieczystą musi rozpoznać w ciągu jednego miesiąca. Hipoteka przymusowa z tytułu zobowiązań podatkowych pierwszeństwa nie ma.

W postępowaniu o wpis hipoteki przymusowej celem jest powstanie ograniczonego prawa rzeczowego. Zaspokojenie wierzyciela może się zrealizować dopiero w postępowaniu egzekucyjnym, jeżeli wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka, zdecyduje się na wszczęcie egzekucji z obciążonej hipoteką nieruchomości przez złożenie przewidzianego w art. 796 § 1 k.p.c. wniosku.

Wygaśnięcie hipoteki

Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki. Hipoteka istnieje tak długo jak długo istnieje wierzytelność. Gdy wierzytelność zostanie uregulowana, wygasa hipoteka a co za tym idzie właściciel występuje wtedy o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Co w przypadku nieuzasadnionego wykreślenia hipoteki?

W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej hipoteka wygasa po upływie 10 lat.

Jakie korzyści wynikające z zabezpieczenia wierzytelności jakim jest hipoteka można jeszcze wymienić?

W przypadku zabezpieczenia na nieruchomości, osoba zainteresowana może ubiegać się o kredyt hipoteczny albo kredyt mieszkaniowy, na najlepszych możliwych warunkach, bowiem ma wybór. Nabywca nieruchomości korzysta z dobrodziejstw ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Ustawa ta nie dotyczy nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy innych ograniczonych praw rzeczowych, bowiem banki hipoteczne nie udzielają kredytów zabezpieczonych hipoteką na ograniczonych prawach rzeczowych. Osoby te mogą skorzystać tylko z kredytu mieszkaniowego dawanego przez banki komercyjne /niehipoteczne/ , zabezpieczonego docelowo hipoteką.

II.2 Zastaw

Podstawa prawna: Kodeks cywilny art. 306-335

Jakich rzeczy dotyczy zastaw? Zastaw dotyczy rzeczy ruchomych. Czy rzecz obciążona prawem zastawu powinna znajdować się w posiadaniu zastawnika? Tak. Zastaw jest umową realną i do powstania wymaga wydania rzeczy. Co to jest zastaw? Definicja kodeksowa:

Zastaw polega na obciążeniu rzeczy ruchomej prawem, na mocy którego, wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy i bez względu na to czyją stała się własnością.

Jak się nazywają strony umowy o zastaw? Zastawca i zastawnik. Zastawcą jest osoba, która rozporządzając rzeczą, daje ją w zastaw.

Zastawnikiem zaś osoba, której wierzytelność jest zabezpieczona zastawem.

Zastaw zatem ustanowiony jest umową pomiędzy właścicielem rzeczy a wierzycielem i wymaga wydania rzeczy wierzycielowi lub osobie trzeciej, na którą strony wyraziły zgodę.

Czy istnieją przypadki, kiedy zastaw nie wymaga wydania rzeczy? Tak. W sytuacji gdy zastaw powstaje z mocy ustawy.

Taki zastaw występuje w przypadku umowy najmu. Dotyczy sytuacji gdy najemca nie płaci wynajmującemu należnego mu czynszu. Wynajmującemu przysługuje wtedy prawo zastawu na rzeczach wniesionych do lokalu przez najemcę. W przypadku lokalu mieszkalnego kodeks cywilny /w art.686/ rozszerza prawo zastawu także na rzeczy ruchome członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających, wniesione do lokalu mieszkalnego.

Jak zastawnik może się zaspokoić, czy może po prostu mając rzecz zastawioną w swoim ręku pójść na bazar i ją sprzedać? Nie . Zaspokojenie zastawnika może nastąpić zgodnie z przepisami o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Będzie o tym mowa później.

Kiedy zastaw wygasa? Zastaw wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności. Zastaw wygasa także jeżeli zastawnik zwróci rzecz zastawcy, bez względu na zastrzeżenia przeciwne.

Przedmiotem zastawu mogą być również prawa, jeżeli są zbywalne. Zastaw taki ustanawia się tak samo jak na rzeczy ruchomej.

III. Inne zabezpieczenia prawno-finansowe stosowane w obrocie nieruchomościami / tytuł sformułowany na podstawie tekstu minimum programowego z dnia 6 stycznia 2005 roku/

Czeki.

Czek jest dokumentem sformalizowanym. Musi zawierać w tekście nazwę „czek” , musi zawierać bezwarunkowe polecenie zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej, musi zawierać oznaczenie trasata, którym musi być instytucja bankowa, musi zawierać oznaczenie miejsca płatności, daty i miejsca wystawienia oraz podpis wystawcy. Dlatego w praktyce posługujemy się blankietami czekowymi. Czek powstaje przez złożenie podpisu wystawcy i wręczenie dokumentu.

Jakie są rodzaje czeków?

Czek na okaziciela, który jest przenoszony na inną osobę przez proste wręczenie jej tego czeku.

Czek na zlecenie, który jest przenoszony na inną osobę, gdy osoba wymieniona jako „zleceniodawca” napisze na czeku, że ustępuje na rzecz inne wymienionej przez nią osoby. Jest to przeniesienie przez indos.

Czek imienny, czyli wystawiony Panu X., ale nie na jego zlecenie, nie może być przeniesiony na inną osobę ze skutkiem, że osoba ta nabywa prawa jak z czeku; przenoszony jest ze skutkiem zwykłego przelewu praw.

Czy czek znajduje zastosowanie w pracy pośrednika? W obrocie nieruchomościami znajduje zastosowanie imienny czek potwierdzony. Wyjaśnię to na przykładzie umowy sprzedaży nieruchomości. Kupujący przynosi ze sobą do notariusza imienny czek potwierdzony. Oznacza to , że na czeku wymieniony jest z imienia i nazwiska sprzedający np. Al Abacki. Suma wymieniona na czeku potwierdzonym jest zablokowana na subkoncie w Banku, który potwierdził czek.

Jakie zalety ma taki czek? Zastosowanie czeku upraszcza przebieg transakcji. Notariusz opisuje w akcie notarialnym czek podając jego numer, bank w którym zostanie zrealizowany i datę wystawienia, stwierdzając , ze kupujący tytułem zapłaty ceny bądź części ceny wręczył sprzedającemu taki właśnie czek.

Posiadacz czeku dla zachowania swoich praw powinien przedstawić w banku czek do zapłaty w terminie 10 dni od daty wystawienia. Co powinien zrobić pośrednik, by mieć pewność, ze nie czekają go żadne niespodzianki? Pośrednik powinien być obecny w banku w momencie wystawiania dla kupującego czeku potwierdzonego czyli przed umową sprzedaży oraz po umowie sprzedaży udać się ze sprzedającym do banku, by towarzyszyć mu przy przedstawieniu czeku do zapłaty.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie / 155kc nieruchomości/

Umowa pożyczki jest powszechnie znana. Dający pożyczkę pieniężną przenosi na biorącego własność pieniędzy. Biorący zobowiązuje się te pieniądze zwrócić. By nigdy nie były to puste słowa można zastosować zabezpieczenie polegające na przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie. Dłużnik przenosi na wierzyciela bezwarunkowo własność nieruchomość /użytkowania wieczystego; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu/ . Czy występuje tu warunek? Nie, nie ma warunku. Gdyby był warunek to umowa byłaby nieważna, bowiem przeniesienie własności nieruchomości nie może być dokonane z zastrzeżeniem warunku lub terminu. Umowa taka zawiera natomiast zobowiązanie wierzyciela do powrotnego przeniesienia własności , ale po zaspokojeniu wierzytelności, a więc warunkowo. Umowa taka wymaga oczywiście formy aktu notarialnego.

Zabezpieczenie roszczeń w trybie artykułu 777 par.1 punkt 4 kpc.

Wymieniony artykuł kpc dotyczy tytułów egzekucyjnych. Akt notarialny w pewnych określonych przez prawo sytuacjach jest tytułem egzekucyjnym.

Czego dotyczy i na czym polega ta konstrukcja prawna? Dotyczy istniejących zobowiązań, które powinny być wykonane w zakreślonym w akcie notarialnym terminie. Zobowiązany winien spełnić świadczenie w określonym terminie inaczej wierzyciel może się zwrócić do sądu powszechnego o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po nadaniu klauzuli wykonalności wierzyciel może skierować sprawę do komornika w celu wszczęcia egzekucji. Pośrednik powinien informować strony o możliwości skrócenia w ten sposób ewentualnego dochodzenia roszczeń. Klauzula poddająca strony „egzekucji wprost z aktu notarialnego” stała się standardem. Dla przykładu należy wymienić, że praktycznie w każdym akcie osoba płacąca choćby cześć ceny po umowie sprzedaży w określonym terminie poddaje się dobrowolnie w akcie notarialnym egzekucji w trybie wymienionego artykułu. Podobnie jest z wydaniem lokalu w określonym w umowie terminie - tu też zobowiązany do wydania lokalu poddaje się dobrowolnie egzekucji w trybie art. 777 par. 1 kpc. Co pośrednik powinien wiedzieć? Pośrednik powinien wiedzieć, że poddanie się egzekucji wymaga obecności obojga małżonków w przypadku, gdy roszczenie dotyczy małżonków. A co z pełnomocnikiem? Pełnomocnik może poddać swego mocodawcę egzekucji w tym trybie tylko wtedy, gdy jasno wynika to z treści pełnomocnictwa.

Przyjmowanie na przechowanie /depozyt/ - chodzi głównie o pieniądze.

Czy ma zastosowanie w pracy pośrednika? Tak, i wymaga współdziałania pośrednika z notariuszem. Kto przyjmuje depozyt? Notariusz przyjmuje depozyt i sporządza z tej czynności „protokół z przyjęcia depozytu”. Podstawą prawną przyjęcia depozytu jest ustawa - Prawo o notariacie. Notariusz w celu udokumentowania tej czynności prowadzi specjalne konto. Jak wynika z tego krótkiego wywodu pośrednikowi nie wolno przyjmować gotówki do depozytu.

Rachunki powiernicze

WSPON podpisało porozumienie z Bankiem Zachodnim WBK, w celu upowszechnienia stosowanie w obrocie nieruchomościami rachunku powierniczego nazwanego RBON. Jak działa rachunek powierniczy RBON? Osoba, która zdecydowała się na zakup nieruchomości wpłaca środki przeznaczone na jej zakup na rachunek założony w Banku WBK. Rachunek ten jest zakładany specjalnie dla celu transakcji - umowy sprzedaży. Zostają też określone warunki przelewu tych środków na konto sprzedającego. Warunkiem tym jest na przykład przedłożenie aktu notarialnego - umowy sprzedaży. Ogólnie mówiąc środki Bank przelewa sprzedającemu, gdy spełnione zostaną warunki prawne i finansowe związane z zakupem nieruchomości.

Czy pośrednik jest stroną umowy rachunku powierniczego? Nie. Stronami umowy są: Bank WBK, kupujący i sprzedający. Umowa określa prawa i obowiązki stron, jak każda umowa oraz zasady dysponowania środkami zdeponowanymi na rachunku.

Jakie korzyści z tego tytułu mają pośrednik, kupujący i sprzedający? Produkt jaki oferuje pośrednik swoim klientom jest poszerzony o tę właśnie możliwość rozliczeń między stronami. Kupujący i sprzedający zyskują bezpieczeństwo. W produkcie tym zawiera się gwarancja zapłaty dla sprzedającego. Kupujący natomiast ma pewność, że zapłata zostanie dokonana dopiero po spełnieniu wszystkich warunków umowy.

Zagadnienie to zostanie omówione szerzej oddzielnie przez pracownika banku w innym terminie.

Copy wright - Bohdan Chełmiński. Warszawa 2005 rok.

2

---