OPERAT SZACUNKOWY

nieruchomości gruntowej zabudowanej,

położonej w Otwocku przy ul. .............,

Autorzy operatu :

..............................

..............................

Otwock, dnia ............... 2010 rok

Wyciąg z operatu szacunkowego

Sporządzony zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami .

Określenie nieruchomości	Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, posadowionym na działce nr ew. ... obręb. .... w Otwocku przy ul. ............ Powierzchnia użytkowa budynku wynosi ...... m^2. Powierzchnia działki wynosi ......... m^2 Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w Otwocku IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr .........
Cel wyceny	Określenie wartości rynkowej nieruchomości, która stanowić będzie zabezpieczenie zaciągniętego w banku kredytu wraz z odsetkami..
Oszacowanie wartości nieruchomości	.............. zł słownie: .............................................................
Data sporządzenia operatu szacunkowego	............................

Autorzy operatu :

..................................................................

Podpis

TREŚĆ OPERATU SZACUNKOWEGO

Str.

1. Przedmiot i zakres wyceny 4

1.1. Przedmiot wyceny 4

1.2. Zakres wyceny 4

2. Cel wyceny 4

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego 4

3.1. Podstawa formalna 4

3.2. Podstawy materialno-prawne 4

3.3. Źródła danych merytorycznych 4

4. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości 5

5. Opis stanu nieruchomości 5

1. Stan prawny nieruchomości 5

2. Stan techniczno-użytkowy

3. Stan zagospodarowania

4. Stan otoczenia nieruchomości 5

6. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości 7

7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 8

7.1. Określenie zmian poziomu cen nieruchomości wskutek upływu czasu 8

7.2. Określenie cech rynkowych i ich wag 9

8. Rodzaj określonej wartości oraz wybór podejścia, metody i techniki szacowania 10

8.1. Rodzaj określonej wartości 10

8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania 11

9. Określenie wartości nieruchomości 11

10. Wynik wyceny wraz z uzasadnieniem 14

11. Klauzule i ustalenia dodatkowe 14

12. Załączniki 15

1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY

1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana.

Nieruchomość położona jest w Otwocku przy ul. ..........

W katastrze nieruchomości oznaczona jako działka ewidencyjna nr .... z obrębu .....

Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w Otwocku IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr .........

2. . Zakres wyceny

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości prawa własności nieruchomości gruntowej o pow. .......... m2 oraz prawa własności budynku mieszkalnego o pow. użytkowej ..... m2 na tym gruncie posadowionym.

2. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości, która stanowić będzie zabezpieczenie zaciągniętego w banku kredytu wraz z odsetkami.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI

1. Podstawa formalna

Umowa o dzieło z dnia …………. 2010 r. zawarta pomiędzy ................... ........................, a wykonawcą operatu szacunkowego Rzeczoznawcą Majątkowym ………. - Nr uprawnień ….

.......................... - Nr uprawnień ….

3.2. Podstawy materialno-prawne

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 roku Nr 102, poz. 651 z późn. zm.);

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. 207 poz. 2109 z późn. zm.).

• Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych;

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo Bankowe (Dz. U. z 2002 roku Nr 72, poz. 665 z późniejszymi zmianami);

1. Źródła danych merytorycznych

• Dane z Wydziału Geodezji Urzędu Starostwa Powiatowego w Otwocku

• Odpis (wypis) z Księgi Wieczystej KW ...... prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Otwocku IV Wydział Ksiąg Wieczystych

• Dane z rejestru cen i wartości nieruchomości prowadzonego w Urzędzie Starostwa Powiatowego w Otwocku

• Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego)

• Kopia fragmentu mapy zasadniczej

• Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych

• Wizja lokalna dokonana ....................... 2010r., podczas której dokonano oględzin nieruchomości i jej sąsiedztwa

• Literatura fachowa z zakresu szacowania nieruchomości

4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Data sporządzenia wyceny .........2010 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny .........2010 r.

Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny .........2010 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości ... i ......2010 r.

5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI

5.1. Stan prawny

Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW Nr ....... w Sądzie Rejonowym w Otwocku IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

( Odpis (Wypis) z księgi wieczystej KW ........ załącznik nr ....)

Na podstawie badania księgi wieczystej przeprowadzonego w dniu .............................. stwierdzono:

Dział I:

Położenie : Otwock , ul. .............

Opis i mapa : działka nr ....

Sposób korzystania : nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej ..... m²

Powierzchnia działki : ....... m²

Dział II:

Właściciel: Małgorzata Maria ...................... w udziale ½, Ewa Barbara ..................w udziale ½

Podstawa nabycia: ...................

Dział III:

Brak wpisów

Dział IV:

Brak wpisów

Stwierdza się zgodność wpisów z danymi z ewidencji gruntów i budynków / Zał. Nr .../ .

5.2. Stan techniczno - użytkowy

Działka o powierzchni ........, o kształcie prostokątnym, korzystna do zagospodarowania,

Do nieruchomości doprowadzono sieć energetyczną, gazową i telekomunikacyjną. Wjazd na działkę bezpośrednio z ulicy Górnej  (nawierzchnia asfaltowa ).

Budynek został wybudowany w roku 1996.

 

• Ogólna charakterystyka budynku

 

Technika budowy: tradycyjna

Dane podstawowe techniczno - użytkowe:

Powierzchnia zabudowy ... m2

Powierzchnia użytkowa ... m2

Kubatura ... m3

Liczba kondygnacji nadziemnych: ...

Podpiwniczenie: całkowite

Ogrzewanie: lokalne

Warunki gruntowe: poziom wody gruntowej poniżej posadowienia fundamentów

Prostokątny, podpiwniczony, dwupiętrowy budynek, z czterospadowym dachem. Składa się z: salonu, gabinetu, kuchni, toalety, 3 sypialni, łazienki i 2 przedpokojów. W podpiwniczeniu znajduje się  garaż, kotłownia, pomieszczenie gospodarcze oraz korytarz ze schodami na parter.

 

• Techniczna charakterystyka budynku

- Konstrukcja i wykończenie budynku:

Układ konstrukcyjny mieszany.

Fundamenty: ławy i ściany betonowe monolityczne

Ściany: w podziemiu betonowe monolityczne i murowane z cegły pełnej ceramicznej, nadziemia z bloczków z betonu komórkowego

Stropy i schody: stropy żelbetowe monolityczne, schody żelbetowe monolityczne

Dach: czterospadowy, kryty dachówką ceramiczną

Ściany działowe: beton komórkowy

Tynki i oblicowania zewnętrzne: tynk strukturalny i okładzina klinkierowa

Tynki wewnętrzne: tynki gipsowe malowane farbą akrylową (salon, gabinet, sypialnie, hall, kuchnia, łazienka, toaleta), glazura (kuchnia, łazienka, toaleta)

Posadzki: cementowe (garaż, kotłownia, pomieszczenie gospodarcze w piwnicy), parkiet dębowy (salon, gabinet, sypialnie, schody), terakota (kuchnia, łazienka, toaleta, przedpokoje)

Stolarka: okna drewniane zespolone, drzwi płytowe pełne i szklone, fabrycznie wykończone

Stan techniczny oceniono jako .........

- Instalacje w budynku

Elektryczna, gazowa, wodno-kanalizacyjna, co. i ciepła woda z pieca gazowego, telefoniczna

 

- Powierzchnie w budynku

Parter:

• wiatrołap .…. m2

• hall ..... m2

• pokój dzienny …… m2

• gabinet …… m2

• kuchnia …… m2

• toaleta …… m2

Razem: ……. m2

Piętro:

• sypialnia …… m2

• sypialnia …… m2

• sypialnia …… m2

• łazienka …… m2

• przedpokój …… m2

Razem: …… m2

Pomiaru powierzchni przeprowadzono dla celów niniejszej wyceny.

1. Stan zagospodarowania

Działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Wschodnia część nieruchomości porośnięta jest drzewostanem sosnowym. Nieruchomość jest ogrodzona.

5.4 Stan otoczenia nieruchomości

Szacowana nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, położona jest na terenie Miasta Otwock, w dzielnicy Świder przy ulicy ..........

Otwock położony jest w odległości 5 km od granic Warszawy. Jest to miasto powiatowe. Ma ono powierzchnię 47,31 km2. Zamieszkuje je 44 tysięcy osób. Ma ono charakter miasta głównie mieszkaniowego. Otwock ma średni stopień zurbanizowania. (uzupełnić o kilka zdań charakterystykę Otwocka)

W odległości ….. przebiega ul. …..w ciągu drogi powiatowej (wojewódzkiej) nr …. stanowiąca ważny ciąg komunikacyjny Otwocka. W odległości ….. znajduje się stacja kolejowa ……

W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości przeważa zabudowa jednorodzinna oraz obszary leśne. Punkty handlowo-usługowe usytuowane są w odległości ok. 600m od nieruchomości. W odległości ….. znajduje się stacja kolejowa. przebiega linia kolejowa Warszawa - . Od ważnego ciągu

Omawiana nieruchomość graniczy od północnego zachodu, południowego zachodu i od południowego wschodu z innymi nieruchomościami w pełni zagospodarowanymi a od strony północno wschodniej przylega do ulicy Górnej.

6. PRZEZNACZENIE WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr XLVI/541/2002 Rady Miasta Otwocka z dnia 25 czerwca 2002 r. ogłoszonym w Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego Nr 251 poz. 6067 z dnia 06.09.2002 r. teren, na którym znajduje się wyceniona działka gruntu to obszar oznaczony na rysunku planu symbolem:

M - Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

Minimalna powierzchnia działki wynosi 700m²

Udział powierzchni biologicznie czynnej - min. 60% powierzchni działki.

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Proszę podać charakterystykę miasta Otwocka odnośnie położenia, powierzchni, liczby ludności, komunikacji, infrastruktury, rodzaju zabudowy itp.

Określić czy popyt na te nieruchomości jest duży czy mały, jaka jest podaż tego rodzaju nieruchomości. Jakie nieruchomości w aspekcie najważniejszych cech rynkowych są najczęściej przedmiotem sprzedaży.

Dla potrzeb wyceny określono:

• rynek lokalny jako rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi.

• obszar rynku - miasto Otwock

• okres badania cen - ……..

Zgodnie z § 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej poprzedzono analizą transakcji na rynku lokalnym. Wykaz transakcji zawiera tabela 1.

Do wyceny przyjęto nieruchomości gruntowe zabudowane budynkiem mieszkalnym położone na obszarze miasta Otwock. W procesie określania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości monitorowano pozostające do niej w bezpośredniej relacji ceny nieruchomości tego samego typu w okresie ostatnich 3 lat, które były przedmiotem obrotu rynkowego i znane są dla nich ceny transakcyjne uzyskane przy sprzedaży. Okres badania cen wydłużono z 2 do 3 lat ze względu na niewielką liczbę transakcji na lokalnym rynku nieruchomości.

Tabela 1

Baza danych z cenami transakcyjnymi nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, jakie miały miejsce na rynku lokalnym, stanowiącym obszar miasta Otwocka.

Lp.	Adres	Pow. działki [m2]	Pow. budynku [m2]	Opis	Data transakcji	Cena 1m2 [zł]	Cena zaktualizowana 1m2 [zł]

Zawarte w tabeli 1 ceny zaktualizowane 1 m2 określono na podstawie zmian poziomu cen nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi.

Analizując ceny przedstawione w tabeli 1 widzimy rozpiętość cen od ...... zł/m² do ...... zł/m² powierzchni użytkowej budynku. Cena w dużej mierze zależy od położenia oraz stanu technicznego budynku co zostało potwierdzone wyliczeniami. Nieruchomość o cenie maksymalnej jest położona w ……. lokalizacji - ….., budynek jest w stanie technicznym ……., (podać ewentualnie oceny pod kątem innych cech). Nieruchomość o najniższej cenie położona jest w strefie ……. Otwocka i charakteryzuje się …………………...

Na podstawie występujących w bazie danych zaktualizowanych na datę wyceny cen transakcyjnych przeliczonych na 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, określono zakres cenowy:

 C = Cmax - Cmin

gdzie:

 C - różnica pomiędzy najwyższą a najniższą ceną transakcyjną ze zbioru porównywalnych nieruchomości zanotowanych na rynku lokalnym w monitorowanym okresie czasu,

Cmax - cena najwyższa

C min - cena najniższa

 C = .............. zł/m² - ............... zł/m² = ………. zł/m2

Na podstawie analizy rynku określono rodzaje cech mające wpływ na ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, ich wagi oraz zakresy kwotowe.

7.1. Określenie zmian poziomu cen nieruchomości wskutek upływu czasu

Trend zmiany cen ustalono w oparciu o nieruchomości różniące się jedynie datą i ceną sprzedaży przedstawione w tabeli 1.

Aktualizację cen nieruchomości na datę wyceny wykonano na podstawie wzoru:

C_SKOR = C_Ti (1+ R · t₁)

gdzie:

C_Ti - cena transakcyjna i-tej nieruchomości

t₁ - liczba miesięcy jakie upłynęły między datą transakcji a datą wyceny

R - współczynnik zmiany cen liczony ze wzoru:

C₂ - C₁

R =

C₁ · t₂

gdzie:

C₂ - ceny nieruchomości o tych samych cechach, które zostały

sprzedane później

C₁ - ceny nieruchomości o tych samych cechach,

które zostały sprzedane wcześniej

t₂ - liczba miesięcy jaka upłynęła między tymi transakcjami

Obliczenie wielkości współczynnika R z wybranych z bazy danych par nieruchomości przedstawia

tabela .. .

Tabela .... Obliczenie współczynnika zmiany cen.

Lp.	Pary nieruchomości	C2 - C1	ΔC	T2i	ΔC Ri= C1· t2i
1. 2. 3. 4. 5.	2 - 14 1 - 16 3 - 12 5 - 10 4 - 11

₁

R = − ....... = …..

⁵

Ceny 1 m2 zaktualizowane na datę wyceny zawiera tabela 1.

Trend zmian cen obliczono z rynku. (Trend zmian cen określono w oparciu o badanie rynku nieruchomości podobnych oraz informacje zawarte w Internecie, prasie dotyczące rynku nieruchomości. Wyniósł on .…… w okresie …… i w wysokości …. w okresie…….

7.2. Określenie cech rynkowych i ich wag

Stwierdzono, że na ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi na obszarze miasta Otwocka mają wpływ następujące cechy, których rodzaj i ocenę zawiera tabela …….

Tabela …. Cechy rynkowe i ich ocena

Lp.	Cechy rynkowe	Ocena cechy
1.	Położenie
2.	Sąsiedztwo
3.	Stan techniczny budynku
4.	Powierzchnia użytkowa budynku
5.	Powierzchnia działki
6	Powierzchnia dodatkowa

Wagi cechy .................. ustalono biorąc do porównań transakcje nieruchomościami różniącymi się tylko ............................ z par ..-.. …-.. i ..-.

Wyliczenie tych wag zawiera tabela ….

Tabela .........

Nr pary	Ceny skoryg. w przeliczeniu 1 m2 pow. użytkowej budynku	Cw - Cm . 100 % ΔC
.. - ..	Cw = Cn =	….. - ….. . 100 = ….% …..
.. - ..	Cw= Cn =	…… - …… . 100 % = …. % ……
.. - ..	Cw = Cn =	….. - ….. . 100 % = … % …….
Waga średnia cechy … %

Na podstawie bazy nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem mieszkalnych nie zdołano wyodrębnić par nieruchomości różniących się jedną cechą.

• Cechy mające wpływ na ceny nieruchomości na rynku lokalnym określono zgodnie ze Notą Interpretacyjną Nr 1 na podstawie obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Określając wagi cech brano pod uwagę ile razy poszczególne cechy były wymienione przez potencjalnych nabywców jako istotne na rynku lokalnym - odpowiedzi „tak” w ankietach.

Tabela Nr ... / Zbiorcze zestawienie wyników badań ankietowych /

Lp.	Rodzaj cechy	Liczba odpowiedzi „tak”	Waga cechy
Suma wag cech

Wagi cech obliczono stosując następującą zależność:

Waga i = (Si/ΣSi) * …. %

gdzie:

Si - ilość odpowiedzi na tak w danej cesze

Σsi - suma odpowiedzi

Ostatecznie na podstawie analizy rynku lokalnego określone cechy, wagi cech i ich zakresy kwotowe podano w tabeli ….

Tabela … Cechy, wagi i zakresy kwotowe.

L.p.	Rodzaj cechy	Waga cechy	Zakres kwotowy [ zł ]
1.	Położenie	.. %
2.	Sąsiedztwo	..%
3.	Stan techniczny budynku	.. %
4.	Powierzchnia użytkowa budynku	.. %
5.	Powierzchnia działki	.. %
6.	Powierzchnia dodatkowa	.. %
Suma wag cech		100 %

8. WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI ORAZ WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA

8.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości.

Zgodnie z przyjętym celem wyceny oraz postanowieniami umowy z zamawiającym, a także biorąc pod uwagę aktualne przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, określono wartość rynkową nieruchomości przy założeniu najkorzystniejszego sposobu użytkowania, który stanowi kontynuację aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości.

Zgodnie ze standardem „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” podstawę wyceny dla tegoż celu stanowi wartość rynkowa.

Art. 151 ust. 1  ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami określa, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

  1)  strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

  2)  upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 punkt 3.6. sposób najkorzystniejszego użytkowania, oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości

Zgodnie z art. 134. ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami: przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna - sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

Zgodnie z Standardem Zawodowym „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” punkt 5.4 wartość nieruchomości zajmowanej przez właściciela wycenia się przy założeniu, że nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż lub oferowana do wynajęcia jako wolna (niezajęta przez właściciela).

1. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania

Dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z art. 154 ust.  1.  ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami: wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z kolei rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w § 4 określa:

1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

9. OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

Wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jako przedmiotu prawa własności określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.

Jako podstawę wyceny przyjmuje się dane z rynku lokalnego miasta Otwock.

Zgodnie ze Notą Interpretacyjna Nr 1 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, stanowiącym tymczasową notę interpretacyjną, dokonuje się założenia, ze wartość rynkowa nieruchomości powinna znaleźć się w przedziale pomiędzy ceną minimalną Cmin. i ceną maksymalną Cmax . powinna spełniać następujące wymogi :

• umożliwić zastosowanie interpolacji dla oszacowania wartości znajdującej się wewnątrz przedziału cenowego,

• umożliwić określenie wag cech rynkowych dla określenia wartości znajdującej się wewnątrz przedziału cenowego,

• umożliwić zastosowanie zasady eksploatacji w sytuacji, gdy wyceniana nieruchomość posiada parametry w zakresie cech rynkowych lepsze od parametrów nieruchomości o cenie maksymalnej lub gorsze od parametrów nieruchomości o cenie minimalnej - ekstrapolacja pozwala na określenie wartości poza przedziałem [ Cmin, Cmax ] ,

• zabezpieczać rzeczoznawców przed popełnieniem zasadniczych błędów, gdyż szacowana wartość jest konfrontowana z zakresem cen na rynku nieruchomości .

Na podstawie cech rynkowych porównuje się nieruchomość wycenianą do nieruchomości podobnych , które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Przeprowadzono następującą procedurę szacowania:

• określono rynek lokalny, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych;

• dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości na podstawie transakcji rynkowych zawartych w okresie ostatnich 3 lat.

• określono cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości;

• określono procentowe wagi poszczególnych cech rynkowych;

• wybrano do porównania trzy nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej i utworzono pary porównawcze;

• wyliczono poprawki kwotowe stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi do porównań,

• określono wartość nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej uwzględnionej na moment wyceny, skorygowanej o sumę oprawek kwotowych

• określono wartość rynkową nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach

Po analizie dokonanych transakcji na rynku lokalnym do porównania wybrano trzy nieruchomości najbardziej zbliżone do szacowanej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położone w pobliżu wycenianej nieruchomości gruntowej.

Opis wybranych nieruchomości wziętych do porównań:

Nieruchomość A (1)

• Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, położona przy ul. Świderskiej 93, w sąsiedztwie działek o zabudowie jednorodzinnej oraz nieruchomości leśnych. Na rogu Świderskiej i Kraszewskiego znajduje się skład budowlany. Okolica stosunkowo cicha - występuje niewielkie natężenie hałasu ruchu ulicznego. Powierzchni działki wynosi 740 m² a powierzchnia użytkowa budynku … m². Parterowy budynek wzniesiony w 1958r., wymaga remontu. W skład nieruchomości wchodzi również garaż o powierzchni 18 m ². Wjazd na działkę z drogi gruntowej. Przedmiotem sprzedaży było prawo własności gruntu. Cena 1m² powierzchni użytkowej budynku wynosi …….. zł/m². Data transakcji ........... r. Cena 1 m² gruntu po uwzględnieniu trendu czasowego wynosi ……. zł /m ².

Nieruchomość B (2)

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, położona przy ul. Poselskiej 11, w sąsiedztwie działek o zabudowie jednorodzinnej z lat 1980” i 1990”, w odległości 50 m po drugiej stronie ul. Sobieskiego las sosnowy. Okolica cicha i spokojna. Wjazd na działkę z drogi gruntowej. Powierzchnia działki wynosi 941m² a powierzchnia użytkowa budynku …. m². Budynek dwukondygnacyjny - parter i poddasze mieszkalne, wybudowany w 1970r., wymagający częściowego remontu W skład nieruchomości wchodzi również garaż o powierzchni 52 m ². Przedmiotem sprzedaży było prawo własności gruntu. Cena 1m² powierzchni użytkowej budynku wynosi ……. zł/m². Data transakcji ........... r. Cena 1 m² po uwzględnieniu trendu czasowego wynosi: ….. zł/m ² .

Nieruchomość C (5)

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, położona przy ul. Kraszewskiego 64, róg Kraszewskiego i Ambasadorskiej, w sąsiedztwie działek o zabudowie jednorodzinnej z lat 1990”, porośniętych drzewostanem sosnowym. Niezbyt uciążliwy ruch uliczny. Wjazd na działkę z ulicy asfaltowej. Powierzchnia działki wynosi 3351m² a powierzchnia użytkowa budynku … m². Budynek parterowy z poddaszem mieszkalnym o nowoczesnej architekturze, wybudowany w latach 1990” w bardzo dobrym stanie technicznym. Garaż w bryle budynku. Działka porośnięta drzewostanem sosnowym. Przedmiotem sprzedaży było prawo własności gruntu. Cena 1m² powierzchni użytkowej budynku wynosi …… zł/m². Data transakcji ......... r. Cena 1 m² po uwzględnieniu trendu czasowego wynosi: ….. zł/m ².

Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako zaktualizowanej ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych.

Tabela .. Charakterystyka nieruchomości w aspekcie cech rynkowych

L.p	Rodzaj cechy	Nieruchomość Wyceniana	Nieruchomości porównawcze
						A (1)	B (2)	C (5)
1.	Położenie
2.	Stan techniczny budynku
3.	Sąsiedztwo
4.	Powierzchnia użytkowa budynku
5.	Powierzchnia działki
P	Powierzchnia dodatkowa

Tabela Nr 6 / Zestawienie nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi /

L.p	Rodzaj cechy	Nieruchomości porównawcze
				A - 1	B - 2	C - 5
1.	Położenie
2.	Stan techniczny budynku
3.	Sąsiedztwo
4.	Powierzchnia użytkowa budynku
5.	Powierzchnia działki
6.	Powierzchnia dodatkowa
Suma poprawek
Cena skorygowana na moment wyceny
Cena skorygowana o poprawki
Wartość rynkową 1m^2 powierzchni użytkowej budynku jednorodzinnego określono jako średnią arytmetyczną : C ^śr (1 m^2) = ( ….. zł/m^2 + …… zł/m^2 + ….. zł/m^2 ): 3 = ….. zł /m^2

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości wynosi:

W_N = …… zł/m² x …. m² = ……… zł

Przyjęto wartość : …… zł

Słownie: ……………………. złote

10. WYNIK WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM

Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej przy ul. ........ w Otwocku na poziomie cen z …. 2010 wynosi: .......... zł.

Wartość 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ustalona na poziomie ........... zł/m² odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupna - sprzedaży nieruchomości podobnych na rynku lokalnym. Określona wartość jednego m² zawiera się w przedziale  C = Cmax - Cmin. Wartość zbliżona jest do środka przedziału  C bowiem szacowana nieruchomość posiada ….. lokalizację, ….. sąsiedztwo, ….. stan techniczny budynku, ….. powierzchnię działki i …. powierzchnię użytkową budynku.

11. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE

• Niniejszy operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

• Niniejszy operat nie jest ekspertyzą techniczną.

• Wartość nieruchomości może podlegać zmianie w czasie w zależności od popytu i podaży tego typu nieruchomości.

• Wszystkie dane zawarte w operacie szacunkowym są chronione przepisami o prawie autorskim.

• Operat nie może być publikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody wykonawcy.

• Nie może być wykorzystywany w żadnym innym celu aniżeli określonym w rozdziale 2.

• Zabronione jest kopiowanie i powielanie operatu bez zgody autora.

12. ZAŁĄCZNIKI

1. Wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynku

2. Odpis (wypis) z Księgi Wieczystej

3. Kopia mapy zasadniczej

12.4.Fragment planu miasta / Lokalizacja ogólna /

12.5.Protokół z czynności rzeczoznawcy majątkowego

12.6.Rzuty poszczególnych pięter budynku

12.7.Dokumentacja fotograficzna

Otwock, dnia ................2010r.

................................................................

( Podpisy autorów )

Załącznik nr 6

PROTOKÓŁ Z CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO

Miejsce i data sporządzenia protokółu Otwock, ............. r.
Określenie miejsca sporządzenia protokółu Otwock, ul. ........
Osoby uczestniczące w czynności rzeczoznawcy majątkowego	1. .............. 2. ...................
OPIS NIERUCHOMOŚCI

Podpis rzeczoznawcy Majątkowego

3

---