Przedmiot wyceny stanowią:
Grunty rolne i leśne wyłączone z produkcji Art.12 ust. 6
Drzewostan na gruntach wyłączonych z produkcji Art. 12 ust. 5
Grunty podlegające rekultywacji Art.28 ust. 4 oraz 5
Produkcja rolna lub leśna do wykupienia z tytułu położenia na obszarach szczególnej ochrony lub w strefach ochronnych zakładów przemysłowych.
Prawa:
Prawo własności (§ 3)
Prawo użytkowania wieczystego (§ 27)
Dzierżawa (§ 38)
Najem (§ 38)
Użyczenie (§ 38) ( w szczególnym przypadku, gdy w wyniku użyczenia doszło do zmiany wartości nieruchomości, np. w przypadku zniszczeń)
Cele wyceny:
Wycena gruntów w celu ustalenia opłat za wyłączenie z produkcji
Zgodnie z art. 12 ust. 6 ustawy wysokość należności czyli opłaty jednorazowej za wyłączenie gruntów rolnych lub leśnych z produkcji należy pomniejszyć o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. W przypadku gruntów rolnych przeznaczonych na cele rekreacyjne, należy określić ich wartość jako działek rekreacyjnych, nie wyłączonych z produkcji, według ich cen oraz poziomu cen obowiązujących w dniu wydania decyzji o wyłączeniu.
Stwierdzenie zawarte w art. 12 ust. 6 ustawy czyli według cen rynkowych obliguje rzeczoznawców do zastosowania przy wycenie podejścia porównawczego, metody porównywania parami lub analizy statystycznej rynku.
2.Wycena drzewostanu w celu ustalenia opłat za przedwczesny wyrąb drzewostanu na gruntach leśnych wyłączonych z produkcji
Zgodnie z art.12. ust. 5 ustawy, odszkodowanie jednorazowe za przedwczesny wyrąb drzewostanów stanowi różnicę między spodziewaną wartością drzewostanu w wieku rębności ustalonym w planie urządzenia lasu a wartością w chwili jego wyrębu.
W drzewostanach młodszych w których nie można pozyskać sortymentów drzewnych odszkodowanie to stanowi wartość kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację drzewostanów.
W tym przypadku zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie:
1. Przy drzewostanach „starszych” dwóch wartości: w wieku rębnym i w chwili wyrębu, a także obliczenia różnicy tych wartości.
2. Przy drzewostanach „młodszych”: kosztów założenia i pielęgnacji drzewostanu do chwili jego wyrębu.
Wycena w celu zmniejszenia wartości użytkowej gruntów zdegradowanych podlegających rekultywacji.
Zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 1 ustawy jedna z decyzji wydanych przy rekultywacji określa stopień ograniczenia lub utraty wartości użytkowej.
Rozmiar ograniczenia wartości użytkowej, które wystąpiło na skutek nie wykonywania obowiązku rekultywacji gruntów zdegradowanych i potrzeby do ustalenia nowych opłat rocznych za niewykonanie obowiązku (art.28 ust.4 ), jest ustalony na podstawie dwóch odrębnych opinii rzeczoznawców (art.28 ust. 5). Należy tu zwrócić uwagę, że rzeczoznawca ma określić zmniejszenie wartości użytkowych, które w odniesieniu do gruntów rolnych może być mierzone klasami gleboznawczymi lub kompleksami przydatności rolniczej, a w odniesieniu do gruntów leśnych - klasami gleboznawczymi lub typami siedliskowymi lasów.
Art. 28. ust. 4 ustawy stanowi, że osoba, która nie wykonała obowiązku rekultywacji gruntów zdegenerowanych, ma obowiązek corocznie wpłacać na Fundusz Ochrony Gruntów Rolnych lub na Fundusz Leśny równowartość opłaty rocznej w takiej części, w jakiej nastąpiło ograniczenie wartości użytkowej gruntów.
Wycena w celu wyznaczenia wartości odszkodowań za zmniejszenie wartości nieruchomości lub jakości produkcji rolnej lub leśnej z tytułu położenia na obszarach szczególnej ochrony środowiska lub sferach ochronnych wokół zakładów przemysłowych.
Zgodnie z art. 16 ustawy, dla gruntów położonych na obszarze szczególnej ochrony środowiska lub w strefach ochronnych zakładów przemysłowych opracowuje się plany zagospodarowania na tych gruntach.
Przewidywane odszkodowania z tytułu obniżenia poziomu produkcji lub z tytułu zmiany kierunku produkcji w połaczeniu z art. 17 ustawy oraz kosztami nabycia określonego obszaru przez zakład przemysłowy wywołują potrzebę szacowania i konieczność zasięgnięcia opinii rzeczoznawcy majątkowego.
Obniżenie poziomu produkcji lub ograniczenie korzystania z nieruchomości jest najczęściej stałe, co oznacza zmniejszenie wartości nieruchomości i z tego tytułu przysługuje właścicielowi odszkodowanie.
Obliczenie wartości odszkodowania wiąże się z określeniem dwóch wartości nieruchomości:
według pierwotnego stanu, czyli stanu przed wystąpieniem negatywnych skutków.
według stanu aktualnego, czyli po wystąpieniu negatywnych skutków.
W obydwu przypadkach należy określić wartość według poziomu cen obowiązujących w dniu obliczenia odszkodowania.
Zgodnie z art. 17 ust 1 ustawy, w przypadku obniżenia poziomu produkcji w okresie 3 lat co najmniej o jedna trzecia dotychczasowej wartości, zakład jest zobowiązany na wniosek właściciela, wykupić całość lub część gruntów według cen wolnorynkowych. W tym przypadku wycena nieruchomości powinna być dokonana według stanu nieruchomości sprzed wystapienia negatywnych skutków i poziomu cen obowiązujących w dniu wykupienia. Jeżeli w wyniku realizacji opracowanego planu gospodarowania na gruntach w strefach ochronnych zakładów nastąpiła zmiana kierunku produkcji, zakład przemysłowy ma obowiązek:
Zwrócić właścicielowi poniesione nakłady i koszty
wypłacić równowartość szkód wynikających ze zmiany kierunku produkcji
Zgodnie z akt. 18 ust.1 ustawy, starosta ma zapewnić prowadzenie co 3 lata okresowych badań poziomu skażenia gleb i roślin. Jeżeli badania wykażą że uzyskane płody nie nadają się do spożycie lub przetworzenia, skażone grunty należy wyłączyć z produkcji, a na żądanie właściciela, zakład przemysłowy jest zobowiązany nabyć te grunty wraz z budynkami. Cena nabycia ma być ustalona na podstawie cen wolnorynkowych. Omówione zasady postępowania dotyczą także gruntów zdegradowanych i zdewastowanych, leżących poza obszarami szczególnej ochrony i stref ochronnych zakładów - co wynika z art. 19 ustawy.