Projekt

Operat szacunkowy

nieruchomości lokalowej nr 4 położonej w Warszawie

przy ul. Wałowej 8

Imię: …

Nazwisko: …

Warszawa, dnia 12 czerwca 2006 r.

WYCIĄG

Z OPERATU SZACUNKOWEGO

1.	Przedmiot wyceny	Prawo własności do lokalu mieszkalnego nr 4 wraz z udziałem w 0,0066 częściach w prawie użytkowania wieczystego gruntu i w prawie własności do części wspólnych budynku. Lokal ma powierzchnię 35,9m^2, położony jest na parterze w budynku 10 kondygnacyjnym przy ul. Wałowej 8 w Warszawie, w gminie Warszawa Centrum, dzielnicy Śródmieście.
2.	Cel wyceny	Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej (WRU - wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania) przedmiotu wyceny do sprzedaży.
3.	Metoda wyceny	Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej.
4.	Wartość rynkowa nieruchomości	158 000 PLN słownie: sto pięćdziesiąt osiem tysięcy złotych.
5.	Data sporządzania operatu	12 czerwca 2006 r.
6.	Imię i nazwisko

OPERAT ZAWIERA

1. Przedmiot i zakres wyceny

2. Cel wyceny

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

1. Podstawy formalne

2. Podstawy materialno-prawne

3. Źródła danych merytorycznych

4. Daty istotne dla operatu szacunkowego

5. Opis i stan nieruchomości

1. Stan prawny nieruchomości

2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

3. Lokalizacja i elementy sąsiedztwa

4. Opis budynku

5. Stan techniczno-użytkowy lokalu

6. Sposób wyceny

1. Rodzaj określanej wartości

2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny

7. Analiza danych i charakterystyka rynku nieruchomości

8. Szacowanie wartości nieruchomości

1. Założenia przyjęte do szacowania

2. Obliczenie dochodu operacyjnego netto

3. Obliczenie stopy kapitalizacji

4. Obliczenie wartości nieruchomości

9. Wynik końcowy i wnioski

10. Klauzule i zastrzeżenia

Załączniki

1. Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny nr 4, o pow. użytkowej 35,9 m², położony w budynku wielomieszkaniowym przy ul. Wałowej 8 w Warszawie.

Zakres wyceny obejmuje prawo własności do lokalu mieszkalnego oraz udział w 0,0066 częściach w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 173, o powierzchni 730 m², na której znajduje się budynek i w tych samych częściach prawo współwłasności części wspólnych budynku.

2. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia podstaw do negocjacji w transakcji kupna - sprzedaży.

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną wyceny stanowi umowa zawarta pomiędzy Zamawiającym i Autorem operatu szacunkowego. Zamawiającym wycenę jest właściciel przedmiotu wyceny - … .

3.2. Podstawy materialno - prawne

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm.)

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.),

• Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa, 2004.

3.3. Źródła danych merytorycznych

Wycenę wykonano w oparciu o:

• Oględziny przedmiotu wyceny.

• Księgę wieczystą KW 56680.

• Ewidencję gruntów i budynków.

• Wypisy z aktów notarialnych kupna - sprzedaży nieruchomości udostępnione w Urzędzie Dzielnicy Warszawa - Śródmieście.

• Informacje dotyczące sprzedaży lokali mieszkalnych i czynszów najmu uzyskane w warszawskich biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomości.

• Informacje uzyskane od Zamawiającego.

4. Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego

• Data sporządzenia wyceny: 12.06.2006 r.

• Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 12.06.2006 r.

• Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 12.06.2006 r.

• Data wizji terenowej: 07.06.2006 r.

5. Opis i stan lokalu

5.1. Stan prawny lokalu

Właścicielem lokalu jest … zam. w …. Właścicielowi lokalu przysługuje w 0,0066 częściach prawo użytkowania wieczystego terenu, na którym znajduje się budynek i w tych samych częściach prawo współwłasności powierzchni wspólnych budynku. Prawo własności gruntu przysługuje Gminie Warszawa.

Stan prawny nieruchomości stwierdzono na podstawie:

• księgi wieczystej KW 56680 prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotów - brak wpisów odnośnie ciężarów i ograniczeń oraz hipoteki (załącznik 1),

• ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Wydział Geodezji i Nieruchomości Urzędu Dzielnicy Śródmieście - Gminy Warszawa Centrum (załącznik 2).

5.2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

W planie … ulica Wałowa znajduje się w obszarze ochrony charakteru urbanistyczno-architektonicznego. Obszar ma przeznaczenie usługowo-administracyjno-mieszkaniowe.

Znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie terenów, które w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone mają funkcje: rekreacyjne (kierunek północny), mieszkalno-usługowych (na wschód i zachód), oraz usługowo - administracyjno - mieszkaniowe (na południe).

5.3. Lokalizacja i elementy sąsiedztwa

Budynek, w którym znajduje się lokal położony jest na terenie gminy Warszawa Centrum, w dzielnicy Śródmieście. Ulica Wałowa nie jest drogą przejazdową (ślepa ulica), stąd natężenie ruchu ulicznego jest niewielkie. Teren wokół budynku zagospodarowany - dużo zieleni, plac zabaw dla dzieci.

W niedalekim sąsiedztwie trzy parki zieleni, klub sportowy i basen. Dobra infrastruktura oświatowa, handlowa i usługowa.

Dogodny dojazd miejskimi środkami komunikacji (6 linii tramwajowych i 22 autobusowe).

Lokalizację ocenia się jako korzystną

5.4. Opis budynku nr 8

Lokal będący przedmiotem wyceny położony jest na parterze w budynku wielomieszkaniowym, 10-piętrowym (załącznik 3). Budynek został oddany do użytku w 1967r. Wzniesiono go w technologii wielkopłytowej. Jest to budynek 1-klatkowy.

Budynek jest wyposażony w następujące instalacje: wodną, elektryczną, kanalizacyjną, c.o., gazową, telefoniczną, telewizji kablowej i domofon.

W budynku na bieżąco dokonywane są konserwacje i remonty:

• remont dachu - 1994r.

• wymiana pionów wodnych i kanalizacyjnych - 1995r.

• ocieplanie budynku, wymiana parapetów i założenie elewacji - 1998r.

• malowanie klatek schodowych - 1999r.

Stan budynku ocenia się jako dobry

5.5. Stan techniczno-użytkowy lokalu nr 4

Lokal składa się z 2 pokoi, widnej kuchni, przedpokoju oraz łazienki z w.c. Wejście do wszystkich pomieszczeń - z przedpokoju. Rozkład pomieszczeń jest funkcjonalny (załącznik 4). Balkon o powierzchni około 3,5 m². Wysokość pomieszczeń 2,45 m.

Wyposażenie i wykończenie.

Lokal remontowany w roku 1997 - wymiana podłóg, glazury i terakoty.

• Okna drewniane, typowe, - nieszczelne, odpryski farby - stan średni.

• Drzwi: zewnętrzne - typowe, drewniane, lekko wypaczone, odpryski farby - stan średni, wewnętrzne - płycinowe, odpryski farby, zarysowania, przebarwienia - stan średni.

• Podłogi: pokoje i przedpokój - parkiet, kuchnia i łazienka - terakota - stan dobry.

• Ściany: kuchnia i łazienka - glazura (krajowa), przedpokój i pokoje - tynk cementowo - wapienny i farba emulsyjna - lekkie przebarwienia.

• Sufity: tynk cementowo - wapienny i farba klejowa.

• Biały montaż i armatura - średni standard (krajowe) - stan dobry.

• Sufity: tynk cementowo - wapienny i farba emulsyjna.

• Oświetlenie.- lampy jarzeniowe, oszczędnościowe.

• Biały montaż i armatura - średni standard (krajowe).

Instalacje:

• wodno - kanalizacyjna (komunalna),

• ciepłownicza (komunalna),

• elektryczna (komunalna),

• telefoniczna (TP S.A.),

• telewizja kablowa (Astercity).

Stan techniczno - użytkowy lokalu ocenia się jako średni.

Wielkość pomieszczeń:

• pokój:12,3 m²

• pokój:10,0 m²

• kuchnia:5,3 m²

• łazienka:4,9 m²

• przedpokój:3,4 m²

RAZEM:35.9 m²

6. Sposób wyceny

6.1. Rodzaj określanej wartości przedmiotu wyceny

Oszacowano określoną w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU).

6.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny

W celu określenia wartości rynkowej zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną oraz technikę kapitalizacji prostej.

Podejście dochodowe stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. W przypadku wycenianego lokalu zastosowanie tego podejścia jest uzasadnione, gdyż lokal ten jest wynajmowany na cele mieszkalne. Metodę inwestycyjną zastosowano ze względu na sposób ustalania dochodu z nieruchomości, czyli analizę czynszów pobieranych za wynajem. O wyborze techniki kapitalizacji prostej zadecydował fakt, że lokal ten może być wynajmowany w stanie obecnym, przez długi okres czasu i realny dochód netto będzie utrzymywał się na stałym poziomie.

Wartość przedmiotu wyceny określa się jako iloraz rocznego dochodu operacyjnego netto i stopy kapitalizacji:

gdzie:

V - wartość przedmiotu wyceny

D_on - dochód operacyjny netto

R - stopa kapitalizacji

7. Analiza danych i charakterystyka rynku

Dla określenia wartości szacowanego lokalu dokonano analizy rynku lokali mieszkalnych, w budownictwie wielomieszkaniowym, przeznaczonych na wynajem. Badaniem objęto obszar Nowego Miasta, na terenie gminy Warszawa - Centrum, dzielnica - Śródmieście. Badaniem objęto zarówno ceny uzyskiwane w transakcjach kupna - sprzedaży tych lokali, jak i stawki czynszów najmu. Okres badania cen 01.05.2005 - 30.04.2006.

Obecna sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w Warszawie charakteryzuje się równowagą między popytem i podażą. Jest to rezultat przede wszystkim szybkiego wzrostu podaży w latach dziewięćdziesiątych. Dodatkowo do tego przyczynił się notowany w ostatnich latach spadek atrakcyjności inwestycyjnej Warszawy. W efekcie następuje ciągłe osłabienie tempa wzrostu zapotrzebowania na mieszkania.

Pomimo tego, objęty badaniem lokalny rynek - podobnie jak cały obszar dzielnicy Śródmieście cieszy się dużym zainteresowaniem. Średnie ceny lokali mieszkalnych oraz stawki czynszów najmu utrzymują się na relatywnie wysokim poziomie.

W wyniku analizy rynku stwierdzono, że największy wpływ na uzyskiwane ceny transakcyjne oraz stawki czynszów miały następujące cechy:

• powierzchnia użytkowa lokalu,

• lokalizacja i sąsiedztwo,

• stan techniczny budynku,

• stan techniczny lokalu.

Z zebranych informacji o zaistniałych transakcjach kupna - sprzedaży, stawkach czynszów brutto i dochodach netto uzyskiwanych z wynajmu lokali dla potrzeb wyceny wybrano lokale najbardziej podobne pod względem wyróżnionych cech do przedmiotu wyceny. Miesięczne stawki czynszów brutto na lokalnym rynku kształtują się w granicach od 35 zł/m² do 46 zł/m². Dane, które posłużą do oszacowania rynkowego czynszu najmu przedmiotu wyceny zawiera tabela 1. Ceny transakcyjne wahają się w granicach 4100 - 4600 zł za m² w zależności od posiadanych cech. Zestawienie danych o nieruchomościach w postaci cen transakcyjnych i dochodów operacyjnych netto, które zostaną wykorzystane do określenia stopy kapitalizacji przedstawia tabela 3.

Przeciętne straty z tytułu zaległości czynszowych i pustostanów w lokalach mieszkalnych na lokalnym rynku wynoszą 8%.

Tabela 1

L.p.	Lokalizacja	Pow. (m^2)	Miesięczna stawka czynszu brutto (zł/m^2)
1.	ul. Bonifraterska	37,2	36,7
2.	ul. Konwiktorska	35,0	40,1
3.	ul. Nowiniarska	36,9	42,5
4.	ul. Sapierzyńska	40,0	43,5

8. Szacowanie wartości nieruchomości

8.1. Założenia przyjęte do szacowania

1. Ze względu na zrównoważony popyt i podaż lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem zakłada się, że realny dochód operacyjny netto będzie utrzymywał się na stałym poziomie w dłuższym czasie.

1. Potencjalny dochód brutto dla wycenianej nieruchomości określono na podstawie średniej stawki czynszów brutto z tabeli 1. Średnia wynosi 40,7 zł/m² - przyjęto 41 zł.

2. Koszty utrzymania budynku (bieżąca eksploatacja budynku i fundusz remontowy) oraz koszty z tytułu zobowiązań wobec dostawców (energia elektryczna, gaz, woda, telefon) ponosi najemca.

3. Wydatki operacyjne właściciela stanowią:

- podatek od nieruchomości - 0,46 zł/m²/rok,

- ubezpieczenie lokalu - 335 zł,

- opłata za użytkowanie wieczyste - 53 zł,

razem 405 zł rocznie.

4. Stopę kapitalizacji określono jako relację dochodów operacyjnych netto i cen transakcyjnych nieruchomości zawartych w tabeli 3.

8.2. Obliczenie dochodu operacyjnego netto

Sposób obliczenia rocznego dochodu operacyjnego netto i jego wartość przedstawia tabela 2.

Tabela 2

Wyszczególnienie	Wartość w zł
potencjalny dochód brutto	17 663
(-) straty z tytułu zaległości czynszowych i pustostanów 8%	1 413
(=) efektywny dochód brutto	16 250
(-) wydatki operacyjne	405
(=) dochód operacyjny netto	15 845

Dochód operacyjny netto wynosi 15 845 zł.

8.3. Obliczenie stopy kapitalizacji

Stopa kapitalizacji jest to wymagana przez inwestorów relacja pomiędzy rocznym dochodem operacyjnym netto uzyskiwanym z nieruchomości, a nakładami, jakie należy ponieść na ich zakup. Określa się ją wg wzoru:

gdzie:

D_on - roczny dochód operacyjny netto

C - cena transakcyjna nieruchomości

Do obliczenia przyjętej w wycenie stopy kapitalizacji (tabela 3) posłużono się danymi z rynku lokalnego odnośnie cen transakcyjnych wybranych lokali oraz dochodów netto uzyskiwanych z ich wynajmu.

Tabela 3

L.p.	Lokalizacja	Data transakcji	Pow. (m^2)	Cena (zł)	Dochód operacyjny netto (zł)	R (%)
1.	ul. Andersa	07.2005	51,3	210 000	20 192	9,6
2.	ul. Ciasna	07.2005	45,0	180 000	20 030	11,1
3.	ul. Nowiniarska	12.2005	36,9	155 000	13 957	9,0
4.	ul. Sapierzyńska	02.2006	40,0	175 000	19 083	10,9
Średnia stopa kapitalizacji						10,2

Do wyceny przyjęto stopę kapitalizacji R = 10 %.

8.4. Obliczenie wartości nieruchomości

Wartość przedmiotu wyceny wynosi:

Przyjęto: 158 000 PLN

9. Wynik końcowy

Wartość rynkowa prawa własności do lokalu mieszkalnego nr 4 przy u1. Wałowej 8 w Warszawie, jako przewidywana cena do uzyskania na rynku, przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania wynosi:

158 000 PLN

słownie: sto pięćdziesiąt osiem tysięcy złotych.

Powyższa wartość rynkowa nieruchomości lokalowej będącej przedmiotem wyceny została ustalona wg stanu i cen na dzień 12 czerwca 2006 roku.

10. Klauzule i zastrzeżenia

• Wyceny dokonano zgodnie z przepisami prawa oraz ze „Standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych” Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

• Autor nie odpowiada za wady ukryte przedmiotu wyceny niemożliwe do ujawnienia bez szczegółowych badań.

• Operat nie może być publikowany czy w jakikolwiek inny sposób udostępniany osobom trzecim bez zgody autora.

• Operat nie może być wykorzystywany do innego celu niż wskazany w operacie.

• Wartość nieruchomości została określona na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.

• Z operatu został sporządzony wyciąg i przekazany właściwym organom.

Załączniki:

1. Protokół z badania księgi wieczystej.

2. Protokół z badania ewidencji gruntów i budynków.

3. Dokumentacja fotograficzna.

4. Rzut poziomy lokalu.

Załącznik 1

Protokół z badania księgi wieczystej

Dnia 6.06.2006 r. na podstawie badania księgi wieczystej nr 56680 prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotów, stwierdzono, że stan księgi przedstawia się następująco:

Dział I -położenie: Warszawa, ul Wałowa 8 m 4.

W skład nieruchomości wchodzą:

-lokal mieszkalny o pow. użytkowej 35,9 m²,

-udział w 0,0066 częściach w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 173, o powierzchni 730 m², na której znajduje się budynek i w tych samych częściach prawo współwłasności części wspólnych budynku.

Dział II -właściciel:

… , zam. w ….

-podstawa nabycia: akt notarialny z dnia 19.05.1990 r.

Dział III -ciężary i ograniczenia: bez wpisów.

Dział IV -hipoteki: bez wpisów.

Sporządził:

Załącznik 2

Protokół z badania ewidencji gruntów i budynków

Województwo mazowieckie

Jednostka ewidencyjna Dzielnica Śródmieście

Gmina Warszawa - Centrum

Obręb 1-01-09

Osoba władająca Imiona rodziców Sposób władania Wielkość udziału

Gmina Warszawa Właściciel 1/1

… … Użytkownik 0,0066

… … wieczysty

Numer		Bliższe określenie położenia	Rodzaj użytków	Klasa gruntu	Powierzchnia		Nr księgi wieczystej
mapy	działki								użytków (ha)	działki (ha)
56	173	Warszawa, ul. Wałowa 8	Teren zabudowy mieszkaniowej	B	0,0730	0,0730	KW 56680
Razem:					0,0730	0,0730

Powierzchnia słownie: siedemset trzydzieści m²

Sporządzono według stanu z dnia 6.06.2006

Sporządził:

10

---