Odległości na działce - nowe przepisy

Budowa przy granicy działki często jest źródłem konfliktów między sąsiadami. Czy nowe przepisy pozwolą wyeliminować sąsiedzkie spory związane z umiejscowieniem budynków?

8 lipca 2009 r. wchodzą w życie zmienione warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określające między innymi odległości budynków i innych obiektów od granicy działki. Nowe przepisy dla zabudowy jednorodzinnej z jednej strony precyzują okoliczności, w których można sytuować budynek przy granicy, ograniczając w ten sposób uznaniowość organów administracji, z drugiej jednak pomijają wiele sytuacji, które mogą budzić wątpliwości i być przyczyną sporów sąsiedzkich. Nie uległy zmianie standardowe odległości od granicy działki, w jakich można postawić dom. Zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynku nadal nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż:

• 3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów;

• 4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Niektóre części budynku mogą znajdować się bliżej granicy (§ 12 ust. 5). Okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, a zatem bliżej, niż przewidywały to dotychczasowe przepisy. Dawniej w przypadku ściany bez otworów odległość okapu od granicy mogła wynieść najmniej 2,2 m, a tarasu, balkonu czy schodów - 1,7 m, natomiast dla ściany z otworami - odpowiednio 3,2 i 2,7 m.

Tak jak dotychczas przepisy przewidują, że należy zachować odległość 4 m od granicy działki do zwróconego w jej stronę otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.

W nowych przepisach zabrakło regulacji dotyczących sposobu mierzenia odległości od granicy w przypadku ściany (z otworami lub bez) usytuowanej nierównolegle do granicy. Zlikwidowano dotychczasowy przepis, który stanowił, iż odległość od granicy w przypadku ściany z otworami mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany. Pozwalało to na zbliżenie do granicy pozostałej części ściany pozbawionej otworów. W miejsce zlikwidowanego przepisu nie wprowadzono żadnych innych uregulowań. O ile zatem kwestia usytuowania nierównolegle do granicy ściany bez otworów jest dość jasna - minimalna odległość 3 m będzie liczona od najbliższego granicy narożnika budynku, o tyle w przypadku ściany z otworami będzie większy problem. Można bowiem przyjąć dotychczasową praktykę liczenia odległości od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego albo zastosować bardziej rygorystyczną wykładnię, iż odległość 4 m należy zachować od położonej najbliżej granicy części ściany z otworami.

Nie ustala się odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu (§ 12 ust. 7). A zatem piwnice budynku lub garaże podziemne mogą znajdować się nawet przy granicy z sąsiednią działką.

Podstawowe odległości

Budynek można usytuować najbliżej 3 m od granicy - gdy ściana jest bez otworów, lub 4 m od granicy - gdy w ścianie są okna lub drzwi

Okap, balkon, daszek nad wejściem, taras lub schody nie mogą znajdować się bliżej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką

Kiedy można bliżej

W zmienionym § 12 ust. 2 i 3 przewidziano kilka sytuacji, w których budynek można umieścić bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy (taki pas terenu musi pozostać niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany i umożliwić jej remont i konserwację). Takie usytuowanie budynku jest dopuszczalne, gdy:

• wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy;

• działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m.

Oczywiście w takich sytuacjach ściana budynku od strony granicy nie może mieć otworów okiennych i drzwiowych. W opisanych przypadkach możliwość przybliżenia domu do granicy nie zależy ani od zgody sąsiada, ani od podobnego usytuowania budynku na sąsiedniej działce. Muszą być jednak spełnione inne warunki dotyczące na przykład nasłonecznienia lub ochrony przeciwpożarowej.

Ponadto przepisy dopuszczają sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, ale pod warunkiem że część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe, niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej (§ 12 ust. 3 pkt 2).

Niestety, przepis ten sprawdzi się tylko w przypadku, gdy przy granicy stoi już budynek sąsiada. Jeżeli działki po obu stronach granicy są niezabudowane i żaden z sasiadów nie uzyskał jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę przy granicy, to (poza wymienionymi wyżej sytuacjami) budowa przy granicy nie będzie możliwa. Przepisy bowiem wyraźnie uzależniają ją od wcześniejszego uzyskania przez jednego z sąsiadów ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku. Przy takiej konstrukcji przepisu nawet równoczesne złożenie przez sąsiadów wniosków o pozwolenie na budowę domu przy granicy nie wypełni dyspozycji § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia.

Gdy działka jest węższa niż 16 m, można wybudować dom w ostrej granicy lub nie bliżej niż 1,5 m od granicy z sąsiadem

Nowy dom może przylegać całą powierzchnią ściany do budynku istniejącego na sąsiedniej działce i w pasie 3 m wzdłuż granicy nie może być od niego większy

Rozbudowa i nadbudowa

Nowe przepisy § 12 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia dopuszczają rozbudowę budynku już istniejącego i usytuowanego w odległości mniejszej niż 3 lub 4 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary. Oznacza to, że rozbudować można tylko część budynku oddaloną od granicy o przynajmniej 3 m. Część położona bliżej nie może zmienić gabarytów. Jest to więc kolejny sztuczny przepis, który na tle następnych uregulowań dotyczących nadbudowy wskazuje na brak konsekwencji w ustalaniu zasad dotyczących rozbudowy.

W dalszej cześci tego samego przepisu dopuszczono bowiem nadbudowę budynku usytuowanego w odległości mniejszej niż 3 lub 4 m od granicy o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych ani drzwiowych. A zatem w przypadku nadbudowy część budynku położona w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy może jednak zmienić swoje gabaryty, co przy rozbudowie nie jest możliwe.

Kiedy nie obowiązują nowe przepisy?

Znowelizowanych przepisów rozporządzenia nie stosuje się, jeżeli przed dniem ich wejścia w życie, czyli przed 8 lipca 2009 r.:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów;

• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

W takich sytuacjach mają zastosowanie przepisy dotychczasowe.

Podstawa prawna:

• ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (j.t. DzU z 2006 r., nr 151, poz. 1118 z późn. zm.)

• rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 marca 2009 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 56, poz. 461)

---