S. Owczarek

6. OCENA KOSZTOWA WZNIESIENIA I EKSPLOATACJI BUDYNKU

1.1. Oceny finansowe przedsięwzięć gospodarczych

Powszechnie znane są oceny finansowe przedsięwzięć gospodarczych. Oceny te zostały opracowane na użytek banków.

W tym zakresie rozróżniane są: metody statyczne i dynamiczne

Do metod statycznych należą:

1. Rachunku porównawczego kosztów.

2. Rachunku porównawczego zysków.

3. Rachunku rentowności.

4. Rachunku okresu zwrotu.

Do metod dynamicznych należą:

1. Metoda wartości zdyskontowanej netto. Zwanej metodą wartości bieżącej. NPV.

2. Rachunek wewnętrznej stopy procentowej.

3. Rachunek annuitetowy.

Zdyskontowany strumień przepływów pieniężnych

gdzie

NPV - zaktualizowana wartość netto,

NCF - przepływy pieniężne netto w kolejnych latach okresu obliczeniowego,

D - współczynnik dyskontowy;

t = 0,1,.....,n - okres życia w projektowanym przedsięwzięci w latach.

Ocena przedsięwzięcia dotyczy projektu przedsięwzięcia. Przedmiotem zainteresowania jest zwrot kosztów lub zysk z planowanego przedsięwzięcia budowlanego.

1.2. Zestawienie kosztów wzniesienia budynku NCF_O=K_W

Do zestawienia kosztów stosujemy metody:

- wykonania kosztorysu szczegółowego,

- wykonania zestawienia metodą wskaźników scalonych.

Metoda wskaźników scalonych ustalenia kosztów wzniesienia budynku

Ćwiczenie 1.

Tablica 6. Zestawienie wskaźników kosztowych na jednostkę obmiaru oraz kosztów robót przy realizacji obiektu mieszkaniowego wielorodzinnego

Nr Elem Entu	podst wycen KNZ-2 tab/poz	Element	Wskaźniki techn.-ekonomiczne
						na scalone jednostki obmiaru			na jednostki podane w KNR			%Udz w kosz	koszt bud.
						Jedn.obm.	Zł na jedn	Liczba Jedn	Jedn. Obmiar	Zł na Jedn	Liczba jednostek		Zł.
1	2	3	4	5	5a	6	7	7a	8	8a
1	17/1	ROBOTY ZIEM, FUNDAMENTY	100 m^2 pow zab	19129	1.55				7,00	29666
1.1 1.2 2	17/2 17/3 18/1	- roboty ziemne (grunt II1/IV kat.) - fundam i ściany fundamentowe (murowa z cegły) ŚCIANY NADZ ŚCIANKI,DZIAŁ	100 m^3 um obmur	45032	3.02	100 m^3 m^3	11966 494		3,26 3,74 32,10	136065
2.1 2.8 9	18/2 18/3 19/1	- ściany nadziemia (mur z cegły peł) ścianki działowe STROPY I SCH.	100 m^2	21094	4.58	m^3 m^2	566 132		2597 6,13 22,79	96585
9.1 10	19/2 20/1	- stropy i schody (konstr drewn) DACH.KON.OC. I POKRYCIE	100 m^2 pow zab	8457	1.54	M^2	267		22,79 3,08	13053
10.3 10.4 11	20/2 20/3 21/1	konstr(drewniana) pokrycie papą POSADZKI	100 m^2 pow.gólnej	6639	3.64	M^2pow dachu m^2dach	53 32		1,90 1,18 5,70	24157
11.1 15	21/2 22/1	- posadzki (z desek struganych) STOLARKA	100 m2 p.o.	15582	3.61	m^2 pow ogólnej	67		5,70 13,27	56239
15.3 15.4 16	22/2 22/3 23/1	- stolarka okienna (skrzynkowa) stolarka drzwiowa (płycinowa) TYNKI WE.OKŁ I MAL	1000 m^3 kub bud	33882	1.44	m^2 m^2	738 387		7,97 5,30 11,52	48822
16.1 16.2 21	23/2 23/3 24/1	tynki cementowo w - malowanie (klej) ELEWACJA	100 m^2 um p elew.	3939	4.88	100 m^2 100 m^2	2940 531		9,75 1,77 4,54	19240
21.1	24/2	- elewacja (tynki zwykł.cemen-wap )				100 m^2	4141		4,54
kubatura 1426 m^3 RAZEM roboty budowlane pow. ogól. 364,8 m^2						m^3 kub m^2 p.o.	297,2 1161,6		100	423807

Ćwiczenie 2 (do wykonania)

Tablica 6. Zestawienie wskaźników kosztowych na jednostkę obmiaru oraz kosztów robót przy realizacji obiektu mieszkaniowego wielorodzinnego

Nr elem		Elementy	Jedn.obm.	Zł na jedn	Liczba Jednostek w budynku szacowanym	Koszt realizacji Budynku ocenianego
1	2	3	4	5	5a
1	17/1	ROBOTY ZIEM, FUNDAMENTY	100 m^2 pow zab	19129
1.1 1.2 2	17/2 17/3 18/1	- roboty ziemne (grunt II1/IV kat.) - fundam i ściany fundamentowe (murowa z cegły) ŚCIANY NADZ ŚCIANKI,DZIAŁ	100 m^3 um obmur	45032
2.1 2.8 9	18/2 18/3 19/1	- ściany nadziemia (mur z cegły peł) ścianki działowe STROPY I SCH.	100 m^2	21094
9.1 10	19/2 20/1	- stropy i schody (konstr drewn) DACH.KON.OC. I POKRYCIE	100 m^2 pow zab	8457
10.3 10.4 11	20/2 20/3 21/1	konstr(drewniana) pokrycie papą POSADZKI	100 m^2 pow.gólnej	6639
11.1 15	21/2 22/1	- posadzki (z desek struganych) STOLARKA	100 m2 p.o.	15582
15.3 15.4 16	22/2 22/3 23/1	- stolarka okienna (skrzynkowa) stolarka drzwiowa (płycinowa) TYNKI WE.OKŁ I MAL	1000 m^3 kub bud	33882
16.1 16.2 21	23/2 23/3 24/1	tynki cementowo w - malowanie (klej) ELEWACJA	100 m^2 um p elew.	3939
21.1	24/2	- elewacja (tynki zwykł.cemen-wap )
kubatura 1426 m^3 kubat.n RAZEM roboty budowlane pow. ogól. 364,8 m^2 p.ogól.						Suma

Korzystamy ze wskaźników wziętych z wykonanych kosztorysów lub z zestawień wycen budynków i budowli, które zostały opracowane dla potrzeb rzeczoznawców zajmujących się się kosztami w budownictwie. Na przykład „Scalone wskaźniki do wyceny budynków, budowli i malej architektury.

Z katalogu wybieramy budynek o tej samej technologii, o możliwie mało różniącej temperaturze, budynek referencyjny. Z budynku referencyjnego przyjmujemy ceny jednostkowe robót scalonych. W tej samej strukturze kosztorysu dokonujemy obmiaru naszego budynku.

Mnożymy ceny jednostkowe scalonych jednostek obmiaru przez liczbę jednostek obmiaru ocenianego budynku. Sumujemy wszystkie procesy (pozycje rachunku i otrzymujemy koszt wzniesienia budynku ).

1. 3. Koszt roczny wzniesienia i eksploatacji budynku NCF = K_e

Na wartość kosztu rocznego wzniesienia i eksploatacji budynku składają się takie czynniki jak:

- roczny koszt ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji,

- roczne koszty oświetlenia,

- roczne koszty podgrzewania cwu.

- roczny koszt energii elektrycznej

- koszt napraw i remontów bieżących budynku i dźwigów,

- koszt konserwacji wind i budynku.

W niniejszych rozważaniach dla potrzeb analiz dydaktycznych będziemy przyjmować jako koszt rocznej eksploatacji pierwszy czynnik tj. roczny koszt ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji, który stanowi główny składnik rozważanych kosztów.

Ocena kosztowa wzniesienia i eksploatacji budynku sprowadza się w swej istocie do określenia znanej w literaturze ekonomiki inwestycji budowlanych wartości LCC.

Live cykle cost jest definiowany następująco:

Gdzie

N - liczba lat eksploatacj,

D_i - stopa dyskontowa,

---