1. lokal stanowiący odrębna nieruchomość = por.par
   - przedmiot zakres wyceny
   - w jaki sposób obliczyłam wagi cech
   - jakie można czerpać korzyści z nieruchomości wspólnej
   2. nieruchomość zabudowana - kor. ceny średniej
   - obliczenie trendu - w jaki sposób, tu miałam błąd, bo przyjęłam do średniej 1 wzc o przeciwstawnym znaku, do błędu się przyznałam
   - obliczenie wag cech = w jaki sposób, tu zawsze należy twardo obstawiać, ze na podstawie analizy rynku lokalnego
   - obliczenie współczynników korygujących dla cech o 5 stanach
   3. DCF
   - daty w operatach, data wizji plus data określenia stanu nieruchomości, dlaczego się różnią
   - na jakiej podstawie określiłam koszty remontu (zał. wyceny, remont lokalu, zmiana stawek czynszowych)- miałam na podstawie kosztorysu właściciela, powinno być ceny przeciętne na rynku. Tu miałam ciężki orzech, bo Pani z komisji [poszła swobodnie w kierunku, ze może tutaj określiłam wartość indywidualna albo może i powinnam zastosować podejście mieszane i m=de pozostałościową, no bo w końcu remont na nieruchomości ...

Co do ustnego to poprawa operatów, bo pytania dotyczyły błędów w operatach:
1.podejście dochodowe DCF
a) Dlaczego stopę dyskontową wyliczono z rynku kapitałowego
b)Dlaczego wyliczona stopa dyskontowa z rynku kapitałowego jest wyższa od stopy kapitalizacji wyliczonej z rynku lokalnego, a powinna byc niższa
c)Dlaczego ustaliłam 5 strumieni dochodów, skoro w 5 strumieniu dochodów nie zachodzą żadne zmiany na nieruchomości wpływające na dochód.

2.kosztowe
a)pytania z załączników -co to jest strop Klejna
b)jakie cechy wpływają na wycenę nieruchomości
c)co to jest średnioważony stopień zużycia technicznego

3.rola
a) skąd wzięłam klasę bonitacji( gdzie we wskaźniku bonitacji jest zawarta klasa bonitacji)
b)dlaczego wzięłam do porównań takie cechy i dlaczego
c) na podstawie mapy ewidencji jaką cechę powinnam jeszcze rozważać do porównań i uzasadnić

Kosztówka: jaki jest wpływ cechy lokalizacja na podejście kosztowe.
średnioważony stopień zużycia

Lasy: jak wyliczyłem stopień zadrzewienia
opis taksacyjny, kto i jak wykonuje

Ograniczone prawo rzeczowe:
co jest potrzebne aby spółdzielnia mogła sprzedać spółdzielcy mieszkanie
jakie dokumenty mogę pobrać z katastru dla wyceny spółdzielczego prawa
metodyka określania cech (wybór i wagi)
Dwóch pytań w tej chwili nie pamiętam.

Komisja podkreśliła bardzo dobre przygotowanie moich operatów. Podziękowania dla prowadzących praktyki we wrocławskim Regioplanie (ci sami ludzie którzy prowadza w Stowarzyszeniu). Chociaż w trakcie praktyk miałem do niektórych prowadzących duże zastrzeżenia.

Moja metoda przygotowania do egzaminu: na początku przerabiałem test firmy ABAKUS TEAM, następnie przerabiałem testy z realnych egzaminów od 2008 roku, i zadania od 2007. Ostatni tydzień dołączyłem analizę moich operatów. To wystarczyło.

Październik 2010

Na egzaminie ustnym komisja zadała nastepujace pytania:
Co to jest strumień dochodu, a co - strumien pieniężny?
Jak jest róznica między kosztorysem, a technika szczegółową.
Jesli ktoś potrafi na te pytania odpowiedziedzieć proszę wrzucic je na forum. Przydadzą sie z pewnościa nie tylko mnie.

Zadanie to była kompilacja zadania z kwietnia 2008 i czerwca 2010, z ekstra dodatkiem w postaci płatnej służebności drogi koniecznej. Znalazł się ukochany w ostatnich latach wzór na Wk, naniesienia w postaci ogrodzenia, bramy stalowej i nawierzchni do policzenia wartości odtworzeniowej ze zużyciem 50% no i trzeba było znać stawkę za użytkowanie wieczyste gruntu pod budownictwo jednorodzinne. Służebność z 24 m2 skapitalizowałem jako stały dochód w długim okresie czasu, którego zostanie pozbawiony użytkownik wieczysty.

Skąd bierzemy współczynnik przeliczeniowy dla danej klasy gruntów chcąc obliczyć wskaznik bonitacji? W książce prof. konowalczuka jest ich kilka.

Co do pytań na ustnym- to przemaglowali mnie z trzech wybranych wycen, generalnie nie pytali mnie prawie wcale z ustaw. Miałam cały czas do dyspozycji operaty i bez problemu mogłam szukać w nich odpowiedzi. Sekretem zdania jest zasada: gadać, ciągle gadać, nie doprowadzić do zawieszenia. Jak się znudzą - przerywają. Pytali mnie o: cel, zakres, metody wyceny we wszystkich trzech operatach, jak się liczy trend, wydatki operacyjne- co wchodzi w ich zakres i skąd się je bierze, obliczenie współczynnika kapitalizacji, źródła danych merytorycznych. Ogólnie naprawdę nie byli jakoś szczególnie wymagający.

Czy trend i wagi cech miałas policzone w operacie, czy tylko pytali skąd zwięłaś te wartości? Chodzi mi o to czy tylko sprawdzają czy umiesz to policzyć, czy bardziej musisz udowodnic na podstawie operatów (konkretnych transakcji) skąd Ci wartości wyszły.

Zadanie, jak juz pisali koledzy, polegalo na obliczeniu wartosci praw na nieruchomosci, ktora podlegala wywlaszczeniu pod droge. Zadanie w sumie nietrudne, jednak dosyc duzy naklad pracy oraz stres robia swoje - wielu zabraklo czasu aby wszystko policzyc. Ja sam, do tej pory, nie jestem pewien tresci zadania. W kazdym razie trzeba bylo wyliczyc wartosc uzytkowania wieczystego wywlaszczanego pod droge fragmentu dzialki. Trend byl podany, transakcje prawa wlasnosci trzeba bylo zaktualizowac i obliczyc wartosc uw na podstawie wspolczynnika (trzeba bylo znac stawke oplaty na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne).

W zadanie trzeba bylo rowniez policzyc wartosc skladnikow majatkowych znajdujacych sie na wywlaszczanym fragmencie dzialki (brama, ogrodzenie wraz z cokolami oraz czesc utwardzonej kostka brukowa drogi).

Dzialka byla obciazona rowniez ograniczonym prawem rzeczowym - sluzebnoscia drogi koniecznej, ustanowionej na rzecz innej nieruchomosci. W zadaniu byly podane dane do wyliczenia wartosci sluzebnosci (wartosc miesieczna sluzebnosci). Niestety w zwiazku z duzym pospiechem, nie pamietam do konca i nie powiem jak powinna byc liczona sluzebnosc. Ja w pospiechu policzylem ja zgodnie ze starym standardem IV.4 i dopiero po egzaminie dowiedzialem sie ze byly podane informacje do jej wyliczenia, o ktorych wspomnialem wyzej.

Ustny egzamin wspominam pozytywnie. Mialem naprawde bardzo przychylnie nastawiona komisje, bronilem operat z lasu, dochodowke - kapitalizacje prosta oraz aktualizacje uw.

Jesli chodzi o pytania na ustnym, to tak:

1. Aktualizacja oplaty za uw .
Pierwsze pytanie było jaka mam w koncu powierzchnie dzialki (miałem na stronie tytulowej blad i zla powierzchnie podana 800m2 - liczylem wszystko z dobrej). Pozostale pytania dotyczyly tylko operatu, zakresu badania rynku, cech itp. Pytano mnie jak liczylem wagi cech i dlaczego, jaki jest rynek i jego charakterystyka i cos tam jeszcze ale wszystko do operatu. Troche mnie pomaglowal o cechy bo odpowiedzialem, ze obliczylem na podstawie wczesniejszych transakcji, których nie ujalem w wycenie bo były starsze niż 24 miechy i dopowiedzialem, ze to jeszcze zweryfikowalem o obecne preferencje nabywcow. Jakos nie do konca się to komisji spodobalo i pod koniec jeszcze raz mnie spytali jak z tymi wagami. Powiedzialem to samo i przeszlo.

2. Wycena nieruchomosci lesnej.
Pierwsze to dla jakich lasow liczymy wartosc drzew tech. szacunku brakarskiego, odpowiedzialem ze w wieku rebnym i przedrebnym to od razu pociagneli temat dlaczego w operacie tak liczylem skoro drzewostan był mlodszy. Powiedzialem, ze drzewa ida do sciecia w zwiazku z przebudowa drzewostanu i dostosowaniem go do docelowego typu gospodarczego lasu.
Kolejne pytanie to jak się liczy miazszasc i od razu to jak policzylem w operacie. No to ja odpowiedzialem ze liczy się wszystkie drzewa itd. ale bardziej chodzilo o to jak w praktyce sie liczy i po dluzszej rozmowie musialem sie przyznac, iz w operacie wzialem z planu urzadzania lasu.
Na koncu musialem jeszcze wymienic klasy wieku drzewostanu (ze sa mlodniki, drzewostany jakies tam (tego nie wiedzialem), drzewostany przedrebne, rebne i pozarebne) i podac jaki jest wiek drzew w odpowiednich klasach.

3. Wycena lokalu, t. kap. prostej
Z dochodowki miałem standardowe pytania o stope kapitalizacji i dyskonta, co to jest czym się rozni itd. Kolejne pytanie tez standardowe: skad brac dane do wyceny i jaki zakres badania. W pytaniu o zakres badania chodzilo o ceny m2, warunki najmu, cechy lokali. Oczywiście trzeba bylo odpowiedz rozbudowac.

muszę wrócić jeszcze raz do tego wątku, jestem po pomyślnie zdanym egzaminie pisemnym i ustnym w terminie grudniowym w I podejściu. Na egzaminie ustnym miałem bronić kosztówkę, podejście szczegółowe, i o szczęście padły pytania o przyjmowane do wyceny ZUŻYCIE, odp. była oczywiście techniczne, ( za inną odp. bym nie zdał), i jaką wartość obliczyłem odtworzeniową czy rzeczywistą, odp. rzeczywistą, no i były wywody na ten temat, i maks. liczba punktów z ustnego,
Chcę jeszcze dodać że to jest bardzo częste pyt. na ustnym, ja jeszcze dodałem że Agencje Ubezpieczeniowe - głównie PZU, nie pozwolą ubezpieczyć wg wartości odtworzeniowej (w stanie nowym) budynku który przekroczył zużycie 10 %, jesteśmy zobligowani do wyceny wg wart. rzeczywistej, w przypadku gdy budynek ma zuzycie mniejsze niż 10% możemy go ubezpieczyć wg wart. odtworzeniowej - czyli wg OWU w stanie nowym,

Witam,

czy ktoś może mi podpowiedzieć, jakie jest źródło danych, które zamieściłam poniżej? Chodzi mi dokładnie o procenty. Znalazłam to w rozwiązaniu któregoś z zadań.

Koszty dodatkowe: prace projekt. + nadzór autor. - 4,5%, nadzór inwestorski - 1,5%, opłaty za pozwolenia - 0,3%, obsługa geologiczna - 0,5%

Pytania:
1. podejscie kosztow t. szceg.: uzasadnić sposób liczenia zużycia w tym funkcjonalnego i środowiskowego w świetle celu wyceny (ubezpieczenie), omówić zużycie robót ziemnych i fundamentów, omówić załączniki do operatu i jakiego załącznika brakuje.
2. podejście dochodowe, met. inwest., t. kap. prostej: omówić nieruchomość lokalową, co to jest, jak powstaje, procedura, podać podstawę prawną łącznie z datą ustawy; omówić i uzasadnić przyjęte podejście, metodę i technikę, omówić DON jak się liczy, ca należy uwzględnić, a co nie.
3. las: pytania dotyczyły PGL LP - co to jest za twór, na jakiej zasadzie działa, co może robić z gruntami leśnymi itp., uzasadnić przyjety sposób wyceny.

DCF: dlaczego okres prognozy obejmował 3 lata?, jaki liczyłam stopę dyskontową, a stopę kapitalizacji, co obejmuje ubezpieczenie obiektu ( czy również stop, ściany itp )
Szczegółowa: Jaką może mieć max rozpiętość więźba dachowa, co wpływa na korozje drewna, co wpływa za zużycie stropu
Las: Kiedy PGL może sprzedać las, czy może sprzedać jeśli stanowi część nieruchomości, współczynnik zadrzewnia skąd, cen drewna z uwzględnieniem z wszystkich rodzajów sortymentów, z jakiego okresu czasu plus konkretne pytania do operatu.

Dołączam pytania z ustnego:
- DCF - skąd taka stopa dyskontowa i jak liczona, jaki wydatek na ubezpieczenie w 2 roku prognozy i skąd go wzięłam, jakie nakłady rzeczowe na planowaną modernizację.
- kosztowe - czy z rzutu i z wizji można poprawnie obliczyć kost odtworzenia budynku, jak obmiarowałam wykopy, jakie znaczenie ma tutaj gleba, jakie zużycie bierzemy do ubezpieczenia i jak wyliczyłam
- porównawcze - jaka kolejnośc punktów w operacie i gdzie powinna być umiejscowiona analiza dlaczego i skąd wynika, procenty w gradacji cech rynkowych i jaki rozklad na dany stan, jak wyliczyłam wagi
Do tego sporo pytan tzw dodatkowych - trochę teori z dochodówki, nota nr 2, użytkowanie wieczyste i dalej nie pamiętam
Pozdrawiam i życzę Wam powodzenia!

Mnie pytano z:
- dochodówki:cel -z wyceny wartości rynkowej prawa własności lokalu użytkowego dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.
1)co to jest wartość rezydualna i jak się oblicza.
2) Z czego wynika wartość rynkowa w podejściu dochodowym i jak ją policzyłam.
3)co to są wydatki operacyjne i skąd je wzięłam,omówić wymienione.
- kosztowe: Z wyceny wartości odtworzeniowej budynku magazynowo - gospodarczego do ustalenia wysokości ubezpieczenia tego budynku
1) jakie dane są potrzebne do oszacowanie wartości odtworzeniowej, skąd je wzięłam.
2)Jakie zużycie wystąpiło w obliczaniu wartości odtworzeniowej dla potrzeb ubezpieczenia i jak się je określa.
3) Gdzie jest definicja wartości odtworzeniowej dla potrzeb ubezpieczenia( definicja wartości rzeczywistej dla potrzeb
ubezpieczenia jest w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia)
- porównawcze: Z wyceny wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
1)Jakie dane moge uzyskać ze spółdzielni mieszkaniowej,omówić
2) Co to jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i jaka ustawa o tym stanowi
3) Czy lokal posiada założoną KW omówić załączniki.

Życzę Wszystkim chcącym uzyskać uprawnienia, aby podjęli decyzję, że będą Rzeczoznawcą a potem zdążali do celu.

Moja relacja z ustnego:

1/ OPŁATY ADIACENCKIE: omówić operat i wymienić warunki od których zależy możliwość wymierzenia opłaty; co oznacza symbol Bi? dlaczego wpisałam w podstawach prawnych Ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i jaką opłatę reguluje ta ustawa? jak ustaliłam wagi cech?

2/ ROLNA: dlaczego wyceniłam bez zasiewów a na zdjęciu widać, że została wykonana orka? jak ustalamy przeznaczenie gdy nie ma mpzp? na jakiej podstawie określamy aktualny sposób użytkowania? wagi cech (po raz drugi)

3/ KOSZTÓWKA: omówić operat i uzasadnić zastosowanie podejścia kosztowego; jakiego załącznika brakuje? (chodziło o protokół z oględzin nieruchomości, celem wyceny była sprawa rozwodowa i powiedziano mi, że w sprawach spornych musi być protokół podpisany przez strony); dlaczego nie mam tabeli ze stopniem zaawansowania robót (dom w trakcie budowy); co to jest współczynnik regionalny i jak się go oblicza?

Za wartość godziwą - przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami. Wartość godziwą instrumentów finansowych znajdujących się w obrocie na aktywnym rynku stanowi cena rynkowa pomniejszona o koszty związane z przeprowadzeniem transakcji, gdyby ich wysokość była znacząca. Cenę rynkową aktywów finansowych posiadanych przez jednostkę oraz zobowiązań finansowych, które jednostka zamierza zaciągnąć, stanowi zgłoszona na rynku bieżąca oferta kupna, natomiast cenę rynkową aktywów finansowych, które jednostka zamierza nabyć, oraz zaciągniętych zobowiązań finansowych stanowi zgłoszona na rynek bieżąca oferta sprzedaży.
Wartość godziwą gruntów oraz budynków ustala się zazwyczaj na podstawie wyceny opartej na ewidencji transakcji rynkowych dokonywanej zwyczajowo przez profesjonalnych rzeczoznawców. Wartość godziwą maszyn i urządzeń stanowi zazwyczaj ich wartość rynkowa ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawców.W przypadku braku ewidencji transakcji rynkowych dokumentujących wartość godziwą z powodu szczególnego charakteru maszyn i urządzeń oraz w związku z tym, że z wyjątkiem sytuacji, gdy sprzedaż następuje w ramach sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, pozycje rzeczowych aktywów są rzadko sprzedawane osobno, konieczne może być oszacowanie wartości godziwej na podstawie przychodów lub zamortyzowanego kosztu odtworzenia."

1. Operat leśny
   - skąd wiedziałem, jakie są stany nieruchomosci podobnych (gruntowych, przeznaczonych na cele leśne, ale bez drzewostanu) w momencie dokonywania transakcji, skoro rynek miałem zakreślony na 2-3 lata wstecz.
   - jakie są główne cechy nieruchomości przeznaczonych na cele leśne, wpływające na ich wartość. Pytanie na maxa podchwytliwe, wbrew pozorom.
   2. Operat kosztowy , technika el.scalonych
   - jaki jest wpływ zapisów OWU na metodykę wyceny konkretnej części składowej nieruchomości /tzw.wartość rzeczywista vs.wartość odtworzeniowa/. Generalnie zarzut był taki, że w podstawach formalno-prawnych podałem OWU, a w treści nie było do tego żadnego odniesienia...
   - dlaczego zmieniając pewien element budynku (dach) z obiektu modelowego /dach o konstrukcji drewnianej => dach o konstrukcji zelbetowej/ nie uwzględniłem kosztu połozenia dachówki. Kobieta zadająca to pytanie wypatrzyła na zdjęciach, stanowiących załącznik do operatu (!) oraz przeczytała w opisie przedmiotu wyceny, ze wyceniany garaż miał dachówkę... Spojrzałem na nią ze sporym uznaniem
   
   3. Dyskontowanie
   - uzasadnić wybór takiej, a nie innej techniki - co było dosyć trudne, bo wyceniałem nieruchomość lokalową mieszkalną
   - omówić konkretne liczby w operacie (tzn. dlaczego takie, a nie inne nakłady, dlaczego akurat w tym, a nie innym roku)
   - róznica pomiędzy stopą kapitalizacji i stopą dyskontową - ale nie róznica teoretyczna, ale konkretna, wynikająca z wyceny i jak te konkretne liczby wpływają na wartości kolejnych przepływów, no i wartość nieruchomości.
   - jak oszacowałem stopę dyskontową dla roku, w którym rozpoczęły się cash-flow'y / przepływy zaczęły się w środku roku.
   Generalna rada dla zdających - nalezy być pewnym siebie i z Komisją ROZMAWIAĆ, a nie tylko dukać wyuczone formułki. Nie ukywam, że warto cisnąć RzM zatwierdzających operaty - potem to procentuje na egzaminie ustnym.

godnie z prawdą
powiedziałem, że:
1) stany nieruchomości zostały szczegółowo opisane przez pośredników, mających duży prestiż i bogate doświadczenie na analizowanym rynku, więc byli wiarygodni i nie było podstaw do zakwestionowania opisów tych transakcji
2) zestawiłem opisy przedłożone przez ww.pośredników
ze zdjęciami z okresu dokonywania transakcji
dokonywanymi dla celów transakcji

3) celem całkowitego wyeliminowania rozbieżności lub wątpliwości osobiście udałem się na rzeczone nieruchomości, celem porównania stanu nasadzeń lub samosiejek ze stanem opisanym przez pośredników

Kosztówka:
1. Techniki podejścia kosztowego - omówić.
2. Zużycie techniczne - jak się liczy?
3. Współczynnik regionalny, do czego służy jak się go stosuje, jak ja go wyliczyłam, jeżeli znalazłam stawkę roboczogodziny na rynku lokalnym to co z nią zrobiłam?
Porównawcze:
1. W jaki sposób obliczyłam cenę jednostkową (na podstawie średniej arytmetycznej skorygowanych cen trzech nieruchomości) a w jaki sposób można jeszcze wyliczyć (na podstawie średniej ważonej) i która z podanych cen miałaby wtedy największy wpływ na cenę?
2. Jak wyliczyłam wagi cech? Co wpływa na wagi? Jak można zrobić to inaczej?
3. Jak zanalizowałam rynek? Czy odległość od obiektów handlowych w moim przypadku miała naprawdę wpływ skoro wszystkie lokale położone są w takiej samej odległości od centrum miasta?
Użytkowanie wieczyste:
1. Jakie są zasady przy akutalizacji opłat za użytkowanie wieczyste? Chodziło o ustawę, jak się wypowiada stawkę dotychczasową od kiedy obowiązuje nowa, jaki tryb odwoławczy przysługuje (kolegium a potem sąd - nie pamiętałam czy to jest odwołanie, skarga czy zażalenie)
2. Aktualizacja opłat - zasady według rozporządzenia. Czyli wszystko począwszy od "przyjmuje się grunty niezabudowane, prawo własności i jak nie ma cen to na podstwie relacji na innych rynkach itd"
3. Jaki status mają w tej chwili standardy? (Nowelizacja ustawy ogn w 2004 r wprowadziła zapis, że standardy ustalają organizacje zawodowe w uzgodnieniu z Ministrem. W styczniu 2010r. został uzgodniony z Ministerem standard "wycena dla zabezpieczenia wierzytelności.)

1.omówić dokumenty niezbędne do wykonania operatu oraz załączniki ( miałam w operacie podłączoną niewłaściwą decyzję o pozwoleniu na budowę),
co to jest zużycie techniczne, jak policzyłam i dlaczego roboty ziemne mają zerowe, Coś o katalogach Secocenbud bo na takich się opierałam, ale dokładnie nie pamiętam

Dochodówka, kapitalizacja prosta:
Jak liczy się DON i kiedy stosujemy met. zysków a kiedy inwestycyjną

Rolna i tu były pytania dotyczące błędów w operacie:
omówić wagi cech dlaczego takie wysokie wyszły, dlaczego wybrałam takie nieruchomości do porównań choć były inne wg pytającego, bardziej podobne, dlaczego podłączyłam mapę glebowo rolniczą i co z niej odczytałam, czy tekst jednolity ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przywołałam był rzeczywiście aktualny na rok sporządzenia operatu ( ja miałam wpisany z 2000 roku a operat 2007, więc były już publikowane nowsze t.j.)

Kontynuując, nadmienię, że żeby zdać egzamin, trzeba rozwiązać test i rozwiązać zadanie. Kto zdawał egzaminy na studiach, ten wie, że jeśli jakiś egzamin przebiegał standardowo (tzn. tak samo w kolejnych rocznikach), to w zasadzie niewiele się zmieniał. Wynika to z faktu, iż przeprowadzający egzaminy profesorowie z reguły są leniwi i nie chce im się układać nowych pytań bądź zadań. Tak jest i w przypadku egzaminów na RzM, z tym, że zadania są modyfikowane, ale nieznacznie. Warto:
- ściągnąć testy z poprzednich egzaminów i na podstawie zeskanowanych kluczy ocen wkuć prawidłowe odpowiedzi na pamięć. W pytaniach wątpliwych zajrzeć do ustaw. Ja używałem programu Abacus, jest on bardzo pomocny, szczególnie ostatnie 1000 pytań, jednakże znam ludzi, którzy zaliczyli egzamin, ucząc się metodą promowaną przez jednego z oficjeli w PFVA, tzn. czytali sobie jakąś ustawę i notowali mozliwe pytanie, które można ułożyć na podstawie danego artykułu bądź paragafu, bez wykorzystania abacusa.
- ściągnąć zadania egzaminacyjne z lat poprzednich i najpierw samodzielnie je rozwiązać, nawet, jesli nie ma się zielonego pojęcia, o co chodzi. Cel takiego postępowania to wczucie się w sytuację egzaminacyjną, na której (najczęściej) dostajemy zadanie o kosmicznej treści i kompletnie nie wiemy, co z nim zrobić. Nawet, jeśli rozwiążemy je w idiotyczny sposób, to - po zapoznaniu się z prawidłowymi wynikami i tokiem rozumowania - będziemy pamiętać, czego NIE ROBIĆ. W zadaniach bowiem podpuchy są z reguły standardowe i powtarzają się co jakiś czas, więc negatywne odruchy Pawłowa w sytuacji egzaminacyjnej są ze wszechmiar pożądane.
- nauczyć się na pamięć kilkunastu najwazniejszych wzorów. Ja np. kompletnie nie czuję wyceny nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych bądź lasów (i dalej nie wiem, jak się je wycenia, pomimo formalnego bycia RzM, tylko o tym ciiii
i wykułem na pamięc wzorki ze standardu lesnego wraz z opisem, jakiego typu części składowych lub typów gruntów dotyczą. Podobnie było z ustawą o ochronie gruntów rolnych i lesnych - co i rusz myliły mi się zasady ustalania należności i odszkodowań, więc wykułem się na pamięć tych wzorów (zarówno wynikających z ustawy, jak i z rozporządzenia wykonawczego) Podobnie dla dyskontowania, wzoru na stopy realne i efektywne, wzorki dla podejscia kosztowego. W sumie to około 20-25 wzorów, ale dają one względną pewność właśnie przy zadaniu.
- automatycznie wykonywać podstawowe wyliczenia (korygowanie ceny średniej, poprawki w metodzie porównywania parami, obliczanie trendu, wyliczanie współczynników dyskontujących itp.). Chodzi o to, zeby nie zastanawiać się nad oczywistymi sprawami podczas rozwiązywania zadania.

Ja odpowiadałam z dwóch nieruchomości lokalowych + DCF
1. Lokal - por. parami -jakie instalacje posiada nieruchomość lokalowa i co wchodzi w zakres instalacji sanitarnych, na jakiej podstawie stwierdziłam, że lokal jest samodzielny ( miałam taki zapis w operacie) przytoczyłam definicję, ale Panu chodziło tylko o okazanie zaświadczenia od starosty i czy jest sens przyjmować cechy do por. parami np lokalizacja, o które nie korygujemy, ponieważ nieruchomości przyjęte do porównywania mają tą cechę identyczną.
2. DCF ( pani Kucharska-Stasiak)- wymienić podstawy prawne i dlaczego takie przyjęłam, różnica pomiędzy stopą dyskontowania a kapitalizacji, dlaczego nie mam uzasadnienia w operacie otrzymanego wyniku ( brak analizy rynku pod kątem cen transakcyjnych) oraz dlaczego zaokrąglałam do pełnych złotówek.
3. Lokal - korygowanie - skąd się bierze udział w nieruchomości wspólnej ( KW), a jak nie ma, to jak się liczy i dlaczego jest taki mianownik i jakie mogą być konsekwencje zaokrąglania, dlaczego cena max nie miała przyjętej cechy najkorzystniejszej w danej cesze i inne typowe do operatów.

Zadanie: podejście porównawcze - nieruchomość lokalowa. Do wyliczenia udział w gruncie na podstawie danych, podanie zakresu, procedury przekształcenia lokalu, podstaw pr, wybór transakcji z prawem własności (grunt) z uzasadnieniem - wyceniany lokal grunt w uw. Niby nic trudnego ale dużo danych do "odsiania".
Ustny w komisji P. Bojara
komisja bardzo przyjazna, pytania dodoatkowe bardziej mi pomagały niż przeszkadzały. MIałam lokal porównywanie parami i dwie dochodówki.
LOKAL: dlaczego wybrałam taką metodę na bazie dobranych transakcji (było dość aby liczyć korygowaniem)pytanie odnośnie gruntu pod budynkiem, porównianie księgi wieczystej nieruchomości lokalowej i gruntowej, gdzie zapisany jest udział (w którym dziale), jak wybrałam transakcje do porównań, czym się kierowałam, opisać nieruchomości podobne i wykazać dokonane poprawki kwotowe (nie wiem do czego zmierzało pytanie bo nie miałam błędu więc odczytałam z tabeli jakie poprawki w stosunku do mojego lokalu i jaka wartość i czy uważam że taka kwota jest wystarczająca)
KAPITALIZACJA PROSTA: dlaczego wybrałam taką technikę, dlaczego przyjęłam cechę powierzchnia lokalu, skoro ceny są bardzo zbliżone, a występują duże rozbieżności między powierzchniami i do końca już powracał ten temat, studium czy jest prawem miejscowym kiedy wchodzi w życie + to samo o planie zagospodarowania przestrzennego
DCF: dlaczego przyjęłam 5 letni okres prognozy, wartość rezydualna - co to jest, jak ustaliłam i dlaczego zastosowałam kapitalizację prostą do jej wyliczenia, wyjaśnić pojęcie DON (co pociągnęło za sobą opis PDB, EDB i WO), uzasanić WO i jakie jeszcze mogą być wydatki inne niż przyjęte przeze mnie, jaki błąd widzę w WO (miałam remonty).

Moje pytania:
operat 5 - p. dochodowe, m. inwestycyjna, t. kapitalizacji prostej
1. Dlaczego zastosowałam p. dochodowe skoro było dużo transakcji rynkowych
2. Omówić wydatki operacyjne - opłata za uw i zarząd (uw przyjęłam z aktualizacji z 2009r, a kosztów zarządu przy garażu nie powinno być)
3. Jak obliczałam wagi
operat 10 - rola
1. Czy nieruchomości wzięte do porównania faktycznie były podobne, def. nieruchomości podobnej - ja miałam dz o pow 700m2, a do porównań wzięłam transakcje do 1,5ha - broniłam w ten sposób, że na rynku nie ma transakcji o takich małych pow., więc musiałam przyjąc jakąś granicę.
2. Jak w wycenie uwzględniłam brak dojazdu, czy na działce przez którą trzeba przejechać jest ustanowiona służebność - nie, bo byl ten sam właściciel. No i na zdjęciu było widać drogę, więc pytania co do za droga - odp. zwyczajowa.
3. Mapa glebowo rolnicza- co można z niej odczytać, jakie informacje są dla nas istotne.
operat 15 - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
1. Dlaczego przyjęłam, że lokal na parterze i 10 piętrze jest żle położony. Jego zdaniem lokale na 10p są najdroższe, bo fajne widoki, nie ma nikogo na górze, sąsiedzi nie tupią i winda tylko sporadycznie hałasuje. Parter obroniłam, a 10 piętra nie.
2. Omówić załączniki. Czy oprócz KW dla SWPL badałam jakąś księgę i dlaczego nie.
3. Uzasadnić wynik końcowy i go obronić, co miało wpływ na wartość.
No i tyle.

Operat nr 2 - nieruchomość lokalowa metoda korygowania ceny średniej
1. Jak przeprowadza sie analizę rynku
2. Jakie cechy przyjęłam, omówić i podać skalę
3. Jak się liczy trend.
Operat nr 7 - koszówka, technika szczegółowa
Wyceniałam sam budynek do celów ubezpieczeniowych i pytali o błędy
1. Co powinno być przedmiotem wyceny
(miałam, że nieruchomość = budynek + grunt, a zakres dotyczy tylko budynku, prawidłowo jest, że przedmiotem jest cześć składowa czyli budynek i wynika to z definicji wartości odworzeniowej i podejścia kosztowego)
2. Co powinnam podać w podstawach prawnych dla tego celu wyceny
(prócz podstawowych aktów powinna być także Ustawa ubezpieczeniowa i Kodeks cywilny)
3. Jakie i jak wykorzystujemy dane z rynku przy wycenie kosztówką części składowych gruntu
Operat nr 11- las
1. Cechy taksacyjne lasu.
2. Skąd biorę te cechy (z opisu taksacyjnego) i gdzie ten opis znajdę oraz aktualność jakich cech sprawdzam na wizji sama bądź z leśnikiem.
3. Jaki użytek stanowi bardzo wąski wąwóz o powierzchni 0,60ha porośnięty dużymi drzewami.
odp. Lz bo nie jest to zwarta powierzchnia.

A oto pytania z egzaminu ustnego :

1.Nieruchomość gruntowa przeznaczona na cele rolne- pod. porównawcze, metoda porównywania parami,
- przedmiot, zakres, cel wyceny,
- jak w wycenie uwzględniono fakt, że przedmiotowa nieruchomość nie posiada dostępu do drogi,
- dlaczego robiono parami skoro było dużo transakcji,
- kultura rolna,
- mapa glebowo-rolnicza,
2. Lokal użytkowy - pod. dochodowe, met. inwestycyjna, tech. kapitalizacji prostej :
- przedmiot, zakres, cel wyceny,
- dlaczego standardy znajdują się w podstawach prawnych,
- co rozumiemy przez stan nieruchomości,
- dlaczego zastosowano pod. dochodowe skoro były transakcje ( przy obliczaniu stopy kapitalizacji ) zamiast podejścia porównawczego,
- wydatki operacyjne,
3. Garaż - pod. kosztowe, metoda kosztów odtworzenia, technika szczegółowa :
- przedmiot, zakres, cel wyceny,
- kiedy stosujemy pod. kosztowe, wartość odtworzeniowa,
- dlaczego wartość odtworzeniowa a nie rynkowa,
- współczynnik regionalny - skąd się bierze,

Test i zadanie zostały już opisane więc opowiem o swoim ustnym egzaminie:

dochodówka - kapitalizacja prosta
- dlaczego nie porównawczo ( bo ten lokal był specyficznie położony, nie posiadał witryny okiennej i wejście miał z klatki schodowej a nie z ulicy)
- omówić załączniki do operatu
- w jaki sposób został wyliczony dochód brutto i netto oraz co to są wydatki operacyjne i jak je ubliczyłam

gruntowa zabudowana domkiem w celu sprzedaży
- dlaczego wybrałam podejście porównawcze met porównywania parami a nie korygowania ceny śr bo przecież mam dużo transakcji ( bo wyboru dokonuje rzeczoznawca i miałam trzy prawie identyczne nieruchomości)
- skąd wzięłam cechę uzbrojenie terenu i jak to się ma do żródeł informacji ( nie wymieniłam że korzystałam z mapy zasadniczej na której widać media)
- czy powierzchnia działki ma wpływ ( ja nie miałam jej jako cecha bo działki miały podobną powierzchnie ale ogólnie ma bo determinuje sposób zabudowy)

aktualizacjia opłaty za u.w.
- jak się ma do siebie fakt że zleceniodawcą jest urząd miasta a właścicielem gruntu skarb państwa? - bo gruntami sp gospodaruje starosta a w mieście jego funkcję pełni prezydent miasta
- jakie są zasady wyceny przy tym celu
- jak często i kto może wnioskować o aktualizację i kiedy

1/ Samodzielny lokal (podejście porównawcze, met. porównywania parami)- przedmiot i cel wyceny; w jaki sposób liczy się wagi cech, co jeżeli z wyliczeń wychodzi suma wag inna niż 100%; czy standardy powinny być w podstawach prawnych wyceny i czego brakuje w tych podstawach (ust. o własności lokali); jaka jest różnica między zaświadczeniem z ksiąg wieczystych a odpisem - co powinno być w operacie, co z protokołem badania KW.
2/ Opłata adiacencka (wynikająca z podziału nier.) - przedmiot, cel, zakres wyceny; daty istotne przy takiej wycenie (stan nier., określenie wartości); jakie warunki muszą być spełnione abyśmy mogli mówić o opłacie adiacenckiej; czy jeżeli jest podział niezależny od ustaleń planu miejscowego (np. zniesienie współwłasności, wydzielenie działki pod budynkiem) możliwe jest zaistnienie przesłanek do ustalenia opłaty adiacenckiej
3/ Podejście mieszane, metoda kosztów likwidacji - cel, przedmiot, zakres wyceny; co grozi rzeczoznawcy majątkowemu za niezgodność stanu faktycznego nieruchomości z tym co opisał w operacie; w jaki sposób zostały określone cechy nieruchomości (skąd informacje o takich cechach, jak się to ustala); na jakiej zasadzie ustala się funkcjonalność nieruchomości a na jakiej jej użytkowanie - jaka jest różnica między tymi określeniami, skąd wiemy jaka jest funkcja nieruchomości, a skąd jakie użytkowanie

Zdałam pisemny a na ustnym to co pamiętam to:
z rolnej
-co to jest działka, nieruchomośc, gospodarstwo; które jest pojęciem prawnym, ekonomicznym technicznym
-cechy nieruchomości rolnej
z dochodówki dyskontowanie
-dlaczego stałe wydatki(zarząd, ubezpieczenie)
-jakie remonty i dlaczego takie
z kosztówki
-co się dowiedziałam z ustawy o ubezpieczeniach
-INSTRUKCJA UBEZPIECZYCIELA

1. lokal mieszkalny odrębna własność:
   1. co to jest nieruchomość lokalowa
   2. czy udział w częściach wspólnych w użytkowaniu wieczystym gruntu na którym znajduje się blok w którym znajduje się nieruchomość lokalowa miał wpływ na wartości nieruchomości (pan przewodniczący tak mnie zakręcił tym pytanie że do teraz nie wiem o co mu chodziło)
   3. czy w bloku spółdzielczym może powstać wspólnota mieszkaniowa, kiedy powstaje wspólnota.
   b) kapitalizacja prosta
   1. co to jest strumień dochodu a co to strumień pieniężny wg ustawy o rachunkowości
   2. czym się różni kapitalizacja prosta a czym dyskontowanie (chodziło o to że w kapitalizacji dochody są niezmienne do nieskończoności )
   3. jak obliczałem trend czasowy dla czynszów i po co to robiłem
   c) las
   1. jak obliczałem stopień zadrzewienia (miałem w operacie z opisu taksacyjnego miąższość rzeczywistą i na tej podstawia obliczałem)
   2. wymiesić trzy podstawowe składniki które decydują o wartości gruntu i drzewostanu
   3. co to jest typ siedliskowy i co on określa

Bardzo ciekawe forum:

http://forum.valuers.com.pl/viewtopic.php?f=4&t=343

3. Ustny; pytania praktycznie tylko i wyłącznie z operatów, komisja bardzo życzliwa. I - aktualizacja uw: na zdjęciu ma pan drogę i opisuje pan w opisie, iż nieruchomość ma dojazd - na jakiej podstawie, skąd wiadomo, że nieruchomość ma dojazd. Dlaczego ma pan w opisie "teren trawiasty" jeżeli w ewidencji jest ŁIII (łąki są wykaszane a pastwiska wypasane) oraz jakie zna pan użytki gruntowe. Na jakiej podstawie rzeczoznawca ustala przeznaczenie terenu.
II - rolna: mapa glebowo rolnicza i oznaczenia oraz co zawiera, co to jest kultura rolna, jak ustaliłem wagi cech + pytanie o standardy.
III - nieruchomość lokalowa: jak ustaliłem wpływ czasu i po co się to robi, standardy a PKZW, co to są standardy (ustawa), jakie mam załączniki i po co one są, do czego każdy z nich służy.
Sporo pytań pobocznych ale przyjaznych. Ogólnie wrażenie bardzo miłe.

A teraz szczegółowo:
Operat - ogrodzenie - podejście kosztowe, technika szczegółowa:
Omówić przedmiot, zakres, cel wyceny i przyjęty sposób wyceny.

1. Jak uwzględniłam koszty nadzoru i dokumentacji? Z takiej kwoty i 5%??
Przedmiotem wyceny była część składowa nieruchomości - część ogrodzenia zwykłej siatki na słupkach osadzonych na fundamencie, w celu ustalenia odszkodowania za zniszczenie w wyniku realizacji inwestycji gminnej.
Przyjęłam koszty dokumentacji i nadzoru 5%.
Nie chodziło tu o wartość procentową, ale dlaczego wzięłam to pod uwagę? Jaka może być dokumentacja do prostego ogrodzenia? Czy miałam jakąś?
Uważam, że ogrodzenie należy wytyczyć i to tez są koszty geodezyjne. Uzasadniłam, że uwzględniłam te koszty w wycenie zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu.
A 5% to czy z dużej kwoty czy z małej nie stanowi różnicy, nawet jeśli koszty to raptem 1500zł !!
Komisja zarzuciła mi ,że za słaby opis zniszczeń. Broniłam się, że na fotografii wszystko widać.

2. Jaką technikę zastosowałam i dlaczego?
Zastosowałam podejście kosztowe, technikę szczegółową.
Do analizy przyjęto Bazy danych do metody odtworzeniowej „WYCENA BUDYNKÓW”. Tak się złożyło, że ogrodzenie stanowiło jedną pozycję w katalogu, a jednostką były [m2]. Komisja zapytała czy nie lepiej było by zastosować technikę wskaźnikową? Trochę było dyskusji i powiedziałam, że rzeczywiście było by to prostsze


3. Kto jest właścicielem części składowej nieruchomości i jak to ustaliłam?
Zakresem wyceny była objęta tylko część ogrodzenia od strony zachodniej na odcinku 9m, jako część składowa nieruchomości zabudowanej, będąca przedmiotem prawa własności.
Na podstawie KW właścicielem nieruchomości jest gmina miasta Tarnów, a użytkownikiem wieczystym jest osoba fizyczna. Więc nie wiem czemu takie sformułowanie nie spodobało się komisji. Chyba lepiej jakby brzmiało „Zakresem wyceny była objęta tylko część ogrodzenia od strony zachodniej na odcinku 9m, jako część składowa nieruchomości zabudowanej, będąca przedmiotem prawa własności użytkownika wieczystego.”

Operat - lokal użytkowy - podejście dochodowe, technika kapitalizacji prostej netto:
Omówić przedmiot, zakres, cel wyceny i przyjęty sposób wyceny.
1. Zdefiniować współczynnik kapitalizacji, wytłumaczyć sposób obliczenia i dlaczego przyjęłam taką technikę wyceny?
Liczyłam współczynnik kapitalizacji dochodu netto na podstawie bazy sprzedanych nieruchomości oraz prognozowanych dla nich dochodów. Zdefiniowałam i tak powiedziałam. Sposób takiego wyliczenia nie spodobał się komisji L. Komisja zarzuciła, że skoro miałam bazę sprzedanych to czemu nie określiłam wartości podejściem porównawczym? Trochę w tym racji, ale skoro nieruchomość użytkowa generuje dochód to moim zdaniem właściwsze jest podejście dochodowe.

2. Jak ustaliłam wydatki operacyjne? Jaki stanowią procent wydatki rynkowe w stosunku do wycenianej nieruchomości?
Określiłam WO z rynku i przyjęłam w celu prognozy dochodu netto, że stanowią one 6% ceny rynkowej lokali. W wycenianej nieruchomości określiłam niezależnie te wydatki szczegółowo opisując na jakiej podstawie je przyjęłam. Komisja zapytała mnie czemu w wycenianej nieruchomości stanowią one 12% a na rynku ustaliłam wcześniej, że 6%?
Rzeczywiście mieli rację - nie wpadłam na to, żeby sprawdzić jaki procent stanowią one w wycenianej nieruchomości ;]

3. Jak ustaliłam straty w dochodzie?
Pytanie dotyczyło określenia pustostanów. U mnie wynosił efektywny dochód brutto 90%, więc powiedziałam, że przeszłam się po 20 podobnych lokalach użytkowych i 2 z nich nie były wynajęte. Taka odpowiedz to po pierwsze za mało! A po drugie następnego dnia nie wiem czy były również puste czy wynajęte!
Dlatego dopowiedziałam, że konsultowałam od zarządców zdobyłam informacje o stawkach najmu, przeciętnym okresie umów i okresie wyeksponowania nieruchomości na rynku do zawarcia umów.

Operat - nieruchomość rolna, met. porównywania parami:
Omówić przedmiot, zakres, cel wyceny i przyjęty sposób wyceny.

1. Jakie cechy rynkowe przyjęłam i uzasadnić ?
Omówiłam szczegółowo wszystkie cechy łącznie z opisem jak wpływają na jakość i sposób uprawy. Pytano jakiej cechy nie uwzględniłam. Odpowiedziałam, że uwzględniłam 7 cech najbardziej wpływających na wartość i większa ich ilość zaburzyła by wynik wyceny.

2. Jak ustaliłam przeznaczenie?
Okazało się, że miałam plan z 93 roku i zorientowałam się od razu, że zgodnie z ustawą wszystkie plany utraciły moc w 2003r, więc przyznałam się, że skoro nie było aktualnego planu to powinnam sprawdzić w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, a jeśli go brak to według aktualnego sposobu użytkowania.

3. Jaka jest waga cechy bonitacja i czemu przyjęłam taką poprawkę kwotową?
W bazie 12 nieruchomości do porównania bonitacja stanowiła 20% udziału cechy, dla skali słaba, przeciętna, dobra , bardzo dobra. Do porównania wzięłam 3 nieruchomości o podobnej bonitacji (dobra i bardzo dobra), a wpływ cechy różnicującej dla zawężonej bazy stanowił 30%, co było dość dużo jak na zawężoną skale ocen.

Dorzucam jeszcze swoją porcję pytań z ustnego:
1. Las
- def. nieruchomości leśnej, jakie cechy określają nieruchomość leśną, kiedy o nieruchomości zabudowanej można mówić, że jest nieruchomością leśną? (na podst. ustawy o lasach)
- jakiego prawa dotyczy sprzedaż lasu przez Lasy Państwowe? (chodzi o prawo własności)
- po co stosuje się klauzule w operacie, czego dotyczą? (m.in. chodzi o wykluczenie odpowiedzialności w przypadku nieprawidłowego zastosowania operatu, potwierdzenie wykonania zgodnie z przepisami, itd.)
2. Pod. mieszane - miałam budynek mieszkalny wielorodzinny z mieszk. na sprzedaż
- jakie koszty dodatkowe - prócz kosztów na budowę - ponosi inwestor, czyli jakie koszty trzeba pokryć ze sprzedaży mieszkań? (m.in. prowadzenie biura sprzedaży, reklama, koszty kredytu - zgodnie z zasadami panującymi na rynku - zazwyczaj deweloperzy finansują inwestycję nie ze środków własnych, ale z kredytów)
- wyjaśnić na jakiej podstawie przyjęłam dane dot. kosztów budowy i koszów dodatkowych - a konkretnie wyjaśnić pozycję z tabelki z operatu (na podst. katalogu i analizy rynku)
- jak przyjęłam wszystkie koszty inwestycji, zysk?
3. Pod. kosztowe - techn. elementów scalonych - miałam bud. mieszk. jednorodz.
- na czym polega ta technika, jakie dane zastosowałam w operacie? (na podst. katalogu, ale jeśli coś w wybranym obiekcie jest inne niż w wycenianym to należy przyjąć te konkretne koszty z innego obiektu, więc czasem jedne obiekt nie wystarczy)
- w jaki sposób należy obliczyć zużycie techniczne? (miałam w obiekcie część elementów po remoncie i uwzględniłam to we wzorach Rossa, tylko musiałam dokładnie wyjaśnić dlaczego akurat tak to zrobiłam:))
- jak obliczyłam wielkość elementu scalonego? (na podst. wielkości poszczególnych elementów - ale w operacie nie miałam szczegółowych obliczeń, miałam tylko zwymiarowane rzuty, i musiałam to dość szczegółowo wyjaśnić).

eśli chodzi o egzamin ustny: przepytano mnie z definicji i podstaw prawych. w tym stresie definicji nie umiałam sobie przypomnieć, dlatego wszystko mówiłam własnymi słowami. i zdałam:) niżej wynotuję zarys pytań, bo szczegółów nie pamiętam:
op. z odtworzeniówki:
1. definicja budynku i podstawa prawna
2. co wpływa na zużycie techniczne budynku
3. co składa się na cenę jednostkową robót budowlanych (chodziło o to że także koszty dodatkowe)
4. co składa się na koszty dodatkowe
wylosowano też 2 operaty z pod. porównawczego (dom i lokal):
1. def. lokalu i podstawa prawna
2. jak wyliczamy udział w nieruchomości wspólnej
3. czy miejsce postojowe może być pomieszczeniem przynależnym - przy tym pytaniu było śmiesznie, bo komisja posprzeczała się pomiędzy sobą

4. regulacje prawne: Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny i Standardów Zawodowych
5. jakie znasz hipoteki i czy hipoteka wpływa na wartość nieruchomości
6. skąd w KW może być wpisana hipoteka przymusowa
7. co to jest hipoteka łączna
8. co to znaczy że stan prawny n. jest uregulowany (odp. że ma KW)
9. czy poprawne jest zdanie: "dla przedmiotowego lokalu mieszkalnego prowadzona jest KW nr 34 przez SR w XX" (odp: NIE, powinno być: dla n. lokalowej ..... lub dla prawa własności do lokalu mieszkalnego ....)
10. jakie są niezbędne załączniki w operacie (odp. Pani z komisji chodziło o to, że dla lokalu konieczny jest wyrys z mapy ewidencyjnej, zasadniczej dla działki na której stoi budynek, aby można było ocenić jak budynek jest zorientowany wg stron świata - ja miałam tylko mapy lokalizacyjne)
11. zasady obmiaru budynku wg normy PN 70-B/ ....

Ustnik:
1. operat: podejście mieszane metoda pozostałościowa
a. kiedy możemy zastosować to podejście oraz metodę, odp. wg rozporządzenia dotyczącego wyceny nieruchomości,
b. skąd wziąłem informacje na temat uzbrojenia terenu, odp. mapa zasadnicza oraz oględziny,
c. czy dla działki z pozwoleniem na budowę można zastosować to podejście oraz metodę, odp. można w przypadku gdy nie ma do porównania podobnych nieruchomości
d. jak określiłem zysk inwestora? odp. analiza rynku.
2. Operat: Podejście dochodowe metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej
a. co wyceniam? Miałem napisane nieruchomość lokalową, a był to lokal który miał zostać dopiero wyodrębniony, którego właścicielem była spółdzielnia mieszkaniowa,
b. jak określałem wydatki operacyjne dla nieruchomości `porównawczych' przyjętych do określenia współczynnika kapitalizacji prostej, odp. analiza rynku średnie wydatki operacyjne,
c. definicja nieruchomości podobnej, odp. wg ustawy o gospodarce,
3. Wycena lasu
a. po co pomniejsza się cenę drewna o koszty pozyskania i zrywki, odp. wyceniam drzewa które nie są `ścięte' i przygotowane do transportu,
b. jak oznacza się typy siedliskowe lasu? Miałem napisane `LSW' a powinno być `Lsw'
c. dlaczego w źródłach informacji nie mam podanego uproszczonego planu urządzenia lasu? odp. Przeoczyłem.
Innymi słowy komisja wytknęła mi błędy w operatach, z których musiałem się tłumaczyć, odpowiedziałem na każde pytanie, i skłamałbym, gdybym powiedział, że komisja nie była życzliwa! Wg mnie po egzaminie kwietniowym zmieniło się całkowicie podejście do kandydatów.

Operat - nieruchomość lokalowa, met. porównywania parami:
Omówić przedmiot, zakres, cel wyceny i przyjęty sposób wyceny.
1. Co to jest nieruchomość lokalowa, jak powstaje i kiedy rzeczoznawca może ją wyceniać?
2. Jak ustala się udział w części wspólnej nieruchomości ?
Dlaczego przyjęłam taki ułamek, że licznik nie stanowi sumy powierzchni użytkowej lokalu i nieruchomości przynależnej?
Miałam w KW ułamek 83/10000, a lokal miał powierzchnię 53,5 i 2,2 piwnicy, więc razem 55,7m2.
Przyjęłam ułamek z KW i jest on dlatego inny, że na potrzeby łatwiejszego określenia doprowadza się do równego mianownika i zwiększa proporcjonalnie licznik. (pewnie podaje te wartości właściciel zakładając KW).
3. Z jakich informacji korzystałam analizując rynek i jakie przyjęłam cechy rynkowe?

Operat - lokal użytkowy - podejście dochodowe, tech. kapitalizacji prostej brutto:
Omówić przedmiot, zakres, cel wyceny i przyjęty sposób wyceny.
1. Jakie cechy rynku przyjęłam do analizy i dlaczego atrybut lokalizacja ma takie wartości?
Czemu ostatnie piętro określone jest jako lokalizacja utrudniona?
Lokalizacja- tak nazwałam cechę mając na uwadze kondygnację. I to już jest błąd.
Na parterze określiłam lokalizację jako bdb, a na IV, V piętrze jako utrudnioną.
Zarzucono mi, że nie ma z reguły lokali użytkowych na IV, V piętrze i nie mogę pisać ,że tam jest lokalizacja utrudniona ze względu na brak dostępu z ulicy i brak windy.
2. Omówić załączniki operatu, jaki jest stan prawny nieruchomości i jak to się odnosi do zakresu wyceny.
I tu miałam merytoryczny kardynalny błąd nie do wybronienia, bo w załączniku właścicielem była spółdzielnia a w wyciągu miałam, jest to nieruchomość lokalowa osoby fizycznej! Nie wiem jak mogłam tego nie zauważyć robiąc operat, ale tak to jest jak się przerabia operat do nieruchomości lokalowej i wszystkiego nie skontroluje Λ W rejestrze gruntów też nie było wyodrębnionego tego lokalu i na tym poległam.
3. Zdefiniować współczynnik kapitalizacji, wytłumaczyć sposób obliczenia i dlaczego przyjęłam taką technikę wyceny?
Zdefiniowałam i powiedziałam, że przyjęłam tę technikę, gdyż nie zdobyłam informacji wystarczających do określenia WO i nic komisja nie zareagowała na taką odpowiedz, więc chyba była wystarczająca.

Operat - ogrodzenie - podejście kosztowe, tech. szczegółowa:
Omówić przedmiot, zakres, cel wyceny i przyjęty sposób wyceny.\
1. Jakie zastosowałam wskaźniki w podejściu kosztowym?
Nie bardzo wiedziałam z początku o co chodzi;] Chodziło o to z jakiego skorzystałam katalogu - że takiego, w którym są szczegółowo wyodrębnione elementy i koszty. Ale odpowiedz dopiero była zadowalająca jak powiedziałam o kosztach pośrednich i że dane należy skorygować, ze względu na różnicę z lokalnym rynkiem w zależności od lokalnych kosztów materiałów, robocizny i sprzętu.
2. Jakie znam katalogi i dlaczego wybrałam „Bazy danych do metody odtworzeniowej WACETOB?
Jak określiłam współczynnik regionalny i czemu uśredniłam skoro podany jest przedział?
Ciężko mi było odpowiedzieć, bo przyjęłam uśredniony zdając się na prowadzącego praktykę i opinie rzeczoznawców o tym, że ceny można skorygowac o uśredniony współczynnik.
(Macie jakies propozycje jak przyjmować ten współczynnik??? Mógłby ktoś opisać jak wygląda jakiś inny katalog ?? )
3. Omówić zużycie techniczne i sposób wyliczenia ? Dlaczego wyszło różne zużycie dla 2 ogrodzeń skoro oba są podobne?
Tu była kwestia konkretnego mojego przypadku, gdzie ogrodzenia różniły zużyciem- jeden 6% a drugi 27%.
Różnica ta wynikała z tego, że jedno ogrodzenie było z fundamentem na całej długości a drugie tylko były słupki betonowe i stąd taka różnica w zużyciu.

Innych pytania, które usłyszałam:
Jakie znasz rodzaje współwłasności i jak można znieść współwłasność?
Gdzie oddaje się wyciąg z operatu?

1. Operat z podejścia mieszanego met. pozostałościowa
- przedmiot i cel wyceny, kiedy się stosuje tą metodę
- w jakich przepisach prawnych zawarta jest mowa o trendzie, podać definicję, dlaczego nie uwzględniłam trendu w moim operacie (niewielka rozbieżność czasu pomiędzy transakcjami wziętymi do porównań - 1 miesiąc)
2. Las:(
- w jakiej formie Lasy Państwowe gospodarują lasami (zarząd)
- do czego służy opis taksacyjny lasu (do sporządzenia planu urządzenia lasu)
- reszta pyt. dotyczyła błędów w operacie
3. Nieruchomość zabudowana:
- def. nieruchomości podobnej
- co jeśli na rynku lokalnym nie ma nier.podobnych (r.krajowy, regionalny)
- kwestia zaokrąglania wyniku do pełnych złotych (przy b.wysokiej wartości powinno się zaokrąglić do pełnych 100 lub też nawet 1000).
Więcej nie pamiętam.

1. Dochodówka, technika dyskontowania strumieni dochodów
przedmiot i cel wyceny
- stopa dyskontowa - jak obliczyłam
- podstawy prawne - omówić
- jak został obliczony dochód z czynszów

2. Podejście mieszane, metoda kosztów likwidacji
przedmiot i cel wyceny
- czego zabrakło mi w źródłach danych - zabrakło decyzji o rozbiórce
- jak wpływają ograniczone prawa rzeczowe na wartość nieruchomości
- jak obliczyałm współczynnik korygujący dla cechy lokalizacja dobra

3. Podejście porównawcze, met. korygowania ceny średniej:
przedmiot i cel wyceny
- analiza rynku nieruchomości - omówić
- jak obliczyłam wagi cech rynkowych

Pytania dotyczyły głównie błędów w operatach. Tym razem pogrążyła mnie dochodówka.
Gratulacje dla tych którzy zdali.

Zdało jak już pewnie pisałem około 50% w piątek. Operaty muszą być poprawne merytorycznie. Kilka osób nie zdało - bo fundamentalne błędy w operatach - a więc operaty do poprawy. Co do pytań - jeśli w operacie Komisja zauważyła błędy - to odpytanie z błędów - trzeba było je samemu zaanalizować - no i przyznać rację i przy okazji powiedzieć z jakiego powodu. Jeśli było wszystko ok - to pytania np co to jest łąka, klasy gleb, co to jest księga wieczysta, z czego się składa. Były daty adiacentu, co było w podstawach prawnych i dlaczego. Ja miałem lokal - porównywanie parami - jak i z czego wyznacza się trend czasowy, skąd bierzemy cechy, na jakie podstawie, jak je obliczamy, jak je weryfikujemy. Nieruchomość rolna - jakie cechy, cecha - kultura rolna - czym jest, dlaczego jej nie wziąłem pod uwagę, co to jest bonitacja- jak obliczyłem bonitację nieruchomości rolnej, co to jest okręg podatkowy - do czego jest nam potrzebny i powodem czego jest zakwalifikowanie do określonego okręgu podatkowego. No i trzeci operat - odtworzeniówka dla ubzepieczenia, szczegółówka. Podstawy prawne, podstawy metodologiczne. Jak liczyłem, co robiłem. Jak weryfikowałem współczynnik z katalogu. Jak przeprowadziłem analizę rynku lokalnego (budowlanego). Jak wyceniamy dla ubezpieczenia, co to jest nieodszacowanie przy ubezpieczaniu. No to by było na tyle. Ostatecznie Komisja zdecydowała, że zdałem.
Moja końcowa uwaga przy obejrzeniu operatów sporej grupy kandydatów - nie warto odwalać chały, tak jak ma bardzo często miejsce w operatach "rynkowych" - widać, że są wyłącznie dla kasy robione, byle szybko, nie starannie. Chodzi mi oczywiście o szatę graficzną. Jak się bierze operat do ręki to tak bardzo wiele widać. Przy tym ogromnym wysiłku jaki wkładamy w osiągnięcie upragnionego uprawnienia - przyłożenie się do estetyki i formy nie zabierze dużo czasu, chyba, że mamy w genach bylejakość (to oczywiście złośliwość).
Swoje trzeba wytyrać. Ja uczyłem się 8 miesięcy przyzwoicie - analiza testów zadań, ustaw. Prawdziwego znęcania się nad sobą przez kolejne cztery miesiące (od momentu ustalenia daty egzaminu). W tych czterech miesiącach nie robiłem nic innego oprócz nauki.
Pozdrawiam. I jeszcze raz zatruję - od maja tego roku począwszy ten egzamin jest o wiele bardziej do zdania niż wcześniej (to oczywiście tylko moje skromne zdanie).

Czerwiec 2011

Re: CZERWIEC 2011

egzamin ustny
1. Las
- co to jest bonitacja drzewostanu jak sie ja oblicza plus pytania jakimi przyrzadami mierzy sie wysokośc i pierścienice drzewa.
- co to sa koszty pozyskania zrywki i czego dotyczą, jak sie je oblicza
- miąższośc drzewstanu i jak sie oblicza

2. kapitalizacji prostej
- dlaczego zastosowałem kapitalizacje i kiedy ja sie używa
- jak sie liczy współczynnik kapitalizacji, co to jest
- na jakiej podstawie obliczyłem stawke z rynku i uzasadnić

3. spółdzielcze własnosciowe
- omówic cechy i jak cecha położenie na pietrze wpływa na wartość
- co sie dzieje w ze spółdzielczym w wypadku likwidacji społdzielni mieszkaniowej
- jakie przyjałem do porównań nieruchomosci i dlaczego (chodziło o uzsadnienie metody porówania parami)

1. lokal - korygowania ceny średniej
   - przedmiot wyceny, zakres, cel - w operacie mialem iż przedmiotem wyceny jest prawo odrębnej wasności i zaczela się rozmowa czy wyceniamy nieruchomości czy prawa (twardo obstawialem ze prawa+przepisy prawa)
   - kiedy stosujemy KCŚ a kiedy Pparami - jaka jest wada KCS
   - jak liczymy wspólczynniki, jak obliczymy dla srodkowej cechy jesli lokalizacja dzieli się np. na 15 stanów!!!!!
   - nieruchomość podobna
   - jakie zalaczniki powinny byc w operacie, jakich brakuje
   
   2. DCF
   
   - kiedy stosujemy DCF
   - dlaczego mam 6 lat prognozy
   - dlaczego w 3 pierwszysch latach dochod jest na takim samym poziomie
   - dlaczego po 4 latach DON ciagle spada
   - jesli do lokalu przynalezlaby piwnica jakbym to uwzglednil w wycenie
   - roznica miedzy poszczegolnymi latami prognozy okolo 20 - 50 tys. czy jest sens przyjac DCF przy tak malej róznicy
   - czy na pewno okrslilem wartosc rynkowa - to pytanie mialem doslownie jak "wrzutke " co 3 moja odp
   
   3. rola
   
   - przedmiot, zakres, cel
   - jakie przyjalem cehcy i dlaczego
   - jakie cechy przyjmjemy do wyceny nieruchomosci rolnej
   - dlaczego nie uwzglednlem ksztaltu
   - dlaczego przyjalem KCS a nie PP i ktora wg. mnie jest poprawniejsza i dlaczego

MOJE PYTANIA Z USTNEGO
- DCF, ROLNA I LOKAL
- JAK OBLICZYŁAM RYZYKO PRZY OBLICZANIU STOPY DYSKONTOWEJ
- JAKIE INFORMACJE ZAWIERA MAPA GLEBOWO-ROLNICZA
- CO OZNACZA LICZNIK I MIANOWNIKLICZBIE MÓWIĄCEJ O UDZIALE NIERUCHOMOŚCI W CZĘSCI WSPÓLNEJ JAK SIĘ OBLICZA TEN UDZIAŁ
- JAK OBLICZYŁAM WAGI CECH I DLACZEGO PRZYJEŁAM TAKIE PRZEDZIAŁY
- CZY STRUMIENIE PIEIĘŻNE SĄ REALNE CZY NOMINALNE I CZY STOPA DYSKONTOWA JEST REALNA CZY NOMINALNA
- GDZIE I W JAKIEJ FORMIE PROWADZONE SĄ ZBIORY CEN TRANSAKCYJNYCH
- CZY OD GRUNTÓW ROLNYCH POBIERANY JEST PODATEK DOCHODOWY
- ZINTERPRETOWAĆ OTRZYMANĄ WARTOSC - CZY JEST WŁAŚCIWA
- PRZY KAŻDYM OPRACIE TRZEBA PODAĆ CO JEST PRZEDMIOTEM WYCENY I CEL WYCENY
- JESZCZE PYTANIE O KSIĘGI WIECZYSTE
- PYTANIA ŁATWE ALE TRZEBA JEDNAK ODPOWIADAĆ JAK NAJWIĘCEJ NA DENY TEMAt

Lipiec 2011

Jestem strasznie szczęśliwy! Tylko trochę siły brak żeby się cieszyć

Wylosowałem operaty:
Opłata adiacencka (miałem podział nieruchomości)
- co to są cechy rynkowe, jak je można wyznaczać i jak ja je wyznaczyłem,
- jakie warunki muszą być spełnione żeby można było naliczyć opłatę adiacencka i czy u mnie na pewno wszystkie były spełnione (były, Pani chciała chyba sprawdzić czy jestem pewien tego co napisałem),
- opisać daty istotne dla wyceny. Jakie były u mnie i dlaczego takie.

Dyskontowanie strumieni dochodu (lokal użytkowy z umową najmu):
- co to są podstawy prawne i czy obecnie również takie bym przyjął (chodziło m.in. o to że w międzyczasie uchwalono nowy standard - wycena dla potrzeb wierzytelności),
- uzasadnić przyjętą metodę i technikę wyceny. Tu musiałem obronić, że lokal może przynosić dochody i że będę zmienne w czasie. Udało mi się wybronić.
- stopa dyskontowa (liczyłem z obligacji, metodą sumowania) - musiałem ją obronić. Dlaczego nie z rynku. Miałem lokal użytkowy na Bemowie w Warszawie. Czy tam nie rynku... Udało mi się obronić moją wersję.

Koszty likwidacji:
- co to jest nieruchomość gruntowa, a co budynkowa. Opisać. Jakie podstawy prawne to regulują.
- jakieś pytanie o plan, nie pamiętam do końca. Jakie jest przeznaczenie. Co ostatecznie przesądza. Moja nieruchomość składała się z 2 działek, z czego jedna była oznaczona Ls w wypisie z rejestru gruntów. Tu musiałem się tłumaczyć, czy w takim razie oby na pewno jest pod zabudowę mieszkaniową (takie jest przeznaczenie w planie). Czy w takim razie trzeba uzyskać zgodą na wyłączenie z produkcji leśnej.
- pytanie odnośnie klauzul. Nie przytoczę dokładnie go teraz. Jak sobie przypomnę to napiszę.

Ogólne wrażenia bardzo dobre. Komisja była miła i nawet żartowała, żeby trochę rozładować atmosferę.

Na ustnym miałem pytania do:
operatu nieruchomości lokalowej:
przedmiot i cel wyceny,
jakie rodzaje nieruchomości występują w przepisach prawa i w jakich ustawach są uregulowane,
w jaki sposób określa się przeznaczenie nieruchomości - pytanie w kontekście informacji w operacie, iż mpzp nie obowiązuje,
uzasadnić wybór metody porównywania parami do określenia wartości nieruchomości lokalowej,

operatu nieruchomości rolnej:
przedmiot i cel wyceny,
co to jest nieruchomość rolna, czy nieruchomość ta jest lub może być przeznaczona do produkcji rolnej,
omówić bazę danych nieruchomości,
uzasadnić otrzymany wynik wyceny,

operatu nieruchomości budowlanej wycenionej techniką elementów scalonych:
przedmiot i cel wyceny (celem było ubezpieczenie),
podać składniki formuły cen jednostkowych robót budowlanych Cj=Rj+Mj+Kzj+Sj+Kpj+Zj
określić na jakiej podstawie określa się zysk (od sumy Rj+Mj+Sj+Kpj),
dlaczego nie uwzględniłem zużycia funkcjonalnego tylko techniczne (ze względu na cel wyceny, którym jest ubezpieczenie).

2011 sierpień

Ustny: 1. metoda kosztów likwidacji ( tu pytania o mapy zasadniczą, ewidencyjną)
2. nieruchomość zabudowana (cechy, współczynnik korygujący),
3. lasy (trzebież późna)

---