HISTORIA

Początki ksiąg wieczystych sięgają starożytności. Już wówczas istniały archiwa państwowe, w których przechowywano akty nadania ziemi wydawane przez handlowców oraz w różnych miastach sporządzano wykazy właścicieli i ciążących na nieruchomości długów (później pojawiły się wykazy nieruchomości).

Ziemie polskie

Początek ksiąg wieczystych na ziemiach polskich sięga średniowiecza. Pierwszy raz pojawiły się w akcie normatywnym- Statucie Wiślickim z 1374 r., gdzie pojawił się wymóg jawności zastawów na ziemi. Polska ustawa z 1588 r. o ważności zapisu, proklamowała zasady nowoczesnej hipoteki. Zapewniała pierwszeństwo wierzycielowi hipotecznemu, temu, który jako pierwszy spowodował, że jego prawa do nieruchomości jako pierwsze zostały zapisane w księgach sądu grodzkiego lub ziemskiego właściwych dla położenia nieruchomości (już wtedy była to terytorialnie określana właściwość).

Zasadnicze zmiany w instytucji ksiąg wieczystych na ziemiach polskich nastąpiły w okresie pod zaborami, czyli w XVIII I XIX w. Nastąpił bardzo burzliwy rozwój stosunków kapitalistycznych, co spowodowało również rozwój potrzeb kredytowych i poszukiwania sposobów zabezpieczania udzielanych kredytów. Rozwój regulacji prawnych związanych z problematyką wieczystoksięgową i hipoteczną w okresie kapitalizmu w całej Europie był związany z potrzebą zapewnienia bezpieczeństwa obrotu prawnego dla kredytów hipotecznych, jak i dla transakcji dotyczących nieruchomości (analogiczna sytuacja po 1989 r. w okresie transformacji ustrojowej). Na terenach polskich funkcjonowały trzy systemy ksiąg wieczystych: pruski, austryjacki, rosyjski. Niejednolite regulacje prawne obowiązywały do 1 stycznia 1947 r.

ZASADY POLSKIEGO SYSTEMU KSIĄG WIECZYSTYCH:

1. ZASADA JAWNOŚCI FORMALNEJ - z jednej strony oznacza powszechną dostępność dla każdego, kto chce zapoznać się z treścią księgi, a z drugiej strony prawną bezskuteczność zarzutu nieznajomości istniejących wpisów w księgach wieczystych, wpisów wzmianek o wnioskach, o których uczyniono w księgach wpis.

Przejawem tej zasady jest art. 36(1) ust. 3 ukw stanowiący, że każdy może przeglądać księgę wieczystą (w obecności pracownika sądu).

Podobnie, zgodnie z art. 36(2) ust. 1 ukw odpisy ksiąg wieczystych według ostatniego stanu prawnego, wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego

ograniczona dostępność dotyczy akt księgi wieczystej. Otóż akta księgi wieczystej może przeglądać osoba mająca interes prawny oraz notariusz (też w obecności pracownika sądu).

Pewna ograniczona dostępność dotyczy wydawania odpisów ksiąg wieczystych obejmujących wpisy wykreślone. Wydaje się takie odpisy sądom, prokuraturom, notariuszom, organowi administracji rządowej oraz jednostkom samorządu terytorialnego i w uzasadnionych wypadkach także na żądanie osoby, której wykreślony wpis dotyczy.

Odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego.

Jeśli chodzi o stronę techniczną tego udostępniania, to ocena, kto ma interes prawny, kto tego interesu nie ma - należy do przewodniczącego wydziału a najdalej do prezesa sądu. Tutaj nie ma odwołania. Nie jest to taka całkowita doskonałość. W tej chwili opracowuje się nowy regulamin urzędowania sądów powszechnych i zastanawiamy się czy nie nadać temu charakteru czynności administracyjnej umożliwiającej złożenie skargi. Na dzień dzisiejszy decyzja zapada na tym szczeblu i koniec.

W kontekście tej omawianej zasady należy również wspomnieć o pewnej regulacji art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustęp 3-ci tego artykułu mówi, że sądy prowadzące księgi wieczyste obowiązane są udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane o nieruchomościach, jakie zawarte są w księgach wieczystych i dokumentach dołączonych do akt.

W jaki sposób realizacja tego obowiązku ma następować, ustawodawca nie dopowiedział. Dochodzi tutaj do sporów na tym tle. Należy stwierdzić, że realizacja takiego obowiązku w zakresie akt ksiąg wieczystych powinna odbywać się w drodze…nie tak, że wchodzi i ogląda wszystko co chce.

2. ZASADA JAWNOŚCI MATERIALNEJ - w świetle obowiązującego stanu prawnego oznacza, że księga wieczysta ujawnia rzeczywisty stan prawny nieruchomości, a więc, że prawo wpisane do księgi wieczystej rzeczywiście istnieje i że prawo wykreślone nie istnieje.
   Konsekwencją praktyczną obu tych wymienionych zasad, tj. zasady jawności formalnej i zasady jawności materialnej, jest brak jakiejkolwiek potrzeby poszukiwania stanu prawnego poza księgą wieczystą, ponieważ księgi te są prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego i do czasu obalenia wynikających z nich domniemań stanowią wyłączny dowód stanu prawnego nieruchomości ujawnionej w księdze. Domniemaniem takim jest właśnie domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych. Natomiast gwarancją tego jest działanie następnej naczelnej zasady, jaką jest

3. ZASADA RĘKOJMI WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH - która uzasadnia w warunkach określonych w ustawie skuteczność nabycia wpisanego do księgi prawa od osoby nieuprawnionej do rozporządzania tym prawem. A zatem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych łamie zasadę „nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet” - nikt nie może przenieść więcej praw niż sam posiada.

4. ZASADA LEGALIZMU MATERIALNEGO - (albo OFICJALNOŚCI) - oznacza, że wpis może być dokonany tylko na podstawie takiego dokumentu, który rejestruje czynność materialnoprawną powodującą powstanie, zmianę lub ustanie prawa podlegającego wpisowi do księgi wieczystej.

Przeciwieństwem tej zasady jest zasada konsensusu formalnego, która u nas nie obowiązuje (ale warto wiedzieć), która polega na uznaniu za podstawę wpisu także takiego dokumentu, który wskazuje na istnienie określonego stanu prawnego z dużym stopniem prawdopodobieństwa (czyli uprawdopodobnienie). U nas, wiadomo, taki dokument nie może stanowić podstawy wpisu.

5. ZASADA INICJATYWY STRON - wpisy dokonywane są wyłącznie na pisemny wniosek, a jedynie wyjątkowo można dokonać wpisu z urzędu i to tylko wówczas, gdy przepis szczególny tak stanowi.

I takim wpisem dokonywanym z urzędu jest wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym dokonany przez sąd na podstawie art. 626(13)§1 kpc. Chodzi o takie sytuacje, gdy sąd dostrzeże, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, a wniosek o usunięcie tej niezgodności nie został złożony albo gdy dla tej samej nieruchomości prowadzonych jest kilka ksiąg wieczystych ujawniających odmienny stan prawny. Wówczas wpisu takiego ostrzeżenia dokonuje się we wszystkich księgach wieczystych, które są tym, jakby węzłem, związane. Dokonując takich wpisów sąd wymienia prawo przeciwko którym ostrzeżenie skierowano oraz osobę, której roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone. Ostrzeżenie wpisuje się w łamie trzecim działu trzeciego.

Na skutek stanów faktycznych Sąd Najwyższy wydał tutaj orzeczenie (postanowienie) o tym, że narusza interes Rzeczpospolitej Polskiej prowadzenie dwóch ksiąg wieczystych dla tej samej nieruchomości o różnych wpisach w działach drugich co do osób właścicieli (przenoszenie ksiąg wieczystych do systemu informatycznego pozwoli na wyłapanie wszystkich takich przypadków.

Z uwagi na powiązanie z ewidencją gruntów systemu informatycznego, będzie możliwość uważania, że dla danej nieruchomości, dla danej działki, są prowadzone dwie, czy trzy księgi).

Duża ilość takich ksiąg pochodzi z okresu, gdy zakładane były księgi wieczyste na podstawie aktów własności ziemi, wydanych na podstawie przepisów ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z 1971 roku. W 1969 r. - zarządzenie wykonawcze o prowadzeniu ewidencji gruntów do dekretu z 1965 (1955) ? o ewidencji gruntów. Przy wydawaniu aktów własności ziemi geodeci dokonywali pomiarów, wytyczali te działki, które później wpisywano z numerami do aktów własności ziemi i nie mieli obowiązku badania, czy są prowadzone dla tych nieruchomości księgi wieczyste. Stąd jest bardzo dużo podwójnych ksiąg wieczystych prowadzonych częściowo, czy w całości dla nieruchomości założonych na podstawie aktów własności ziemi i równocześnie dla wcześniejszych prowadzone są księgi wieczyste z wpisanymi innymi osobami. Jest to rozbieżność najczęściej występująca.

6. ZASADA SZCZEGÓŁOWOŚCI - oznacza, że księga wieczysta obejmuje tylko jedną nieruchomość. Jest to tzw. „folio realne”, czyli dla jednej nieruchomości jest prowadzona jedna księga wieczysta. Są bowiem systemy, które są prowadzone na zasadzie tzw. „folio persona”, czyli rejestr jest prowadzony dla osoby właściciela (nie dla nieruchomości).

7. ZASADA SKUTECZNOŚCI WPISU - polega na tym, że nabycie, zmiana czy wygaśnięcie prawa, również przy tylko konstytutywnym wpisie, następuje zawsze z chwilą dokonania nieprawomocnego nawet wpisu. Wpis nieprawomocny ma wszelkie skutki, jakie ustawa wiąże ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej. A w szczególności korzysta z całej pełni z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych domniemania wiarygodności. Zresztą zaprzeczeniem zasady wiarygodności ksiąg wieczystych, byłoby gdyby nabywca ujawnionego prawa musiał badać, czy ujawnienie nastąpiło na podstawie prawomocnego wpisu. Jest to jak gdyby konsekwencja połączenia we wpisie czynności technicznej i czynności orzeczniczej. Zasada ta, jakkolwiek nie zdefiniowana, wynika z istoty systemu, albowiem rękojmia jest wyłączona tylko w przypadkach wskazanych w ustawie. A ustawa nie mówi, że jak jest wpis nieprawomocny, to rękojmia nie działa. Można się później w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, czy była dobra wiara, czy dobrej wiary nie było. Ale to jest inne zagadnienie.

Natomiast rękojmia obejmuje wpis od momentu, kiedy zostanie dokonany. Uczulam Państwa na to dlatego, że jest to pogląd, który już w tej chwili niewiele osób reprezentuje.

ZASADA MOCY WSTECZNEJ WPISU - najogólniej moc wsteczna wpisu oznacza, że powstanie skutków prawnych wpisu jest wcześniejsze aniżeli chwila jego dokonania ... Ta chwila to data, godzina i minuta.

Warto pamiętać, że o mocy wstecznej wpisu można mówić dopiero wtedy, gdy wpis zostanie dokonany. Musi zostać, żeby zasada mocy wstecznej wpisu zadziałała. Jest to szczególnie istotne, gdy wpis ma charakter konstytutywny.

W jednym z orzeczeń Sąd najwyższy stwierdził, że nie może zostać dokonany wpis hipoteki kaucyjnej, jeżeli po dacie złożenia wniosku o jej wpis nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości. Dopóki bowiem nie nastąpi wpis o charakterze konstytutywnym, a taki charakter ma wpis hipoteki kaucyjnej, dopóty nikt nie może powoływać się na uprawnienia wynikające z ... wpisu. To orzeczenie została w p praktyce przyjęte, jakkolwiek nie rozwiązuje problemu dlatego, że problem sprowadza się do tego ustalenia stanu prawnego w chwili orzekania. Zgodnie z przedstawionym powyżej poglądem Sądu Najwyższego, decydującym dla oceny stanu prawnego jest tu nie chwila złożenia wniosku, ale chwila dokonania wpisu - stan istniejący w chwili orzekania. Czyli taka ogólna zasada jak i przy wyrokowaniu, wynikająca z art. 316§1 kpc. I tutaj niestety tak jest przyjęte,. Ale niewątpliwie nie można uznać tego za zadowalającą interpretację. Tak naprawdę, to jaka jest moc złożenia wniosku o wpis? Jak to jest z tą mocą wsteczną wpisu, jeżeli jest ważne to, co się później stało. Wypada przy tym wspomnieć, że rozważa się w tej chwili taki pogląd (reprezentuje go sędzia SN - Ciepła), które ja podzielam, gdybyśmy się zastanowili się nad wprowadzeniem, jak w Austrii. Tam decydującym momentem nie jest chwila orzekania, ale chwila złożenia wniosku. Jest uzasadnienie dla tego rozwiązania, jest moc wsteczna jeżeli się dokona wpisu. Ale na razie mamy tak jak jest. Ale to co przyjął ustawodawca austriacki, że stan prawny jest oceniany według daty złożenia wniosku o wpis , wszelkie czynności po tej dacie są bezskuteczne. Jest to rozwiązanie bardzo bezpieczne. Ale to jest też kwestia systemu. Bo jest to możliwe przy wpisie konstytutywnym lub przyjęciu zasady wpisu jako warunku obrotu, czyli krótko mówiąc można prawem rozporządzić, ale wpis ma być dokonany. Nie jest to co prawda wpis konstytutywny, bo prawo powstało, ale jeżeli chcesz prawem rozporządzić musisz mieć wpis. To rozwiązanie budzi sprzeciw notariuszy. Natomiast w praktyce nadanie mocy wstecznej wpisu ma takie znaczenie, że wpisanemu prawu jawnemu w kw przysługuje domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, nie tylko od chwili wpisania ale od chwili wpływu wniosku o wpis do właściwego sądu lub wszczęcia postępowania z urzędu.

8. ZASADA POWSZECHNOŚCI. Została wpisana do polskiego systemu kw, ale nie została zrealizowana. Oznacza, że wszystkie nieruchomości mają założone kw. Nikt naprawdę nie wie ile nieruchomości ma założone kw a ile nie. I jeśli gdzieś pojawiają się wypowiedzi, najczęściej w kręgach mieszkalnictwa, że 30% nieruchomości ma założone kw, to jest to nieporozumienie. Nikt nie jest w stanie tego obliczyć, być może pełna informatyzacja da jakiś obraz. Natomiast szacunki prowadzone przez Urząd Mieszkalnictwa, są oparte na wyliczeniach dotyczących działek ewidencyjnych; mają 29 mln działek ewidencyjnych i dzielą to przez liczbę kw a przecież kw jest 14 mln. Ponadto kw są prowadzone nie tylko dla nieruchomości gruntowych ale też budynkowych, lokalowych, dla ograniczonych praw rzeczowych i nie można tego odnosić do ogólnej liczby kw. Po drugie na nieruchomość składa się, w kw , niejednokrotnie kilkadziesiąt działek ewidencyjnych - a zatem to też jest nieprawdziwe. Jednak w praktyce nie jest chyba tak źle, jak się powszechnie uważa. Otóż z punktu widzenia obrotu nieruchomościami nie ma możliwości dokonania obrotu bez kw, bo przy pierwszym obrocie notariusz ma obowiązek złożyć wniosek o wpis (założenie) kw.

W kontekście również ilości wniosków, jakie wpływają do sądów o złożenie ksiąg wieczystych dla nieruchomości, które w ogólne nie posiadały ksiąg wieczystych. Jeżeli to jest rocznie ok. niecałe 2 % średnio, to jest naprawdę niewielka sprawa. To się może trochę podniosło, ale nie dlatego, że zaczęło się zakładać więcej ksiąg wieczystych dla nieruchomości gruntowych. To dlatego, że zaczęło się więcej zakładać ksiąg dla nieruchomości lokalowych.

Nikt nie jest w stanie powiedzieć jak to jest z tą zasadą powszechności. To nie stwarza na ogół negatywnych konsekwencji dla obrotu prawnego i jego uczestników. Natomiast niewątpliwie umożliwia to istnienie w skali kraju dwóch stanów prawnych nieruchomości: stanu księgowego i poza księgowego. I właśnie dlatego istnieją przepisy, które dążą do realizacji tej zasady powszechności. Takim przepisem jest np.art.35 ustawy o kw., który nakłada na właściciela nieruchomości obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej. Ten przepis dotyczy zarówno właścicieli, którzy mają już założone księgi wieczyste, jak i tych którzy mają nieruchomości, a nie mają dla tych nieruchomości założonych ksiąg wieczystych. I wprowadza ten przepis również skutki ewentualnej odpowiedzialności za skutki nie wykonania tego obowiązku ustanawiając (wprowadzając) odpowiedzialność właściciela za szkodę powstałą u osób trzecich na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej (przepis który należy bardzo szeroko rozumieć).

Również nałożony art.92 par. 3 z prawa o notariacie, Na notariusza obowiązek zamieszczania w akcie notarialnym wniosku o wpis do księgi wieczystej istniejącej albo o założenie księgi wieczystej i dokonanie w niej wpisów jest takim, jeżeli oczywiście akt notarialny zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księgą wieczysta - wprowadza obowiązek przesłania z urzędu wpisu takiego aktu sadowi właściwemu do prowadzenia księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu w terminie 3 dni od sporządzenia aktu. Nowelizacja ta była dokonana w 2001r. Właśnie ten obowiązek został bardziej doprecyzowany. To są zresztą przepisy, które zostały przeniesione z ustawy o kw do prawa o notariacie, bo dotyczą notariuszy, obowiązków notariuszy.

Aktualnie księgi są prowadzone przez sądy rejonowe, jest ich 327, przy czym z wydziałami zamiejscowymi - 335.

WIARYGODNOŚĆ KSIĄG WIECZYSTYCH

Ustalenie stanu prawnego jest zasadniczą funkcją ksiąg wieczystych jako dostępnej dla każdego publicznej ewidencji praw rzeczowych na nieruchomości. Konsekwencją tego jest wyposażenie ksiąg wieczystych w domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych, zwane także domniemaniem wiarygodności ksiąg wieczystych (zasada). Rozciąga się ono tylko na prawa ujawnione w księdze wieczystej, natomiast nie dotyczy istnienia lub nieistnienia praw w księdze wieczystej nie ujawnionych. W zakresie praw ujawnionych, ale wykreślonych z księgi, obowiązuje domniemanie ich nieistnienia. Oznacza to, że prawa te albo wygasły, albo wpisane były bez podstawy prawnej. Domniemanie to obejmuje tylko prawa, a zatem nie dotyczy danych faktycznych zawartych w dziale I-O, czyli dotyczących oznaczenia nieruchomości. Domniemanie to wynika z wpisu, obejmuje zarówno treść jak i pierwszeństwo.

Na podkreślenie zasługuje uwaga, że to domniemanie zgodności ksiąg wieczystych ze stanem prawnym jest ściśle związane z istnieniem księgi wieczystej, tak, że nie może być stosowane w drodze analogii w sytuacji braku księgi, bez względu na przyczynę jej nie istnienia. Domniemanie jest uregulowane w art. 3 ustawy i na domniemanie może się powołać każdy, kto ma w tym interes prawny. Jest to domniemanie wzruszane, a zatem może być obalone w drodze przeprowadzenia dowodu przeciwnego w procesie o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym i jest to jedyny sposób obalenia domniemania wynikającego z konkretnego wpisu. Może być również obalone w każdym innym postępowaniu jako przesłanka rozstrzygnięcia np. o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie.

Art. 4 ustawy, który wskazuje na to, że wpis w księdze stwarza większą pewność istnienia prawa aniżeli stan faktyczny, jakim jest posiadanie. W razie kolizji dwóch domniemań: domniemania wynikającego z prawa posiadania z domniemaniem wynikającym z wpisu w księdze wieczystej, nie można powoływać się na domniemanie z posiadania, albowiem to wynikające z wpisu w księdze jest silniejsze.

Przykład:

Nieruchomość została nabyta w trakcie trwania związku małżeńskiego, za pieniądze stanowiące dorobek małżonków. Jednakże do księgi jako właściciel został wpisany jako właściciel tylko mąż, bo przy zawieraniu umowy oświadczył, że pieniądze na zakup pochodzą z jego majątku odrębnego.

Czy to domniemanie po wpisie w księdze wieczystej będzie przemawiało na korzyść męża, czy żony? I jakie uprawnienia przysługują żonie. Domniemanie - na korzyść męża. Żona - albo zgodnie to zrobią „na oświadczenie” z podpisem notarialnie poświadczonym, albo jeżeli nie ma zgody to powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Jeżeli tylko jedno z małżonków staje do aktu notarialnego i oświadcza, że nabywa odpłatnie nieruchomość do majątku wspólnego, to taka czynność prawna jest ważna i skuteczna i nie wymaga potwierdzenia przez nieobecnego małżonka, chyba, że nabywana nieruchomość jest obciążona (taki pogląd utrwalił się w praktyce).

Problemem w praktyce jest nabywanie nieruchomości przez jednego z małżonków z majątku odrębnego. Rozbieżność budzi pytanie, czy drugi małżonek powinien potwierdzić taką umowę, w tym sensie, że rzeczywiście nabycie nastąpiło z majątku odrębnego, zdania są podzielone.

Kołodziejska - reprezentuje pogląd, że notariusz może taką umowę sporządzić, że ona stanowi podstawę wpisu do księgi tego jednego małżonka. Dlatego, że prawo przewiduje możliwość nabycia z majątku odrębnego. Oczywiście, ze względów dowodowych dobrze jest gdy w akcie jest opisane, skąd ten majątek odrębny pochodzi, ale nie jest to konieczne.

Dla skuteczności tej umowy nie ma potrzeby potwierdzania jej przez drugiego małżonka. A jeśli ten drugi małżonek uważa, że to było jednak z majątku wspólnego to jest uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Jeżeli przyjęlibyśmy koncepcję przeciwną, to oznaczałoby, że: ja mam majątek odrębny, ale o tym jak ja nim dysponuję to ma decydować również współmałżonek. Czy wtedy to moje prawo własności, które wynika z majątku odrębnego nie zostaje w jakiś sposób ograniczone, w sposób który nie znajduje oparcia ustawowego.

Z konstytucji wynika, że prawo własności może być ograniczone jeżeli ustawa na to zezwala i nie narusza to istoty prawa własności.

WIARA PUBLICZNA KSIĄG WIECZYSTYCH

To zagadnienie bezpośrednio wiąże się z instytucją domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych. Jest to fundamentalna zasada polskiego systemu ksiąg wieczystych.

(na pamięć art. 5)

Pomiędzy treścią księgi wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym istnieje nieraz niezgodność. Może to prowadzić do kolizji między wymaganiami bezpieczeństwa obrotu, a interesami osób których prawa nie są ujawnione w księdze wieczystej lub są ujawnione niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Przepisy ustawy w art. 5 kolizję tą rozstrzygają przez sankcjonowanie, w pewnym zakresie, przewagi treści księgi nad rzeczywistym stanem prawnym.

Istotę rękojmi ilustruje prosty przykład:

W księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości ujawniona jest Paweł. Tymczasem prawo to w rzeczywistości przysługuje janowi. Irena kupiła od Pawła nieruchomość i nabyła jej własność skutecznie właśnie na skutek działania rękojmi, mimo, że Paweł w rzeczywistości nie był właścicielem, bo tak naprawdę tytuł własności miał Jan, ale nie był ujawniony.

Zgodnie z treścią art. 5 ustawy w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną wg. treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych dotyczy także innych praw wpisanych do księgi wieczystej, nie tylko prawa własności.

Istotą rękojmi jest wyłączenie zasady nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet i w konsekwencji uznanie za skuteczne nabycie prawa nieistniejącego lub istniejącego, ale nie przysługłującego rozporządzającemu (?).

Przepisy o rękojmi w imię bezpieczeństwa obrotu przyjmują bezwzględną przewagę stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym i to nie tylko w zakresie samego faktu przysługiwania określonego prawa zbywcy, ale także samego zakresu tego prawa.

Wskutek rozporządzenia osłanianego rękojmią rzeczywiste prawo nieujawnione w księdze wieczystej wygasa, albo zostaje ograniczone lub dotknięte w inny sposób, w takim zakresie w jakim koliduje z prawem nabytym według stanu prawnego ujawnionego w księdze.

Przepisy o rękojmi są przepisami iuris cogentis. Rękojmi nie można się skutecznie zrzec, ponieważ nabycie będące skutkiem rękojmi jest nabyciem następującym ex lege.

Na czym ta niezgodność pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym może polegać?

Może polegać na omyłce w treści wpisu, wskutek czego wpis nieprawidłowo odzwierciedla rzeczywisty stan prawny. Może polegać na wpisie prawa nieistniejącego lub wpisie dokonanym bez podstawy prawnej. Może polegać na braku wpisu dotyczącego istniejącego prawa, co powoduje, że ujawniony w księdze wieczystej stan prawny jest inny niż rzeczywisty.

Omyłka może dotyczyć zdarzeń mających znaczenie prawne, albo wprost treści samego prawa. Do takich zdarzeń prawnych mających wpływ na powstanie niezgodności należą nieujawnione powstałe pozaksięgowo zmiany w stanie prawnym nieruchomości. Do takich zdarzeń należy śmierć osoby wpisanej jako uprawnionej do księgi wieczystej. Z chwilą śmierci następuje otwarcie spadku i już w tym momencie stan prawny ujawniony w księdze wieczystej staje się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Podobnie np. gdy ktoś zawarł umowę rozszerzającą wspólność majątkową, czy umowę wyłączającą wspólność majątkową, czy ............ akt własności ziemi wydany na rzecz osoby wpisanej w dziale II.

Natomiast przykładem niezgodności powstałej na skutek zmiany stanu prawnego, jest np. przekształcenie z mocy prawa. Np. prawo zarządu przekształcało się, w odniesieniu do gruntów stanowiących własność SP lub jednostek samorządu terytorialnego, w prawo użytkowania wieczystego i własność budynków, innych urządzeń i lokali .................. oczywiście wymagało to wydania decyzji, ale to było właśnie przekształcenie z mocy prawa. Wymagało decyzji, ale o charakterze deklaratoryjnym.

Rękojmia nie obejmuje danych oznaczenia nieruchomości, nie obejmuje działu I. Na ten temat wydanych było wiele orzeczeń SN i w żadnym nie przyjęto odmiennego poglądu.

Treść wpisów w dziale I ma znaczenie dla uprawnionego, one dużo mówią nam o nieruchomości. Ale są to dane które sąd wpisuje na podstawie dokumentów sporządzonych w ewidencji i za te dane musi odpowiadać ewidencja. Natomiast oznaczenie nieruchomości określa przedmiot prawa, ale te elementy same przez siebie nie tworzą stanu prawnego nieruchomości. Szereg przepisów zostało w ten sposób ustanowionych, że potwierdza tą zasadę, że rękojmia nie obejmuje danych faktycznych. Np. te wpisy w dziale I ulegają sprostowaniu w trybie art. 626¹³ par. 2 kpc. W sytuacji zatem gdy księga wieczysta zawiera wpisy przeniesione z innej księgi wieczystej, a w dziale I jest błędny wpis, nabywca nie może powoływać się na dobrą wiarę np. co do obszaru zbywanej nieruchomości.

Mechanizm rękojmi nie działa jeżeli księga wieczysta została zniszczona, jeżeli została zgubiona albo utraciła moc prawną, choćby nawet w tej księdze były dokonane wpisy.

Jeżeli księga zaginęła, to nawet gdyby ktoś posługiwał się odpisem, że tam było to wpisane to nie daje mu podstaw do ochrony zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Do końca nie ma przepisów mówiących o tym, który moment jest decydujący o tym, że księga zaginęła.

RĘKOJMIA

Art. 5. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

W przypadku niezgodności nie ma żadnego znaczenia, czy ten na którego korzyść rozstrzyga treść księgi wieczystej wiedział o tej niezgodności. Konsekwencją art.5 jest to, że rękojmia jest aktualna, gdy istnieje księga wieczysta z określonymi wpisami, bez względu na ich charakter i niezależnie od tego czy nabywca znał treść księgi wieczystej. Mechanizm rękojmi nie działa gdy księga została zniszczona, lub zagubiona, albo straciła moc prawną, choćby nawet w tej księdze zostały dokonane wpisy. Ponieważ księgi są jawne, nie ma znaczenia czy dana osoba znała treść księgi, czy nie, bo mogła się z nią zapoznać, to na niej ciąży ten obowiązek.

Art. 6. 1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

Art. 7. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

2) prawu dożywocia,

3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Art. 8. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Najogólniej przepisy art. 6,7,8 można potraktować tak, jakby zakreślały obszar działania rękojmi. Są to trzy przypadki:

1. Obszar gdzie rękojmia nie działa

2. Rękojmia jest wyłączona

3. Działanie rękojmi jest ograniczone

Ad 1- jest to rozumienie rękojmi w znaczeniu negatywnym. Oznacza to, że nabywca w drodze czynności prawnej odpłatnej, nabywa własność nieruchomości która ma urządzoną księgę wieczystą- nabywa nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń które nie zostały wpisane do księgi. Z tym, że art. 7 wymienia te obciążenia, które obciążają nieruchomość, mimo że nie są ujawnione w księdze. A zatem wobec tych obciążeń rękojmia nie działa. Są to prawa: obciążające nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisów np. ustawowe prawo pierwokupu; dożywocia ...

Ad 3- Art. 8 ogranicza działanie zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych i zgodnie z jego brzmieniem rękojmię wyłączają: wzmianka o wniosku, wzmianka o apelacji, o kasacji, skardze i wpis ostrzeżenia dotyczący niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym.

Ad 2- rękojmia wiary publicznej nie chroni osoby na rzecz której ustanowiono użytkowanie wieczyste na gruncie nie stanowiącym własności SP lub jednostki samorządu terytorialnego; nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych; nie chroni ważności nabycia od osoby pozbawionej zdolności do czynności prawnych, albo która ma ograniczoną zdolność, nie sanuje nieważności czynności prawnej na podstawie której nabycie nastąpiło, gwarantuje tylko, że nabycie nie będzie mogło być kwestionowane ze względu na braki prawne po stronie zbywcy. Jeżeli umowa sprzedaży dotknięta była nieważnością, to zbywca będzie mógł żądać usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i zwrotu nieruchomości i w tym wypadku rękojmia też nie będzie miała zastosowania. Natomiast jeżeli tak wpisany nabywca, bez ważnej podstawy prawnej dokona zbycia nieruchomości, zanim jego poprzednik uzyska wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego zabezpieczającego to roszczenie i wyłączającego rękojmię, to drugi kolejny nabywca będzie już chroniony rękojmią.

Warunkiem rękojmi jest nabycie poprzez czynność prawną, a więc żadnych innych zdarzeń nie może chronić rękojmia.

W wypadku dwukrotnej sprzedaży nieruchomości różnym osobom, decyduje data każdej z tych czynności, rękojmia zawsze osłania to nabycie późniejsze, chyba że wcześniejsze zostanie zabezpieczone przez wpis roszczenia o przeniesienie własności. Rozporządzenia dokonane na rzecz nabywcy który działa w złej wierze nie są chronione rękojmią. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Decyduje tu miara obiektywnej staranności (czyli nie jakiejś szczególnej).

Chwilą decydującą dla oceny dobrej lub złej wiary, dla wpisów konstytutywnych jest chwila złożenia wniosku o wpis, a dla wpisów deklaratywnych jest to chwila zawarcia umowy. Obowiązuje przy tym zasada, że późniejsza zła wiara jest pozbawiona znaczenia.

Nabywca nieruchomości na podstawie przepisów o rękojmi, w sytuacji kiedy rękojmia zadziała, nie ponosi odpowiedzialności za szkodę jakiej doznał właściciel, który nie był ujawniony w księdze wieczystej. Taką odpowiedzialność wobec tej osoby, która nie była ujawniona w księdze, może ponieść zbywca nieruchomości.

Do art. 36 KRO- 1995.03.16 uchwała SN U III CZP 9/95 OSNC 1995/11/149

Do zawarcia umowy odpłatnego nabycia własności nieruchomości lub innego prawa majątkowego przez jednego z małżonków, w wyniku której przedmiot nabycia ma wejść do majątku wspólnego, nie jest wymagana zgoda drugiego małżonka, chyba że z nabyciem łączy się obciążenie nabywanej nieruchomości lub prawa.

UZGODNIENIE TREŚCI KSIĘGI WIECZYSTEJ Z RZECZYWISTYM STANEM PRAWNYM

Jest to konsekwencja stosowania w postępowaniu wieczystoksięgowym zasad domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych i rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Regulacja dotycząca uzgodnienia zawarta jest w art. 10 uokwih

Art. 10. 1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu albo zarządzenie tymczasowe sądu. Do wydania zarządzenia tymczasowego nie jest wymagane uprawdopodobnienie, że roszczenie jest zagrożone.

Realizacja roszczenia (1) następuje w trybie procesu, nie dzieje się to w postępowaniu wieczystoksięgowym, jeżeli jest to sytuacja sporna.

Celem powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest uzyskanie w formie wyroku, nakazu dokonania odpowiednich wpisów w księdze- i w ten sposób powinno być sformułowane żądanie pozwu, jak i sam wyrok. Zazwyczaj treść wyroku powinna być tak sformułowana, że w treści wyroku nakazuje się wykreślenie jednego prawa i wpisanie drugiego prawa. Dotyczy to wszelkich wpisów jakie są dokonane w działach II, III, IV.

Sprostowanie oznaczenia nieruchomości dokonywane jest stosownie do art. 27 uokwih w trybie postępowania nieprocesowego zakończonego postanowieniem - mówi o tym art. 626¹³ § 2 kpc :

Art. 27. ⁽⁴⁾ 1. W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje - na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika - sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości.

2. Sprostowanie, o którym mowa w ust. 1, może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości.

3. Do zawiadomienia, o którym mowa w ust. 2, dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne - także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości.

4. Organ prowadzący kataster nieruchomości zapewni nieodpłatnie sądom, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym, bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości w celu sprawdzenia oznaczenia nieruchomości.

PIERWSZEŃSTWO OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

Ograniczone prawa rzeczowe są skuteczne erga omnes i taki charakter powoduje, że stają się one skuteczne również wobec innego uprawnionego z tytułu takiego samego prawa obciążającego tą samą nieruchomość. Może to powodować powstanie sytuacji konfliktowych, z tych względów funkcjonują w przepisach normy regulujące pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych. Problemem jest to, że te sytuacje regulowane są różnie w zakresie różnych reżimów odpowiedzialności. Zasady pierwszeństwa regulują zarówno kc 249-251, uokwih art.11-15, 1025 egzekucyjne kpc. Ale podstawową zasadą jest reguła, że prawo powstałe wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem powstałym później- jest to zasad z kc. Od tej zasady odstępstwo przewidują przepisy uokwih. Prawom wpisanym do księgi wieczystej przysługuje pierwszeństwo przed prawami poza księgowymi, bez względu na chwilę ich powstania. Nie ma również znaczenia, czy są to wpisy konstytutywne czy deklaratywne. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych rozstrzyga chwila złożenia wniosku po dokonaniu wpisu. Prawo wpisane wcześniej ma wyższe, a prawo wpisane później ma niższe pierwszeństwo. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo. Powoduje to, że w razie złożenia w postępowaniu wieczystoksięgowym w różnych chwilach wniosków o wpisy konstytutywne pozostające ze sobą w kolizji, kolejność rozpoznawania powinna odpowiadać kolejności złożenia - 626⁶ kpc:

Art. 626⁶. § 1. O kolejności wniosku o wpis rozstrzyga chwila wpływu wniosku do właściwego sądu. Za chwilę wpływu wniosku uważa się godzinę i minutę, w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu.

§ 2. Wnioski, które wpłynęły w tej samej chwili, będą uważane za złożone równocześnie.

Zatem chodzi o moment kiedy wniosek wpłynął do sądu wieczystoksięgowego- jest to pewne odstępstwo - to nie jest tak jak w pozostałym postępowaniu sądowym, że decyduje chwila nadania na poczcie, tylko to jest chwila wpłynięcia do właściwego sądu.

Za złożone równocześnie uważa się wnioski, które wpłynęły w tej samej chwili. Ta regulacja wprowadzona z dniem 11.05. 2001 r. zastępująca datę chwilą, miała na celu doprecyzowanie tego momentu, aby wyeliminować sytuacje, że w danej dacie wpływa równocześnie kilka wniosków (jest to powrót do regulacji z 46 r.).

Pierwszeństwo tak ustalone może być zmienione w drodze umowy pomiędzy tym czyje prawo ma ustąpić pierwszeństwa, a tym czyje prawo ma to pierwszeństwo uzyskać. Taki dokument powinien być dokonany notarialnie, zmiana taka nie jest rozporządzeniem prawem rzeczowym, ale wymaga wpisu do księgi wieczystej i ten wpis ma charakter prawotwórczy.

Jeżeli właściciel kilku nieruchomości będzie chciał je połączyć w jednej księdze wieczystej, to może tego dokonać o ile stanowią całość gospodarczą lub graniczą ze sobą, ale jeżeli są te nieruchomości obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi, wówczas obciążają one całą nieruchomość powstałą przez połączenie. Taka sytuacja również zrodzi problem pierwszeństwa. Takie połączenie nieruchomości uwarunkowane jest ułożeniem się uprawnionych co do pierwszeństwa przysługujących im praw i to wymaga zawarcia umowy co do pierwszeństwa między uprawnionymi. Umowa ta musi być poświadczona notarialnie (podpisy) ażeby stanowiła podstawę wpisu, przy czym zgoda właściciela nie jest tu potrzebna. I to też jest wpis prawotwórczy dlatego, że zmienia kolejność pierwszeństwa. Jeżeli takiego porozumienia nie ma, to sąd oddala wniosek o połączenie.

PRAWA I ROSZCZENIA OSOBISTE

W niektórych wypadkach przewidzianych w ustawie, są to przepisy szczególne, ustawa o kwih pozwala na ujawnienie uprawnień wynikających ze stosunków obligacyjnych. Przykładowo te prawa i roszczenia wymienia art. 16 uokwih:

Art. 16. 1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.

2. W szczególności mogą być ujawniane:

1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,

2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych,

3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,

5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. Nr 140, poz. 940, z 1998 r. Nr 107, poz. 669, z 2000 r. Nr 6, poz. 70 i Nr 60, poz. 702 oraz z 2001 r. Nr 15, poz. 148 i Nr 39, poz. 459),

6) prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 74, poz. 855).

Sformułowanie „w szczególności” pozwala przyjąć, że mogą być na podstawie przepisów szczególnych mogą być ujawniane jeszcze inne prawa i roszczenia osobiste np.:

Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych - c.d.

Art.16.1.W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.

2.W szczególności mogą być ujawniane:

1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,

2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych

3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,

5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. Nr 140, poz. 940, z 1998 r. Nr 107, poz. 669, z 2000 r. Nr 6, poz. 70 i Nr 60, poz. 702 oraz z 2001 r. Nr 15, poz. 148 i Nr 39, poz. 459),

6) prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece

* nowe ograniczone prawo rzeczowe, określane jako pewien typ użytkowania - TIMESCHERING - ustanawiane w RP na okres od 3 - 50 lat w zależności od treści umowy, w przeciwieństwie jednak do użytkowania jest to prawo zbywalne!

Konsekwencje braku realizacji prawa lub roszczenia:

Art.18.Równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo.

Art.19.1.Roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wie

czystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Jeżeli złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku.

2.Jeżeli uprawniony wykaże przed upływem roku od dnia wpisu, że wystąpił do sądu o przeniesienie lub ustanowienie prawa określonego w ust. 1, bieg terminu do wykreślenia roszczenia liczy się od dnia zakończenia postępowania, jednakże w razie nieuwzględnienia żądania roszczenie może być wykreślone z chwilą zakończenia postępowania.

3.W razie wpisu roszczenia przyszłego lub bieg terminu do wykreślenia takiego roszczenia liczy się od dnia, w którym stało się ono wymagalne.

Art.20.1.Do pierwszeństwa praw osobistych oraz roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej stosuje się odpowiednio przepisy o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych.

Kontrowersje budzi możliwość ujawniania w księgach wieczystych ZAKAZU ZBYWANIA NIERUCHOMOŚCI. (W tej kwestii występuje rozbieżność poglądów, brak orzecznictwa SN)

Roszczenie może być zabezpieczone w trybie art. 747 kpc -zabezpieczenie roszczeń pieniężnych

Art. 747 pkt.3 Zabezpieczenie roszczeń pieniężnych następuje przez zarządzenie zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości, która nie ma urządzonej księgi wieczystej albo której księga wieczysta zginęła lub uległa zniszczeniu.

Problem z zabezpieczeniem roszczeń niepieniężnych. Sąd w trybie art. 755§1 kpc wydaje zarządzenie jakie stosownie do okoliczności uzna za odpowiednie, nie wyłączając zarządzeń przewidzianych do zabezpieczenia roszczeń pieniężnych.

Zwolennicy - z tego zakazu formułują konkretne roszczenie, stąd zarządzenie sądu wydane w oparciu o ten przepis stanowi podstawę wpisu zakazu do księgi wieczystej.

Przeciwnicy - wydanie tego zarządzenia jest niedopuszczalne, a gdyby to nastąpiło - jest to podstawa do oddalenia takiego wniosku. Art. 16 mówi o roszczeniu materialnoprawnym a nie o roszczeniu procesowym. Roszczenie to jest niezgodne z art. 64 Konstytucji „Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie w jakim nie narusza to istoty prawa własności” Istotą tą jest m.in. zbywalność, a jeżeli wprowadzimy zakaz zbycia nieruchomości w sytuacji gdy jest założona księga wieczysta i istnieje możliwość zabezpieczenia innego rodzaju to trudno to pogodzić z tą konstytucyjną normą.

Zabezpieczenie poprzez zakaz zbywania nieruchomości powinno być precyzyjnie sformułowane w przepisie, nie może pozostawać w kwestii dowolności sądu w tym zakresie.

Gdy w związku z przedmiotem sprawy powstaje konieczność wydania zarządzenia o zabezpieczeniu roszczenia sąd przy wyborze sposobu art. 755 p. 2

System prawa trzeba stosować w całości - art. 192 pkt. 3 „Z chwilą doręczenia pozwu zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy; nabywca może jednak wejść w miejsce zbywcy za zezwoleniem strony przeciwnej.”

Podpis tradycyjny zastąpiono zatwierdzeniem. Z chwilą zatwierdzenia jest on zapisywany w centralnej bazie danych.

Oprócz przepisów osobowo-organizacyjnych ustawa określa zadania nałożone na sądy, ośrodki migracyjne, określa struktury organów, sprawowanie nadzoru, delegowanie sędziów i referendarzy do tych ośrodków, zakres powierzonych zadań.

PODSTAWY DOKONANIA WPISU

1. Art.31.1.Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.

Przepis zawierający minimum wymagań formalnych obowiązujących w postępowaniu wieczystoksięgowym. Obowiązują one przy dokonywaniu wszelkich wpisów mających znaczenie prawne.

2) AKT NOTARIALNY - przewidziana przez prawo forma dokumentu urzędowego, sprządzona przez notariusza - osobę zaufania publicznego, w której strony dokonują określonych czynności prawnych.

Przepisy wymagają formy aktu notarialnego w przypadku:

• nabycia własności nieruchomości przez czynność prawną (umowa zobowiązująca też)

• ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych (oświadczenie właściciela ustanawiającego ograniczone prawo rzeczowe)

Forma ta wymagana jest przez prawo albo:

• pod rygorem nieważności czynności prawnej

• albo zastrzeżona przez strony umowy, bez obowiązku ustawowego, bez rygoru.

Prawo o notariacie - fundamentalne znaczenie przepis nakładający na notariuszy obowiązek pobierania opłat w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Art.7. §2.Jeżeli wniosek o wpis do księgi wieczystej, o którym mowa w art. 92 § 4, podlega opłacie sądowej, notariusz pobiera od wnioskodawców tę opłatę i zaznacza w akcie notarialnym wysokość pobranej opłaty sądowej. Notariusz obowiązany jest uzależnić sporządzenie aktu notarialnego od uprzedniego uiszczenia przez strony należnej opłaty sądowej. Pobraną opłatę sądową notariusz przekazuje właściwemu sądowi rejonowemu.

Notariusz doręcza do sądu z urzędu wypis aktu notarialnego - ma moc oryginału (podpis notariusza i pieczęć) oraz dokumenty stanowiące podstawę wpisu w ciągu 3 dni od sporządzenia aktu notarialnego. Termin ten jest krótki, bo z momentem powstania aktu powstaje niezgodność między rzeczywistym stanem prawnym, a stanem ujawnionym w KW.

Z tymi przepisami koresponduje art.92§4 k.p.c.

Urzędowe formularze - występują tylko tam gdzie następuje wdrożenie informatycznej KW.

Wyjatek dla notariuszy - art.626² §2 k.p.c. - nie dotyczy on wniosku zawartego w akcie notarialnym.

Art.626(2)§1.Wniosek o dokonanie wpisu składa się na urzędowym formularzu.

§2.Przepis § 1 nie dotyczy wniosku zawartego w akcie notarialnym, o którym mowa w art. 6264.

Art.626(4)Przekazanie przez notariusza sądowi wypisu aktu notarialnego zawierającego wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej, na podstawie odrębnych przepisów, uważa się za złożenie wniosku przez uprawnionego.

Obowiązek uzupełnienia braków we wniosku spoczywa jednak na wnioskodawcy. Sąd wzywa wnioskodawcę!

Konsul może sporządzać czynności notarialne - za zgodą Min. Spraw. i Min. Spr. Wew.

Art.81 Notariusz może odmówić sporządzenia czynności notarialnej tylko gdy jest ona sprzeczna z przepisami prawa (jedyny przypadek odmowy!).

3) DECYZJE ADMINISTRACYJNE

Są podstawą wpisu, gdy:

- wynikają z nich bezpośrednie zmiany w stosunku prawnym nieruchomości lub ograniczonych praw rzeczowych, dla których prowadzone są księgi wieczyste

- decyzje stwierdzające jedynie zmiany (deklaratywne). Najczęściej dotyczą sytuacji, gdy następuje to z mocy prawa. Decyzja podlega kontroli sądu w zakresie:

- właściwości organu

- podstawy prawnej

- czy nastąpiło oczywiste naruszenie k.p.a. oraz adm. pr. materialnego naruszenie - podstawa do odmowy dokonania wpisu

np.:

*Ust. o gospodarowaniu nieruchomościami - przewiduje wpisy na podstawie decyzji, szcz. Przy powstaniu trwałego zarządu.

*Ustawy tzw kościelne

*Ust. o jednostkach badawczo-rozwojowych

4) ORZECZENIA SĄDOWE

1. prawomocne i natychmiast wykonalne

2. o charakterze konstytutywnym (np. wyrok zobowiązujący do przeniesienia własności na podstawie art. 231 p. 1 k.c. w zw. z art. 64 k. C.) i deklaratywnym

3. wiążą sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym, bez możliwości wzruszania, badania w jakimkolwiek zakresie

5) INNE DOKUMENTY

1) zaświadczenia wystawiane przez władze i urzędy w zakresie ich właściwości

2) ugody sądowe, ugody w postępowaniu administracyjnym

3) dokumenty urzędowe wystawiane przez banki określone w art. 95 pr. bank.

4) dokumenty geodezyjne

5) akty stanu cywilnego

1. dokumenty prywatne (umowy do których wystarczy poświadczenie podpisu)

Konieczność badania w post. wieczystoksięgowym wymogów formalnych:

- przepisana postać

- wydanie przez właściwy organ

- podpisy, pieczęcie urzędowe

• wzmianki o prawomocności, ostateczności

6) PRZEPIS PRAWA

praktycznie niespotykane

OSTRZEŻENIA

Cała konstrukcja wpisywania ostrzeżeń nie budzi jakiś większych wątpliwości. Wiadomo, że kiedy wzmiankę wykreślamy a stan prawny nie został uregulowany a tytuły własności świadczą o przejściu prawa własności wtedy wpisujemy automatycznie ostrzeżenie, żeby nie było przerwy, luki między wykreśleniem wzmianki a wpisaniem ostrzeżenia. Trzeba dbać o bezpieczeństwo obrotu prawnego. To zastąpiło postępowania przynaglające, które kiedyś były prowadzone przez sądy wieczystoksięgowe i które większego efektu nie przynosiło. Nastąpiła też pewna zmiana w Rozporządzeniu a mianowicie Sąd wówczas nie zwraca dokumentów, które stanowiły podstawę wpisu.

Art. 626 ¹² kpc - Osoba, na rzecz której wpisane jest prawo lub roszczenie w księdze wieczystej, jej przedstawiciel albo pełnomocnik do doręczeń mają obowiązek niezwłocznego zawiadomienia sądu prowadzonego księgę wieczystą o każdej zmianie adresu względnie wskazania adresu do doręczeń. Osoba zamieszkała lub mająca siedzibę za granicą jest obowiązana wskazać pełnomocnika do doręczeń w Rzeczypospolitej.

Zawsze należy interpretować ten przepis tak, aby prawa były jak najbardziej zabezpieczone i żeby była możliwość doręczenia. Nie specjalny jest ten przepis w paragrafie 3 - w razie zaniedbania obowiązku, o którym mowa w par. 1 i 2 art. 626 ¹² kpc pismo sądowe pozostawia się w aktach sprawy ze skutkiem doręczenia, chyba że nowy adres jest sądowi znamy. Ciężar został przerzucony na osoby, których rzeczy i prawa są wpisane.

Musimy nauczyć się jednego, że przepisy są stworzone dla ludzi i należy je interpretować, aby nie prześladować ludzi.

Kasacja.

3 rodzaje orzeczeń wieczystoksięgowych

1) orzeczenia deklaratywne, które potwierdzają istniejący stan prawny

2) orzeczenia konstytutywne prawotwórcze, ( muszą być przewidziane przez przepisy)

a) powstanie użytkowania wieczystego i przeniesienie użytkowania wieczystego w drodze umowy

b) ustanowienie odrębnej własności lokalu ( pierwsze ustanowienie)

c) przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej

d) zrzeczenie takiego prawa o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej,

e) zastrzeżenie pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego, które jest wpisane do księgi wieczystej, zmiana tego pierwszeństwa,

f) ustanowienie hipoteki, zrzeczenie się zabezpieczenia hipotecznego bez wygaśnięcia wierzytelności

3) wpisy tymczasowe, ( tak nazywa te orzeczenia S. Kołodziejska) mające na celu zabezpieczenie praw i ostrzeżenie przed pewnymi zmianami

Postępowanie wieczystoksięgowe.

Do wniosku strona dołącza dokumenty. Jeżeli są jakieś braki i dostrzegamy, że braki te mogą być uzupełnione ( np.: pieczątka, podpis) to wzywamy do uzupełnienia na podstawie art. 130 kpc pod rygorem zwrotu wniosku. To jest zawsze prostsze niż w innym trybie i jeżeli nam strona nie uzupełni w wyznaczonym terminie - to zwracamy.

Ustawa o własności lokali (24.06.1994 Dz. U. 00.80.903)

Ustawa mocno zmieniła

Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

W ustawie o własności lokali najważniejszy jest art. 2, który mówi o tym, co musi być, aby doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu, definiuje ponadto pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego (ust. 2). Przepis ten stosuje się również do lokali o innym przeznaczeniu. Kiedyś określano jest wprost jako „lokale użytkowe”, obecnie przyjęto określenie - „lokale o przeznaczeniu na cele inne niż mieszkalne”. Do końca nie wiadomo, co ustawodawca miał na myśli, ale chciał na pewno użyć innego określenia dla lokali wszystkich innych niż lokale mieszkalne. Ta nomenklatura została przejęta przez inne ustawy, które w jakimś zakresie odwołują się do pojęcia lokalu.

Ustawa wprowadza pojęcie pomieszczeń pomocniczych oraz pomieszczeń przynależnych. Pomieszczenia przynależne są istotne z punktu widzenia ustanawiana odrębnej własności lokalu. Przynależności są częściami składowymi samodzielnego lokalu, chociażby bezpośrednio nie przylegały, a nawet były położone poza budynkiem, w którym znajduje się lokal. Ustawa wymienia jedynie przykłady pomieszczeń przynależnych.

Aby doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze czynności prawnej, konieczne jest, by starosta wydał zaświadczenie o spełnianiu wymagań określonych w ustawie przed dany lokal - czyli zaświadczenie, że dany lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. Oprócz tego, przed sporządzeniem aktu notarialnego, musi być również przedstawiony rzut lokali i pomieszczeń przynależnych. Ma być to rzut odpowiedniej kondygnacji budynku, na której znajduje się lokal i pomieszczenia przynależne. Jeżeli pomieszczenia przynależne znajdują się poza budynkiem, w którym jest lokal, ale na działce, to musi być przedstawiony również wyrys z operatu ewidencyjnego, na którym będzie zaznaczone to pomieszczenie. Te dwa dokumenty stanowią podstawę do tego, aby notariusz podjął czynności ustanawiania odrębnej własności lokalu, a więc przystąpił do sporządzania aktu notarialnego.

Odrębna własność lokalu może powstać w drodze:

1. jednostronnej czynności prawnej, sporządzonej w formie aktu notarialnego. Mamy tu do czynienia z sytuacją, gdy właściciel nieruchomości, na której znajduje się budynek, w którym wyodrębniane są lokale, wyodrębnia te lokale, ale robi to dla siebie;

2. dwustronnej czynności prawnej - czyli w drodze umowy między właścicielem gruntu a osobą, na którą przenoszona jest własność wyodrębnianego samodzielnego lokalu mieszkalnego.

3. wyodrębnienie lokalu może także mieć miejsce w trybie zniesienia współwłasności.

Pewną formą zniesienia współwłasności może być wyodrębnienie lokali w trybie ustawy o lokalach. Jest to szczególna forma zniesienia współwłasności, bo w jakimś zakresie ta współwłasność nadal pozostaje - w części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Orzeka o zniesieniu współwłasności sąd w postępowaniu nieprocesowym. W takim postępowaniu sąd nie jest związany zaświadczeniem starosty o samodzielności lokalu. Takie zaświadczenie może zostać złożone, ale nie musi. Nie wiąże ono sądu i może on nie żądać takiego zaświadczenia, ponieważ ustaleń w zakresie, czy są to samodzielne lokale i czy można dokonać zniesienia współwłasności, dokonuje sąd samodzielnie. Może w tym celu np. powołać biegłego.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu bazuje na danych/decyzji organu architektonicznego, ale samo zaświadczenie jest podpisywane przez starostę.

Udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej wylicza notariusz i w zasadzie nie podlega to badaniu sądu. Wyliczenie udziałów należy do istotnych składników aktu notarialnego. Metoda wyliczania - art. 3 ust. 3 - stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. Przepis ten był zmieniony i dlatego niejednokrotnie mogą mieć miejsce sytuacje, gdy lokale były wyodrębniane na bazie wcześniejszych przepisów. Obecnie wyodrębnia się lokal i oblicza udziały na podstawie nowych przepisów. Ustawodawca to rozwiązał w art. 3 ust.7 - tam, gdzie było wyodrębnienie wdg starych przepisów, nadal wyodrębnia się wdg starych, bo nigdy by się nie zgodziły udziały (bo doszły do powierzchni pomieszczenia przynależne). Jeśli lokale dopiero teraz są wyodrębnianie - według nowych zasad.

Problemów dotyczących wielkości udziałów nie rozwiązuje się z postępowaniu wieczystoksięgowym i należy wpisywać to, co jest w akcie notarialnym. Jeśli udziały się nie zgadzają, to można co najwyżej oddalić wniosek, aby wspólnota (współwłaściciele) podjęła odpowiednie działania - uchwałę co do zmiany wysokości udziałów, a następnie zawarła akt notarialny w tym przedmiocie. Nie ma prostowania wysokości tych udziałów.

Jeśli notariusz zaczął wyrażać innym ułamkiem niż dotychczasowy - oddalenie wniosku. Bez przeliczania poprzednich udziałów. Jeśli wyrażał jakimś ułamkiem do tej pory, to musi to robić tak nadal.

.

Umowa deweloperska

Art. 8. 1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.

3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

Umowa developerska jest umową zobowiązującą do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Właściciel gruntu zobowiązuje się do wybudowania na gruncie domu i do ustanowienia, po zakończeniu budowy, odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego lokalu na drugą stronę umowy. Aby taka umowa była w sposób skuteczny zawarta, developer, czyli osoba zobowiązująca się, był właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) nieruchomości, na której wznosi budynek. Musi uzyskać pozwolenie na budowę i musi je mieć w chwili zawierania umowy. Roszczenie o przeniesienie odrębnej własności lokalu z umowy zobowiązującej musi zostać ujawnione w księdze wieczystej. Umowa ta powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli forma ta nie została zachowana, wniosek należy oddalić. Uwaga: pojawiają się propozycje (wynikające głównie z uporu uczestników obrotu) wprowadzenia słabszej formy dla tej umowy - z podpisami notarialnie poświadczonymi albo zwykłej formy pisemnej. Ale na podstawie umowy z takiej formie nie można wpisać roszczenia do księgi wieczystej.

Obrót lokalem może mieć miejsce już w chwili ustanawiania odrębnej własności lokalu (art. 8 ust. 3). Pierwsze nabycie ma wtedy miejsce wraz z ustanowieniem odrębnej własności lokalu. Ustanowienie odrębnej własności - wpis konstytutywny - razem z pierwszym nabyciem. Nowy właściciel może być od razu wpisany w dziale II (z pominięciem właściciela nieruchomości).

Nie ma konstytutywności wpisu w zakresie prawa związanego - udziału użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej. Jest to prawo związane, ponieważ prawem głównym jest własność lokalu. Obrót lokalem powoduje, że udział za nim przechodzi i nie ma w tym zakresie konstytutywności.

Jako że udział we współwłasności nieruchomości jest prawem związanym z własnością lokalu, to nawet nie ma potrzeby składania wniosku o jego wpis w księdze macierzystej, ponieważ jest to oczywiste. W poprzednich latach obowiązywało rozporządzenie, że w dziale II księgi macierzystej wpisywano z imienia i nazwiska właściciela lokalu, dlatego też stawiano wnioski o wpis w dziale II księgi macierzystej, obecnie - już nie. Gdy właściciel lokalu się zmienia, to wiadomo, że aktualnym właścicielem jest ten, kto jest wpisany w dziale II księgi dla nieruchomości lokalowej.

Z momentem wyodrębnienia lokali, oprócz odłączeń lokali, zarządu nieruchomością wspólną, w księdze macierzystej nie dokonuje się już żadnych wpisów.

Hipoteka

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, które służy zabezpieczeniu określonej wierzytelności pieniężnej. Jest to tradycyjne rozumienie hipoteki. Tak naprawdę hipoteka obciąża prawo na nieruchomości - prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, udział we współwłasności nieruchomości. Przy udziale we współwłasności nieruchomości chodzi o obciążenie ułamkowego udziału. Jest to w zasadzie jedyny przypadek, gdy ustawodawca dopuszcza możliwość obciążania idealnej części nieruchomości. W przypadku ograniczonych praw rzeczowych takiej możliwości nie ma - musi być cała nieruchomość obciążona. Nie można np. ustanowić służebności na udziale. Ustawodawca nie dopuszcza możliwości ustanowienia hipoteki dla jakiejś wydzielonej fizycznie części nieruchomości. Jeśli ktoś potrzebuje dokonać obciążenia tylko w zakresie części nieruchomości, jednej działki, to należy dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości, dokonać odłączenia tej części nieruchomości do innej księgi wieczystej.

Współwłasność bezudziałowa (łączna) musi być w całości obciążona hipoteką. Nie jest możliwe ustanowienie hipoteki na tej części, która by w wyniku zniesienia współwłasności przypadła temu współwłaścicielowi. Przy tego rodzaju współwłasności wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę na ustanowienie hipoteki na danej nieruchomości. Nawet jeśli tylko jeden ze współwłaścicieli zaciąga kredyt.

Jeżeli hipoteka jest ustanowiona na użytkowaniu wieczystym, to obciąża zarówno grunt oddany w użytkowanie wieczyste jak i budynki na tym gruncie się znajdujące, które stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z chwila wygaśnięcia użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia. Skutek ten następuje z mocy samego prawa. Wierzyciele hipoteczni w stosunku do dłużnika hipotecznego zyskują tylko ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte przez niego budynki, których własność utracił wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego (art. 101). Jest to dość słabe zabezpieczenie dla wierzyciela i w zasadzie sprowadza się ono do dochodzenia, bez pewności, że uda się odzyskać wierzycielowi to, co zainwestował.

Prawo użytkowania nie może być przedmiotem hipoteki. Jest to zbyt słabe prawo do gruntu. Poza tym dla tego prawa nie prowadzi się księgi wieczystej (tak jak np. dla ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest spółdzielcze prawo do lokalu).,Prawa spółdzielcze można obciążać hipoteką od 1991r.

Subintabulat (podzastaw) (hipoteka na wierzytelności hipotecznej)

W prawie polskim instytucja ta istnieje od 1818r. Nazywana jest podzastawem, ponieważ zawiera elementy zarówno hipoteki jak i zastawu. Subintabulat polega na tym, że wierzyciel hipoteczny zabezpiecza swoją wierzytelnością spłatę swoich zobowiązań, jakie zaciągnął u osób trzecich - art. 108¹ Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Może być to początek „ciągu” wierzycieli hipotecznych.

art. 108⁵ Ustawy - odpowiednie stosowanie przepisów o zastawie na wierzytelności - ze względu na mieszany charakter subintabulatu.

Zasady subintabulatu:

1. z chwilą wpisania do księgi wieczystej spłata zastawionej wierzytelności hipotecznej może być dokonana jedynie do rąk uprawnionego z tytułu subintabulatu; Jest to możliwe nawet wówczas, gdy wierzytelność zastawiona nie jest jeszcze wymagalna.

2. uprawniony z tytułu subintabulatu może we własnym imieniu żądać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności zastawionej. Zarówno od dłużnika osobistego jak i rzeczowego. Może to uczynić od momentu, gdy obie wierzytelności (pierwotna i zastawiona) są wymagalne.

Przykład: Kowalski pożyczył od Nowaka 10000 zł i zabezpieczył tę wierzytelność hipoteką na swojej nieruchomości; Potem Nowak pożyczył od Malinowskiego 8000 zł i tę wierzytelność Malinowski wpisuje w księdze wieczystej Kowalskiego podstawiając ją w prawa przysługujące dotąd jedynie Nowakowi. Z chwilą wpisania do księgi wieczystej spłata zastawionej wierzytelności hipotecznej może być dokonana jedynie do rąk uprawnionego z tytułu subintabulatu - Malinowskiego. Mimo że wierzytelność zastawiona nie jest jeszcze wymagalna. Natomiast gdy obie wierzytelności są już wymagalne, to uprawniony z subintabulatu ma dwie możliwości:

• może żądać zapłaty od Nowaka i przeciwko niemu prowadzić egzekucje,

• może żądać zapłaty od Kowalskiego (a gdyby ten w międzyczasie zbył nieruchomość - od każdego kolejnego właściciela tej nieruchomości)

W praktyce subintabulat występuje rzadko.

Hipoteka w swojej istocie służy wzmocnieniu sytuacji wierzyciela zapewniając mu uprzywilejowaną pozycję. Wyraża się to tym, że wierzyciel hipoteczny jest uprawniony do prowadzenia egzekucji z nieruchomości obciążonej bez względu na to, czyją stała się własnością, z pierwszeństwem przez dłużnikami osobistymi właściciela nieruchomości obciążonej.

Hipoteka jest prawem akcesoryjnym. Czyli prawem, którego istnienie i treść zależy od innego prawa. Powoduje to, że hipoteka nie ma samodzielnego bytu jurydycznego. Hipoteka zawsze bowiem pozostaje w związku z prawem, które zabezpiecza.

Pewna odrębność występuje przy hipotece kaucyjnej, ale tam też musi występować ta więź i hipoteka ta ma również cechy akcesoryjności.

Jeżeli wygasa wierzytelność, to powoduje to automatycznie wygaśnięci hipoteki.

Najistotniejsze cechy hipoteki:

1. zasada oznaczoności hipoteki - może zabezpieczać jedynie wierzytelność pieniężną DO WYSOKOŚCI OKREŚLONEJ SUMY PIENIĘŻNEJ

2. powstanie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej

Zasada szczegółowości hipoteki

Hipoteka może obciążyć jedynie oznaczoną nieruchomość. Wyrazem tej zasady jest to, iż system zabezpieczeń, jaki obowiązuje w polskich księgach wieczystych nie przyjął konstrukcji hipoteki generalnej, czyli hipoteki na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Nie jest też możliwe ustanowienie hipoteki na przyszłym majątku dłużnika. Istnienie zasady szczegółowości powoduje, że hipoteką można obciążyć konkretną, zindywidualizowaną nieruchomość wchodzącą w skład majątku dłużnika.

Hipoteka obciąża nieruchomość wraz z jej częściami składowymi (art. 85 ukwh), przynależnościami (art. 84 i 86), pewnymi pożytkami cywilnymi - a w szczególności roszczeniem właściciela o czynsz najmu (art. 88).

Dzięki hipotece wierzyciel może zyskać zaspokojenie swej wierzytelności zarówno od dłużnika osobistego, jak i rzeczowego. Dłużnicy ci mogą być tymi samymi lub różnymi podmiotami - taka sytuacja ma miejsce, gdy jedna osoba zaciąga dług a druga udziela zabezpieczenia spłaty tego długu na własnej nieruchomości. Podobnie przedstawia się sytuacja, gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość obciążona hipotecznie. Istnieje wówczas dłużnik osobisty - poprzedni właściciel oraz dłużnik rzeczowy - nowy właściciel. Ich odpowiedzialność jest odpowiedzialnością solidarną.

Treść hipoteki

Treść hipoteki jest zdefiniowana w ukwh w art. 65 ust. 1; składają się na nią dwa podstawowe uprawnienia wierzyciela hipotecznego:

a) pierwszeństwo zaspokojenia się wierzyciela hipotecznego przed wierzycielami osobistymi dłużnika rzeczowego,

b) skuteczność zabezpieczenia hipotecznego względem każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Pierwszeństwo zaspokojenia wierzyciela hipotecznego stanowi status jego uprzywilejowania. Doznaje to pewnych ograniczeń przewidzianych przez przepisy szczególne. Chodzi tu głównie o tzw. przywileje egzekucyjne (art. 1025 § 1 kpc), zgodnie z którymi należności zabezpieczone hipotecznie znajdują się w tej chwili na piątym miejscu. Drugim wyjątkiem jest przepis art. 36 Ordynacji podatkowej.

W wypadku gdy nieruchomość obciążona została kilkoma hipotekami, reguły zaspokajania wierzycieli wynikają z przepisów określających pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych (art. 249, 250 kc, art. 12 - 15 ukwh). Zgodnie z zasadami jakie są tam wyrażone o pierwszeństwie praw rzeczowych rozstrzyga chwila złożenia wniosku o wpis. Oznacza to, iż prawo wpisane na podstawie wniosku złożonego wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem wpisanym na podstawie wniosku późniejszego. Prawa, które są wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo. Konsekwencją tych regulacji jest to, że w przypadku gdy wartość nieruchomości nie wystarcza na pełne pokrycie zabezpieczonych wierzytelności, to wierzytelności o równym pierwszeństwie zostają zaspokojone proporcjonalnie do ich wielkości. Mówimy wtedy o stosowaniu zasady proporcjonalnego zaspokajania wierzytelności o równym pierwszeństwie.

Wskutek ustanowienia hipoteki wierzyciel nie staje się posiadaczem nieruchomości (zasada skuteczności zaspokojenia względem każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej) ani nie uzyskuje uprawnienia do korzystania z tej nieruchomości. Jego uprawnienia sprowadzają się jedynie do tego, że ma on możliwość zaspokojenia się z nieruchomości w wypadku, kiedy będzie wszczęta egzekucja. Zatem nieruchomość pozostaje nadal we władaniu właściciela i zachowuje on pełne prawo rozporządzania nieruchomością. Każdoczesny właściciel zyskuje wobec wierzyciela status dłużnika rzeczowego. Nieważne jest jakiekolwiek zastrzeżenie umowne, zgodnie z którym dłużnik zobowiązuje się wobec wierzyciela, że nie sprzeda obciążonej nieruchomości do czasu wygaśnięcia hipoteki (art.72 ukwh). Uprawnienia do obrotu nieruchomością nie można się zrzec.

Bardzo istotny związek jaki zachodzi między hipoteką a wierzytelnością hipoteczną wynika z następujących faktów:

- tylko wierzytelności - i tylko pieniężne - mogą być zabezpieczone hipoteką,

- hipoteka jest prawem akcesoryjnym,

- hipoteka podąża za wierzytelnością.

Mimo tych związków wydaje się bardzo istotne dla ich zrozumienia ustalenie różnic pomiędzy tymi pojęciami. Najważniejsze różnice są takie:

1. Przedawnienie - wierzytelność pieniężna ulega przedawnieniu; mimo tego wierzyciel może bez przeszkód zaspokoić swe roszczenie z nieruchomości zabezpieczającej jego wierzytelność (art. 77 ukwh). W pewnym uproszczeniu można powiedzieć, że zabezpieczenie hipoteczne chroni wierzyciela przed przedawnieniem (przed skutkami przedawnienia). Jest jednak oczywiście ograniczona ochrona; nie jest nią objęte roszczenie o odsetki; nie jest w ogóle dopuszczalne zabezpieczenie hipoteką wierzytelności, która uległa przedawnieniu.

2. Dziedziczenie - zawężeniu podlega przewidziana w art. 1012 kc możliwość złożenia przez spadkodawcę oświadczenia co do ograniczenia swej odpowiedzialności za długi spadkowe do wartości stanu czynnego spadku. Zgodnie z zasadą jaka jest wyrażona w art. 74 ukwh, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na ograniczenia odpowiedzialności przewidziane w prawie spadkowym.

3. Przelew wierzytelności hipotecznej - zasadą jest, że hipoteka istnieje, o ile istnieje wierzytelność hipoteczna. Jeżeli wierzytelność wygasa to oczywiście wygasa hipoteka. Nie powoduje to jak wiadomo automatycznie wykreślenia hipoteki jako prawa z księgi wieczystej. Jeżeli strona zaniedba wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej a nierzetelny wierzyciel przeleje nieistniejącą wierzytelność na inną osobę, nabywca będzie mógł skutecznie dochodzić swych praw od właściciela nieruchomości. Jest to związane z wystąpieniem zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Należy więc zawsze dbać o to, żeby hipoteka była wykreślona z księgi wieczystej.

4. Waloryzacja świadczenia - jak wiadomo istnieje zawsze możliwość zmiany przez sąd wysokości określonego w umowie świadczenia pieniężnego w trybie waloryzacji z art. 358¹ § 2 kc, jednakże tak dokonana zmiana pozostaje bez wpływu na treść hipoteki, czyli na tę transakcję jaka powstała w wyniku umowy o ustanowienie hipoteki. Aby zmienić hipotekę wymagana byłaby dodatkowa umowa pomiędzy stronami (żeby np. podnieść kwotę hipoteki). Hipoteka nie podlega takim zmianom, gdyż jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego tylko cechą jest to, że jest wyrażona kwotowo, a nie jest wierzytelnością, która podlega waloryzacji. Można tu nadmienić, że w ogóle nie jest dopuszczalne oznaczenie sumy pieniężnej, w jakiej jest wyrażona hipoteka według klauzuli waloryzacyjnej (według innego niż pieniądz miernika wartości). Zbliżałoby to hipotekę do ciężarów realnych. W razie waloryzacji świadczenia można jedynie ustanowić jeszcze dodatkową hipotekę.

W praktyce dyskusyjne jest jeszcze, czy zmiana wysokości wierzytelności pociąga za sobą zmianę hipoteki. W zasadzie nie budzi wątpliwości, że jeżeli wierzytelność się obniża (bo ulega spłacie) to zmiany dokonuje sąd poprzez zmianę wysokości hipoteki i w odpowiednim łamie „Zmiany” dokonuje wykreślenia i tzw. odliczenia, o czym zresztą przepisy rozporządzenia mówią. W sytuacji zaś gdyby kwota wierzytelności miała wzrosnąć - zdaniem s. Kołodziejskiej - nie ma możliwości automatycznej zmiany kwoty hipoteki, chociażby ze względu na treść art. 70 ukwh (zmiany naruszające prawa o pierwszeństwie równym bądź niższym wymagają zgody osób, którym te prawa przysługują). Powinna wtedy być ustanowiona nowa hipoteka (chyba, że ci pozostali się zgodzą).

Zakres obciążenia hipoteką

Hipoteka jest obciążeniem pieniężnym, może zabezpieczać wyłącznie wierzytelności pieniężne, jak też może być oznaczona wyłącznie w oznaczonej sumie pieniężnej (art. 68). Obecnie jest już możliwe wyrażenie hipoteki w pieniądzu innym niż polski, jeżeli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w tym pieniądzu (efekt nowelizacji z 2001 r.). W granicach przewidzianych w odrębnych przepisach hipoteka zabezpiecza nie tylko należność główną, ale także roszczenia o odsetki nieprzedawnione i roszczenia o przyznane koszty postępowania.

Ochrona hipoteki

Sam mechanizm hipoteki sprawia, że pozbycie się nieruchomości, nawet wielokrotnie dokonywane przez kolejnych właścicieli w niczym nie narusza praw wierzyciela hipotecznego. Interes wierzyciela hipotecznego może zostać naruszony w inny sposób - np. poprzez zmniejszenie wartości nieruchomości, która stanowi przedmiot zabezpieczenia hipotecznego. W celu ochrony interesu wierzyciela został on wyposażony przez przepisy w pewne środki ochrony prawnej (art. 91 i 92 ukwh). Art. 91 przewiduje ochronę „profilaktyczną”. Polega ona na tym, że wierzyciel może żądać zaniechania działań, które mogą pociągnąć za sobą zmniejszenie wartości nieruchomości. Dotyczy to nie tylko działań sprzecznych z prawem. Taka obrona przysługuje wierzycielowi nie tylko względem właściciela nieruchomości, ale względem każdej osoby, która swoim działaniem powoduje zmniejszenie wartości nieruchomości. W sytuacji gdy wartość nieruchomości w wyniku podjętych działań już uległa obniżeniu, to środki prawne przysługujące wierzycielowi są zróżnicowane w zależności od tego czy właściciel nieruchomości odpowiada za zaistnienie tej okoliczności, która spowodowała zmniejszenie wartości nieruchomości czy też nie. Zgodnie z art. 92 ukwh, jeżeli za obniżenie wartości odpowiada właściciel (a więc w tym pierwszym przypadku), wówczas wierzyciel może wyznaczyć mu odpowiedni termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo do ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia np. do ustanowienia hipoteki na innej nieruchomości czy ustanowienia zastawu. Gdyby właściciel nie dostosował się do żądania wierzyciela, może on żądać niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej nawet gdyby była ta wierzytelność jeszcze niewymagalna. Jeżeli właściciel nieruchomości nie odpowiada za zaistnienie zdarzeń, które spowodowały obniżenie wartości nieruchomości to wierzyciel nie ma dodatkowych uprawnień wobec właściciela. Zgodnie z art. 93 ukwh jego hipoteka rozciąga się na roszczenie o naprawienie szkody, jakie może przysługiwać właścicielowi.

Wygaśnięcie hipoteki

1. Wygaśnięcie wierzytelności - art. 94 ukwh - następuje ono wtedy, kiedy dłużnik dokonuje spłaty długu; wykreślenie hipoteki ma w tym wypadku znaczenie deklaratoryjne - jest jednak konieczne wobec istnienia domniemania, że prawo wpisane w księdze wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli doszłoby do takiej sytuacji, że hipoteka została wykreślona bez podstawy prawnej, to hipoteka wygasa dopiero po upływie 10 lat od jej wykreślenia - jest to więc najdłuższy okres przedawnienia przewidziany dla roszczeń majątkowych. Błędnie wykreślona hipoteka wygasa w sposób ostateczny, jeżeli po takim wykreśleniu nieruchomość zostanie zbyta. Następcy prawnemu będącemu w dobrej wierze. Podstawę wykreślenia hipoteki stanowi dokument - pokwitowanie albo zezwolenie na wykreślenie hipoteki wystawiony przez wierzyciela z podpisem notarialnie poświadczonym. Wierzyciel jest prawnie zobowiązany do wydania takiego dokumentu w związku z treścią 100 ukwh w zw. z art. 462 § 2 kc.

2. Zrzeczenie się hipoteki - art. 96 ukwh - złożenie przez wierzyciela hipotecznego oświadczenia o zrzeczeniu się korzystania z zabezpieczenia hipotecznego powoduje wygaśnięcie hipoteki, ale do wywołania takiego skutku niezbędny jest wpis w księdze wieczystej polegający na wykreśleniu tej hipoteki. Wpis w tym wypadku ma charakter konstytutywny, o czym właśnie mówi art. 96 ukwh. Oświadczenie wierzyciela powinno być złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym; wierzyciel powinien złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się hipoteki właścicielowi rzeczy obciążonej, jego zgoda nie jest jednak do tego potrzebna. Złożenie oświadczenia o zrzeczeniu się hipoteki nie powoduje wygaśnięcia wierzytelności, która była związana z hipoteką. Jeżeli zamiarem wierzyciela było jeszcze spowodowanie wygaśnięcia wierzytelności, to wówczas musiałby on zawrzeć dodatkowo z dłużnikiem umowę, w której zwolniłby go z długu a do tego potrzebna byłaby zgoda dłużnika. Bardzo często można się spotkać ze zrzeczeniem się przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu, bo banki które wcześniej dawały kredyt zwalniają potem poszczególne lokale a dokumenty w formie pisemnej są dołączane do aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu.

3. Złożenie zabezpieczonej sumy do depozytu sądowego - art. 79 ukwh - dotyczy to oczywiście sytuacji, gdy dłużnik chce zwolnić się z długu natomiast wierzyciel odmawia przyjęcia świadczenia, bądź dłużnik po prostu nie wie, kto jest wierzycielem (bardzo dawno była ustanowiona hipoteka, nie można znaleźć wierzyciela - np. zmarł i trudno jest ustalić, kto jest następcą prawnym). Istnieje wówczas możliwość - by nie blokować takiej księgi wieczystej, żeby ta hipoteka nie musiała tam „po wsze czasy” być wpisana - wystąpienia do sądu w trybie postępowania niespornego z wnioskiem o złożenie zabezpieczonej hipoteką kwoty do depozytu sądowego. Połączone jest to ze zrzeczeniem się uprawnienia do jej odebrania. Wykreślenie następuje wówczas na wniosek właściciela nieruchomości obciążonej. Do tego wniosku załączamy prawomocne postanowienie sądu o zezwoleniu na złożenie kwoty do depozytu sądowego oraz dowód wpłaty tej kwoty do depozytu wraz z oświadczeniem o zrzeczeniu się prawa do jej odebrania. Na tej podstawie można wykreślić wówczas hipotekę.

WYGAŚNIĘCIE HIPOTEKI:

1. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką ( art. 94 KWiH)

2. Zrzeczenie się hipoteki przez wierzyciela ( art. 96 KWiH)

3. Złożenie zabezpieczonej sumy do depozytu sądowego (art. 99 KWiH)

4. Konfuzja (art. 247 KC)

5. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego, ( gdy hipoteka na użytkowaniu wieczystym)

SKUTEK WYGAŚNIĘCIA HIPOTEKI

• Obowiązuje zasad „posuwania się hipotek naprzód”- jedne wygasaj, a na ich miejsce wchodzą te z niższym pierwszeństwem, przesuwają się o jedno oczko do przodu.

• Odmienną zasadą w systemach ksiąg wieczystych jest zasada „stałych miejsc hipotecznych”- jeżeli zwalnia się hipoteka, to hipoteki będące na niższych pozycjach pozostają na nich, a właściciel może umieścić sobie na tym miejscu inną hipotekę ( powinna ona być w kwocie równej lub niższej niż hipotek wykreślona) W prawie polskim zasad ta nie obowiązuje!

Gdy w prawie polskim zostanie przywrócona hipoteka właściciela, spowoduje, że nie będziemy mogli mówić, iż mamy zasadę posuwania się hipotek naprzód w pełnej rozciągłości. Jeżeli właściciel nie będzie zainteresowany hipoteką i ją wykreśli, to one się posuną, ale jeśli będzie, to już nie!!

SZCZEGÓLNE RODZAJE HIPOTEKI:

Ze względu na źródło powstania:

1. umowna ( potocznie nazywana zwykłą nie tylko w KWiH)

2. kaucyjna

Ze względu na inne kryteria:

3. przymusowa

4. łączna

!!Zarówno hipoteka umowna jak i przymusowa może przybierać postać kaucyjnej lub łącznej! Przy czym przymusowa z pewnymi ograniczeniami ( o tym później:)

Ad. 1) Hipoteka umowna:

Powstanie tej hipoteki uwarunkowane spełnieniem 3 czynności, tj:

1. Zawarcie umowy o ustanowieniu hipoteki

2. Złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej

3. Dokonanie wpisu do księgi wieczystej

Elementy umowy o ustanowieniu hipoteki (4):

• Wola ustanowienia hipoteki

• Określenie stron umowy (wierzyciel i dłużnik)

• Określenie zabezpieczanej hipoteką wierzytelności

• Przedmiot zabezpieczenia

Hipoteka musi być ustanowiona w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, przy czym forma ta jest zastrzeżona jedynie dla oświadczenia woli właściciela!! Natomiast wola wierzyciela może być wyrażona w każdy inny sposób dostatecznie wyrażający jego wolę. Właściciel obciąża swoją nieruchomość, więc forma dla jego oświadczenia musi być silniejsza.

Zgoda wierzyciela

W zasadzie nie jest wymagana żadna szczególna forma!

Jeżeli hipoteka ustanawiana w formie akt notarialnego - notariusz powołuje się najczęściej na ustalenia umowy z wierzycielem. W praktyce bankowej w ogóle nie ma problemu, bo oświadczenie, to jest podpisane przez wierzyciela, którym jest bank.

Oprócz aktu notarialnego taką moc ma:

1. Ugoda zawarta przed sądem, na mocy której ustanowiona została hipoteka

2. Wyrok sądu nakazujący złożyć stosowne oświadczenie woli

Wpis hipoteki ma charakter konstytutywny. Gdy podstawą wpisu jest nieważna czynność prawna, to hipoteka nie powstanie!

W ramach hipoteki umownej mamy także hipotekę bankową:

Hipoteka na rzecz banku.

Żaden przepis nie mówi o hipotece bankowej, ale w piśmiennictwie tym terminem dość powszechnie się posługujemy. Jest to uzasadnione choćby tym, że ten przepis szczególny dotyczący hipotek ustanawianych na rzecz banków, dotyczący formy dokumentów, jakie stanowią podstawę wpisu tej hipoteki do księgi wieczystej, znajduje się w Prawie bankowym (i znajdował się tam zawsze). Obecnie jest to art. 95 Pr Bank ( dawne art. 50 i 53 Pr Bank z 1989 r.)

Art. 95.  Księgi rachunkowe banków, wyciągi z tych ksiąg podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku i opatrzone pieczęcią banku oraz wszelkie wystawione w ten sposób oświadczenia zawierające zobowiązania, zwolnienie z zobowiązań, zrzeczenie się praw lub pokwitowanie odbioru należności oraz stwierdzające udzielenie kredytu, pożyczki pieniężnej, ich wysokość, zasady oprocentowania, warunków spłaty, mają moc prawną dokumentów urzędowych oraz stanowią podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych i rejestrach publicznych. Dokumenty te są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie może być dokonane przez złożenie tych dokumentów do zbioru dokumentów.

Obecne brzmienie art. 95 Pr Bank:

Art. 95. 1. Księgi rachunkowe banków, wyciągi z tych ksiąg podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku i opatrzone pieczęcią banku oraz wszelkie wystawione w ten sposób oświadczenia zawierające zobowiązania, zwolnienie z zobowiązań, zrzeczenie się praw lub pokwitowanie odbioru należności oraz stwierdzające udzielenie kredytu, pożyczki pieniężnej, ich wysokość, zasady oprocentowania, warunków spłaty, mają moc prawną dokumentów urzędowych oraz stanowią podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych i rejestrach publicznych. Dokumenty te są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie może być dokonane przez złożenie tych dokumentów do zbioru dokumentów.

2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do dokonania wpisu hipoteki obciążającej użytkowanie wieczyste, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

• Sytuacja, gdy jeden z małżonków zaciąga kredyt, a hipoteka jest ustanawiana na nieruchomości objętej wspólnością ustawową małżeńską:

Zdaniem Kołodziejskiej drugi małżonek powinien złożyć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki i to w formie aktu notarialnego. Nie ma tu uproszczonej formy ( art. 245 KC). Jest to swego rodzaju poręczenie ze strony tego drugiego małżonka. Dłużnikiem osobistym będzie wówczas jeden małżonek, a do tej nieruchomości wspólnej rzeczowymi będą oboje!! W takiej sytuacji konieczne oświadczenie drugiego małżonka złożone przed notariuszem, o tym, że wyraża zgodę na ustanowienie hipoteki.

Nie budzi wątpliwości sytuacja, gdy kredytobiorcami są oboje małżonkowie.

• Sytuacja, w której małżonkowie biorą kredyt, który jest zabezpieczany na nieruchomości stanowiącej majątek odrębny.

Zdaniem Kołodziejskiej wystarczy zaświadczenie banku. Małżonek bowiem, wyrażając w umowie kredytowej zgodę na ustanowienie hipoteki na swojej nieruchomości odrębnej, automatycznie przyjmuje tą odpowiedzialność i wówczas ta forma uproszczona może być zastosowana. Chyba żeby z umowy kredytowej wynikało, że tylko do tej nieruchomości ustanawia on zabezpieczenie. To najczęściej nie wchodzi w grę, bo banki o to dbają i gdy przyjdą oboje małżonkowie, a zabezpieczeniem ma być nieruchomość stanowiąca majątek odrębny, to od razu jest klauzula w umowie, że ten małżonek zabezpiecza to na tej nieruchomości.

Umowa kredytowa nie musi być w księdze wieczystej i banki najczęściej jej nie dostarczają. Umowa kredytowa jest potrzebna wtedy, gdy w zaświadczeniu jest coś takiego, ze nie jesteśmy wstanie bez umowy kredytowej nic z tym zaświadczeniem zrobić.

W przypadku, gdy zaświadczenie banku jest złe - powinno się oddalać, zwłaszcza gdy wniosek o wpis hipoteki zwolniony jest od opłat sądowych.

Ad. 3) Hipoteka przymusowa:

Jest to hipoteka, która powstaje z woli wierzyciela!! Jest to podstawowa różnica miedzy hipoteką umowną i przymusową.

Niektórzy mówią, że hipoteka przymusowa jest szczególnym rodzajem środka egzekucyjnego. Stąd mówi się, że zwolnienie np. od kosztów egzekucji powinno się rozciągać na wpis hipoteki przymusowej. Zd. Kołodziejskiej nie można się z tym do końca zgodzić! Jest to zbyt daleko idące Z egzekucją mamy do czynienia już w momencie, kiedy rozpoczyna się postępowanie egzekucyjne. Wcześniej mamy jednak mimo wszystko taki etap, gdzie nie podejmuje się czynności egzekucyjnych. Egzekucja powoduje najczęściej zajęcie tej nieruchomości, a hipoteka przymusowa powinna być wpisana nieco wcześniej. Ponadto nie egzekwuję się z samej hipoteki, nie ma takiej uproszczonej egzekucji. Samo wpisanie hipoteki przymusowej nie jest jednoznaczne z tym, ze egzekucja w ogóle zostanie wszczęta!! Hipoteka przymusowa może być wpisana przez lata, a my możemy wcale tego nie egzekwować, tylko się dogadać.

Kiedy jest możliwe ustanowienie hipoteki przymusowej?

1. Ustanowienie hipoteki przymusowej jest możliwe, gdy nie nastąpiło zabezpieczenie hipoteką umowną.

2. W dacie powstania hipoteki przymusowej dłużnik rzeczowy i osobisty muszą być tą samą osobą!!

Wpis hipoteki przymusowej następuje na mocy tytułów wykonawczych wymienionych w art. 777 KC.

Art. 777.  § 1. Tytułami egzekucyjnymi są:

  1)  orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;

  2)  wyrok sądu polubownego lub ugoda zawarta przed takim sądem;

  3)  inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;

  4)  akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia innych rzeczy zamiennych, ilościowo w akcie oznaczonych, albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie wskazany.

  5)  akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

§ 2. Oświadczenie dłużnika, o którym mowa w § 1 pkt 4 lub 5, może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.

Ponadto podstawą wpisu są także:

1. Art. 97 Pr Bank - bankowy tytuł egzekucyjny po nadaniu mu klauzuli wykonalności

Art. 97. 1. Bankowy tytuł egzekucyjny może być podstawą egzekucji prowadzonej według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności wyłącznie przeciwko osobie, która bezpośrednio z bankiem dokonywała czynności bankowej albo jest dłużnikiem banku z tytułu zabezpieczenia wierzytelności banku wynikającej z czynności bankowej i złożyła pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz gdy roszczenie objęte tytułem wynika bezpośrednio z tej czynności bankowej lub jej zabezpieczenia.

2. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 1, powinno określać kwotę, do której dłużnik poddaje się egzekucji, wraz z ostatecznym terminem, do którego bank może wystawić bankowy tytuł egzekucyjny. Dłużnik może się również poddać egzekucji wydania rzeczy, w przypadku gdy ustanowiono zastaw rejestrowy lub dokonano przeniesienia własności w celu zabezpieczenia roszczenia.

3. Wniosek banku o nadanie klauzuli wykonalności, o której mowa w ust. 1, sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia.

2) Decyzja administracyjna, (która stanowi tytuł wykonawczy wydany w postępowaniu administracyjnym, niepodlegający wykonaniu w drodze egzekucji sądowej), o ile przepisy szczególne tak stanowią - art. 110 KwiH.

Istnieje możliwość zabezpieczenia hipoteką przymusową również tych wierzytelności, co do których istnieją tytuły, ale jeszcze nieprawomocne, są to (art. 110 KwiH):

• Tymczasowe zarządzenia sądu

• Orzeczenie nieprawomocne zaopatrzone w rygor natychmiastowej wykonalności

• Postanowienia prokuratora

• Zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji

• Decyzja, choćby nie była ostateczna ( na mocy przepisów szczególnych)

(Wtedy ta hipoteka przymusowa ma charakter hipoteki przymusowej kaucyjnej - art. 111 KwiH)

Zasadą jest, że jeżeli orzeczenia nie mają tej definitywnej formuły ( nie są ostateczne- w przypadku decyzji, bądź prawomocne), to one zawsze są zabezpieczane hipoteką przymusową kaucyjną!!

Hipoteka przymusowa nie jest hipoteką generalną!

Niektórzy tak błędnie odczytują art. 109 KwiH.

Art. 109. 1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

2. Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych.

Hipoteka przymusowa nie jest również generalną w Ordynacji podatkowej- ten przepis w OP jest podobnie sformułowany jak art. 109 KwiH.

Art. 34.  § 1. Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w sposób przewidziany w art. 21 § 1 pkt 2, a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości, zwana dalej "hipoteką przymusową".

Polskie prawo nie zna hipoteki generalnej!! Oznacza to, że jeżeli przepis mówi o wszystkich nieruchomościach dłużnika, to znaczy, że owszem chodzi o wszystkie nieruchomości dłużnika, ale na każdej z tych nieruchomości będzie hipoteka przymusowa w odpowiedniej wysokości ( będzie podział kwoty wierzytelności)!! Należy to rozumieć w ten sposób, że wierzyciel może żądać obciążenia hipoteką przymusową każdej nieruchomości znajdującej się w majątku dłużnika, ale może ustanowić na tym majątku tylko kilka odrębnych hipotek, a nie jedną na kilku nieruchomościach.

I te kilka odrębnych hipotek, kwotowo zliczonych, powinno dać sumę całej wierzytelności.

W tej chwili nie budzi to większych problemów.

Generalną hipoteką była hipoteka ustawowa!! Jak się wpisywało hipotekę ustawową ( dopóki ona funkcjonowała), to ją się wpisywało generalnie. Ona obciążała wszystkie nieruchomości, bo powstawała z mocy prawa, nie było dzielenia.

Istotny jest też art. 111¹ KwiH:

Art. 111¹. 1. Jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba że nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych.

2. Podział zabezpieczenia między poszczególne nieruchomości zależy od uznania wierzyciela.

Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, to nie jest możliwe łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową, chyba że wcześniej te nieruchomości były już obciążone hipoteką łączną ( ustawową lub umowną) albo stanowią własność dłużników solidarnych. Natomiast, jeżeli chodzi o podział zabezpieczenia między poszczególne nieruchomości, to zależy od uznania wierzyciela.

W zakresie hipoteki przymusowej najwięcej mamy do czynienia z Ordynacją podatkową (OP) i ubezpieczeniami społecznymi:

1) Hipoteka przymusowa na gruncie Ordynacji podatkowej:

Obecnie doszliśmy do takiego momentu, jeżeli chodzi o hipotekę przymusową w OP, że SP nie korzysta z większego uprzywilejowania ( takiego jak niegdyś przy hipotece ustawowej).

Wszystkie należności podatkowe są dziś zabezpieczane hipoteką przymusową.

(Możliwe jest wykreślenie jakiś przepisów z mocą wsteczną , gdy moc wsteczna działa na korzyść obywateli)- dygresja:))

Na dzień dzisiejszy nadal nie ma pewności, czy rzeczywiście OP daje możliwość ustanawiania hipoteki przymusowej na majątku wspólnym małżonków, gdy decyzja została wydana i doręczona tylko jednemu z małżonków. Nie ma jeszcze orzecznictwa w tej sprawie na tle stanu prawnego obowiązującego po nowelizacji. Jest orzeczenie SN, ale dotyczy poprzedniego stanu prawnego- jest ono jednoznaczne, ze nie można i że musi tu być klauzula dodatkowo. Na dzień dzisiejszy tak należy to rozumieć, bo nie ma podstaw, żeby z tych obowiązujących przepisów odczytać to inaczej.

Chodzi tu głównie o przepisy art.:

Art. 33 § 1. Zobowiązanie podatkowe przed terminem płatności może być zabezpieczone na majątku podatnika, a w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim także na majątku wspólnym, jeżeli zachodzi uzasadniona obawa, że nie zostanie ono wykonane, a w szczególności gdy podatnik nie uiszcza wymagalnych zobowiązań o charakterze publicznoprawnym i dokonuje czynności, których skutkiem jest utrata prawa własności do majątku. W przypadku zabezpieczenia na majątku wspólnym małżonków przepis art. 29 § 2 stosuje się odpowiednio

Art. 34 § 3. Przedmiotem hipoteki przymusowej może być:

  1)  część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział podatnika,

2)  nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka,

  3)  nieruchomość stanowiąca własność wspólnika spółki cywilnej, z tytułu zaległości podatkowych spółki.

Zd. Kołodziejskiej przepisy te nie wyjaśniają tych wątpliwości. Aby było możliwe ustanowienie hipoteki przymusowej na majątku wspólnym małżonków wszystkie warunki formalne muszą być spełnione! Sądy również stoją na stanowisku, że musi być klauzula i tej klauzuli żądają, głównie ze względów bezpieczeństwa. Gdy powstaje jakaś wątpliwość przy przepisach szczególnych, nie można ich rozstrzygać stosując wykładnię rozszerzającą! Bezpieczniej jest zażądać klauzuli.

Kolejna wątpliwość dotyczy tego, że decyzja ta musi być doręczona .

Art. 35 § 1. Hipoteka przymusowa powstaje przez dokonanie wpisu do księgi wieczystej, z zastrzeżeniem art. 38 § 2.

§ 2.  ⁽⁷⁰⁾ Podstawą wpisu hipoteki przymusowej jest:

  1)  doręczona decyzja:

a)    ustalająca wysokość zobowiązania podatkowego,

b)    określająca wysokość zobowiązania podatkowego,

c)    określająca wysokość odsetek za zwłokę,

d)    o odpowiedzialności podatkowej płatnika lub inkasenta,

e)    o odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej,

f)    o odpowiedzialności spadkobiercy,

g)    określająca wysokość zwrotu podatku,

  2)  tytuł wykonawczy lub zarządzenie zabezpieczenia, jeżeli może być wystawione, na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji bez wydawania decyzji, o której mowa w pkt 1.

§ 3. Wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej dokonuje właściwy sąd rejonowy na wniosek organu podatkowego.

Jeżeli nawet by przyjąć to uproszczenie, że nie jest konieczne żądanie klauzuli, to ta decyzja powinna być doręczona obojgu małżonkom, a Urzędy Skarbowe raczej tego nie praktykują.

Jeżeli chodzi o rozstrzygnięcie tych wszystkich wątpliwości, to trzeba poczekać na orzeczenie SN.

Po zamianie przepisów dotyczących egzekucji w administracji jest obecnie egzekucja administracyjna z nieruchomości, co zd. Kołodziejskiej jest nieprawidłowe - egzekucja z nieruchomości powinna pozostać w gestii sądów.

2) Hipoteka przymusowa na gruncie ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych

z 13 października 1998 r.

Ustawa ta wprowadziła w zasadzie swoją regulację dotyczącą hipoteki przymusowej. Choć ustawa zawiera odesłanie do stosowania odpowiednich przepisów Ordynacji Podatkowej dotyczących hipoteki przymusowej, to w art. 26 w zasadzie w sposób pełny reguluje kwestie związane z ustanawianiem hipoteki przymusowej. Regulacje te nie odbiegają w zasadzie od regulacji zawartych w OP. Przyjęto tu podobną konstrukcję do OP.

HIPOTEKA KAUCYJNA

Jest to hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej. W chwili jej ustanowienia musi istnieć więź prawna stanowiąca źródło zabezpieczanej wierzytelności. Sama wierzytelność nie musi istnieć, stąd wszystkie dokumenty zbywalne przez indos jak weksle, czeki mogą być zabezpieczane hipoteką kaucyjną, także wówczas, gdy opiewają one na ściśle określoną sumę. Cechą tej hipoteki jest to, że zabezpiecza ona wierzytelność do określonej sumy najwyższej. Stąd wpis w księdze wieczystej „ do kwoty ...”. Jeżeli z wniosku strony nie wynika wprost, że wnosi ona o ustanowienie hipoteki kaucyjnej, a z dokumentów czy dalszych oświadczeń wynika, że niewątpliwie jest to hipoteka kaucyjna, to wpisujemy, że jest to hipoteka kaucyjna, bo z istoty treści tego prawa, którego ustanowienia domaga się wnioskodawca, wynika jej nazwa. Jest to hipoteka kaucyjna umowna. Hipoteka kaucyjna może się przekształcić w hipotekę zwykłą i odwrotnie.

Cztery cechy charakterystyczne przedmiotowej hipoteki:

1. zabezpiecza roszczenia o odsetki i koszty postępowania tylko wtedy, gdy mieszczą się one w oznaczonej we wpisie sumie najwyższej (dlatego często podawana jest jako suma najwyższa kwota jeszcze większa niż mogłaby wynikać z wyliczeń);

2. wpis hipoteki nie stanowi dowodu istnienia wierzytelności ani wysokości wierzytelności, którą ma zabezpieczać;

3. do wypowiedzenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną nie stosuje się przepisu art. 78 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ale ogólne przepisy prawa zobowiązań;

4. do przelewów nie stosuje się przepisów o przelewie wierzytelności hipotecznej, robi się to według zasad określonych w kodeksie cywilnym i w prawie wekslowym i czekowym.

HIPOTEKA ŁĄCZNA

Powstaje obecnie w dwojaki sposób:

• jako hipoteka ustawowa (tak jak było kiedyś tj. do 2001r.)

• od 2001r jako hipoteka umowna, art. 76 ustawy został rozbudowany - dodano ust 3 i ust. 4.

Hipoteka ustawowa łączna - gdy odłączamy część nieruchomości, która była obciążona hipoteką, to współobciążenie idzie za tą częścią nieruchomości, wierzyciel wybiera sobie nieruchomość, z której egzekwuje swoje prawa, może egzekwować także z obydwu naraz, musi mieć on bowiem zagwarantowane takie prawa, jakie istniały w chwili ustanowienia na jego rzecz hipoteki. Zabezpieczenie to nie może być w żaden sposób pomniejszone na skutek podziału nieruchomości. Nie wstrzymuje to jednocześnie działań właściciela, który może sobie taką nieruchomość podzielić, musi się jednak liczyć z tym, że nie naruszy w niczym praw wierzyciela - art. 76 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Wzmianka w księdze wieczystej

Jest interesujące, że jak dotąd nie poświęcono wzmiance w księdze wieczystej, żadnego monograficznego opracowania. Jest to tym bardziej dziwne, że wzmianka (wcześniej zastrzeżenie) jest oryginalnym pomysłem polskim i nie ma odpowiednika w innych systemach wieczystoksięgowych. W systemie polskim wzmianka jest z jednej strony gwarantem bezpieczeństwa obrotu z drugiej strony wymogiem którego zaniedbanie może spowodować szkodę dla osoby działającej w zaufaniu do treści księgi wieczystej i idący za nią obowiązek odszkodowawczy Skarbu Państwa

1. Znaczenie

Zgodnie z § 2 rozporządzenia wykonawczego dokonywanie wzmianek w księdze wieczystej jest elementem prowadzenia ksiąg wieczystych. Wzmianka nie jest wpisem w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Przepis § 2 rozporządzenia o księdze informatycznej zaliczył wzmiankę do adnotacji, zapisu o charakterze czynności technicznej. Przepisy o wzmiance nie odwołują się w chwili obecnej nawet do odpowiedniego stosowania przepisów o wpisach, jak to czynił do roku 1982 r. przepis art. 51 dekretu Prawo o księgach wieczystych, który w odniesieniu do wzmianki o rewizji (pierwotnie o zażaleniu) odsyłał do odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (wzmianka ta zawsze była dokonywana w dziale III i przybierała postać wpisu).

Wzmianka ma określone skutki na gruncie prawa materialnego i procesowego. Zgodnie z art. 2 UKWH nie można zasłaniać się nieznajomością wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (czyli stwarza domniemanie znajomości tych wniosków). W myśl art. 8 UKWH wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Jakkolwiek wzmianka powinna być dokonana jak najszybciej (niezwłocznie), to nie ma znaczenia dla pierwszeństwa praw wpisanych. Zgodnie z art. 29 UKWH wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania. Tym samym chwila wpisania wzmianki jest tu bez znaczenia. Chwila wpływu wniosku do właściwego sądu w myśl art. 626⁶ § 1 k.p.c. rozstrzyga o kolejności wniosku o wpis, a więc także w tym przedmiocie chwila wpisu wzmianki jest bez znaczenia.

32

---