369


CZYNSZ I INNE OPŁATY ZA WYNAJEM LOKALI

Jak ustalać czynsz za wynajmowane pomieszczenia wspólne, czy obciążać najemcę opłatami za usługi - takie pytania zadają wspólnoty mieszkaniowe, które mają szczęście dysponowania lokalami do wynajęcia. O poradę w tych sprawach poprosiliśmy Włodzimierza Witakowskiego, doświadczonego zarządcę w warszawskich wspólnotach - red.

Czynsz jest opłatą za prawo użytkowania lokalu. Może on podlegać regulacjom na podstawie ustawy (czynsz regulowany) lub też być swobodnie kształtowany przez strony, tj. wynajmującego i najemcę (czynsz wolny).

Zwykle czynsz nie jest jedyną opłatą, którą pokrywa najemca. Opłaca on również koszty usług świadczonych na jego rzecz w lokalu (i nie tylko) lub ich część. Do usług tych zaliczane być mogą: dostawa wody, energii elektrycznej, gazu, ciepła dla celów ogrzania lokalu i podgrzania wody, odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości stałych i płynnych, usługi telekomunikacyjne (głównie telefoniczne), korzystanie z windy, korzystanie z telewizji kablowej, satelitarnej lub ze zbiorczej anteny radiowo telewizyjnej, korzystanie z domofonu, ochrona budynku i in.

W zależności od umowy między stronami (co często wynika z lokalnej tradycji) opłaty za większą lub mniejszą część wymienionych usług wliczane są do czynszu. Na przykład w Stanach Zjednoczonych do czynszu wliczane są ryczałtowe opłaty za niemal wszystkie świadczenia (z wyjątkiem opłat za usługi telekomunikacyjne) również w budynkach komunalnych. W Niemczech do czynszu wliczana jest opłata za windę i domofon, a także może (lecz nie musi) być wliczone ogrzewanie lokalu (rozróżnia się Warm-miete - czynsz z ogrzewaniem i Kalt-miete - czynsz bez ogrzewania).

W Polsce, przepisy ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych przewidują, że:

Art. 20. 1.

Z tytułu najmu najemca jest obowiązany opłacać czynsz.

...4. Wysokość czynszu strony określają w umowie.

Art. 21. 1.

Czynsz obejmuje: podatek od nieruchomości, koszty administrowania, koszty konserwacji, utrzymania technicznego budynku, koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania, w tym opłaty za utrzymanie czystości, energię cieplną i elektryczną, z zastrzeżeniem art. 20 ust. 4.

2. Najemca oprócz czynszu jest obowiązany do uiszczania opłat za świadczenia związane z eksploatacją mieszkania, w tym opłaty za energię elektryczną, energię cieplną, gaz, wodę, za odbiór nieczystości stałych i płynnych, windę, antenę zbiorczą oraz domofon.

A zatem, choć art. 21 określa, jakie składniki kosztów pokrywane są przez najemcę w ramach czynszu, jakie zaś w postaci dodatkowych opłat za świadczenia, to - zgodnie z końcowym fragmentem ustępu 1 - strony mają swobodę w kształtowaniu umów najmu, również w zakresie kosztów pokrywanych czynszem.

Zgodnie z tą zasadą, wyodrębnionym elementem czynszu mógłby być fundusz remontowy, stały lub zmienny. Trzeba jednak przyznać, że taka konstrukcja opłat zawarta w umowie byłaby sztuczna. Dlatego też nie jest ona nigdzie stosowana. Właściciel wynajmowanego lokalu tworzy fundusz remontowy (służący pokryciu części kosztów utrzymania technicznego budynku) ze środków, które otrzymuje w postaci czynszu.

Opłaty za świadczenia, zgodnie ze swoją funkcją, mają pokryć dodatkowe koszty związane z użytkowaniem lokalu. Część tych kosztów opłacana jest bezpośrednio usługodawcom. Dotyczy to przede wszystkim opłat za zużywaną w lokalu energię elektryczną oraz gaz. Najemca zawiera zwykle umowy z ich dostawcami i rozlicza się z nimi według wskazań licznika.

Przy wynajmie pomieszczeń w nieruchomości wspólnej instalacje w tych pomieszczeniach zasilane są często z "obwodów administracyjnych" budynku. W takich przypadkach z dostawcą energii elektrycznej (gazu) rozlicza się wspólnota mieszkaniowa, najemca zaś ze wspólnotą. W takich przypadkach celowe jest zainstalowanie wewnętrznego licznika energii elektrycznej (gazu), tzw. podlicznika, służącego do wyodrębnienia części energii zużywanej przez najemcę. Jeżeli taka możliwość nie istnieje, konieczne jest określenie energii zużywanej w lokalu innymi metodami. Może to być stała wartość (ryczałt) lub określony udział w globalnym zużyciu albo też ilość określona innymi metodami.

W przypadku innych świadczeń - takich jak dostawa wody (zimnej i ciepłej), odprowadzenie ścieków, dostawa ciepła czy wywóz śmieci - najemca lokalu w części wspólnej budynku rozlicza się zawsze z właściwym przedsiębiorstwem komunalnym za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej, płacąc wspólnocie za swój udział w całkowitym zużyciu czynnika czy w wartości usługi. Udział ten najlepiej określić na podstawie pomiaru, instalując w lokalu wodomierze wody zimnej i ciepłej, a także (jeżeli jest to uzasadnione) ciepłomierz. Jeżeli takie urządzenia pomiarowe w lokalu nie są zainstalowane, konieczne jest obliczanie zużytej wody i ciepła według innych kryteriów.

Kryterium służącym rozliczeniom ciepła zużywanego do ogrzewania pomieszczeń jest powierzchnia ogrzewana w lokalu. Ogrzewana powierzchnia, jako wielkość niezmienna, jest kryterium bardzo wygodnym.

Opłata za ogrzewanie pomieszczeń może być wnoszona w okresie grzewczym (przez około 7 miesięcy w roku), może też być rozłożona na cały rok (w takim przypadku miesięczna opłata wyniesie 7/12 opłaty wnoszonej tylko w sezonie grzewczym). Jeżeli opłata za ciepło wnoszona jest przez 12 miesięcy w roku, to nic nie stoi na przeszkodzie, by opłatę tę doliczyć do czynszu.

Rozliczenie wody dokonywane jest zwykle proporcjonalnie do liczby osób korzystających z wody w poszczególnych lokalach. Jeżeli sposób użytkowania poszczególnych lokali w budynku jest różny, rozliczenie dokonywane jest w oparciu o normatywy zużycia wody podane w rozporządzeniu Rady Ministrów z 18 grudnia 1996 r. w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzenie ścieków (DzU nr 151/96). W rozporządzeniu tym podane są zróżnicowane normatywne wartości zużycia wody w przeliczeniu na mieszkańca (w lokalach mieszkalnych), pracownika (w biurach, placówkach handlowych i in.) czy np. miejsce (w lokalach gastronomicznych), w zależności od typu prowadzonej działalności i wyposażenia w instalacje (np. małe zużycie wody przy braku kanalizacji, duże - gdy istnieje kanalizacja, jeszcze większe, gdy budynek wyposażony jest w instalację centralnej ciepłej wody).

Koszt wywozu śmieci, a także koszt windy rozliczane są proporcjonalnie do liczby zamieszkujących osób, przy czym w przypadku windy wprowadza się współczynniki piętrowe (parter - 0; pierwsze piętro - 0,5; drugie i wyższe piętra - 1). W przypadku lokali użytkowych należy także uwzględnić rodzaj działalności. Inaczej należy obciążyć za korzystanie z windy np. samodzielnie pracującego projektanta, a inaczej doradcę podatkowego, do którego zgłasza się po poradę wielu klientów dziennie. Podobnie za wywóz śmieci inaczej powinien być obciążony dentysta, inaczej zaś sklep spożywczy, który pozbywa się wielu opakowań i odpadków żywnościowych.

Opłaty za pozostałe świadczenia zależą zwykle od innych kryteriów. Opłata za domofon jest jednakowa dla każdego lokalu, każdy ma bowiem jedną linię i jeden aparat w lokalu (gdyby w lokalu były dwa aparaty - opłata powinna być podwójna). Opłata za antenę zbiorczą powinna być proporcjonalna do liczby gniazd antenowych w lokalu.

Opłata za ochronę ustalana jest różnie. Niekiedy jest ona jednakowa dla wszystkich lokali, niekiedy zaś proporcjonalna do ich powierzchni. Autor niniejszych uwag zaleca system mieszany, w którym połowa kosztów rozkładana jest jako jednakowa wartość obciążająca poszczególne lokale, zaś druga połowa rozkładana jest proporcjonalnie do powierzchni lokali. Jeśli oprócz lokali mieszkalnych w budynku są również lokale użytkowe, celowe byłoby wprowadzenie dla tych ostatnich współczynników zwiększających, zależnych od charakteru prowadzonej działalności.

DOCHODZENIE NALEŻNOŚCI W TRYBIE UPOMINAWCZYM

Zgodnie z art. 13 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali (dalej: ust. o wł. lok.), jednym z głównych obowiązków właściciela lokalu jest m.in. ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu oraz obowiązek uczestniczenia w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie tych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. O tym, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca mówi w art. 14 ust. o wł. lok w sposób przykładowy. Art. 15 ust. 2 ust. o wł. lok. mówi, że"). należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. Od lipca br. weszła w życie ustawa z 24 maja 2000 r. o zmianie ustawy kodeks postępowania cywilnego, ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy o komornikach sądowych i egzekucji (DzU nr 48 z 2000). Wprowadziła ona zmiany w zakresie przepisów regulujących postępowanie upominawcze (art. 4971 - art. 505 kpc). Nowela wpływa na praktyczne aspekty dochodzenia kosztów zarządu nieruchomością.

Do lipca br. postępowanie upominawcze należało do zakresu działania sądów rejonowych. Nowela wprowadza w tym zakresie daleko idące zmiany. I tak, zgodnie z brzmieniem art. 4971 kpc, postępowanie upominawcze należy obecnie do właściwości sądów rejonowych i okręgowych, zaś zgodnie z nowym brzmieniem art. 498 kpc, w postępowaniu upominawczym można dochodzić roszczeń pieniężnych, bez względu na ich wysokość (do tej pory można było dochodzić jedynie zapłaty sumy pieniężnej do wysokości pięciu tysięcy złotych). Wydaje się więc, iż w zakresie właściwości rzeczowej sądu w postępowaniu upominawczym można wyróżnić trzy sytuacje:

- jeżeli wartość przedmiotu sprawy (dochodzonych należności z tytułu kosztów zarządu) nie przekracza 5000 zł, właściwy będzie sąd rejonowy, wydział cywilno-karny (zgodnie z rozporządzeniem ministra sprawiedliwości z 7 grudnia 1999 r. w sprawie określenia sądów rejonowych, w których utworzone zostają wydziały cywilno-karne w siedzibach tych sądów oraz zamiejscowe wydziały cywilno-karne do rozpoznawania niektórych kategorii spraw karnych skarbowych, karnych i cywilnych (DzU nr 99),

- jeżeli wartość przedmiotu sporu mieści się w granicach od 5000 zł do 30 000 zł, właściwy będzie sąd rejonowy, wydział cywilny,

- jeżeli wartość przedmiotu sporu przekracza 30 000 zł, właściwy będzie sąd okręgowy, wydział cywilny. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 17 pkt. 4 kpc, do właściwości sądów okręgowych należą sprawy o prawa majątkowe, których wartość przedmiotu sporu przewyższa 30 000 zł

Kolejną zmianą w postępowaniu upominawczym jest nadanie nowego brzmienia art. 498 kpc. I tak, poza wskazanym powyżej zniesieniem ograniczenia w postaci wartości dochodzonego roszczenia, §1 stanowi, iż sąd wydaje nakaz zapłaty, jeżeli powód dochodzi roszczenia pieniężnego. Warto więc przypomnieć, iż do 1.07.2000 r. sąd jedynie mógł wydać nakaz zapłaty. Zmiana niezwykle istotna, gdyż sądy zamiast wydawać nakazy zapłaty często przekazywały sprawę do trybu zwykłego, ze względów czysto oportunistycznych. Obecnie ustawodawca to wykluczył i to nie tylko poprzez kategoryczne określenie "sąd wydaje", ale również poprzez nadanie nowego brzmienia § 2 art. 498 kpc, zgodnie z którym, w razie braku podstaw do wydania nakazu zapłaty, przewodniczący wyznaczy rozprawę. Taka regulacja zapobiega wydłużaniu się czasu rozpoczęcia rozpoznawania sprawy (niejednokrotnie o kilka miesięcy) jedynie na skutek wydania zarządzenia o przekazaniu sprawy do trybu zwykłego. Skoro obecnie nakaz zapłaty może wydać zarówno sąd rejonowy, jak i sąd okręgowy, nie będzie potrzeby przekazywania sprawy pomiędzy tymi sądami, dzięki czemu czas jej sprawy ulegnie znacznemu skróceniu.

Głębokiej zmiany dokonała omawiana nowela także w zakresie sprzeciwu od nakazu zapłaty. Dotychczasowa regulacja w tym zakresie, zgodnie z którą sprzeciw nie wymagał uzasadnienia i mógł być wniesiony także do protokołu, a także to, iż nakaz zapłaty tracił moc w całości w razie skutecznego wniesienia sprzeciwu, i to nawet wtedy, gdy sprzeciw był zgłoszony tylko co do części roszczenia lub przez jednego ze współpozwanych o to samo roszczenie, stwarzała dla pozwanego zbytnie uproszczenie w zakresie formy wnoszonego sprzeciwu. Powodowała też niepewność co do utrzymania się nakazu zapłaty (dlaczego bowiem nakaz zapłaty tracił moc nawet w części, w której nie zaskarżano go sprzeciwem?). Wychodząc niejako naprzeciw oczekiwaniom, nowela kpc formalizuje sprzeciw od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym. Art. 503 kpc w nowym brzmieniu stanowi, iż w piśmie zawierającym sprzeciw pozwany powinien wskazać, czy zaskarża nakaz zapłaty w całości czy w części, przedstawić zarzuty, które - pod rygorem ich utraty - należy zgłosić przed wdaniem się w spór, a także pozostałe zarzuty przeciwko żądaniu pozwu oraz wszystkie okoliczności faktyczne i dowody na ich potwierdzenie. Regulacja taka w pełni zgodna jest z postulowaną zasadą szybkości procesu, gdyż dzięki wprowadzonej zmianie przewodniczący, wyznaczając rozprawę, jednocześnie z wezwaniem na nią powoda zarządza doręczenie mu sprzeciwu. Tym samym powód jeszcze przed rozprawą ma możność poznać wszelkie zarzuty pozwanego i może się do nich w sposób merytoryczny odnieść. Pozwoli to - w moim przekonaniu - w wielu przypadkach na rozstrzygnięcie sprawy na pierwszym posiedzeniu (art. 6 kpc). Ponadto, zgodnie z art. 505 § 2 kpc, nakaz zapłaty traci moc jedynie w części zaskarżonej sprzeciwem. Sprzeciw tylko jednego ze współpozwanych o to samo roszczenie oraz sprzeciw co do jednego (lub niektórych) z roszczeń powoduje utratę mocy nakazu jedynie co do nich.

W świetle powyższych uwag, nowelę kpc dotyczącą postępowania upominawczego należy ocenić pozytywnie. Wydaje się, iż dostosowane do obecnej rzeczywistości regulacje kpc pozwolą sprawniej dochodzić także należności na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Na koniec warto jeszcze rozważyć kwestię legitymacji procesowej czynnej do dochodzenia należności przysługujących wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ust. o wł. lok. sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd i to on reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do tych czynności należy zaliczyć także dochodzenie zaległych zaliczek na podstawie art. 15 ust. 2 ust. o wł. lok.. Jednakże, co niezmiernie ważne, zarząd może zaliczek tych dochodzić jedynie na rzecz wspólnoty. W praktyce oznacza to, iż w pozwie o zapłatę jako powoda oznaczyć należy wspólnotę mieszkaniową, co najwyżej reprezentowaną przez zarząd wspólnoty. Wniosek taki wypływa z analizy uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20.07.1999 r. (III CZP 19/99, OSNIC z 2000 r. nr 2, poz. 23), w której stwierdza się, iż zarządca nieruchomości wspólnej w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali nie jest legitymowany w ramach powierzonego mu administrowania tą nieruchomością do dochodzenia na swoją rzecz należności z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością. Mimo iż uchwała dotyczy zarządcy nieruchomości wspólnej, któremu zarząd powierzył administrowanie nieruchomością, zawarte w niej stanowisko w pełni odnosi się także do legitymacji czynnej zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W uzasadnieniu uchwały SN wskazuje jednak, iż takie określenie legitymacji procesowej czynnej będzie właściwe w sytuacji, gdy zarządca nieruchomości wspólnej dochodzi zaległych zaliczek, których nie uregulował za pozwanego. Gdyby bowiem zarządca nieruchomości uregulował zaliczkę na koszty zarządu za współwłaściciela nieruchomości, przysługiwałoby mu w stosunku do tego współwłaściciela samodzielne roszczenie z tytułu zaległych zaliczek, a tym samym to zarządca byłby legitymowany do dochodzenia na swoją rzecz należności z tego tytułu. W takiej sytuacji to zarządca nieruchomości wspólnej byłby powodem w sprawie.

Warto podkreślić, iż w świetle omawianej noweli przestaje być konieczne pozostawianie w ustawie o własności lokali § 2 art. 15. Do 31.06.2000 r. tryb dochodzenia zaległości przewidziany tym artykułem stanowił bowiem lex specialis w stosunku do regulacji zawartej w kpc, poprzez możliwość wykorzystania drogi postępowania upominawczego, bez względu na wysokość dochodzonej kwoty. Po 1.07.2000 r. możliwość dochodzenia zaległości w trybie postępowania upominawczego, zgodnie z kpc, nie jest już jednak uzależniona od wartości przedmiotu sporu, a tym samym wydaje się, iż ratio specjalnej regulacji dla dochodzenia kosztów zarządu przestało istnieć.

(Bartosz Frączyk Autor jest specjalistą do spraw prawnych w ADM nr 1 "Krowodrza" w Krakowie.)

OCHRONA LOKATORÓW

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

Zmiana dotyczy artykułu 36 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 r. nr 120, poz. 787 z późn. zm.) upoważniającego sądy powszechne do przyznawania najemcom eksmitowanym z lokali mieszkalnych uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego.

Przy orzekaniu eksmisji sądy powinny brać pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez najemcę oraz jego szczególną sytuację materialną.

Ponieważ stosowanie powyższego przepisu w praktyce wykazało, że sądy orzekają w tych sprawach w sposób bardzo formalny i rzadko kiedy przyznają najemcy prawo do lokalu socjalnego - wyniknęła potrzeba zmiany tego przepisu, poprzez nałożenie na sądy obowiązku rozstrzygnięcia, czy osobie zobowiązanej do opróżnienia zajmowanego lokalu przysługuje, czy też nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego.

W szczególności sądy powinny przyznawać prawo do lokalu socjalnego kobietom w ciąży, małoletnim, osobom niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym oraz tym, którzy sprawują nad nimi opiekę i wspólnie zamieszkują, a także osobom spełniającym przesłanki określone w uchwale rady gminy - w każdej sytuacji, gdy osoby eksmitowane nie mają możliwości zamieszkania w innym lokalu.

W celu niedopuszczenia do eksmisji osób uprawnionych do lokalu socjalnego przed jego otrzymaniem od gminy, proponuje się zobowiązać sąd do nakazania wstrzymania eksmisji do czasu zawarcia przez gminę umowy najmu lokalu socjalnego.

Projekt ustawy o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych Rada Ministrów skieruje do Sejmu do rozpatrzenia w trybie pilnym.

Problematyka eksmisji w świetle obowiązujących przepisów

Według obowiązujących przepisów ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, najem lokalu mieszkalnego może ustać w wyniku:

Wypowiedzieć najem można tylko wówczas, gdy:

Z danych statystycznych GUS oraz przeprowadzonego przez UMiRM monitoringu na temat eksmisji z lokali mieszkalnych wynika, że najczęściej wyroki eksmisyjne są wydawane z powodu znacznych zaległości w czynszach i opłatach za lokale. Przyczyną powstania tych zaległości bywa często, choć nie zawsze, trudna sytuacja materialna lokatorów.

Zgodnie z art. 36 ustawy, sąd - rozpatrując powództwo o eksmisję - dokonuje oceny dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu przez najemcę, a także jego sytuacji materialnej oraz rodzinnej i w zależności od wyników tej oceny może przyznać dłużnikowi prawo do lokalu socjalnego lub odmówić mu takiego prawa. W razie takiej odmowy najemcy przysługuje apelacja. Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie.

W praktyce okazało się, że sądy nie wykazują inicjatywy dla ustalenia, czy zachodzi potrzeba dostarczenia najemcy lokalu socjalnego. Obowiązkiem udowodnienia tej okoliczności obciążają niemal wyłącznie najemcę. W rezultacie sądy rzadko przyznają najemcom prawo do lokalu socjalnego, nawet w sytuacjach, gdy zasadność takiego rozstrzygnięcia jest oczywista.

W październiku 1999 r. rząd przedłożył Sejmowi projekt ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zawarto w nim propozycję wzmocnienia ochrony przed eksmisją gospodarstw domowych, w skład których wchodzą osoby małoletnie, niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione. Ustawa ta jest nadal w Sejmie. Aby szybciej rozwiązać nabrzmiały problem, przyjęto omawianą nowelizację do obowiązującej obecnie ustawy.

Sąd nie musi, oczywiście, przyznawać prawa do lokalu socjalnego osobie, która ma możliwość korzystania z innego mieszkania. Natomiast najemcy eksmitowanemu z lokalu, w którym zamierza zamieszkać właściciel tego lokalu, pełnoletnie dzieci lub rodzice tego właściciela (art. 56 ust. 4-7), przysługuje lokal zamienny.

Rozpatrując powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu, sąd ocenia, czy zachodzą ważne przyczyny uzasadniające uwzględnienie powództwa i w jakiej sytuacji znajdzie się najemca w wyniku orzeczenia jego eksmisji. Najczęściej rozwiązanie najmu z powództwa wynajmującego następuje w związku z remontem lub rozbiórką budynku. W takich wypadkach najemcy, który opłaca czynsz regulowany, przysługuje prawo do lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki do tego lokalu. Obowiązek jego dostarczenia ciąży na wynajmującym (art. 35) lub na gminie (art. 56 ust. 9). W przyjętym przez rząd projekcie ustawy proponuje się, by prawo do lokalu zamiennego mieli nie tylko najemcy opłacający czynsz regulowany, lecz wszyscy lokatorzy, którzy podlegają eksmisji w związku z remontem lub rozbiórką budynku.

Na uzyskanie lokalu zamiennego lub socjalnego nie może liczyć jedynie ten, z kim sąd rozwiązał najem na podstawie art. 33 ust. 2 lub 3 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, a zatem z przyczyn ewidentnie zawinionych przez najemcę.

W przypadku mieszkań zakładowych, gdy najem został zawarty na czas trwania stosunku pracy, ustawa zapewnia prawo do lokalu zamiennego nabyte pod rządami prawa lokalowego. Dotyczy to także członków rodzin najemcy zmarłego w czasie trwania stosunku pracy lub przed otrzymaniem przez niego lokalu zamiennego. Prawo do lokalu zamiennego nie przysługuje tylko osobom, z którymi stosunek pracy został rozwiązany z przyczyn przez nie zawinionych.

Sądy, działając na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, orzekają również eksmisję osób, które nie miały tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego. Można tu wymienić w szczególności: osoby, które zajęły lokal samowolnie albo pozostały w nim bezprawnie po śmierci bądź wyprowadzeniu się najemcy, mieszkały na prawach członka rodziny lokatora albo podnajemcy, bądź utraciły prawa własności w wyniku licytacji nieruchomości.

Podnoszony często zarzut, w tym także przez rzecznika praw obywatelskich, że art. 37 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (zabraniający wykonywania eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeżeli zobowiązanemu nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie) jest niezgodny z konstytucją, należy uznać za bezzasadny.

Organy samorządu terytorialnego zostały zobowiązane do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych rodzin o niskich dochodach. Temu celowi służy wynajem lokali tworzących mieszkaniowy zasób gminy, w tym także czasowy najem lokali socjalnych dla osób znajdujących się w niedostatku.

Negatywnie należy ocenić próbę nałożenia na organy rządowe lub samorządowe obowiązku zapewnienia na koszt podatników lokali mieszkalnych osobom, które z własnej winy utraciły prawo do poprzednio zajmowanego mieszkania. Otworzyłoby to również drogę do mieszkania osobom, które w tym celu podjęły nielegalne działania, np. zajęły lokal samowolnie, zawarły fikcyjną umowę podnajmu itp.

W stosunku do właścicieli nieruchomości zasada powyższa doprowadziłaby do naruszenia prawa własności gwarantowanej art. 64 konstytucji, a także do przyspieszenia procesu dekapitalizacji substancji mieszkaniowej. Właściciele budynków mieszkalnych byliby bowiem w wielu wypadkach pozbawieni szans na odzyskanie bezprawnie blokowanego mieszkania i narażeni na niepowetowane straty. Egzekucja należności pieniężnych z tytułu wynagrodzenia powstałych szkód, a także zaległych należności za mieszkania okazuje się bowiem w praktyce bezskuteczna.

Dalszy wzrost tych zaległości przyczyniłby się niewątpliwie do pogorszenia, i tak bardzo złego, stanu technicznego większości zasobów mieszkaniowych na wynajem, aż do konieczności wyburzania coraz większej liczby takich domów.

FINANSOWANIE Z FUNDUSZU REMONTOWEGO

Rozporządzenie ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stwarza możliwość odliczenia pewnych kwot od podatku dochodowego. Czy koszty usuwania awarii, które niejednokrotnie obejmują wymianę części instalacji (wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, elektrycznej itp.), powinny być finansowane z funduszu remontowego, czy też z kosztów eksploatacji?

Zgodnie z art. 27a ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnikowi przysługują ulgi, jeżeli:

1) poniósł wydatki na potrzeby mieszkaniowe przeznaczone na:

g) remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego zajmowanego na

podstawie tytułu prawnego oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty

mieszkaniowej, utworzonej na podstawie odrębnych przepisów.

Zgodnie z ust. 3 art. 27a ww. ustawy, maksymalna kwota odliczeń od podatku wynosi:

3) w każdym z trzech kolejnych lat. Poczynając od 1 stycznia 1997 r. - w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1 lit. g) - 19 proc. kwoty poniesionych wydatków, nie więcej jednak niż:

a) 3 proc. kwoty, o której mowa w ust. 2, obowiązującej w pierwszym roku każdego okresu

trzyletniego - jeżeli wydatki dotyczą budynków mieszkalnych lub wpłat na wyodrębniony

fundusz wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie zaś z ust. 4 tego artykułu, jeżeli podatnik, dokonując remontu budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, ponosi wydatki na remont lub modernizację instalacji gazowej, urządzeń eksplozymetrycznych lub urządzeń gazowych, i w związku z tymi wydatkami przekroczy limity odliczeń określone w ust. 3 pkt 3, wysokość odliczeń podwyższa się o 0,5 proc. kwoty, o której mowa w ust. 2.

Kwota, o której mowa w ust. 2 to iloczyn 70 m2 powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego dla celów obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy. Kwotę tę co kwartał określa wojewoda.

Na podstawie powyższego przepisu przyjmuje się, że dokumentami stanowiącymi podstawę do dokonania przez członka wspólnoty mieszkaniowej odliczeń od podatku mogą być:

1. Dowody wpłat na fundusz remontowy niezależnie od tego, czy fundusz ten został w danym roku wykorzystany, czy też zostanie wykorzystany w okresie późniejszym.

2. W przypadku gdy fundusz remontowy nie został wyodrębniony - dokument stwierdzający wysokość udziału podatnika w wydatkach poniesionych na remonty przez wspólnotę mieszkaniową.

Ponoszone przez wspólnotę mieszkaniową wydatki z wyodrębnionego funduszu remontowego, a także inne wydatki kwalifikowane jako wydatki remontowe, powinny być poniesione na materiały, prace i opłaty zgodnie z rozporządzeniem ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa (DzU nr 156/96, poz. 788). W przypadku instalacji, do kosztów remontu rozporz ądzenie to zalicza następujące prace:

Załącznik nr 1

WYKAZ ROBÓT ZALICZANYCH DO REMONTU I MODERNIZACJI BUDYNKU MIESZKALNEGO

1. Remont lub modernizacja przyłączy, elementów przyłączy budynku lub wykonanie nowych przyłączy obejmujące:

1) przyłącza wodociągowe, hydrofornię,

2) przyłącza kanalizacyjne, bezodpływowe zbiorniki ścieków, urządzenie do oczyszczania ścieków,

3) przyłącza sieci cieplnej, węzły cieplne, kotłownie,

4) przyłącza do linii elektrycznej.

2. Wykonanie nowego przyłącza do sieci gazowej.

7. Przebudowa układu funkcjonalnego budynku obejmująca:

2) dźwigi osobowe.

8. Remont, modernizacja, wymiana lub wykonanie nowych instalacji budynku obejmujące rozprowadzenie po budynku instalacji oraz montaż trwale umiejscowionych: wyposażenia, armatury i urządzeń dotyczących:

1) instalacji sanitarnych,

2) instalacji elektrycznych odgromowych i uziemienia,

3) instalacji klimatyzacyjnych i wentylacyjnych,

4) instalacji przyzywowych (domofony) i alarmowych,

5) przewodów wentylacyjnych, spalinowych i dymowych.

9. Wykonanie nowych instalacji gazowych.

Załącznik nr 2

WYKAZ ROBÓT ZALICZANYCH DO REMONTU I MODERNIZACJI W ZAKRESIE INSTALACJI GAZOWEJ, URZĄDZEŃ EKSPLOZYMETRYCZNYCH LUB URZĄDZEŃ GAZOWYCH

1. Wykaz robót zaliczanych do remontu i modernizacji budynku mieszkalnego w zakresie instalacji gazowej, urządzeń eksplozymetrycznych lub urządzeń gazowych;

1) wymiana lub remont części wspólnej instalacji gazowej (przyłącza, poziomy lub piony),

2) przemieszczenie głównego kurka gazowego na zewnątrz budynku,

3) zastąpienie miejscowych instalacji ciepłej wody:

- z zastosowaniem gazowych grzejników ciepłej wody,

- instalacja centralnej ciepłej wody,

4) zainstalowanie urządzeń lub systemów służących poprawie bezpieczeństwa użytkowników gazu,

5) wyposażenie instalacji gazu płynnego.

Jak widać, w przypadku instalacji, do prac stanowiących podstawę odliczeń podatkowych zaliczane są remonty, modernizacje i wymiany. Można zatem przyjąć, że jeżeli usuwanie awarii wiąże się z wymianą instalacji, może być finansowane z funduszu remontowego.

W zestawieniu robót remontowych rzuca się w oczy szczególne potraktowanie instalacji (i przyłączy) gazowych. Twórcy przepisów prawnych stwarzają tu wyraźne preferencje dla wymiany instalacji gazowych na nowe lub dla ich remontu.

Odmiennie traktowane są naprawy wind. Nakłady na ich modernizację lub remont mogą być finansowane z funduszu remontowego, jeżeli prace te wiążą się z przebudową układu funkcjonalnego budynku. Trudno znaleźć wyjaśnienie dla takiego ograniczenia, tym bardziej że naprawy i remonty dźwigów osobowych w budynkach są niezbędne dla zapewnienia bezpieczeństwa korzystających z nich osób. O tragicznych skutkach braku napraw można było, niestety, przeczytać niejednokrotnie.

Włodzimierz Witakowski

MODUŁ FINANSOWO-KSIĘGOWY

Podstawowym aktem prawnym, który określa wymogi, jakie muszą być spełnione przez program komputerowy stosowany do pomocy w prowadzeniu księgowości, jest ustawa z 19 września 1994 roku o rachunkowości z późniejszymi zmianami. Analiza treści ustawy wskazuje, że do modułu finansowo-księgowego odnoszą się zapisy artykułów: 10, 13-18, 23 i 24. Najważniejsze wymogi określa art. 10 ustawy. Dotyczy on wymagań, jakie musi spełnić dokumentacja stosowanego programu finansowo-księgowego oraz wykazu zbiorów stanowiących księgi rachunkowe. Artykuły następne precyzują wymagania w zakresie wydruków, sposobu prowadzenia dziennika (art. 14), sposobu ujmowania zapisów na kontach księgi głównej i ksiąg pomocniczych, częstotliwości i sposobów uporządkowania zestawienia obrotów i sald, ochrony przed zniszczeniem lub modyfikacją dokonanych uprzednio zapisów.

Coraz częściej zdarza się, że jeden zarządca (firma zarządzająca) zarządza nieruchomościami różnych właścicieli (wspólnot mieszkaniowych, zakładów pracy, gmin, osób fizycznych i prawnych). Dla każdego z tych właścicieli powinien on prowadzić osobny rejestr zdarzeń gospodarczych dotyczących wyłącznie nieruchomości, które są jego własnością. Jednocześnie zarządca musi prowadzić księgi rachunkowe dotyczące jego własnej działalności gospodarczej. Biorąc powyższe pod uwagę, podstawowym wymogiem dla modułu finansowo- -księgowego specjalizowanego dla potrzeb zarządców nieruchomości jest możliwość stworzenia w nim osobnej księgi głównej - dla każdego z właścicieli nieruchomości.

Zawartość modułu

Gdy zarządca nieruchomości zarządza nieruchomościami jednorodnymi pod względem własności (np. będącymi wyłącznie własnością gminy), w stosowanym wówczas module finansowo-księgowym trzeba zawrzeć co najmniej informację o: planie kont, kontrahentach, stosowanych dokumentach księgowych i bankach.

Jednocześnie program powinien realizować czynności: związane z ewidencją zdarzeń gospodarczych, przeglądaniem kartotek, drukowaniem dokumentów i raportów, analizą stanu rozrachunków oraz posiadać możliwość naliczania odsetek.

Plan kont dla jednego właściciela

Podstawowym dokumentem ustalającym zasady prowadzenia zapisów księgowych w danej jednostce jest przyjęty przez tę jednostkę plan kont. Może on być ustalany przez różne jednostki w różny (odmienny) sposób, jednak zgodny z przepisami ustawy o rachunkowości. Dlatego moduł finansowo-księgowy powinien umożliwiać pracę w dowolnym układzie kont syntetycznych. Z naszych doświadczeń wynika, że najczęściej stosowany w naszym kraju jest układ, obowiązujący dla wszystkich kont w kartotece, w którym długość symbolu kont syntetycznych wynosi 3 cyfry.

Oprócz kont syntetycznych plan kont ustala dla poszczególnych kont syntetycznych ich rozwinięcie analityczne. W zależności od potrzeb danej jednostki (zarządcy) może to być analityka jedno- lub wielostopniowa. Również w planie kont następuje przypisanie poszczególnych kont do grupy kont transakcyjnych (to znaczy umożliwiających prowadzenie rozrachunków poszczególnych transakcji), grupy kont bilansowych (to znaczy biorących udział w sporządzaniu bilansu jednostki) oraz grupy kont pozabilansowych (nie mających wpływu na bilans jednostki).

Aby wszystkie te niezbędne elementy planu kont mogły być utrwalone w module finansowo-księgowym, kartoteka zawierająca plan kont powinna zawierać następujące elementy:

Tworzenie kont analitycznych wyjaśnia następujący przykład. Na koncie oznaczonym symbolem 501 będziemy gromadzić informacje na temat kosztów zarządzanych zasobów mieszkaniowych. Koszty te dotyczą czterech osiedli mieszkaniowych. W związku z tym, aby mieć informacje o kosztach dotyczących każdego osiedla z osobna, musimy wprowadzić dla konta syntetycznego 501 pierwszy stopień analityki. Konto 501 - 1 będzie dotyczyło kosztów osiedla A, 501 - 2 kosztów osiedla B, 501 - 3 kosztów osiedla C, a 501 - 4 osiedla D.

Jeżeli chcemy uzyskać informacje o kosztach poszczególnych budynków na każdym z osiedli, niezbędne jest wprowadzenie dla każdego z kont typu "analityka I" drugiego stopnia analityki. Można tego dokonać w następujący sposób: 501 - 1 - 01 będzie dotyczyło kosztów budynku o numerze umownym 1 na osiedlu A, a 501 - 4 - 17 - kosztów budynku o numerze umownym 17 na osiedlu D.

Ponieważ symbolika kont analitycznych dla danego konta syntetycznego w różnych firmach tworzona jest w odmienny sposób, moduł finansowo-księgowy powinien umożliwiać tworzenie szablonu konta analitycznego w dowolny sposób. Powinna zatem istnieć możliwość stosowania przy budowie konta analitycznego różnych znaków oddzielających poszczególne stopnie analityki oraz możliwość stosowania w budowie konta nie tylko oznaczeń liczbowych, ale także literowych. Konto 501 - 1 - 01 mogłoby być zbudowane następująco: 501/1/01 lub: 501 - A - 01.

Plan kont dla zarządcy nieruchomości wielu właścicieli

Moduł finansowo-księgowy wspomagający działania zarządcy zarządzającego nieruchomościami więcej niż jednego właściciela musi mieć możliwość utworzenia dla każdego z nich księgi głównej, która będzie zawierać charakterystyczny dla danego właściciela, zatwierdzony przez niego, plan kont. Bardzo często jednak wystąpi sytuacja, że plany kont, według których prowadzone będą zapisy dotyczące poszczególnych właścicieli (nieruchomości), będą w swojej konstrukcji podobne lub wręcz identyczne. Program powinien więc umożliwiać skopiowanie zawartości kartotek planu kont zapisanego w księdze głównej jednego właściciela do księgi głównej innego właściciela. W takim przypadku musi istnieć możliwość modyfikacji nazwy konta.

Bez względu na to, czy zarządca nieruchomości prowadzi zarządzanie na zlecenie jednego czy też wielu właścicieli, będzie on w czasie wykonywania swoich zadań współpracował z różnymi podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą - z kontrahentami.

Współpraca z niektórymi będzie dotyczyła zdarzeń gospodarczych dotyczących tylko wybranych nieruchomości lub będzie związana wyłącznie z działalnością zarządcy. Jednocześnie działalność części kontrahentów będzie dotyczyła większości lub nawet wszystkich nieruchomości. Przykładem może być dostawa wody do nieruchomości lub wywóz nieczystości stałych.

W module prowadzić należy tylko jedną kartotekę zawierającą informacje o kontrahentach. Kartoteka ta musi być dostępna z poziomu każdej księgi głównej prowadzonej dla pojedynczego właściciela.

W kartotece muszą się znaleźć informacje o kontrahencie niezbędne do:

Aby zapewnić spełnienie tych warunków, kartoteka kontrahentów musi umożliwić zapisanie następujących danych:

Opcjonalne może być stworzenie w programie dwóch kartotek kontrahentów: jednej, zawierającej informacje o kontrahentach stałych, z którymi transakcje dokonywane są regularnie (często), i drugiej, w której gromadzone będą dane na temat kontrahentów, z którymi transakcje dokonywane są sporadycznie (na przykład 1-2 razy w roku). Przy dużej liczbie kontrahentów powinno to ułatwić codzienną pracę z programem.

Zapisywanie w module finansowo-księgowym operacji gospodarczych wymaga określenia stosowanych do tego celu typów dokumentów. Będą one takie same, bez względu na to, czy zarządca działa na rzecz jednego, czy też wielu właścicieli nieruchomości. W module finansowo-księgowym musi być zawarty jeden katalog typów dokumentów, dostępny z poziomu księgi głównej dowolnego właściciela. W tym katalogu powinny znaleźć się następujące informacje (pola):

Zarządzając nieruchomościami jednego właściciela, zarządca będzie miał do czynienia z obsługą własnego rachunku bankowego oraz obsługą księgową rachunku bankowego właściciela. Przy zarządzaniu nieruchomościami wielu właścicieli liczba kont bankowych do obsługi księgowej może znacząco wzrosnąć.

Dla ułatwienia pracy należy stosować w module finansowo-księgowym jeden katalog kont bankowych. Jednocześnie, w celu wyeliminowania pomyłek, należy wprowadzić takie zabezpieczenia w pracy systemu, które umożliwiałyby - z poziomu księgi głównej konkretnego właściciela - wywołanie kont bankowych dotyczących jego nieruchomości. Z poziomu głównego menu modułu powinna istnieć jedynie możliwość zapisywania danych o poszczególnych rachunkach bankowych. Dane te powinny zawierać:

Ewidencjonowanie zdarzeń gospodarczych

Kiedy wprowadzimy do programu niezbędne informacje i utworzymy odpowiednie katalogi (słowniki), możemy rozpocząć operacje księgowe. Pierwszą, podstawową funkcją, którą chcemy realizować za pomocą programu finansowo-księgowego, jest ewidencjonowanie zdarzeń gospodarczych. Zdarzenia gospodarcze będą dotyczyły nieruchomości konkretnego właściciela. Pragnąc je zarejestrować, musimy wybrać odpowiednią dla tego właściciela księgę główną.

Bardzo często, gdy moduł finansowo-księgowy zostaje użyty w danej firmie po raz pierwszy, firma ta już prowadzi działalność gospodarczą. Występuje wówczas sytuacja, w której niektóre konta księgi głównej wykazują wartość różną od zera. Ma to miejsce wówczas, gdy w bilansie otwarcia występują nie rozliczone transakcje.

Program musi umożliwiać wprowadzenie takiego dokumentu niejako jako stanu w czasie t=0 (rozumiemy przez to moment, w którym rozpoczynamy ewidencjonowanie zdarzeń gospodarczych za pomocą programu komputerowego). Może się zdarzyć, że jest to dokument zawierający bardzo wiele pozycji. Powinna więc istnieć w programie możliwość wprowadzenia go w kilku samodzielnie nie bilansujących się częściach. Powinno to ułatwić pracę osobom obsługującym program. Należy jednak przy tym tak zaprojektować zabezpieczenia w systemie, aby konta, które znalazły się we wcześniej zapisanych (zamkniętych) częściach dokumentu BO, nie mogły występować w jego kolejnych elementach, a po zakończeniu księgowań całego dokumentu dokonana została weryfikacja wielkości kwot zapisanych po stronie Wn i Ma.

Jan Krzysztof Pięta

Autor jest współwłaścicielem firmy zarządzającej nieruchomościami.

JAK UCHYLIĆ UCHWAŁY

Zdarza się, że niektóre uchwały, choć przyjęte zgodnie z prawem, nie satysfakcjonują wszystkich właścicieli. Ustawa o własności lokali daje możliwość zaskarżenia w ciągu sześciu tygodni uchwały do sądu.

Powództwo o uchylenie uchwały jest kierowane przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, którą w postępowaniu sądowym reprezentuje zarząd (w dużych wspólnotach mieszkaniowych). Podstawy zaskarżenia uchwały są szczegółowo wymienione w art. 25 ustawy o własności lokali. Podstawą zaskarżenia może być niezgodność uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, ponadto naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesów właściciela lokalu w inny sposób.

Niezgodność z przepisami prawa dotyczy zarówno przepisów prawa materialnego, jak i procesów proceduralnych, zawartych w ustawie o własności lokali. Bardzo często występującym powodem zaskarżania uchwał jest niewłaściwość w zawiadomieniu każdego właściciela lokalu o terminie zebrania właścicieli. Chodzi o przypadki braku zawiadomienia, bądź niewłaściwej formy zawiadomienia, nie stwarzającej gwarancji, iż każdy właściciel lokalu miał możliwość powzięcia informacji o jego terminie i porządku. W jednej ze spraw toczących się przed Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy sąd uznał, że wywieszenie obwieszczenia o zebraniu na drzwiach klatki schodowej nie może być uznane za dostateczną formę zawiadomienia, istniała bowiem możliwość zerwania tego obwieszczenia. Należy pamiętać, że podstawą zaskarżenia mogą być tylko takie uchybienia proceduralne, które miały wpływ na treść uchwały. Z reguły przyjmuje się jednak, że brak prawidłowego zawiadomienia właściciela i wiążąca się z tym jego nieobecność jest uchybieniem mogącym mieć wpływ na treść uchwały. Właściciel w ramach służącego mu prawa zabierania głosu na zebraniu może kształtować stanowisko innych właścicieli, a zatem wpływać na treść uchwały.

Niezgodność uchwały z przepisami prawa dotyczy przepisów bezwzględnie obowiązujących, tj. takich, których treści właściciele nie mogą zmieniać w drodze umowy. Wśród przepisów tych wymienić należy art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, określający udział właścicieli lokali w przychodach z nieruchomości wspólnej i w wydatkach związanych z jej utrzymaniem, a ponadto art. 14 ustawy dotyczący zakresu kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Powództwa kwestionujące uchwały z uwagi na ich niezgodność z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną dotyczą z reguły celowości podejmowania pewnych przedsięwzięć, wynikających np. z uchwalonego planu gospodarczego bądź zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (np. adaptacja strychu).

O naruszeniu interesu właściciela lokalu w inny sposób można mówić w różnych sytuacjach. Jako przykład można przytoczyć uchwałę zebrania wspólnoty, w której głosem większościowego właściciela podjęto decyzję o wykonaniu kosztownego remontu, z jednoczesnym ustaleniem bardzo wysokiej zaliczki na fundusz remontowy, przekraczającej możliwości finansowe większej części właścicieli lokali wyodrębnionych.

Wpis od powództwa o uchylenie uchwały właścicieli lokali ma obecnie charakter wpisu stałego i wynosi 80 zł. Przy wnoszeniu powództwa powód jest zobowiązany do wskazania wartości przedmiotu sporu. Wartość przedmiotu sporu ma decydujące znaczenie dla ustalenia właściwości rzeczowej sądu rejonowego bądź sądu okręgowego. Sąd okręgowy jest właściwy tylko dla tych powództw o uchylenie uchwały właścicieli lokali, w których wartość przedmiotu sporu przekracza 15 tys. zł.

Uwagi powyższe chciałabym uzupełnić przykładowym wzorem pozwu, opartym na uchybieniu proceduralnym - braku zawiadomienia właściciela o terminie zebrania.

Warszawa, 30 maja 2000 roku

Do Sądu Okręgowego

Dla m. st. Warszawy

Powód: Jan Nowak

zam. Warszawa, ul. Wieńcowa 2 m. 13

w sprawie przeciwko

Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości

w Warszawie

przy ul. Wieńcowej 2

reprezentowanej przez Zarząd Wspólnoty:

  1. Prezesa zarządu - imię, nazwisko i adres

  2. W przypadku zarządu wieloosobowego należy wskazać drugą osobę uprawnioną do reprezentacji, podając jej imię, nazwisko i miejsce zamieszkania.

Pozew o uchylenie uchwały zebrania wspólnoty

Jestem właścicielem lokalu odrębnego w nieruchomości w Warszawie przy ul. Wieńcowej 2. Mój udział w częściach wspólnych nieruchomości wynosi...

Dowód:

  1. Zaświadczenie o stanie prawnym z księgi wieczystej (ewentualnie odpis aktu notarialnego). W nieruchomości jest 18 lokali, a zatem podlegamy przepisom ustawy o własności lokali dotyczącej dużych wspólnot mieszkaniowych. Właściciele lokali dokonali wyboru zarządu wspólnoty (jednoosobowego lub wieloosobowego), przy czym zarząd jest reprezentowany przez ... (dwie osoby z zarządu uprawnione do reprezentacji w przypadku zarządu wieloosobowego).

Z uzyskanych przeze mnie informacji wynika, że 10 maja 2000 roku odbyło się zebranie wspólnoty mieszkaniowej poświęcone ważnym problemom, m. in. sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia strychu, poprzez jego adaptację na lokal mieszkalny. W tej sprawie podjęto uchwałę nr 5, zezwalającą na zmianę przeznaczenia strychu i jego adaptację na cele mieszkalne przez osobę AB, a po adaptacji na sprzedaż strychu za stosunkowo niską cenę.

Dowód:

  1. Odpis uchwały nr 5.

Przedmiotowa uchwała uzyskała minimalną większość, liczoną w stosunku do wielkości udziałów. O terminie zebrania nie zostałem w ogóle zawiadomiony, a jako przeciwnik sprzedaży strychu, optujący za inną koncepcją jego zagospodarowania, wystąpiłbym na zebraniu przeciwko podejmowaniu uchwały tej treści. Stanowisko moje miałoby niewątpliwie wpływ na postawę innych właścicieli lokali. Z uwagi na powyższe wnoszę, aby Sąd Okręgowy

  1. uchylił uchwałę nr 5 zebrania wspólnoty mieszkaniowej z 10 maja 2000 roku,

  2. zasądził od strony pozwanej na moją rzecz poniesione koszty procesu,

  3. zobowiązał zarząd wspólnoty mieszkaniowej do przedstawienia sądowi protokołu zebrania wspólnoty mieszkaniowej z 10 maja 2000 roku wraz z listą obecności, a ponadto dowodu doręczenia zawiadomień członkom wspólnoty w tym mnie,

  4. zabezpieczył niniejsze powództwo poprzez wstrzymanie wykonania uchwał do czasu zakończenia sprawy.

Załączam:

  1. odpis uchwały nr 5,

  2. odpis aktu notarialnego (bądź zaświadczenie o stanie prawnym).

Pozew powinien być złożony w dwóch egzemplarzach w sądzie miejscowo właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wzór pozwu może być wykorzystywany również dla innych podstaw zaskarżenia uchwały, ze stosowną zmiana uzasadnienia.

Mec. Bożena Olszewska jest członkiem kolegium redakcyjnego "Wspólnoty Mieszkaniowej".

JAK ZATRUDNIAĆ ZARZĄDCĘ

Prezes wspólnoty mieszkaniowej z Leszna, w której ma swój udział, wykonuje obowiązki zarządcy na podstawie umowy-zlecenia. Ma jednak wątpliwości, czy - aby wykonywać usługę zarządzania - nie powinien założyć własnej firmy.

Żeby zarządzać nieruchomością, trzeba koniecznie przestudiować kilka ustaw.

Najważniejszą z nich jest ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, która została znowelizowana 16 marca 2000.

Ustawa ta nakłada na zarządcę obowiązki związane z:

- prowadzeniem dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencji pozaksięgowej kosztów, w sposób określony przez wspólnotę,

- sporządzeniem protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu), gdy brak jest dokumentacji, należy ją opracować, i oczywiście prowadzić na bieżąco, kierując się zapisami prawa budowlanego i wydanych na jego podstawie rozporządzeń,

- prowadzeniem i aktualizowaniem spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów.

To tylko zasygnalizowanie części tematów, bez znajomości których trudno jest w sposób prawidłowy zarządzać nieruchomością wspólną.

Wysokość i forma określenia wynagrodzenia dla zarządcy lub zarządu należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, czyli musi być podjęta w formie uchwały właścicieli. Ponieważ wybrany zarząd reprezentuje właścicieli lokali i działa tak, jakby oni sami administrowali swoją nieruchomością, nie muszą posiadać licencji. Jest ona jednak niezbędna dla zarządcy, który będzie zarządzał jeszcze innymi nieruchomościami i prowadził działalność gospodarczą. Wymóg posiadania licencji dotyczy bowiem tylko osób fizycznych, którzy są profesjonalnymi zarządcami. Zdobyć licencję trzeba do 2002 r., jeżeli zarządza się nieruchomościami prywatnymi. Natomiast przy sprawowaniu zarządu budynkami komunalnymi lub Skarbu Państwa obowiązek posiadania licencji obowiązuje już od 1 stycznia 2001 roku.

Najtańszą dla wspólnoty mieszkaniowej formą zatrudnienia zarządcy jest zawarcie umowy z osobą fizyczną lub prawną, ponieważ nie ponosi się wtedy opłat ZUS-owskich oraz nie jest się płatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych.

Oczywiście, przyjęta przez wspólnotę naszego czytelnika forma zatrudnienia w postaci umowy - zlecenia jest prawidłowa. Należy jedynie pamiętać o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zobowiązaniach względem ZUS.

Należy pamiętać, że umowa-zlecenie rodzi obowiązek podatkowy, konieczność składania deklaracji i oczywiście prawidłowego księgowania i odprowadzania należnego podatku dochodowego od osób fizycznych. To samo zresztą dotyczy należności ZUS-owskich.

Wspólnoty mieszkaniowe zatrudniają raczej profesjonalnych zarządców nieruchomości, względnie powierzają te obowiązki spółdzielni mieszkaniowej, która w ich imieniu zarządza nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa, tak samo zresztą jak zarządca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie administrowania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczonymi na zlecenie, są - zgodnie z zapisem art. 7 ust. 1 pkt 1 - zwolnione z podatku od towarów i usług VAT, pod warunkiem zadeklarowania takiej działalności w deklaracji VAT R w pozycji 35.

Krzysztof Hubert Dziewior

JAKI ZARZĄD: WEDŁUG ART. 18 CZY 20?

Ustawa o własności lokali stanowi:

Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.

Jak widać, właściciele lokali mogą swobodnie, choć w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Oznacza to, że mogą oni w dowolny sposób określić organa zarządzające wspólnoty, ich nazewnictwo, strukturę czy kompetencje. Mogą oni także dowolnie ustalać sposób tworzenia funduszy na pokrycie kosztów zarządu (czytaj: zarządzania) nieruchomością wspólną, a także sposób rozliczeń.

Struktura organów wspólnoty mieszkaniowej i jej kompetencje są zwykle określane w statucie wspólnoty mieszkaniowej. Niektóre osoby, pod wpływem amerykańskiego Instytutu Zarządzania Nieruchomościami (IREM - Institute of Real Estate Management) nadają takiemu dokumentowi nazwę "deklaracja". Czy w strukturze władz wspólnoty w ogóle występuje organ zwany zarządem, jaka jest jego funkcja, zakres działania i pozycja w strukturze władz wspólnoty, zależy wyłącznie od tego, jak te sprawy uregulowane zostaną w statucie.

Zgodnie z ust. 3 artykułu 18, jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale, czyli w rozdziale czwartym ustawy, który zawiera m.in. art. 20, w którym mówi się o wyborze zarządu (w dużej wspólnocie). A zatem zarząd wspólnoty - organ wybrany przez właścicieli lokali - powinien funkcjonować w sposób określony w ustawie wówczas, jeżeli właściciele lokali nie skorzystali z uprawnień innego niż w ustawie uregulowania jego kompetencji.

W praktyce, we wszystkich, lub niemal wszystkich wspólnotach mieszkaniowych funkcjonujących w budynkach wybudowanych przed wejściem w życie ustawy o własności lokali, a nawet później, lecz przed rokiem 1998, obowiązują zasady określone w ustawie, tzn. wybiera się zarząd. W ostatnich latach część developerów, w trakcie ustanawiania odrębnej własności lokali i w umowach - aktach notarialnych przenoszących własność lokali na nabywców, zawiera klauzule powierzające zarząd nieruchomością wspólną wybranej osobie fizycznej lub prawnej (według art. 18). W tych przypadkach zarząd wybieralny po prostu nie istnieje.

Jeżeli zarząd (czyt. zarządzanie) nieruchomością wspólną został powierzony osobie fizycznej lub prawnej w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ta właśnie umowa stanowi podstawę pełnienia funkcji związanych z zarządzaniem nieruchomością. W przypadku wyboru zarządu wspólnoty, zgodnie z zasadami określonymi w ustawie, zarząd pełni swoje funkcje na podstawie uchwały właścicieli. W żadnym z tych przypadków nie jest niezbędne zawieranie z zarządem umowy cywilnej.

Niemniej jednak, w praktyce, w przypadkach gdy zarząd pobiera wynagrodzenie za swoją pracę, wspólnota zawiera z zarządem umowę, która - z jednej strony - określa zakres obowiązków zarządu (a także jego kompetencje), z drugiej zaś - jego wynagrodzenie. Tam gdzie zarząd pełni swoje funkcje społecznie (choć w takim przypadku może i powinien otrzymywać zwrot poniesionych kosztów), zawieranie umowy między wspólnotą mieszkaniową a zarządem nie wydaje się właściwe. Umowa taka byłaby jedynie jednostronnym zobowiązaniem zarządu, a nie dokumentem regulującym wzajemne prawa i obowiązki. Niemniej jednak, nawet i w takich przypadkach umowy między wspólnotą a zarządami bywają zawierane.

Włodzimierz Witakowski

KOMPAKTY Z FUNDUSZU REMONTOWEGO

Czy zgodna z prawem jest uchwała właścicieli decydująca o wymianie we wszystkich lokalach kompaktów w.c. i pokrycie tego wydatku z funduszu remontowego? Czy tak samo będzie traktowana wymiana w nich okien?

W jednej ze wspólnot mieszkaniowych zakończył się remont polegający na wymianie rur ciepłej i zimnej wody, rur kanalizacyjnych oraz wymianie we wszystkich lokalach kompaktów w.c. na jednakowe. Zgodnie z podjętą uchwałą, koszty za wszystkie wykonane prace i montaż tych kompaktów zostały pokryte z funduszu remontowego. U niektórych członków wspólnoty zrodziło to pytanie, czy sedesy w poszczególnych lokalach mogą być wymieniane z tego właśnie źródła finansowania? Na co konkretnie można przeznaczyć środki z funduszu remontowego?

Regulacje ustawowe

Artykuł 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że właściciele ponoszą wydatki m.in. na utrzymanie swoich lokali oraz uczestniczą w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Koszty tego zarządu obejmują - w myśl art. 14 pkt 1 uwl - m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Właściciele są zobowiązani do uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. Ich wysokość określa uchwała właścicieli. Część środków pieniężnych wyodrębnionych na funduszu remontowym jest przeznaczona wyłącznie na finansowanie remontów nieruchomości wspólnej.

Co to znaczy remont?

Przepisy prawne nie podają definicji rodzajów wydatków, jakich wspólnoty mieszkaniowe mogą dokonywać z funduszu remontowego.

Pojęcie remontu zostało natomiast zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2003 r. nr 207, poz. 2016 ze zm. - upb), zgodnie z którym remontem nazywa się wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Zgodnie z art. 3 pkt 7 upb, roboty budowlane to budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Kwestia remontu poruszana jest również w rozporządzeniu z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74, poz. 836). Rozróżnia ono naprawę główną, jaką jest remont polegający na wymianie co najmniej jednego elementu budynku; naprawą bieżącą zaś okresowy remont elementów budynku, który ma na celu zapobieganie skutkom zużycia tych elementów i utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym.

W celu określenia rodzaju czynności wykonywanych w ramach napraw bieżących, głównych oraz modernizacji, które można sfinansować z funduszu remontowego, można przywołać rozporządzenie ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego i lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy. Ponieważ jednak odnosi się ono wyłącznie do wydatków osób fizycznych, przyjmuje się, że rozporządzenie to nie dotyczy wydatków finansowanych z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej.

Co można uznać za remont?

Wobec braku wyraźnych przepisów nie ma przeszkód, aby potraktować większość prac związanych z utrzymaniem technicznym nieruchomości wspólnej jako zapobieganie skutkom zużycia elementów budynku i utrzymanie go we właściwym stanie technicznym.

Przepisy nie zabraniają wspólnocie pokrycia z funduszu remontowego kosztów remontu altany śmietnikowej, ogrodzenia bądź chodnika stanowiącego część wspólną nieruchomości.

Z powyższego rozporządzenia wynika także przykładowo, że z funduszu remontowego można pokryć również wszystkie wydatki remontowe poniesione na zakup materiałów, urządzeń, usług obejmujących: wykonanie przeglądów technicznych, ekspertyz, opinii technicznych i prawnych, transport materiałów i urządzeń oraz wykonawstwo robót - a także opłaty administracyjne i inne opłaty wynikające z odrębnych przepisów, włączając wydatki związane z naprawami głównymi oraz bieżącymi.

Poza tym, zgodnie z załącznikiem nr 3 rozporządzenia, do kontrowersyjnych prac, jakie mogą zostać sfinansowane z funduszu, można zaliczyć:

Sprzeciw właścicieli

Należy jeszcze raz podkreślić, że decyzja, na co mają być przeznaczone środki z funduszu remontowego należy do wszystkich właścicieli i musi być podjęta uchwałą. Jeżeli któryś z członków wspólnoty nie zgodzi się z decyzją większości i stwierdzi, że narusza ona jego interesy, może zaskarżyć ją do sądu. Jednak może to zrobić jedynie w terminie 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu ogółu właścicieli lub od dnia dowiedzenia się o jej podjęciu w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Dorota Bąbiak-Kowalska 6/2004

KSZTAŁTOWANIE CEN USŁUG W MIESZKALNICTWIE

Biorąc pod uwagę zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, można by dokonać podziału społeczeństwa na cztery grupy. W pierwszej znalazłyby się osoby o zaspokojonych potrzebach mieszkaniowych (jest ich około 72 proc.), w drugiej - posiadające mieszkania, lecz zagrożone ich pozbawieniem (nie pokrywające należnych opłat). Do tej kategorii należy około 20 proc. Około 7 proc. to ubiegający się o mieszkanie (tworzą oni trzecią grupę). Czwarta grupa obejmowałaby osoby, które posiadały dawniej mieszkania, ale je utraciły (poniżej 1 proc.).

Podział ten nie jest dokładny ani stabilny. Od kilku lat nowych mieszkań przybywa niewiele, rośnie natomiast liczba wyburzeń starych budynków. Zwiększa się więc różnica pomiędzy potrzebami mieszkaniowymi a liczbą oddawanych mieszkań. Zmniejsza się grupa pierwsza, ale przybywa w niej osób posiadających kilka mieszkań. Rośnie liczebność pozostałych grup, przy oddalającej się perspektywie zdobycia mieszkania przez osoby mające nie zaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Ta sytuacja pozwala nam sobie uzmysłowić, że liczba osób, której zależy na kształtowaniu i poprawianiu polityki państwa w zakresie usług komunalnych, nie jest zbyt duża, tworzą ją tylko niektóre osoby wywodzące się z grupy pierwszej. Niektóre - bo nie wszyscy dostrzegają taką potrzebę.

Polityka dotycząca usług w mieszkalnictwie

Przemiany gospodarcze rozpoczęte w 1989 r. miały zaowocować poprawą warunków życia społeczeństwa, w tym również poprawą usług w mieszkalnictwie. Dla osiągnięcia tych celów podjęto wiele działań. W 1995 roku zostały przyjęte do realizacji "Założenia polityki komunalnej państwa", "Założenia polityki energetycznej Polski do 2010 roku" oraz "Założenia polityki państwa w zakresie racjonalizacji użytkowania energii w sektorze komunalno-bytowym". Realizacja tych założeń miała skutkować poważnymi zmianami w całym sektorze bytowo-komunalnym, jego urynkowieniem, rozwojem konkurencji, eliminacją monopoli, a w efekcie obniżeniem kosztów i cen. Od przyjęcia założeń mija piąty rok. W tym czasie w gospodarce kraju nastąpiły znaczne zmiany, a objęły one również sektor komunalno-bytowy.

Odnosząc się tylko do niektórych aspektów zaistniałych zmian, można uznać, że:

- stworzone regulacje prawne zapewniają kapitalistyczne warunki działania dla firm, nie zapewniając ochrony końcowego płatnika,

- prywatyzacja sektora nie poszła w oczekiwanym kierunku, tj. nie powołano spółek, których właścicielami byliby odbiorcy usług,

- niektóre parametry usług zmieniły się w pozytywnym, a niektóre w negatywnym kierunku, jednak brak kontroli nad działalnością firm świadczących usługi sprawia, że w razie sporu zawsze traci końcowy odbiorca,

- zwiększyła się liczba pośredników między producentem a użytkownikiem lokalu, pośrednicy sprywatyzowali się, nie tracąc monopolu w swoich dziedzinach, jednak ceny ustalają według reguł kapitalistycznych,

- prawie we wszystkich wskaźnikach nastąpił wzrost kosztów świadczonych usług,

- nastąpił znaczny wzrost cen jednostkowych, a w przypadku wody i usług kanalizacyjnych - lawinowy,

- formalnie usługi są dostępne, choć obwarowane licznymi, czasem wręcz perfidnymi wymogami; ważną barierę stanowią koszty przyłączenia do sieci.

Chcąc zobrazować wzrost cen usług z punktu widzenia końcowego płatnika, mogę stwierdzić, że w ciągu ostatnich kilkunastu lat, licząc w starych złotych, moje zarobki zwiększyły się kilka tysięcy razy, cena ciepła dostarczanego do mojego mieszkania wzrosła kilkanaście tysięcy razy, a cena wody około 200 tysięcy razy (pomimo pogorszenia się jej jakości). Jednocześnie każdy sprzeciw wobec narzuconych mi warunków byłby pozbawiony jakiegokolwiek sensu i w wielu przypadkach mógłby być uznany za naruszenie prawa ze wszystkimi ujemnymi konsekwencjami.

Ogólnie można powiedzieć, że działania realizowane w gospodarce naszego kraju w zbyt wielu miejscach rozmijają się z oczekiwaniami mieszkańców miast i osiedli. Wydaje się, że nadszedł właściwy czas na ocenę realizacji przyjętych założeń; rzetelna informacja w tej dziedzinie jest bardzo ważna, zarówno dla władz rządowych i samorządowych, podmiotów gospodarczych krajowych i zagranicznych, jak i przede wszystkim dla zwykłego obywatela.

Infrastruktura komunalna

Warunki bytowe osób mieszkających w budynkach wielorodzinnych zależą od prawidłowego funkcjonowania gospodarki komunalnej, tzn. od zapewnienia im takich usług, jak: zaopatrzenie w wodę i oczyszczanie ścieków, dostarczanie ciepła, prądu i gazu oraz sprawnego usuwania śmieci.

Stan techniczny infrastruktury komunalnej jest niezadowalający. Dla ograniczenia awaryjności i poprawy jakości usług konieczne jest wyposażenie jej w nowoczesne urządzenia. Sieci ciepłownicze, wodociągowe i kanalizacyjne wymagają renowacji bądź wymiany. Trzeba modernizować i rozbudowywać źródła ciepła, urządzenia do uzdatniania wody i do oczyszczania ścieków. Konieczne jest likwidowanie szkodliwych dla środowiska źródeł ciepła, wysypisk odpadów oraz technologii, a wprowadzanie technologii przyjaznych środowisku naturalnemu. Potrzebna jest stała, systematyczna edukacja na rzecz racjonalizacji użytkowania energii, wody i środowiska.

Instalacje

Rozwiązania techniczne instalacji wodnych i cieplnych w budynkach mieszkalnych są mocno zróżnicowane. Różnice te wynikają głównie z ich wieku. Z wodnych instalacji centralnego ogrzewania najbardziej rozpowszechnione są instalacje dwururowe pompowe w układzie pionowym z rozdziałem dolnym. Instalacje te wykonywano najczęściej z rur stalowych czarnych z grzejnikami żeliwnymi członowymi. Cechują się one wysoką trwałością i niezawodnością oraz stosunkowo niewielką podatnością na zakłócenia w funkcjonowaniu, ale nie są energooszczędne. Współcześnie wykonywane instalacje centralnego ogrzewania są zwykle projektowane i wykonywane z uwzględnieniem wymogów energooszczędności.

Instalacje wodociągowe i centralnej ciepłej wody użytkowej w budownictwie mieszkaniowym były wykonywane podobnie jak instalacje centralnego ogrzewania w układzie pionowym z rozdziałem dolnym z ocynkowanych rur stalowych.

Zmianom gospodarczym w naszym kraju towarzyszyła ekspansja zachodnich technologii. Zarówno projektanci, jak i wykonawcy w przyśpieszonym tempie przeszli niezbędną edukację zawodową. Równolegle wprowadzano zmiany w przepisach, w tym również w przepisach techniczno-budowlanych i Polskich Normach. Obecnie wykonywane w naszym kraju instalacje są takie same, jak w krajach zachodnich. Rynek jest bogato zaopatrzony, istnieje możliwość wyboru rozmaitych rozwiązań technicznych, technologicznych i materiałowych. Projektant może wybrać dowolne rozwiązanie.

Niestety, w ślad za zmianami zaistniałymi w tej dziedzinie nie poszła edukacja społeczna. Nie mamy wystarczającej wiedzy, aby nie popełniać błędów. Sytuacja inwestorów, a zwłaszcza zarządców budynków podejmujących decyzje w sprawach wymian lub remontów instalacji jest bardzo trudna: propozycji wiele, reklama agresywna, a konkretnej, rzeczowej i obiektywnej informacji techniczno-ekonomicznej nie ma. Co gorsza, wiedzy w tym zakresie nie można też zdobyć w szkołach i uczelniach.

W Polsce obowiązuje zasada, iż przepisy nie mogą obowiązywać wstecz. Instalacje w budynkach powinny odpowiadać co najmniej takim warunkom, jakie obowiązywały w czasie ich realizacji. To oznacza, iż - wykonując roboty remontowe - nie musimy stosować się do aktualnie obowiązujących przepisów, musimy natomiast zachować wymagania nie mniejsze niż zostały określone w przepisach obowiązujących w okresie, kiedy dana instalacja była wykonywana. (Zasada ta nie dotyczy sytuacji, w której zachowanie wcześniej obowiązujących warunków stwarzałoby zagrożenia dla bezpieczeństwa osób lub budynku.) Jeżeli natomiast dostosujemy remontowaną instalację do obecnych wymagań, nie naruszymy prawa; wręcz przeciwnie - będzie to świadczyło o jego większym poszanowaniu.

+ Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać instalacje, określone zostały w rozporządzeniu ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (jednolity tekst zamieszczony jest w Dzienniku Ustaw z 1999 r. nr 15) oraz w niektórych Polskich Normach. Przepisy zawarte w rozporządzeniu obowiązują przy budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji oraz zmianie sposobu użytkowania budynków i związanych z nimi urządzeń budowlanych.

+ Od roku 1994 obowiązuje podział Polskich Norm na dwie grupy, z których pierwsza to normy przewidziane do obowiązkowego stosowania, a druga to normy, których stosowanie nie jest obowiązujące. Normy zaliczone do grupy pierwszej wyszczególnione zostały w załączniku do rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji z 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm (Dz.U. nr 22).

+ Ogólne wymagania, dotyczące między innymi zasad projektowania i wykonywania obiektów budowlanych (w tym również instalacji), określa ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. nr 89, art. 5). Art. 10 prawa budowlanego określa wymagania odnoszące się do wyrobów budowlanych.

Zarządca budynku mieszkalnego, wykonanego według wcześniej obowiązujących przepisów, może - ale nie ma obowiązku - stosować się do nowych przepisów. W praktyce wybór rozwiązania technicznego zależy od właściciela budynku, co sprawia, że zastosowane rozwiązania mogą być niezgodne z przepisami.

Urządzenia do pomiaru i rozliczeń

W kodeksie cywilnym (art. 547) czytamy: sprzedawca ponosi koszty wydania, w szczególności koszty zmierzenia lub zważenia, opakowania, ubezpieczenia za czas przewozu i koszty przesłania rzeczy (Dz.U. nr 16 z 1964 r.).

Zasady wyposażania instalacji c.o., wody, gazu i energii elektrycznej w urządzenia do pomiaru i rozliczeń określają przepisy rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 15 z 1999 r.).

W tablicy zestawiono wymagania dotyczące rodzaju i miejsc zainstalowania urządzeń służących do opomiarowania, określonych według tego rozporządzenia.

Z zestawienia wynika, iż obowiązujący model opomiarowania w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym obejmuje:

- wodomierze wody zimnej i ciepłej,

- ciepłomierz główny do pomiaru ilości ciepła zużywanego do przygotowania ciepłej wody użytkowej,

- ciepłomierz główny do pomiaru ilości ciepła dostarczanego do instalacji odbiorczej w budynku,

- urządzenia do regulacji dopływu ciepła do poszczególnych pomieszczeń,

- urządzenia do indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub innych lokali (podzielniki kosztów centralnego ogrzewania albo indywidualne ciepłomierze),

- gazomierze,

- liczniki pomiaru zużycia energii elektrycznej.

Uwagi o wodomierzach w instalacjach

Przepisy rozporządzenia nie przewidują stosowania wodomierza głównego w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Wodomierz główny na połączeniu, o którym mowa jest w § 115 ust. 1 oraz w § 116 rozporządzenia, wymagany jest w obiektach nie będących budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi; przez obiekt, o którym mowa, należy rozumieć budynek posiadający instalację wodociągową lub nieruchomość posiadającą wewnętrzną sieć wodociągową (np. dla celów związanych z produkcją rolną).

Niektóre przedsiębiorstwa wodociągów i kanalizacji domagają się od inwestorów budynków wielorodzinnych stosowania wodomierzy głównych na każdym połączeniu instalacji w budynku lub wewnętrznej sieci wodociągowej z zewnętrzną siecią wodociągową, nie uznając jednocześnie wodomierzy instalowanych w instalacji wodociągowej w budynku za urządzenia służące do rozliczeń kosztów zużytej wody. Praktyka taka jest naganna, prowadzi bowiem do naruszania przez przedsiębiorstwa wodociągów i kanalizacji prawa oraz interesów użytkowników tych lokali. Jest bowiem oczywiste, że:

+ użytkownik mieszkania w budynku wielorodzinnym ponosi większe koszty za zużycie każdego metra sześciennego wody, musi bowiem pokryć koszty zakupu, montażu i eksploatacji wodomierzy oraz wszystkie koszty związane z dostarczeniem wody od wodomierza głównego do lokalu, gdy tymczasem użytkownik mieszkania w domu jednorodzinnym nie ponosi tych kosztów,

+ nałożenie na administrację budynku obowiązku rozliczania kosztów zużycia wody przez użytkowników oraz inkasa należności jest oczywistym nadużyciem, ponieważ w przypadku budynków jednorodzinnych koszty tej usługi, zgodnie z przepisami art. 547 kodeksu cywilnego, ponosi dostawca wody,

+ prowadzi do podważania wiarygodności wodomierzy jako urządzeń pomiarowych oraz do skłócenia użytkowników lokali z administracją budynku, ponieważ obciążenie kosztami wody wynikającymi z naturalnej różnicy wskazań wodomierza głównego oraz wodomierzy w lokalach muszą zostać rozliczone na użytkowników lokali, gdy tymczasem w przypadku domów jednorodzinnych różnice te są wliczone w cenę jednostkową wody,

+ naraża na szwank wiarygodność dostawcy wody jako firmy, bo:

- jeśli nawet stawki opłat za wodę zostały skalkulowane na poziomie uwzględniającym uzasadnione koszty przedsiębiorstwa, to brak jest uzasadnienia, dlaczego użytkownicy lokali w budynkach wielorodzinnych muszą ponosić wyższe opłaty za wodę,

- brak jest podstaw do wymuszania na zarządcy budynku nieodpłatnego świadczenia usług na rzecz dostawcy wody,

- zakładając dobrą wolę przedsiębiorstwa, niezrozumiała jest odmowa przyjęcia do własnego zakresu obowiązków eksploatacji wodomierzy obsługujących lokale w budynkach wielorodzinnych,

- stanowi zaprzeczenie reguł gospodarki rynkowej, gdyż działania te zwrócone są przeciw interesom największej grupy klientów (firma taka w warunkach kapitalistycznych powinna ulec natychmiastowej likwidacji).

+ stawia dostawcę wody w pozycji podmiotu lekceważącego prawo, mogącego funkcjonować ponad prawem, ponieważ:

- traktuje obywateli w sposób różny, wymuszając od niektórych wyższe opłaty za mniejszy zakres usługi,

- skutki tych działań zwracają się przeciw założeniom polityki państwa i niweczą efekty tych założeń,

- dostawcy innych mediów (gaz, energia elektryczna) stosują się do przepisów kodeksu cywilnego, a dostawcy wody bezkarnie je ignorują.

Przepisy rozporządzenia nie przewidują stosowania w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych także gazomierzy głównych oraz głównych liczników energii elektrycznej.

Przyrządy do rozliczeń kosztów ciepła

Ustawa Prawo o miarach z 3 kwietnia 1993 r. (DzU nr 55 z 1993 r.) mówi, że przyrządami pomiarowymi są urządzenia techniczne przeznaczone do wykonywania pomiarów lub do odtwarzania wartości danej wielkości fizycznej.

Węzeł cieplny w każdym budynku mieszkalnym wielorodzinnym, wykonanym na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej po 1 kwietnia 1995 roku, powinien być wyposażony w urządzenia do pomiaru ilości ciepła lub paliwa zużywanego do przygotowania ciepłej wody użytkowej, w liczniki do pomiaru ilości ciepła dostarczonego do instalacji odbiorczej i urządzenia niezbędne do indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań i innych lokali (§ 121 oraz § 136 rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

W Dzienniku Urzędowym Miar i Probiernictwa nr 1 z 4 lutego 1999 r. zostało opublikowane zarządzenie nr 1 prezesa Głównego Urzędu Miar z 8 stycznia 1999 r. w sprawie wprowadzenia przepisów metrologicznych o ciepłomierzach do wody oraz zarządzenie nr 2 z tej samej daty w sprawie wprowadzenia instrukcji sprawdzania ciepłomierzy do wody.

Przepisy rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 4 października 1990 r. wprowadziły 1 stycznia 1992 r., obowiązek wyposażania instalacji wody zimnej i ciepłej w budynkach wielorodzinnych w indywidualne wodomierze. Poczynając od tej daty, inwestorzy i zarządcy rozpoczęli na szeroką skalę wyposażać mieszkania w wodomierze - zarówno w budynkach nowych, jak też w budynkach wybudowanych przed datą określoną w rozporządzeniu. Zwłaszcza że budżet państwa pokrywał połowę kosztów tych inwestycji. W ten sposób państwo wywiązywało się z deklarowanej od początku lat dziewięćdziesiątych polityki kształtowania w społeczeństwie zachowań oszczędnościowych. Państwo dotowało również: doposażanie instalacji centralnego ogrzewania w zawory termostatyczne, doposażanie węzłów cieplnych w ciepłomierze oraz niezbędną automatykę, a także docieplanie budynków.

Dotacje nie mogły być przeznaczane na wykonywanie analogicznych robót w budynkach nowych.

Opomiarowanie sprawiło, że zużycie wody zmniejszyło się o ponad 50 proc. Dzięki temu w wielu miastach nie tylko nie trzeba było rozbudowywać ujęć wody, sieci wodociągowych i kanalizacyjnych oraz oczyszczalni ścieków dla zaspokojenia potrzeb istniejących osiedli, a wręcz stało się możliwe podłączenie do istniejącej sieci nowych budynków. Niestety, są i takie przypadki, gdzie mieszkańcy musieli pokryć całość kosztów instalowania w lokalach wodomierzy. Jednocześnie władze miast dopuściły do wzrostu cen wody i usług kanalizacyjnych do takiej wysokości, że mieszkańcy - choć zużywają wody o połowę mniej - płacą więcej niż poprzednio. (Znany mi jest przypadek miasta, w którym w wyniku opomiarowania zużycie wody zmalało o około 60 proc., zaś jej cena wzrosła czterokrotnie).

System dotacji do kosztów ciepła został zlikwidowany 31 grudnia 1997 r. Od tej daty brak jest bodźców do stymulowania zachowań oszczędnościowych w społeczeństwie, a obecnie pojawiają się przypadki usuwania wodomierzy zamontowanych w lokalach wcześniej. Wprowadzanie taryf dwuczłonowych dla ciepła, w których opłata stała wynosi zwykle około 70 proc. sumy opłat w roku, zniechęca do inwestowania w racjonalizację użytkowania ciepła.

Czesław Wachnicki

WSPÓLNOTA LOKALOWA BEZ PRZYWILEJÓW

Pod względem podatkowym wspólnota mieszkaniowa jest bardziej uprzywilejowana niż wspólnota składająca się z lokali użytkowych. A to z racji zwolnień od podatku dochodowego od osób prawnych, które są zapisane w artykule 17 ust. 1 pkt 4m. Wspólnoty składające się z lokali innych niż mieszkaniowe (np. hale garażowe, biurowce itp.) muszą odprowadzać podatek dochodowy. Niezależnie od powyższego wątpliwe jest również uzyskanie zwolnienia urzędu skarbowego dla wspólnoty lokalowej od miesięcznego deklarowania wysokości przychodów i kosztów. Niestety, z ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jednoznacznie wynika, że zwolnione z podatku są dochody podmiotów gospodarczych zajmujących się gospodarką lokalami mieszkalnymi i nie tylko jedynie wówczas, gdy uzyskane dochody przeznaczają na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Dotyczy to:

Oczywiście, jest kilka możliwości, które mogą zapobiec płaceniu podatku, ale wymaga to stosownych uchwał członków wspólnoty lokalowej w zakresie kumulowania środków na stosownych funduszach, względnie rozliczeniach międzyokresowych.

Krzysztof Dziewior

WSPÓLNOTA I ZUS

W wielu wspólnotach zarządzaniem domem zajmują się jego współwłaściciele. Najczęściej są to emeryci lub renciści, bowiem to oni są w stanie poświęcić więcej czasu wspólnej własności niż osoby czynne zawodowo. Jeżeli wspólnota zawiera z emerytem umowę-zlecenie, to czy powinna ona odprowadzać składki na ubezpieczenie społeczne?

W tym roku stan prawny w zakresie obowiązku składki na ubezpieczenia społeczne jest znacznie bardziej złożony i w głównej mierze zależy od daty zawarcia umowy.

Na zasadach obowiązujących do końca 1999 roku składkom tym w 2000 roku podlegają przychody z umów-zleceń, umów o dzieło, umów agencyjnych i innych umów o świadczenie usług (do których, zgodnie z artykułem 750 kodeksu cywilnego, stosuje się przepisy dotyczące zlecenia) zawartych do 13 stycznia 2000 roku (włącznie).

Inaczej sprawa przedstawia się w przypadku umów zawartych od 14 stycznia 2000 roku. Pod uwagę brane są wszystkie umowy, niezależnie od okresu, na jaki zostały zawarte, ani od wynagrodzenia z tytułu tych umów.

- Umowy-zlecenia, umowy agencyjne i o podobnym do nich charakterze, zawarte z własnymi pracownikami (w tym z emerytami i rencistami pozostającymi w stosunku pracy z zawierającym umowę-zlecenie), oraz umowy o dzieło zawarte z własnymi pracownikami (z wyjątkiem emerytów i rencistów) podlegają obowiązkowo ubezpieczeniom społecznym (emerytalnemu, rentowemu, chorobowemu i wypadkowemu) oraz obowiązkowo ubezpieczeniu zdrowotnemu. Takie same zasady obowiązują, gdy pracownik (w tym emeryt i rencista) zawarł wprawdzie umowę z innym podmiotem, ale w jej ramach wykonuje pracę na rzecz własnego pracodawcy (nie dotyczy to umów o dzieło zawartych w emerytem lub rencistą).

- Umowy (z wyjątkiem umów o dzieło) zawarte z emerytami lub rencistami pozostającymi w stosunku pracy z innym podmiotem podlegają u zleceniodawcy dobrowolnemu ubezpieczeniu emerytalnemu i rentowemu, a także obowiązkowemu ubezpieczeniu wypadkowemu w przypadku przystąpienia do dobrowolnego ubezpieczenia emerytalnego i rentowego (ale tylko wówczas, gdy praca jest wykonywana w siedzibie lub miejscu prowadzenia działalności przez zleceniodawcę). Obowiązkowe jest też ubezpieczenie zdrowotne.

- Zasady wskazane powyżej dotyczą również umów (z wyjątkiem umów o dzieło) zawartych z pozostałymi osobami (to znaczy poza emerytami i rencistami) pozostającymi w stosunku pracy z innym podmiotem - ale tylko wówczas, gdy podstawa wymiaru składki na ubezpieczenie społeczne ze stosunku pracy jest równa co najmniej najniższemu wynagrodzeniu. Gdy ta podstawa jest niższa - umowa zlecenia podlega obowiązkowo ubezpieczeniu emerytalnemu i rentowemu, a także wypadkowemu (ale tylko gdy praca jest wykonywana w siedzibie lub miejscu prowadzenia działalności przez zleceniodawcę) oraz obowiązkowo ubezpieczeniu zdrowotnemu. Dobrowolne jest ubezpieczenie chorobowe.

- Gdy umowa zlecenia jest jedynym zatrudnieniem (w tym zawarta z emerytem lub rencistą), podlega obowiązkowo ubezpieczeniom emerytalnemu i rentowemu oraz wypadkowemu (gdy praca jest wykonywana w siedzibie lub miejscu prowadzenia działalności przez zleceniodawcę), a także ubezpieczeniu zdrowotnemu. Dobrowolne jest ubezpieczenie chorobowe. Powyższe zastrzeżenia nie dotyczą umowy o dzieło.

Podaję sposób obliczenia zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych w 2000 roku od przychodów z umów zleceń, o dzieło, agencyjnych i innych nie wyższych jednorazowo od 120 zł - zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy.

A oto wzór:

Do wypłaty podatnikowi, którego przychód z umowy podlega ubezpieczeniom społecznym i ubezpieczeniu zdrowotnemu:

Kwota do wypłaty:

- P (przychód) minus (ubezpieczenie emerytalne 9,76 proc. + ubezpieczenie rentowe 6,5 proc. + ubezpieczenie chorobowe 2,45 proc. + ubezpieczenie zdrowotne + podatek 20 proc.)

Składka na ubezpieczenie zdrowotne jest obowiązkowa, jeżeli umowa zlecenia, umowa agencyjna czy inna o podobnym charakterze, a także umowa o dzieło podlegają ubezpieczeniu społecznemu. Dla umów zawartych od 14 stycznia 2000 roku jest to niezależne od czasu trwania umowy, a dla wszelkich umów podlegających ubezpieczeniu społecznemu - od kwoty należności wynikającej z umowy. Składka na ubezpieczenie zdrowotne pobrana przez płatnika - w przypadku umów związanych z działalnością podatnika wykonywanych osobiście, bądź zapłacona bezpośrednio przez podatnika, zmniejsza zaliczkę na podatek należny od dochodu (przychodu) podlegającego opodatkowaniu (art. 41 ust. 1a i art. 44 ust. 3b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Trochę to trudne i zawiłe, lecz myślę, że doświadczony zarządca lub księgowy doskonale poradzi sobie z tym problemem.

http://huby.seo.pl/04_mieszkania/4_8_indeks_wspolnot_spoldzielni.htm

TARYFY NA WODĘ I ŚCIEKI

Na etapie uzgodnień międzyresortowych znajduje się - opracowany przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast - projekt ustawy o zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków.

Projekt zakłada, że taryfy na wodę i ścieki będą ustalały przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne, a wynikające z nich ceny i stawki będą zatwierdzały zarządy gmin. Wcześniej zarząd gminy musi sprawdzić, czy taryfa zawiera wszystkie elementy, wymagane przez ustawę i przepisy wykonawcze, dostosowane do dyrektyw Unii Europejskiej. Ceny i stawki podane w taryfie będą obowiązywały przez rok.

Nie będzie drastycznych podwyżek, ponieważ gminy ich po prostu nie zatwierdzą. Opłaty za wodę zostaną skalkulowane na podstawie cen i stawek opłat, a ich rozliczanie będzie się odbywać na podstawie wskazań wodomierzy i urządzeń pomiarowych, a jeśli ich nie będzie, weźmie się pod uwagę przeciętne zużycie wody.

Projekt ustala zasady rozliczeń za wodę i ścieki, uwzględniając kłopoty z tym związane, w tym dotyczące strat wody (występuje wtedy, gdy suma wskazań liczników indywidualnych nie równa się wskazaniom licznika głównego w budynku).

Proponuje się m.in., aby zarządca budynku lub przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne (gdy prowadzi takie rozliczenia) informowało użytkowników mieszkań o sposobie, jaki przyjęto przy rozliczeniach za wodę.

W ciągu roku od wejścia w życie ustawy przedsiębiorstwa będą musiały zainstalować wodomierze główne w budynkach (o ile nie są jeszcze zainstalowane). Do mieszkańców będzie należało zamontowanie liczników indywidualnych. Zorganizuje te czynności zarządca w porozumieniu z dostawcą wody, aby liczniki były jednakowe pod względem technicznym.

ROCZNY PLAN GOSPODARCZY

Każda ze wspólnot mieszkaniowych powinna opracować i przyjąć do realizacji (w formie uchwały) roczny plan gospodarczy. Plan ten określa zadania lub prawdopodobny zakres prac wykonywanych w ciągu roku i stanowi podstawę określenia wysokości środków finansowych niezbędnych dla wykonania tych prac oraz źródeł ich finansowania. Prezentowana forma planu gospodarczego (jako jedna z możliwych) zawiera następujące parametry wyjściowe dla opracowania planu: powierzchnię użytkową lokali, ich liczbę (z podziałem na mieszkalne, użytkowe i garaże), liczbę mieszkańców.

Plan złożony jest z trzech odrębnie bilansowanych części:

1. eksploatacji bieżącej (bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej),

2. remontów nieruchomości wspólnej,

3. świadczeń na rzecz lokali.

W każdej z tych części zestawiane są przewidywane (planowane) koszty oraz źródła pokrycia tych kosztów.

I. Eksploatacja bieżąca

A. Koszty

Koszty eksploatacji bieżącej podzielone zostały na 5 grup:

1. Koszty utrzymania czystości i zieleni, obejmujące koszty osobowe wraz z narzutami, koszty narzędzi, środków czystości i innych materiałów, a także koszty usług obcych.

2. Koszty energii elektrycznej, gazu i wody dostarczanych do nieruchomości wspólnej.

3. Koszty utrzymania technicznego nieruchomości wspólnej: przeglądów, konserwacji i napraw, w tym usuwania awarii (do tej grupy kosztów zaliczono też koszty odszkodowań za szkody spowodowane awariami, takimi jak zalania w wyniku uszkodzeń dachów, instalacji zimnej i ciepłej wody, instalacji c.o., zatkaniem pionów kanalizacyjnych i in.).

4. Koszty zarządzania obejmujące koszty administracji oraz wynagrodzenie zarządu.

5. Pozostałe koszty, w tym ubezpieczenia, prowizje bankowe, podatki (jeśli płacone są przez wspólnotę), ew. koszty sądowe i in.

W tabeli składniki poszczególnych grup kosztów oznaczone są literami, a ich wartość drukowana jest nieco mniejszą czcionką po lewej stronie kolumn. Wartości kosztów w poszczególnych grupach, a także ich suma, podane są zarówno w skali roku, jak i miesiąca oraz w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokali.

B. Przychody

Źródłem pokrycia kosztów eksploatacji bieżącej są przede wszystkim wpłacane przez właścicieli lokali:

1. zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacji bieżącej (zaliczka A).

Niekiedy właściciele lokali decydują się na dodatkową,

2. jednorazową wpłatę na fundusz eksploatacyjny

(częściej na fundusz remontowy), dokonywaną zwykle z oszczędności funduszu eksploatacyjnego i funduszu świadczeń w roku poprzednim. Dalszymi źródłami finansowania eksploatacji bieżącej mogą być:

3. Wynajem pomieszczeń w nieruchomości wspólnej.

4. Wynajem ścian i dachu na reklamy.

5. Wynajem dachu na anteny.

6. Odsetki bankowe (w planowaniu mogą zostać pominięte).

Fundusz eksploatacji bieżącej jest zwykle rozliczany po zakończeniu roku, dlatego w przedstawionym planie gospodarczym nie przewidziano salda funduszu pozostającego po zakończeniu roku i wykorzystywanego w roku następnym.

Suma pozostających do dyspozycji środków, zarówno w skali miesiąca, jak i roku, pozwala na łatwe porównanie z kosztami. To z kolei daje możliwość łatwego (z punktu widzenia techniki planowania, a nie możliwości finansowych) dostosowywania zaliczek do planowanych kosztów.

II. Remonty

A. Koszty - plan rzeczowo-finansowy

W tej części planu umieszczany jest spis planowanych prac remontowych wraz z szacunkiem kosztów każdej z tych prac. Kosztem pokrywanym z funduszu remontowego jest także spłata kredytów bankowych w przypadku, gdy prace remontowe w poprzednich okresach finansowane były również z kredytu bankowego. Koszty bankowe, związane wyłącznie z bieżącym operowaniem rachunkiem remontowym (opłata za prowadzenie rachunku i prowizje) są znikome i mogą być w planie pominięte.

B. Źródła finansowania

Źródłami finansowania remontów (i tworzenia funduszu remontowego) są:

1. Saldo funduszu remontowego na koniec roku poprzedniego.

2. Zaliczki wpłacane na fundusz remontowy - zaliczka B.

3. Jednorazowa wpłata na fundusz remontowy, dokonywana zwykle po zakończeniu rozliczeń roku z oszczędności funduszu świadczeń, a niekiedy także z oszczędności funduszu eksploatacyjnego w roku poprzednim.

Uwaga: Zdarza się, że wspólnoty mieszkaniowe podejmują uchwały o przeniesieniu globalnej kwoty oszczędności funduszu świadczeń bądź funduszu eksploatacyjnego na fundusz remontowy. Przy takim sposobie przeniesienia środków fundusz remontowy nie pozostaje w związku z udziałami właściciela w nieruchomości wspólnej (normalnie wysokość wpłaty na fundusz remontowy zależy od udziału właściciela w nieruchomości wspólnej). W tym przypadku im większa kwota nadpłaty, tym wyższa jest wpłata dokonywana ze środków danej osoby. Natomiast właściciele i najemcy, którzy nie mają nadpłat, nie ponoszą dodatkowych obciążeń na rzecz funduszu remontowego.

Dalszymi źródłami finansowania remontów mogą być (podobnie jak w przypadku funduszu eksploatacyjnego):

4. Wynajem pomieszczeń w nieruchomości wspólnej.

5. Wynajem ścian i dachu na reklamy.

6. Wynajem dachu na anteny.

7. Odsetki bankowe (przede wszystkim od lokat bankowych).

Szczególnymi źródłami środków zasilających fundusz remontowy są:

8. Dotacje

Niektóre gminy przeznaczają środki na pomoc wspólnotom mieszkaniowym. Dotyczy to przede wszystkim pomocy w usuwaniu zagrożeń budowlanych i instalacyjnych. Dotacje wspierające przedsięwzięcia proekologiczne można też otrzymać z funduszu ochrony środowiska. Formą dotacji jest pomoc konserwatora w remoncie budynków pozostających pod jego opieką, a także wsparcie osób i przedsiębiorstw prywatnych.

9. Kredyt

Najczęściej spotykaną formą kredytu jest kredyt na przedsięwzięcia termomodernizacyjne z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Inne kredyty bywają przeznaczone na usuwanie przyczyn technicznej degradacji budynku lub przynoszą oszczędności kosztów eksploatacji domów.

III. Świadczenia

Zgodnie z ustawą o własności lokali, każdy z właścicieli powinien ponosić koszty związane z korzystaniem z lokalu, a więc także koszty świadczeń. Dzieje się tak w przypadku dostawy energii elektrycznej, gazu, usług telefonicznych czy telewizji kablowej.

Niestety, niektórzy monopoliści świadczący usługi komunalne, przede wszystkim dostawcy ciepła i wody, nie godzą się na zawieranie indywidualnych umów z odbiorcami (właścicielami lokali) nawet wtedy, gdy są one wyposażone w urządzenia pomiarowe. Z konieczności usługi te świadczone są za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej, która zawiera umowy o dostawę mediów do nieruchomości nie będących w jej zarządzie.

Na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa więc obowiązek wnoszenia opłat za dostawę mediów do lokali, musi ona zaplanować wysokość wnoszonych opłat, jak i wysokość kwot należnych od właścicieli lokali. W przedstawionym wzorze planu gospodarczego każdy rodzaj usługi jest zbilansowany. Planowanym kosztom odpowiadają wpłaty właścicieli lokali.

Świadczeniami ujętymi w planie są:

a) Koszty centralnego ogrzewania, ponoszone w formie:

W przypadku gdy z tego samego źródła dostarczane jest ciepło do ogrzewania lokali, jak i do podgrzewania ciepłej wody, uwzględnia się jedynie część kosztów odpowiadającą zużyciu ciepła na cele c.o.

Koszty ciepła dla centralnego ogrzewania planowane są zwykle w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni ogrzewanej (rozliczenie kosztów ciepła w budynkach wyposażonych w urządzenia pomiarowe następuje według wskazań tych urządzeń). W planowaniu należy uwzględniać warunki termiczne surowej zimy, mimo że doświadczenia ostatnich lat wskazują, iż zimy zwykle bywają łagodne.

b) Koszty centralnej ciepłej wody (koszty podgrzania wody)

Koszty te stanowią część kosztów dostawy ciepła do węzła cieplnego lub wytworzenia ciepła w kotłowni lokalnej (jak w p. a). Koszty te planowane są zwykle w przeliczeniu na osobę (rozliczenie kosztów w budynkach wyposażonych w urządzenia pomiarowe dokonywane jest proporcjonalnie do wskazań tych urządzeń, w pozostałych - proporcjonalnie do liczby faktycznie zamieszkałych osób).

c) Koszty wody (zwykle wraz z odprowadzeniem ścieków do kanalizacji)

Koszty wody zużywanej w lokalach zarówno w postaci zimnej, jak i ciepłej wody. Planowane są zwykle w przeliczeniu na osobę albo w oparciu o normatyw zużycia wody (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 18 grudnia 1996 r. w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzenie ścieków (DzU nr 151/96)), albo na podstawie zużycia wody w poprzednich latach (rozliczenie kosztów dokonywane jest podobnie jak w p. b).

d) Koszt wywozu nieczystości stałych

Koszt wywozu śmieci i nieczystości wielkogabarytowych planowany jest na podstawie kosztów ponoszonych w latach poprzednich. Koszty te planowane są (a także rozliczane) albo w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokali, albo w przeliczeniu na osobę (z uwzględnieniem ew. współczynnika zwiększającego dla lokali użytkowych).

e) Koszt wywozu nieczystości płynnych

Koszt ten szacuje się na podstawie planu zużycia wody w nieruchomości (a rozlicza proporcjonalnie do faktycznego zużycia wody).

f) Koszt domofonu

Koszt ten planowany jest (i rozliczany) w przeliczeniu na lokal (wyjątkiem mogą być lokale, w których zainstalowany został dodatkowy aparat).

 

 

 

OTOCZENIE WSPÓLNOTY

Nowe wielorodzinne bloki mieszkalne w niczym nie przypominają dawnych osiedli z tzw. wielkiej płyty. Nie tylko jest ładniejsza architektura budynków, ale też więcej jest zieleni, i co najważniejsze - zadbanej. Do nowych domów przylegają na ogół tereny zielone przeznaczone do indywidualnego użytku mieszkańców. Ale w większości osiedla są "obce" i traktowane przez jej mieszkańców jako sypialnie. Tak dzieje się zarówno w domach spółdzielczych, komunalnych, jak i wspólnotowych. Rażą wydeptane trawniki, fruwające torebki plastikowe, obskurne śmietniki.

 

Pozycja wyczekiwania widoczna jest przede wszystkim w osiedlach spółdzielczych i komunalnych, gdzie o wszystkim decyduje administracja. - Tu wam posadzimy, tu zagrabimy, może w lipcu, może w grudniu... Choć powoli, ale do głosu zaczynają dochodzić postulaty lokatorów, rodzą się idee samorządności.

Wspólnoty po obrysie zewnętrznym

Nieco inaczej jest we wspólnotach mieszkaniowych, które krzepnąc po organizacyjnych problemach zaczynają dbać o otoczenie i estetykę swego domu. Porządkują klatki, drzwi wejściowe, schody do budynku. Często dopiero wtedy właściciele lokali zauważają, że nie mają własnego podwórka. Bywa, że wspólnoty nie wiedzą, iż zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami powinny przejmować znajdujące się przy ich domach podwórka, które częściej należą dziś do gminy. W momencie tworzenia wspólnot przekazano im tylko budynek w obrysie ścian zewnętrznych, nawet bez skrawka zieleni w ich bezpośrednim sąsiedztwie czy miejsca na trzepak. Zdarza się, że wspólnota nie może przeprowadzić remontu elewacji, bo stawiając rusztowania, narusza cudzą własność.

Nie zawsze wynika to z urzędniczej niedbałości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi o zaspokojeniu roszczeń byłych właścicieli, którzy mogą żądać praw do podwórka.

Bywa i tak, że kamienica stoi na działce wytyczonej po obrysie budynku. Powierzchnia pod nim jest w użytkowaniu wieczystym wspólnoty, za co wnosi roczną opłatę. Ale już schody do wejścia, taras czy trawnik znajdują się na gminnej parceli. Oczywiste jest, że wspólnota korzysta z nich bezpłatnie.

Podwórka do dzierżawy

Parę lat temu niektóre warszawskie dzielnice, gdzie problem własności gruntów jest szczególnie nabrzmiały, podjęły akcję ocalania należących do miasta podwórek ze wspólnotowymi budynkami. Zaproponowały wspólnotom np. trzyletnią ich dzierżawę. Dla zachęty urzędy zastosowały bonifikatę sięgającą nawet 70 proc. wartości gruntu pod budynkiem. Miesięczna stawka dla właściciela lokalu mogła wynosić zaledwie kilka, kilkanaście złotych. Dalszy krokiem po uregulowaniu praw własnościowych, roszczeń poprzednich właścicieli będzie założenie księgi wieczystej. Wspólnoty mogłyby nabyć na własność lub w użytkowanie wieczyste grunt wokół nieruchomości, tak aby spełniał on wymogi działki budowlanej.

W ramach umów o dzierżawę wspólnoty miały przejąć na siebie ciężar dbania o remonty podwórek, pielęgnację zieleni itp., do czego zobowiązane są dzielnice. Przykładowo, na Mokotowie aż 80 proc. wspólnot korzysta z miejskich przydomowych terenów.

Dojrzalsze wspólnoty podeszły poważnie do propozycji. "Mieliśmy kłopot z garażowaniem samochodów, bo parkowały u nas obce osoby" albo "mamy ciemne podwórko, stale plączą się wieczorami różne typy" - załatwiamy więc dzierżawę, bo chcemy się ogrodzić.

Wspólnoty doceniają sprawę zieleni, która podnosi estetykę otoczenia i komfort mieszkania. Już nawet w ogłoszeniach prasowych anonsuje się: sprzedam mieszkanie ciche, słoneczne, w zieleni.

Podwórko integruje

Nasz dom w ubiegłym roku zmienił się nie do poznania: kwietniki, trawniki, kwiaty, krzewy, oczko wodne, oświetlona fontanna. Te zmiany uczyniły z naszego domu i terenu wokół przytulny zakątek. W naturalny sposób wytworzyło się miejsce spotkań, pogaduszek, integracji mieszkańców. Jeszcze nie tak dawno wstyd było przyprowadzić gości do domu - mówi pani Kępska z mokotowskiej wspólnoty. Skąd te zmiany? To zaangażowanie niektórych mieszkańców, którzy poświęcili swój czas, ale i pomoc zarządu wspólnoty. Wszystkie te zmiany dotyczą otoczenia "bezdusznego" dotąd 11-piętrowego blokowiska. Jak więc zagospodarować wspólne podwórko? Wszystko oczywiście zależy od jego usytuowania, wielkości i możliwości finansowych wspólnoty. Musimy więc rozstrzygnąć, czy chcemy swoją działkę ogrodzić i czym, a potem, jak ją zaaranżować, biorąc pod uwagę niezbędne na nim urządzenia. Należą do nich śmietnik, trzepak, garaż lub parking, a jeśli zmieści się, to i piaskownica albo huśtawka.

W przypadku obiektów małej architektury, do której należą m.in. piaskownice, zjeżdżalnie, drabinki, śmietnik czy trzepak, niepotrzebne jest uzyskiwanie zezwolenia budowlanego ani zgłoszenie ich do urzędu starostwa. Jeśli chcemy zbudować do 10 miejsc postojowych dla samochodów osobowych, pozwolenie nie jest wymagane, ale obowiązkowo trzeba je zgłosić w urzędzie powiatowym. W przypadku śmietników należy pamiętać, że muszą być oddalone co najmniej 10 m od okien i drzwi do domu. Te same odległości dotyczą usytuowania trzepaków.

Potrzeby najmłodszych

Minister infrastruktury w rozporządzeniu z 12 kwietnia 2002 r. (DzU nr 75) stwierdza, że "placyki zabaw dla najmłodszych i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób starszych i niepełnosprawnych powinny być przewidziane w zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę". Określa także warunki tworzenia takich miniogrodów jordanowskich i stanowi, iż "nasłonecznienie takiego placyku powinno wynosić co najmniej 4 godziny w godzinach 10.00-16.00. W zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się nasłonecznienie krótsze niż 2 godziny. Miejsce zabaw dla dzieci powinno być oddalone co najmniej 10 m od ulicy i śmietnika.

Przy urządzaniu miejsca zabaw szczególną uwagę trzeba zwrócić na bezpieczeństwo dzieci. Teren musi być dobrze widoczny z daleka dla ich opiekunów. Ustawione na nim sprzęty muszą posiadać odpowiednie atesty bezpieczeństwa, np. zjeżdżalnie, drabinki, huśtawki trwale zamocowane do podłoża. Najlepszy wariant z placem dla dzieci to jego odgrodzenie, choćby kolorową siatką plastykową (niewielkie koszty), żeby maluchy czuły się bezpieczne, nie straszone biegającymi psami. Z psami wiąże się w ogóle sprawa estetyki oraz czystości podwórkowych działek. Nie udają się żadne akcje propagowania zbierania psich odchodów do plastykowych torebek rozdawanych właścicielom czworonogów przez administracje, urzędy dzielnicowe itp. Dlatego lekarze przestrzegają przed zabawą dzieci w "wolno stojących" piaskownicach z zabrudzonym przez psy i być może zakażonym piaskiem.

Grodzić, nie grodzić?

Ogrodzenie to nie tylko granica między podwórkiem a ulicą czy sąsiedzką parcelą. To przede wszystkim bariera dla intruzów i wizytówka domu. Wybór właściwego ogrodzenia nie jest prosty zarówno ze względów kompozycyjnych, czyli dostosowania go do architektury otoczenia, bogactwa oferty rynkowej, jak i możliwości finansowych wspólnoty.

Sami musimy więc zdecydować, czy postawimy solidny mur z cegły ceramicznej, płot z drewna, czy metalowe pręty na betonowej, czy ceglanej podmurówce. Nie są to rzeczy tanie, np. koszt ogrodzenia z prętów posesji o powierzchni 4000 mkw. może wynieść do 70 tys. złotych.

Ogrodzenie przede wszystkim musi być bezpieczne dla ludzi i zwierząt. Na wysokości mniejszej niż 180 cm zabronione jest umieszczanie ostro zakończonych elementów - tłuczonego szkła, drutu kolczastego itp.

Każde ogrodzenie wyższe niż 220 cm wymaga zgłoszenia w starostwie przed rozpoczęciem budowy. I to niezależnie od tego, czy będzie stawiane od strony ulicy, czy też będzie oddzielać sąsiadów.

Podobnie trzeba postąpić, jeżeli odcinek ogrodzenia będzie przylegał do drogi, ulicy, torów kolejowych, czyli obiektów publicznych. Jeżeli w ciągu 30 dni od doręczenia zawiadomienia organ nie wniesie sprzeciwu, można rozpocząć prace.

Na konkretnym terenie mogą obowiązywać zakazy lub nakazy dotyczące ogrodzeń, a wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wynikają one np. z przepisów ochrony konserwatorskiej lub ochrony środowiska.

Nie ma specjalnych regulacji dotyczących ogrodzeń od działki sąsied-niej. Jeżeli ma być niższa niż 220 cm, nie trzeba zgłaszać tego do urzędu. Według kodeksu cywilnego to, co znajduje się na granicy sąsiednich gruntów, a więc i ogrodzenie, służy do wspólnego użytku sąsiadów. I dlatego obie strony powinny ponosić koszty jego postawienia. Warto więc porozumieć się z sąsiadami, aby ogrodzenie pod względem rozmiarów, wyglądu i kosztów budowy odpowiadało obu stronom.

W przypadku braku zgody pozostaje droga sądowa. Właściciel sąsiedniej nieruchomości może domagać się w sądzie, aby ogrodzenie domu np. nie przekraczało określonej wysokości. Może też powołać się na artykuł 144 kodeksu cywilnego, w myśl którego właściciel nieruchomości powinien wstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, np. ogrodzenie zacienia budynek sąsiadów, jest przyczyną jego zawilgocenia itp.

Brama i furtka nie mogą otwierać się na zewnątrz działki. Szerokość bramy musi wynosić co najmniej 240 cm, furtki zaś nie mniej niż 90 cm.

A może żywopłot?

Może zamiast stawianego muru czy płotu odgrodzimy się od sąsiadów żywopłotem? Ale tę kwestię również należy uzgodnić z sąsiadami. Wybierając rośliny do obsadzenia, trzeba uwzględnić nie tylko ich walory estetyczne (iglaste czy liściaste), wiecznie zielone czy zrzucające na zimę liście, niskie czy wysokie, ale także warunki glebowe. Tu już warto zasięgnąć porady profesjonalistów. Niestety, trzeba uzbroić się w cierpliwość, bo musi minąć wiele lat, zanim żywopłot osiągnie satysfakcjonującą wysokość. Żywopłoty wymagają, niestety, wielu zabiegów pielęgnacyjnych - strzyżenia i przycinania oraz odchwaszczania. Za to spełniają wszystkie wymagania stawiane ogrodzeniom. Są świetną izolacją od hałasu i kurzu.

Jak to zrobić?

Najprościej i praktycznie będzie powierzyć opracowanie projektu zagospodarowania wspólnotowego terenu profesjonalnej firmie. Architekturą zieleni, usługami ogrodniczymi zajmują się wyspecjalizowane przedsiębiorstwa, dysponujące i fachowcami, i sprzętem. Zajmują się także aranżacją podwórza, realizują projekty, sadzą i sieją rośliny. Można z nimi zawrzeć umowę tylko na pielęgnację zieleni jednorazowo lub sezonowo. Pomogą strzyc krzewy, założyć trawniki, utworzyć place zabaw czy boiska sportowe. Doradzą co i gdzie posadzić.

Również firmy zajmujące się wywozem nieczystości rozszerzyły w ostatnich latach swoją ofertę, podejmując się konserwacji zieleni - wycinania suchych gałęzi, przesadzania drzew, koszenia trawy, grabienia jesiennych liści itp.

Ceny takich usług są różne i zależą od zakresu powierzonych prac. Na miejsce do zamawiających przyjeżdża przedstawiciel firmy i zanim przygotuje projekt, zapoznaje się z potrzebami wspólnotowych klientów.

Na przykład założenie trawnika, czyli przygotowanie podłoża, nawiezienie torfu i siew trawy, to wydatek (w Warszawie) do 7 zł za metr kw. Położona trawa z rolki - do 10 zł za metr kw. I do tego w obu przypadkach - w ramach gwarancji - gratisowe pierwsze koszenie.

Oczywiście będzie taniej, jeśli taki trawnik zostanie założony wspólnotowymi siłami. Najtańszą trawę kupimy już za 7 zł/kg. Na 100 metrów kw. potrzeba około 2 kg nasion. Ale trzeba przecież zniwelować ziemię, wymieszać ją z humusem, zasiać, podlewać systematycznie i skosić, gdy urośnie do 10 cm.

Łatwiejsze jest z pewnością ułożenie trawnika z rolki (do 15 zł za metr kw.) lub trawnika z biowłókniny (nieco ponad 1 zł) chociaż droższe od siewu. Ale ma bezsprzeczne takie zalety, jak możliwość zakładania przenośnego trawnika nie tylko wiosną lub jesienią, ale również w lecie oraz uzyskanie szybkiego efektu. W ciągu 3-4 tygodni mamy gotowy trawnik, który jest przecież głównym elementem przydomowego terenu.

Jeśli wspólnoty nie stać na profesjonalną aranżację podwórka, można się zabrać wspólnie do jego tworzenia i dalszej pielęgnacji. Trzeba tylko wyposażyć się w niezbędne narzędzia ogrodnicze - łopaty, grabie, sekatory, węże zraszające, konieczna będzie kosiarka do trawników.

Musimy mieć świadomość, że gospodarz domu czy sprzątaczka nie dadzą sami rady z pielęgnacją roślin, a i wiedza fachowa też się przyda. Na pewno wśród mieszkańców znajdą się działkowcy, którzy nie tylko poradzą, jak troszczyć się o rośliny, ale i sami wezmą się do roboty. I tak powstają sympatyczna atmosfera oraz dobrosąsiedzkie stosunki. Tam, gdzie było klepisko, służące głównie psom, rosną piękne krzewy i kwiaty.

Założenie i pielęgnacja przydomowej działki, niestety, kosztuje. Część kosztów można, jak wskazano wyżej, pomniejszyć, przejmując roboty na siebie. Można, jak w jednej z warszawskich wspólnot, zgodzić się na dodatkowe składki - 50 gr od lokalu w dużym budynku. Z takich pieniędzy powstały i przydomowe ogródki, i parking. Inne wspólnoty sięgają do kieszeni sponsorów, np. firm czy znajdujących się w pobliżu sklepów.

Olsztyńska wspólnota zleciła z kolei projekt dotyczący nasadzenia krzewów, montażu urządzeń do zabawy dla dzieci wyspecjalizowanej firmie, a pozostałe prace, jak niwelowanie terenu, montaż koszy na boisku, zakup roślin, założenie trawnika wykonali mieszkańcy.

Rady praktyczne

Nawet przy niewielkim nakładzie środków, ale dużej chęci działania można zmienić choćby kawałek podwórza w zieleniec, a zniszczony, zaadaptowany trawnik na wielokolorowy kwietnik. Warto pokusić się o postawienie ławek trwale zamocowanych do ziemi. Podobnie trzeba ustawić przy alejkach kosze na śmieci, a na trawnikach tabliczki "szanuj zieleń".

Jeśli mamy posadzone krzewy lub młode drzewka, to wbijmy wokół 4 paliki i otoczmy plastykową siatką, która zabezpieczy je przed psami. Gdzieś w pobliżu śmietnika, który też warto obsadzić żywopłotem, można ustawić lub zawiesić karmnik dla ptaków. Ludzie rzucają im chleb gdzie popadnie, a tak przynajmniej będzie czyściej na trawniku.

Planując zasadzenie krzewów i drzew, trzeba wziąć pod uwagę, że za parę lat urosną i mogą zacieniać posesję sąsiada, a opadłe liście zaśmiecać jego działkę. Jeżeli gałęzie drzew przechodzą na teren sąsiedzki, lepiej je usunąć - inaczej zrobi to sąsiad, ale już bez naszej staranności. Unikajmy sadzenia krzewów i drzew pod oknami, bowiem z czasem uprzykrzą życie mieszkańcom parteru.

Sadźmy rośliny kwitnące. Jest w sprzedaży wiele rodzajów bylin, czyli roślin wieloletnich, łatwych w uprawie, także kwiatów jednorocznych, które można zasiać lub kupić rozsady. Sadźmy je nie tylko na trawnikach. Praktyczne są duże donice i skrzynki z cementu, w których atrakcyjnie wyglądają właśnie kwiaty.

Bogata oferta rynkowa sklepów ogrodniczych umożliwia tworzenie ogrodów nie tylko wiosną. Możemy sadzić krzewy, drzewka, byliny, od pierwszych miesięcy w roku do późnej jesieni. Pod warunkiem że rośliny będą sprzedawane w doniczkach. Będziemy wówczas mieli gwarancję ich ukorzenienia się i przyjęcia. Wykorzystajmy tę szansę.

OPŁATY ZA CIEPŁO

Moje mieszkanie znajduje się po północnej stronie budynku. W pokojach bywa bardzo zimno, ściany przemakają i przemarzają. Nie montowałam termostatów, bowiem i tak nie mogłabym ich przykręcać. Zarządca wyliczył, że mam płacić za ogrzewanie z zastosowaniem współczynnika 1. Czy to jest dla mnie korzystne?

Wskaźnik 1 dotyczy najwyższego stopnia zużycia ciepła, czyli jest dla czytelniczki korzystny. Opłaty za ciepło w rozliczeniach z indywidualnymi odbiorcami powinny uwzględniać różnice w stratach wynikające z odmiennego usytuowania lokali. Jeżeli w budynku są lokale, w których straty ciepła są zdecydowanie wyższe w związku z niekorzystnym położeniem mieszkania, w opomiarowanym systemie rozliczeń należy stosować odpowiednie współczynniki korygujące - w taki sposób, aby wysokość opłat była zależna od wysokości temperatury w pomieszczeniach, a nie od zwiększonych strat ciepła powstałych w wyniku przenikania ciepła przez przegrody budowlane. Współczynniki korygujące ustala się na podstawie aktualnie obowiązujących normatywów i zasad obliczania strat ciepła powstałych w wyniku przenikania ciepła przez przegrody budowlane oraz wydajności grzejników zainstalowanych w poszczególnych lokalach, jak również na podstawie danych dotyczących rozliczeń z indywidualnymi odbiorcami w poprzednich latach. Od współczynników korygujących można odstąpić w sytuacji, gdy pobiera się odpowiednio niższe opłaty za użytkowanie lokali o zwiększonych stratach ciepła (opłaty czynszowe) lub gdy cena zakupu tych lokali została odpowiednio obniżona.


Wyszukiwarka