W ł a s n o ś ć

Treść prawa własności uregulowana jest w art. 140 k.c., stanowiącym, że: w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Formułując definicję prawa własności możemy wyróżnić stronę pozytywną i negatywną własności.

Przez stronę pozytywną rozumie się uprawnienia (atrybuty), jakie składają się na prawo własności jako prawo podmiotowe. Strona negatywna własności ozna­cza możność wyłączenia przez właściciela ingerencji innych osób w sferę jego prawa.

Negatywna strona własności znajduje w art. 140 k.c. wyraz w stwier­dzeniu, że właściciel może korzystać z rzeczy i rozporządzać nią "z wyłączeniem innych osób”. Pomimo takiego ujęcia prawa własności, kodeks cywilny nie rezygnuje ze wskazania atrybutów prawa własności, tyle tylko, że traktuje je jako uprawnienia podstawowe, a nie jako wyczerpujące treść tego prawa.

Do atrybutów tych należą:

a) uprawnienie do korzystania z rzeczy oraz

b) uprawnienie do rozporządzania rzeczą.

Do atrybutu korzystania z rzeczy tradycyjnie zaliczamy następujące upraw­nienia:

a) do posiadania rzeczy (ius possidendi);

b) do używania rzeczy (ius utendi), a więc prawo takiego używania jej, które nie polega na czerpaniu pożytków, jak np. zamieszkiwanie przez właściciela w jego domu, używanie książki;

c) do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy (ius fruendi);

d) do dyspozycji faktycznych, a więc prawo do przetworzenia rzeczy, jej zużycia lub nawet zniszczenia (ius abutendi).

W zakresie prawa do rozpo­rządzania rzeczą (ius disponendi) można wyróżnić następujące uprawnienia:

a) uprawnienie do wyzbycia się własności rzeczy; obejmuje ono, m.in.: prawo do przeniesienia własności na inną osobę, do zrzeczenia się własności, do rozporządzenia własnością na wypadek śmierci;

b) uprawnienie do obciążenia rzeczy; przez obciążenie we właściwym, węż­szym znaczeniu rozumie się ustanowienie prawa rzeczowego obciążającego rzecz, w szerszym zaś znaczeniu także podejmowanie czynności dotyczących rzeczy o skutkach wyłącznie obligacyjnych, jak np. oddanie rzeczy w dzierżawę lub najem.

Prawo własności jest podstawową formą korzystania z rzeczy, która zapewnia właś­cicielowi dopuszczalną w danych warunkach pełnię władzy względem rzeczy. Prawo własności nie daje właścicielowi absolutnej władzy nad rzeczą, nie jest ius infinitum. Ze sformułowania art. 140 k.c. wynika, że prawu naszemu znane są trzy wyznaczniki granic treści prawa własności:

1) całokształt obowiązującego ustawodawstwa,

2) zasady współ­życia społecznego

3) społeczno-gospodarcze przeznaczenie danej własności.

Podmiot prawa własności

Właścicielem może być każdy podmiot, a więc osoba fizyczna, osoba prawna, a także jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej (art. 33¹ k.c.)

Od tej reguły występują jednak pewne wyjątki np.: własności nieruchomości nie może w zasa­dzie nabyć cudzoziemiec bez zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrz­nych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi (art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758), z obrotu cywilnoprawnego wyłączona jest w zasadzie broń wojskowa, do niedawna własności nieruchomości rolnych nie mogła nabyć ani dziedziczyć osoba, która nie miała kwalifikacji rolniczych.

Przedmiot prawa własności

Z treści definicji prawa własności zawartej w art. 140 k.c. oraz zasady, w myśl której prawa rzeczowe dotyczą rzeczy wypływa wniosek, że przedmiotem własności może być tylko rzecz, czyli przedmiot materialny.

Przestrzenne granice własności.

Określenie granic przestrzennych rzeczy ruchomej (z pewnymi komplikacjami również nieruchomości budynkowych i lokalowych), nie powinno nastręczać większych trudności, gdyż wynikają one z cechy samoistności, którą musi spełniać każde dobro, aby było rzeczą w rozumieniu kodeksu cywilnego.

Inaczej jest natomiast, gdy chodzi o nieruchomości gruntowe, gdyż samoistność nieruchomości jako odręb­nych rzeczy wynika nie z ich naturalnych cech fizycznych, lecz jest kategorią wyłącznie prawną. Zagadnienie to uregulowane jest w przepisie art. 143 stanowiącym, że: W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu jego własność rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód.

Z przepisu tego wynika, że granice przestrzenne nieruchomości sięgają tylko do pewnej wysokości i głębokości. Granice te (zarówno jeżeli chodzi o wysokość, jak i głębokość) są wyznaczone przez społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu. Zasada ta nie uchybia przepisom regulującym prawo do wód (art. 143 zd. 2 k.c.) , a więc przepisom ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 2398, poz. 2019 z późn. zm.).

Problematyki granic przestrzennych własności dotyczą również przepisy ustaw: ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze (tekst. jedn. Dz. U. z 2005 Nr 228, poz. 1947 z późn. zm.) oraz ustawy z dnia 3 lipca 2002 r. Prawo lotnicze (tekst jedn. Dz. U. Z 2006 r., Nr 100, poz. 696z późn. zm.)

Czasowe granice prawa własności

W świetle przepisów kodeksu cywilnego własność, co do zasady ukształtowana jest jako prawo bezterminowe. Stwierdzenie to można odnieść w pełnym zakresie do nieruchomości, zgodnie bowiem z przepisem art. 157 § 1 k.c., własność nierucho­mości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu .Oznacza to, że kodeks cywilny wyklucza możliwość powstania własności terminowej co do nieruchomości z woli osób zainteresowanych, a więc na podstawie czynności prawnej.

Swoistą natomiast własność terminową, co do nieruchomości przewiduje kodeks cywilny w odniesieniu do budynków stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości (nieruchomości gruntowych). Zgodnie bowiem z art. 235 i 241 k.c. odrębna własność budynków należących do użytkownika wieczystego wygasa z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Własność terminowa może powstać co do rzeczy ruchomych. W odniesieniu do tej kategorii rzeczy kodeks nie zabrania przeniesienia własności z zastrzeżeniem terminu (art. 116 k.c.). W wypadku własności ustanowionej jako prawo terminowe mamy do czynienia z tzw. własnością podzieloną w czasie, należy ona bowiem niejako do dwóch właścicieli: aktualnego i przyszłego.

Stosunki sąsiedzkie

Z okoliczności, że nieruchomości sąsiadują ze sobą wynika wzajemna zależność między nimi, co kolei może rodzić sprzeczne nieraz interesy. Aby pogodzić te sprzeczne interesy, ustawodawca nakłada na właścicieli sąsiednich nieruchomości określone obowiązki i ograniczenia. Przepisy te (art. 144 - 154 k.c.), określa się tradycyjnie mianem prawa sąsiedzkiego.

Wzajemne oddziaływanie występuje najczęściej między nieruchomościami pozostającymi w bezpośrednim sąsiedztwie, nieraz jednak dotyczy także gruntów pozostających w pewnej od siebie odległości; np. hałas może zakłócić spokój także nieruchomości położonej dalej.

Przepisy prawa sąsiedzkiego, odnoszą się w zasadzie do nieruchomości grun­towych. Niektóre jednak z nich (np. przepis zakazujący wywoływania nadmier­nych hałasów) mogą znajdować zastosowanie także w stosunkach między właś­cicielami nieruchomości budynkowych lub lokalowych. Prawo sąsiedzkie normuje stosunki między właścicielami nieruchomości, lecz należy je odnieść - choć w ograniczo­nym zakresie - także do stosunków między użytkownikami wieczystymi lub między takimi użytkownikami a właścicielami oraz między innymi osobami uprawnionymi rzeczowo (a nawet obligacyjnie).

Oczywiście stosunki sąsiedzkie mogą być inaczej ukształtowane - aniżeli to wynika z ustawy - w drodze czynności prawnej.

Przepisy prawa sąsiedzkiego dzieli się na:

1. przepisy ograniczające oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie (art. 144 i 147 k.c.);

2. przepisy określające sposób korzystania przez sąsiadów z przygranicznych pasów ziemi (art. 148-150 k.c.);

3. przepisy przewidujące możność ustanowienia pewnych służebności (art. 145, 146 i 151 k.c.);

4) przepisy normujące problemy związane z granicami (art. 152-154 k.c.).

Immisje

Właściciel korzystający ze swojej nieruchomości może oddziaływać na grunt sąsiedni. Określa się to w doktrynie mianem immisji. Pod tym pojęciem należy rozumieć działania na gruncie własnym, którego skutki są odczuwalne na gruncie sąsiada. Immisje należy odróżnić od fizycznego wtargnięcia na grunt sąsiada. Zasadnicza różnica pomiędzy tymi zdarzeniami polega na tym , że wtargnięcie stanowi działanie na cudzym gruncie, immisja jak wyżej wskazano to działanie na własnym gruncie, którego negatywne skutki dotykają grunt sąsiedni.

Immisje dzielimy na bezpośrednie i pośrednie. Pierwsze polegają na skierowaniu pewnych substancji na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych urządzeń, np. na sztucznym skierowaniu nadmiaru wody opadowej; czy sztucznym skierowaniu ścieków, zbliżone są one do fizycznej ingerencji. Inne działania oddziaływujące tylko pośrednio na grunt sąsiedni są immisjami pośrednimi, np. wytwarzanie hałasu, pyłów gazów, cieczy, pary, dymu, ciepła, spalin, zapachów, wstrząsów, hodowanie pszczół, jako immisję pośrednią potraktował SN uniemożliwianie lub utrudnianie odbioru programu telewizyjnego.

Immisje pośrednie dzielą się na immisje materialne i niematerialne. Do pierwszych zalicza się te, które polegają na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii lub pewnych sił (pyły, hałasy), drugie to takie, które oddziałują tylko na sferę psychiki właściciela tej nieruchomości (innej osoby uprawnionej), poczucie bezpieczeństwa czy es­tetyki, np. uczucie zagrożenia może wywołać nagromadzenie na sąsiedniej nieruchomości materiałów łatwopalnych.

Immisje bezpośrednie podobnie jak i fizyczne wtargnięcie na grunt są zakazane z mocy przepisu art. 140 k.c., który wyraża m.in. zasadę wyłącznego korzystania przez właściciela z rzeczy.

Co do immisji pośrednich obowiązuje zasada odwrotna. Są one dopuszczalne, z tym zastrzezeniem, że zgodnie z art. 144 k.c. "Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynika­jącą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejs­cowych".

W świetle powołanego przepisu zakres dopuszczalnego oddziaływania pośredniego jest różny i zależy od rodzaju nieruchomości. Szerszy np. jest, jeżeli chodzi o grunty rolne, nie zamieszkane, węższy zaś w rejonie domów mieszkal­nych.

Naruszenie art. 144 k.c. rodzi dla właściciela gruntu sąsiedniego roszczenie negatoryjne o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 k.c.). Natomiast odszkodowania za szkodę wyrządzoną takimi działaniami można żądać tylko na zasadach ogólnych, zawartych w przepi­sach o czynach niedozwolonych (art. 415 i n. k.c.), w szczególności tylko o tyle, o ile dane działanie jest zawinione. Gdy immisja narusza także sferę życia psychicznego, może dojść do zbiegu roszczeń (norm) z art. 144 i art. 24 § 1 k.c. (ochrona dóbr osobistych).

Szczególny wypadek ujemnego oddziaływania na grunt sąsiedni normuje art. 147 kc. W myśl tego przepisu właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Nie można w szczególności dokonywać na swoim gruncie takich wyko­pów, które mogłyby zagrozić stabilności budynku sąsiada,

Korzystanie z przygranicznych pasów ziemi

Sposób korzystania z nieruchomości (a zwłaszcza z jej przygranicznych pasów) ze względu na potrzeby gruntów sąsiednich normują przepisy art. 149 i 150 k.c. Z przepisów powyższych wynikają następujące zasady:

a. Zasadą jest, że owoce rosnące na drzewie przypadają właścicielowi, choćby nawet gałęzie, na których one się znajdują, zwisały nad gruntem sąsiednim. Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel gruntu sąsiedniego jednak może żądać naprawienia wynikłej stąd szkody (art. 149). Jeżeli właściciel nie zbierze owoców w porę, może stracić ich własność, bowiem owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny (art. 148 k.c.), np. gdy jest to droga publiczna.

b. właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. Identycznie może postąpić w przypadku gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu. Jednakże w tym wypadku właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia (art. 150).

Możliwość ustanowienia w stosunkach sąsiedzkich służebności przewidują przede wszystkim art. 145 i 146 k.c. Przepisy te regulują służebność drogi koniecznej, która zostanie omówiona łącznie z innymi służebnościami drogowymi.

Możliwość ustanowienia służebności przewiduje także art. 151 k.c. W myśl tego przepisu, jeżeli przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Z przepisu tego, podyktowanego względami gospodarczymi, które wymagają, aby nie burzyć budowli już wzniesionych, wynika, że w wypadku wzniesienia budynku częściowo na gruncie budującego, częściowo na gruncie sąsiada, właściciel tego ostatniego gruntu nie może - wbrew ogólnej zasadzie (art. 222 § 2 k.c.) - wystąpić z roszczeniem negatoryjnym o przywrócenie stanu poprzedniego. Wyjątkowo ustawa pozwala na żądanie usunięcia budynku wzniesionego w opisanych okolicznościach; tylko mianowicie w jednym z trzech następujących wypadków:

a) jeżeli przekroczenie granicy było wynikiem winy umyślnej;

b) jeżeli właściciel gruntu sąsiedniego dokonał aktu zapo­biegliwości w postaci sprzeciwu wobec budowy zgłoszonego bez nieuza­sadnionej zwłoki;

c) jeżeli utrzymanie budowli grozi mu niewspółmiernie wielką szkodą.

Jeżeli właściciel nie może żądać usunięcia budynku albo jeżeli rezygnuje z tego uprawnienia, może - w myśl dalszej dyspozycji art. 151 - żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej słu­żebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Wybór jednego z tych roszczeń należy do właściciela zajętego pod budowę gruntu. Treścią służebności, o której mowa wart. 151, jest to, że właściciel zajętej częściowo nieruchomości musi znosić, że na jego gruncie stoi budynek należący do innej osoby. W doktrynie służebność ta nosi nazwę służebności budyn­kowej,

Stosunki graniczne oraz rozgraniczenie nieruchomości

Z przepisu artykuł 152 k.c. wynikają dla właścicieli nieruchomości sąsiednich dwa obowiązki:

1. współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz

2. współdziałania przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą właściciele sąsiadujących nieruchomości po połowie.

W myśl art. 154 domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.

Jeżeli granica między gruntami sąsiednimi staje się sporna, zachodzi potrzeba ich rozgraniczenia. Według przepisu art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r., Nr 240, poz. 2027) rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Do rozgraniczenia może dojść:

1. w drodze umowy zainteresowanych właścicieli,

2. na mocy orzeczenia sądowego,

3. na podstawie decyzji organu administracyjnego.

Zasadniczy tryb rozgraniczenia normuje wyżej powołana ustawa w przepisach art. 29 - 39. Postępowanie rozgraniczeniowe składa się on z reguły z dwóch stadiów: administracyjnego i sądowego. Rozgraniczenie nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz, w wypadkach określonych w ustawie, sądy (art. 29 ust. 3). Postępowanie administracyjne jest wszczynane na wniosek lub z urzędu. (art. 30 ust. 1). W postępowaniu administracyjnym koniecznych czynności dokonuje upoważniony geodeta (tzw. potocznie władza miernicza), który w razie sporu co do przebiegu linii granicznych, nakłania strony do zawarcia ugody, ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej (art. 31 ust. 1 i ust. 2). Zawarcie ugody przed geodetą kończy postępowanie w sprawie. Postępowanie rozgraniczeniowe kończy się na pierwszym etapie, również wtedy, gdy organ, przed którym toczy się postępowanie (wójt), wyda w tej sprawie decyzję. Decyzję o rozgraniczeniu może być wydana wtedy, gdy istnieją pewne dowody co do przebiegu granicy (plany, znaki i ślady graniczne) lub jeśli strony złożą w tej materii zgodne oświadczenia (art. 33 ust. 1). Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji w tej sprawie, przekazania sprawy sądowi (art. 33 ust. 3). Jeżeli strony nie zawarły ugody i brak jest przesłanek do wydania decyzji wójt (burmistrz, prezydent miasta) umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę z urzędu do rozpatrzenia sądowi, który sprawy o rozgraniczenie nieruchomości rozpoznaje w trybie postępowania nieprocesowego (art. 34 ust. 1,2, 3)

Dokonując rozgraniczenia sąd kieruje się kryteriami wskazanymi w art. 153 k.c. w kolejności wskazanej przez ten przepis, a mianowicie:

a) stanem prawnym, tzw. ustala granicę tak, jak ona powinna przebiegać według tytułu, który stwierdza jej ustanowienie: tytułem takim może być umowa notarialna, na mocy której podzielono lub zbyto część nierucho­mości, orzeczenie o zniesieniu współwłasności itp.;

b) jeżeli stanu prawnego nie można stwierdzić, granicę ustala się według ostatniego spokojnego stanu posiada­nia; chodzi tu o posiadanie utrwalone z okresu, gdy między stronami nie było sporów;

c) gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, sąd ustala granicę z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, a więc kieruje się celowością, tzn. wyznacza granicę w taki sposób, aby ze względu na interesy sąsiadów było to najbardziej sensowne.

W myśl przepisu art. 36 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne sąd, przed którym toczy się sprawa o własność lub o wydanie nieruchomości albo jej części, jest właściwy również do przeprowadzenia rozgraniczenia, jeżeli ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy.

NABYCIE I UTRATA WŁASNOSCI

Na czoło sposobów nabycia własności właściwych prawu rzeczowemu wysuwa się przeniesienie własności, przez które kodeks cywilny rozumie nabycie własności na podstawie umowy. Dalsze to między innymi:

1. zasiedzenie,

2. przemilczenie,

3. zrzeczenie się własności.

Nabycie własności regulują również inne, oprócz prawa rzeczowego, działy prawa cywilnego np. prawo spadkowe (nabycie w drodze dziedziczenia - art. 922 § I i 925 k.c.) czy prawo rodzinne (nabycie własności na podstawie majątkowej umowy małżeńskiej ­art. 47 § 1 k.r.o.).

Do cywilnoprawnych sposobów nabycia własności należy zaliczyć: nabycie własności w toku egzekucji sądowej, którego podstawą: co do ruchomości jest swoista czynność prawna (nabycie własności jest skutkiem zawarcia umowy sprzedaży, stwierdzonej tzw. przybiciem - art. 869 i 874 k.p.c.), co do nie­ruchomości - orzeczenie sądowe, zwane przysądzeniem własności (art. 999 § I k.p.c.). Cywilnoprawnym sposobem nabycia własności jest także uzyskanie jej z mocy konstytutywnego orzeczenia sądowego, np. orzeczenia o zniesieniu współwłasności.

Nabycie własności może nastąpić w sposób pierwotny oraz w sposób pochodny. W wypadku nabycia pierwotnego nabywca nie uzyskuje prawa, jakie przysługiwało dotychczasowemu właścicielowi (nabywca nie wywodzi prawa własności od dotychczasowego właściciela), ten ostatni bowiem traci to prawo, a nabywca uzyskuje własność niezależnie od niego. Przy pierwotnym sposobie nabycia własności nie ma następstwa prawnego. Sposobami nabycia pierwotnego są: zasiedzenie, przemilczenie, połączenie, zawłaszczenie.

W wypadku zaś nabycia pochodnego prawo własności przechodzi z dotychczasowego właściciela na nowego. Prawo pozostaje takie samo, a jedynie zmienia się jego podmiot. W tym wypadku istnieje stosunek następstwa prawnego; zbywca jest poprzednikiem prawnym, a nabywca następcą prawnym.

Zasadniczą konsekwencją powyższego rozróżnienia jest to, że w wypadku nabycia pochodnego nabywca uzyskuje prawo własności w takich granicach, w jakich przysługiwało ono zbywcy, tzn. w zasadzie ze wszystkimi obciążeniami (ograniczonymi prawami rzeczowymi i innymi ograniczeniami). Natomiast w przypadku nabycia pierwotnego nabywca uzyskuje prawo własności bez dotychczasowych obciążeń.

Ważna konsekwencją nabycia pochodnego jest również to, że nabywca nie może uzyskać więcej praw aniżeli miał poprzednik, w szczególności nie może nabyć własności od osoby, której ta własność nie przysługiwała. Omawianą zasada wyraża rzymska paremia: nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet.

Przeniesienie własności

Termin przeniesienie własności jest terminem techniczno-prawnym i oznacza w terminologii prawa cywilnego przejście własności na podstawie umowy. Osobę przenoszącą własność nazywamy zbywcą, a osoba, na którą własność przechodzi określa się nabywcą. Problematykę przeniesieniem własności kodeks cywilny normuje w art. 155 - 170, które to przepisy można podzielić na trzy grupy.

1. przepisy wspólne dla nieruchomości i ruchomości (art. 155 § 1, 156 k.c.);

2. przepisy dotyczące tylko nieruchomości (art. 157-168 k.c.);

3. przepisy odnoszące się tylko do ruchomości (art. 155 § 2, 169-170 k.c.).

Pierwszoplanowe znaczenie dla przeniesienia własności zarówno rzeczy nieruchomych jak i rzeczy ruchomych ma przepis art. 155 § 1 k.c. stanowiący, że: umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z powołanego przepisu wynika, że kodeks cywilny przyjmuje zasadę, iż umowa obligacyjna sama przez się przenosi własność, nie jest więc konieczne zawarcie drugiej umowy przenoszącej własność. Umowa obligacyjna wywiera więć podwójny skutek: obligacyjny (zobowiązujący, a więc kreujący powstanie zobowiązania do przeniesienia własności) oraz rzeczowy (przenoszący własność).

Od powyższej reguły mogą zachodzić wyjątki, o czym stanowi przepis art. 155 § 1 k.c. in fine. Z tego przepisu wynika, że do przeniesienia własności rzecz oznaczonej co do tożsamości potrzebne są dwie umowy (pierwsza, mocą której zbywca zobowiązuje się do przeniesienia własności oraz druga, zawarta w wykonaniu pierwszej umowy, na mocy której następuje przeniesienie własności), jeżeli:

1. przepis szczególny tak stanowi albo

2. strony tak postanowiły.

Ad a) Przepisem, z którego wynika obowiązek zawarcia dwu kolejnych umów jest art. 157 § 2 k.c. stanowiący, że jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta z zastrzeżeniem warunku lub terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkowa zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Z taką sytuacją mamy do czynienia w wypadku ustawowego prawa pierwokupu przysługującego w określonych przypadkach, w razie sprzedaży nieruchomości wskazanym w przepisach podmiotom np. art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603).

Ad b) Wyrażona w art. 155 § 1 k.c. zasada podwójnego skutku umowy zobowiązującej do przeniesienia własności ma charakter dyspozytywny; ustawa bowiem nie sprzeciwia się temu, by strony w umowie zobowiązującej zastrzegły, że przeniesienie własności nastąpi na podstawie odrębnej umowy (rzeczowej).

Do powyższych uwag należy dodać, że poza tym przeniesienie własności następuje w drodze umowy rzeczowej, tzn. rozporządzającej (nie zaś umowy o podwójnym skutku), gdy do takiego rozporządzenia dochodzi w wykonaniu zobowiązania do przeniesienia własności powstałego z innego niż umowa zobo­wiązująca zdarzenia.

Z treści przepisu powołanego art. 155 § 1 i 2 k.c. można wyprowadzić zasadę, że przeniesienie własności następuje na skutek samej umowy, tj. solo consensu, a więc z chwilą złożenia przez strony zgodnych oświadczeń woli. Umowa taka ma zatem charakter konsensualny. Oznacza to, że do przeniesienia własności nie są potrzebne dodatkowe przesłanki, ściślej ani wydanie rzeczy, ani (co do nierucho­mości) wpis do księgi wieczystej.

Od tej zasady zachodzą wyjątki, które mogą wynikać z woli stron jak i z mocy przepisu szczególnego. W odniesieniu do rzeczy ruchomych, ich własność przechodzi dopiero z chwilą przeniesienia posiadania (a więc umowa ma wówczas charakter realny) w na­stępujących wypadkach:

a) gdy przedmiotem umowy są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku (np. zboże),

b) gdy chodzi o rzeczy przyszłe (art. 155 § 2 k.c.),

c) gdy zbycia dokonuje osoba nieuprawniona do rozporządzenia rzeczą, a nabywca jest w dobrej wierze (art. 169 k.c.).

Zasada konsensualności dotyczy także umów o przeniesienie własności nieruchomości. Nieruchomości jest zawsze rzeczą oznaczoną co do tożsamości, co oznacza, iż własność nieruchomości przechodzi na nabywcę z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność, wpis do księgi wieczystej nie ma charakteru prawotwórczego.

Umowa przeniesienia własności może być bądź umową przyczynową (kauzalną), bądź abstrakcyjną (oderwaną). W pierwszym przypadku, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia (ważności) przyczyny, dla której strony na to przeniesienie się zdecydowały. W drugim przypadku umowa przenosząca własność jest ważna, choćby przyczyna, która spowodowała jej zawarcie, nie istniała lub była nieważna. W systemie polskiego prawa cywilnego zasada przyczynowości jest zasada generalną, zaś wyjątki od tej zasady mogą wynikać z przepisów szczególnych.

W odniesieniu do umowy przeniesienia własności Kodeks cywilny wypowiada w art. 156 zasadę przyczynowości (kazualności). Przepis ten stanowi: "Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikające­go z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania". Wypowiedziana w tym przepisie zasada kauzalności umowy przenoszącej własność odnosi się zarówno do przeniesienia własności rzeczy nieruchomych jak i ruchomych. Ze sformułowania przepisu art. 156 k.c. (zwrot „lub innego zdarzenia”) wynika, iż wymienione przyczyn zawarcia umowy o przenie­sieniu własności mają charakter przykładowy. Przykładem „innego zdarzenia” może być np. fakt, że posiadacz wybudował na cudzym gruncie budynek, co oznacza powstanie, przy spełnieniu określonych przesłanek, roszczenie o przeniesienie własności. Przepis art. 156 k.c. statuuje zasadę przyczynowości w znaczeniu materialnym.

Zasadę przyczynowości w znaczeniu formalnym wypowiada art. 158 k.c. in fine, stwierdzając, że zobowiązanie, które stało się przyczyną przeniesienia własności, powinno być w akcie notarialnym, zawierają­cym umowę przenoszącą własność nieruchomości wymienione. Tak więc zasada przyczynowości w znaczeniu formalnym obowiązuje jedynie w odniesieniu do przeniesienia własności rzeczy nieruchomej, jest natomiast nieaktualna w odniesieniu do przeniesienia własności rzeczy ruchomych.

Z powołanych przepisów wynika, iż umowa przenosząca własność rzeczy nieruchomej jest umową materialnie i formalnie przyczynową, zaś umowa przenosząca własność rzeczy ruchomej jest umową materialnie przyczyną, ale formalnie oderwaną.

Art. 157 § 1 stanowi, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Brak jest natomiast przeszkód do zawarcia pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy zobowiązującej z zastrzeżeniem terminu lub warunku do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron (a więc umowa rozpo­rządzająca) obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście włas­ności (art. 157 § 2 k.c.);

Kodeks cywilny nie zabrania przenoszenia pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu własności rzeczy ruchomych.

Ze względu na doniosłe znaczenie przeniesienia własności nieruchomości dla samych stron, jak również w tym celu, aby państwo mogło sprawować kontrolę nad stanem własności gruntów, art. 158 k.c. przewiduje - tak dla umowy przenoszącej własność, jak i dla umowy zobowiązującej do takiego przeniesienia - wymóg formy aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powoduje nieważność umowy (art. 73 § 2 k.c.). Jest to wiec forma zastrzeżona pod rygorem nieważność, ad solemnitatem. Wymagania formalne aktów notarialnych określa ustawa z 14 II 1991 r. - Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. nr 42, poz. 369 z późno zm.).

Przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego nie stosuje się w wypadku, gdy grunty wniesione jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyj­nej mają stać się współwłasnością dotychczasowych właścicieli (art. 159 k.c.).

Nie podlega ograniczeniu co do formy przenoszenie własności ruchomości.

Ogólną zasadą przy przenoszeniu praw jest zasada, że nikt nie może przenieść na inną osobę więcej praw aniżeli jemu przysługuje. Zasadę tę wyraża rzymska paremia: nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet. Jest to w naszym ustawodaw­stwie zasada niepisana, gdyż żaden przepis jej generalnie nie wypowiada. Znajduje ona jednak potwierdzenie w licznych wyjątkach, przewidzianych tak w kodeksie cywilnym, jak i w ustawach szczególnych.

W odniesieniu do przeniesienia własności zasada ta oznacza, że własność może skutecznie przenieść na nabywcę tylko właściciel lub inna osoba uprawniona do rozporządzania rzeczą np. komisant - art. 765 k.c., przewoźnik - art. 787 § 2 k.c.).

Z omawianej zasady wynika, iż nie można przenieść własności rzeczy cudzej. Rodzi to z kolei pytanie czy umowa przeniesienia własności rzeczy cudzej byłaby umową nieważną czy umowa bezskuteczną. W tej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy w dwóch zasługujących na aprobatę orzeczeniach (w wyroku z dnia z 18 grudnia 1996 r., I CKN 27/96 ,OSNC 4/97, poz. 43 oraz w orzeczeniu z 23 paź­dziernika 2002 r., I CKN 550/01, niepubl.) stwierdzając, że umowa dotycząca zbycia rzeczy, do­konana przez osobę niebędącą jej właścicielem, nie jest bezwzględnie nieważna. Z orzeczeń tych wypływa wniosek, iż zasada nemu plus iuris … odnosi się do skutków umowy, a nie do jej ważności, uprawnienie do rozporządzania rzeczą nie jest przesłanką ważności umowy przenoszącej własność.

Sąd Najwyższy w orz. z 3.9.1980 r., IV CR 202/80 (nie publ.) stwierdził, iż umowa, na podstawie której osoba nie będąca właścicielem nieruchomości oświadcza, że sprzedaje nieruchomość, nie przenosi własności, ponieważ nikt nie może przenieść prawa, które mu nie przysługuje. Umowa taka nie jest nieważna, lecz całkowicie bezskuteczna, nie może więc stanowić podstawy dokonania jakichkolwiek wpisów w księgach wieczystych.

Od tej zasady prawo nasze przewiduje wyjątki, co oznacza, iż umowa zbycia rzeczy cudzej wywołuje skutki prawne. Musi jednak istnieć konkretny przepis prawa sankcjonujący nabycie własności od niewłaściciela. W odniesieniu do rzeczy nieruchomych przepisami takimi są przepisy art. 5 - 9 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) normujące instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Co do rzeczy ruchomych wyjątek od zasady nemu plus iuris …, przewiduje art. 169 k.c. Jest on oparty na założeniu, że tak jak na własność nieruchomości wskazuje wpis do księgi wieczystej, tak o własności ruchomości świadczy fakt jej posiadania.

Odstępstwa od zasady nemo plus iuris .... są przewidziane oprócz wskazanych przepisów prawa rzeczowego, także w pozostałych działach prawa cywilnego (por. art. 83 § 2, art. 92 § 2, art. 1028 k.c.). Te ostatnie wyjątki mają charakter ogólny w tym sensie, że chronią nabycie w dobrej wierze wszelkich praw majątkowych.

Przesłanki nabycia własności od osoby nieuprawnionej do rozporządzania rzeczą, w świetle przepisu art. 169 są następujące:

a) rozporządzenie rzeczą przez osobę nieuprawnioną,

1. nabywca jest w dobrej wierze,

2. zbywca włada rzeczą i wyda ją nabywcy.

Nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, co oznacza, że umowa zbycia rzeczy cudzej jest realną czynnością prawną.

Ograniczeniu podlega zbycie rzeczy zgubionych, skradzio­nych lub utraconych w inny sposób (np. porzuconych w celu ukrycia się przed napastnikiem) przez właściciela. Według przepisu art. 169 § 2 k.c. własność takich rzeczy przechodzi na nabywcę na podstawie umowy zawartej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania (najczęściej ze złodzie­jem lub paserem) dopiero z upływem trzech lat od jej utraty przez właściciela. Wskazane ograniczenie nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego. W tych okolicznościach nabywca w dobrej wierze staje się właścicielem z chwilą wydania mu rzeczy.

Nabycie własności przez nabywcę powoduje utratę prawa własności przez dotychczasowego właściciela. Większość autorów prezentuje jednak stanowisko, zgodnie z którym nabycie to ma charakter pochodny, i to stanowisko należy podzielić.

Zasiedzenie i przemilczenie

Zasiedzenie i przemilczenie są sposobami nabycia własności wskutek upływu czasu, który powoduje, że dotychczasowy właściciel traci swoje prawo, a inna osoba je nabywa.

Podobieństwa i różnice pomiędzy oboma instytucjami

Podobieństwo obu instytucji polega na tym, że obydwie instytucje są sposobami nabycia prawa na skutek upływu czasu,

Zasiedzenie a przemilczenie - różnice:

1. zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności (lub innego prawa) na skutek długotrwałego wykonywania tego prawa przez osobę nieuprawnioną, zaś przemilczenie prowadzi do takiego samego rezultatu dlatego, że właściciel (upraw­niony) przez czas w ustawie określony swojego prawa nie wykonuje (przemilcza),

2. różne są też funkcja społeczno-gospodarcza obydwu instytucji. Funk­cja zasiedzenia polega przede wszystkim na tym, że usuwa ono rozbieżność między stanem prawnym a stanem posiadania, do jakiej dochodzi głównie na skutek tzw, nieformalnego obrotu nieruchomościami, zaś nabywanie własności w drodze przemilczenia ma jedynie na celu likwidację ­w sporadycznych zresztą wypadkach - stanu polegającego na tym, że właściciel nie wykazuje z jakichkolwiek przyczyn zainteresowania swoją rzeczą.

W związku z powyższym zasiedzenie zostało generalnie unormowane w art. 172-177 k.c, Natomiast co do przemilczenia takich ogólnych przepisów brak. Istnieją jedynie takie, które przewidują wypadki nabycia własności na skutek tego, że właściciel po swoją własność się nie zgłasza.

Przedmiotem nabycia przez zasiedzenie są tylko prawa rzeczowe; na gruncie prawa polskiego są to następujące prawa: własność oraz prawa rzeczowe, z którymi łączy się faktyczne władztwo nad rzeczą: służebności gruntowa, o której mowa w art. 292 k.c. oraz użytkowanie wieczyste, pod warunkiem, że zostało ono wcześniej ustanowione. W orzecznictwo przyjmuje się także, że dopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia udziału we współwłasności. Pogląd taki akceptuje także doktryna.

W orz. z 20 X 1997 r. (OS N 1998, poz. 61) SN uznał - zastrzegając jednocześnie wyjątkowość takiej sytuacji - iż nie można wykluczyć zasiedzenia udziału również przez innego współwłaściciela.

W drodze zasiedzenia można nabyć zarówno prawo własności nieruchomości, jak i ruchomości.

Zasiedzieć można każdą nieruchomość, a więc zarówno gruntową, jak i lokalo­wą oraz budynkową, z tym zastrzeżeniem, że własność nieruchomości budynkowej można nabyć łącznie z prawem głównym, tzn. z użytkowaniem wieczystym. Lokal stanowiący odrębną od gruntu nieruchomość może być nabyty w drodze zasiedzenia, tylko w przypadku gdy odrębna własność lokalu została wcześniej ustanowiona. Ponadto lokal stanowiący odrębną nieruchomość można zasiedzieć tylko w całości, nie jest natomiast dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość.

Przesłanki zasiedzenia są różne co do nieruchomości i co do ruchomości.

W myśl art. 172 k.c., posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lal dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiada­nie w zlej wierze. Z przepisu tego wynika, że do nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości konieczne są dwie przesłanki:

1. posiadanie oraz

2. upływ czasu (dwadzieścia lub trzydzieści lat).

Dobra wiara posiadacza nie jest samodzielną przesłanką zasiedzenia, ma ona takie tylko znaczenie, że skraca czas wymagany do nabycia własności.

Stosownie do art. 174 k.c. przesłanki nabycia w drodze zasiedzenia własności rzeczy ruchomej są trzy:

a) posiadanie,

b) upływ trzech lat

c) dobra wiara posiadacza.

Z przepisów art. 172 i 174 wynika, że przesłanką zasiedzenia własności jest tylko posiadanie samoistne, tzn. takie, jakie odpowiada treści prawa własności.

Posiadaczem takim jest najczęściej tzw. nieformalny nabywca nieruchomości, który ją kupił bez zachowania formy aktu notarialnego od właściciela; spadkobiercy, którzy bez aktu notarialnego dokonali działów, jak też spadkobierca, który fizycznie zawładnął po otwarciu spadku częścią nieruchomości spadkowej.

Wskazane przepisy przewidują, że zasiedzieć własność może tylko taki posiadacz, który nie jest właścicielem rzeczy. Nie może więc żądać stwierdzenia zasiedzenia osoba, która ma trudności z udowo­dnieniem swojego prawa, nabytego w innej drodze.

Przesłanka zasiedzenia jest tylko posiadanie nieprzerwane, a więc wykonywane w sposób ciągły. Z tego względu szczególne znaczenie nabierają domniemania związane z posiadaniem:

1. domniemanie prawne ciągłości posiadania w połączeniu zasadą, w myśl której niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania (art. 340 k.c.),

2. że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (art. 345 k.c.).

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia (art. 175 k.c.). Bieg ten podlega więc przerwie (art. 123 k.c.) i zawieszeniu (art. 121 k.c.). W myśl art. 173 k.c., jeżeli właściciel nieruchomości jest małoletni, zasiedzenie nie może się skończyć wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności. Tak więc małoletni właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenia podlega szczególnej ochronie.

Jeżeli w tracie biegu terminu zasiedzenia posiadanie przejdzie z jednej osoby na drugą, co ma miejsce w wypadku przeniesienia posiadania przez dotychczasowego posiadacza oraz w wypadku dziedziczenia, aktualny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiadał, czas posiadania swego poprzednika (art. 176 § 1 zd. pierwsze). Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści (art. 176 § 1 zd. drugie). Jest to tzw. doliczenie posiadania (czasu) poprzednika (accessio possessionis lub accessio temporis). Powyższe rozwiązanie nie ma zastosowania w wypadku samowolnego zawładnięcia rzeczą; wtedy bowiem dotychczasowy posiadacz nie jest poprzednikiem obecnego posiadacza.

Według utrwalonego poglądu dobra wiara posiadacza występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych (a więc bez niedbalstwa) nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności. Posiadaczem w dobrej wierze jest więc osoba, która - nie wiedząc o tym - nabyła rzecz od osoby nie będącej właścicielem lub od osoby nie mającej zdolności do czynności prawnych, albo gdy akt notarialny był dotknięty brakiem powodującym jego nieważność itp. Według orzecznictwa Sądu Najwyższego nie jest w dobrej wierze ten, kto nabywa własność nieruchomości bez za­chowania formy aktu notarialnego, osoba taka bowiem zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabyła prawa własności.

Dla skrócenia czasu zasiedzenia nieruchomości do lat 20 wystarcza, jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze w chwili uzyskania posiadania. Okoliczność, że dowiedział się o wadach swego tytułu w okresie późniejszym, nie ma znaczenia. Natomiast do nabycia w drodze zasiedzenia własności rzeczy ruchomej konieczne jest istnienie dobrej wiary przez cały okres trzech lat. Powzięcie więc przed upływem tego okresu przez posiadacza wiadomości, że nie jest on właścicielem rzeczy, wyłącza zasiedzenie. Sytuację posiadacza ułatwia domniemanie prawne istnienia dobrej wiary (art. 7 k.c.).

Skutek zasiedzenia polega na nabyciu własności przez posiadacza samoistnego oraz utrata tego prawa przez dotychczasowego właściciela. Nabycie własności następuje z mocy prawa (ex lege) w dacie upływu terminu. Jest to pierwotny sposób nabycia własności, jednakże powszechnie przyjmuje się, w drodze wyjątku od zasady, że w przy nabyciu pierwotnym wygasają obciążenia prawa, że zasiedzenie nie powoduje wygaśnięcia obciążeń własności, np. ograniczonych praw rzeczowych. Zasiedzenie jest bowiem skierowane przeciwko właścicielowi, a nie przeciwko osobom, którym przysługują do rzeczy prawa rzeczowe ograniczone.

Posiadacz, który nabył własność przez zasiedzenie, może żądać, aby sąd stwierdził to w orzeczeniu (postępowanie w tym przedmiocie regulują przepisy art. 609-610 k.p.c.)

Przemilczenie

Nabycie własności w drodze przemilczenia następuje tylko w wypadkach przewidzianych w ustawie. Istota jego polega na tym, że osoba wskazana w ustawie nabywa własność na skutek:

1. niewykonywa­nia przez właściciela swego prawa,

2. przez czas w ustawie określony.

Podstawą tego nabycia jest więc bezczynność właściciela. Stąd pochodzi przyjęty w dok­trynie termin "przemilczenie".

Taki sposób nabycia własności kodeks przewiduje co do rzeczy znalezionych. Jeżeli właściciel takiej rzeczy nie zgłasza się po nią w terminie, własność jej nabywa bądź znalazca, bądź Skarb Państwa.

Nabycia własności w drodze przemilczenia przewidywał uchylony już dekret z 8.03.1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz.U. Nr 13. poz. 87 z późno zm.).

Inne przewidziane w kodeksie cywilnym, wypadki nabycia i utraty własności

W przepisach (art. 179-194) kodeks normuje wiele sposobów nabycia i utraty własności o różnym znaczeniu gospodarczym. Należą do nich:

1. zrzeczenie się własności;

2. zawłaszczenie wraz z problematyką nabycia własności roju pszczół, który opuścił ul;

3. znalezienie;

4. nabycie pożytków naturalnych rzeczy,

5. tzw. akcesja, tj. połączenie rzeczy.

Uprawnienie właściciela do zrzeczenia się własności wynika z jego prawa do rozporządzania rzeczą (art. 140 k.c.). Dlatego przepisy o zrzeczeniu się własności normują jedynie sposób i skutek zrzeczenia się. Regulacja ta jest różna dla nieruchomości i dla rzeczy ruchomych. Zasadnicza różnica, poza sposobem zrzeczenia się własności, polega na tym, że w naszym systemie prawnym nieruchomość nie może być rzeczą niczyją.

Przepis art. 179 k.c. normujący sposób zrzeczenia się własności nieruchomości wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 marca 2006 r. (Dz. U. Nr 48, poz. 462) został uznany za niezgodny z Konstytucją). Według pkt II tego wyroku przepis ten utracił moc 15 lipca 2006 r. Do tej pory luka w prawie, odnośnie sposobu zrzeczenia się własności nieruchomości nie została usunięta.

Według starego stanu prawnego do zrzeczenia się własności nieruchomości wymagane było jednostronne oświadczenie właściciela wyrażające taką wolę, złożone w formie aktu notarial­nego; zrzeczenie było więc czynnością prawną jednostronną i konsensualną. Nieruchomość taka stawała się ex lege własnością gminy, na obszarze której jest położona, lub gminy, na obszarze której znajduje się jej większa część, chyba że przepis szczególny wskazuje innego beneficjenta zrzeczenia (np. art. 16 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiący, że państwowa lub samorządowa osoba prawna może zrzec się własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego). Nabycie własności na skutek jej zrzeczenia się przez dotychczasowego właś­ciciela jest nabyciem pierwotnym nabyciem. Jednakże gmina (lub inny, wskazany wyżej podmiot uzyskujący nieruchomość) ponosi odpowie­dzialność za obciążenia dotychczasowego prawa własności. Według przepisu art. 179 § 2 zd. 2 k.c. była to "odpowiedzialność z nieruchomości", "ograniczona do wartości nabytej nieruchomości według stanu w chwili nabycia, a według cen rynkowych w chwili zaspokojenia wierzyciela".

Zrzeczenie się własności rzeczy ruchomej następuje przez:

1. porzucenie rzeczy,

2. z zamiarem wyzbycia się własności.

Zrzeczenie się własności ruchomości jest czynnością prawną jednostronną, realną. Rzecz ruchoma, której właściciel się zrzekł, staje się rzeczą niczyją.

Własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez objęcie jej w posiada­ nie samoistne (art. 181 k.c.). Jest to tzw. zawłaszczenie. Z podanej definicji wynika, że do zawłaszczenia konieczne jest:

1. zawładnięcie rzeczą,

2. w intencji stania się jej właścicielem;

Jest to więc czynność prawna jednostronna, realna. Zawłaszczenie jest zalizane do pierwotnych sposobów nabycia własności.

Rój pszczół, który opuścił ul, staje się niczyim, jeżeli właściciel nie odszuka go przed upływem trzech dni od dnia wyrojenia (art. 182 § 1 zd. 1 k.c.). Właścicielowi wolno w pościgu za rojem wejść na grunt cudzy, powinien jednak naprawić wynikłą stąd szkodę (art. art. 182 § 1 zd. 2 k.c.). Jeżeli właściciel odszukał go w tym terminie możliwe są - zależnie od tego, gdzie rój osiadł - trzy sytuacje:

1. rój osiadł dziko, np. w dziupli, na drzewie - w tym przypadku właściciel może rój zabrać jako swoją własność,

2. rój osiadł w cudzym ulu niezajętym, właściciel może domagać się wydania roju za zwrotem kosztów,

3. rój osiadł w cudzym ulu zajętym, rój staje się własnością tego, czyją własnością jest rój, który w ulu się znajdował, dotychczasowemu właścicielowi nie przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Przepisy o znalezieniu rzeczy (art. 183-189 k.c.) odnoszą się do rzeczy:

1. zgubionych,

2. porzuconych bez zamiaru wyzbycia się własności oraz

c) zwierząt, które zabłąkały się lub uciekły.

Znalazca rzeczy ma obowiązek niezwłocznego zawiadomienia o tym osobę uprawnioną do odbioru rzeczy, a jeżeli nie wie, kto jest uprawniony albo nie zna miejsca zamieszkania tej osoby, obowiązany jest zawiadomić organ państwowy tzw. organ przechowujący (por. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14.06.1966 r. w sprawie rzeczy znalezionych Dz.U. Nr 22, poz. 141 z późn. zm.). Organem przechowującym jest starosta wykonujący to zadanie jako zadanie z zakresu administracji rządowej, miejscowo właściwy dla terenu, na którym rzecz znaleziono.

Pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności oraz rzeczy mające wartość naukową lub artystyczną znalazca powinien oddać na przechowanie organowi przechowującemu, inne zaś rzeczy tylko na żądanie tego organu (art. 184 § 1 k.c.).

Znalazcy, który uczynił zadość swoim obowiązkom przysługuje jedynie tzw. znaleźne w wysokości jednej dziesiątej wartości rzeczy, jeżeli zgłosi swe roszczenie najpóźniej w chwili wydania rzeczy osobie uprawnionej do odbioru (art. 186 k.c.). Jeżeli jednak właściciel nie odbierze rzeczy w ciągu roku od dnia wezwania go przez właściwy organ, a w razie niemożności wezwania - w ciągu dwóch lat od jej znalezienia, pieniądze i inne wymienione wyżej rzeczy o szczególnej wartości stają się własnością Skarbu Państwa, inne zaś własnością znalazcy, jeżeli uczynił on zadość swym obowiąz­kom. Ten sposób nabycia własności nosi w doktrynie nazwę przemilczenia (art. 187 k.c.).

Przepisy powyższe nie mają zastosowania w dwu wypadkach:

a) w razie znalezienia rzeczy w budynku lub innym pomieszczeniu otwartym dla publiczności albo w środku transportu publicznego; w takich wypadkach znalazca obowiązany jest rzecz oddać zarządcy budynku, pomieszczenia lub środka transportu, a los prawny znalezionej rzeczy normują przepisy szczególne (art. 188 k.c.);

b) w razie znalezienia tzw. skarbu, tj. rzeczy mającej znaczną wartość materialną lub naukową albo artystyczną, a znalezionej w takich okolicznościach, że poszukiwanie właściciela byłoby oczywiście bezcelowe (np. w razie wykopania garnka ze starymi monetami); rzecz taka staje się własnością Skarbu Państwa, a znalazcy należy się odpowiednie wynagrodzenie (art. 189 k.c. oraz co do "skarbów" podlegających, jako tzw. znaleziska archeologiczne lub wykopaliska, ustawie z 15 II 1962 r. o ochronie dóbr kultury - art. 24 tej ustawy, t. jedno Dz.U. z 1999 r. nr 98, poz. 1150 z późno zm.).

Według przepisu art. 190 k.c. uprawniony do pobierania pożytków naturalnych nabywa ich własność przez odłączenie ich od rzeczy. Pożytki naturalne stają się odrębnymi rzeczami i odrębnym przedmiotem własności dopiero z chwilą ich odłączenia, przed ta chwilą jako części składowe rzeczy nie mogły być odrębnym przedmiotem własności.

Bez znaczenia jest, kto dokonał odłączenia pożytków od rzeczy i czy stało się to za wiedzą uprawnionego do ich pobierania. W każdym wypadku przypadają one uprawnionemu do ich pobierania.

W wyniku połączenia (akcesji) dwu rzeczy w sposób trwały powstaje nowa rzecz.

W razie akcesji rzeczy ruchomej z nieruchomością zgodnie z art. 191 k.c., własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Zasada ta oznacza, że właściciel rzeczy ruchomej traci w następstwie połączenia jej własność. Do rozliczeń między właścicielem nieruchomości a dotychczasowym właścicielem rzeczy ruchomej stosuje się prze­pisy o rozliczeniach między właścicielem a posiadaczem (art. 224-231 k.c.), przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i n. k.c.) oraz przepisy o na­prawieniu szkody (art. 415 i n. k.c.).

Akcesję rzeczy ruchomych kodeks normuje w art. 192-194. Uregulowanie to obejmuje trzy sytuacje:

1) połączenie (np. wytworzenie z drewna i innych materiałów mebla),

2) pomieszanie (np. pomieszanie worka mąki żytniej z workiem mąki pszen­nej) oraz

3) przetworzenie, tj. wytworzenie nowej rzeczy z cudzych materiałów.

W pierwszych dwu wypadkach - jeżeli przywrócenie stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami - dotychczasowi właściciele stają się współwłaścicielami całości, a udziały ich oznacza się według stosunku wartości rzeczy połączonych lub pomieszanych. Jednakże gdy jedna z rzeczy połączonych ma wartość znacznie większą aniżeli pozostałe, rzeczy o mniejszej wartości stają się jej częściami składowymi (art. 192 § 2 k.c.)

W trzecim przypadku ten, kto wytworzył nową rzecz ruchomą staje się jej właścicielem, jeżeli wartość nakładu pracy jest większa od wartości materiałów. Jeżeli przetworzenie rzeczy było dokonane w złej wierze albo jeżeli wartość materiałów jest większa od wartości nakładu pracy, rzecz wytworzona staje się własnością właściciela materiałów.

OCHRONA WŁASNOŚCI

Ochrona własności realizowana jest nie tylko w obrębie prawa cywilnego, lecz całego porządku prawnego; gwarantują ją również, w swoistych formach, takie gałęzie prawa jak prawo karne i administracyjne.

Cywilistyczna ochrona własności należy do typu ochrony petytoryjnej, przez którą rozumie się ochronę prawa. Innym typem ochrony jest ochrona posesoryjna, której istota polega na tym, że chroni ona nie prawo, lecz pewien stan faktyczny, zwany posiadaniem. Właściciel rzeczy może korzystać zarówno z ochrony petytoryjnej (gdy jego prawo zostało naruszone) jak i z ochrony posesoryjnej, przysługującej posiadaczowi (gdy właściciel rzeczy jest jednocześnie posiadaczem rzeczy w chwili naruszenia władztwa nad rzeczą).

Podstawowymi roszczeniami przysługującymi właścicielowi w wypadku naruszenia jego prawa są:

1. roszczenie windykacyjne (art. 222 § 1 k.c.),

2. negatoryj­ne (art. 222 § 2 k.c.).

Procesową formą dochodzenia tych roszeń są powództwa.

Specjalnym środkiem ochrony własności (podobnie zresztą jak i innych praw) jest tzw. powództwo o ustalenie prawa, które zostało unormowane w art. 189 kodeksu postępowania cywilnego.

Ochrona własności w drodze roszczeń windykacyjnych i negatoryjnych ma charakter obiek­tywny. Oznacza to, że o powstaniu roszczenie decyduje sam fakt naruszenia własności. Powyższe roszczenie przysługują właścicielowi niezależnie od psychicznego nastawienia sprawcy naruszenia. Również ocena zachowania osoby naruszającej cudza własność nie ma znaczenia dla bytu tych roszczeń. Istnieją więc one niezależnie od tego, czy czyn sprawcy, powodujący naruszenie własności, został przez niego zawiniony, czy działał on w złej, czy w dobrej wierze.

Roszczenie windykacyjne (rei vindicatio) normuje art. 222 § 1k.c. W myśl tego przepisu: "właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą". Jest ono więc rosz­czeniem właściciela o wydanie rzeczy, która znajduje się we władaniu innej osoby.

Roszczenie windykacyjne można określić jako:

1. roszczenie o wydanie rzeczy,

2. wypływające z prawa własno­ści.

Brak jednej z tych cech powoduje, że nie ma ono charakteru roszczenia windykacyjnego. O tym czy mamy do czynienia z roszczeniem windykacyjnym nie decyduje tylko to, że przedmiotem roszczenia jest wydanie rzeczy. Uprawnienie do domagania się wydania rzeczy może wypływać z różnych stosunków, zarówno rzeczowych (np. z użytkowania), jak i obligacyjnych (np. ze stosunku dzierżawy, najemca).

Jak to expressis verbis stanowi art. 222 § 1 k.c., legitymowanym do dochodzenia roszczenia windykacyjnego jest właściciel rzeczy. Z mocy przepisu (art. 209 k.c.) roszczenie to może także realizować jeden ze współwłaścicieli. Treść przepisu art. 222 § 1 k.c. wskazuje, że właściciel może żądać wydania rzeczy do jego rąk. Ponadto właściciel może zadać wydania rzeczy do rąk innej osoby uprawnionej. Sytuacja ta ma miejsce, gdy prawo władania rzeczą przysługuje z woli właściciela innej osobie (np. użytkownikowi) i osoba ta została pozbawiona władania nad rzeczą przez osobę trzecią.

Legitymację procesową posiada również prokurator (art. 7 k.p.c.) oraz Rzecznik Praw Obywatelskich (art. 14 ustawy z dnia 15 lipca 1987 r. o Rzeczniku Praw Obywatelskich (tekst jedn. Dz. U z 2001 r. Nr 14, poz. 147)

Tradycyjnie roszczenie windykacyjne bywa określane jako roszczenie nieposiadającego właściciela przeciwko posiadającemu niewłaścicielowi. Na grun­cie prawa polskiego określenie to nie jest trafne w całości. O ile osoba legitymowana czynnie określona jest prawidłowo, o tyle ujęcie osoby biernie legitymowanej jest za wąskie. Ze sformułowania art. 222 § 1 k.c. wynika, iż roszczenie windykacyjne może być skierowane przeciwko każdej osobie, "która faktycznie włada rzeczą", a więc nie tylko wobec posiadacza w rozumieniu art. 336 kc., ale także przeciwko osobom które władaja rzeczą w innym charakterze, np. jako dzierżyciel (art. 337 k.c.).

Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar dowodu własności obciąża powoda. W przypadku gdy nieruchomości ma urządzoną księgę wieczystą, dowodowi temu czyni zadość domniemanie własności wynikające z wpisu (art. 3 ust. o ks. wiecz. i hip.. Poza tym właściciel może korzystać z wszelkich dowodów.

Kierunek obrony osoby, przeciwko której zostało skierowane roszczenie windykacyjne, może być różny:

1. pozwany może się ograniczyć do zaprzeczenia własności. Jeżeliby bowiem powód swego prawa nie udowodnił, roszczenie jego byłoby oddalone, choćby nawet pozwany nie był także właścicielem spornej rzeczy.

2. pozwany może również podnieść tzw. zarzut braku legitymacji biernej po jego stronie, oparty na twierdzeniu, że rzecz nie jest w jego władaniu.

3. pozwany może podnieść tzw. zarzutu hamującego, gdy przysługuje mu skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Takie uprawnienie co zatrzymania cudzej rzeczy może wypływać z róż­nych stosunków prawnych, zarówno rzeczowych (np. z prawa użytkowania), jak i obligacyjnych (np. z umowy dzierżawczy też może być następstwem przy­sługującego poznanemu prawa zatrzymania (art. 461 k.c.). Podniesienie tego zarzutu nie wyłącza roszczenia windykacyjnego na stałe, lecz jedynie hamuje jego realizację na czas przysługiwania osobie, przeciwko której roszczenie to zostało skierowane, skutecznego wobec właściciela uprawnienia do władania rzeczą.

W myśl art. 117 § 1 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewi­dzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Przedawnieniu ulega również roszczenie windykacyjne, z tym zastrzeżeniem, że nie ulega przedawnieniu roszczenie windyka­cyjne, jeżeli dotyczy nieruchomości (art. 223 § 1 k.c.). Termin przedawnienia roszczenia windykacyjnego dotyczącego rzeczy ruchomej wynosi lat 10.

Istotę roszczenia negatoryjnego (actio negatoria) kodeks ujmuje w art. 222 § 2 w sposób następujący: "Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń".

Tytułem przykładu można wskazać, że roszczenie negatoryjne powstaje dla właściciela, gdy inna osoba, nie będąca do tego upraw­nioną, przechodzi lub przejeżdża przez jego nieruchomość, wpędza na tę nierucho­mość swoje bydło, kieruje na nią odpływ wody deszczowej, łowi ryby w jego stawie, usiłuje prowadzić budowę na jego gruncie, czerpie wodę z jego studni itp. Nie stanowi natomiast naruszenia prawa własności działanie siły przyrody (np. oberwanie się skarpy), choćby nawet źródło tego działania tkwiło w innej nieruchomości.

Właściciel, jak to expressis verbis przewiduje art. 222 § 2 k.c. -, może żądać:

1. właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem

2. zaniechania naruszeń.

Legitymacja czynna przedstawia się identycznie jak w przypadku roszczenia windykacyjnego.

Biernie legitymowa­nym jest ten, kto cudze prawo własności narusza w sposób inny aniżeli przez przetrzymywanie w swoim władaniu cudzej rzeczy.

Dowód własności obciąża - podobnie jak w wypadku roszczenia win­dykacyjnego - powoda (art. 6 k.c.). Jednakże w procesie negatoryjnym powód jest w sytuacji o tyle lepszej, że jako władający rzeczą korzysta z domniemania własności wynikającego z faktu posiadania (art. 339 i 341 k.c.).

Roszczenie negatoryjne nie ulega przedawnieniu, gdy wynika z prawa własno­ści nieruchomości (art. 223 § I k.c.). Termin przedawnienia roszczenia negatoryjnego dotyczącego ruchomości, zgodnie z art. 118 k.c., wynosi 10 lat.

Roszczenia uzupełniające

Samo roszczenie o wydanie rzeczy nie wyrównuje właścicielowi wszystkich strat poniesionych przez w okresie, kiedy był on pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy. Uszczerbek ten wyrównują dopiero roszczenia dodatkowe, do których należą:

a) roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy,

b) roszczenie o zwrot pożytków (lub ich równowartości),

c) roszczenie o odszkodowanie za szkodę spowodowaną zużyciem rzeczy, jej pogorszeniem lub utratą.

Roszczenia te uregulowane w przepisach art. 224 i 225 k.c., w doktrynie nazywane są roszczeniami uzupełniającymi. Roszczenia te pomimo charakteru uzupełniającego w stosunku do roszczenia windykacyjnego mogą być dochodzone oddzielnie, mogą one też być samoistnym przedmiotem obrotu. Właściciel może np. przenieść na inną osobę roszczenie o zwrot pożytków za określony czas.

Roszczenia uzupełniające przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Orzecznictwo przyjmuje, że w wypadku, gdy rzecz nie została zwrócona, roszczenia uzupełniające ulegają przedawnieniu z upływem lat dziesię­ciu (art. 118 k.c.).

Powstania roszczeń uzupeł­niających oraz ich zakresu uzależniony jest od dobrej bądź złej wiary posiadacza. Ustawa wyróżnia w tym zakresie następujące sytuacje:

1. gdy posiadacz jest w dobrej wierze, a więc gdy ma on uzasadnione okolicznościami przekonanie, że przysługuje do rzeczy prawo, które faktycznie wykonuje),

2. gdy posiadaczowi można przypisać złą wiarę,

3. gdy posiadacz jest w dobrej wierze, ale dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.

Ad a) W pierwszym wypadku roszczenia uzupełniające dla właściciela nie powstają. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wyna­grodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny za jej zużycie ani za jej pogorszenie lub utratę; nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (art. 224 § 1 k.c.). Tylko wtedy, gdy za rzecz utraconą uzyskał ekwiwalent (np. odszkodowanie z ubezpieczenia), zobowiązany jest do jego wydania na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i n. k.c.).

Ad b). Posiadacz w złej wierze obowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Ponadto samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest zwrócić pobrane pożytki lub ich wartość, a także wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego (art. 225 § 1 k.c.)

Ad c). W sposób szczególny kodeks normuje sytuację posiadacza w dobrej wierze od chwili, gdy dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Od chwili, gdy dowiedział się o wytoczeniu powództwa posiadacz powinien się liczyć z tym, że nie on, lecz osoba wytaczająca powództwo jest właścicielem rzeczy. Z tych przyczyn kodeks cywilny zrównuje sytuację tego posiadacza, w zakresie roszczeń uzupełniających, z posiadaczem w złej wierze. Oznacza to, że co do zasady jest on obowiązany uczynić zadość roszczeniom uzupełniającym właściciela. Jednakże zakres jego obowiązków jest węższy niż posiadacza w złej wierze. Nie jest on obowiązany do zwrotu wartości pożytków, których nie uzyskał z powodu złej gospodarki, a za zużycie, utratę lub pogorszenie rzeczy odpowiada tylko wtedy, gdy doszło do tego z jego winy (art. 224 § 2 k.c.).

Roszczenia z tytułu nakładów

Z problematyką ochrony własności oraz z problematyką roszczeń uzupełniających, łączy się zagadnienie rozliczeń z tytułu nakładów, jakich osoba władająca cudzą rzeczą na niej dokonuje. Kodeks uprawnienia z tego tytułu normuje w art. 226, 227 i 231.

Zasadę jest w świetle przepisów kodeksu cywilnego, że właściciel obowiązany jest zwrócić nakłady posiadaczowi. Jednakże zakres tego obowiązku oraz jego forma są ­podobnie jak w wypadku roszczeń uzupełniających - różne w każdej z na­stępujących sytuacji:

1. gdy posiadacz jest w czasie dokonywania nakładów w dobrej wierze,

2. gdy posiadacz jest w złej wierze,

3. gdy posiadacz jest w dobrej wierze, ale dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy lub o wezwaniu do zwrotu rzeczy stanowiącej własność państwową.

Ad a) Zasadą jest, że posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów. Jednakże zakres jego uprawnienia zależy od rodzaju nakładów. Ustawa odróżnia nakłady konieczne oraz "inne nakłady”. Przez nakłady konieczne należy rozumieć takie, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku, jak naprawy i remonty, zasiewy, utrzymanie zwierząt, bieżące podatki itp. Inne nakłady nieodpowiadające temu celowi, mogą zmierzać do ulepszenia rzeczy (nakłady użyteczne) albo do nadania jej wyglądu lub charakteru odpowiadającego upodobaniu tego, kto ich dokonuje (nakłady zbytkowne), stano­wią "inne nakłady" w rozumieniu omawianych przepisów. Zwrotu nakładów koniecznych posiadacz może się domagać o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał. Zwrotu innych nakładów tylko o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi (art. 226 § 1 k.c.).

Ad b) Posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecz­nych i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się jego kosztem (art. 226 § 2 k.c.), a więc gdyby rzecz stała się na skutek nakładów więcej warta aniżeli przed ich dokonaniem.

Ad c) Zwrotu jedynie nakładów koniecznych może żądać posiadacz, który dokonał ich po powzięciu wiadomości o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jest on jednak w porównaniu z posiadaczem w złej wierze w sytuacji o tyle lepszej, że zwrotu nakładów koniecznych, dokonanych w tym czasie, może żądać, choćby nawet nie wzbogaciły one właściciela (art. 226 § 1 zd. ostatnie k.c.). Powyższa zasada ma również zastosowanie do samoistnego posiadacza rzeczy będącej przedmiotem własności państwowej, który został wezwany przez właściwy organ państwowy do wydania rzeczy.

Zasadą jest, że posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przed­mioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi (art. 227 § 1 k.c.). Jednakże gdy połączenia dokonał posiadacz w złej wierze albo posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy lub po wezwaniu go do zwrotu rzeczy stanowiącej własność państwową, właściciel może przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając posiadaczowi ich równowartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy (art. 227 § 2 k.c.). Z powyższego uregulowania wynika, że w ostatnich dwóch przypadkach o tym, w jakiej formie ma dojść do rozliczenia z tytułu nakładów decyduje wola właściciela.

Według art. 229 § 1 k.c. roszczenia:
1. właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy,

2. roszczenia samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz,

przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Omówione powyżej przepisy dotyczące:

1. roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy,

2. roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz,

stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Nakłady poczynione na cudzy grunt mogą przybierają postać wzniesienia budynku lub innego podobnego urządzenia zarówno na powierzchni jak i pod powierzchnią gruntu. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit budynki i inne urządzenia stają się częścią składową nieruchomości gruntowej i stanowią własność właściciela gruntu. Sposób rozliczenia tego typu nakładów przewiduje art. 231 k.c. Sposobem tym jest nabycie przez posiadacza własności działki zajętej pod budowę.

Przepisy tego artykułu przyznają roszczenie o wykup osobie, która wzniosła budynek i inne urządzenie oraz właścicielowi, gdyż on również może być zainteresowany takim sposobem rozliczenia nakładów na nieruchomość gruntową stanowiącą jego własność.

Przesłanki powstania roszczenia o wykup dla osoby, która wzniosła budynek, są następujące:

1. Samoistne posiadanie. Roszczenie o wykup przysługuje tylko posiadaczowi, i to takiemu, który włada rzeczą jak właściciel (art. 336 k.c.). W wypadku. gdy budynek został wzniesiony przez kilka osób, każdej z nich przysługuje roszczenie o przeniesienie udziału odpowiedniej części nieruchomości.

2. Dobra wiara posiadacza. W dobrej wierze jest taki posiadacz, który z przyczyn usprawiedliwionych nie wie, że prawo własności działki, na której wznosi on budynek, jemu nie przysługuje.

3. Wzniesienie budynku lub innego urządzenia, a więc wzniesienie przez człowieka sztucznej konstrukcji. Jako przykład "innego urządzenia" można przyto­czyć zbudowanie tamy, wykonanie niektórych urządzeń melioracyjnych, zbudowa­nie silosu lub piwnicy - lodowni, przeprowadzenie kanału itp. Wątpliwe jest ­choć ostatnio opowiedział się za tym SN - zaliczenie do innych urządzeń w rozumieniu art. 231 k.c. wzniesionego przez posiadacza ogrodzenia działki. Nie stanowi takiego urządzenia sad.

4. Znaczna różnica wartości wzniesionej budowli i działki zajętej pod budowę. O takiej różnicy można mówić wtedy, gdy wartość budowli znacznie przekracza wartość zajętej pod budowę działki.

Przesłanki roszczenia właściciela o wykup działki zajętej pod budowę są podobne, ale nie identyczne. Zasadnicza różnica polega na tym, że dla właściciela takie roszczenie powstaje niezależnie od tego, czy osoba, która wzniosła budowlę, była posiadaczem i niezależnie od tego, czy była w dobrej wierze. Wynika to przede wszystkim z użytych w art. 231 § 1 k.c. sformułowań „właściciel … może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek …", nabył od niego własność. Rosz­czenie takie jednak nie przysługuje, jeśli inne uregulowanie wynika z łączącej strony umowy.

Jeżeli spełnione są wymagane przesłanki, uprawniony (posiadacz lub właściciel) może żądać, aby nastąpiło przeniesienie na osobę, która wzniosła budowlę, prawa własności działki gruntu zajętej pod budowę. Przez działkę tę należy rozumieć nie tylko grunt zajęty pod budowę, ale także grunt niezbędny do racjonalnego wykorzystania budowli, a więc także podwórze, siedlisko, droga dojazdowa itp. Jeżeli nieruchomość przekracza te rozmiary, wykupowi podlega tylko odpowiednia jej część. Przeniesienie własności następuje "za odpowiednim wynagrodzeniem", tzn. za przeciętną cenę przyjętą w obrocie w danej okolicy.

Roszczenie o wykup może być zrealizowane albo przez zawarcie umowy o przeniesienie własności, albo na podstawie orzeczenia sądowego Orzeczenie zobowiązujące do przeniesienia własności zastępuje oświadczenie woli osoby do tego zobowiązanej (art. 64 k.c., art. 1047 § 1 k.p.c.).

Orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjmuje, że roszczenie posiadacza o wykup działki zajętej pod budowę nie ulega przedawnieniu, wygasa jednak, jako wynikające z posiadania, z chwilą utraty posiadania.

Opracowano na podstawie następującej literatury:

1. G. Bieniek, St. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, wydanie 2, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Wydanie 5, Warszawa 2009,

2. Teresa A. Filipiak, Jan Mojak, Mirosław Nazar, Elżbieta Niezbecka, Zarys prawa cywilnego, Oficyna Wydawnicza VERBA, wydanie 6, Lublin 2010,

3. J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Wydanie 2, Warszawa 2006.

4. St. Rudnicki, St. Dmowski, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Wydanie 9, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2009,

5. A. Wolter, J Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo Cywilne. Zarys części ogólnej, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Wydanie 2, Warszawa 2009,

6. St. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Wydanie 6, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2010

7. G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz, Wydawnictwo C.H Beck, wydanie 7, Warszawa 2008.

17

---