OPIS NIERUCHOMOŚCI	Nieruchomość lokalowa - mieszkalna, w skład której wchodzą dwa pokoje, kuchnia, przedpokój i łazienka. Gmina: Kielce Osiedle: Słoneczne Wzgórze Adres: ul. E. Orzeszkowej 24/42 Pow. lokalu: 46,5 m2
CEL WYCENY	Określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, która ma stanowić podstawę do umowy kupna - sprzedaży.
STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI	Nieruchomość stanowi własność p. Marka Dąbrowskiego.
OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA LOKALU -METODA PORÓWNAWCZA	166 500,00 zł
OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA LOKALU -METODA DOCHODOWA	132 000,00 zł
DATA WIZJI LOKALNEJ	01.06.2007 r
DATA SPORZĄDZENIA OPERATU SZACUNKOWEGO	01.06.2007 r
PODPIS

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

SPIS TREŚCI

1. Podstawy formalno - prawne

1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny jako przedmiot prawa własności.

Wyceniana nieruchomość położona jest w gminie Kielce, przy ul. E. Orzeszkowej 24/42, powiat Kielce, województwo świętokrzyskie.

2. Zakres wyceny

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego będącego własnością p.Marka Dąbrowskiego.

3. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, która ma stanowić podstawę do umowy kupna - sprzedaży.

4. Podstawy opracowania

1. Podstawy prawne

• Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn.tekst Dz.U. z

2000 r. nr 46 poz. 543 z późn.zm.)

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109).

• Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, PFSRM

• Ustawa Prawo Budowlane

1. Podstawa formalna

Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi Umowa o Dzieło z zamawiającym p.Markiem Dąbrowskim - właścicielem nieruchomości.

1. Źródła danych merytorycznych

• Odpis z Księgi Wieczystej.

• Protokół z wizji lokalnej, lokalu mieszkalnego nr 42

• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - Urząd Miasta i Gminy Kielce

• Informacje Zamawiającego

1. Daty związane z przygotowaniem operatu szacunkowego:

• Data sporządzenia operatu szacunkowego: 02.06 2007r.

• Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 02.06 2007r.

• Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 04.06 2007r.

• Data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 04.06.2007r.

2. Opis nieruchomości

1. Stan prawny nieruchomości

Wyceniana nieruchomość lokalowa wraz z pomieszczeniem przynależnym, tj.piwnicą stanowi własność p.Marka Dąbrowskiego.

2. Lokalizacja nieruchomości

Wyceniana nieruchomość lokalowa znajduje się w czteropiętrowym budynku wielorodzinnym, przy ul. E. Orzeszkowej 24. Budynek usytuowany jest w cichej okolicy w otoczeniu zieleni, z daleka od ruchliwych ulic.

Na terenie osiedla znajdują się niewielkie obiekty usługowe i handlowe , hipermarkety Tesco i Real - w odległości ok. 400 m. Przystanki komunikacji miejskiej (autobusy) zlokalizowane są w odległo­ści ok. 200 m..

W bezpośrednim sąsiedztwie budynku znajduje się przedszkole, gimnazjum, niepaństwowa Uczelnia Wyższa, plac zabaw oraz w odległości ok.200m -szkoła podstawowa. W niedalekim sąsiedztwie budynku znajduje się również Przychodnia Medyczna oraz trzy apteki. Przed budynkiem znajdują się miejsca parkingowe dla mieszkańców.

Dojazd do centrum miasta zajmuje około 5 minut.

3. Opis budynku

Budynek wykonany został w technologii wielkiej płyty i jest eksploatowany od 1980 r

Jest to budynek 4-kondygnacyjny, podpiwniczony. Posiada pięć klatek schodowych, których drzwi wejściowe oraz okna zostały wymienione na nowe w 2006r

Elementy zewnętrzne budynku jak elewacje i pokrycie dachu są w dobrym stanie technicznym i nie wykazują istotnych uszkodzeń.

Budynek znajduje się na terenie uzbrojonym w sieci wod-kan., gazową, CO, elektryczną i telefoniczną (TP S.A.),tv kablową. Elementy konstrukcyjne w ogólnym stanie technicznym - dobrym, również dobry stan techniczny zarówno elementów wykończeniowych jak i wszelkich instalacji.

4. Opis lokalu

Lokal usytuowany na III piętrze, na którym znajdują się trzy mieszkania. W skład lokalu wchodzą dwa pokoje, łazienka z WC, widna kuchnia oraz przedpokój. Lokal jest mieszkaniem dwustronnym - wschód-zachód, posiada balkon od strony wschodniej. Nasłonecznienie dobre, mieszkanie wewnętrzne.

Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 46,5m². Stan techniczny lokalu - bardzo dobry. W roku 2005 przeprowadzono generalny remont z wymianą instalacji elektrycznej oraz armatury wodno - kanalizacyjnej . Stolarka okienna PCV wymieniona w 2004 roku, na podłogach w pokojach-panele podłogowe, w kuchni, przedpokoju i łazience-terakota. Na ścianach i sufitach gładź cementowo-wapienna, w łazience i kuchni glazura, w przedpokoju zabudowana szafa z lustrzanymi drzwiami. Ceramika łazienkowa nowa, wannę wymieniono na kabinę prysznicową.

Stan elementów wykończeniowych bardzo dobry. Stolarka drzwiowa - drewniana.

Ogólny standard lokalu i stan techniczny wyposażenia lokalu - bardzo dobry. Układ i wielkość pomieszczeń - b.dobry.

STRUKTURA UŻYTKOWA LOKALU:

1.	POKÓJ1	15,4 m^2
2.	POKÓJ2	10,5 m^2
3.	KUCHNIA	9,0 m^2
4.	PRZEDPOKÓJ	8,1 m^2
5.	ŁAZIENKA	3,5 m^2
6.	RAZEM	46,5m^2

Wysokość pomieszczeń: 2,50 m.
Do lokalu przynależy piwnica o powierzchni 4,0 m².

3. Analiza rynku

Na podstawie analizy rynku w na obszarze Kielc można stwierdzić, że istnieje obrót nieruchomościami podobnymi do wycenianej nieruchomości i znane są ich ceny transakcyjne, a także poszczególne cechy tych nieruchomości mające wpływ na poziom ich cen. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości wycenianej zastosowano metodę porównawczą. Podejście to polega na określeniu wartości nieruchomości, zakładając, że jej wartość odpowiada cenom, jakie zostały uzyskane za nieruchomości podobnej. Wartość tą koryguje się porównując niektóre cechy nieruchomości i korygując wzrost cen.

Badania wykazały, iż ceny lokali mieszkalnych rynku lokalnym wykazywały tendencję wzrostową. Zaobserwowano że, największym popytem cieszą się mieszkania niewielkie o pow. 40-60 m² .

Najważniejsze cechy rynkowe dla nieruchomości:

1) położenie (lokalizacja)

2) stan techniczny budynku

3) standard wyposażenia i funkcjonalność pomieszczeń

4) występowanie lub brak balkonu (loggi)

5) usytuowanie na piętrze

6) hałas z ulicy

7)dostęp do piwnicy

8) nasłonecznienie

4. Procedura szacowania wartości nieruchomości

- zebranie danych o wycenianej nieruchomości

- analiza rynku lokalnego dla nieruchomości podobnych

- wybór cech porównawczych w stosunku, do których będziemy porównywać wszystkie nieruchomości

- porównanie nieruchomości i korygowanie ich cen w stosunku do nieruchomości wycenianej

- ustalenie końcowej wartości nieruchomości

5. Metoda szacowania wartości rynkowej nieruchomości

• podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej

• podejście dochodowe

6. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny

1. Podejście porównawcze - metoda korygowania ceny średniej

1. Analiza transakcji przyjętych do porównań

Do wyceny lokalu wykorzystano następujące lokale porównawcze:

TABELA 1

Lp.	Lokal mieszkalny
		Cecha	1	2	3
1	Lokalizacja	os.Świętokrzyskie	os.Sł.Wzgórze	os.Świetokrzyskie
	Rok budowy	1980	1985	1982
2	Piętro	1/3	6/9	8/11
3	Powierzchnia[m^2]	46,8	39,6	47,70
4	Cena [PLN]	150 000	160 000	128 000

Przyjęto następujące kwotowe współczynniki korygujące:

- za 1 m² różnicy powierzchni lokalu przyjmuje 0,15 % ceny sprzedaży

- za 1 rok różnicy eksploatacji lokalu przyjmuje 400 zł

- za 1 stopień różnicy w lokalizacji obiektu na piętrze przyjmuje 1000 zł

- za dostęp do garażu lub parkingu przyjmuje 1000 zł

- za balkon lub loggie 25000 zł

- za dostęp do piwnicy 2500 zł

- za 1 stopień różnicy w standardzie wyposażenia 3500 zł

2. Charakterystyka szacowanego lokalu i lokali przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych

TABELA 2

Lp.	Cecha porównawcza	Obiekt wyceniany	Obiekty sprzedane
						Obiekt (1)	Obiekt (2)	Obiekt (3)
1.	Cena	-----	150 000 zł	160 000 zł	128 000 zł
2.	Sprzedaż w stos. do wyceny	-----	4 miesiące	3 miesiące	0
3.	Powierzchnia użytkowa	46,5 m^2	46,8 m^2	39,6 m^2	47,7 m^2
4.	Wiek budynku	1980	1980	1985	1982
5.	Garaż / Parking	tak	nie	tak	tak
6.	Piętro	średnie	dobre	słabe	słabe
7.	Standard wyposażenia	b.dobre	dobre	dobre	dobre
8.	Balkon / Loggia	tak	tak	tak	nie
9.	Piwnica	tak	tak	nie	tak
10.	Wzrost cen na rynku	-----	2%	2%	2%

3. Korygowanie cen - wycena

TABELA 3

Lp.	Cecha porównawcza	Budynek wyceniany	Obiekty sprzedane
						Obiekt (1)	Obiekt (2)	Obiekt (3)
1.	Cena	--------	150 000 zł	160 000 zł	128 000 zł
2.	Sprzedaż w stos. do wyceny	--------	150 000 * 4 * 0,02 = + 12000 zł	160000 * 2 * 0,02 = + 6400 zł	0 zł
3.	Powierzchnia użytkowa	46,5 m^2	0	6,9*0,0015* 160000= -1656 zł	1,2*0,0015* 128000 = + 240 zł
4.	Wiek budynku	1980	0	5 * 400 = + 2000 zł	2 * 400 = + 800 zł
5.	Garaż / Parking	tak	+ 1000 zł	0	0
6.	Piętro	średnie	- 1000 zł	+ 1000 zł	+ 1000 zł
7.	Standard wyposażenia	b.dobre	+ 4000 zł	+ 4000 zł	+ 4000 zł
8.	Balkon / Loggia	tak	0	0	+25000 zł
9.	Piwnica	tak	0	+2500 zł	0
10.	CENA NA DZIEŃ WYCENY	166 428 zł	166 000zł	174 244zł	159 040zł

Wartość szacowanej nieruchomości wynosi w zaokrągleniu: 166 500,00zł

2. Podejście dochodowe

Metoda dochodowa opiera się na założeniu, że wartość nieruchomości jest tyle warta ile warte są prawa do pobierania przyszłych dochodów z danej nieruchomości lokalowej.

Technika ta uwzględnia przewidywany dochód roczny oraz zakłada, że nieruchomość będzie przynosić ten dochód przez czas nieograniczony. Wartość nieruchomości określa się wykorzystując następującą zależność:

gdzie:

W - wartość rynkowa nieruchomości

D - stały dochód roczny z nieruchomości

R_a - wolna stopa kapitalizacji

1. Obliczenie dochodu z nieruchomości netto:

Powierzchnia użytkowa: 46,5 m²

Przychód miesięczny: 1000 zł (na podst.analizy rynku)

Stawka czynszu lokalu mieszkalnego: 320,26 zł/m-c

Dochód roczny brutto = 12 * 1000 zł/m2 = 12 000 zł

UWAGA: Opłaty związane z energią elektryczną, zużyciem wody oraz innymi mediami pokrywa wynajmujący.

Koszty:

- czynsz: 320,26zł/m-c

- podatek skarbowy: 19% 0,19*(12 000-320,26*12-300)=1492,81zł

- ubezpieczenie: 300 zł

Σwydatków= 320,26*12 + 300 + 1492,81 = 5635,93 zł

Dochód roczny netto = Dochód roczny brutto - Wydatki

Dochód roczny netto = 12 000 - 5635,93 = 6364,07 zł

2. Obliczenie wolnej stopy kapitalizacji

R_a = R_r * R_f * R_o

R_r - wolna od ryzyka stopa procentowa (wielkość bazowa)

R_o - ryzyko operacyjne

R_f - ryzyko finansowe

Do obliczeń przyjmuje:

R_f = 1,3

R_o = 1,4

R_r = 5%

R_a = 5 *1,3 * 1,4 = 9,1%

3. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości

D = 12 000 zł

R_a = 0,091

W = 12 000 / 0,091 = 131 868,1 zł

W = 131 868,1 zł

Wartość szacowanej nieruchomości lokalowej wynosi w zaokrągleniu: 132 000 zł

7. Klauzula publikacji i ograniczonej odpowiedzialności rzeczoznawcy

1. Klauzula publikacji

Opracowanie nie może być publikowane w całości lub w części w jakimkolwiek innym dokumencie bez zgody autora.

Opracowanie nie może być wykorzystywane do żadnego innego celu niż cel określony w operacie.

2. Klauzula ograniczonej odpowiedzialności rzeczoznawcy

Rzeczoznawca nie ponosi żadnej odpowiedzialności za wady ukryte wycenianych obiektów, których rzeczoznawca nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na postawie dokumentacji technicznej lub prawnej.

Przyjęta w operacie szacunkowym ocena stanu technicznego obiektu nie stanowi jego ekspertyzy technicznej.

ZAŁĄCZNIKI

ZAŁĄCZNIK 1 - lokalizacja nieruchomości

ZAŁĄCZNIK 2 - rozkład funkcjonalny pomieszczeń

---