Spis treści
Wstęp 1
1. Status prawny zarządcy nieruchomości 3
1.1. Regulacje prawne dotyczące zawodu 3
1.2. Zakres czynności zarządcy 4
1.3. Formy doskonalenia kwalifikacji zawodowych 7
1.4. standardy zawodowe zarządcy nieruchomości 8
2. Odpowiedzialność zawodowa zarządcy nieruchomości 10
2.1. Odpowiedzialność cywilna 10
2.2 Odpowiedzialność zawodowa wynikająca z zapisu art. 188 u. g. n 13
2.3 Odpowiedzialność karna 14
3. Organizacje Zawodowe zarządców nieruchomości 16
3.1. Cel i zadania organizacji zawodowych 16
3.2. Komisja odpowiedzialności zawodowej 16
a. Postępowanie 17
b. Kary dla zarządcy nieruchomości 20
4. Zakończenie 23
5. Literatura 24
Wstęp
Rynek nieruchomości jest jedynym z najbardziej dynamicznie rozwijających się
części naszej gospodarki. Rozwój rynku dał podstawy do ukształtowania się
zawodu jakim, jest zarządca nieruchomości. Zarzadzanie nieruchomością polega na
podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej
gospodarki ekonomiczno - finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa
użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania
nieruchomością, jak równie czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie
niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w te nieruchomość.
Profesjonalne zainteresowanie się zarzadzaniem nieruchomościami rodzi się wraz
z dostrzeżeniem faktu, że nieruchomość jest lokata kapitału, źródłem stałych dochodów,
których wartość rynkowa zależy miedzy innymi, od jakości zarządzania. W pracy zarządcy nieruchomości ogromne znaczenie ma odpowiednie zaplanowanie kosztów przychodów i wydatków związanych z eksploatacją poszczególnych nieruchomości. Każdy zarządca nieruchomości powinien prowadzić kompleksową i prawidłową syntezę finansową w swoich nieruchomościach.
„ Nieruchomość to dom, w którym mieszkamy i budynek biurowy, w którym pracujemy, oraz szkoła, w której się uczymy, a także sklep, w którym dokonujemy zakupów itp Nieruchomości stanowią dorobek materialny wielu pokoleń, stanowią o standardzie życiowym ludzi, tworzą dziedzictwo kulturowe narodów itp. Stanowią one podstawowy element majątku wielu ludzi, jak i całych społeczeństw. Tak istotną i zróżnicowaną kategorię można poddać klasyfikacji o ocenie z różnych punktów widzenia. Najczęściej nieruchomość poddaje się ocenie z punktu widzenia ich cech fizycznych, ekonomicznych i prawnych”
W tej pracy chcę pokazać, jak ważna i na ile odpowiedzialna jest praca zarządcy nieruchomości.
Pierwsza część pracy poświęcona jest statusowi prawnemu zarządcy, regulacjom prawnym oraz doskonaleniu zawodowemu zarządcy nieruchomości. W części drugiej opisane są wszelakie rodzaje odpowiedzialności, jakim podlegają zarządcy nieruchomości. Trzeci rozdział niniejszej pracy dotyczy organizacji zawodowej oraz działalności Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Opisuje postepowanie i kary dla zarządców.
Rozdział I
Status prawny zarządcy nieruchomości
1.1. Regulacje prawne dotyczące zawodu
Możliwość posiadania licencji zarządcy nieruchomości istnieje jedynie dla osób fizycznych, opisanej konkretnie swym i mieniem i nazwiskiem, wpisanej do rejestru przewidzianego ustawą .Według art. 177 Ustawy licencję nadaje się osobie
- posiadającej pełną zdolność do czynności prawnych
- nie karanej za przestępstwo przeciwko mieniu, dokumentom za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe, oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód
-posiada wyższe wykształcenie
-ukończyła studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami
-odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami.
„ Sytuacja prawna zarządcy nieruchomości jest uregulowana przede wszystkim przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. z późniejszymi zmianami. Poszczególne artykuły ustawy wprowadzają definicję zarządcy, zasady nadawania licencji do wykonania zawodu, odpowiedzialności zawodowej oraz wykazują podmioty mające ustawowy obowiązek zatrudniania zarządców”
Uprawnienia i licencje zawodowe nadaje się każdemu, kto przeszedł z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, które przeprowadza Państwowa Komisja Kwalifikacyjna powołaną w drodze rozporządzenia wydanego przez Ministra Infrastruktury.
Przy wykonywaniu działalności zawodowej zarządca jest zobowiązany stosować przepisy prawa i standardy zawodowe, kierować się zasadami etyki zawodowej. O czym traktuje poniższy artykuł:
Art. 185.
1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego:
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
1a. Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.
1b. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
1c. W przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o których mowa w ust. 1, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie.
2. Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
3. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.
4. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.
5. Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.
1.2. Zakres czynności zarządcy
„Podstawową funkcją w procesie gospodarowania nieruchomościami jest zarządzanie nieruchomościami. Zarządzanie nieruchomościami to stała działalność związana z utrzymaniem nieruchomości w odpowiedniej sprawności technicznej i kondycji finansowej ale równocześnie systematyczne jej modernizowanie w celu ciągłego wzrostu jej wartości w czasie. Od sprawności systemu zarządzania nieruchomością zależy więc jej wartość, atrakcyjność dla potencjalnych klientów, itd.”
Na ogół praca zarządcy to proste administracyjne i techniczne czynności związane z utrzymaniem obiektu w odpowiednim stanie technicznym. Taka teoria jest jak najbardziej mylna.
„Zarządzanie nieruchomością - to proces polegający na podejmowaniu - na podstawie odpowiednich analiz właściwych decyzji w ich następstwie czynności zapewniających:
- bezpieczeństwo i sprawność użytkowania w niepogorszonym stanie obiektu,
- właściwą gospodarkę ekonomiczno - finansową w obiekcie,
- uzasadnienie ulepszenia nieruchomości hamujące ubytek jej wartości w czasie”.
W każdej nieruchomości trzeba zaplanować skuteczną eksploatację. Pod uwagę należy wziąć również i sytuacje nadzwyczajne, czyli przeciwpowodziowe, przeciwpożarowe lub innego rodzaju.
„ Czynności administracyjne związane z zarządzaniem nieruchomościami wydają się najbardziej oczywiste. W każdej nieruchomości trzeba zorganizować określony system ewidencji jej użytkowników i dzierżawców, pracowników i firm zapewniających obsługę nieruchomości itp. Trzeba też prowadzić system ewidencji stanu nieruchomości chociażby w postaci tak zwanej książki obiektu budowlanego. System zbierania i obiegu informacji powinien być stabilny i łatwo dostępny. ”
Praca zarządcy nieruchomości to złożony proces, polegający przede wszystkim na zarządzaniu nieruchomością, ale także utrzymanie właściwych kontaktów z użytkownikami obiektu, wsłuchać się w ich skargi i postulaty. Powinien dbać o właściwe użytkowanie obiektu, zabiegać, aby podpisane były właściwe umowy dzierżaw, pełne wynajęcie wszystkich powierzchni użytkowych, czy to mieszkalnych, czy handlowych, i co ważne powinien dbać o odpowiednią promocje budynku.
„ Zarządca nieruchomości jest pośrednikiem pomiędzy różnymi podmiotami zainteresowanymi eksploatacja obiektu”.
Istotną rolę w pracy zarządcy odgrywa jego zespół, bez którego praca zarządcy jest niemożliwa. Ciągłe szkolenie personelu , podnoszenie jego kwalifikacji i ocena należy również do zadań zarządcy.
Zarządca może wykonywać ekspertyzy i opracowania i doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami, lecz zakres jego obowiązków reguluje umowa o zarządzanie, która powinna być pod rygorem nieważności zawarta w formie pisemnej. Umowy takie powinny zawierać odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego, zwłaszcza dotyczące zlecenia.” Należy zwrócić uwagę, że zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres jego czynności w przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska o których mowa w przepisach prawa budowlanego, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie”.
W ramach obowiązków i czynności , wykonywanych zgodnie z zawartą umową, zarządca ma prawo do wglądu oraz pobierania odpowiednich wpisów, odpisów i zaświadczeń zawartych w
- księgach wieczystych,
- ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
-katastrze nieruchomości,
- tabelach taksacyjnych,
- planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunkach zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zagospodarowania terenu,
- ewidencji ludności,
- świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno- użytkową.
„Zarządca jest uprawniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu (z reguły zresztą takie czynności są mu powierzane), przy czym umowa powinna określać ich zakres. Do czynności prawnych zarządca powinien uzyskać od współwłaścicieli pisemne pełnomocnictwo. Jeśli miałby dokonywać czynności przekraczających zwykły zarząd - -powinien uzyskać pełnomocnictwo określające rodzaj czynności”.
Należy zwrócić uwagę, że zarządca nieruchomości nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia , chyba, że umowa o zarządzanie dopuszcza takie korzyści. W umowie o zarządzanie powinna być zawarta wysokość wynagrodzenia dla zarządcy.
„Zarządca może wykonywać zarówno zarząd na podstawie umowy z właścicielem, współwłaścicielami, wspólnotami mieszkaniowymi itp., jak i zarząd ustawowy. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i zawierać powinna elementy przewidziane w przepisach ( określenie osoby zarządcy z podaniem numeru licencji oraz jego oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej).
Przyjmuje się powszechnie, że czynności zarządu to :
- czynności prawne (np. wydzierżawienie lub wynajęcie rzeczy),
- czynności faktyczne (np. uprawianie ziemi, remonty),
- czynności urzędowe (związane z załatwianiem spraw przed różnymi władzami i sądami)
Istotnym obowiązkiem zarządcy nieruchomości, określonym w art. 186a ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczący przekazywania przez zarządcę organom gminy danych, dotyczących czynszów, najmów, lokalizacji, oraz wieku budynku i jego stanu technicznego , powierzchni użytkowej, standardu , w terminach określonych w rozporządzeniu ministra infrastruktury z dnia 27 grudnia 2007 r.
1.3. Formy doskonalenia kwalifikacji zawodowych
Licencjonowany zarządca ma ustawowy obowiązek doskonalenia swoich kwalifikacji (art. 186 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Nie ulega wątpliwości, że doskonalenie zawodowe jest praktycznie obowiązkiem każdego pracownika - nauczyciela, lekarza, muzyka czy fryzjera. W niewielu jednak zawodach jest to tak sformalizowane, jak w przypadku zarządców nieruchomości (także pośredników i rzeczoznawców).
„Świat się zmienia, otoczenie prawne, środki technologiczne. Osoba podchodząca poważnie do swoich obowiązków musi stale pogłębiać i ugruntowywać swoją wiedzę. Dlatego doskonalenie kwalifikacji zawodowych jest niezbędne. Odbywać się ono może przez prowadzenie działalności dydaktycznej, naukowej, publikacje książkowe lub w prasie specjalistycznej, udział w seminariach, stypendiach, sympozjach, prowadzenie praktyk zawodowych, uczestniczenie w szkoleniach, ukończenie kursów podnoszących kwalifikacje zawodowe”.
Sprawdzić wiedzę zarządcy może Minister zgodnie z art. 196A ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, który traktuje min., że w przypadku, gdy dwukrotnie nie zostanie dokonany obowiązek podnoszenia kwalifikacji, wszczynane jest z urzędu postępowanie odpowiedzialności zawodowej.
„Zlecający (zamawiający) usługi oczekują od osób obsługujących rynek nieruchomości coraz wyższego poziomu profesjonalizmu na wszystkich płaszczyznach aktywności zawodowej, budowanego na gruntowej, a nie powierzchownej wiedzy, obejmującej szeroki wachlarz dyscyplin od różnych dziedzin prawa do ekonomii”.
Zarządca nieruchomości zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury zgodnie z art. w ramach doskonalenia zawodowego ma obowiązek do
- 4 godzin seminariów,
- minimum 8 godzin edukacyjnych szkoleń,
- minimum 15 godzin specjalistycznych kursów dotyczących gospodarowania nieruchomościami i rynku nieruchomości w zakresie uprawnień i licencji zawodowych posiadanych przez zarządcę.
„ Spełnienie przez osobę uprawnioną obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oceniane jest przez ministra w następujących po sobie okresach rozliczeniowych, z których każdy obejmuje jeden rok kalendarzowy. Za pierwszy okres rozliczeniowy uznaje się rok kalendarzowy następujący po roku kalendarzowym, w którym osoba uprawniona uzyskała uprawnienia lub licencję zawodową.
2. Spełnieniem obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych jest uczestnictwo osoby uprawnionej w okresie rozliczeniowym w co najmniej 24 godzinach edukacyjnych kształcenia w dowolnie wybranych formach, o których mowa w § 3 ust. 1.
3. Ocena spełnienia obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych następuje na podstawie:
1) zaświadczenia, o którym mowa w § 6 ust. 1, oraz
2) rejestru wydanych zaświadczeń, o którym mowa w § 4 ust. 1 pkt 3, lub
3) listy obecności, o której mowa w § 4 ust. 1 pkt 2.
Uczestnicy mają obowiązek przechowywania takiego kursu specjalistycznego przez okres 3 lat. Termin ten liczymy od początku roku następującego po roku, w którym zorganizowano seminarium, szkolenie lub kurs specjalistyczny”
1.4. Standardy zawodowe zarządcy nieruchomości
Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe zarządców nieruchomości w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.
Komunikat Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości
Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Uchwalenie przez organizacje zawodowe zarządców nieruchomości standardów zawodowych jako jednolitych norm postępowania stanowić będzie początek współpracy i wprowadzenia wspólnych zasad rozwoju zawodu zarządcy.
Z uwagi na powyższe, organizacje zawodowe zarządców nieruchomości w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej ustalają niniejsze standardy zawodowe.
1. Standardy zawodowe zarządcy nieruchomości są zgodne z uznanymi zasadami moralnymi oraz nie naruszają w żaden sposób prawa obowiązującego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej.
2. Zarządca nieruchomości oraz przedsiębiorcy działający w zakresie zarządzania nieruchomościami powinni dochować należytej staranności, aby osoby, przy pomocy których wykonują czynności zarządzania nieruchomościami, przestrzegały reguł zawartych w niniejszych standardach zawodowych.
§ 2 Dbałość o prestiż zawodu
1. Za zasadę naczelną działania zarządcy nieruchomości uznaje się dbałość o należytą jakość czynności wykonywanych przez zarządcę.
2. Zarządca nieruchomości wykazuje się wysoką kulturą osobistą w kontaktach z właścicielem nieruchomości, użytkownikami lokali, a także sądami, urzędami i instytucjami, przed którymi występuje.
3. Zarządca nieruchomości postępuje w taki sposób, aby właściciel nieruchomości darzył go oraz jego pracowników pełnym zaufaniem.
4. Zarządca nieruchomości zachowuje się w sposób, który nie godzi w interesy zatrudniającego go przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami.
5. Zarządca nieruchomości dąży do wyeliminowania ze swojego otoczenia działań sprzecznych z przepisami prawa, standardami zawodowymi lub uchybiających godności zawodu.
6. Zarządca nieruchomości zapewnia, aby każdy z właścicieli nieruchomości miał prawo do korzystania z ustalonego zakresu czynności zarządzania.
7. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności zarządzania kierując się dbałością o bezpieczeństwo właścicieli nieruchomości, ich rodzin i osób trzecich oraz dąży do stworzenia dobrych warunków użytkowania nieruchomości.
8. Zarządca nie podejmuje się wykonania czynności, które wykraczają poza jego wiedzę i kompetencje zawodowe, a w szczególności są sprzeczne z obowiązującymi normami prawnymi i społecznymi.
9. Zarządca nieruchomości uczestniczy w pracach organizacji zawodowych, wspiera ich działalność, a swoją postawą przyczynia się do integracji środowiska zarządców nieruchomości oraz zapewnienia wysokiej pozycji zawodu.”
Standardy zawodowe regulują wiele obowiązków związanych z wykonywaniem zawodowych czynności, za których nieprzestrzeganie grozi odpowiedzialność zawodowa.
„Ponadto zarządca nie może zatajać przed zleceniodawcą istotnych faktów związanych z zarządzaną nieruchomością, powinien dążyć do polubownego załatwiania wszelkich sporów jakie mogą wyniknąć przy wykonywanej pracy. Ma on obowiązek bieżącego prowadzenia, akutalizowania i przechowywania dokumentacji zarządzanej nieruchomości oraz dbać o należytą gospodarkę finansową środków pieniężnych właścicieli nieruchomości”.
Rozdział II
Odpowiedzialność zawodowa zarządcy
2.1.Przesłanki odpowiedzialności cywilnej
Zarządca nieruchomości to jeden z wielu zawodów, na który nasz ustawodawca nałożył obowiązek posiadania ubezpieczenia OC. Ze względu na charakter wykonywanej działalności oraz wiążącą się z tym odpowiedzialność - jest to jak najbardziej słuszne.
Podstawowym aktem prawnym dla Zarządców nieruchomości jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Należy zaznaczyć, iż ustawa ta określa również sytuację prawną dwóch innych zawodów związanych z gospodarką nieruchomościami, to jest pośredników w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawców majątkowych.
Zarządca nieruchomości ma obowiązek posiadać polisę OC najpóźniej na dzień przed rozpoczęciem wykonywania swoich czynności. W podpisywanych umowach o zarządzanie nieruchomościami zarządca jest obowiązany zamieścić oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu. Ubezpieczeniem OC objęta jest odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości za szkody wyrządzone w następstwie działania lub zaniechania ubezpieczonego w okresie trwania ochrony ubezpieczeniowej, w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością.
Kandydaci na zarządców i osoby zarządzające nieruchomościami nie mają obowiązku posiadania wykształcenia prawniczego , jednak muszą opanować podstawy prawa cywilnego z uwzględnieniem problematyki nieruchomości. Odpowiedzialność cywilna jest uregulowana w kodeksie cywilnym. Polega na tym, że ma postać majątkową i konsekwencje mogą dotyczyć mienia osoby. Każdy z nas może zostać pozwany przez inną osobę z powództwa cywilnego, bez znaczenia, jaki zawód wykonuje.
Jedną z charakterystycznych cech odpowiedzialności cywilnej jest fakt, iż zachodzi ona wówczas, gdy powstała szkoda oraz przybiera postać obowiązku naprawienia szkody.
„W zależności od kryterium podziału rozróżniamy :
- odpowiedzialność umowną (kontaktową), która jest konsekwencją niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, np. gdy kontrahent poniósł szkodę;
- odpowiedzialność pozaumowną (deliktową), która powstaje we wszystkich innych przypadkach wyrządzenia szkody, gdy strony do momentu powstania szkody nie były związane stosunkiem prawnym.
Odpowiedzialność cywilna jest z reguły odpowiedzialnością osobistą, co oznacza, iż wierzyciel może dochodzić swej należności tylko w stosunku do określonej rzeczy, jednak wtedy nie jest ważne kto jest jej właścicielem.
Trzeba także zaznaczyć, że odpowiedzialność cywilna może opierać się na jednej z następujących zasad:
- na zasadzie winy, która ma podstawowe znaczenie i gdy przepis szczególny nie stanowi inaczej, odpowiedzialność odszkodowawczą ustanawia się na tej zasadzie;
- na zasadzie ryzyka, gdy osoba, której zostały przypisane skutki danego uszczerbku, prowadziła działalność związaną ze szczególnym ryzykiem powstania szkody. Jest to odpowiedzialność przedmiotowa, istniejąca niezależnie od winy;
- na zasadzie słuszności, która uprawnia sędziego w szczególnych wypadkach do zasądzenia odszkodowania ze względu na szczególne okoliczności wyrządzenia szkody. Motywem tutaj jest szeroko rozumiana idea słuszności i sprawiedliwości;
-na zasadzie współżycia społecznego”.
Aby uniknąć ryzyka, powstało:
Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości
Na podstawie art. 186 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543, z późn. zm.) zarządza się, co następuje:
§ 1. Rozporządzenie określa szczegółowy zakres obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania, o których mowa w art. 185 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zwanego dalej „ubezpieczeniem OC”, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną tego ubezpieczenia.
§ 2. 1. Ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości za szkody wyrządzone w następstwie działania lub zaniechania ubezpieczonego, w okresie trwania ochrony ubezpieczeniowej, w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością.
2. W przypadku gdy zarządca nieruchomości wykonuje czynności zarządzania przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, ubezpieczeniem OC jest objęta również odpowiedzialność cywilna tego zarządcy za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tych osób.
3. Ubezpieczenie OC nie obejmuje szkód:
1) polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie mienia, wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, a także powinowatemu w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu;
2) wyrządzonych przez ubezpieczonego po pozbawieniu go licencji zawodowej, a także w okresie zawieszenia licencji zawodowej, chyba że szkoda jest następstwem wykonywania czynności zarządzania nieruchomością przed pozbawieniem lub zawieszeniem licencji;
3) polegających na zapłacie kar umownych;
4) powstałych wskutek działań wojennych, stanu wojennego, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.
4. Ubezpieczenie OC obejmuje wszystkie szkody w zakresie, o którym mowa w ust. 1 i 2, z zastrzeżeniem ust. 3, bez możliwości umownego ograniczenia przez zakład ubezpieczeń wypłaty odszkodowań.
§ 3. Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności zarządzania nieruchomością.
§ 4. 1. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 50 000 euro.
2. Kwota, o której mowa w ust. 1, ustalana jest przy zastosowaniu kursu średniego euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski po raz pierwszy w roku, w którym umowa ubezpieczenia OC została zawarta.
§ 5. 1. Przepisy rozporządzenia stosuje się do umów ubezpieczenia OC zawartych od dnia wejścia w życie rozporządzenia.
2. Jeżeli umowa ubezpieczenia OC została zawarta przed dniem wejścia w życie rozporządzenia, a okres, na jaki została zawarta, upływa po tym dniu, nową umowę ubezpieczenia OC zawiera się najpóźniej w ostatnim dniu okresu, na jaki została zawarta ta umowa.
§ 6. Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem 22 września 2004 r.
2.2.Odpowiedzialność zawodowa zarządcy wynikająca z zapisu art. 188 u. g. n.
Urz. MB Nr 1, poz. 3, z dnia 14 luty 2007 r.
Zarządca nieruchomości niewypełniający swoich obowiązków zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi i zasadami etyki zawodowej podlega odpowiedzialności zawodowej. Postepowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna z urzędu minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (obecnie Minister Infrastruktury) i przekazuje całość sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postepowania wyjaśniającego. O karze, biorąc pod uwagę wyniki postepowania wyjaśniającego, orzeka Minister Infrastruktury w drodze decyzji administracyjnej. Kary, jakie może ponieść zarządca nieruchomości za niewłaściwe wykonywanie swoich obowiązków wymienione są w art. 188 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Art. 188.
1. Zarządca nieruchomości niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 186, podlega odpowiedzialności zawodowej.
2. Wobec zarządcy mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:
1) upomnienie,
2) nagana,
3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesięcy do roku,
4) zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym,
5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.
2a. Zastosowanie kar, o których mowa w ust. 2 pkt 3-5, powoduje wykreślenie osoby ukaranej z rejestru z dniem, w którym decyzja o ukaraniu podlega wykonaniu.
2b. Ponowny wpis do rejestru w przypadkach, o których mowa w ust. 2a, następuje na wniosek osoby ukaranej, po upływie okresu orzeczonej kary.
3. Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku utraty zdolności do czynności prawnych oraz skazania za przestępstwa, o których mowa w art. 187 ust. 1 pkt 2.
4. (uchylony).
Po upływie 1 roku następuje automatyczne zatarcie kary upomnienia lub nagany na wniosek ukaranego; zatarcie, w przypadku zawieszenia licencji, następuje również na wniosek ukaranego, ale po upływie 2 lat (art. 193). Ustawa jednak nie określa w jaki sposób może uzyskać ponownie licencję zarządca, którego jej pozbawiono (punkty 4 i 5). A sprawa wcale nie jest prosta - aktualnie kryteria uzyskiwania licencji (wyższe wykształcenie, studia podyplomowe, praktyka) są zupełnie różne od tych, które spełniła większość obecnych zarządców (średnie wykształcenie, kurs kwalifikacyjny, praktyka, egzamin).
Być może w najbliższym czasie problem zostanie rozwiązany przez odpowiednią nowelizację ustawy, którą jest ustawa deregulacyjna
Ustawa o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców wpisuje się w realizację jednego z priorytetów strategicznych Ministerstwa Gospodarki i Rządu jakim są lepsze regulacje prawne mające prowadzić do stworzenia najlepszych w Europie warunków prowadzenia działalności gospodarczej.
Ustawa - za wyjątkiem niektórych przepisów - weszła w życie w dniu 1 lipca 2011 r.
Wprowadzone przez Rząd rozwiązania w powyższej ustawie dotyczą szerokiego spektrum działalności gospodarczej. W swoim zamierzeniu mają one przynieść korzystny skutek nie tylko gospodarce, ale przede wszystkim przedsiębiorcom.
Ustawa została przygotowana po kompleksowym przeglądzie polskiego prawa gospodarczego - w sumie przeanalizowano 209 ustaw. W wyniku tej analizy zaproponowano nowelizację 96 z nich.
Środowisko zawodowe zarządców jest mocno zaniepokojone wobec propozycji zniesienia licencji, co ich zdaniem jest równoznaczne z otwarciem tych zawodów dla osób bez odpowiedniego przygotowania merytorycznego i praktycznego. Skutek może okazać się odwrotny od zamierzonego, gdy doprowadzi to do pogorszenia jakości usług, czego nie zrekompensuje nawet spadek ich cen.
2.3. Odpowiedzialność karna
„Odpowiedzialność karna jest w przepisach kodeksu karnego i innych ustawach karnych. Aby można było daną osobę pociągnąć do odpowiedzialności karnej musi zostać popełniony prze nią czyn zabroniony pod groźbą kary przez ustawę obowiązującą w czasie jego popełnienia, musi zostać udowodniona wina a także być wskazana społeczna szkodliwość czynu”.
Art. 32 kodeksu karnego mówi, że
„Karami są:
- grzywna,
- ograniczenie wolności,
- pozbawienie wolności,
- 25 lat pozbawienia wolności,
- dożywotnie pozbawienie wolności.”
Zastosowane kary muszą być odnotowane w rejestrze zarządców, lub wykreśleniem takiej osoby z rejestru. Aby przywrócono z powrotem licencję, należy złożyć odpowiedni wniosek, po upływie okresu kary. Pozbawienie licencji zawodowej następuje także wtedy, gdy zarządca stracił zdolności do czynności prawnych, lub został skazany za przestępstwa, które były zabronione do uzyskania licencji.
„Zgodnie z ustawą za wykonywanie zawodu zarządcy nieruchomości bez wymaganej licencji przewidziana jest grzywna w wysokości 5000 zł”.
Art. 33 kodeksu karnego
„Grzywnę wymierza się w stawkach dziennych, określając liczbę stawek oraz wysokość jednej stawki; jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, najniższa liczba stawek wynosi 10, zaś najwyższa 360. |
|
Sąd może wymierzyć grzywnę także obok kary pozbawienia wolności wymienionej w art. 32 pkt 3, jeżeli sprawca dopuścił się czynu w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub gdy korzyść majątkową osiągnął. |
|
Ustalając stawkę dzienną, sąd bierze pod uwagę dochody sprawcy, jego warunki osobiste, rodzinne, stosunki majątkowe i możliwości zarobkowe; stawka dzienna nie może być niższa od 10 złotych, ani też przekraczać 2 000 złotych. Art., 34 kodeksu karnego „Jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, kara ograniczenia wolności trwa najkrócej miesiąc, najdłużej 12 miesięcy; wymierza się ją w miesiącach.
W czasie odbywania kary ograniczenia wolności skazany:
|
Art. 271 kodeksu Karnego § 1
Funkcjonariusz publiczny lub inna osoba uprawniona do wystawienia dokumentu, która poświadcza w nim nieprawdę co do okoliczności mającej znaczenie prawne, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.
W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie albo karze ograniczenia wolności.
Jeżeli sprawca dopuszcza się czynu określonego w § 1 w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.
Rozdział III
Organizacje zawodowe zarządców nieruchomości
3.1.Cel i zadania organizacji zawodowych
„ Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące działalności zawodowej ( Dz. U. Nr 115, poz. 745) definiuje pojęcie organizacji zawodowej : … należy przez to rozumieć organizacje zarejestrowane w formie stowarzyszeń osób fizycznych, zrzeszających co najmniej 100 osób zawodowo wykonujących czynności odpowiednio rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomościami, a także zarejestrowane federacje stowarzyszeń i innych organizacji działających w tym zakresie , dające rękojmię właściwego wykonywania czynności powierzonych przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast”.
Jednym z najważniejszych zadań organizacji zawodowych jest połączenie środowiska zarządców nieruchomości, oraz pozyskiwanie specjalistów o dużym uznaniu i autorytecie. Pozwala to na wnioskowanie zmian legislacyjnych , oraz przekazywanie odpowiednim komisjom sejmowym opinii o sposobach realizacji problematyki mieszkaniowej.
„ Organizacje zawodowe zarządców nieruchomości kładą nacisk na kształtowanie profilu licencjonowanego zarządcy nieruchomości, oraz podnoszenie świadczonych w zawodzie usług. W tym celu opracowują standardy zawodowe, oraz kodeks etyki zawodowej”.
Obecnie na rynku nieruchomości działają cztery federacje skupiające stowarzyszenia zarządców nieruchomości: Polska Federacja Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości, Polska Federacja rynku Nieruchomości.
3.2. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej
Komisja Odpowiedzialności Zawodowej jest organem oceniającym sposób wykonywania czynności zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, zarządców nieruchomości i pośredników w obrocie nieruchomościami. Komisja ocenia przestrzeganie przez osoby uprawnione przepisów prawa, standardów zawodowych i zasad etyki zawodowej.
„ W dniu 31 stycznia 2008 r. na podstawie art. 197 pkt 8 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz 2603, z późn. Zm.) weszło w życie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postepowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami, oraz zarządców nieruchomości. Rozporządzenie to zastąpiło dotychczas obowiązujące rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 21 stycznia 2005 r. ( Dz. U. Nr. 16, poz. 136)”.
Postępowanie w sprawie odpowiedzialności wszczyna Minister Infrastruktury, który jest nadzorem organu nad Komisją, począwszy od powiadomienia osoby , której sprawa dotyczy, a następnie przekazuje Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, w celu przeprowadzenia postepowania wyjaśniającego. Następnie cała zebrana dokumentacja zostaje przekazana ministrowi, który wydaje decyzje o zastosowaniu kary dyscyplinarnej z art., 178 ust. 2, art. 183 ust 2 oraz art. 188 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albo o umorzeniu postepowania.
„ W przypadku gdy sprawa dotyczy osób powołanych lub ustanowionych przez sąd , postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna się wyłącznie na skutek skargi złożonej przez sąd. O wszczęciu i przekazaniu sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Minister Infrastruktury zawiadamia także sąd. Powoduje to taką sytuację, że nawet gdyby Minister uzyskał informację o nieprawidłowościach dyscyplinarnych określonych osób, a nie dysponowały skargą skargom złożoną przez sąd , to postępowania nie mógłby zainicjować. Chodzi tu o osoby zarówno wpisane przez prezesa sądu okręgowego na listę stałych biegłych sądowych jak i o osoby powołane ad hoc do rozstrzygnięcia konkretnej sprawy”.
W ramach Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, zwanej dalej "Komisją", działają trzy sekcje, odpowiednio dla:
1) rzeczoznawców majątkowych;
2) pośredników w obrocie nieruchomościami;
3) zarządców nieruchomości.
W skład Komisji wchodzą:
1) przewodniczący;
2) trzech wiceprzewodniczących, odpowiednio dla sekcji:
a) rzeczoznawców majątkowych,
b) pośredników w obrocie nieruchomościami,
c) zarządców nieruchomości;
3) pozostali członkowie.
3. Osoby wymienione w ust. 2 pkt 1 i 2 tworzą Prezydium Komisji.
a. Postępowanie
Jeżeli natomiast chodzi o przygotowanie sprawy do Komisji to musza być zachowane odpowiednie procedury:
„1. Przewodniczący Komisji przekazuje sprawę, o której mowa w § 5, zawiadomienie o wszczęciu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, ust. 1, właściwemu wiceprzewodniczącemu Komisji.
2. Wiceprzewodniczący Komisji, każdy w zakresie swej właściwości, przygotowuje sprawę do rozpatrzenia przez Komisję, w tym:
1) wyznacza skład zespołu do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, zwanego dalej "zespołem", i powołuje przewodniczącego zespołu;
2) przekazuje zespołowi dotychczas zgromadzoną dokumentację w tej sprawie;
3) wyznacza pierwszy termin posiedzenia zespołu, zawiadamiając o tym ministra, członków zespołu oraz osobę, wobec której wszczęto postępowanie.
3. Do składu zespołu wyznacza się trzy osoby, w tym przewodniczącego zespołu.
4. Do składu zespołu może być wyznaczony przewodniczący lub właściwy wiceprzewodniczący Komisji.
5. Do składu zespołu nie mogą być wyznaczone osoby bliskie osobie, wobec której wszczęto postępowanie, a także osoby, które pozostają z tą osobą w takim stosunku prawnym lub faktycznym, że może budzić to uzasadnione wątpliwości co do bezstronności ustaleń członków zespołu w trakcie postępowania wyjaśniającego.
6. Członek Komisji jest obowiązany powiadomić wiceprzewodniczącego Komisji o zaistnieniu okoliczności, o których mowa w ust. 5..
Istnieje możliwość zmiany składu zespołu, jeżeli wobec członka zespołu wszczęto postepowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Jeśli po wyznaczeniu składu zespołu wyszły na jaw okoliczności, o których mowa w § ust. 5 rozporządzenia. Dodatkowo skład Komisji może ulec zmianie w następujących sytuacjach :
1). Członek zespołu nie może odbyć posiedzenia w danym terminie
2). Członek zespołu nie brał udziału w wyznaczonym posiedzeniu.
„ Termin pierwszego posiedzenia zespołu nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia doręczenia osobie, wobec której wszczęto postępowanie, zawiadomienia o wszczęciu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.
Ustalając termin pierwszego posiedzenia zespołu, uwzględnia się w szczególności:
1) możliwość dojazdu na posiedzenie osób uczestniczących w posiedzeniu;
2) przewidywany czas trwania posiedzenia.
W zawiadomieniu o pierwszym posiedzeniu zespołu osobie, wobec której wszczęto postępowanie, wyznacza się termin do złożenia wyjaśnień, a także informuje o możliwości ustanowienia obrońcy lub o możliwości wystąpienia do przewodniczącego Komisji o wyznaczenie obrońcy z urzędu. Osoba, wobec której wszczęto postępowanie, która ustanowiła obrońcę, jest obowiązana w terminie 7 dni od dnia otrzymania zawiadomienia o posiedzeniu zespołu zawiadomić Komisję o ustanowieniu obrońcy, wskazując imię i nazwisko obrońcy, jego adres do korespondencji oraz oświadczenie obrońcy o wyrażeniu zgody na pełnienie tej funkcji. Oświadczenie nie jest wymagane, jeżeli obrońcą jest adwokat lub radca prawny”.
Osoba, która w terminie 7 dni nie ustaliła obrońcy, może ubiegać się o obrońcę z urzędu. Komisja może wyznaczyć nowego obrońcę w miejsce dotychczasowego. Obrońca z urzędu może bronić kilku osób jednocześnie, pod warunkiem, że ich interesy nie są sprzeczne. Posiedzenie Komisji jest zawsze przygotowane w taki sposób, aby na pierwszym posiedzeniu można było wyjaśnić wszystkie okoliczności sprawy. Obowiązek uczestniczenia w rozprawie dotyczy wszystkich członków Komisji. Cały przebieg posiedzenia może być zapisany z systemie audio, lecz należy powiadomić osoby uczestniczące w posiedzeniu. Z każdego takiego posiedzenia Komisji powstaje protokół, który muszą podpisać wszyscy członkowie obecni na zebraniu. Jeśli Komisja nie jest w stanie wyjaśnić na pierwszym posiedzeniu wszystkich okoliczności sprawy, ustala następne posiedzenie. O terminie kolejnego posiedzenia zawiadamia się także obrońcę, o ile został ustanowiony lub wyznaczony z urzędu.
Pracą zespołu kieruje przewodniczący zespołu, do jego obowiązków należy :
„ 1) organizuje posiedzenia zespołu oraz zapewnia ich sprawny i niezakłócony przebieg;
2) zapoznaje członków zespołu z dokumentacją dotyczącą postępowania;
3) informuje osobę, wobec której wszczęto postępowanie, o jej prawach i obowiązkach;
4) przedstawia na posiedzeniu zespołu zarzuty wobec osoby, wobec której wszczęto postępowanie, oraz okoliczności mające znaczenie w postępowaniu;
5) gromadzi dokumentację z przebiegu postępowania.
W przypadku zmiany składu zespołu przewodniczący zespołu informuje nowo powołanego członka zespołu o dotychczasowym przebiegu postępowania”.
Zakończenie postepowania:
Postępowanie wyjaśniające kończy się sporządzeniem protokołu końcowego, który zawiera:
1) oznaczenie miejsca i daty przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego;
2) imiona i nazwiska członków zespołu;
3) imię i nazwisko osoby, wobec której wszczęto postępowanie, oraz obrońcy, o ile został ustanowiony lub wyznaczony z urzędu;
4) podstawę wszczęcia postępowania wyjaśniającego;
5) zarzuty postawione osobie, wobec której wszczęto postępowanie;
6) opis przebiegu postępowania wyjaśniającego, w tym informację o wyjaśnieniach oraz dokumentach złożonych przez osobę, wobec której wszczęto postępowanie;
7) ocenę zasadności zarzutów oraz innych okoliczności sprawy wraz ze wskazaniem, które zarzuty zostały udokumentowane, a które zostały odrzucone, oraz ze wskazaniem, jakie przepisy prawne zostały naruszone przez osobę, wobec której wszczęto postępowanie;
8) wniosek o zastosowanie jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa odpowiednio w art. 178, odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego, ust. 2, art. 183, odpowiedzialność zawodowa pośrednika, ust. 2 oraz art. 188, odpowiedzialność zawodowa zarządcy nieruchomości, ust. 2 ustawy, albo o umorzenie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej;
9) podpisy członków zespołu;
10) datę sporządzenia protokołu końcowego;
11) inne informacje istotne dla sprawy będącej przedmiotem postępowania.
Wniosek, o którym mowa w ust. 1 pkt 8, podejmowany jest większością głosów, a w przypadku równej liczby głosów decyduje głos przewodniczącego zespołu.
Członek zespołu w zakresie wnioskowanej kary może złożyć do protokołu zdanie odrębne wraz z uzasadnieniem.
b. Kary dla zarządcy nieruchomości
Decyzja o zastosowaniu musi być doręczona osobie obwinionej lub jej obrońcy. Decyzja o zastosowaniu kary jest ostateczna i podlega natychmiastowemu wykonaniu, chyba, że osoba obwiniona się odwoła w terminie 14 dni od daty wydania wyroku, lub ogłoszenia go na stronie.
Katalog kar dla zarządców nieruchomości:
1). Upomnienie
2). Nagana
3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku
4) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie
5). Pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.
„Zastosowanie kary zawieszenia lub pozbawienia licencji musi być odnotowane w rejestrze zarządców przez wykreślenie w dniu, w którym decyzja o ukaranie podlega wykonaniu. Aby dokonać ponownego wpisu do rejestru, po zakończeniu okresu zawieszenia licencji wymagany jest wniosek osoby ukaranej, złożony po upływie orzeczonej kary”.
Po upływie 1 roku następuje automatyczne zatarcie kary upomnienia lub nagany na wniosek ukaranego; zatarcie, w przypadku zawieszenia licencji, następuje również na wniosek ukaranego, ale po upływie 2 lat (art. 193). Ustawa jednak nie określa w jaki sposób może uzyskać ponownie licencję zarządca, którego jej pozbawiono .
Nie ulega wątpliwości, że zarządca, który łamie przepisy, powinien ponieść konsekwencje. Pamiętać jednak należy, że tylko sąd może stwierdzić, czy określone działalnie lub zaniechanie narusza prawo. Logiczne więc jest, że kary dyscyplinarne są wymierzane zarządcom nie za naruszenie prawa, ale tylko dlatego, że członkowie Komisji inaczej niż oskarżony zarządca interpretują zapisy ustawowe
Z danych statystycznych podanych przez Ministerstwo Infrastruktury wynika, że w 2011 roku najwięcej spraw z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczęto przeciwko zarządcom nieruchomości. Najczęściej stosowanymi karami orzekanymi przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej są kolejno nagana i upomnienie. W 2010 roku trzech zarządców nieruchomości pozbawiono licencji na okres trzech lat z możliwością ubiegania się o ponowne nadanie po tym okresie. Więcej danych przedstawia poniższa tabela
Poniższy wykres przedstawia proporcje w latach 2002- 2011 ilości decyzji do ukarań, z którego wynika, że większość wszczętych postępowań kończy się upomnieniem, lub naganą.
|
Decyzje |
Ukarania |
2002 |
15 |
4 |
2003 |
17 |
8 |
2004 |
33 |
20 |
2005 |
20 |
11 |
2006 |
25 |
15 |
2007 |
47 |
29 |
2008 |
40 |
34 |
2009 |
37 |
30 |
2010 |
47 |
41 |
2011 |
55 |
35 |
Rozdział IV
Zakończenie
Celem niniejszej pracy było przedstawienie odpowiedzialności, jaką ponoszą zarządcy nieruchomości. Jest to bardzo odpowiedzialny zawód, wykonywany w bardzo wymagającym obszarze, jakim jest rynek nieruchomości. Postawiony jest przed nim zakres obowiązków i wymagań. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, nakazuje zarządcom wykonywanie czynności ze szczególną starannością, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, czy tez postrzeganie standardów zawodowych. Wykonywanie czynności zawodowych zarządcy nieruchomości, wymaga szerokiej wiedzy, znajomości rynku, oraz znajomości prawa. Należy zaznaczyć iż w naszym kraju, w którym dochodzi do częstych zmian regulacji prawnych, rzetelne wykonywanie czynności związanych z rynkiem nieruchomości nie jest sprawą prostą. Wymaga ustawicznego analizowania zmian zachodzących w polskim prawie dotyczącym rynku nieruchomości
W przypadku, kiedy zarządcy wykonują czynności niezgodnie z właściwym charakterem dla zawodu, zarówno robiąc to umyślnie jak i bezwiednie. ponoszą odpowiedzialność zawodową. W takiej sytuacji sprawy dotyczące odpowiedzialności zawodowej kierowane są do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która po przeprowadzeniu postepowania wyjaśniającego, wydaje wniosek o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych określonych w ustawie, lub umorzeniu postepowania. Projekt ustawy o zmianie ustaw regulujących min. by przyszli zarządcy nieruchomości nie musieli posiadać nie tylko licencji zawodowej, ale nawet wykształcenia. Wystarczy ukończenie szkoły podstawowej. Pozwoli to na wpis do rejestru i rozpoczęcie pracy w zawodzie. Dziś, żeby pracować jako pośrednik czy zarządca, trzeba mieć wykształcenie wyższe, ukończone studia podyplomowe kierunkowe oraz odbyć praktykę zawodową. Z pewnością wpłynie to na jakość świadczonych usług,
Rozdział V
Literatura
Art. 32 K.K
Art. 33 K.K
Art. 34 K.K
Art. 198
Art. 271 K.K
Art. 185 ust. 1c Ustawy o gospodarce nieruchomościami
Cytat z Encyklopedii wiedzy o nieruchomościach, Kraków 2008, hasło nieruchomość
Marek Bryx, Podstawy zarządzania nieruchomościami, Poltext, Warszawa 2009,s.17
Henryk Gawron, F. Janiczek, Zarządzanie nieruchomościami, Poznań 1994.
Henryk Gawron, Podstawy zarządzania nieruchomościami Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, Poznań 2010r
H. Mandel, Real estate managment, Nowy Jork 1938r
Barbara Baran, Prawo cywilne dla zarządców nieruchomości, Lex, Warszawa 2012r.,
Gerard Bieniek , Ustawa o gospodarce nieruchomościami Komentarz , Lexis Nexis , Warszawa 2005 r.
Marek Bryx, Rynek nieruchomości system i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa,
Władysław Brzeski pod redakcją, Kompendium „ Nieruchomości w Polsce , pośrednictwo i zarządzanie” Europejski Instytut Nieruchomości, Warszawa, Kraków 2007 r.,
Ewa Kucharska- Stasiak „ Zarządzanie nieruchomościami”, Valor, str.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 kwietnia 2008r. w sprawie doskonalenia zawodowego przez zarządców nieruchomości.
Komunikat Ministra Budownictwa z dn. 6 grudnia 2006 r.
Zbigniew Brzeziński pod red., Pośrednik na rynku nieruchomości, Poltext, Warszawa 2008 r,
Władysław Brzeski ( pod redakcją), Vademecum zarządcy Nieruchomości, Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 2003r.
Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 16 listopada 2007 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury (Dz. U. Nr 216 poz. 1594).
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. dotyczące postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości.
Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 16 listopada 2007 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury (Dz. U. Nr 216 poz. 1594).
Cytat z Encykolpedi wiedzy o nieruchomościach, Kraków 2008, hasło nieruchomość
Marek Bryx, Podstawy zarządzania nieruchomościami, Poltext, Warszawa 2009,s.17
Henryk Gawron, F. Janiczek, Zarządzanie nieruchomościami, Poznań 1994.
Henryk Gawron, Podstawy zarządzania nieruchomościami Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, Poznań 2010r
Ibidem, s. 22
H. Mandel, Real estate managment, Nowy Jork 1938r
Według Art. 185 ust. 1c Ustawy o gospodarce nieruchomościami
Barbara Baran, Prawo cywilne dla zarządców nieruchomości, Lex, Warszawa 2012r., s. 103.
Ibidem, s. 102.
Władysław Brzeski pod redakcją, Kompendium „ Nieruchomości w Polsce , pośrednictwo i zarządzanie” Europejski Instytut Nieruchomości, Warszawa, Kraków 2007 r., str 229.
Ewa Kucharska- Stasiak „ Zarządzanie nieruchomościami”, Valor, str. 72.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 kwietnia 2008r. w sprawie doskonalenia zawodowego przez zarządców nieruchomości.
Komunikat Ministra Budownictwa z dn. 6 grudnia 2006 r.
E. Kucharska Stasiak, Zarządzanie nieruchomościami, Valor, S. 70.
Zbigniew Brzeziński pod red., Pośrednik na rynku nieruchomości, Poltext, Warszawa 2008 r, s. 94-95.
Z. Brzeziński pod redakcją, Pośrednik…… s 97.
Art. 32 K.K
Art. 198
Art. 33 K.K
Art. 34 K.K
Art. 271 K.K
Władysław Brzeski ( pod redakcją), Vademecum zarządcy Nieruchomości, Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 2003r., s. 35
Ibidem, s. 36.
Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 16 listopada 2007 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury (Dz. U. Nr 216 poz. 1594).
Gerard Bieniek , Ustawa o gospodarce nieruchomościami Komentarz , Lexis Nexis , Warszawa 2005 r. str 546.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. dotyczące postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości.
Ibidem.
Ibidem.
M. Bryx, Rynek nieruchomości system i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa, s.210.
str. 1
Wyszukiwarka