186, Nieruchomości, Nieruchomości - pośrednik


POLITECHNIKA WARSZAWSKA

0x01 graphic

Konspekt wykładu

n.t.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

DLA CELÓW SZCZEGÓLNYCH I

WYCENA NIERUCHOMOŚCI SPECJALNYCH

Krystyna Czarnecka

Warszawa 2005/2006

WYCENA NIERUCHOMOŚCI DLA CELÓW SZCZEGÓLNYCH

  1. Wycena dla celów sprawozdań finansowych

  2. Wycena dla zabezpieczeń wierzytelności

INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI

Inwestowanie oznacza zaangażowanie środków „TERAZ” dla osiągnięcia pożądanych efektów „W PRZYSZŁOŚCI”.

Jest to wydatkowanie środków na składniki majątku trwałego, których użytkowanie będzie trwało dłużej niż jeden rok.

Wyróżnia się dwa rodzaje inwestowania:

  1. w finansowe składniki majątku trwałego np. w obce akcje, obligacje, w udziały kapitałowe innych firm. Są to lokaty finansowe poza przedsiębiorstwem, dające korzyści w postaci dywidend, odsetek itd.

  2. w materialne składniki majątku trwałego tj. grunty, budynki i budowle, urządzenia techniczne, maszyny, środki transportowe oraz wyposażenie aparaturowe i sprzętowe. Są to lokaty stanowiące o potencjale rozwojowym przedsiębiorstwa w jego działalności zarobkowej

Typowe decyzje związane z inwestowaniem w firmie:

  1. Decyzje rozwojowe np. czy powinien powstać nowy wydział, warsztat, magazyn, czy ma nastąpić zakup nowych środków technicznych dla zwiększenia zdolności produkcyjnych, usługowych, handlowych, itd.

  2. 2. Decyzje oszczędnościowe np. czy należy wprowadzić do eksploatacji ulepszone wyposażenie techniczne (maszyny, środki transportowe) dla obniżki kosztów?

  3. 3. Decyzje odtworzeniowe np. czy stary obiekt powinien być wymieniony na nowy teraz czy później?

Decyzje inwestycyjne dzielą się na dwie kategorie:

Decyzje eliminujące

Decyzje typujące

Decyzje inwestycyjne powinny być podejmowane z przewidywaniem długofalowych reakcji na rynku z kilku powodów:

  1. pociągają za sobą zaangażowanie poważnych kwot środków pieniężnych

  2. zaangażowanie środków odnosi się do długiego okresu co powoduje element niepewności i ryzyka w większej skali niż przy decyzjach o skutkach krótkookresowych

  3. realizacja inwestycji w sposób długofalowy kształtuje zapotrzebowanie na określone środki obrotowe, niezbędne do eksploatacji nowopowstałych środków trwałych , które stanowią „infrastrukturę funkcjonalną” firmy

  4. decyzje inwestycyjne raz podjęte są trudne do odwrócenia, jeśli w trakcie realizacji okaże się, ze zostały źle podjęte

  5. czasem sukces lub niepowodzenie firmy zależy tylko od jednej decyzji inwestycyjnej.

Stąd konieczność analiz kierunków i form inwestowania a nie podejmowanie arbitralnych rozstrzygnięć.

Zmienne w procesie inwestowania:

oraz

Inwestowanie w nieruchomości charakteryzuje się długofalowością i małą płynnością co zmusza do rozpatrywania uwarunkowań decyzji w odniesieniu do analiz cyklu koniunkturalnego.

Tradycyjne kryteria inwestowania nie uwzględniają rozłożenia dochodów w czasie ani różnic w poziomie ryzyka poszczególnych przedsięwzięć, podczas gdy każda decyzja inwestycyjna powinna uwzględniać:

  1. Korzyści

  2. Ryzyko

  3. Czas

Parametry te uwzględniane są w modelach dynamicznych, w których zakładane są:

  1. Zmienność strumienia pieniądza w czasie

  2. Zmienność poziomu ryzyka

  3. Zmienność wartości pieniądza w czasie

  4. Wzrost lub spadek wartości nieruchomości.

Podstawy prawne i metodologiczne wyceny dla potrzeb sprawozdań finansowych

Z zakresu rachunkowości:

Z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego:

Wycena aktywów i pasywów oraz ustalenie wyniku finansowego.

Aktywa i pasywa wycenia się nie rzadziej niż na dzień bilansowy w następujący sposób (ustawa o rachunkowości):

środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne - według cen nabycia lub kosztów wytworzenia albo wartości przeszacowanej (po aktualizacji) pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także odpisy z tytułu trwałej utraty wartości

Art. 31. ustawy o rachunkowości:

ust. 1. wartość początkową stanowiącą cenę nabycia lub koszt wytworzenia środka trwałego powiększają koszty lego ulepszenia polegającego na przebudowie, rozbudowie, modernizacji lub rekonstrukcji i powodującego, że wartość użytkowa tego środka po zakończeniu ulepszenia przewyższa posiadaną przy przyjęciu do używania wartość użytkową mierzoną okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych przy pomocy ulepszonego środka trwałego, kosztami eksploatacji lub innymi miarami.

ust. 2. wartość początkową środków trwałych - z wyjątkiem gruntów nie służących wydobyciu kopalin metodą odkrywkową - zmniejszają odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe dokonywane w celu uwzględnienia utraty ich wartości, na skutek używania lub upływu czasu.

Pojęcia ze słownika rachunkowości:

Przegląd wartości:

WYCENY DLA ZABEZPIECZEŃ WIERZYTELNOŚCI

System bankowości hipotecznej w Polsce

HIPOTEKA - ograniczone prawo rzeczowe, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteką można obciążyć: własność nieruchomości, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawo rzeczowe (wierzytelność zabezpieczona hipoteką).

RYZYKO

Zagrożenie nie osiągnięcia zamierzonych celów

  1. Niespłacenie kredytu w całości lub części wraz z odsetkami i prowizjami,

  2. Ryzyko kredytowe to ryzyko straty: ryzyko płynności, ryzyko inflacji.....

ŹRÓDŁA RYZYKA

Z obszaru makroekonomicznego: ryzyko stóp procentowych, kursu walutowego, ryzyko fiskalne

Z obszaru branżowego: ryzyko popytu, przepisów prawnych, konkurencji

Z obszaru regionalnego: infrastrukturalne, rynkowe

Z obszaru lokalnego: lokalizacja, infrastruktura, technologia, opieka konserwatorska, ochrona środowiska.

RYZYKO ZMIANY WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Stan prawny, dział III i IV KW

Ograniczone prawa rzeczowe,

Wywłaszczenie, roszczenia, wpisanie do rejestru zabytków,

Ryzyko nieukończenia budowy, nie przyjęcia do użytkowania (zmiany przepisów), zwiększenie kosztów budowy, odstępstwo od dokumentacji projektowej,

Zapisy w m. p. z. p.

Ryzyko operacyjne, pustostany, najemcy.

WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI

Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania

Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania

Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania nieruchomości

Wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży

wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży

METODYKA OKREŚLANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ

WARTOŚĆ BANKOWO-HIPOTECZNA

1.1. Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości jest to ustalona zgodnie z przepisami ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny.

1.2. Ustalenie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości służy jedynie bankowi hipotecznemu jako podstawa do wydania opinii, do jakiej kwoty może być udzielony kredyt hipoteczny, którego zabezpieczenie stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości.

1.3. Przy ustalaniu BHWN uwzględnia się możliwie wszystkie rodzaje ryzyka, które w wyniku posiadanych doświadczeń z przeszłości oraz analiz i prognoz mogą mieć negatywny wpływ na wartość nieruchomości. Analizy te powinny uwzględniać również czynniki o charakterze ogólnym np. przepisy podatkowe, rozwój liczby ludności, stopa bezrobocia, zmiany wartości nabywczej pieniądza, rozwój regionalny, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Podstawą ustalenia wartości bankowo-hipotecznej jest ekspertyza, w której należy uwzględniać tylko te cechy nieruchomości, które przy jej racjonalnej eksploatacji maja trwały charakter i kształtują dochodowość nieruchomości.

Wartość bankowo-hipoteczna.

Wymagania stawiane ekspertyzie wartości bankowo-hapotecznej:

  1. Zorientowanie na przyszłość,

  2. Zastosowanie stałych komponentów wartości wyprowadzonych z sytuacji rynkowej w przeszłości i teraźniejszości, ocenianych jako obiektywne parametry mające w okresie objętym prognozą trwały charakter,

  3. Wyłączenia wszystkich niepewnych parametrów dotyczących przyszłego wzrostu wartości nieruchomości oraz osiąganego z niej dochodu,

  4. Uwzględnienie tylko tych dochodów możliwych do osiągnięcia przez każdego właściciela nieruchomości wycenianej przy należytej jej eksploatacji (wielostronność wykorzystania nieruchomości)

  5. Przejrzystość wyceny, jasność obliczeń i analiz wszystkich czynników wpływających na wartość,

  6. Staranne oszacowanie długotrwałej zbywalności nieruchomości (analizy wynajmu i sprzedaży)

  7. Przedłożenie istotnych czynników ryzyka związanym z wycenianym obiektem.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI SPECJALNYCH

  1. Wycena nieruchomości zabytkowych

  2. Wycena nieruchomości zajętych pod drogi publiczne

  3. Nieruchomości stanowiące tereny zieleni miejskiej

  4. Wycena nieruchomości zajętych pod urządzenia elektryczne

  5. Wycena nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin

  6. Wycena mienia położonego za granicą

  7. wartość szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i naziemnej

Pojęcie nieruchomości specjalnej związane jest z:

Ad. 1. Nieruchomości zabytkowe

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. NR 162, poz. 1568).

Pod pojęciem dobra kultury rozumie się każdy przedmiot ruchomy lub nieruchomy, dawny lub współczesny, mający znaczenie dla dziedzictwa i rozwoju kulturalnego ze względu na jego wartość historyczna, naukową lub artystyczną.

Obowiązkiem właścicieli i użytkowników jest utrzymanie należących do nich dóbr kultury we właściwym stanie.

Celem ochrony dóbr kultury jest ich zachowanie, należyte utrzymanie oraz społecznie celowe wykorzystanie i udostępnianie do celów naukowych, dydaktycznych i wychowawczych.

Przedmiot ochrony:

Ochronie prawnej, przewidzianej w przepisach ustawy, podlegają następujące dobra kultury, zwane w ustawie „zabytkami”

W Warszawie 1760, na terenie Śródmieścia 905. W województwie mazowieckim - 5063 oraz ca 5500 stanowisk archeologicznych.

Pod względem rzeczowym przedmiotem ochrony w odniesieniu do nieruchomości mogą być w szczególności:

Źródła informacji o nieruchomości zabytkowej dostępne są u wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego ze względu na położenie nieruchomości, a w szczególności:

Wartości rynkowe nieruchomości zabytkowych oprócz wartości materialnych charakteryzują się indywidualnymi wartościami niematerialnymi wynikającymi m. in. z ich unikalności a ich określanie powinno odnosić się do stanu pełnej technicznej i funkcjonalnej używalności oraz wymaganego „standardu zabytkowego” i kosztów nakładów inwestycyjnych.

W żadnym wypadku nie powinny być uwzględniane w wycenie szczególne warunki i zasady sprzedaży prawa własności w odniesieniu do budynków i budowli wskazanych w decyzji o wpisaniu do rejestru zabytków, a także prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do gruntów znajdujących się w granicach wskazanych w decyzji o wpisaniu do rejestru zabytków umocowane odrębnymi przepisami.

Ad. 2. Nieruchomości zajęte pod drogi publiczne

Drogą publiczną jest droga zaliczona do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie lub innych przepisach szczególnych (ustawa o drogach publicznych).

Drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie:

  1. drogi krajowe

  2. drogi wojewódzkie

  3. drogi powiatowe

  4. drogi gminne.

Uwarunkowania wyceny nieruchomości zajętej pod drogę publiczną uzależnione są od podstawy prawnej nabycia (w trybie rokowań, negocjacji, wywłaszczenia).

Pojęcie wynagrodzenia i odszkodowania (za nieruchomość, za bezumowne korzystanie)

PODSTAWY PRAWNE

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261/2004, poz. 2603),

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109, oraz Dz. U. Nr 196/2005, poz. 1628)

Ustawa z dnia 23 września 1964r Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami),

Ustawa z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (Dz.U. Nr 71/2000, poz. 838 ze zmianami)

Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003r o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz.U. Nr 80/2003, poz. 721 ze zmianami: patrz art.1, art.12-23 oraz 44 i.45). Uwaga: obowiązuje do 31.12. 2007r,

Ustawa z dnia 27 października 1994r o autostradach płatnych (Dz.U. Nr 110/2001, poz.1192 ze zmianami, w szczególności art.1, 19, 21-37, 67 i 68) - Uwaga: przepisy art.21-37 zostały zawieszone na czas obowiązywania przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (do końca 2007 roku),

Ustawa z dnia 13 października 1998r przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. Nr 133, poz.872 ze zmianami (art. 60 i 73),

Ustawa z dnia 8 września 2000 roku o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 84/2000, poz.948 ze zmianami),

Rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999r w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz.U. z 43, poz.430 ze zmianami) - {tabele szerokości dróg w liniach rozgraniczających w zależności od klasy drogi},

Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.

Określanie wartości gruntu zajętego lub przeznaczonego pod drogę:

& 36. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109, oraz Dz. U. Nr 196/2005, poz. 1628)

  1. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

  2. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość określa się w sposób następujący:

1/ wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni, z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%,

2/ wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%,

  1. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 98 i 105. ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tym, ze stan nieruchomości, z których wydzielono te działki, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały Rady Gminy o przystąpieniu do scalania i podziału nieruchomości, a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania,

  2. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym, ze stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny na dzień zawarcia umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.

Ad. 3. Nieruchomości stanowiące tereny zieleni miejskiej

Unormowania prawne wyceny: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:

& 45. 1.

Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie lub przeznaczonych na te cele, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne, w razie braku transakcji rynkowych przyjmuje się, ze wartość tych nieruchomości stanowi suma wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym gruncie, przy czym:

1/ dla określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1m2 tych gruntów jest równa 50% wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

2/ dla określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości.

& 45. 2.

Przy określaniu wartości gruntów wchodzących w skład nieruchomości, o których mowa w ust. 1, położonych poza strefami zainwestowania miejskiego, w razie braku transakcji rynkowych dokonywanych na gruntach przyległych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

Ad. 4. Wycena nieruchomości zajętych pod urządzenia elektryczne

Standard V.5. (wybrane punkty)

1.1. Standard dotyczy wyceny nieruchomości lub ich części (działek gruntu) stanowiących własność lub będących w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorstwa lub zakładu energetycznego, zabudowanych budynkami stacji elektroenergetycznych, stacji przemysłowych, rozdzielni elektrycznych oraz innymi urządzeniami elektrycznymi, stanowiącymi części składowe gruntu.

1.2. Standard ma również zastosowanie przy określaniu wartości nieruchomości w związku z uwłaszczeniem państwowych osób prawnych (zakładów energetycznych) w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami lub przy nabywaniu takich nieruchomości w trybie zasad Kodeksu Cywilnego,

1.3. Standard może być stosowany przy realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji jednostek, o których mowa w punkcie 1.5. Standard nie może być stosowany do wyceny nieruchomości niezabudowanych urządzeniami elektrycznymi, przeznaczonych na ten cel w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

1.6. Wartość nieruchomości zabudowanej lub z urządzeniami, o których mowa w punkcie 1.1. stanowiącymi części składowe gruntu może być określona:

a/ jako łączna wartość gruntu i urządzeń znajdujących się na gruncie lub,

b/ jako suma wartości gruntu i wartości urządzeń (części składowych), czyli odrębnie wartości gruntu i wartości części składowych.

Wyboru sposobu określenia wartości łącznie czy odrębnie dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności, cel wyceny i dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych.

Do szczególnych cech nieruchomości gruntowych zajętych pod urządzenia elektryczne należą:

Sposób wyceny uwzględnia funkcję służebną oraz charakter publiczny obiektów i urządzeń elektrycznych dla nieruchomosci przyległych,

Uwaga: obserwuje się obniżoną akceptację otoczenia na lokalizację urządzeń elektrycznych, szczególnie w obszarach o funkcji mieszkaniowej i rekreacyjnej.

Zasady określania wartości.

  1. wartość nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych na nieruchomości podobne na rynku lokalnym stosując podejście porównawcze,

  2. W przypadku braku cen na rynku lokalnym wprowadza się do porównania ceny notowane na rynku krajowym, z uwzględnieniem relacji pomiędzy cenami występującymi na obu rynkach. Relacje te ustala się na podstawie różnic cen nieruchomości tego samego rodzaju (o funkcji mieszkaniowej, przemysłowej,...itd.).

  3. W przypadku braku cen uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości podobnych, wartość 1 m2 gruntu zajętego pod urządzenia elektryczne określa się jako równą wartości jednostkowej gruntów przyległych z uwzględnieniem współczynnika:

4,0 - przy przeznaczeniu tych gruntów na cele rolne i leśne,

1,0 - przy przeznaczeniu tych gruntów na cele mieszkaniowe lub rekreacyjne,

0,8 - przy przeznaczeniu tych gruntów na cele usługowe lub przemysłowe.

Uwaga: w przypadku braku cen transakcyjnych gruntów rolnych i leśnych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

Do wartości jednostkowej gruntów zajętych pod urządzenia elektryczne określonych według zasad zawartych w standardzie stosuje się mnożnik, którego wysokość zależy od powierzchni gruntu pod urządzeniami.

a = 1,3 dla P < 150 m2

a = 1,29 - 1,1 gdy 150 m2 < P < 501 m2

a = 1 dla P > 501 m2

Przy określaniu wartości gruntów przyległych, przeznaczonych na cele inne niż rolne lub leśne stosuje się podejście porównawcze z uwzględnieniem czynników wymienionych w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W przypadku, gdy nieruchomości przyległe posiadają różne przeznaczenie, rzeczoznawca majątkowy określa wartość jednostkową gruntów przyległych, biorąc pod uwagę grunty o dominującym przeznaczeniu.

Wartość części składowych gruntu, przy braku transakcji rynkowych określa się przy użyciu podejścia kosztowego.

Ad. 5. Wycena nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin

Unormowania prawne wyceny: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:

& 46. przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin nie stanowiących części składowych nieruchomości, o których mowa w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku - Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. Nr 27, poz. 96 z późn. zmianami), nie uwzględnia się wartości złoża.

& 47.

1. Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża

2. Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości położonych na złożach kopalin, w szczególności tego samego rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie geologicznej.

3. Przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody zysków, dochód z nieruchomości przyjmuje się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych przez przedsiębiorcę z eksploatacji złoża na nieruchomości tego rodzaju.

4. Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskane prawa do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji złoża kopalin, określa się wartość nieruchomości według stanu nieruchomości przed eksploatacją złoża oraz według przewidywanego stanu nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża, przyjmując ceny na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.

5. Przy określaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża stosuje się podejście porównawcze albo dochodowe, uwzględniając zasobność złoża pozostałego po zakończeniu eksploatacji. przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się poniesionych kosztów rekultywacji wyrobiska.

Uwaga: Przy określaniu wartości, o których mowa w ust. 1-5, uwzględnia się ustalenia zawarte w dokumentacji geologicznej złoża, w projekcie zagospodarowania złoża, w koncesji na wydobywanie kopaliny, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także dane zawarte w dokumentacji mierniczo-geologicznej złoża.

Patrz: Standard V.7.

Ad. 6. Wycena mienia położonego za granicą

Podstawy prawne:

Prawo do rekompensaty przysługuje właścicielowi nieruchomości pozostawionych poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli spełnia on łącznie następujące wymogi:

  1. Był w dniu 1 września 1939 roku obywatelem polskim, zamieszkiwał w tym dniu na byłym terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz opuścił je z przyczyn, o których mowa w art. 1.

  2. 2. posiada obywatelstwo polskie.

Prawo do rekompensaty jest niezbywalne.

Wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w Rzeczypospolitej Polskiej. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne do nieruchomości pozostawionej wg jej charakterystyki z okresu przed 1939 rokiem, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona z uwzględnieniem współczynników określających różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast z zastrzeżeniem ust. 4 (4. W przypadku braku cen transakcyjnych przy określaniu wartości budowli, budynków lub ich części, określa się ich wartość odtworzeniową.

Prawo do rekompensaty jest realizowane w jednej z następujących form:

  1. Zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami RP na poczet:

  1. Świadczenia pieniężnego wypłacanego ze środków Funduszu Rekompensacyjnego (zaliczenie wartości nieruchomości pozostawionej dokonuje się w wysokości równej 20% ich wartości rynkowej, wysokość świadczenia pieniężnego stanowi 20% wartości mienia pozostawionego).

Ad. 7. Wycena wartości szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i naziemnej

Sieci infrastruktury technicznej naziemnej obejmują:

Sieci infrastruktury technicznej podziemnej obejmują:

Nieodłączną częścią sieci infrastruktury technicznej są podziemne i naziemne obiekty oraz urządzenia techniczne w postaci stacji transformatorowych, zespołów zaporowo-spustowych, tłoczni, przepompowni, studzienek, komór, słupów wsporczych, słupków znacznikowych, kolumn wydmuchowych itp.

Wyceny dotyczą zarówno obniżenia wartości nieruchomości jak i utraty pożytków.

Patrz Standard V.8.


Wyszukiwarka