UNIWERSYTET PRZYRODNICZY WE WROCŁAWIU
KATEDRA GOSPODARKI PRZESTRZENNEJ

STUDIA PODYPLOMOWE

Wycena nieruchomości

Zarządzanie nieruchomościami i pośrednictwo w ich obrocie

Mgr Marcin Kląskała

PODSTAWY PRAWA ZOBOWIĄZAŃ

1.3.

Wrocław - wrzesień, 2011 r.

1. CZYNNOŚCI PRAWNE

Czynności prawne są to zdarzenia cywilnoprawne w ramach których podmioty prawa cywilnego mogą mocą własnych decyzji kształtować swoje obowiązki oraz ustanawiać, nabywać i zbywać określone prawa.

Spośród innych zdarzeń cywilnoprawnych czynności prawne wyróżnia cecha autonomii woli stron - oznacza ona, iż określenie katalogu praw i obowiązków określonych podmiotów zależy tylko od decyzji tych podmiotów.

Prawa i obowiązki podmiotów prawa cywilnego mogą być również kształtowane przez inne zdarzenia cywilnoprawne, niezależnie od woli tych podmiotów. Jako przykłady można wymienić tu takie zdarzenia, jak: orzeczenia sądowe, decyzje administracyjne, czyny niedozwolone (delikty), czy też zdarzenia losowe.

Umowy (kontrakty) są podstawową grupą czynności prawnych. Umowa jest porozumieniem dwóch lub więcej podmiotów prawa cywilnego, w którym podmioty te określają kształt i zakres swych wzajemnych praw i obowiązków.

Podstawową kodeksową zasadą dotyczącą umów jest zasada swobody zawierania umów. Jest ona zawarta w art. 353¹ k.c., wprowadzonym do Kodeksu cywilnego w 1990 r. i przedstawia się następująco:

„Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

Swoboda zawierania umów nie jest więc zasadą bezwzględną i podlega trojakiego rodzaju ograniczeniom:

1. przepisy prawa - np. obowiązek zachowania formy aktu notarialnego przy przeniesieniu własności nieruchomości,

2. natura (właściwość) stosunku - np. nie można zawrzeć umowy najmu jednocześnie zastrzegając niemożność jej rozwiązania,

3. zasady współżycia społecznego - np. wynajęcie lokalu mieszkalnego agencji towarzyskiej.

Pamiętać również należy, że strony przy zawieraniu umów podlegają jeszcze innym ograniczeniom. Przykład może tu stanowić art. 56 k.c., zgodnie z którym:

„Czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów”.

A zatem w niektórych sytuacjach, gdy strony umowy samodzielnie nie uregulują określonej kwestii czynność prawna wywoła również inne skutki, jakie przewiduje ustawa, np. obowiązek uregulowania podatku od czynności cywilnoprawnych.

Rodzaje umów

Zarówno umowy, jak i w szerszym ujęciu czynności prawne podlegają różnorakim podziałom i klasyfikacjom. Wymienione tu zostaną najpopularniejsze grupy czynności prawnych:

1. czynności jednostronne (np. zawłaszczenie) i dwustronne (np. umowa dzierżawy) oraz uchwały,

2. czynności między żyjącymi (np. darowizna) i na wypadek śmierci (testament),

3. czynności konsensualne (np. sprzedaż) i realne (np. przechowanie),

4. czynności odpłatne (np. najem) i nieodpłatne (np. użyczenie),

5. czynności zobowiązujące i rozporządzające,

6. czynności abstrakcyjne (np. wystawienie weksla) i kauzalne (np. sprzedaż).

Sposoby zawierania umów

Kodeks cywilny reguluje trzy sposoby zawierania umów: negocjacje, złożenie oferty i jej przyjęcie oraz przetarg.

1. Negocjacje (zwane również rokowaniami) - zgodnie z art. 72 k.c. jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, umowa zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji.

2. Oferta - zgodnie z art. 66 § 1 k.c. oferta jest oświadczeniem woli osoby wyrażającym wolę zawarcia umowy i określającym jej istotne postanowienia. Do zawarcia umowy dochodzi poprzez przyjęcie oferty przez drugiego kontrahenta. W praktyce może dochodzić do wątpliwości, czy dane oświadczenie jest ofertą, czy tylko zaproszeniem do rokowań - rozstrzyga się je w oparciu o art. 71 i 543 k.c.

3. Aukcja (inaczej przetarg ustny) i przetarg (inaczej przetarg pisemny) są omówione w art. 70¹ i nast. k.c. W tych trybach zawarcie umowy następuje poprzez wybór najkorzystniejszej oferty. Przetarg jest czasami obligatoryjnie wymagany przez ustawę, np. przy zamówieniach publicznych.

Oświadczenie woli

Oświadczenie woli jest podstawowym elementem czynności prawnej, wyrazem woli strony tego stosunku. Prawo cywilne rozumie oświadczenie woli jako zachowanie się człowieka, które wyraża w sposób dostateczny wolę wywołania skutku prawnego.

Polski ustawodawca dość liberalnie skonstruował ogólną zasadę składania oświadczeń woli. Zgodnie z art. 60 k.c. „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli)”.

W rozumieniu Kodeksu cywilnego oświadczenie woli musi zatem:

- być zrozumiałe, przynajmniej w drodze wykładni,

- dotyczyć kwestii prawnych,

- zostać złożone dobrowolnie,

- zostać złożone na serio.

Oświadczenie woli może zatem zostać złożone w dowolnej formie, chyba że co innego przewiduje konkretny przepis ustawy. Ustawa przewiduje bowiem dla wielu czynności formy szczególne, takie jak:

- forma pisemna (np. do pełnomocnictwa ogólnego),

- forma pisemna z datą pewną (np. ustanowienie zastawu na prawach),

- forma z notarialnym poświadczeniem podpisu (np. zbycie przedsiębiorstwa),

- akt notarialny (np. przeniesienie własności nieruchomości),

- inne formy szczególne (np. testament, sądowe uznanie dziecka).

Wady oświadczenia woli

Za wady oświadczenia woli w rozumieniu prawa cywilnego rozumie się takie okoliczności, w których dochodzi do niezgodności między powzięciem woli przez daną osobę, a przejawem tej woli na zewnątrz.

Kodeks wyróżnia 5 wad oświadczeń woli:

1. Brak świadomości lub swobody (art. 82 k.c.). Okoliczność ta może zostać wywołana przez chorobę psychiczną, niedorozwój umysłowy lub inne zaburzenia. Wystąpienie tej wady powoduje nieważność bezwzględną czynności prawnej.

2. Pozorność (art. 83 k.c.). Jest to sytuacja, w której obie strony umowy złożyły oświadczenia woli dla pozoru (nie na serio) i nie miały zamiaru wywołania skutków prawnych. W takiej sytuacji również mamy do czynienia z bezwzględną nieważnością czynności prawnej.

3. Błąd (art. 84 k.c.). Jest to mylne wyobrażenie strony czynności prawnej o rzeczywistym stanie rzeczy. Błąd musi być istotny i dotyczyć treści czynności prawnej. W takiej sytuacji mamy do czynienia z nieważnością względną (wzruszalnością) czynności prawnej.

4. Podstęp (art. 86 k.c.). Jest to kwalifikowana postać błędu, który został wywołany celowo przez inną osobę. W takiej sytuacji z nieważnością względną czynności będziemy mieli do czynienia również wtedy, gdy błąd nie był istotny i nie dotyczył treści czynności prawnej.

5. Groźba (art. 87 k.c.). Jest to przymus psychiczny, zmuszenie kogoś do złożenia oświadczenia wbrew jego woli. W tym wypadku również dochodzi do nieważności względnej czynności prawnej.

Nieważność bezwzględna - jest to nieważność czynności istniejąca z mocy prawa. Może się na nią powołać każda osoba, sąd bierze ją pod uwagę z urzędu. Taka wadliwość nie może zostać konwalidowana (naprawiona).

Nieważność względna (wzruszalność) - czynność prawna może zostać unieważniona jedynie na wniosek stron lub innych określonych osób. Unieważnienia czynności może dokonać sąd (np. unieważnienie uchwały walnego zgromadzenia wspólników spółki z.o.o.) lub sama strona (art. 88 k.c. - możliwość uchylenia się od skutków oświadczenia złożonego pod wpływem błędu lub groźby).

2. Sposoby rozporządzania prawami do nieruchomości - forma i treść.

SPRZEDAŻ

Regulacja: art. 535 i nast. kc.

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Strony umowy: sprzedawca i kupujący.

Elementy istotne umowy sprzedaży:

• przedmiot świadczenia - rzeczy, energia, prawa majątkowe (wierzytelności, prawa rzeczowe, prawa na dobrach niematerialnych),

• cena - cenę można określić również przez wskazanie podstaw do jej ustalenia. Jeżeli z okoliczności wynika, że strony miały na względzie cenę przyjętą w stosunkach danego rodzaju, poczytuje się w razie wątpliwości, że chodziło o cenę w miejscu i czasie, w którym rzecz ma być kupującemu wydana.

Sprzedaż: umowa odpłatna, zobowiązująca, wzajemna, konsensualna.

Forma umowy sprzedaży - sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.

Obowiązki sprzedawcy:

• przeniesienie na kupującego własności rzeczy lub prawa majątkowego stanowiącego przedmiot zbycia,

• wydanie przedmiotu sprzedaży kupującemu

• udzielenie kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej oraz wydać posiadane przez siebie dokumenty, które jej dotyczą. Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy także innych rzeczy, sprzedawca obowiązany jest wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu.

• jeżeli jest to potrzebne do należytego korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, sprzedawca powinien załączyć instrukcję dotyczącą sposobu korzystania z rzeczy,

• odpowiedzialność za wady z tytułu rękojmi.

Obowiązki kupującego:

• zapłata ceny

• odbiór przedmiotu sprzedaży.

ZAMIANA

Regulacja: art. 603 i nast. kc.

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

• NAJEM

Regulacja: art. 659 kc i nast.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Strony umowy: wynajmujący, najemca.

Elementy istotne umowy najmu:

• przedmiot najmu - rzeczy ruchome, nieruchomości,

• czynsz - może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Najem: umowa odpłatna, zobowiązująca, wzajemna, konsensualna.

Forma umowy najmu: prawo nie wymaga szczególnej formy z zastrzeżeniem, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.

Obowiązki wynajmującego:

• wydanie najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie jej w takim stanie przez czas trwania najmu,

• dokonywanie nakładów na rzecz i napraw,

• odpowiedzialność z tytułu wad rzeczy.

Obowiązki najemcy:

• uiszczenie czynszu,

• drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy,

• używanie rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

• bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy,

• najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania,

• po zakończeniu najmu zwrot rzeczy w stanie nie pogorszonym; jednakże najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

UMOWA DZIERŻAWY

Regulacja - art. 693 kc. i nast.

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Strony umowy: wydzierżawiający, dzierżawca.

Do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, z niewielkimi modyfikacjami określonymi w przepisach.

Podstawowa różnica w porównaniu z umową najmu: prawo dzierżawcy do pobierania pożytków.

UŻYCZENIE

Regulacja - art. 710 kc. i nast.

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Strony umowy: użyczający, biorący w używanie.

Elementy istotne umowy użyczenia:

• oddanie rzeczy do używania na pewien czas

• nieodpłatność.

Umowa: nieodpłatna, realna - dochodzi do skutku przez wydanie rzeczy biorącemu w używanie.

Forma umowy: brak wymagań co szczególnej formy.

Obowiązki użyczającego:

• nieprzeszkadzanie biorącemu w używanie w używaniu rzeczy przez czas trwania stosunku prawnego,

• jeżeli rzecz użyczona ma wady, użyczający obowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził biorącemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich. Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy biorący mógł wadę z łatwością zauważyć.

Obowiązki biorącego w używanie:

• używanie rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu,

• bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używani,.

•  ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej, jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia,

• jest odpowiedzialny za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli jej używa w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, albo gdy nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności powierza rzecz innej osobie, a rzecz nie byłaby uległa utracie lub uszkodzeniu, gdyby jej używał w sposób właściwy albo gdyby ją zachował u siebie.

• po zakończeniu użyczenia obowiązany jest zwrócić użyczającemu rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

DAROWIZNA

Regulacja: art. 888 kc i nast.

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Strony umowy: darczyńca, obdarowany.

Umowa: zobowiązująca, jednostronna.

Forma umowy: akt notarialny dla oświadczenia darczyńcy. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Dla darowizny nieruchomości - zawsze forma aktu notarialnego i oświadczenia dwóch stron.

Nie stanowią darowizny następujące bezpłatne przysporzenia:

  1)   gdy zobowiązanie do bezpłatnego świadczenia wynika z umowy uregulowanej innymi przepisami kodeksu;

  2)   gdy ktoś zrzeka się prawa, którego jeszcze nie nabył albo które nabył w taki sposób, że w razie zrzeczenia się prawo jest uważane za nie nabyte.

Obowiązki darczyńcy:

- wykonanie darowizny,

- darczyńca obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, jeżeli szkoda została wyrządzona umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa,

• jeżeli darczyńca opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, obdarowany może żądać odsetek za opóźnienie dopiero od dnia wytoczenia powództwa,

• jeżeli rzecz darowana ma wady, darczyńca obowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził obdarowanemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich w czasie właściwym. Przepisu tego nie stosuje się, gdy obdarowany mógł z łatwością wadę zauważyć.

Obowiązki obdarowanego:

• na skutek tzw. polecenia - darczyńca zobowiązać obdarowanego do oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem,

• darczyńca, który wykonał zobowiązanie wynikające z umowy darowizny, może żądać wypełnienia polecenia, chyba że ma ono wyłącznie na celu korzyść obdarowanego. Po śmierci darczyńcy wypełnienia polecenia mogą żądać spadkobiercy darczyńcy, a jeżeli polecenie ma na względzie interes społeczny - także właściwy organ państwowy.  Obdarowany może odmówić wypełnienia polecenia, jeżeli jest to usprawiedliwione wskutek istotnej zmiany stosunków. Jeżeli wypełnienia polecenia żąda darczyńca lub jego spadkobiercy, obdarowany może zwolnić się przez wydanie przedmiotu darowizny w naturze w takim stanie, w jakim przedmiot ten się znajduje. Przepisu tego nie stosuje się, gdy wypełnienia polecenia żąda właściwy organ państwowy.

Odwołanie darowizny:

1. Darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze nie wykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych.

2. Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

3. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył. Jeżeli w chwili przebaczenia darczyńca nie miał zdolności do czynności prawnych, przebaczenie jest skuteczne, gdy nastąpiło z dostatecznym rozeznaniem.

4. Spadkobiercy darczyńcy mogą odwołać darowiznę z powodu niewdzięczności tylko wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy.

5. Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie.

LEASING NIERUCHOMOŚCI

Regulacja - art. 709.1 i nast.

Przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

Strony umowy: finansujący, korzystający.

Forma umowy: pisemna pod rygorem nieważności.

Obowiązki finansującego:

• wydać korzystającemu rzecz w takim stanie, w jakim znajdowała się ona w chwili wydania finansującemu przez zbywcę,

- wydać korzystającemu razem z rzeczą odpis umowy ze zbywcą lub odpisy innych posiadanych dokumentów dotyczących tej umowy, w szczególności odpis dokumentu gwarancyjnego co do jakości rzeczy, otrzymanego od zbywcy lub producenta.

• finansujący nie odpowiada wobec korzystającego za wady rzeczy, chyba że wady te powstały na skutek okoliczności, za które finansujący ponosi odpowiedzialność. Postanowienia umowne mniej korzystne dla korzystającego są nieważne

Obowiązki korzystającego:

- płacić raty w terminach umówionych

• utrzymywać rzecz w należytym stanie, w szczególności dokonywać jej konserwacji i napraw niezbędnych do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem jej zużycia wskutek prawidłowego używania, oraz ponosić ciężary związane z własnością lub posiadaniem rzeczy,

• umożliwić finansującemu sprawdzenie rzeczy

• używać rzeczy i pobierać jej pożytki w sposób określony w umowie leasingu, a gdy umowa tego nie określa - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

• nie może czynić w rzeczy zmian, chyba że wynikają one z przeznaczenia rzeczy.

• bez zgody finansującego nie może oddać rzeczy do używania osobie trzeciej.

Do odpowiedzialności finansującego za wady rzeczy powstałe na skutek okoliczności, za które finansujący ponosi odpowiedzialność, uprawnień i obowiązków stron w razie dochodzenia przez osobę trzecią przeciwko korzystającemu roszczeń dotyczących rzeczy, odpowiedzialności korzystającego i osoby trzeciej wobec finansującego w razie oddania rzeczy tej osobie przez korzystającego do używania, zabezpieczenia rat leasingu i świadczeń dodatkowych korzystającego, zwrotu rzeczy przez korzystającego po zakończeniu leasingu oraz do ulepszenia rzeczy przez korzystającego stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, a do zapłaty przez korzystającego rat przed terminem płatności stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży na raty.

3. POJĘCIE NIEDOZWOLONYCH KLAUZUL UMOWNYCH

Art. 353¹.  Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Art. 385¹.  § 1. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

§ 2. Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie.

§ 3. Nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.

§ 4. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.

Art. 385².  Oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny.

Art. 385³.  W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności:

1) wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie,

2) wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,

3) wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony,

4) przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy,

5) zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta,

6) uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju,

7) uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, nie mającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie,

8) uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta,

9) przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy,

10) uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie,

11) przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową,

12) wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania,

13) przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy,

14) pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,

15) zastrzegają dla kontrahenta konsumenta uprawnienie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia,

16) nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,

17) nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,

18) stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia,

19) przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia,

20) przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy,

21) uzależniają odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności,

22) przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta,

23) wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.

---