Zakup działki i budowa domu
Budować czy kupić dom?
Zamieszkać w pobliżu centrum, czy może lepiej gdzieś z dala od zgiełku miasta? Kierować budową samemu, czy też korzystać z firmy, która odda dom "pod klucz"? Na co przede wszystkim zwracać uwagę przy wyborze wykonawców? Podjęcie decyzji o budowie własnego domu to wiele dodatkowych pytań, na które musisz sobie odpowiedzieć, a także wiele formalności, których musisz dopełnić - od uzyskania pozwolenia na budowę po zgłoszenie budynku do użytkowania. W jednej, krótkiej publikacji nie sposób zawrzeć całej specjalistycznej wiedzy potrzebnej do zrealizowania tak poważnego, "życiowego" przedsięwzięcia. Poradnik, który dla Ciebie przygotowaliśmy - chociaż nie wyczerpuje tematu - daje podstawową wiedzę na temat tego, jakie formalności na Ciebie czekają, jakich umiejętności oraz wiedzy prawniczej, technicznej i ekonomicznej powinieneś oczekiwać od partnerów w czasie budowy, a przede wszystkim, jak najlepiej zaplanować i wykorzystać czas od podjęcia decyzji aż do dnia wprowadzenia się do wymarzonego domu. Podczas poszczególnych etapów realizacji budowy i tak będziesz musiał zwracać się o pomoc do fachowców z danej dziedziny. Jednak współpracując z nimi, po lekturze niniejszego poradnika, będziesz mógł lepiej określić swoje oczekiwania.
Dzięki temu poradnikowi możesz zaoszczędzić wiele czasu - tak bezcennego dla osób, które chcą jak najszybciej wprowadzić się do swojego wymarzonego domu.
Niełatwy wybór - budowa czy zakup domu
Ostatnie lata przyniosły w naszym kraju wzrost zainteresowania samodzielnym prowadzeniem inwestycji budowlanych. Przy podejmowaniu decyzji - budować czy kupić gotowy dom - należy zwrócić uwagę na wiele czynników. Budowa stanowi rozwiązanie z pewnością o wiele bardziej czasochłonne. Niesie ze sobą konieczność załatwiania wielu urzędowych formalności i ryzyko związane z koniecznością współpracy z innymi podmiotami (wykonawcą, dostawcą sprzętu i materiałów, urzędami nadzorującymi budowę itp.). W sposób dokładny nie da się określić wszystkich kosztów, jakie trzeba ponieść w trakcie realizacji kolejnych etapów inwestycji. Z drugiej strony, możliwość zaprojektowania domu i przestrzeni wokół niego zgodnie z własnymi oczekiwaniami oraz samodzielnego wyboru zastosowanych materiałów i rozwiązań technologicznych to niewątpliwa zaleta takiej decyzji.
Kupno domu pozwala natomiast na dokładniejsze oszacowanie kosztów związanych z inwestycją. Wystarczy do ceny transakcyjnej doliczyć koszty dodatkowe (np. opłatę notarialną, prowizję pośrednika, podatki i opłaty sądowe), które są możliwe do określenia z pomocą np. notariusza czy pracownika banku. W nabytym gotowym domu można zamieszkać niemal z dnia na dzień (oczywiście, jeśli tylko nie wymaga on generalnego remontu). Możemy też ocenić od razu efekt końcowy: jego układ pomieszczeń i otoczenie. Wadą tego rozwiązania jest brak wpływu na zastosowane przy budowie domu technologie czy konieczność "pogodzenia się" z już istniejącym stanem rzeczy. Niemiłą niespodzianką mogą okazać się również nieprzewidziane, znaczne koszty związane z koniecznością dokonania remontu domu zbudowanego kilkanaście lat temu. Podejmując decyzję - kupić czy budować dom - dokładnie przemyśl i przeanalizuj wszystkie argumenty "za" i "przeciw". Pomocą służyć Ci będzie ten poradnik. Warto skorzystać także z rad zamieszczanych w licznych czasopismach i literaturze fachowej. Nieocenione mogą okazać się też opinie osób, które podobną drogę mają już za sobą...
Decydując się na budowę domu wybierasz drogę może i trudniejszą, jednak, naszym zdaniem, przynoszącą o wiele większą satysfakcję i wzbogacającą o nowe doświadczenia. Poradnik ten postara się skierować Twoją uwagę na kolejne kroki prowadzące do zamieszkania w swoim własnym domu...
Źródła finansowania budowy
Zanim zaczniesz planować budowę, oszacuj własne, realne możliwości finansowe, uwzględniając również rezerwę na nieprzewidziane wydatki z nią związane. Jeżeli chcesz skorzystać z kredytu bankowego, jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji dokonaj analizy ofert kilku banków, które ocenią wstępnie Twoją zdolność kredytową oraz przedstawią szczegółowe wymagania dotyczące dokumentacji niezbędnej do pozytywnego rozpatrzenia wniosku kredytowego. Ofertę Banku Zachodniego WBK S.A. skierowaną do osób realizujących budowę domu przedstawiamy w końcowej części poradnika.
Realna ocena własnych możliwości finansowych może uchronić Cię przed długotrwałymi przestojami czy nawet zaprzestaniem realizacji już rozpoczętej inwestycji. Pamiętaj o tym, marząc o wprowadzeniu się do własnego domu w dobrym nastroju i bez nieprzewidzianych długów!
Dochód miesięczny
wynagrodzenie netto (po odjęciu opodatkowania i innych narzutów): .......... zł
gwarantowane wynagrodzenie za przepracowane nadgodziny/premie: .......... zł
dochód z oszczędności: .......... zł
inne dochody: .......... zł
wynagrodzenie netto partnera (po odjęciu opodatkowania i innych narzutów): .......... zł
gwarantowane wynagrodzenie za przepracowane nadgodziny/premie: .......... zł
dochód z oszczędności: .......... zł
inne dochody: .......... zł
Dochód miesięczny ogółem: .......... zł
Miesięczne wydatki
czynsz: .......... zł
elektryczność: .......... zł
gaz: .......... zł
woda: .......... zł
ogrzewanie: .......... zł
telefony: .......... zł
opłaty za telewizję: .......... zł
koszty utrzymywania pojazdów (podatek, ubezpieczenia, serwisowanie, paliwo): .......... zł
ubezpieczenie na życie: .......... zł
ubezpieczenie majątkowe: .......... zł
spłaty z tytułu umów kredytowych: .......... zł
płatności kartą kredytową: .......... zł
dojazdy do pracy: .......... zł
żywność: .......... zł
odzież: .......... zł
koszt urlopu: .......... zł
koszt rozrywek: .......... zł
sporty/hobby/członkostwo w klubach: .......... zł
inne wydatki: .......... zł
koszty budowy: .......... zł
szacowane koszty utrzymania domu po zakończeniu budowy: .......... zł
Koszty miesięczne ogółem: .......... zł
Kwota, która pozostaje do Twojej dyspozycji m.in. na spłatę kredytu: .......... zł (dochód miesięczny minus miesięczne koszty)
Określenie potrzeb mieszkaniowych
Budować duży dom czy może kupić małą kawalerkę? Potrzeby mieszkaniowe każdego z nas zależą od sytuacji rodzinnej, wykonywanej pracy i wysokości dochodów... Duży dom to z jednej strony komfort korzystania z większej przestrzeni, jednak z drugiej - wysokie koszty wynikające z jej użytkowania. Oto kilka najważniejszych pytań, na jakie powinieneś odpowiedzieć:
ile osób ma zamieszkać w Twoim domu?
w jakiej perspektywie planujesz np. powiększenie rodziny lub zamieszkanie wspólnie z rodzicami?
jakie masz kwalifikacje i czy jesteś pewien źródeł własnego utrzymania?
jakiej wysokości dochodów możesz być pewien (zarówno w fazie realizacji inwestycji, jak również po jej zakończeniu)?
czy wolisz mieszkać w mieście, w jego bezpośredniej bliskości czy np. na wsi oddalonej o 20-40 km od miejsca pracy?
czy stać Cię na poświęcenie czasu na budowę domu?
czy masz znajomych lub bliskich, którzy mogą pomóc w realizacji budowy domu, co obniżyłoby jej koszty?
na utrzymanie jakiego domu/mieszkania będzie Cię stać za 2-3 lata?
Wymogi prawne budowy
Budowa domu to nie tylko wspaniała perspektywa zamieszkania "u siebie", lecz także złożony proces, wymagający udziału wielu uczestników i instytucji oraz ponoszenia dużych nakładów finansowych. Wszystko to sprawia, że niezbędne jest zapewnienie ładu zarówno na etapie powstawania, jak również późniejszej eksploatacji budynku.
Głównym czynnikiem organizującym proces budowlany oraz nadzór nad jego prawidłowym przebiegiem jest ustawa Prawo budowlane. Dodatkowo istnieje szereg aktów prawnych o randze ustaw, rozporządzeń, uchwał, przepisów gminnych itp. Zawarte są w nich normy z zakresu prawa administracyjnego, cywilnego, karnego, finansowego.
Prawo budowlane normuje działalność dotyczącą projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach. Dlatego, przed rozpoczęciem budowy, powinieneś zapoznać się z jego najbardziej istotnymi postanowieniami. W ten sposób unikniesz różnego rodzaju przykrych niespodzianek w przyszłości, związanych głównie z koniecznością uzyskania różnorakich zezwoleń oraz ewentualnymi konsekwencjami karnymi i finansowymi grożącymi w przypadku realizacji budowy przebiegającej niezgodnie z przepisami prawa.
Pamiętaj, że prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego prawem zezwolenia stanowi samowolę budowlaną. Osoba dopuszczająca się samowoli budowlanej musi się liczyć z decyzją nakazującą rozbiórkę budynku lub wstrzymanie prac budowlanych. Niezależnie od tego, osoba taka może ponieść konsekwencje finansowe - karę grzywny lub nawet pozbawienia wolności. W tym przypadku odpowiedzialność karna dotyczy zarówno inwestora, jak i kierownika budowy. Osobom wykonującym samodzielnie funkcje techniczne w budownictwie, w przypadku dopuszczenia się samowoli budowlanej, grozi pociągnięcie do odpowiedzialności zawodowej połączonej z zakazem wykonywania funkcji kierowniczych na budowie do 5 lat włącznie.
Powyżej przytoczone są jedynie przykłady możliwych do poniesienia konsekwencji. W budowę domu angażujesz duże środki finansowe. W przypadku jej wstrzymania, nakazu rozbiórki czy odmowy udzielenia pozwolenia na użytkowanie mogą one przepaść bezpowrotnie. Dlatego też przed rozpoczęciem realizacji budowy zapoznaj się z podstawowymi aktami prawnymi regulującymi proces budowy. Pomocne mogą być specjalistyczne czasopisma lub organizacje zajmujące się zawodowo doradztwem prawnym w zakresie budownictwa. Może to nieznacznie zwiększyć koszty związane z realizowanym przedsięwzięciem lub wymagać poświęcenia dodatkowo czasu, jednak w przyszłości zaowocuje uniknięciem skutków prawnych i finansowych decyzji podejmowanych sprzecznie z prawem.
Jak wybrać działkę?
Możliwe, że decydując się na budowę domu jesteś już właścicielem działki nabytej wcześniej, np. w drodze spadku czy darowizny. Jednak działka budowlana, wszelkie formalności związane z jej nabyciem i przystosowaniem do zabudowy są tak istotnym elementem procesu inwestycyjnego, że nie sposób pominąć zagadnień z tym związanych w niniejszym poradniku. Dlatego też poniżej omówione zostaną najważniejsze kwestie związane z wyborem, zakupem i przystosowaniem działki na cele budowlane, na które inwestor powinien zwrócić uwagę.
Lokalizacja, sąsiedztwo, otoczenie
Piękna okolica to nie wszystko. Wybierając działkę, na której w przyszłości ma stanąć Twój wymarzony dom, zwróć uwagę na:
odległość i dojazd do najczęściej odwiedzanych przez Ciebie miejsc (miejsce pracy, centra handlowe, sklepy, szkoły, kina, ośrodki zdrowia itp.),
sąsiedztwo terenów zielonych (park, las),
gęstość zabudowy mieszkaniowej, obecność zakładów przemysłowych lub gospodarstw rolnych w okolicy,
bezpośrednie sąsiedztwo - brak zabudowań w najbliższej okolicy czy liczni, uciążliwi sąsiedzi lub ruchliwa ulica,
kształt działki i jej wymiary oraz ukształtowanie terenu - najkorzystniejsza dla celów budowlanych jest płaska działka o kształcie regularnym, zbliżonym do prostokąta, na której można postawić budynek w orientacji zapewniającej właściwe nasłonecznienie pomieszczeń,
dojazd do działki - droga utwardzona czy piaszczysta, jej stan techniczny.
Lokalizacja i otoczenie to jedne z najważniejszych czynników wpływających na wartość działki. Dlatego też, gdy już znasz w przybliżeniu wielkość swojego przyszłego domu, szukaj działki charakteryzującej się najlepszym (najniższym) stosunkiem jej ceny do istotnych dla Ciebie walorów lokalizacyjnych. Oczywiście nigdy nie możesz zapomnieć o maksymalnej kwocie, jaką gotowy jesteś zapłacić za działkę budowlaną.
Przeznaczenie działki - budowlana, rolna lub rekreacyjna
Kupując działkę zapewne będziesz zwracać uwagę przede wszystkim na jej cenę. Oczywiście jest to sprawa bardzo istotna, lecz nie może być jedynym czynnikiem wpływającym na tę ważną decyzję. W obrocie znajdują się działki o różnorakim przeznaczeniu - budowlanym, rolnym lub rekreacyjnym. Pamiętaj, że nie na każdej z nich będziesz mógł postawić wymarzony dom: Zdarza się, że sprzedający zachwalają działki rolne, powołując się na argument, iż w krótkim czasie można formalnie zmienić ich przeznaczenie. Tymczasem taka sprawa w urzędach toczy się wolno i na decyzję o odrolnieniu działki trzeba czasami czekać nawet 2 lub 3 lata.
Działki rolne tylko z pozoru wydają się tańsze. Chociaż wyjściowa cena transakcyjna za 1 m2 najprawdopodobniej będzie niższa od ceny działki budowlanej o podobnej lokalizacji, jednak koszty jej przekształcenia na budowlaną (o czym mowa powyżej), koszt zamrożonego kapitału w okresie oczekiwania na uzyskanie decyzji o przeznaczeniu działki na cele budowlane i możliwości rozpoczęcia budowy, dalsze wydatki związane z jej dozbrojeniem powodują, iż w ostatecznym rozrachunku koszty związane z nabyciem działki rolnej i późniejszym jej przekwalifikowaniem na działkę budowlaną są zbliżone do kosztów nabycia działki budowlanej.
Działki rekreacyjne z reguły są położone w ładnej okolicy, często w pobliżu zbiorników wodnych i terenów leśnych, z dala od aglomeracji miejskich. Taka lokalizacja, oczywiście atrakcyjna, może okazać się uciążliwa podczas codziennych dojazdów do pracy, robienia zakupów czy pod względem zabezpieczenia przed ewentualnym włamaniem lub kradzieżą. Na działce rekreacyjnej z reguły nie można też postawić domu "całorocznego", który zaspokajałby wszystkie codzienne potrzeby. Działki te zazwyczaj są bardzo ubogo wyposażone w media (m.in. brak gazu, kanalizacji, linii telefonicznej, a często również brak sieci wodociągowej).
Uwarunkowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Przy zakupie działki równie ważne, jak jej lokalizacja i otoczenie, są aspekty prawne związane z możliwością użytkowania danej nieruchomości. O tym, czy będziemy mogli w ogóle na niej budować dom, w pierwszej kolejności decyduje przeznaczenie terenu, w skład którego wchodzi nasza działka. Zapisane jest ono w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku takiego planu (o ile jego uchwalenie nie jest obowiązkowe) określenie przeznaczenia i ustalenie zasad zagospodarowania terenu może nastąpić w formie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa w szczególności nieruchomości gruntowe, które będą wykorzystywane na cele budownictwa mieszkaniowego, na których realizowane będą inwestycje przemysłowe lub które będą wykorzystywane rolniczo bądź do innych celów. Jego ustalenia stanowią treść uchwały rady gminy ogłaszanej w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Składa się on z części tekstowej (zawierającej ustalenia planowe) oraz rysunku planu, będącego jego integralną częścią. Do planu dołączana jest także prognoza oddziaływania na środowisko, zawierająca informacje o przewidywanych przyrodniczych skutkach gospodarowania przestrzenią.
Zgodnie z Ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo wglądu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz otrzymywania wypisów i wyrysów - pobierana jest za nie opłata administracyjna w wysokości ustalanej przez radę gminy. Koszt ten, choć bardzo niski, powinieneś uwzględnić w zestawieniu swoich wydatków. Pamiętaj też, że opłaty administracyjnej nie pobiera się, jeżeli za daną czynność dokonywana jest opłata skarbowa. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dowiesz się wszystkiego o przeznaczeniu danego terenu - czy jest to działka budowlana, leśna lub inna. Uzyskasz również informacje m.in.: czy w danej strefie dopuszczalna jest lokalizacja obiektów przemysłowych (ważne ze względu na ocenę przyszłego sąsiedztwa), o istniejącym i planowanym uzbrojeniu terenu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest bogatym źródłem informacji o warunkach, które są wiążące dla każdego właściciela nieruchomości.
Przed zakupem działki zapoznaj się z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu unikniesz w przyszłości przykrych niespodzianek związanych np. z długotrwałym uzyskiwaniem indywidualnych zezwoleń lub, co gorsza, stratą pieniędzy wskutek wstrzymania planowanej inwestycji.
Ewidencja gruntów i budynków
Przed kupnem działki powinieneś zweryfikować również dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Jest ona prowadzona przez wydziały geodezji w starostwach powiatowych i w odniesieniu do gruntów zawiera informacje dotyczące ich położenia, granic, rodzajów użytkowych i klas gleboznawczych, oznaczenie ksiąg wieczystych (lub zbiorów dokumentów). Ewidencja zawiera też informacje dotyczące właściciela gruntu (osoby fizyczne i prawne), informacje o wpisaniu do rejestru zabytków i ewentualnie o wartości nieruchomości. Informacje zawarte w tzw. operacie ewidencji gruntów i budynków są jawne, udzielane za odpłatnością. Sprawdzenie danych w ewidencji gruntów i budynków jest niezbędne, zwłaszcza w sytuacji, gdy nie jest Ci dobrze znany właściciel działki i strona sprzedająca nie okazała aktualnego wypisu z rejestru gruntów.
Księga wieczysta
Kolejną czynnością, którą powinieneś wykonać, jest zbadanie zapisów w księdze wieczystej nieruchomości, którą zamierzasz nabyć. Z formalnego punktu widzenia zapisy w niej zawarte stanowią ostatecznie o stanie prawnym nieruchomości. Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste prowadzone są przez określone sądy rejonowe. O siedzibie sądu można zasięgnąć informacji w starostwie powiatowym prowadzącym ewidencję gruntów i budynków.
Księga wieczysta składa się z czterech działów zawierających:
oznaczenie nieruchomości,
wpisy dotyczące prawa własności i/lub użytkowania wieczystego,
ograniczone prawa rzeczowe (poza hipoteką) oraz ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością,
wpisy dotyczące innych praw lub roszczeń, hipoteki obciążające nieruchomość.
Obok księgi wieczystej sąd prowadzi jej akta, do których dołączane są wszelkie dokumenty dotyczące nieruchomości. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych sprawia, że w razie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie zapisów w księdze przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie działki.
Księgi wieczyste są jawne i z ich przeglądaniem nie są związane żadne opłaty. Przeglądając daną księgę można sporządzać notatki zawierające wszelkie informacje w niej zawarte.
Zakup działki
Ceny działek budowlanych zależą od wielu czynników opisanych w niniejszym rozdziale. Decydując się na kupno działki musisz pamiętać, że:
Ofert sprzedaży działek na rynku jest wiele, możesz je znaleźć zarówno w prasie codziennej, materiałach reklamowych, jak i w agencjach obrotu nieruchomościami.
Jeżeli zamierzasz nabyć działkę za pośrednictwem wyspecjalizowanej agencji, licz się z dodatkowymi kosztami w wysokości od 1,5 do 3% kwoty zakupu; w większości przypadków wydatek ten się opłaca - agencja sama powinna zweryfikować stan formalnoprawny nieruchomości oraz pomóc w przeprowadzeniu transakcji.
Jeżeli nie korzystasz z usług agencji, to szukanie działki na własną rękę rozpocznij od zwiedzania okolicy, w której chcesz zamieszkać. Odwiedź lokalne urzędy (gmina, powiat, sołectwo itp.) i analizuj dostępne oferty. W ogłoszeniach prasowych szukaj również adnotacji o sprzedaży nieruchomości "bez pośrednictwa".
Przed zawarciem transakcji strona sprzedająca powinna okazać Ci aktualne dokumenty dotyczące działki, a w szczególności:
aktualny wypis z księgi wieczystej,
wypis z rejestru gruntów,
wyrys z mapy gruntów,
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
potwierdzenie opłaty podatku od nieruchomości,
dokumenty dotyczące potwierdzenia przyjęcia spadku lub darowizny (jeżeli działka została nabyta w ten sposób) oraz dowód opłaty podatku z tego tytułu,
pozwolenie na budowę (w przypadku gdy zostało wcześniej uzyskane przez sprzedającego).
Transakcja zakupu działki może zostać zawarta wyłącznie w formie aktu notarialnego, inne formy umowy nie są ważne i nie skutkują przeniesieniem własności. W akcie notarialnym powinny zostać umieszczone następujące informacje:
oznaczenie stron umowy,
dokładny opis przedmiotu umowy w odwołaniu do wypisu z rejestru gruntów oraz zapisów księgi wieczystej,
dokładnie określona cena zakupu, forma i termin przekazania zapłaty sprzedającemu,
zapis o przeniesieniu prawa własności na kupującego.
Dodatkowe koszty związane z nabyciem działki
Koszty nabycia działki to nie tylko jej cena transakcyjna. Musisz liczyć się także z innymi wydatkami. Są to:
Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczący czynności zakupu działki - 2% od wartości działki wpisanej w umowę.
Opłata notarialna (zakup działki) - zależy od wartości działki określonej w akcie notarialnym i aktualnie wynosi maksymalnie:
wartość działki do 5000 zł - 200 zł,
powyżej 5000 zł do 15 000 zł - 200 zł + 3% od nadwyżki powyżej 5000 zł,
powyżej 15 000 zł do 30 000 zł - 500 zł + 2% od nadwyżki powyżej 15 000 zł,
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 800 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
powyżej 60 000 zł do 100 000 zł - 1100 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
powyżej 100 000 zł - 5800 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Jeżeli wcześniej zawarłeś ze sprzedającym umowę zobowiązującą do przeniesienia prawa własności, stawka wynagrodzenia notariusza będzie o połowę niższa.
Prowizja dla biura obrotu nieruchomościami - jeżeli korzystasz z jego usług jako pośrednika. Waha się ona od 1,5 do 3% wartości nieruchomości. Prowizję tę najczęściej płaci kupujący. Czasem jednak prowizja płacona jest zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego.
Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej prawa własności - w przypadku przenoszenia prawa własności działki opłata wynosi:
dla wartości działki do 10 000 zł - 1,6%, nie mniej niż 30 zł,
od 10 001 zł do 50 000 zł - 160 zł + 1,4% od nadwyżki ponad 10 000 zł,
od 50 001 zł do 100 000 zł - 720 zł + 1,2% od nadwyżki ponad 50 000 zł,
powyżej 100 000 zł - 1320 zł + 1% od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Opłata pierwsza i opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntu - jeżeli nabyłeś prawo użytkowania wieczystego działki.
Podatek od nieruchomości, który odtąd będziesz musiał płacić - obecnie nie jest on wysoki (ustalany jest na szczeblu gminy), lecz gdy zostanie wprowadzony tzw. podatek katastralny (obliczany w zależności od wartości rynkowej nieruchomości), może to być już kwota znacznie wyższa.
Jeżeli korzystasz z kredytu na kupno działki, opłaty dodatkowo wzrastają. Są to:
Podatek od czynności cywilnoprawnych związany z wpisem hipoteki w księdze wieczystej (jeżeli działka stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu):
0,1% od kwoty hipoteki - przy hipotece zwykłej,
19 zł - przy hipotece kaucyjnej.
Opłata notarialna za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego ustanowienie hipoteki (nie jest to wymóg obligatoryjny) w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na zakup działki budowlanej; stawka notarialna stanowi odpowiednio 1/4 wymienionych powyżej opłat związanych z zakupem działki, obliczona w stosunku do kwoty hipoteki.
Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej hipoteki stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu - wysokość opłaty wynosi 1/4 ww. stawek dotyczących opłat sądowych z tytułu wpisu prawa własności, obliczanych w stosunku do kwoty hipoteki (w przypadku wymogu ustanawiania hipoteki w formie aktu notarialnego).
Wycena nieruchomości - przy zakupie działki ze środków pochodzących z kredytu, kredytodawca może poprosić o profesjonalną wycenę nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Koszt wyceny działki może wahać się w granicach od 500 zł do 1500 zł, w zależności od jej lokalizacji oraz parametrów użytkowych.
Jesteś już właścicielem działki, na której stanie Twój dom. Przed przystąpieniem do prac budowlanych niezbędne będzie jeszcze uzyskanie kilku ważnych zezwoleń i otrzymanie decyzji. W niniejszym rozdziale opisane będą najważniejsze formalności, których musisz dopełnić.
Kiedy zacząć budowę?
Jesteś już właścicielem działki, na której stanie Twój dom. Przed przystąpieniem do prac budowlanych niezbędne będzie jeszcze uzyskanie kilku ważnych zezwoleń i otrzymanie decyzji. W niniejszym rozdziale opisane będą najważniejsze formalności, których musisz dopełnić.
Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu
Przed rozpoczęciem budowy domu jednorodzinnego obligatoryjne jest wcześniejsze otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Określa ona w sposób szczegółowy, co na danej działce można wybudować, a także jakie warunki należy przy tym spełnić. Aby ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie musisz być właścicielem czy użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Dla tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając jej odpis do wiadomości pozostałym wnioskodawcom oraz władającym nieruchomością.
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu składasz we właściwym urzędzie (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta). Powinien on określać:
granice terenu objętego wnioskiem,
funkcje i sposób jego zagospodarowania oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu,
zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków oraz inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej, a w szczególnych przypadkach sposób unieszkodliwiania odpadów,
charakterystyczne parametry techniczne inwestycji oraz dane określające jej wpływ na środowisko lub jego wykorzystanie (gdy nie było obowiązku dołączenia do wniosku oceny oddziaływania inwestycji na środowisko).
Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, czyli jest ona wydawana na szczeblu gminnym. Władze gminne, wydając taką decyzję, biorą pod uwagę plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony dla danego terenu.
Dodatkowo - poza wymienionym powyżej zakresem - w planach uwzględnia się:
wymagania ładu przestrzennego, dotyczące urbanistyki i architektury,
walory architektoniczne i krajobrazowe,
wymagania ochrony środowiska, zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także wymagania osób niepełnosprawnych,
wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i dóbr kultury,
walory ekonomiczne przestrzeni i prawo własności.
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określa:
rodzaj inwestycji,
warunki wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli taki został ustanowiony dla danego obszaru), z których wynika możliwość wybudowania domu,
warunki zabudowy wynikające z przepisów szczególnych (zwykle określają one maksymalną wysokość liczoną w kondygnacjach, wysokość kalenicy oraz linię zabudowy),
warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji - ze wskazaniem, w jaki sposób inwestor ma zapewnić sobie zaopatrzenie w wodę i gaz, odprowadzanie ścieków i wód deszczowych oraz jakie instytucje mają ustalić szczegółowe warunki techniczne przydziału, podłączenia do sieci lub zasilania,
wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich,
linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w stosownej skali,
okres ważności decyzji.
Decyzja precyzuje także warunki, jakie musisz spełnić, aby otrzymać pozwolenie na budowę. Wymienione są w niej wymagane dokumenty (uzgodnienia, opinie) oraz dołączona jest mapa terenu objętego decyzją. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest ważna przez 12 miesięcy. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustalone w decyzji są następnie wiążące dla organu wydającego pozwolenie na budowę.
Projekt architektoniczny i budowlany
Dysponując już działką budowlaną oraz mając decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu możesz przystąpić do wyboru projektu architektonicznego. Możesz wybrać jeden z tysięcy typowych projektów domów, publikowanych w specjalistycznych wydawnictwach lub proponowanych przez firmy architektoniczne albo zlecić opracowanie projektu wybranemu architektowi. Każde rozwiązanie ma swoje wady i zalety. Zaletą kupna gotowego projektu jest niższa cena oraz krótsza procedura związana z jego zatwierdzeniem. Decydując się natomiast na projekt indywidualny w większym stopniu będziesz mógł uwzględnić własne oczekiwania w stosunku do projektowanego domu, rozkładu pomieszczeń i funkcjonalności budynku. Projekt architektoniczny jest jednym z elementów projektu budowlanego dołączanego następnie do wniosku o pozwolenie na budowę. Projekt budowlany, zgodnie z ustawą Prawo budowlane, powinien zawierać:
Projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie, który określa:
granice działki lub terenu,
usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
rodzaj sieci uzbrojenia terenu,
sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
układ komunikacyjny i układ zieleni.
Projekt architektoniczno-budowlany, który:
określa funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego,
zawiera charakterystykę energetyczną i ekologiczną obiektu, proponowane niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe.
Oświadczenie właściwych jednostek organizacyjnych (stosownie do potrzeb) o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz warunków przyłączenia obiektu do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, gazowej, elektroenergetycznej, telekomunikacyjnej i drogi lądowej.
W uzasadnionych przypadkach wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektu budowlanego.
Projekt budowlany może zostać przygotowany wyłącznie przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane. Sporządza ona projekt na podstawie zlecenia w formie umowy cywilnoprawnej. Powinna być w niej zawarta klauzula dotycząca pełnienia przez danego architekta tzw. nadzoru autorskiego w trakcie samej budowy. Pozwala to na wykonanie budowy zgodnie z projektem oraz umożliwia wprowadzenie rozwiązań innych w stosunku do przewidzianych pierwotnie w projekcie bez obaw o uchylenie decyzji o pozwolenie na budowę.
Pozwolenie na budowę
Zgodnie z prawem budowę możesz rozpocząć po uzyskaniu na nią pozwolenia. O pozwolenie na budowę powinien postarać się inwestor, czyli budujący dom z własnych lub pozyskanych (np. w drodze kredytu) środków finansowych. Możesz jednak upoważnić inną osobę do działania w Twoim imieniu.
Do wniosku o pozwolenie na budowę musisz załączyć:
projekt budowlany w trzech egzemplarzach wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami, opracowany zgodnie z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
dowód stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - może to być dokument potwierdzający, że jesteś właścicielem działki, jej wieczystym użytkownikiem, sprawujesz zarząd lub jesteś stroną stosunku zobowiązaniowego, który przewiduje uprawnienia do wykonywania robót budowlanych,
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli jest wymagana zgodnie z ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym,
specjalistyczną opinię wydaną przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez właściwego ministra, dotyczącą projektów budowlanych zawierających nowe, nie sprawdzone w krajowej praktyce rozwiązania techniczne, nie znajdujące podstaw w przepisach i Polskich Normach (np. nowe technologie lub wyroby budowlane, dotychczas nie stosowane),
upoważnienie udzielone pełnomocnikowi działającemu w imieniu inwestora.
Nie dla wszystkich obiektów budowlanych wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Biorąc jednak pod uwagę przedmiot naszych zainteresowań - budowę domu jednorodzinnego - pozwolenie to będzie wymagane w każdym przypadku.
Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje terenowy organ państwowego nadzoru architektoniczno-budowlanego. Jest nim starosta. Starosta może powierzyć w drodze porozumienia ten obowiązek gminom - w takim przypadku pozwolenie wydawane jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
W decyzji o pozwoleniu na budowę określa się w razie potrzeby:
szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych,
czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,
terminy rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nie przewidzianych do dalszego użytkowania, tymczasowych obiektów budowlanych,
szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie,
obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jeżeli jest to uzasadnione względami bezpieczeństwa ludzi, mienia bądź ochrony środowiska.
W jakim systemie budować?
Samodzielnie czy z generalnym wykonawcą? Teraz musisz zadecydować, w jaki sposób realizowana będzie inwestycja.
Możesz wybrać jedną z trzech dróg:
System gospodarczy - w tym przypadku sam będziesz pełnić funkcję „zaopatrzeniowca” i wykonawcy wielu różnych prac budowlanych. Metoda ta jest polecana dla osób, które mogą zdecydować się na budowę w kilku etapach, rozkładając je nawet na kilka lat oraz dla tych, którzy posiadają lub pragną zdobyć doświadczenie budowlane.
Budowa "pod klucz" - w tym systemie powierzasz całość robót jednemu wykonawcy. Jest to dla Ciebie metoda najmniej czaso- i pracochłonna. Zakres prac bezwarunkowo powinien być określony w szczegółowej umowie, zawierającej również warunki gwarancji i ubezpieczenia wykonawcy. Ten sposób budowy w ostatnich latach zyskuje coraz więcej zwolenników ze względu na zwiększającą się na polskim rynku liczbę dobrych firm gwarantujących wysoką jakość wykonanych prac.
Konkurs ofert, czyli budowa z kilkoma podwykonawcami - polega ona na angażowaniu do każdej z faz budowy innego wykonawcy. Z każdym wykonawcą zawierasz odrębną umowę, która w szczególności powinna zawierać ściśle określone terminy tak, abyś mógł skoordynować całość prac w trakcie realizacji. System ten jest bardziej czasochłonny od realizacji domu "pod klucz", jednak pozwala na wybór stosunkowo najlepszych firm dla realizacji każdego z etapów budowy.
W praktyce tzw. konkurs ofert pokrywa się w znacznym stopniu z budową domu systemem gospodarczym. Dlatego też poniżej zajmiemy się jedynie tymi dwoma systemami.
Budowa "pod klucz" z generalnym wykonawcą
Wybierając wykonawcę przede wszystkim zwróć uwagę na jego dotychczasowe doświadczenia i realizowane inwestycje. Masz prawo prosić o referencje od poprzednich jego klientów. Podczas rozmów negocjuj cenę i terminy, w których firma wykona prace określone w umowie, a co najważniejsze, bardzo dokładnie określ zakres prac, które mają być za daną cenę i w podanych terminach zrealizowane. Umowa z wykonawcą zawsze powinna być zawarta w formie pisemnej. Poza czynnikami opisanymi powyżej powinny być w niej ujęte zapisy dotyczące kar za opóźnienia w realizacji prac, wynikające z winy wykonawcy, jak również sposoby płatności; przy czym zalecanym sposobem jest dokonywanie wypłat po realizacji określonego etapu robót. Końcowe rozliczenie następuje po zakończeniu budowy, tj. odbiorze budynku.
Aby wybrać dobrą firmę wykonawczą, pamiętaj, że:
Jeżeli zależy Ci na niedługim czasie realizacji, już w pierwszych rozmowach stanowczo żądaj, aby trwała ona odpowiednio krótko oraz aby była wykonywana w miesiącach sprzyjających pracom budowlanym - z pominięciem późnej jesieni i zimy.
Firm deweloperskich lub budowlanych jest na rynku wiele. To wykonawcy powinno zależeć na Tobie, dlatego też przed podjęciem decyzji przeanalizuj oferty co najmniej kilku firm. Pamiętaj, że budowa jest finansowana z Twoich pieniędzy - tak więc Ty, a nie wykonawca, dyktujesz warunki realizacji.
Mając do wyboru kilka firm, należy ocenić ich potencjał. Najlepsza to ta, która w pełni będzie dysponować własnym sprzętem niezbędnym do wykonania wszystkich prac. Jeżeli wybierzemy inaczej (być może będzie to tańsza oferta), może się okazać, że firma ta dysponuje gorszym sprzętem lub wręcz go nie posiada i w trakcie realizacji sprzęt będzie dopiero "załatwiany". Nie wpłynie to korzystnie na tempo i płynność wykonywanych prac.
Jeżeli firma wypożycza sprzęt od firm specjalizujących się w tym zakresie, powinieneś ocenić jego jakość i stan techniczny.
Przed dokonaniem wyboru należy zweryfikować dotychczasowe dokonania firmy. W tym celu możesz udać się na jej place budów, aby ocenić, jak pracują jej pracownicy, jak często nadzoruje ich szef, czy poprzedni inwestorzy są zadowoleni z jej usług. Potencjał firmy to również zatrudnieni przez nią ludzie. Podczas wizyty oceń choćby pobieżnie ich liczbę, sposób bycia oraz zaangażowanie.
Na etapie negocjacji należy udostępnić firmie projekt domu, plan działki, warunki zagospodarowania itp. Dzięki temu potencjalny wykonawca rzetelnie będzie mógł przygotować wstępny kosztorys, harmonogram i wycenę poszczególnych etapów.
W treści umowy najlepiej jest rozbić budowę na minimum 3 etapy - stan "zerowy" budynku, stan surowy oraz prace wykończeniowe. W tym układzie płatności będą realizowane po pomyślnym zakończeniu każdego etapu. Warto zaplanować budowę tak, aby nie powstawała konieczność przekazywania wysokich zaliczek wykonawcy, jak również kredytowania przez niego budowy.
Warto uważnie przeanalizować kosztorys. Pamiętaj przy tym, że zakończenie prac na etapie tzw. stanu surowego budynku to nie więcej niż połowa inwestycji. Najbardziej kosztowne są prace wykończeniowe.
Potrzebny Ci będzie niezależny inspektor nadzoru, który prowadzić będzie kontrolę realizacji i jakości prac na każdym z etapów budowy.
Dobra i uznana firma nie boi się trudnych pytań, a ich zadawanie jest wręcz Twoim obowiązkiem. Nie musisz przecież znać się na materiałach czy pracach budowlanych. Jednak to Ty będziesz w przyszłości mieszkać w budowanym domu - dlatego też stanowczo wypowiadaj swoje uwagi dotyczące prowadzonej budowy.
System gospodarczy
Budowa domu systemem gospodarczym niesie ze sobą konieczność poświęcenia jej większej ilości czasu i pracy. Dlatego też, decydując się na ten sposób budowy domu, zwróć uwagę zwłaszcza na wymienione poniżej aspekty:
Czas własny poświęcony na budowę także jest kosztem budowy. Zastanów się, czy zlecając prace do wykonania innej firmie i pozostając jednocześnie przy dotychczas wykonywanej pracy zarobkowej nie zaoszczędzisz. Jak wiele elementów prac możesz wykonać przy użyciu sił własnych, rodziny czy bliskich znajomych? Jeżeli niewiele - zastanów się jeszcze raz. Koszty prostych prac wykonywanych przez wynajętą firmę na pewno są wyższe, dlatego może od razu zlecić wykonanie całości i uzyskać z tego tytułu korzystniejszą relację ceny do zakresu wykonanych prac.
Wielu wykonawców na budowie może być przyczyną chaosu organizacyjnego. Taki układ prac może stać się też powodem podważania przez jednych fachowców kompetencji drugich. Takie nieporozumienia nie powstaną przy budowie realizowanej przez jednego wykonawcę. Realizując samodzielnie inwestycję pamiętaj o tym, że czas przeznaczony na poszczególne etapy jest określony pewnymi normami. Nie staraj się go na siłę skracać, gdyż w końcowym rozrachunku może stać się to przyczyną wystąpienia wad budowlanych.
Nie oszczędzaj na materiałach! Stosuj zasadę, że jeżeli nie znasz materiału, nie używasz go do budowy własnego domu. Korzystając z bogactwa oferty rynkowej możesz zaprosić na budowę przedstawicieli firm celem prezentacji jakości materiału budowlanego, którym jesteś zainteresowany.
Ryzyko związane z realizacją inwestycji bierzesz na własne barki. Jeżeli nie jesteś w stanie przewidzieć wszystkich "niebezpieczeństw" związanych z budową domu, może okazać się, że wybudujesz go niezgodnie z Twoimi planami, za wyższą cenę i w dłuższym terminie.
Jakie mogą być koszty budowy?
Na koszt budowy składa się wiele elementów. Już w trakcie prac przygotowawczych ponosisz koszty różnego rodzaju uzgodnień, planów czy opłat dodatkowych związanych np. z nabyciem działki. Dlatego też już na etapie planowania powinieneś przygotować sobie zestawienie niezbędnych wydatków, do których zaliczają się:
koszty wyszukania i zakupu gruntu, wraz z kosztami dodatkowymi (opłaty notarialne, sądowe, prowizja pośrednika, podatki itp.),
koszty związane z uzyskaniem niezbędnych uzgodnień i pozwoleń (warunki zabudowy, pozwolenie na budowę itp.),
koszty pomiarów geodezyjnych oraz tzw. wytyczenia położenia domu na działce,
koszty projektu - wynagrodzenie architekta lub cena zakupu projektu gotowego,
wydatki ponoszone w trakcie budowy:
zakup i transport materiałów,
koszty robót budowlanych - wynagrodzenie pracowników,
koszt ubezpieczenia budowy,
koszty przyłączenia i korzystania z mediów (energia, woda, gaz, wodociąg, kanalizacja),
realizacja tzw. obiektów tymczasowych (plac czy budynek do przechowywania materiałów i sprzętu, ogrodzenie, zapewnienie odpowiednich warunków sanitarnych, koszty dojazdu itp.),
zatrudnienie osób przewidziane wymogami prawa (inspektor nadzoru, kierownik budowy).
Przy planowaniu wydatków zwróć uwagę na źródła finansowania budowy. Jeżeli pochodzą one z kredytu, do kosztów musisz zaliczyć również koszt odsetek, a wysokość spłacanych rat uwzględnić w swoich comiesięcznych obciążeniach w taki sposób, aby nie zachwiało to Twoją bieżącą płynnością finansową. Dla własnego bezpieczeństwa zaplanuj również rezerwę w wysokości ok. 10% kosztów całości prac na tzw. nieprzewidziane wydatki oraz koszty dodatkowe związane np. ze wzrostem cen, zastosowaniem innych (droższych) materiałów, zmianą firmy czy podwykonawców realizujących prace budowlane. Jest to oczywiście trudne do oszacowania, jednak rezerwa taka powinna uchronić Cię przed ryzykiem zatrzymania budowy lub jej przedłużającą się realizacją.
Kosztorys prac
Kosztorysem określamy zestawienia planowanych kosztów budowy, ujętych według rodzaju robót budowlanych, z dokładnym opisem ich zakresu oraz cen materiałów budowlanych i robocizny. Ujęty jest w nim całkowity koszt budowy niezbędny do jej planowego zrealizowania.
Na etapie planowania bazujemy na tzw. kosztorysie wstępnym, który orientacyjnie określa zakres prac budowlanych i kosztów z nimi związanych na podstawie projektu.
Następnie, w zależności od sposobu budowy, powstaje tzw. kosztorys szczegółowy. Dla budowy "pod klucz" sporządzany jest on przez firmę wykonawczą, natomiast dla budowy realizowanej w systemie gospodarczym przez osobę uprawnioną, na podstawie projektu architektonicznego. Kosztorys powinien określać zakres robót oraz ich koszty. Stanowi on podstawę do planowania finansowania budowy, dostaw określonych materiałów oraz wykonania robót budowlanych. Do sporządzania takiego kosztorysu wykorzystywane są specjalistyczne zestawienia kosztów wszelkich prac budowlanych wspomagane najczęściej programami komputerowymi. Dlatego też powinien być on sporządzany przez osobę z odpowiednimi kwalifikacjami i doświadczeniem w tym zakresie.
Planujesz budowę - harmonogram prac
Harmonogram prac (ekonomiczno-techniczny) jest dokumentem, w którym planujesz koszty ponoszone na budowę domu w ujęciu czasowym (miesiąc, kwartał). Powinien on zawierać:
określenie terminów rozpoczęcia i zakończenia poszczególnych etapów prac w całym cyklu budowy,
przyporządkowanie poszczególnym etapom źródeł oraz wysokości środków finansowych niezbędnych do ich realizacji.
W związku z powyższym harmonogram sporządzany jest w odniesieniu do poszczególnych zadań realizwanych na kolejnych etapach budowy. W określonych odstępach czasowych, odzwierciedlających kolejne etapy, wpisywane są wielkości nakładów finansowych niezbędnych do ich realizacji. Odpowiadają im wartości kosztorysowe, dlatego też harmonogram może stanowić jeden dokument w powiązaniu z kosztorysem prac. Harmonogram prac powinien stanowić integralną część umowy z generalnym wykonawcą.
Prawidłowy harmonogram prac będzie Cię wspierać przy planowaniu zabezpieczenia środków finansowych w całym procesie realizacji inwestycji i uchroni przed utratą płynności finansowej. Z tego też powodu powinien być on oparty na realnych założeniach, a nie tylko optymistycznych przewidywaniach niskich kosztów i szybkiej realizacji. Pozwoli to na terminowe zakończenie prac, wywiązanie się przez wykonawcę ze wszelkich zobowiązań oraz zmniejszenie kosztów w generalnym rozrachunku.
Z kim budować dom?
Uczestnikami procesu budowlanego są - zgodnie z ustawą Prawo budowlane - następujące podmioty:
inwestor,
projektant,
kierownik budowy i kierownicy robót,
inspektor nadzoru inwestorskiego.
Każdy z wymienionych wyżej podmiotów ma określone prawa i obowiązki, których znajomość jest niezbędna dla prawidłowej realizacji budowy domu. Poniżej przedstawione zostaną podstawowe informacje, które powinieneś znać decydując się na budowę domu.
Inwestor, czyli Ty
Najważniejszym uczestnikiem procesu budowlanego jest inwestor, czyli w naszym przypadku Ty sam: przyszły właściciel i użytkownik mającego powstać domu. Z punktu widzenia prawa, inwestorem może być osoba fizyczna lub prawna, w imieniu której realizowana jest inwestycja. Może ona budować na własne potrzeby lub, jako deweloper, na potrzeby innych użytkowników.
Inwestor musi posiadać tytuł prawny do nieruchomości przeznaczonej na cele budowlane. Może to być prawo własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego (np. użyczenie lub dzierżawa). Inwestor obarczony jest wieloma obowiązkami, do których w szczególności zaliczamy zorganizowanie procesu budowy, zapewnienie opracowania projektów oraz wykonania i odbioru prac budowlanych, ustanowienie nadzoru inwestorskiego i autorskiego. Skutkuje to koniecznością uzyskania w toku realizacji inwestycji wielu pozwoleń administracyjnych, o których mowa w niniejszym poradniku. Dlatego też powinien on posiadać wiedzę z zakresu przepisów prawa budowlanego oraz administracyjnego. Obowiązki wynikające z realizacji zadań inwestora można przekazać innemu podmiotowi do tego uprawnionemu, np. inspektorowi nadzoru inwestorskiego lub generalnemu realizatorowi inwestycji. Nie zwalnia to jednak inwestora z prawnych konsekwencji realizacji danej inwestycji.
Projektant
Projektant jest osobą w głównej mierze odpowiedzialną za przygotowanie projektu budowlanego.
Do podstawowych obowiązków projektanta należy:
opracowanie projektu budynku w sposób zgodny z ustaleniami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wymaganiami Prawa budowlanego, przepisami i Polskimi Normami oraz zasadami wiedzy technicznej,
zapewnienie udziału w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w określonej specjalności,
uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzenie rozwiązań projektowych,
sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub uprawnionego organu administracji publicznej,
uzgadnianie dopuszczonych do jednostkowego stosowania w obiekcie wyrobów budowlanych,
wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań.
Pamiętaj o tym, że projektant ma prawo wstępu na teren budowy w trakcie jej realizacji i dokonywania zapisów w dzienniku budowy, jak również żądania wstrzymania robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia lub wykonywania prac niezgodnie z projektem.
Umowa o wykonanie projektu jest umową o dzieło i podlega zasadom określonym w Kodeksie cywilnym, przy jednoczesnym zawarciu postanowień wynikających z Prawa budowlanego oraz wymagań dotyczących projektu budowlanego. Za wady dokumentacji projektowej projektant odpowiada z tytułu rękojmi oraz z tytułu odpowiedzialności zawodowej wynikającej z przepisów Prawa budowlanego.
Kierownik budowy
Budowa domu wymaga ustanowienia kierownika budowy, do którego podstawowych obowiązków należy:
prowadzenie dokumentacji budowy,
zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie i kierowanie budową zgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami prawa i Polskimi Normami, jak również zgodnie z przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy,
wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu,
zawiadomienie inwestora o wstrzymaniu robót budowlanych z powodu niewykonywania ich zgodnie z projektem,
realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy,
zgłoszenie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu (lub zanikających) oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami (lub ustalonych w umowie) prób, a także sprawdzenie instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem budynku do odbioru,
przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego,
zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru (odpowiedni wpis do dziennika budowy) oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad,
przekazanie inwestorowi oświadczenia o zakończeniu budowy i uporządkowaniu terenu.
Jednocześnie kierownik budowy ma prawo:
występowania do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy,
ustosunkowania się w dzienniku budowy do zaleceń w nim zawartych.
Kierownik budowy powinien prowadzić dziennik budowy, jak również umieścić na budowie tablicę informacyjną w widocznym miejscu i odpowiednio zabezpieczyć teren. W przypadku prowadzenia prac, które wymagają przygotowania zawodowego (w specjalności techniczno -budowlanej) innego niż posiada kierownik budowy, inwestor zobowiązany jest ustanowić kierownika robót w danej specjalności, posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane. Pracę kierowników robót koordynuje kierownik budowy, a zakres ich praw i obowiązków pokrywa się z zasadami opisanymi powyżej dla kierownika budowy.
Inspektor nadzoru
Inspektora nadzoru inwestorskiego może powołać inwestor z własnej inicjatywy lub też z nakazu organu administracji publicznej.
Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru należy:
reprezentowanie inwestora na budowie poprzez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami, Polskimi Normami oraz zasadami wiedzy technicznej,
sprawdzanie jakości wykonywanych robót, wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wadliwych i nie dopuszczonych do obrotu i stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych,
sprawdzanie i odbiór wykonanych robót ulegających zakryciu (lub zanikających), uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania,
potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, jak również - na żądanie inwestora - kontrolowanie rozliczeń budowy.
Inspektor nadzoru ma prawo:
wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia (wpisywane do dziennika budowy) dotyczące usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób i badań, odkrycia robót lub elementów zakrytych, przedstawienia ekspertyz związanych z prowadzonymi robotami budowlanymi, dowodów dopuszczenia do obrotu i stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych,
żądać od kierownika budowy (lub kierownika robót) dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie zrealizowanych robót, jak również wstrzymania dalszych prac budowlanych w przypadku, gdyby ich realizacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.
Pamiętaj o tym, że funkcja inspektora nadzoru inwestorskiego nie może być łączona z funkcją kierownika budowy lub kierownika robót. Kierownik budowy, w przypadku realizacji budowy "pod klucz", reprezentuje interesy wykonawcy, natomiast inspektor nadzoru inwestorskiego - interesy inwestora.
Być może lektura opisanych powyżej praw, obowiązków i obszarów odpowiedzialności nie jest łatwa, jednak należy pamiętać o tym, że prawidłowe ustalenie zakresu praw i obowiązków poszczególnych uczestników procesu budowy ma na celu właściwe wykonanie budynku, jak również przypisanie odpowiedzialności w przypadku naruszenia przepisów prawa lub, co gorsza, spowodowania np. katastrofy budowlanej. Dlatego tak ważne jest poznanie podstawowych obszarów odpowiedzialności poszczególnych osób lub podmiotów gospodarczych, z którymi przyjdzie Ci się spotkać podczas realizacji budowy domu jednorodzinnego.
Jak budować z głową?
Realizacja budowy w rozumieniu prowadzenia prac budowlanych składa się z bardzo wielu etapów. Nie jest możliwe określenie w naszym poradniku wszystkich czynności w sposób szczegółowy i wyczerpujący. Uzależnione są one m.in. od rodzaju projektu, zastosowanych materiałów budowlanych, wysokości środków finansowych przeznaczanych na inwestycję, sposobu realizacji prac budowlanych, indywidualnych uzgodnień i zezwoleń itp. Postaramy się jednak zwrócić Twoją uwagę na zagadnienia, których znajomość jest niezbędna przy realizacji każdej budowy domu jednorodzinnego.
Przystąpienie do prac budowlanych
Zgodnie z postanowieniami Prawa budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor jest zobowiązany powiadomić organ państwowego nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski co najmniej 7 dni przed rozpoczęciem robót, dołączając na piśmie oświadczenia:
kierownika budowy (robót) stwierdzające przyjęcie obowiązku kierowania daną budową, ewentualnie inspektora (inspektorów) nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi (jeśli taki zostaje powołany).
Równocześnie z zawiadomieniem o rozpoczęciu robót budowlanych inwestor musi wystąpić o wydanie dziennika budowy. Jest to dokument urzędowy przebiegu prac budowlanych oraz innych zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót i jest wydawany odpłatnie przez właściwy organ. Każde rozpoczęcie i zakończenie danego etapu prac powinno znaleźć swoje odzwierciedlenie w dzienniku. Wpisów do dziennika budowy może dokonywać geodeta, kierownik budowy, inspektor nadzoru, projektant (w ramach nadzoru inwestorskiego), pracownicy organów państwowego nadzoru budowlanego, jak również sam inwestor. Organ udzielający pozwolenia na budowę wydaje dziennik budowy w terminie 3 dni od dnia wystąpienia. Inwestor przekazuje dziennik budowy kierownikowi budowy, który od tego momentu do zakończenia realizacji inwestycji odpowiada za prawidłowe prowadzenie i przechowywanie dziennika budowy. Przed rozpoczęciem budowy następuje protokolarne przekazanie placu budowy kierownikowi budowy. Pamiętaj również o tym, że pozwolenie na budowę jest ważne przez dwa lata i w tym okresie należy przystąpić do realizacji inwestycji.
Zgodnie z zapisami prawa budowlanego rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy, do których zaliczamy:
wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu,
zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową obiektów tymczasowych,
wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
Prace powyższe mogą być wykonywane jedynie na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem.
Etapy budowy
Poniżej podajemy procentowy udział poszczególnych etapów robót w całościowym koszcie inwestycji. Pamiętaj, że jest on przyjęty dla standardowego domu jednorodzinnego. Będzie on różnicowany w zależności od rodzaju budynku, projektu, konstrukcji oraz użytych materiałów.
Na podstawie powyższego zestawienia możemy stwierdzić, iż największy procentowy udział w budynku mają materiały i prace związane z uzyskaniem tzw. "stanu surowego zamkniętego budynku". Struktura kosztów pierwotnych związanych z realizacją budynku przedstawia się w przybliżeniu w następujących proporcjach:
stan surowy (zamknięty) - ok. 50% kosztów realizacji budynku,
wykończenie - ok. 31% kosztów realizacji budynku,
wyposażenie - ok. 17% kosztów realizacji budynku,
pozostałe - ok. 2% kosztów realizacji budynku.
Powyższe proporcje ulegają oczywiście pewnym zmianom w zależności od projektu, zastosowanych materiałów, pracy sprzętu i ludzi itp. Zawsze jednak pamiętajmy o powyższych zależnościach sporządzając kosztorys i planując czas potrzebny na realizację inwestycji.
Kiedy mogę zamieszkać?
Zakończenie prac budowlanych to kolejny etap, który będzie wymagał od Ciebie zaangażowania w celu uzyskania kilku koniecznych zezwoleń czy uzgodnień. Są one niezbędne do zamieszkania we własnym domu. Po zakończeniu budowy bowiem - w zależności od nałożonych w pozwoleniu na budowę obowiązków - musisz zgłosić nieruchomość do użytkowania lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku. Poniżej opisujemy związane z tym główne wymogi formalne.
Zgłoszenie budynku do użytkowania
Do użytkowania budynku, na którego wzniesienie było wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy. Jeżeli w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia organ ten nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, oznacza to, że można rozpocząć użytkowanie budynku.
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy, lub dalej opisanego wniosku o pozwolenie na użytkowanie, musisz załączyć:
oryginał dziennika budowy,
oświadczenie kierownika budowy:
o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami,
o doprowadzeniu do należytego stanu terenu budowy, a także - w razie korzystania - ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,
oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,
protokoły badań i sprawdzeń,
inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.
Obowiązku zawiadomienia należy dopełnić co najmniej na 14 dni przed zamierzonym terminem przystąpienia do użytkowania.
Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie
Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest wymagane, jeżeli właściwy organ: nałożył taki obowiązek w wydanym pozwoleniu na budowę lub stwierdził, że zgłoszony przez inwestora obiekt budowlany został wykonany z naruszeniem warunków określonych w pozwoleniu na budowę lub wydał decyzję nakazującą dokonania określonych czynności, zmian albo przeróbek.
Jeżeli uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest konieczne, dodatkowo inwestor zobligowany jest do zawiadomienia o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania nieruchomości następujące organy:
Państwową Inspekcję Ochrony Środowiska,
Państwową Inspekcję Sanitarną,
Państwową Inspekcję Pracy,
Państwową Straż Pożarną.
Niezajęcie stanowiska przez ww. organy w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag.
Wykonawca oddając budynek do użytkowania przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące budynku, a także instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń z nim związanych.
Wprowadzasz się!
Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie powinieneś udać się do urzędu zajmującego się ewidencją ludności (Urząd Miasta lub Urząd Gminy) w celu otrzymania meldunku w nowym domu. Po uzyskaniu zameldowania pozostaje już tylko cieszyć się z zakończenia budowy i rozpocząć nowy etap - mieszkanie w samodzielnie wybudowanym domu.
Jeżeli znasz już termin przeprowadzki do nowego domu, pamiętaj o:
poinformowaniu najbliższej rodziny i znajomych o terminie przeprowadzki, przekazaniu im nowego numeru telefonu i adresu korespondencyjnego,
poinformowaniu banku i innych instytucji, od których regularnie otrzymujesz korespondencję, o nowym adresie,
odpowiednio wczesnym wynajęciu firmy, która pomoże Ci w przeprowadzce, weryfikacji zakresu oferowanej usługi i ubezpieczenia, a po przeprowadzce o sprawdzeniu, czy wszystko zostało przewiezione bez uszkodzeń,
pozostawieniu nowego adresu w poprzednim miejscu zamieszkania lub poinformowaniu urzędu pocztowego o przekierowywaniu korespondencji na Twój nowy adres zamieszkania,
ubezpieczeniu domu od ognia i innych zdarzeń losowych, a po przeprowadzce również od innego rodzaju ryzyka.
Co jeszcze muszę wiedzieć?
Ulgi i odpisy związane z budową domu
Od 1 stycznia 2002 roku uległ zmianie system ulg budowlanych. W miejsce ulg związanych z zakupem działki budowlanej i tzw. dużej ulgi budowlanej pojawiła się nowa ulga z tytułu spłaty odsetek od kredytów mieszkaniowych. Wszyscy, którzy ponieśli wydatki premiowane zlikwidowanymi ulgami mieszkaniowymi przed 1 stycznia 2002 roku, mają prawo do wykorzystania odliczeń już nabytych i prawo do odliczeń na dotychczasowych zasadach z racji inwestycji rozpoczętych przez tą datą. Jeżeli poniesione zostały wydatki objęte dużą ulgą budowlaną przed 1 stycznia 2002 roku i uzyskano w związku z tym prawo do odliczeń, można - w przypadku kontynuowania tej samej inwestycji - korzystać z niej na tych samych zasadach, w odniesieniu do wydatków poniesionych do 31 grudnia 2004 roku. Po tym terminie możliwość korzystania z tej ulgi definitywnie zniknie.
Od początku 2002 roku istnieje natomiast zupełnie nowa forma ulgi mieszkaniowej, tj. ulga na spłatę odsetek od kredytów mieszkaniowych. Polega ona na odliczaniu od dochodu podlegającemu opodatkowaniu odsetek od kredytu zaciągniętego na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych. Ulga obejmuje tylko odsetki od kredytów i pożyczek udzielonych przez banki (ewentualnie inne instytucje działające na podstawie prawa bankowego) i spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe. Z tej ulgi można korzystać, jeżeli do tej pory nie odliczało się od dochodu ani od podatku wydatków przeznaczonych na nową inwestycję, zakup działki budowlanej lub oszczędzanie w kasie mieszkaniowej.
Prawo do odliczeń odsetek daje tylko zaciągnięcie kredytu (pożyczki) na inwestycje ściśle określone. Cel powinien być wskazany w umowie o kredyt czy pożyczkę. Są to - mówiąc ogólnie - inwestycje objęte do końca 2001 roku dużą ulgą budowlaną:
budowa budynku mieszkalnego,
wniesienie wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo mieszkania w takim budynku,
zakup nowo budowanego domu albo mieszkania w takim domu od gminy albo dewelopera,
nadbudowa lub rozbudowa budynku na cele mieszkalne lub przebudowa (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia na cele mieszkalne, jeśli w wyniku tych inwestycji powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.
Nie można więc np. odliczać odsetek od kredytu zaciągniętego na kupno działki budowlanej, zwykłą rozbudowę polegającą na powiększeniu domu, wykończenie nowego mieszkania, a także - oczywiście - na kupno nieruchomości na rynku wtórnym.
Budynek czy mieszkanie, na które wzięto kredyt, muszą być wzniesione na terytorium RP, na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na budownictwo mieszkaniowe, a w razie braku takiego planu, na terenie określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Istotnym warunkiem skorzystania z nowej ulgi jest konieczność zakończenia inwestycji przed upływem 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym uzyskano pozwolenie na budowę. Przez cały okres spłaty kredytu można odliczać tylko odsetki od tej części kredytu, która odpowiada górnemu limitowi wydatków objętych dużą ulgą budowlaną obowiązującą w roku zakończenia inwestycji - np. w 2002 roku jest to 189 000 zł.
Problemy związane z budową
Jako inwestor powinieneś wykazać się pewną wiedzą prawniczą, ekonomiczną i techniczną. Ustrzeże Cię to przed konsekwencjami wynikającymi z nieprzestrzegania przepisów prawa.
Ponadto, podczas realizacji inwestycji budowlanej istnieje ryzyko związane z:
wyborem nierzetelnych wykonawców - skutkuje zazwyczaj wydłużeniem prac, dużą liczbą usterek, możliwością braku uzyskania pozwolenia na użytkowanie itp.,
niedoszacowaniem kosztów inwestycji,
wyborem niewłaściwych materiałów lub dostawców materiałów - skutkuje koniecznością wyboru odpowiednich materiałów już w trakcie prac, co przyczynia się zazwyczaj do ich wydłużenia lub powstania bałaganu organizacyjnego,
protestami lub skargami sąsiadów dotyczącymi budowy,
kradzieżami materiałów lub sprzętu z placu budowy - aby ich uniknąć, powinieneś zaplanować proces budowlany w taki sposób, aby nie składować na placu dużej liczby materiałów do wykorzystania oraz ubezpieczyć budowę od ww. rodzajów ryzyka.
Eliminacja każdego ryzyka jest praktycznie niemożliwa, jednak poprzez staranne zaplanowanie procesu budowy, odpowiedzialne i stanowcze podejście do partnerów w cyklu jej realizacji oraz zaznajomienie się z podstawowymi przepisami regulującymi proces budowlany możesz ograniczyć je do minimum.
Niewłaściwe oszacowanie kosztów inwestycji
Właściwe zaplanowanie budowy i jej finansowania jest jednym z najbardziej istotnych elementów procesu budowy. W przypadku niewłaściwego oszacowania kosztów planowanej przez Ciebie inwestycji możliwy jest jeden lub nawet kilka z poniższych scenariuszy:
Konieczność wstrzymania prac budowlanych do czasu pozyskania dodatkowych środków finansowych.
Jeżeli korzystasz z kredytu - odmowa przez bank dalszego finansowania budowy do czasu przedstawienia przez Ciebie płynnych środków finansowych pozwalających na zakończenie inwestycji.Żądanie zapłaty przez firmę wykonawczą, pracowników, dostawców materiałów lub sprzętu. W przypadku braku środków skutkuje to ponoszeniem w późniejszym okresie kosztów odsetek ustawowych (lub określonych w umowie) z tytułu zwłoki w zapłacie lub, co gorsza, skierowaniem sprawy na drogę sądową.
Konieczność zmiany materiałów na tańsze lub brak realizacji prac wykończeniowych.
Jeżeli dojdzie do sytuacji niedoszacowania kosztów inwestycji, zawsze możesz zwrócić się do banku o udzielenie lub podwyższenie już posiadanego kredytu. Jeżeli będziesz posiadać odpowiednią zdolność do jego spłaty, a wartość nieruchomości będzie stanowić odpowiednie zabezpieczenie, nie powinieneś mieć kłopotów z uzyskaniem dalszych środków. Pamiętaj jednak, że bank również analizuje koszt i źródła finansowania całego przedsięwzięcia. W przypadku gdy zostaną przyjęte zbyt optymistyczne założenia (niskie koszty, wysokie dochody), nie znajdujące odzwierciedlenia w rzeczywistości, może odmówić Ci udzielenia kredytu.
Sprawdzenie wiarygodności dewelopera
Zadawaj wybranemu deweloperowi jak najwięcej pytań. Dopiero gdy otrzymasz wyczerpujące, satysfakcjonujące Cię wyjaśnienia, decyduj się na podpisanie umowy. W Polsce deweloperzy z reguły budują za pieniądze klientów, często występują też w roli tzw. generalnego wykonawcy - budują wybrany z ich oferty dom na Twojej wcześniej kupionej działce. Nie decyduj się na ofertę firmy pierwszej z brzegu. Zadzwoń lub pojedź do przynajmniej kilku i porównaj ich propozycje. Nim zaczniesz płacić, zbadaj dokładnie firmę, bo to Ty ponosisz ryzyko finansowe całej inwestycji. Umowa z deweloperem jest tzw. umową cywilnoprawną i możesz ją negocjować. Staraj się negocjować rodzaj indeksacji, sposób płacenia rat i ich wysokość, terminy płatności, wysokość kar umownych itp.
Jeśli deweloper jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością lub działa w innej formie regulowanej przepisami Kodeksu spółek handlowych, poproś o aktualny odpis z rejestru handlowego sądu gospodarczego. Dowiesz się, kto jest właścicielem, jaki kapitał założycielski ma spółka, jaką prowadzi działalność, czy nie ogłoszono przypadkiem jej upadłości. Jeżeli deweloper nie ma aktualnego odpisu, możesz samodzielnie sprawdzić rejestr w sądzie. Sprawdź numer NIP i REGON, aby się upewnić, że nie jest to firma "krzak".
Jeśli deweloper jest spółką cywilną, poproś o umowę spółki i wypis z ewidencji działalności gospodarczej. Pamiętaj, że właściciel spółki cywilnej odpowiada do wysokości swojego majątku osobistego.
Rzetelność i wiarygodność dewelopera możesz sprawdzić w kilku organizacjach czy stowarzyszeniach skupiających podmioty zajmujące się budową. Prowadzone są przez nie różnego typu rankingi i klasyfikacje, które mogą Ci pomóc w wyborze wiarygodnego wykonawcy.
Jaki rodzaj kredytu wybrać?
Bank Zachodni WBK S.A. opracowując zasady udzielania kredytów mieszkaniowych brał pod uwagę przede wszystkim różnorodne Twoje potrzeby. Dlatego właśnie każdy z wariantów kredytu został dostosowany do ściśle określonych oczekiwań Klientów.
Przeznaczenie kredytu
Z szerokiej oferty Banku prawdopodobnie najbardziej będą interesować Cię kredyty, dzięki którym możesz sfinansować: zakup działki budowlanej lub rekreacyjnej, także zabudowanej domem letniskowym, budowę lub dokończenie budowy systemem gospodarczym domu jednorodzinnego, nabycie domu lub mieszkania od dewelopera, spółdzielni mieszkaniowej lub wyspecjalizowanej firmy budowlanej, którego budowa jest w trakcie realizacji, nabycie domu lub mieszkania od dewelopera, spółdzielni mieszkaniowej lub wyspecjalizowanej firmy budowlanej, wykończenie wnętrza domu lub mieszkania.
Waluta
Wszystkie kredyty dostępne są zarówno w złotych, jak i w następujących walutach obcych: EUR, GBP i USD.
Okres kredytowania
Maksymalny okres kredytowania w przypadku kredytu złotowego wynosi 25 lat, natomiast w przypadku kredytu w walucie obcej - 15 lat. Jedynie w przypadku kredytu na zakup działki może wynosić najwyżej 5 lat.
Wypłata
Kredyt może być wypłacony jednorazowo lub w transzach zgodnych z harmonogramem prac. Dla kredytów wypłacanych w transzach następuje automatyczna karencja w spłacie kapitału, która trwa do momentu wypłaty ostatniej transzy, a maksymalnie 18 miesięcy. W okresie trwania karencji w spłacie kapitału Klient spłaca jedynie odsetki od wykorzystanych już kwot kredytu.
Udział środków własnych
Standardowo wymagany udział środków własnych Kredytobiorcy wynosi:
20% w przypadku kredytu złotowego,
30% w przypadku kredytu w walucie obcej.
W pewnych przypadkach wysokość tej kwoty ulega zmniejszeniu:
nawet do 0%, jeśli kwota kredytu nie przekracza 60% wartości nieruchomości zabezpieczających spłatę kredytu,
nawet do 0% w przypadku kredytu dla "Młodych Niezależnych".
Istnieje także możliwość ubezpieczenia brakującego wkładu własnego - Bank wymaga wówczas, w przypadku kredytów złotowych, tylko 5% udziału środków własnych.
Wyższy udział środków jest wymagany w przypadku kredytu przeznaczonego na budowę domu systemem gospodarczym. Wynosi on wówczas co najmniej 40% wartości inwestycji. W takim przypadku jednak jako udział środków własnych Bank uznaje wartość posiadanej działki.
Poza dokonanymi już na poczet inwestycji wpłatami jako środki własne możesz zadeklarować również:
środki na rachunkach bankowych,
60% aktualnej wartości rynkowej posiadanych papierów wartościowych notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych,
wartość posiadanych nieruchomości deklarowanych do sprzedaży w wysokości 90% ceny sprzedaży potwierdzonej umową przedwstępną. W przypadku zgłoszenia sprzedaży nieruchomości do biura obrotu nieruchomościami lub deklarowanej samodzielnej sprzedaży nieruchomości przyjmuje się 70% deklarowanej ceny sprzedaży,
środki pochodzące z likwidacji książeczek mieszkaniowych,
środki zgromadzone w kasie mieszkaniowej.
Zabezpieczenia
Podstawowym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na nieruchomości Kredytobiorcy lub Współkredytobiorcy. Do momentu założenia księgi wieczystej i ustanowienia hipoteki Bank wymaga innego, uzgodnionego z Klientem, prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu. Może to być na przykład ubezpieczenie kredytu, więc nie będziesz musiał starać się o poręczycieli. Bank nie wymaga zabezpieczenia przejściowego, jeśli dla nieruchomości urządzona jest już księga wieczysta. Wówczas wystarczy, że Kredytobiorca złoży w sądzie wniosek o wpis hipoteki.
Jak kupić działkę? - poradnik
Piotr Miączyński; Leszek Baj 2007-03-14, ostatnia aktualizacja 2007-03-26 13:13:25.0
Jeśli chcesz kupić ziemię pod dom, spiesz się. Ceny gruntu w ostatnich miesiącach gwałtownie podskoczyły. W okolicy dużych miast wzrosły od kilkunastu do nawet 100 proc. A mają wzrosnąć jeszcze bardziej
Projekty domów - zobacz naszą bazę projektów
Zdaniem pośredników w ciągu najbliższych 12 miesięcy działki w okolicach dużych miast zdrożeją trzy, a nawet czterokrotnie.
Ludzie chcą budować domy, bo ich postawienie jest (jeszcze) dużo tańsze niż kupno mieszkania. Według niedawnego raportu oferty.net za średnią cenę M4 w Warszawie (662 tys. zł) można z powodzeniem kupić działkę i wybudować dom. Rzecz jasna pod miastem - bo ceny gruntu w obrębie dużych miast są szokujące.
Cena m kw. parterowego domu w konstrukcji szkieletowej to ok. 1,6 tys. zł (budowa prowadzona przez wynajętą ekipę). Taki sam dom, ale piętrowy - 1,8 tys. zł za m kw.
Jeśli bierzesz się do szukania taniej działki, zasada jest prosta - czym dalej od miasta, tym taniej. Najłatwiej to wytłumaczyć na przykładzie stolicy. I tak w najbliższej okolicy miasta (okolica 10 km) cena m kw. gruntu startuje od 200 zł. Od 10 do 20 km od miasta metr działki można kupić za połowę mniej. Od 20 do 30 km za 50 zł za m kw., a ponad 30 km od miasta za 25 zł za m kw. - źródło oferty.net. Podobna prawidłowość występuje w innych dużych miastach.
Jak szukać działki
Wsiądź w samochód i przejedź się po okolicy, która cię interesuje. Wypatruj tabliczek "działkę sprzedam" bądź rozklejaj ogłoszenia, że chcesz kupić ziemię pod budowę domu. Gruntu możesz również szukać w internecie, np. na www.mls.org.pl bądź z pośrednikiem. Ta druga metoda jest oczywiście łatwiejsza. Dobry pośrednik znajdzie ci działkę i zatroszczy się o to, żeby cała transakcja przebiegła bezpiecznie i w zgodzie z prawem. Za swoją usługę weźmie jednak prowizję, przeważnie ok. 3 proc. wartości nieruchomości.
UWAGA! Pośrednicy się specjalizują. Innymi słowy niektórzy głównie zajmują się sprzedażą mieszkań, inni zaś tylko gruntami pod zabudowę jednorodzinną. Potrzebujesz raczej tego drugiego fachowca.
Dobra działka jest:
• Lekko nachylona na południe. Po południowej stronie domu działka powinna być całkowicie odsłonięta, tak żeby dom mogło swobodnie ogrzewać słońce, a od północy osłonięta (np. lasem). Nie wybieraj działki nachylonej na północ - w domu będzie zimno i będziesz płacić duże rachunki za ogrzewanie.
• Uzbrojona, czyli ma doprowadzony prąd, wodę oraz kanalizację. Inaczej będziesz musiał kopać studnie, budować szambo (ewentualnie biologiczną oczyszczalnię ścieków) albo ciągnąć kable elektryczne.
Szambo, studnia bądź oczyszczalnia to wydatek od kilku do kilkunastu tysięcy każde, instalacja elektryczna - nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
• Objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli gmina nie ma planu, musisz się liczyć z tym, że czekają cię długotrwałe formalności związane z załatwianiem pozwolenia. O tym, czy działka jest objęta planami, czy nie, możesz przekonać się w gminnym wydziale architektury.
Dzięki takim dokumentom dowiesz się, co możesz zbudować na działce (np. ile pięter może mieć budynek czy jakiego rodzaju dach możesz zbudować). Pamiętaj, że nie każdy budynek uda nam się postawić na danej działce, bo prawo przewiduje pewne zasady co do tego, ile miejsca musi być pomiędzy budynkiem a granicą działki.
• Bez kłopotliwego sąsiedztwa (czyli bez budowanej teraz bądź za kilka lat trasy szybkiego ruchu, warsztatu samochodowego za płotem czy autostrady albo linii wysokiego napięcia).
Jak duża powinna być działka? To zależy o tego, jak duży dom chcesz postawić. Pod dom 100-metrowy wystarczy działka 400-500 m kw. Dom 200-250 m kw., aby się ładnie prezentował i żeby mieć odrobinę prywatności od sąsiadów, powinien stać na działce ok. 1 tys. m kw.
Pamiętaj jednak, że działka działce nierówna. Innymi słowy czasami lepiej jest wybrać mniejszy kawałek ziemi, ale kwadratowy niż dużą, ale bardzo wąska działkę, na której będzie trudno coś postawić.
Zanim kupisz - sprawdź
Niezależnie od fantastycznych historii, które opowiada ci sprzedający oraz superceny, zanim kupisz, sprawdź kilka rzeczy:
1. Spróbuj pokonać trasę przyszły dom - praca w godzinach szczytu. Będziesz wtedy mniej więcej wiedział, ile to trwa i czy jesteś w stanie znosić pięć dni w tygodniu taki wysiłek.
2. Kupowanie w ciemno ziemi rolnej za zasadzie "jakoś się później załatwi" jest często wyrzucaniem pieniędzy w błoto. Ziemia może leżeć np. na terenie rezerwatu przyrody i domu się na niej nie postawi. Szczególnie łatwo trafić na taką "okazję" na Mazurach.
3. Jeśli chcesz kupić grunt rolny i go zabudować, warto zwrócić się do fachowca (miejscowy projektant, urbanista, geodeta) z prośbą o opinię, czy na danej działce można cokolwiek wybudować i jakie będą koszty uzyskania wszelkich niezbędnych pozwoleń. Dla zwykłego człowieka zdobycie wszystkich dokumentów, uzyskanie różnych pozwoleń mogą być trudne i czasochłonne.
4. Zobacz księgę wieczystą. Księgi wieczyste prowadzą wydziały ds. ksiąg wieczystych w sądach rejonowych. Księgi są jawne - każdemu wolno je przeglądać. Trzeba je jednak umieć czytać. Obowiązują tu dość specyficzne zasady. Każda księga wieczysta składa się z czterech części (tzw. działów):
• pierwszy zawiera opis nieruchomości: rodzaj (mieszkanie, dom, działka), położenie (miasto, dzielnica, gmina, piętro), powierzchnię;
• w drugim są informacje o jej aktualnym właścicielu (imię, nazwisko oraz imiona rodziców) oraz wpisy dotyczące użytkowania wieczystego;
• w trzecim znajdziesz wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. przysługującej komuś „służebności przechodu”) oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. zakaz sprzedaży działki nałożony przez sąd), a także wpisy rozmaitych roszczeń i tzw. praw osobistych osób trzecich. Przykład: dotychczasowy właściciel zawarł z kimś innym umowę przedwstępną z wpisem do księgi wieczystej. Wpisanej osobie przysługuje pierwszeństwo przy zakupie danej nieruchomości;
• w czwartym natrafisz (lub nie) na wpisy hipotek obciążających nieruchomość.
Nie przejmuj się wpisami podkreślonymi na czerwono -podkreślenie oznacza, że wpis jest nieaktualny. Zwróć też uwagę na to, czy na pierwszych stronach każdego działu są numery, np. 1234/03. To tzw. wzmianki, czyli informacje, że do sądu wpłynął (lecz nie został jeszcze rozpatrzony) wniosek dotyczący nieruchomości. Podając ten numer urzędnikowi sądowemu, możesz się dowiedzieć, czego wniosek dotyczy.
Pamiętaj! Księgi wieczyste są objęte tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeśli nawet okaże się, że działkę kupiłeś od osoby nieuprawnionej, która nie była jej faktycznym właścicielem, ale w księdze figurowała jako właściciel, to i tak nieruchomość jest już twoja.
UWAGA! Uzyskanie pozwoleń na budowę, ewentualne dozbrojenie działki, zajmie od pół roku do roku.
Wszystko OK? To możesz iść do notariusza. Tylko u niego możesz podpisać umowę kupna nieruchomości.
Piotr Miączyński; Leszek Baj
Wyszukiwarka
Podobne podstrony:
budowa EGZAMIN, architektura KRAJOBRAZU, studia, III rok, semestr 5
Ogrody zimowe-raj pod szkłem, ARCHITEKTURA KRAJOBRAZU, Ogród
DRZEWA OWOCOWE CIEKAWOSKI, Architektura krajobrazu, ogród
Murator - Urządzamy Ogród PL, Architektura krajobrazu, ogród
zaświadczenia o przeznaczeniu terenu (działki) w miejscowym planie zagospoda, Budowa domu, UM
Ogród barwny jesienią, Architektura Krajobrazu, projektowanie, barwa w ogrodzie
Budowa oczka wodnego przy wykorzystaniu folii, Architektura Krajobrazu, woda w ogrodzie
Projekt zagospodarowania działki, ARCHITEKTURA KRAJOBRAZU, Projekt zagospodarowania działki
Dlaczego architekci analizują położenie działki i projektowanego domu względem stron świata
Dlaczego architekci analizują położenie działki i projektowanego domu względem stron świata (2)
zaświadczenia o przeznaczeniu terenu (działki) w miejscowym planie zagospoda, Budowa domu, UM
Zakup działki pod budowę domu
9,10 Modele rastrowych i wektorowych danych w SIP,Mozliwosci wykorzystania SIP w architekturze krajo
Kompartymentalizacja, Architektura krajobrazu- różne
PROJEKTOWANIE TERENÓW ZIELENI - wykłady, ARCHITEKTURA KRAJOBRAZU, ze źródła nr 4, ► OGRODNICTWO
Wiszniowski,architektura krajobrazu, elementy krajobrazu
Sposoby na wilgotność powietrza wokół roślin, Architektura krajobrazu(28)
więcej podobnych podstron