METODY I TECHNIKI PRZY OKREŚLANIU WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

1. Podejście porównawcze

Zasady wykorzystania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości określone jest w :

- Ustawie o gospodarce nieruchomościami

- Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości

- Standardzie III.7.

Wymienione przepisy tworzą łącznie zbiór dokumentów techniczno-prawnych o charakterze normy obligatoryjnej, podającej do powszechnego stosowania zasady postępowania, które obowiązują przy podejściu porównawczym w wycenie nieruchomości.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę. Ponieważ transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych pochodzą z różnych okresów wyceny, określa się współczynnik trendu zmiany cen transakcyjnych aby sprowadzić je do jednego momentu. Cechy te koryguje się za względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, a także uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeśli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce, gdy badany segment rynku jest słabo rozwinięty, co oznacza że brak jest transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości o podobnych cechach. Taka sytuacja występuje wówczas, gdy przedmiotem wyceny są np. nieruchomości zabytkowe, a popyt na nie jest stosunkowo niewielki.

Informacje o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży, potrzebne do wyceny nieruchomości, muszą pochodzić z aktów notarialnych, a rzeczoznawca majątkowy powinien każdorazowo dokonywać oceny wiarygodności cen zawartych w tych aktach z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawa wyceny.

Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu, z wyjątkiem, gdy ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikata, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Przystępując do wyceny rzeczoznawca majątkowy powinien przeanalizować i przedstawić w operacie szacunkowym charakterystykę rynku, który jest źródłem danych do wyceny. Charakterystyka ta powinna dotyczyć potrzebnego do konkretnej wyceny segmentu rynku (np. lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, obiektów zabytkowych itp.) oraz powinna być jednorodna pod względem:

- cech fizycznych nieruchomości (np. zbliżone powierzchnie gruntów, budynków i ich zużycie)

- stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym lub innych dokumentach określających planowany lub faktyczny sposób użytkowania nieruchomości)

- cech użytkowych i ekonomicznych

Do analizowanego segmentu rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy musi ustalić cechy rynkowe nieruchomości, które w sposób decydujący wpływają na ceny, a w konsekwencji na wartość nieruchomości.

W podejściu porównawczym stosuje się metody:

- porównywania parami

- korygowania ceny średniej

- analizy statystycznej rynku

1.1. Metoda porównywania parami

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

W tym celu w zbiorze nieruchomości reprezentatywnych dla lokalnego rynku nieruchomości należy odnaleźć pary nieruchomości, które były przed­miotami transakcji kupna-sprzedaży w różnych okresach czasu. Nieruchomości w parach powinny różnić się między sobą tylko datą sprzedaży. Ponieważ znalezienie dwóch nieruchomości identycznych jest mało prawdopodobne, należy szukać takich par, w których nieruchomości będą miały cechy do siebie bardo podobne. Podobieństwo to określa się zgodnie ze skalą przyjętą w konkretnym przypadku do oceny atry­butów.

Określając trend czasowy zakładamy, że inne czynniki wpływające na wzrost lub spadek cen nie są istotne dla ogólnej tendencji. Można, więc założyć, że różnice cen nieruchomości podobnych wyniknęły z upływu czasu. Należy tę różnicę cen obliczyć i wyrazić w procentach w przeliczeniu na jeden mie­siąc.

Uzyskamy w ten sposób jednostkowy współczynnik zmiany cen obli­czony dla jednej pary nieruchomości podobnych. Współczynnik zmiany cen transakcyjnych na danym rynku nieruchomości obliczamy na podstawie kilku par nieruchomości podobnych jako ich średnią arytmetyczną. Służy on jako trend czasowy do aktualizacji cen na dzień wyceny.

Liczba par porównawczych powinna być możliwie jak największa, ponieważ im więcej par nieruchomości wykorzystamy do obliczeń, tym wynik będzie bardziej wiarygodny.

Obliczenia należy wykonywać na cenach jednostkowych. W celu otrzymania ceny jednostkowej dzielimy cenę transakcyjną uzyskaną za nieru­chomość przez ilość jednostek odniesienia. Najczęściej stosowaną jednostką porównawczą jest m² powierzchni użytkowej (budynku, lokalu) czy po­wierzchni działki lub hektar fizyczny.

Do obliczenia trendu czasowego należy wykorzystać poniższy wzór:

gdzie:

C_p - cena z transakcji późniejszej

C_w - cena z transakcji wcześniejszej,

t -liczba miesięcy między transak­cjami

Wielkości, które znacznie odbiegają należy odrzucić. Po obliczeniu miesięcznego współczynnika zmiany cen dla danego rynku lokalnego możemy przystąpić do aktualizacji cen transakcyjnych na moment wyceny. Sprowadzenie nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych do jednego momentu czasowego jest konieczne, aby dokonać ich porównania. W pierwszej kolejności ustalamy czas, jaki upłynął od zawarcia danej transakcji do dnia, na który określamy wartość. Czas ten wyrażamy w miesiącach. W celu sprowadzania cen transakcyjnych na moment wyceny wyko­rzystujemy poniższy wzór:

gdzie:

V_t - współczynnik zmiany cen (na miesiąc),

t - liczba miesięcy między transakcją, a datą korygowania,

C_s - cena skorygowana,

C_t - cena z daty transakcji.

Cena skorygowana na moment wyceny będzie w zależności od wartości współczynnika zmiany cen odpowiednio większa lub mniejsza od ceny z daty transakcji. Dodatnia wartość współczynnika zmiany cen transak­cyjnych oznacza, że nastąpił wzrost cen nieruchomości na analizowa­nym rynku, natomiast ujemna wartość świadczy o spadku cen.

Uzyskanie odpowiednich danych o rynku nieruchomości i ich interpretacja umożliwia ustalenie liczby cech rynkowych i nadanie im nazw. Po ustaleniu cech rynkowych i nadaniu im nazw należy na potrzeby wyceny przyjąć odpowiednią skalę ocen cech rynko­wych. W celu obliczenia poprawek należy odnaleźć w zbiorze danych pary nieruchomości podobnych, które różnią się między sobą tylko jedną cechą rynkową. Jest to cecha, ze względu, na którą będziemy obliczać poprawkę. Jeżeli np. chcemy obliczyć poprawkę ze względu na lokalizacje, to musimy znaleźć pary nieruchomości mające wszystkie cechy takie same natomiast różną lokalizację.

W parach powinny znaleźć się takie nieruchomości, które posiadają sąsiadujące ze sobą oceny. Zgodnie z tą zasadą, jeżeli wybrana cecha rynkowa - przykładowo stan techniczny) przyjmuje, np. trzy stany: bardzo dobry, dobry i słaby, do obliczeń można wykorzystać parę nieruchomości o bardzo dobrym i dobrym stanie technicznym lub parę nieruchomości o dobrym i słabym stanie technicznym. Poprawkę można obliczać również na podstawie pary nierucho­mości, które nie posiadają sąsiadujących ze sobą ocen, w tym przypadku będą to nieruchomości o bardzo dobrym i słabym stanie technicznym. Poprawkę należy wówczas odpowiednio zmniejszyć.

Poprawkę należy obliczać jako średnią arytmetyczną z przynajmniej dwóch par nieruchomości. Im więcej par wykorzystamy do obliczeń tym wynik będzie pewniejszy. Okres czasu, jaki będziemy analizować oraz zasięg rynku, uzależniony jest od ilości występujących transakcji kupna-sprzedaży.

Do obliczania poprawek należy sprowadzić ceny transakcyjne nieru­chomości do jednego momentu czasowego za pomocą trendu czasowego, po­nieważ tylko wówczas można dostrzec różnice w cenie spowodowane różni­cami w atrybutach poszczególnych nieruchomości.

Obliczenia należy wykonywać na cenach jednostkowych. Przekształ­cenie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na ceny jednostkowe znacznie ułatwi przeprowadzenie dalszych obliczeń i analiz umożliwiając okre­ślenie wpływu poszczególnych cech porównawczych na wartość przedmiotu wyceny.

Do obliczeń poprawek należy wykorzystać poniższy wzór:

gdzie:

V - poprawka w %,

Cl- cena lepszej sytuacji,

Cg - cena gorszej sytuacji.

Wielkości znacznie odbiegające należy odrzucić. W końcowym etapie określania wartości wybiera się z bazy danych kilka nieruchomości podobnych. Muszą to być minimum trzy nieruchomości.

Zgodnie z głównym założeniem podejścia porównawczego porównu­jemy nieruchomość wycenianą kolejno z nieruchomościami podobnymi, któ­rych znamy ceny i cechy. Ceny te korygujemy ze względu na cechy różniące te nieruchomości od przedmiotu wyceny przy pomocy obliczonych wcześniej poprawek. Uwzględniamy także zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Poprawki odpowiednio dodajemy lub odejmujemy od cen jednostko­wych nieruchomości porównawczych. Jeżeli nieruchomość porównawcza ma lepszą daną cechę niż nieruchomość wyceniana to jej cenę jednostkową pomniejszamy o poprawkę, natomiast gdy nieruchomość porównawcza ma gorszą daną cechę niż nieruchomość wyceniana dodajemy wartość poprawki.

W ostatnim etapie obliczamy ostateczną wartość przyjętej jed­nostki porównawczej nieruchomości wycenianej jako średnią arytme­tyczną lub średnią ważoną z wartości uzyskanych z porównań w po­szczególnych parach. Średnią arytmetyczną obliczamy, gdy jednako­wym zaufaniem obdarzamy analizy dokonane we wszystkich parach. Średnią ważoną obliczamy, gdy niektóre analizy obdarzamy większym zaufaniem, inne mniejszym. Obliczenia kończymy dokonując przemnożenia określonej po dokonaniu korekt wartości jednostki porównawczej przez ilość tych jed­nostek na wycenianej nieruchomości. Określona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można byłoby uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży.

1.2. Metoda analizy statystycznej rynku

Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo, ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Muszą przy tym zostać spełnione następujące warunki takie jak:

- istnienie rozbudowanego rynku danego typu nieruchomości, czyli wy­stępowanie dużej liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży

- dostępność danych opisowych dotyczących tych transakcji czyli zna­jomość cen transakcyjnych znajomość warunków zawarcia transakcji, znajomość cech nieruchomości podobnych

- rozumienie pojęć i formuł statystycznych oraz umiejętność ich wyko­rzystania w praktyce.

Z powodu ww. ograniczeń wykorzystywanie tej metody w procesie wyceny nieruchomości jest utrudnione. Zaletą tej me­tody jest możliwość wielokrotnego wykorzystania do kolejnych wycen nie­ruchomości raz zbudowanego modelu matematycznego opisującego rynek nie­ruchomości. Należy jedynie uaktualniać posiadany zbiór danych.

W przeciwieństwie do metody porównywania parami, w metodzie tej, do końcowych etapów określania wartości nie wybiera się kilku nieru­chomości, natomiast wykorzystuje się zbiór kilkudziesięciu nieruchomości, które w równym stopniu wpływają na uzyskany wynik.

Przez próbę reprezentatywną należy rozumieć taki zbiór nieruchomo­ści, którego struktura (wewnętrzna budowa) znacząco nie różni się od zbioru wszystkich wiarygodnych transakcji (populacji generalnej), przyjętych do ana­lizy z rynku lokalnego. Próba reprezentatywna jest namiastką populacji gene­ralnej. Cena średnia uzyskana z próbki nie powinna się istotnie różnić od ceny średniej uzyskanej ze zbioru wszystkich wiarygodnych transakcji z badanego rynku.

Stosując metodę analizy statystycznej rynku można korzystać z nastę­pujących technik obliczeniowych, które wykorzystują elementy statystyki:

- ze średniej arytmetycznej wraz ze współczynnikami korygującymi,

- z analizy regresji wielokrotnej.

Zastosowanie metody analizy statystycznej rynku, techniki średniej arytmetycznej wraz ze współczynnikami korygującymi wymaga następującej procedury:

1. Wyszukanie na rynku transakcji określonego rodzaju nieruchomości oraz określenie rynku lokal­nego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość. W trakcie analizy należy określić obszar badań (np. miasto, dzielnica, gmina) oraz okres badania cen (np. rok, dwa)

2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen danego typu nieruchomości na rynku lokalnym.

3. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych polegająca na ustale­niu gradacji poszczególnych cech oraz dokonaniu opisu każdego stopnia poszczególnej cechy.

4. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, poprzez przyporządkowanie jej atrybutów i okre­ślenie ich wartości.

5. Przyporządkowanie atrybutów nieruchomościom porównawczym i określenie ich wartości.

6. Obliczenie trendu czasowego.

7. Obliczenie współczynników korelacji pomiędzy wybranymi atrybuta­mi, a ceną transakcyjną.

8. Określenie wag cech rynkowych (procentowego wpływu cech na war­tość nieruchomości) na podstawie współczynników korelacji.

9. Ustalenie ceny minimalnej, maksymalnej oraz średniej.

10. Ustalenie zakresu sumy współczynników korygujących w ujęciu ogól­nym i szczegółowym.

11. Określenie wartości współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości (Ui)'

12. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej, jako iloczynu średniej arytmetycznej z analizowanego zbioru transakcji i sumy współczynników korygujących.

Warunkiem wykorzystania średniej arytmetycznej wraz ze współczyn­nikami korygującymi jest przyjęcie, że wartość rynkowa wycenianego obiektu znajduje się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną transakcji zanoto­wanych na rynku lokalnym w okresie przyjętym do analizy. Niezbędny jest również warunek, aby rozkład cen transakcji miał cechy rozkładu normalnego.

Wartość nieruchomości określa się jako iloczyn średniej arytmetycznej z monitorowanego zbioru transakcji, które miały miejsce w badanym okresie czasu i sumy współczynników korygujących. Do obliczeń wykorzystuje się wzór:

gdzie:

Wr- wartość rynkowa

U_i - wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości,

n - liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej licz­bie cech rynkowych nieruchomości,

C_śr - cena średnia ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych.

Procedura postępowania jest podobna jak w metodzie korygowania ceny średniej, jednak w tym przypadku współczynniki korygujące obliczamy na podstawie współczynników korelacji. Przed przystąpieniem do obliczeń należy odpowiednio przygotować dane rynkowe, oraz dane o nieruchomości wycenianej, przetwarzając je na zapis cyfrowy. Po przyjęciu odpowiedniej skali ocen dla cech rynkowych nada­jemy ocenom cech odpowiednie wartości liczbowe. Najlepszy stan cechy ma zawsze najwyższą wartość, a najgorszy stan cechy ma zawsze najniższą war­tość. Jeżeli np. analizujemy cechę sąsiedztwo, dla którego ustalona została trój stopniowa skala ocen, a więc przyjmuje ona trzy stany np. bardzo dobre, dobre, złe, stanom cech można przypisać odpowiednio następujące wartości liczbowe: 3, 2, 1.

Przykładowe cechy rynkowe i ich wartość przedstawiłam w poniższej tabeli:

lp	Cecha rynkowa	Skala ocen cech	Wartość cechy	Opis cechy
1	Położenie na piętrze	dobre	3	piętro I
				przeciętne	2	piętro II i III
				słabe	1	piętro IV i parter
		2	Powierzchnia użytkowa lokalu	mała	3	do 30 m
				średnia	2	30 - 50 m
				duża	1	powyżej 50 m
		3	Stan techniczny budynku	bardzo dobry	4	nowy i zużyty do 20%
				dobry	3	zużycie 20 - 40%
				średni	2	zużycie 40 - 70%
				zły	1	zużycie > 70%
		4	Lokalizacja	dobra	3	położenie w centralnej strefie miasta, bliskość obiektów handlowo-usługowych oraz oświatowych, łatwy dostęp komunikacji
				średnia	2	położenie w pośredniej strefie miasta, pewna odległość do obiektów handlowo-usługowych oraz oświatowych, brak rozbudowanej komunikacji
				zła	1	położenie w peryferyjnej strefie miasta, znaczna odległość od obiektów handlowo-usługowych oraz oświatowych, problemy z komunikacją

Po dokonaniu oceny obiektów porównawczych i obiektu wycenianego, w aspekcie przyjętych cech rynkowych, można przystąpić do dalszych obli­czeń.

Procentowy wpływ danych atrybutów na wartość nieruchomości okre­śla się w wyniku analizy rynku przez obliczenie macierzy korelacji między zmiennymi. Macierz korelacji należy ułożyć z obiektów z bazy będących przedmiotem transakcji. W wyniku rozwiązaniu macierzy obliczone zostaną współczynniki korelacji.

Im wartość współczynnika korelacji jest bliższa zera, tym zależność pomiędzy zmiennymi jest mniejsza. Wartość O oznacza brak zależności (kore­lacji). Dodatnia wartość współczynnika korelacji oznacza, że ze wzrostem war­tości jednej zmiennej wzrastają także wartości drugiej zmiennej, czyli jest to zależność wprost proporcjonalna (np. im lepsza lokalizacja, tym większa cena m²). Ujemna wartość współczynnika korelacji oznacza zależność odwrotnie proporcjonalną - ze wzrostem wartości jednej zmiennej maleją wartości drugiej zmiennej (np. ze wzrostem powierzchni maleje cena m²).

Kolejnym działaniem jest obliczenie wag współczynników - procen­towego wpływu cech na wartość nieruchomości. Obliczenia wykonujemy we­dług wg wzoru:

W_i - procentowy wpływ cech na wartość nieruchomości,

W_j - wielkość współczynnika korelacji dla i-tego atrybutu,

i - ilość atrybutów, dla których zostały określone współczynniki korelacji.

W celu obliczenia brzegowych wartości współczynników korygujących należy ustalić wartość minimalną, maksymalną i średnią ze zbioru analizowa­nych transakcji. Zakres sumy współczynników korygujących zawiera się w przedziale:

Następnie ustalamy zakres sumy współczynników korygujących dla poszczególnych cech:

Określenie wielkości i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości (u_i) następuje na zasadzie interpolacji lub ekstrapolacji.

1.3. Metoda korygowania ceny średniej

Metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości ryn­kowej, wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru minimum kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które były przed­miotem transakcji na rynku lokalnym. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, cha­rakteryzujące się w szczególności podobieństwem, co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej obiek­tu wyceny dochodzi się w wyniku korekty średniej ceny rynkowej ze zbioru nieruchomości podobnych do wycenianej. Cenę tą korygujemy przy pomocy współczynników korygujących przypisanych odpowiednim cechom rynkowym tych nieruchomości. Muszą przy tym zostać spełnione następujące warunki:

- znajomość cen transakcyjnych,

-znajomość warunków zawarcia transakcji,

- znajomość cech nieruchomości podobnych.

Procedurę określania wartości metodą korygowania ceny średniej można przed­stawić w następujący sposób:

1. Wyszukanie na rynku transakcji określonego rodzaju nieruchomości (np. lokali mieszkalnych, lokali użytkowych itp.) oraz określenie ryn­ku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość. W trakcie analizy należy określić obszar badań (np. miasto, dzielnica, gmina itp.) oraz okres badania cen (np. rok, dwa lata itp.).

2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych mających wpływ na po­ziom cen danego typu nieruchomości na rynku lokalnym.

3. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych polegająca na ustaleniu gradacji poszczególnych cech oraz dokonaniu opisu każde­go z ustalonych "stopni" poszczególnych cech.

4. Obliczenie trendu czasowego oraz wag cech rynkowych na podsta­wie bazy danych cenowych z rynku lokalnego.

5. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowa­niem jej cech rynkowych.

6. Opis nieruchomości o cenie minimalnej (C_min) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C_max) w kontekście cech rynkowych.

7. Określenie ceny średniej (C_śr) z bazy danych cenowych oraz za­kresu sumy współczynników korygujących:

8. Określenie wartości rynkowej według wzoru:

Cena minimalna jest to najmniejsza cena jednostkowa ze zbioru cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do analizy.

Cena maksymalna jest to największa cena jednostkowa ze zbioru cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do analizy.

Cena średnia jest rozumiana jako przeciętna cena jednostkowa danego typu nieruchomości zanotowana na rynku w okresie monitorowania. Cenę średnią należy określać jako średnią arytmetyczną ze zbioru cen jednostko­wych nieruchomości przyjętych do analizy. Wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną, a maksymalną na badanym rynku i wynika z konieczności zachowania takiego założenia.

Wartość rynkową w metodzie korygowania ceny średniej obliczamy według wzoru:

Po podstawieniu otrzymamy:

Po podzieleniu obu stron nierówności poprzez C_śr ograniczymy zakres sumy współczynników

korygujących:

Do obliczeń należy przyjmować ceny skorygowane ze względu na upływ czasu. Wartość rynkową w metodzie korygowania ceny średniej określamy na podstawie wzoru:

gdzie:

U_j - wielkość i-tego współczynnika od­zwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości,

n - liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynko­wych nieruchomości,

C_śr - cena średnia ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieru­chomości reprezentatywnych.

Wartość rynkowa wycenianego obiektu szacowana jest jako iloczyn średniej arytmetycznej analizowanego zbioru i sumy współczynników korygujących.

Liczba współczynników jest równa określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości na danym rynku lokalnym.

Zakres współczynników korygujących w ujęciu szczegółowym (dla poszczególnych cech) oblicza się na podstawie założenia, że wartość nieru­chomości powinna znaleźć się pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną oraz znajomości wag poszczególnych cech rynkowych:

gdzie:

w_i - waga i-tej cechy

Wagi należy obliczyć na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem transakcji rynko­wych. Po obliczeniu zakresów współczynników korygujących dla poszcze­gólnych cech, obliczamy wartości współczynników

korygujących dla naszego obiektu. Określanie wartości współczynników korygujących, jest zależne od oceny parametrów nieruchomości wycenianej dla poszczególnych cech ryn­kowych. Zakresy współczynników korygujących dla poszczególnych cech pełnią podobną funkcję, jak zakresy kwotowe w metodzie porównywania pa­rami. Współczynnik korygujący w odniesieniu do danej cechy przyjmuje:

- wartość min. z zakresu współczynników korygujących, jeśli wyceniana nieruchomość posiada ocenę identyczną z nieruchomością o cenie minimalnej.

- wartość max. z zakresu współczynników korygujących, jeśli wyceniana nieruchomość posiada ocenę identyczną z nieruchomością o cenie maksymalnej.

- wartość pośrednią z zakresu współczynników korygujących, jeżeli wy­ceniana nieruchomość posiada ocenę pośrednią pomiędzy nieruchomo­ściami o cenie minimalnej i maksymalnej.

2. Podejście dochodowe

Podstawowe zasady określania wartości nieruchomości przy zastoso­waniu podejścia dochodowego zostały określone w:

- Ustawie o gospodarce nieruchomościami

- Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości

- Standard III.6

Zgodnie ze standardami zawodowymi podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.

Przy zastosowaniu podejścia dochodowego określa się wartość ryn­kową nieruchomości. Przy jej określaniu konieczna jest znajomość typowych cen transakcyjnych nieruchomości, daty transakcji, stawek czynszów, osiąganych dochodów.

Przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, rozumie się wycenę prawa do osiągania dochodu przez właściciela z tej nieruchomości.

Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomo­ści przynoszących dochód lub potencjalnie mogących przynosić dochód, pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia. Podejście to bazuje na założeniu, że wartość nieruchomości pozostaje w ścisłej zależności z dochodem, jakiego można oczekiwać w przyszłości.

W podejściu dochodowym rzeczoznawca za pomocą odpowiednich metod i technik obliczeniowych analizuje zdolność nieruchomości do genero­wania zysków, a następnie przekształca je w obecną wartość nieruchomości. Proces przekształcenia dochodu w wartość nazywa się kapitalizacją dochodu.

W podejściu dochodowym stosuje się:

- metodę inwestycyjną

- metodę zysków

2.1. Metoda inwestycyjna

Metodę inwestycyjną stosuje się przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

Metodę tą należy stosować głównie wtedy, gdy nieruchomość może stać się przedmiotem lokaty kapitału, a więc w sytuacji:

- pewności i stabilności inwestycji

- perspektywie pozyskiwania dochodów przez długi okres czasu

- zabezpieczeniu przed inflacją

2.2.1. Technika kapitalizacji prostej

Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako:

- iloczyn dochodu rocznego generowanego przez nieruchomość i współczynnika kapitalizacji

- iloraz dochodu rocznego generowanego przez nieruchomość i sto­py kapitalizacji.

Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości, dla której uzasadnione jest założenie, że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że poziom tego dochodu będzie stały. W modelu techniki kapitalizacji prostej mieści się, zgodnie z po­wyższym, założenie stabilności dochodu w dłuższej perspektywie.

W zależności od możliwości zgromadzenia danych o cenach transak­cyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej, dochodu z tych nierucho­mości, a także wydatków operacyjnych, współczynnik kapitalizacji może być wyznaczony na postawie efektywnego dochodu brutto lub na podstawie do­chodu operacyjnego netto a technika kapitalizacji prostej może być stosowana jako:

- technika kapitalizacji prostej dochodu brutto

- technika kapitalizacji prostej dochodu netto.

Procedura postępowania przy zastosowaniu obu tych technik jest zbli­żona. Techniką preferowaną jako bardziej przejrzystą, czytelną i zrozumiałą dla odbiorcy operatu szacunkowego winna być technika kapitalizacji prostej dochodu netto. Jest ona bardziej pracochłonna i dłuższa ze względu na potrzebę oszacowania wydatków operacyjnych i dochodu operacyjnego netto. Gdy wy­stępują trudności w gromadzeniu obserwacji dotyczących transakcji nierucho­mości podobnych i uzyskiwanych z nich dochodów netto, stopę kapitalizacji lub współczynnik kapitalizacji określa się na podstawie dochodów brutto.

W technice kapitalizacji prostej brutto oraz netto, jednoroczne dochody osią­gane z nieruchomości są zamieniane na wartość rynkową. Można, więc powiedzieć, że określana wartość nieruchomości odpowiada kwocie pieniędzy, jaka po ulokowaniu na rachunku bankowym, na pewien procent, przyniesie dochód z odsetek równy docho­dowi brutto lub netto osiąganemu z nieruchomości.

Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu brutto obejmuje następujące czynności:

1. Sformułowanie założeń wstępnych do wyceny nieruchomości. Należy przy tym uwzględnić przede wszystkim cel wyceny, informacje o nieruchomości wycenianej oraz o lokalnym rynku nieruchomości.

2. Określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Należy tu określić sumę wszystkich czynszów uzyskiwanych z nieruchomości (czynsze najmu, dzierżawy) w ciągu roku oraz roczną sumę dochodów pozaczynszowych, jeżeli takie są uzyskiwane lub możliwe do uzyskania. Stawki czynszowe przyjmowane są w oparciu o badanie rynku, w zależności od lokalizacji, sposobu wykorzystania nieruchomości i programu usług. Posługujemy się rynkowymi stawkami czynszu (czynsz rynkowy- przeważający na rynku, typowy dla aktualnie zawieranych umów) lub stawkami czynszu umownego (płaconego zgodnie z zawartą urnową), jeżeli jest typowy dla danego typu nieruchomości w okolicy i urnowa nie zawiera warunków szczególnych jego płacenia. Potencjalny dochód brutto odwzorowuje potencjalne dochody z nieruchomości, czyli jej produktywność. Wyznaczając go, przyjmuje się założenie, że nieruchomość będzie wynajmowana przez cały rok, oraz że nie będą występowały pustostany, ani straty w dochodzie spowodowane zaległościami czynszowymi. Tak idealne założenie (np. 100% wynajętych pokoi hotelowych przez cały rok) znacznie odbiega od rzeczywistości, gdyż rzadko kiedy zdolność produkcyjna nieruchomości będzie w pełni wykorzystywana. Pełne wykorzystanie zdolności produkcyjnej nieruchomości najbardziej prawdopodobne jest w przypadku małych obiektów, na wyjątkowo aktywnych rynkach i w krótkim okresie czasu.

3. Określenie efektywnego dochodu brutto. Efektywny dochód brutto określa się poprzez pomniejszenie potencjal­nego dochodu brutto o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem strat z tytułu nie wynajęcia powierzchni generującej do­chód.

Efektywny dochód brutto wyznaczany jest według wzoru:

EDB = PDB - Sd

gdzie:

EDB - roczny efektywny dochód brutto,

PDB - roczny potencjalny dochód brutto,

Sd - straty w dochodzie spowodowane niepełnym wykorzystaniem obiektów - pustostanami i zaległościami czynszowymi.

4. Analiza lokalnego rynku nieruchomości w celu ustalenia cen transak­cyjnych i dochodów brutto uzyskiwanych z nieruchomości podobnych.

5. Ustalenie stopy kapitalizacji brutto lub współczynnika kapitalizacji brutto. Stopę kapitalizacji ustala się jako typową relacji rynkową pomiędzy efektywnymi dochodami brutto uzyskiwanymi z nieruchomości po­dobnych i cenami transakcyjnymi tych nieruchomości (R = D/C). Współczynnik kapitalizacji ustala się jako typową relacji rynkową po­między cenami transakcyjnymi za nieruchomości podobne i efektyw­nymi dochodami brutto uzyskiwanymi z tych nieruchomości (Wk = C/D).

6. Określenie wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się poprzez podzielenie rocznego efek­tywnego dochodu brutto osiąganego przez nieruchomość, przez stopę kapitalizacji brutto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji, lub pomnożeniu tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji brutto.

gdzie:

V - wartość nieruchomości

D - dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych dochodów o jednakowym poziomie)

W_k - współczynnik kapitalizacji

R - stopa kapitalizacji

Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu netto obejmuje następujące czynności:

1. Sformułowanie założeń wstępnych do wyceny nieruchomości.

2. Określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny zgodnie z zasadami stosowanymi w technice kapitalizacji prostej dochodu brut­to.

3. Określenie efektywnego dochodu brutto poprzez pomniejszenie poten­cjalnego dochodu brutto o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów.

4. Określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej.

Wydatki operacyjne obejmują między innymi:

- podatek od nieruchomości,

- opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu,

- koszty dostarczenia mediów (wody, centralnego ogrzewania, wywozu śmieci itp.),

- nakłady na konserwację i naprawy bieżące

- koszty zarządzania

- koszty ubezpieczenia

- koszty ochrony nieruchomości

- inne koszty obejmujące m.in. ochronę przeciwpożarową.

Wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji. Na etapie określania dochodu operacyjnego netto nie uwzględnia się ani kosztów finanso­wych (odsetek do zapłacenia od zaciągniętych kredytów), podatku do­chodowego ani innych podatków i opłat związanych ze sprzedażą nie­ruchomości. Do wydatków operacyjnych nie za­licza się również nakładów na remonty kapitalne i modernizację, która podnosi wartość nieruchomości.

Wydatki operacyjne można podzielić na koszty stałe i zmienne. Koszty stałe są niezależne od stopnia wykorzystania nieruchomości i utrzymu­ją się na stałym poziomie przez pewien okres (z reguły przez rok). Ich zmiana jest spowodowana czynnikami zewnętrznymi, niezależnymi od stanu wynajęcia powierzchni. Do kosztów stałych zaliczamy między innymi ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowa­nie wieczyste gruntu.

Koszty zmienne zależą natomiast od stopnia wy­korzystania nieruchomości i zaliczamy do nich opłaty za media, na­prawy itp.

5. Określanie dochodu operacyjnego netto. Dochód operacyjny netto określa się jako różnicę efektywnego docho­du brutto i wydatków operacyjnych, według wzoru:

DON = EDB - WOP

gdzie:

DON - roczny dochód operacyjny netto

EDB - efektywny dochód brutto

Wop - roczne wydatki operacyjne

6. Analiza lokalnego rynku nieruchomości w celu ustalenia cen transak­cyjnych i dochodów brutto uzyskiwanych z nieruchomości podobnych.

7. Ustalenie stopy kapitalizacji netto lub współczynnika kapitalizacji net­to na podstawie dochodów operacyjnych netto uzyskiwanych z nieruchomości podobnych i cen transakcyjnymi tych nieruchomości, jak w technice kapitalizacji prostej dochodu brutto.

8. Określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego do­chodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość przez stopę kapitalizacji netto lub pomnożenie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto.

2.2.2. Technika dyskontowania strumieni pieniężnych

Technika dyskontowania jest jedną z dwóch technik stosowanych w podejściu dochodowym. Zgodnie ze standardami zawodowymi przy użyciu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodzących z dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości w poszczególnych latach prognozy powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości:

gdzie:

V - wartość rezydualna

CF - strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego roku

1,2,…t - kolejne lata prognozy

RV - wartość rezydualna nieruchomości po upływie okresu prognozy

r - stopa dyskontowa

Technika dyskontowania strumieni pieniężnych wymaga ustalenia wszystkich oczekiwanych strumieni pieniężnych w czasie trwania inwestycji. Stosuje się ją do określania wartości nieruchomości, dla których realna wartość dochodu ulegnie w przewidywanej przyszłości zmianie. Zmiana poziomu do­chodu może być spowodowana sukcesywnym dochodzeniem nieruchomości i jej części składowych do założonego programu i zdolności świadczenia usług (wynajmu, wydzierżawiania). Zmiana ta może także stanowić następstwo moż­liwych do przewidzenia zmian koniunkturalnych na rynku albo może być spo­wodowana zmianami dochodowości nieruchomości wywołanymi jej rozwojem.

Technika ta znajduje głównie zastosowanie przy sporządzaniu analiz ekonomicznych dotyczących oceny opłacalności inwestowania w nieruchomo­ści oraz jako pomoc w podejmowaniu różnorodnych decyzji w zarządzaniu nieruchomościami.

Szczegółowa procedura postępowania w technice dyskontowania strumieni pieniężnych:

1. Sformułowanie założeń wstępnych do wyceny nieruchomości techniką dyskontowania strumieni pieniężnych.

Założenia takie formułuje się z uwzględnieniem celu i przedmiotu wy­ceny (szczególnie: funkcji i sposobu wykorzystania nieruchomości, lokalizacji oraz stanu techniczno-użytkowego), a także realiów i tren­dów występujących na lokalnym rynku nieruchomości. Omawiane za­łożenia powinny dotyczyć:

- długości okresu prognozy dochodów z nieruchomości; okres ten uzależniony jest od liczby lat, w których dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie

- sposobu szacowania wartości strumieni pieniężnych i stopy dys­konta. Zaleca się, aby wartości strumieni pieniężnych określać w cenach stałych roku wyceny, zaś stopę dyskonta ustalać w uję­ciu realnym (z rynku nieruchomości podobnych)

- określenie powodów i skali zmienności dochodów i wydatków z wycenianej nieruchomości w czasie wynikających z warunków jej przyszłego funkcjonowania (np. przyrost efektywnej po­wierzchni najmu, przeznaczenie do rozbiórki itp.)

- szczegółowego sposobu szacowania wartości rezydualnej wyce­nianej nieruchomości.

2. Przeprowadzenie analizy lokalnego rynku nieruchomości, w wyniku, której określone zostaną poziomy cen rynkowych oraz dochodów i wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowa­niem nieruchomości podobnych do wycenianej w momencie wyceny, a także możliwe powody i przewidywane tempo zmian tych parame­trów w poszczególnych latach prognozy (np. zmiany stawek czyn­szowych, poziomu pustostanów, kosztów eksploatacji i utrzymania, opłat itp. - wskutek zaistnienia dających się przewidzieć zmian ko­niunkturalnych na rynku, zmian przepisów prawnych itp.).

3. Określenie wartości przyszłych strumieni pieniężnych z wycenianej nieruchomości na koniec poszczególnych lat prognozy z uwzględnie­niem sformułowanych założeń wstępnych i wyników uzyskanych z analizy lokalnego rynku nieruchomości.

4. Formułując omawianą prognozę należy - w pierwszym kroku - osza­cować przewidywaną wielkość strumienia pieniężnego na koniec pierwszego roku w rozbiciu na poszczególne kategorie wpływów i wydatków. Do tego celu powinno się wykorzystać standardową pro­cedurę określania dochodu operacyjnego netto stosowaną w technice kapitalizacji prostej netto. Następnie, korzystając z oszacowanych pa­rametrów pierwszego roku, należy dokonać ekstrapolacji poszczegól­nych kategorii wpływów i wydatków na pozostałe lata prognozy. Eks­trapolacji takiej dokonuje się w powiązaniu z przyjętym programem funkcjonowania nieruchomości i wnioskami płynącymi z analizy ryn­ku. W efekcie przeprowadzonych obliczeń określa się wartości przy­szłych strumieni pieniężnych z wycenianej nieruchomości na koniec przyjętych lat prognozy dochodów.

5. Ustalenie stopy dyskonta przyszłych strumieni pieniężnych możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości.

6. Stopa dyskonta powinna odzwierciedlać wymaganą przez nabywców nieruchomości (inwestorów) relację pomiędzy rocznym dochodem net­to z nieruchomości, a nakładami, jakie należy ponieść na jej zakup oraz odzwierciedlać stopień ryzyka postrzegany przez inwestorów przy inwestowaniu na rynku nieruchomości. Stąd też stopę dyskonta należy wyznaczać wyłącznie jako typową relację rynkową pomiędzy cenami transakcyjnymi i dochodami netto możliwymi do uzyskania z nieruchomości podobnych z uwzględnieniem przewidywanych zmian sformułowanych na etapie analizy rynku.

7. Określenie wartości rezydualnej szacowanej nieruchomości na koniec ostatniego roku prognozy strumieni pieniężnych. Wybór sposobu szacowania wartości rezydualnej jest uzależniony od celu i rodzaju przedmiotu wyceny, programu funkcjonowania wyce­nianej nieruchomości, w tym szczególnie od jej przyszłego stanu tech­niczno-użytkowego i przewidywanej funkcji, a także od oczekiwanych relacji rynkowych (poziom i tempo zmian cen, dochodów i wydatków na rynku nieruchomości, atrakcyjność innych inwestycji na rynku ka­pitałowym).

8. Określenie wartości rynkowej nieruchomości na moment wyceny po­przez zsumowanie zdyskontowanych wartości przyszłych strumieni pieniężnych (oczekiwanych dochodów) z nieruchomości i zdyskonto­wanej wartości rezydualnej nieruchomości.

2.2. Metoda zysku

Metodę zysków stosuje się przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących dochód, którego wysokości nie można ustalić metodą inwestycyjną, ze względu na brak porównywalnych stawek czynszowych lub dochodów z najmu nieruchomości podobnych. Dochód ten ustala się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na tej nieruchomości.

Wycena nieruchomości, w tym przypadku, polega na ustaleniu docho­du na podstawie analizy danych księgowych, a następnie na zastosowaniu po­stępowania właściwego dla metody inwestycyjnej. Dochód ten określa się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w dochodzie netto osiąganym z działalności prowadzonej na tej nieruchomości.

Metoda ta stoso­wana jest do wyceny nieruchomości nietypowych, które przynoszą dochód, lecz pojawiają się na rynku jako przedmiot obrotu bardzo rzadko, stąd też brak jest porównywalnych cen transakcyjnych. Nie można także założyć zmiany sposobu ich użytkowania. Są to w szczególności: stacje benzynowe, teatry, kina, hotele i inne tego typu nieruchomości. Dochód jest bezpośrednio uzależ­niony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości lub sposobu jej użytko­wania.

Zarówno w metodzie inwestycyjnej jak i w metodzie zysku, stosuje się te same techniki:

- kapitalizacji prostej

- dyskontowania strumieni pieniężnych

Techniki te opisałam w niniejszym rozdziel mojej pracy.

3. Podejście kosztowe

Polega na określaniu wartości obiektu przy założeniu, ze wartość ta odpowiada kosztom jego odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia danego obiektu. Podejście kosztowe stosuje się przy określeniu wartości odtworzeniowej nieruchomości lub jej części składowych. Zgodnie z art. 150 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.

Zgodnie z art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i oddzielnie koszt odtworzenia jego części składowych, pomniejszony o wartość zużycia.

W podejściu tym stosuje się:

- metodę kosztów odtworzenia

- metodę kosztów zastąpienia

W obu tych metodach stosuje się jedną z trzech technik:

- technikę szczegółową

- technikę elementów scalonych

- technikę wskaźnikową

Podejście kosztowe jest zalecane do wyceny budynków i budowli. Podejście to ma zastosowanie miedzy innymi do ustalania odszkodowań za straty wynikające z klęsk żywiołowych oraz do ustalania wysokości ubezpieczenia obiektów.

3.1. Metoda kosztów odtworzenia

W metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosły by koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które użyto do ich wzniesienia. W metodzie tej określa się więc koszt wykonania kopii istniejącego budynku.

Ustalony w ten sposób koszt odtworzenia pomniejsza się o wartość zużycia obiektu związaną z jego zużyciem technicznym, funkcjonalnym i środowiskowym.

Na koszt odtworzenia obiektu budowlanego w stanie nowym składają się:

- koszty bezpośrednie wykonania obiektu

- koszty dodatkowe nazywane również inwestycyjnymi

Koszt odtworzenia części składowych gruntu określa się przy wykorzystaniu podejścia kosztowego, natomiast wartość gruntu określa się wykorzystując inne podejścia.

Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należało by ponieść na zakup gruntu o takiej samej funkcji i cechach użytkowych. Do wyceny gruntu można wykorzystać podejście porównawcze lub mieszane.

Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszona o wartość zużycia tych części składowych.

Reasumując wartość odtworzenia obejmuje koszt zakupu gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia.

Stopień zużycia jest czynnikiem powodującym utratę wartości nieruchomości na skutek zużycia technicznego, funkcjonalnego i środowiskowego. W operacie szacunkowym określając stopień zużycia należy jednoznacznie określić go dla całej nieruchomości lub poszczególnych części składowych. Rozróżnia się następujące zużycia:

- zużycie techniczne, które wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów jakości wykonawstwa budowlanego, wad projektowych, prowadzonej gospodarki remontowej. Zużycie techniczne określa się procentowo.

- zużycie funkcjonalne jest to zużycie wynikające z porównań zastosowanych w danym przypadku projektowanych rozwiązań użytkowych do aktualnie preferowanych, a także do porównań wynikających ze sposobu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również przeznaczenia utrudniającego lub umożliwiającego zmianę sposobu wykorzystania.

Stopień zużycia funkcjonalnego określa się procentowo na podstawie oceny obiektu uwzględniając:

* postęp technologiczny w budownictwie

* niemożność dostosowania obiektów budowlanych do zmienionych technologii produkcji realizowanych w tych obiektach

* zmiany w zapotrzebowaniu na określony typ budynku

* inne czynniki mające wpływ na stopień zużycia funkcjonalnego

* zmniejszenie dochodów wycenianej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości usytuowanych na danym terenie

- Zużycie środowiskowe wynika z dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości powodujących uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości takich jak: budowa w sąsiedztwie szacowanej nieruchomości zakładu przemysłowego, drogi o dużym natężeniu ruchu, linii tramwajowej. Zużycie środowiskowe może wynikać ze szkodliwego wpływu zdegradowanego ekologicznie środowiska oraz prowadzenia działalności górniczej, która może spowodować uszkodzenie nieruchomości.

Ocena zużycia nieruchomości należy do czynności rzeczoznawcy majątkowego. Do określenia stopnia zużycia można wykorzystać metody:

- metoda średnioważona (wykorzystuje wskaźniki udziału poszczególnych elementów obiektu w jego kosztach budowy oraz stopień zużycia poszczególnych elementów obiektu.

Metoda ta wyraża się wzorem:

gdzie:

S_z - średnioważony stopień zużycia technicznego obiektu wyrażony w procentach

U_i - procentowy udział wartości i-tego elementu w koszcie całego budynku - przyjmuje się Ga z materiałów źródłowych lub wyznacza go rzeczoznawca po sporządzeniu wyceny poszczególnych elementów budynku w stanie nowym

S_zi - stopień zużycia i-tego elementu scalonego wyznaczonego przez rzeczoznawcę wyrażony w procentach

n - liczba elementów scalonych

i - kolejny element

- metoda nieliniowa Rossa wykorzystuje wiek obiektu oraz przewidywalny okres trwałości. Metoda ta wyrażona jest wzorem:

gdzie:

S_z - stopień zużycia technicznego wyrażony w procentach

T - przewidywany okres trwałości budynku wyrażony w latach

t - wiek obiektu w latach

3.1.1. Technika szczegółowa

Polega na określeniu kosztów odtworzenia, na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

Wykorzystując ta technikę dokonujemy szczegółowej inwentaryzacji technicznej i szczegółowego obmiaru przedmiotu wyceny.

Wartość kosztów odtworzenia oblicza się ze wzoru:

gdzie:

I_i - ilość niezbędnych robót

C_ji - ceny jednostkowe poszczególnych robót, określone w oparciu o normatywy, w których uwzględnia się robociznę, materiały i sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk

W_KD - koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych.

3.1.2. Technika elementów scalonych

Polega na określeniu kosztów odtworzenia, na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

Wartość kosztów odtworzenia oblicza się ze wzoru:

IS_i - ilość scalonych elementów robót

CS_ji - ceny scalonych elementów robót

W_KD - koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych

3.1.3. Technika wskaźnikowa

Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się przez przemnożenie ceny jednostkowej ustalonej dla charakterystycznej jednostki technicznej obiektu przez liczbę tych jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Taka jednostką techniczna może być np. kubatura budynku, jego powierzchnia użytkowa czy powierzchnia całkowita.

Technikę wskaźnikowa można stosować tylko wtedy, gdy obiekty których określa się wartość, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

gdzie:

Q - ilość jednostek odniesienia

C_jQ - cena wskaźnikowa

W_KD - koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego

Jeśli więc mamy ustalić koszt budowy domu jednorodzinnego przy wykorzystaniu tej techniki, to musimy poszukać w katalogach ceny wybudowania takiego domu o identycznej lub zbliżonej charakterystyce materiałowej i technologicznej oraz o porównywalnej powierzchni zabudowy, powierzchni użytkowej i kubaturze. Cena jednostkowa wybudowania takiego domu wymnożona przez liczbę jednostek odniesienia obiektu wycenianego daje nam koszt wykonania obiektu. Liczbę jednostek odniesienia obiektu wycenianego określić można na podstawie pomiarów inwentaryzacyjnych, bądź na podstawie dokumentacji obiektu.

3.2. Metoda kosztów zastąpienia

W metodzie kosztów zastąpienia określa się, ile wyniosły by koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji, jaką spełniały by obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Podstawą wyceny nieruchomości tą metodą jest określenie kosztów zastąpienia nieruchomości o takiej samej funkcji, przy uwzględnieniu użycia nowoczesnych materiałów i rozwiązań konstrukcyjnych oraz wyposażenia odpowiadającego obecnym warunkom.

3.2.1. Technika szczegółowa

Polega na określeniu kosztów zastąpienia, na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

Wykorzystując ta technikę dokonujemy szczegółowej inwentaryzacji technicznej i szczegółowego obmiaru przedmiotu wyceny.

Wartość kosztów zastąpienia oblicza się ze wzoru:

gdzie:

I_i - ilość niezbędnych robót

C_ji - ceny jednostkowe poszczególnych robót, określone w oparciu o normatywy, w których uwzględnia się robociznę, materiały i sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk

W_KD - koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych.

3.2.2. Technika elementów scalonych

Polega na określeniu kosztów zastąpienia, na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

Wartość kosztów zastąpienia oblicza się ze wzoru:

IS_i - ilość scalonych elementów robót

CS_ji - ceny scalonych elementów robót

W_KD - koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych

4. Podejście mieszane

Podejście mieszane stosuje się do określenia wartości rynkowej wtedy, gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego.

Zgodnie z art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową można określić stosując podejście mieszane z elementami innych podejść. Wartość tą oblicza się przy wykorzystaniu kombinacji różnych metod lub na podstawie procedur wynikających z przepisów prawnych, nakazujących stosowanie metod nietypowych lub wynikających ze specyfiki wycenianych praw do nieruchomości.

W podejściu tym stosuje się metody:

- pozostałościową

- kosztów likwidacji

- wskaźników szacunkowych gruntów

4.1. Metoda pozostałościowa

Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej jeżeli na nieruchomości maja być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

Metoda pozostałościowa zawiera elementy podejścia porównawczego, dochodowego oraz kosztowego. Wartość nieruchomości można określić dla gruntu, dla gruntu wraz z jego częściami składowymi lub oddzielnie dla jego części składowych.

Wartość określa się przez obliczenie, jaką wartość będzie miała nieruchomość po wykonaniu określonych robót i po odjęciu od tej wartości przeciętnych kosztów tych robot z uwzględnieniem zysków inwestora.

gdzie:

W - aktualna wartość nieruchomości

W_u - wartość nieruchomości ulepszonej

K - przeciętny koszt wykonanych robót

Z - zysk inwestora

Metodę pozostałościową stosuje się gdy:

- istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego

- znany jest rodzaj i zakres robót do wykonania

- w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku

4.2. Metoda kosztów likwidacji

Metoda kosztów likwidacji polega na określeniu wartości materiałów porozbiórkowych, pomniejszonej o koszty rozbiórki lub likwidacji. Wartość nieruchomości określona tą metodą jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu i powiększona o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeśli istnieje możliwość ich odzyskania.

Pojęcie „koszt nabycia gruntu” określa rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, które określa, że za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Koszt likwidacji części składowych gruntu to koszty rozbiórki obiektów, które znajdują się na nieruchomości, wraz z kosztami uprzątnięcia terenu i transportu materiałów, które nie nadają się do ponownego wykorzystania na wysypisko.

Jeśli w wyniku rozbiórki pozostają materiały stanowiące zagrożenie dla zdrowia ludzi lub środowiska, to koszty rozbiórki obejmują utylizację tych materiałów, a związane z tym prace muszą być wykonane przez uprawnione do tego firmy. Takimi materiałami są azbestowo-cementowe płyty dachowe i wykładzinowe. Koszty rozbiórki, transportu i składowania takich materiałów należy wycenić odrębnie na podstawie cen stosowanych przez firmy zajmujące się takimi pracami.

Obecnie rozbiórki obiektów budowlanych dokonuje się najczęściej przez demolację, wyjątek stanowią konstrukcje stalowe, które można oddać na złom, pozostałe materiały odzyskuje się stosunkowo rzadko.

Wartość materiałów porozbiórkowych dla poszczególnych rodzajów materiałów z uwzględnieniem ich stopnia zużycia ustal się ze wzoru:

gdzie:

Y_i - ilość danego materiału w obiekcie

C_jmi - aktualna cena jednostkowa zakupu danego rodzaju materiału

V_i - wskaźnik odzysku danego materiału wyrażony w procentach

- współczynnik zużycia danego materiału

Wartość materiałów porozbiórkowych będzie równa sumie wartości poszczególnych rodzajów materiałów (W_mi) z uwzględnieniem ich stopnia zużycia i pomniejszona o koszty rozbiórki (K_ro).

gdzie:

W_n - wartość nieruchomości

W_mi - wartość materiałów porozbiórkowych dla poszczególnych materiałów

K_ro - ogólny koszt robot rozbiórkowych

Zastosowanie metody kosztów likwidacji wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik dla podejścia kosztowego. Techniki te opisałam w punkcie 3.

4.3. Metoda wskaźników szacunkowych gruntu

Metodę tą stosuje się do wyceny nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych.

Metoda ta polega na określeniu wartości gruntu jako iloczynu powierzchni, wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 100 kg żyta albo 1 m³ drewna.

gdzie:

W_g - wartość gruntu rolnego

P_i - powierzchnia użytków gruntowych w poszczególnych klasach bonitacyjnych

N_szi - wskaźnik szacunkowy, zależny od użytku gruntowego, klasy bonitacyjnej i okręgu podatkowego

C - cena 100 kg ziarna żyta albo 1 m³ drewna

Wartość gruntu leśnego określa się wzorem:

gdzie:

W_GL - wartość gruntu leśnego

P_i - powierzchnia nieruchomości leśnej

N_i - wskaźnik szacunkowy 1 hektara gruntu leśnego, zależny od grupy typu siedliskowego lasów oraz okręgu podatkowego

C - cena 1 m³ drewna

v₁, v₂, …v_n - współczynniki korekcyjne wynikające z cech nieruchomości leśnych.

Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego, albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z ostatnich trzech lat przy uwzględnieniu rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego.

Klasy gruntu przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określeniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym Rozporządzenie w sprawie zaliczenia gmin i miast do okręgów podatkowych.

Wskaźniki szacunkowe gruntów, zależnie od klasy gruntu lub typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, zostały określone w załączniku do rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Przy wycenie tą metodą:

- gruntów stanowiących sady - wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad

- gruntów rolnych zabudowanych - wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla pierwszej klasy użytku rolnego

- gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne Jeśli są klasyfikowane przyjmuje się 50% wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu Onego klasy IIIb, IVb. W razie braku klasyfikacji przyjmuje się wskaźnik jak dla klasy VI gruntu ornego

- gruntu pod wodami stanowiącymi jeziora i inne niż stawy rybackie zbiorniki - wskaźniki ustala się według klasy gruntu pod tymi wodami. W razie braku klasyfikacji wskaźnik ustala się jak dla łąk i pastwisk klasy IV

- gruntu pod stawami rybackimi - wskaźnik ustal się według klasy gruntu pod tymi wodami. W razie braku klasyfikacji wskaźnik ten ustala się jak dla łąk i pastwisk klasy I.

W przypadku zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów wyceny nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne uwzględnia się dodatkowo:

- położenie w stosunku do głównych dróg

- jakość dróg dojazdowych

- zagrożenie erozją, trudność uprawy

- kulturę rolną

- wielkość zanieczyszczeń środowiska

- strukturę użytków gruntowych

- występowanie urządzeń melioracyjnych

- występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę

Przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele leśne uwzględnia się dodatkowo:

- stopień degradacji siedliska leśnego

- szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan

- masowe występowanie szkodników

- położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg

- możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym

- jakość dróg dojazdowych

- rodzaje gruntów przyległych

- walory rekreacyjne

26

---