WYŻSZA SZKOŁA HANDLOWA
im. Bolesława Markowskiego
w Kielcach
PLAN ZARZĄDZANIA
WSPÓLNOTĄ MIESZKANIOWĄ
Nazwa i adres nieruchomości:
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA „PROMYK” W SZCZUCINIE
Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 713 w miejscowości Szczucin powiat Dąbrowa Tarnowska województwo małopolskie o pow. 9500 m2
Opracował:
Gr 321, Rok III
Nr. albumu 15829
tel.
Wstęp
Plan został sporządzony na zlecenie zarządu - wspólnoty mieszkaniowej „Słoneczko” w Szczucinie. Każdy człowiek zamieszkujący planetę ziemi jest użytkownikiem nieruchomości. Dom, mieszkanie lub inny obiekt który dla człowieka spełnia ochronę przed warunkami atmosferycznymi, niebezpieczeństwem lub zwierzętami jest niezbędnym elementem naszego codziennego życia koniecznym do prawidłowego funkcjonowania. Ze względu na występowanie wielu czynników wpływających na stan, przeznaczenie oraz bezpieczeństwo budowli wymagają one ciągłego nadzorowania i zarządzania. Zarządzanie nieruchomością stanowi ważną dziedzin e życia i jest działalnością zawodowa która wykonuje odpowiednio wykwalifikowana grupa osób zwanych zarządcami nieruchomości. Praca Zarządcy polega na analizie czynników od których jest uzależnione prowadzenie racjonalnej gospodarki nieruchomości i podejmowaniu stosownych decyzji mających wpływ na bieżące a także przyszłe planowanie efektywnego wykorzystywaniu nieruchomości. W celu usprawnienia swojej pracy zarządca powinien sporządzić plan zarządzania nieruchomością spełniający następujące funkcje:
Informacyjną
Prognostyczną
Doradczą
Strategiczną.
Podstawowe informacje o nieruchomości
Celem tej pracy jest przedstawienie planu zarządzania nieruchomością wybudowana w Szczucinie. W pracy tej przedstawiłem nieruchomość wraz opisem jej otoczenia rynkowego oraz sytuację ekonomiczną. Opracowanie dotyczące budynku powstałego w 1985 roku o przeznaczeniu mieszkalnym. Sytuacja ekonomiczna i prawa nieruchomości jest zadowalająca. Podstawowym celem mojego planu jest przedstawienie możliwości rozwoju dla nieruchomości zmierzających do podniesienia standardu i bezpieczeństwa mieszkańców oraz wzrostu wartości nieruchomości. Analiza ekonomiczna proponowanych wariantów do realizacji obejmuje trzy lata prognozy. Przyjęte zostały następujące warianty konserwacji, remontu i modernizacji obiektu:
Wariant I. Prace konserwacyjno-remontowe, których celem jest zachowanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym, utrzymanie relacji wartości czynszów na obecnym poziomie oraz utrzymanie wartości budynku. Prace te będą finansowane ze środków własnych właścicieli.
Wariant II. Prace remontowo konserwacyjne których celem jest podniesienie atrakcyjności i standardu lokali a przez to podniesienie jej wartości. Prace będą finansowane ze środków własnych właścicieli.
Wariant III. Zakres prac jest taki sam jak w wariancje II poszerzony o realizację inwestycji, która obejmuje wybudowanie dodatkowych garaży. Prace będą finansowane ze środków własnych jak i z kredytu udzielonego przez bank.
Rozwiązania jakie zostały zaproponowane prowadzą do spełnienia oczekiwań właściciela, są realne fizycznie i ekonomicznie. W konsekwencji przyczyniają się do wzrostu wartości nieruchomości i podniesienia jej atrakcyjności na Szczucińskim rynku nieruchomości.
Zarządzanie w znaczeniu ogólnym to działanie zmierzające do spowodowania funkcjonowania rzeczy, organizacji lub osób podległych zgodnie z cechami zarządzającego.
Plan zarządzania nieruchomością jest opracowaniem specjalistycznym, tworzonym przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia do zarządzania nieruchomościami, czyli przez licencjonowanych zarządców nieruchomości, w celu:
- analizy istniejącego stanu nieruchomości,
- planowanie realizacji założeń postawionych przez właściciela nieruchomości,
- planowanie uzasadnionego inwestowania w nieruchomość.
Nieruchomość - z literatury fachowej wynika, że przez nieruchomość rozumieć należy wydzielony obszar ziemi wraz z budynkami oraz innymi urządzeniami na nim, wzniesionymi, które na mocy szczególnych przepisów mogą stanowić odrębny przedmiot własności.
Zarządzanie nieruchomością według ustawy z dn. 21.08.1997r. (Dz.U. Nr 115) jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zarządzanie polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem funkcjonalnym, jak również do zasadnego inwestowania w tę nieruchomość.
Cele opracowania planu zarządzania nieruchomością:
podstawowym celem jest przedstawienie możliwości rozwojowych analizowanej nieruchomości,
zapewnienie właścicielom dogodnych warunków wykorzystania nieruchomości na potrzeby własne,
polepszenie bilansu energetycznego oraz estetyki nieruchomości, a tym samym.
wskazanie szans generowania większych przychodów i wzrostu wartości nieruchomości.
poprawa warunków technicznych nieruchomości poprzez wprowadzenie wymaganych remontów
Zaproponowane rozwiązania, prowadzące do realizacji oczekiwań właścicieli i użytkowników nieruchomości, są realne. W konsekwencji prowadzą one do wzrostu wartości nieruchomości i podniesienia atrakcyjności na rynku lokalnym.
Opis i charakterystyka nieruchomości.
Jednostką zarządzającą nieruchomością jest Spółdzielnia mieszkaniowa w Szczucinie. Nieruchomość składa się z budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz działki na której się znajduje budynek. Wszystkie mieszkania są własnościowymi. Każde mieszkanie objęte jest czynszem którym ujęte są opłaty za wodę ,ogrzewanie oraz potrzeby remontowe. Księgę Wieczystą nr. DT1L/00107886/1 prowadzi Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Dąbrowie Tarnowskiej. Budynek wybudowany i oddany jest do użytku w 1985 roku.
Odpis zwykły księgi wieczystej stan z dnia 2010-03-04 godz. 14:33
Dział. I
Część I-0
Oznaczenie nieruchomości.
Budynek położony na działce nr 713 Szczucin ulica Mickiewicz nr. 5
Powierzchnia działki 10811,0000 m2
Powierzchnia użytkowa 9500,12m2
Dział. II
Spis praw związanych z własnością.
Decyzja starosty miasta Dabrowa Tarnowska z dnia 07.11.2008r. o przekształceniu Prawa Użytkowania Wieczystego w Prawo Własności nieruchomości gruntowej.
Właściciel nieruchomości - wspólnota mieszkaniowa .
Dział. III
Prawa, roszczenia i ograniczenia .
Brak wpisu.
Dział. IV
Hipoteka.
Brak wpisu
Zarządca prowadzi działalność o następujące akty prawne.
1.Ustawa z dnia 23.04.1964 „Kodeks Cywilny” z późniejszymi zmianami.
2.Ustawa z dnia 06.07.1982 „ O Księgach wieczystych i hipotece” z późniejszymi zmianami.
3.Ustawa z dnia 07.07.1994 „prawo Budowlane” z późniejszymi zmianami.
4.Ustawa z dnia 29.09.1994 „O rachunkowości” z późniejszymi zmianami.
5.Ustawa z dnia 10.09.1982 „prawo spółdzielcze” z późniejszymi zmianami.
6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 18.03.1992r w sprawie wykonania przepisów ustawy o Księgach Wieczystych i hipotece.
7. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997roku o gospodarce nieruchomości z późniejszymi zmianami.
Udziały właścicieli lokali, wyodrębnionych i sprzedanych od Polskich Kolei Państwowych najemcom mieszkań odpowiadają jednemu głosowi we wspólnocie. Głos przedstawiciela PKP odpowiada czterem głosom użytkowników (ponieważ koleje są właścicielem gruntu wokół nieruchomości oraz dwóch mieszkań). Z powyższego zestawienia wynika, że suma udziałów właścicieli wynosi 21 (z czego Koleje posiada 4). Piwnice i garaże stanowią część wspólną nieruchomości i są użytkowane przez 18 właścicieli i 3 najemców mieszkań służbowych PKP
Obecnie nieruchomością zarządza zarząd wybierany raz na dwa lata walnym zebraniem, w którym uczestniczą wszyscy właściciele mieszkań + pełnomocnik Polskich Kolei. Obecny zarząd składa się z przewodniczącego, sekretarza oraz członka zarządu. Jednakże wszystkie ważniejsze decyzje podejmowane są kwartalnie na walnych zebraniach. Nieruchomość nie posiada obciążonej hipoteki, a wszystkie remonty są finansowane z własnych środków.
Lokalizacja ogólna.
Opisywana nieruchomość znajduje się w województwie małopolskim w mieście Szczucin położona jest na działce nr 713 przy ulicy Mickiewicz 5 - osiedle Promyk. Działka ma kształt nie symetryczny z niewielkim spadkiem w kierunku zachodnim. Otoczona jest trzema ulicami: Partyzantów, ul. Kielecka oraz osiedlowa ul. Boczna która umożliwia mieszkańcom nieruchomości korzystanie z parkingów przydrożnych znajdujących się przy nieruchomości oraz dojazd do miejsc parkingowych znajdujących się w budynku. W otoczeniu nieruchomości znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne oraz jednorodzinne, oraz tereny należące do Polskich Kolei Państwowych.
Nieruchomość położona jest w południowej części Szczucina, nieopodal dworku rodziny Radziwiłów, który w 19670r. po przekazaniu fundacji prowadzonych prze zgromadzenie zakonne, dla osób niepełnosprawnych, został odrestaurowany i funkcjonuje do dziś jako Dom Pomocy Społecznej. Budynek wielorodzinny wybudowany jest na delikatnym wzniesieniu, na którym znajduje się pomnik nieznanego żołnierza. W niedalekiej odległości znajduje się również cmentarz z I wojny światowej odrestaurowany w 1995r. W najbliższym sąsiedztwie płynie rzeka Wisła. Przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym oraz równolegle do niego postawionym budynkiem dodatkowym - w którym znajdują się garaże dla 8 użytkowników. Budynek dodatkowy położony jest w odległości 40m od budynku głównego. Budynek jest obiektem o łatwej dostępności i dość dobrej mikrolokalizacji - jest usytuowany wzdłuż ulicy, przy której znajdują się przystanki autobusowe, parkingi, kościół parafialny. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gm. Szczucin nie określa zmian w strukturze przestrzeni oraz przeznaczenia terenu.
Lokalizacja szczegółowa.
Budynek jest zlokalizowany w południowej części miasta nieopodal głównej trasy wylotowej biegnącej w kierunku nowo powstałego węzła północnego Kielce-Tarnów. W bliskiej odległości znajduje się przystanek autobusowy z którego możliwy jest dojazd do wszystkich części pobliskich miejscowości. W promieniu 2km zlokalizowane są dwa sklepy wielko powierzchniowe takie jak Biedronka w której w skład wchodzi sprzedaż asortymentu spożywczego, oraz zespół sklepów w którego w skład wchodzą sklep RTV i AGD „AVANS”, sklep spożywczy „Centrum Delikatesy, oraz mały sklepik z odzieżą, butami, a także kwiaciarnia . W najbliższej okolicy znajduje się basen przychodnia specjalistyczna całodobowa Stacja Paliw „Taknpol” Apteka oraz solarium i fryzjer. Nieopodal nieruchomości znajduje się osiedle domów jednorodzinnych, a także plac zabaw dla dzieci, parkingi osiedlowe. W odległości około 500 m znajduje się stacja kolejowa. Działka wyposażona jest w następujące media: własna studnia głębinowa, sieć, kanalizacji sanitarnej, sieć gazową, sieć elektryczną niskiego napięcia i sieć teletechniczną. Niewątpliwym walorem tej posiadłości jest to, iż działka bezpośrednio od strony wschodniej graniczy z niewielkim lasem, a zachodniej w odległości 1000m rzeka Wisła.
Opis i stan techniczny budynku.
Konstrukcja obiektu:
Fundamenty z betonu,
Ściany fundamentowe z cegły ceramicznej pełnej gr. 55 cm i 41 cm,
Ściany nośne z cegły ceramicznej pełnej, zewnętrzne gr. 55 cm,wewnętrzne gr. 41 cm,
Ścianki działowe z cegły ceramicznej pełnej,
Stropy żelbetowe gęstożebrowe,
Dach części głównej dwuspadowy, pokryty blachą, - odnowiony w 2001r.
Orynnowanie PCV - odnowione w 2002r.
Podłogi: w pokojach parkiet, w kuchniach, przedpokojach i łazienkach płytki gresowe
Tynki cementowo-wapienne,
Stolarka okienna w lokalach mieszkalnych w większości wymieniona PCV, jednak w pięciu mieszkaniach drewniana,
stolarka na klatce schodowej drewniana, szklona szkłem zbrojonym,
Drzwi do mieszkań oraz do klatki schodowej i pomieszczenia na rowery drewniane, drzwi do mieszkań z klatki schodowej płytowe,
schody żelbetowe.
Centralne ogrzewanie - instalacja z 1995r. - grzejniki żeliwne.
Konstrukcja budynku dodatkowego:
Fundamenty z betonu,
Ściany fundamentowe z cegły ceramicznej pełnej gr. 55 cm,
Ściany nośne z cegły pustaków,
Ścianki działowe z cegły ceramicznej pełnej,
Stropy żelbetowe gęsto żebrowe,
Dach części głównej dwuspadowy, pokryty blachą, - odnowiony w 2003r.
Orynnowanie PCV - odnowione w 2003r.
Drzwi do garażów oraz stolarka okienna - drewniana
Pomieszczenia nieogrzewane.
Opis techniczny elementów budynku:
Fundamenty i ściany piwnic izolowane. Izolacja pozioma z 1 warstwy papy
na lepiku, izolacja pionowa - lepik.
Posadzki piwnic betonowe, zatarte na ostro, nie izolowane, co powoduje, że po większych deszczach na posadzkach występuje zawilgocenie. Nie uniemożliwia to korzystania z pomieszczeń zlokalizowanych w podpiwniczeniu.
Stropy piwnic - nieotynkowane, z wyjątkiem pomieszczeń pralni, suszarni i pomieszczenia na rowery.
Ściany piwnic - nieotynkowane z wyjątkiem pomieszczeń pralni, suszarni i pomieszczenia na rowery.
Ściany na ziemia - ściany zewnętrzne i wewnętrzne nośne z cegły ceramicznej pełnej. Brak izolacji cieplnej. Na ścianach widnieją duże ubytki tynku, miejscowo uzupełnione.
Stropy na ziemia - żelbetowe, gęsto żebrowe typu DMS na belkach żelbetowych, otynkowane.
Dach - Konstrukcja dachu drewniana, pokryta blachą trapezową - stan bardzo dobry.
Kominy - otynkowane - stan bardzo dobry.
Obróbki blacharskie - z blachy - stan bardzo dobry,
Rynny, rury spustowe - z PCV - stan bardzo dobry.
Elewacje - ubytki tynku, miejscowo na dużej powierzchni, złuszczona farba, widoczne zacieki - elewacje kwalifikują się do odnowienia (uzupełnienie tynków, malowanie) lub do ocieplenia (decyzję podejmą właściciele lokali zlokalizowanych w nieruchomości).
Stolarka drzwiowa - drzwi wejściowe do klatki schodowej - drewniane, wypaczone, opadnięte - stan zadowalający do pomalowania; drzwi wejściowe do piwnic płytowe, opadnięte - stan zadowalający,
Stolarka okienna - okna w klatce schodowej drewniane, szklone szkłem zbrojonym, wypaczone, od strony zewnętrznej złuszczona farba - stan zły;
Okienka piwniczne - drewniane, szklone szkłem zbrojonym - stan zadowalający, wymagają odnowienia malowania i częściowo wymiany,
Klatka schodowa - malatura - stan zły - do odnowy.
Schody - na klatce schodowej żelbetowe, wyłożone lastrico - stan dobry,
Schody zewnętrzne żelbetowe, wyłożone lastrico - stan dobry.
Barierki - na galeriach - metalowe z profili zamkniętych o przekroju okrągłym, zabezpieczone antykorozyjnie - stan bardzo dobry; przy schodach zewnętrznych metalowe z prętów o przekroju kołowym - stan dobry, odnowić malowanie; w klatce schodowej - metalowe z prętów o przekroju kołowym z pochwytami drewnianymi, malowane - stan dobry.
Opaska - z płyt chodnikowych, betonowych - stan zły, należy opaskę uszczelnić oraz wymienić
Charakterystyka techniczna i funkcjonalna nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne)
Budynek mieszkalny, wielorodzinny, wzniesiony w technologii tradycyjnej, całkowicie podpiwniczony, oddany do użytku i zasiedlony w 1985r. Obok niego postawiony jest budynek dodatkowy, w którym znajdują się garaże. Poddasze w obu budynkach jest nieużytkowe.
Dane techniczne budynku:
Powierzchnia zabudowy - 445,20 m2
Powierzchnia użytkowa budynku - 821,00 m2
Kubatura budynku - 4.636,00 m3
Ilość kondygnacji naziemnych - 3
Ilość lokali mieszkalnych - 12
Budynek posiada dwie klatki schodowe z wejściem od strony północnej.
Obiekt jest wyposażony w następujące instalacje:
Wodno-kanalizacyjną z przyłączem do sieci,
Elektryczną,
Gazową,
Centralnego ogrzewania z kotłownią wspólną,
Telefoniczną,
TV zbiorcza dla całego budynku.
Dane techniczne budynku dodatkowego:
Powierzchnia zabudowy - 315,40 m2
Powierzchnia użytkowa budynku - 173,00 m2
Kubatura budynku - 3.626,00 m3
Ilość kondygnacji naziemnych - 3
Ilość lokali mieszkalnych - 12
Budynek posiada dwie klatki schodowe z wejściem od strony północnej.
Zawartość dokumentacji technicznej.
Istniejąca dokumentacja techniczna znajduje się w siedzibie zarządu wspólnoty. W jej skład wchodzą:
Wypis z księgi wieczystej,
Wypis z ewidencji gruntów i budynków,
Projekt budowy,
Projekt techniczny instalacji gazowej,
Projekt instalacji elektrycznej,
Projekt instalacji wodociągowo-kanalizacyjnej,
Audyt energetyczny - przeprowadzony w 2006r.,
Książka obiektu budowlanego, zawierająca protokoły z przeglądów technicznych.
Księga wieczysta jest prowadzona przez Sąd Rejonowy w Gorlicach, Wydział Ksiąg Wieczystych.
Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości.
Nieruchomość jest w całości wykorzystana na cele mieszkaniowe. 21 właścicieli posiada tytuł własności lub współwłasności lokalu. Każdy lokal posiada balkon. W piwnicy znajdują się komórki lokatorskie, pomieszczenie kotłowni, pralnia, suszarnia oraz wózkownia. W budynku gospodarczym znajduje sie 8 garażów będących własnością niektórych użytkowników. Osoby zamieszkujące lokale mieszkalne to ludzie żyjący na przeciętnym poziomie, którzy kiedyś pracowali lub nadal pracują w PKP. Ok. 50% stanowią emeryci i ludzie przebywający na wcześniejszych emeryturach. Pozostali mieszkańcy są w wieku produkcyjnym. W nieruchomości występują okresowe zaległości w regulowaniu czynszu i pozostałych opłat, jednak nie ma to większego wpływu na prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości. W sąsiedztwie budynku jest podwórko, utworzone pomiędzy budyniem głównym, a budynkiem gospodarczym, na którym znajduje się piaskownica, zieleń niska i wysoka, alejki, śmietnik schowany wśród drzew i droga dojazdowa asfaltowa. Wejścia do budynków są zlokalizowane od strony podwórka. Teren podwórka stanowi własność Spółdzielni Mieszkaniowej Promyk. Mieszkańcy posiadający miejsca postojowe w garażach ponoszą opłatę miesięczną w wysokości 145zł. Mieszkańcy są zobligowani do płacenia czynszu, na rzec spółdzielni, którą jest zarządca nieruchomości.
Rodzaje remontów
Remonty można podzielić na:
planowe;
awaryjne
W ramach remontów planowych rozróżnia się zazwyczaj remonty bieżące i kapitalne.
Remonty bieżące - to działanie które mają zapobiegać trwałemu uszkodzeniu danego obiektu czyli zapobiegać przed remontem kapitalnym. Do remontów bieżących zaliczmy prace planowo zapobiegawcze to działania podejmowane w ściśle określonym czasie oraz w sytuacji kiedy nie widzimy jeszcze zewnętrznych objawów zużycia nieruchomości, nie są kapitałochłonne.
Remonty kapitalne - polegają na wymianie i naprawie wszystkich zużytych, zniszczonych lub uszkodzonych elementów budynku i wyposażenia. Remonty kapitalne przeprowadzane są w celu przywrócenia pierwotnej wartości budynku lub budowli . Remonty kapitalne często przeprowadza się równolegle z modernizacją, która polega na wykonaniu np. nie istniejących wcześniej instalacji centralnego ogrzewania.
Jeżeli koszty remontów zamykają się w kwocie do 30% wartości początkowej danego obiektu to jest to remont bieżący, jeżeli od 30% do 70% to remont kapitalny, jeżeli koszty są wyższe niż 70% to modernizacja.
Remonty awaryjne - przeprowadza się w momencie awarii środka trwałego. Awaryjnością środka trwałego nazywamy prawdopodobieństwo wystąpienia jednej lub kilku awarii w danym odcinku czasu. Remonty awaryjne są nieprzewidywane i należą do zdarzeń nagłych wykonywane w przypadku wystąpienia uszkodzeń spowodowanych różnymi, zazwyczaj nagłymi powodami (np. pęknięcie rury, wybuch (gazu), pożar itp.).
Modernizacja - unowocześnienie, uwspółcześnienie produktu, trwałe ulepszenie, np. istniejącego obiektu budowlanego prowadzące do zwiększenia jego wartości użytkowej. Obejmuje prace związane z podnoszeniem walorów estetycznych i użytkowych budynku lub innego produktu. W ramach modernizacji może zostać wzbogacona architektura budynków projektowanych niegdyś według uniwersalnego wzorca, prowadząc do nadania budynkowi wyrazu odpowiadającemu panującym modom i gustom.
Działalność remontowa powinna być planowana z odpowiednim wyprzedzeniem. Remonty powinny mieć charakter zapobiegawczy, a wiec powinny eliminować nadmierne zużywanie się danych środków trwałych , minimalizować koszty użytkowania oraz napraw. W systemie remontów planowo-zapobiegawczych w zależności od właściwości poszczególnych rodzajów środków trwałych i warunków ich eksploatacji można wyróżnić następujące sposoby ustalania remontów:
Metoda remontów okresowych polega na planowaniu remontów na podstawie przeciętnych normatywów dla typowych środków trwałych; zakres remontu ulega uściślaniu w toku analizy. Metoda remontów przeglądowych polega na ustaleniu terminu i zakresu remontu na podstawie przeglądu okresowego; pozwala to wyeliminować remonty kapitalne z góry zaplanowane, ale technicznie uzasadnione,
Metoda remontów normatywnych polega na przeprowadzeniu remontów ściśle określonych terminach niezależnie od stanu i zużycia środka; metoda ta jest stosowana do niektórych rodzajów maszyn i rodzajów produkcji, wymagających szczególnych warunków bezpieczeństwa.
Określenie potrzeb remontowych.
W wyniku oceny stanu technicznego budynku i jego elementów stwierdzono, ze jest on w stanie dobrym. Na nieruchomości należy dokonywać bieżących napraw i konserwacji.
Zestawienie prac konserwacyjno-remontowych, niezbędnych do dalszego korzystania
z nieruchomości zawiera tabela
Tabela nr.1. Zestawienie niezbędnych prac potrzebnych
do dalszego korzystania z nieruchomości
Rodzaj prac konserwacyjno-remontowych
|
Jednostka miary |
Obmiar robót |
Koszt. Jednostk. w złotych |
Koszt inwestycji w złotych |
Wymiana stolarki budowlanej na klatce schodowej: - okna - drzwi wejściowe |
szt szt |
5 2 |
870 2000 |
4350 4000 |
Malowanie elewacji z naprawą i uzupełnieniem tynków, malowaniem
|
m2 |
1300 |
20 |
26000 |
Przełożenie opaski |
m2 |
98 |
50 |
4900 |
Po przeanalizowaniu potrzeb remontowych i dokonaniu analizy finansowej należy zaproponować zakres robót remontowo-modernizacyjnych, które będą miały wpływ na podniesienie standardu nieruchomości. Zakres tych prac przedstawia tabela 4.
Tabela nr.2. Zestawienie inwestycji remontowo-modernizacyjnych
potrzebnych dla podniesienia standardu nieruchomości
Rodzaj prac konserwacyjno-remontowych
|
Jednostka miary |
Obmiar robót |
Koszt. Jednostki w złotych |
Koszt inwestycji w złotych |
Ocieplenie ścian styropianem metodą lekką mokrą z położeniem struktury na powierzchni ścian, |
m2 |
1200 |
65 |
78000 |
Ocieplenie stropodachu |
m2 |
455 |
50 |
22750 |
Wymiana stolarki Budowlanej: - okna piwnic - okna na klatce schodowej - drzwi wejściowe |
szt szt szt |
16 5 3 |
450 820 1100 |
7200 4100 3300 |
Przełożenie opaski |
m2 |
98 |
50 |
4900 |
Ocieplenie w budynku gospodarczym ścian styropianem metodą lekką mokrą z położeniem struktury na powierzchni ścian, |
m2 |
290 |
60 |
17400 |
Wymiana stolarki budowlanej w budynku gospodarczym: - okna - drzwi garażowe |
szt szt |
9 9 |
500 1900 |
4500 17100 |
Położenie opaski wokół budynku gosp. |
m2 |
70 |
60 |
4200 |
Wyznaczenie, utwardzenie oraz opisanie miejsc postojowych |
m2 |
98 |
60 |
5880 |
BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA
Przychody i koszty - specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych. Z przedmiotowym obiektem są związane następujące rodzaje wpływów:
zaliczki uiszczane przez właścicieli 13 lokali właściciela Koleje Państwowe, jako
właściciela 2 mieszkań lokatorskich,
Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które obciążają właścicieli lokali, każdego w odpowiedniej ułamkowej części, zalicza się zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali:
Wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
Opłaty za dostawę energii elektrycznej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą;
Ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne;
Wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
Wynagrodzenie dla członków zarządu lub zarządcy.
Wysokość zaliczek jest każdorazowo ustalana na zebraniach corocznych w I kwartale każdego roku i wynika z zatwierdzonych uchwałami wspólnoty planów gospodarczych. Wspólnota w kolejnych rozpatrywanych latach podejmowała uchwały o tworzeniu wyodrębnionego funduszu remontowego.
Zestawienie zaliczek i przychodów na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz fundusz remontowy w latach 2008 ÷ 2009 zawierają odpowiednio tabele 3 i 5. Zestawienie kosztów poniesionych na zarządzanie nieruchomością wspólną i wyodrębniony fundusz remontowy w latach 2004 ÷ 2006 zawierają odpowiednio tabele 4 i 6.
Tabela nr.3. Zestawienie zaliczek i przychodów za 2008 r.
ROK 2004 |
Zaliczki w miesiącach [zł/m2] |
Przychody [zł] |
|
|
I-III |
IV-XII |
|
Eksploatacja |
0,55 |
0,60 |
5787,65 |
Fundusz Remontowy |
0,50 |
0,50 |
4926 |
Tabela nr. 4. Zestawienie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną
w 2008 r.
Nazwa kosztu |
Koszt 1m2/m-c |
Całkowity koszt |
|
1 |
Remonty i bieżące konserwacje |
0,077 |
764 |
2 |
Utrzymanie porządku i czystości |
0,082 |
809 |
3 |
Energia elektryczna (część wspólna) |
0028 |
279 |
4 |
Ubezpieczenia |
0,015 |
148 |
6 |
Pozostałe koszty |
0,005 |
53 |
7 |
Przeglądy instalacji |
0,375 |
3700 |
|
Całość eksploatacji: |
0,584 |
5753 |
|
Fundusz remontowy |
0,49 |
4878 |
Stan środków finansowych na dzień 31.12.2008 r. (różnica pomiędzy przychodami i kosztami) wyniósł:
Eksploatacja: 5787,65 - 5753 = 34,65 zł
Fundusz remontowy: 4926 - 4878 = 48 zł
Tabela 5. Zestawienie zaliczek i przychodów za 2009 r.
ROK 2004 |
Zaliczki w miesiącach [zł/m2] |
Przychody [zł] |
|
|
I-III
|
IV-XII |
|
Eksploatacja |
0,60 |
0,65 |
6280,65 |
Fundusz Remontowy |
0,60 |
0,60 |
5911,20 |
Tabela 6. Zestawienie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną
w 2009 r.
Nazwa kosztu |
Koszt 1m2/m-c |
Całkowity koszt |
|
1 |
Remonty i bieżące konserwacje |
0,082 |
807,86 |
2 |
Utrzymanie porządku i czystości |
0,087 |
857,12 |
3 |
Energia elektryczna (część wspólna) |
0,032 |
315,26 |
4 |
Ubezpieczenia |
0,017 |
167,48 |
6 |
Pozostałe koszty |
0,007 |
68,96 |
7 |
Przeglądy instalacji |
0,42 |
4137,84 |
|
Całość eksploatacji: |
0,645 |
6354,52 |
|
Fundusz remontowy |
0,15 |
1477,80 |
Stan środków finansowych na dzień 31.12.2009 r. (różnica pomiędzy przychodami i kosztami) wyniósł:
Eksploatacja: 34,65 + 6280,65 - 6354,52 = 39,22 zł
Fundusz remontowy: 48 + 5911,20 - 1477,80 = 4481,40 zł
Po analizie przychodów w porównaniu do kosztów zarządzania nieruchomością wspólną stwierdzono, że koszty w latach 2008 - 2009 były w całości pokrywane z wpływów uzyskiwanych z zaliczek właścicieli. Na koniec 2009 r. wspólnota zgromadziła fundusz remontowy w wysokości 4481,80 zł. Zgromadzony uprzednio fundusz remontowy, powiększony o zaliczki z 2010 r. pozwoli na sfinansowanie położenia opasek wokół budynku głównego ze środków własnych.
Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów.
Aby przeprowadzić jakikolwiek większy remont należy ustalić wyższą zaliczkę na fundusz remontowy lub znaleźć dodatkowe źródła finansowania jak kredyt bankowy. Ponieważ na wyraźną prośbę wszystkich użytkowników, aby nie zaciągać żadnych pożyczek , można rozważyć również kwestię umieszczenia reklamy na elewacji południowej (cześć budynku dobrze widoczna z drogi głównej) i pobierania z niej opłat. Jednakże na tej ścianie znajduje się duża liczba okien, a ponieważ może to być uciążliwe dla mieszkańców można również rozważyć ustawienia bilbordów na reklamy wzdłuż drogi na posesji.
Koszty utrzymania można zmniejszyć poprzez ocieplenie w pierwszej kolejności budynku oraz wyminę stolarki okiennej, dzięki czemu będą zmniejszone koszty ogrzewania. Można również zamiast płacić wynajętym palaczom przez okres zimowy, ustalić grafik w ten sposób, aby każdy użytkownik palił w piecu przez okres 24 godzin. W ten sposób koszty ogrzewania odczuwalnie spadną. Wpływ na zmniejszenie kosztów utrzymania nieruchomości ma systematyczne i na bieżąco prowadzenie prac remontowo-konserwacyjnych, co w efekcie przyczyni się do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie. Do obecnej chwili właściciele ponoszą konsekwencje zastoju w prowadzeniu prac remontowych w uprzednich latach. Na systematyczne wpłaty zaliczek wpływa system dodatków mieszkaniowych, z których mogą korzystać również właściciele znajdujący się w trudnej sytuacji finansowej. Korzystanie z dodatków odciąża budżet domowy i pozwala na terminowe wnoszenie przez tych właścicieli różnic w zaplanowanych zaliczkach i w pozostałych opłatach.
Potencjalne źródła finansowania
W poprzednich latach głównym źródłem finansowania były wpływy z czynszów. Wpływy te były nieznaczne w stosunku do potrzeb utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Obecnie podstawowym źródłem finansowania nieruchomości są wpływy z zaliczek wnoszonych przez właścicieli. Stwierdzić należy, Se zaliczki i opłaty są wnoszone przez właścicieli terminowo, co daje dobre rokowania na przyszłość. Analiza opłat właścicieli wskazuje, że znaczącą pozycję stanowią również opłaty za media, w tym największą pozycją są zaliczki za ogrzewanie. Koszty ogrzewania są ustalane na podstawie prognoz i kupna opału oraz opłat dla palaczy i podział tych kosztów pomiędzy właścicieli. Zaliczki za wodę i odprowadzenie ścieków są rozliczane jako różnica pomiędzy wskazaniami licznika budynkowego, a sumą odczytów liczników indywidualnych. Nie wszystkie mieszkania są wyposażone w wodomierze. Koszty zużycia wody i odprowadzenia ścieków w pomieszczeniu pralni, są rozliczane obecnie proporcjonalnie na mieszkania nieopomiarowane. Sytuacja ulegnie zmianie, gdy wszystkie mieszkania zostaną wyposażone w liczniki wody. Zużycie energii elektrycznej budynku gospodarczego, ze względu na to iż jest jeden główny licznik jest rozliczana proporcjonalnie pomiędzy właścicieli garażów.
Analiza porównawcza nieruchomości
Analizując podobne nieruchomości znajdujące się w Szczucinie, wynika, że wysokośc czynszów opisywanej nieruchomości są na średnim poziomie. Na rynku nieruchomości jest wiele obiektów mieszkalnych o podobnej ilości pięter i kubaturze. Niewątpliwa zaleta opisywanego budynku mieszkalnego w stosunku do konkurencyjnych jest jej niewielki wiek gdyż na rynku szczucińskim dominuje budownictwo z lat 70 z racji tego, że budynek przy ulicy Mickiewicza 5, który został wybudowany w 1985 roku, przewyższa większość podobnych nieruchomości pod względem funkcjonalności, nowoczesności a także materiałów z których został wykonany.
Podsumowania i wnioski
W powyższych informacjach został przedstawiony zarys rynku mieszkalnego w Szczucinie, na tle przedstawionej nieruchomości. Jak wynika z powyższych danych wysokość czynszów opisywanej nieruchomości nie odbiega znacząco od podobnych nieruchomości. Mino kryzysu i zastoju w branży budowlanej, potrzeby mieszkalne są duże a wymaganie klientów coraz wyższe. Opisywana nieruchomość spełnia w znacznej części oczekiwania klientów.
Określenie wariantów postępowania.
Na podstawie przeprowadzonej analizy nieruchomości do rozważenia przyjęto dwa warianty:
Wariant I - Wariant ten polega na pozostawieniu nieruchomości w stanie istniejącym, przeprowadzaniu tylko niezbędnych napraw bieżących i konserwacji oraz gromadzenie wpływów z zaliczek na ewentualne remonty w przyszłości. Głównym celem zarządzania jest utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, przy minimalizacji kosztów zarządzania nieruchomością wspólną. W wariancie tym zakłada się przeprowadzenie tylko tych prac remontowo-konserwacyjnych, które pozwolą utrzymać stan nieruchomości przynajmniej na poziomie odpowiadającym aktualnym przepisom budowlanym. Prace będą przeprowadzane według harmonogramu zamieszczonego w tabeli 7 i zostaną sfinansowane z własnych środków
finansowych w okresie 3-letnim. Zakłada się, ze zarządca zarządza nieruchomością wspólną.
Tabela 7. Zestawienie robót niezbędnych do wykonania w roku bieżącym i w latach 2010 ÷ 2012 dla utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym.
Rodzaj prac konserwacyjno-remontowych
|
Jedn. miary |
Wartość kosztorysowa robót [zł] |
|||
|
|
2010r. |
2011r. |
2012 |
2013 |
Wymiana stolarki budowlanej na klatce schodowej: - okna - drzwi wejściowe |
szt szt |
|
870 2 000 |
|
|
Malowanie elewacji z naprawą i uzupełnieniem tynków, malowaniem
|
m2 |
|
|
|
24 000 |
Przełożenie opaski |
m2 |
5 400 |
|
|
|
Razem: |
5 400 |
2 870 |
|
24 000 |
|
Łacznie: |
32 270 |
||||
Zakładam, że zaproponowane prace remontowe zostaną wykonane w latach 2010, 2011 i 2013. W 2012 r. wspólnota będzie zbierała środki na wykonanie malowania elewacji wraz z robotami towarzyszącymi, natomiast roboty zostaną wykonane w 2013 r. Zaliczka na fundusz remontowy w roku 2014 ulegnie obniżeniu do wysokości np. 0,30 z³/m2, którą wspólnota może przeznaczyć na uzupełnienie funduszu remontowego z przeznaczeniem naprzyszłe remonty. Prognozowane kwoty wpłat na fundusz remontowy wspólnoty przedstawia tabela 20.
Tabela 20. Prognozy zaliczek i wpłat na fundusz remontowy
w roku bieżącym i w latach 2011 ÷ 2013
Lp. |
Okres składkowy |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
1 |
Prognozowana miesięczna stawka zaliczek na fundusz remontowy [z³/m2] |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
0,30 |
2 |
Suma zaliczek w skali miesiąca [zł] |
821 |
821 |
821 |
246,3 |
3 |
Suma zaliczek w skali roku [zł] |
8247 |
9852 |
9852 |
2955,6 |
Uwagi:
1. Uwzględniono kwotę jaka została zaoszczędzona w ubiegłym roku
na funduszu remontowym w wysokości 4481,40 zł
· Wariant II
Wariant ten polega na przeprowadzeniu rozszerzonego zakresu remontów w celu podniesienia standardu nieruchomości i wszystkich lokali, poprawy wyglądu zewnętrznego oraz stanu technicznego budynku (szacowane koszty remontów w okresie 3-letnim to 121 080,00 zł), a przede wszystkim polepszenia bilansu energetycznego. Docelowym stanem ma być uzyskanie jak najwyższych okresowych dochodów z nieruchomości (wynajem elewacji lub postawienie bilbordów przy drodze). Prace będą sfinansowane ze środków własnych wspólnoty.
Zestawienie rozszerzonego zakresu robót niezbędnych do wykonania w latach 2010 ÷ 2013 dla podniesienia standardu nieruchomości zawiera tabela 21, a prognozowane stawki zaliczek na fundusz remontowy wspólnoty w latach 2010 ÷ 2013 przedstawia tabela 22.
Tabela 21. Zestawienie rozszerzonego zakresu robót niezbędnych do wykonania w roku bieżącym i w latach 2011 ÷ 2012 dla podniesienia standardu nieruchomości.
Rodzaj prac konserwacyjno-remontowych
|
Jedn miary |
Wartość kosztorysowa robót [zł] |
|||
|
|
2010r. |
2011r. |
2012 |
2013 |
Wykonanie projektu ocieplenia budynków |
|
2 500 |
|
|
|
Ocieplenie ścian styropianem metodą lekką mokrą z położeniem struktury na powierzchni ścian,
|
m2 |
|
|
|
77 000 |
Wymiana stolarki Budowlanej: - okna piwnic - okna na klatce schodowej - drzwi wejściowe |
szt szt szt |
3 480 2 400 |
7 500
|
|
|
Przełożenie opaski |
m2 |
5 400 |
|
|
|
Wymiana stolarki budowlanej w budynku gospodarczym: - okna - drzwi garażowe |
szt szt |
|
4 400 10 000 |
|
|
Położenie opaski wokół budynku gosp. |
m2 |
4 000 |
|
|
|
Wyznaczenie, utwardzenie oraz opisanie miejsc postojowych |
m2 |
|
4 400 |
|
|
Razem |
17 780 |
26 300 |
|
77 000 |
|
Łącznie |
121 080 |
||||
Uwagi:
1. Uwzględniono kwotę jaka została zaoszczędzona w ubiegłym roku
na funduszu remontowym w wysokości 4481,40 zł
2. Uwzględniono wpływy z reklam - trzy bilbordy przy drodze publicznej - miesięczny
abonament po 200zł za każdy.
Tabela 22. Prognozy zaliczek i wpłat na fundusz remontowy
w roku bieżącym i w latach 2011 ÷ 2013
Lp. |
Okres składkowy |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
1 |
Prognozowana miesięczna stawka zaliczek na fundusz remontowy [z³/m2] |
3,00 |
3,00 |
3,00 |
3,00 |
2 |
Suma zaliczek w skali miesiąca [zł] |
2463 |
2463 |
2463 |
2463 |
3 |
Suma zaliczek w skali roku [zł] |
19741 |
29556 |
29556 |
29556 |
Począwszy od 2013 roku zaliczka na fundusz remontowy może zostać znacznie obniżona. Wspólnota może zaplanować wykonanie kolejnych prac np. ocieplenie stropodachu lub budynku gospodarczego.
VI. OCENA WARIANTÓW POSTĘPOWANIA
Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów.
Ocena wariantów postępowania odnosi się do celów właściciela i wyznaczonych przez niego pożądanych wielkości uzgodnionych wskaźników informujących o opłacalności inwestycji.
1. Założenia dotyczą roku bieżącego i okresu 2010 ÷ 2013.
2. Zmiany kosztów oraz dochodów zostały określone na podstawie zaobserwowanych przeciętnych rynkowych zmian cen usług.
Zakładam, ze struktura kosztów eksploatacyjnych nie zmieni się.
Tempo zmian przyjęto na poziomie inflacji przewidywanej w wysokości 3% (inflacja za 2009 r. wyniosła 3,5 %).
3. Właścicieli interesuje ujęcie gotówkowe (a nie księgowe), dlatego w niniejszym planie posłuję się tym ujęciem.
4. Wysokość stawek czynszu w lokalach Nadleśnictwa nie ma znaczenia, dlatego zostaje pominięta.
5. W okresie ostatnich 3 lat nie występowały pustostany lokali Nadleśnictwa.
Nadleśnictwo zasiedla swoje lokale natychmiast po zdaniu lokalu przez poprzedniego najemcę lub spadkobiercę najemcy; w kolejce na przydział lokali czeka obecnie ok. 20 rodzin. W ciągu
ostatnich lat zanotowano 1 przypadek zmiany najemcy.
6. W analizie pominięte zostały wpływy i wydatki związane ze zużyciem wody i odprowadzeniem ścieków, centralnym ogrzewaniem oraz wywozu nieczystości sta³ych. Zimna woda i odprowadzenie ścieków są rozliczane 2 razy w roku, centralne ogrzewanie jest rozliczane 1 raz do roku. W/w wpływy i wydatki są bilansowane w okresach rozliczeniowych. Opłata na wywóz nieczystości stałych funkcjonuje jako opłata lokalna.
Wpływy i wydatki z tego tytułu są również bilansowane.
7. W obliczeniach zostało pominięte wyliczenie podatku od osób prawnych w związku z decyzją Ministra Finansów odnośnie zwolnień podmiotowych m.in. dla wspólnot mieszkaniowych, w części dochodów przeznaczonych na cele mieszkaniowe.
Zagrożenia:
1. Podwyżki cen materiałów i usług przez wykonawców. W takim przypadku należy sporządzić nowy kosztorys, zmienić harmonogram prac remontowych oraz negocjować płatności z dostawcami.
2. Brak chętnego na wynajem powierzchni pod reklamę. W takim przypadku należy przeprowadzić akcję reklamową, obniżyć cenę lub zredukować koszty.
3. Brak wpływu środków na fundusz remontowy (trudna sytuacja finansowa właścicieli).
W takim przypadku należy skierować właścicieli do MOPS o uzyskanie dotacji mieszkaniowej i ewentualnie zmienić harmonogram spłat kredytu.
VIII. PODSUMOWANIE PLANU I WNIOSKI KOŃCOWE
1. Celem właściciela jest podniesienie jej standardu, a w przyszłości wyższych przychodów z nieruchomości.
Analiza rynku nieruchomości i analiza finansowa wykazały, że cel ten może zostać osiągnięty.
2. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku i analizy finansowej rozpatrzono dwa warianty postępowania dla nieruchomości:
a) pozostawienie nieruchomości bez zmian (wariant I),
b) podniesienie standardu i komfortu oraz poprawę warunków energetycznych nieruchomości poprzez wykonanie modernizacji w wariancie wykonawstwa ze środków własnych (wariant II)
3. W celu podniesienia standardu nieruchomości oraz uzyskania dochodów z wynajmu powierzchni na reklamę niezbędne jest przeprowadzenie robót remontowo-modernizacyjnych na kwotę » 32 000,00 zł.
4. Rekomenduje się właścicielowi podjęcie działań opisanych w wariancie II tj. przeprowadzenie prac modernizacyjnych nieruchomości z udziałem środków własnych oraz wykorzystanie bilbordów pod reklamę dla uzyskania dodatkowych dochodów.
5. Analiza wariantów postępowania wskazuje, Se przeprowadzenie prac remontowo-modernizacyjnych jest korzystniejsze, niż pozostawienie nieruchomości w jej obecnym stanie. Prace te powinny być zrealizowane w latach 2010 - 2013, zgodnie z harmonogramem.
Zastrzeżenia:
1. Jeżeli zalecenia planu zostaną zaakceptowane przez właścicieli, to będą pełniły role planu zarządzania nieruchomością.
2. Projekt planu zarządzania został sporządzony przy uwzględnieniu stanu rynku, warunków gospodarczych, prawnych i politycznych na datę opracowania planu.
3. Kalkulacje prognostyczne powinny być weryfikowane przez zarządcę w miarę zmian realiów rynkowych.
4. Wykorzystanie planu zarządzania nieruchomością w innym celu niż do zarządu przedmiotową nieruchomością jest zabronione.
5. Kopiowanie i rozpowszechnianie planu zarządzania w części lub w całości jest zabronione.
BIBLIOGRAFIA.
Wyszukiwarka