UNIWERSYTET PRZYRODNICZY WE WROCŁAWIU
KATEDRA GOSPODARKI PRZESTRZENNEJ

STUDIA PODYPLOMOWE

Wycena nieruchomości

Zarządzanie nieruchomościami i pośrednictwo w ich obrocie

`

dr inż. Bogumił Bryl

PROCES INWESTYCYJNY

13.1.

Wrocław - listopad, 2011 r.

SPIS TREŚCI

1. Proces inwestycyjny

Pod pojęciem inwestycja rozumie się nakład gospodarczy, którego celem jest stworzenie nowych lub powiększenie już istniejących środków trwałych lub przedmiot będący wynikiem tej działalności (słownik języka polskiego PWN).

Powstanie nowego obiektu budowlanego jest związane z podjęciem i wykonaniem wielu czynności koncepcyjnych, prawnych, projektowych, budowlanych i innych.

Procesem inwestycyjnym nazywamy całokształt poczynań niezbędnych do przygotowania i zrealizowania zamierzenia inwestycyjnego oraz oddania inwestycji do eksploatacji (użytku) a czas ich realizacji cyklem inwestycyjnym.

Odmienny charakter poszczególnych czynności procesu inwestycyjnego powoduje jego podział na etapy i fazy.

• etap I, obejmujący wszystkie czynności związane z przygotowaniem inwestycji do realizacji,

• etap II, na który składa się wykonanie inwestycji i przekazanie jej w użytkowanie.

Etap pierwszy. Punktem wyjścia do rozważań nad celowością i opłacalnością, inwestowania jest dokładne rozpoznanie potrzeb społecznych.

Faza pierwsza —- studia i analizy przedprojektowe obejmuje dokładnie rozpoznanie tych potrzeb, oszacowanie ich wielkości i przewidywania kierunku ich zmiany w przyszłości, badanie i ocenę sytuacji rynkowej oraz analizy własnych możliwości i możliwości konkurentów. Na podstawie tych badań i analiz dokonuje się oceny zasadności i celowości inwestowania. Jeżeli ta ocena jest pozytywna, to — stosowanie do możliwości finansowych i organizacyjnych inwestora — określa się wielkość zamierzonej inwestycji, przewidywany koszt jej realizacji_, opłacalność ekonomiczną oraz uwarunkowania lokalizacyjne. Efektem końcowym fazy l jest podjecie decyzji o celowości i zakresie inwestycji,

Faza druga — dokumentacja przedprojektowa, obejmuje uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przygotowanie dokumentacji geodezyjnej j geologiczno-inżynierskiej terenu budowy, wykonanie studium warunków ekologicznych i ochrony środowiska przyrodniczego oraz opracowanie założeń do części technologicznej i budowlanej inwestycji.

W fazie trzeciej projektowania wizja przyszłej inwestycji przyobleka się w kształt konkretnych rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych, technologicznych i architektonicznych. Zakres prac •projektowych i liczba stadiów przy wykonywaniu dokumentacji technicznej zależy od stopnia skomplikowania i wielkości inwestycji. Dla dużych i skomplikowanych inwestycji, zwłaszcza finansowych z pieniędzy publicznych, dokumentację projektową zazwyczaj wykonuje się w trzech: stadiach:

- koncepcja i programowa inwestycji,

- projekt podstawowy (wstępny),

- projekt techniczny (wykonawczy).

Dokumentacje projektową większości pozostałych inwestycji sporządza się w dwóch stadiach, a dla obiektów nieskomplikowanych pod względem technicznym wystarcza opracowanie jednostadiowe.

Etap drugi realizacji inwestycji obejmuje fazy wykonawstwa obiektów aż do przekazania ich do eksploatacji.

Faza czwarta obejmuje wykonawstwo robót budowlano-instalacjnych.

Faza piąta to montaż maszyn i urządzeń technologicznych.

Faza szósta obejmuje przygotowanie do eksploatacji czyli przeprowadzenie wszystkich prób i sprawdzeń, a w przypadku inwestycji o charakterze produkcyjnym także rozruch i podjecie próbnej eksploatacji.

Proces inwestycyjny kończy się odbiorem obiektu i przekazaniem go do eksploatacji.

O kształcie i charakterze inwestycji decydują głównie ustalenia dokonane w fazie studiów przedprojektowych. Według metody zalecanej przez Organizacje Narodów Zjednoczonych ds. Rozwoju Przemysłu UNIDO (ang. United Nations Industrial Development Organization) analizy przedprojektowe obejmują trzy etapy:

• studium możliwości (ang, opportunity study),

• studium przedrealizacyjne (ang. prefeasibility study),

• studium wykonalności (ang. feasibility study).

W każdym z nich zwraca się szczególną uwagę na ekonomiczną i finansową stronę analizowanego przedsięwzięcia.

Inwestorem jest osoba fizyczna osoba prawna lub inna jednostka organizacyjna, która z mocy odrębnych przepisów jest uprawniona do dysponowania środkami finansowymi na realizację inwestycji budowlanych i realizuje te inwestycje.

Inwestor jako podmiot w procesie inwestycyjno - budowlanym pojawia się już w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

2. Pojęcia podstawowe z zakresu budownictwa

1. Obiekt budowlany

Pod pojęciem obiekt budowlany należy rozumieć:

• budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,

• budowlę, stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,

• obiekt małej architektury.

Pojęcie obiektu budowlanego definiuje się poprzez stwierdzenie, że obiektem budowlanym jest budynek, budowla i obiekt małej architektury. Wszystkie obiekty nie będące budynkami, budowlami lub obiektami małej architektury nie są obiektami budowlanymi.

Zakłada się, że użytkownicy prawa budowlanego, po zapoznaniu się z definicjami budynku, budowli i obiektu małej architektury, intuicyjnie przeprowadzą rozgraniczenia pomiędzy obiektami budowlanymi, a innymi obiektami. Należy pamiętać, że zarówno budynek, jak i budowlę trzeba traktować jako całość, wraz z instalacjami i urządzeniami.

1. Budynek

Pod pojęciem budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który:

• jest trwale związany z gruntem,

• jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych,

• posiada fundamenty,

• posiada dach.

Dla oceny, czy dany obiekt budowlany jest budynkiem, istotnie jest łączne spełnienie wszystkich elementów zawartych w definicji. Inne elementy takie jak np. przeznaczenie obiektu czy też jego gabaryty nie określają pojęcia budynku, ani też w żaden sposób nie wpływają na zakwalifikowanie danego obiektu budowlanego jako budynku. Wszystkie inne obiekty budowlane, nie posiadające łącznie cech zawartych w definicji budynku, są albo budowlami albo obiektami małej architektury.

2.3. Budynek mieszkalny - jednorodzinny

Budynek mieszkalny - jednorodzinny - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspakajaniu potrzeb mieszkalnych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Zgodnie z PN - 70/B - 02365 pod pojęciem powierzchni całkowitej rozumie się powierzchnię wszystkich kondygnacji budynku nad- i podziemnych, mierzoną po obrysie zewnętrznych ścian. Do powierzchni całkowitej zalicza się również powierzchnię logii, galerii i ramp.

Zgodnie z normą PN - ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie i obliczenie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych - powierzchnia całkowita jest mierzona na poziomie posadzki każdej kondygnacji po obrysie zewnętrznym budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad.

2.4. Lokalem mieszkalnym i innym( w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity; Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu potrzeb mieszkalnych (lub innych).

2.5. Budowla

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany, nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury, taki jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, estakady, tunele, przepusty techniczne, wolno stojące maszty antenowe sieci techniczne, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne, ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Wyliczenie to nie jest wyliczeniem wyczerpującym, ma jedynie ułatwić zakwalifikowanie obiektów budowlanych do kategorii budowli.

2.6. Obiekt małej architektury

Pod pojęciem obiektu małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

• kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

• posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

• użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Podział pomiędzy budowle, a obiekty małej architektury został przeprowadzony według kryterium wielkości i stopnia skomplikowania technicznego wykonania takich obiektów. Obiektami małej architektury są niewielkie obiekty budowlane nie mieszczące się w pojęciu budowli i budynku. Wyliczenie podane wyżej jest również wyliczeniem przykładowym, mającym ułatwić zrozumienie samego pojęcia, zaś podane przykłady należą do najczęściej występujących obiektów małej architektury.

2.7. Tymczasowe obiekty budowlane

Pod pojęciem tymczasowego obiektu budowlanego należy rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany nie połączony trwale z gruntem, taki jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe.

Zgodnie powyższą definicją istnieją dwie możliwości zakwalifikowania obiektu budowlanego jako obiektu tymczasowego.

W pierwszym przypadku czas użytkowania tymczasowego obiektu budowlanego musi być krótszy od jego trwałości technicznej, zaś obiekt ten został przeznaczony do przeniesienia bądź rozbiórki. Obiekty tymczasowe w tym ujęciu mogą być budynkami, budowlami oraz obiektami małej architektury, z tym, że muszą spełniać wyżej podane warunki. Fakt tymczasowości znajduje swój wyraz w treści pozwolenia na budowę, które zawiera wówczas określenie daty zakończenia użytkowania obiektu tymczasowego oraz datę zakończenia jego rozbiórki. Jest obojętne, z jakich przyczyn inwestor decyduje się na budowę tak rozumianego tymczasowego obiektu budowlanego. Można jednak wskazać, iż najczęściej wynikać to będzie z dyspozycji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

W drugim przypadku do tymczasowych obiektów budowlanych ustawodawca zaliczył, jako odrębną kategorię, obiekty budowlane, które nie są trwale związane z gruntem.

W tej kategorii obiektów tymczasowych nie mieszczą się budynki, bowiem ich konieczną cechą jest trwałe powiązanie z gruntem. W przypadku tej grupy tymczasowych obiektów budowlanych nie jest istotnie, na jaki okres zostają wznoszone.

2.8. Budowa

Budowa to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa oraz nadbudowa obiektu budowlanego. Odbudową jest przy tym odtworzenie obiektu budowlanego, rozbudową - działanie prowadzące do zmiany powierzchni zabudowy, nadbudową - zmiana wysokości obiektu.

2.9. Roboty budowlane

Przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Tak więc pojęcie roboty budowlane jest pojęciem szerszym niż budowa i obejmuje praktycznie wszelkie czynności, podlegające regulacji Prawa budowlanego.

Do zakresu pojęcia roboty budowlane nie należy pojęcie modernizacji. Obejmuje ono roboty, które nie wywołują skutków typowych dla budowy ani też nie stanowią remontu, a zatem na ogół polegają na wprowadzeniu nowych rozwiązań, dotychczas nie występujących w danym obiekcie budowlanym.

2.10. Remont

Pod pojęciem remontu należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym prac budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego obiektu, a nie stanowiących jego bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Konserwacja bieżąca nie stanowi robót budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, a w związku z tym nie jest objęta ani obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, ani też obowiązkiem dokonania zgłoszenia, nie podlega również kontroli ze strony organów nadzoru budowlanego.

2.11. Przebudowa

Przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

2.12. Urządzenie budowlane

Pod tym pojęciem należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące do oczyszczania lub gromadzenia ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

2.13. Teren budowy

Pod pojęciem teren budowy należy rozumieć przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane, wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy.

Konieczność jednoznacznego określenia terenu budowy wynika z faktu, że nakłada się na kierownika budowy obowiązek odpowiedniego jego zabezpieczenia zaś na inwestora obowiązek doprowadzenia do należytego stanu i porządku terenu budowy przed zgłoszeniem wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu.

Brak jednoznacznego określenia pojęcia terenu budowy, mógł skutkować brakiem możliwości wyegzekwowania tych obowiązków. Należy zwrócić uwagę, że pod pojęciem terenu budowy rozumie się także przestrzeń zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy, a nie tylko samo miejsce wykonywania robót budowlanych.

2.14. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Pod pojęciem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Definicja obejmuje szeroki zakres uprawnień, od prawa własności i użytkowania wieczystego poprzez zarząd (uprawnienie jednostek budżetowych państwowych i komunalnych do gruntów Skarbu Państwa i gruntów komunalnych, ograniczone prawa rzeczowe (zwłaszcza użytkowanie i służebności gruntowe oraz spółdzielcze prawo własnościowe) do uprawnień płynących z różnego typu umów. Należy podkreślić, że umowy te powinny jednoznacznie określić nieruchomość oraz charakter robót i obiektów budowlanych, jakie mają być na niej wykonane. Ze względów dowodowych wystarczające jest zachowanie zwykłej formy pisemnej, nie zachodzi zatem konieczność ani sporządzania tych umów w formie aktów notarialnych, ani też urzędowego potwierdzania podpisów.

2.15. Pozwolenie na budowę

Pod pojęciem pozwolenia na budowę należy decyzją administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywania robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Należy jednak pamiętać, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (jeżeli do ich wykonywania decyzja pozwolenia na budowę jest wymagalna). Decyzja administracyjna jest ostateczna gdy:

• strony nie wniosły odwołania do organu wyższej instancji w ustawowym terminie,

• jeżeli została wydana w wyniku postępowania odwoławczego i nie ma ona charakteru kasacyjnego.

2.16. Obszar oddziaływania obiektu

Pod tym pojęciem należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenie w zagospodarowaniu tego terenu.

2.17. Pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi

Zgodnie z § 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690) pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi dzielą się na;

• pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi - wyróżnia się pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi i przeznaczone na czasowy pobyt ludzi.

• pomieszczenie przeznaczone na stały pobyt ludzi są to pomieszczenia, w których te same osoby przebywają w ciągu doby dłużej niż 4 godziny włącznie, to pomieszczenie spełnia kryterium dla pomieszczeń przeznaczonych na czasowy pobyt ludzi.

Nie uważa się za przeznaczone na pobyt ludzi pomieszczeń, w których: łączny czas przebywania tych samych osób jest krótszy niż 2 godziny w ciągu doby, a wykonywanie czynności mają charakter dorywczy bądź też praca polega na krótkotrwałym przebywaniu związanym z dozorem oraz konserwacją maszyn i urządzeń lub utrzymaniem czystości i porządku (np. pomieszczenie maszynowni dźwigu, pomieszczenie na opał), jest prowadzona hodowla roślin lub zwierząt (np. szklarnie, obory itp.), niezależnie od długości czasu przebywania w nich osób stanowiących ich obsługę.

3. Prawa i obowiązki uczestników procesu budowlanego

Uczestnikami procesu budowlanego są:

• inwestor,

• inspektor nadzoru inwestorskiego,

• projektant,

• kierownik budowy lub kierownik robót.

Stworzony w Prawie budowlanym katalog uczestników procesu budowlanego odbiega zatem od potocznego rozumienia tego pojęcia. W szczególności pominięte zostały jednostki projektowania i wykonawstwa budowlanego, które podlegają przepisom regulującym działalność podmiotów gospodarczych.

3.1. Inwestor

W prawie budowlanym przyjęto założenie, iż inwestor jest z reguły, a przynajmniej często, osobą pozbawioną jakichkolwiek kwalifikacji, czy też wiedzy z zakresu organizacji i przebiegu procesu budowlanego. Stąd też obowiązki inwestora zostały ukształtowane w sposób możliwie wąski.

Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy przez zapewnienie opracowania projektów, objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy, opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, wykonania i odbiorów robót budowlanych oraz nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych o wysokim stopniu skomplikowania lub skomplikowanymi warunkami gruntowymi, przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Po stronie inwestora ma zatem istnieć świadomość, że projekt musi być wykonany przez osobę o odpowiednich uprawnieniach budowlanych, jak również, że budową musi kierować również osoba uprawniona.

Uprawnieniem inwestora jest możliwość ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie, a także zobowiązania projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego. Na inwestora mogą zostać nałożone obowiązki, ale muszą one wynikać z treści decyzji o pozwoleniu na budowę. Właściwy organ może w tej decyzji o pozwoleniu na budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a także obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego, w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko.

Minister Infrastruktury określił w drodze rozporządzenia rodzaje obiektów budowlanych, przy realizacji których jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego oraz listę obiektów i kryteria techniczne, jakimi powinien kierować się organ podczas nakładania takiego obowiązku. W przypadku robót i obiektów budowlanych, objętych przepisami tego zarządzenia, obowiązek ustanowienia nadzoru inwestorskiego powstaje z mocy prawa, a pominięcie w pozwoleniu na budowę informacji o tym nie zwalnia od ustanowienia takiego nadzoru. Zignorowanie przez inwestora obowiązków dotyczących nadzoru inwestorskiego i autorskiego, nałożonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, może spowodować uchylenie decyzji o pozwoleniu na budowę ewentualnie zastosowanie środków karnych.

3.2. Projektant, nadzór autorski

Do podstawowych obowiązków projektanta należy:

• opracowanie projektu obiektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wymaganiami prawa budowlanego, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,

• zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez te osoby opracowań projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy,

• uzyskanie wymaganych opinii i uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych. Zakres tego obowiązku wskazuje jednoznacznie, że poprzez umowę o sporządzenie projektu budowlanego projektant zobowiązuje się także do uzyskania wymaganych przepisami opinii, uzgodnień i sprawdzeń,

• wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań. Obowiązek ten istnieje także po stronie projektanta, który nie pełni nadzoru autorskiego,

• sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu w zakresie: stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem oraz uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

Projektant, w trakcie realizacji budowy, ma prawo:

• wstępu na teren budowy i dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji,

• żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie: stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia lub wykonywania ich niezgodnie z projektem.

Uprawnienia powyższe dotyczą wszystkich projektantów, także tych, którzy nadzoru autorskiego nie sprawują.

3.3. Kierownik budowy i robót

Kierownik budowy jest obowiązany sporządzić lub zapewnić sporządzenie przed rozpoczęciem budowy planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia jeżeli;

• w trakcie budowy wykonywane będą roboty o wysokim ryzyku,

• wystąpią działania substancji chemicznych,

• roboty stwarzają ryzyko utonięcie lub są one prowadzone pod ziemią w studniach,

a roboty mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych i jednocześnie będzie przy nich zatrudnionych co najmniej 20 pracowników lub pracochłonność planowanych robót będzie przekraczać 500 osobodni.

Do podstawowych obowiązków kierownika budowy należy:

• protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego,

• prowadzenie dokumentacji budowy,

• zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami w tym techniczno-budowlanymi oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy.

• koordynowanie realizacji zadań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa niezbędnych ochrony zdrowia,

• podejmowanie niezbędnych działań uniemożliwiających wstęp na budowę osobom nieupoważnionym. Kierownik budowy jest gospodarzem terenu budowy i odpowiada za wszystkie zdarzenia mające miejsce na jego terenie,

• wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu,

• zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy, dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonania ich niezgodnie z projektem /wpis dokonany przez projektanta/,

• realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy,

• zgłoszenie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami prób i sprawdzeń instalacji urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru,

• przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego,

• zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad, a także przekazanie inwestorowi oświadczenia, umożliwiającego uzyskanie pozwolenia na użytkowania lub dokonanie zgłoszenia. Ponieważ oświadczenie to będzie służyć jako dowód w postępowaniu w sprawie przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, kierownik budowy ponosi odpowiedzialność za prawdziwość tego oświadczenia.

Kierownik budowy ma prawo:

• występowania do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnienie koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy,

• ustosunkowania się w dzienniku budowy do zleceń w nim zawartych.

Kategorycznie zakazuje się łączenia funkcji kierownika budowy (robót) i inspektora nadzoru inwestorskiego. Zakaz ten dotyczy oczywiście tylko tej samej budowy w tym samym czasie.

3.4. Nadzór inwestorski

Powołanie nadzoru inwestorskiego może mieć miejsce w trzech wypadkach:

• gdy tak postanowi inwestor,

• gdy obowiązek taki wynika z treści pozwolenia na budowę,

• gdy ustanowienie nadzoru inwestorskiego przy budowie obiektu budowlanego przewidziane zostało przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2002 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz. U. Nr 138 poz. 1554).

Inspektor nadzoru musi posiadać uprawnienia budowlane dostosowane do rodzaju nadzorowanych robót budowlanych.

Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy:

• reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;

• sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie;

• sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania.

• potwierdzenie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.

Obowiązkom inspektora nadzoru inwestorskiego odpowiadają jego uprawnienia. Zostały one sformułowane w sposób kategoryczny, co oznacza, że - zgłoszone przez inspektora nadzoru inwestorskiego - żądania są wiążące dla kierownika budowy (robót).

Inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:

• wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące m. innymi: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych,

• żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.

Wszelkie sprawy sporne powstałe między kierownikiem budowy, a inspektorem nadzoru inwestorskiego mają charakter sporu pomiędzy wykonawcą robót, a inwestorem i dotyczy wykonania umowy o roboty budowlane.

Nienależyte wykonywanie obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego, za które należy uznać nie tylko uchybienie przewidzianym obowiązkom, lecz także nieprawidłowe korzystanie z przyznanych uprawnień, może rodzić konsekwencje w postaci odpowiedzialności karnej i odpowiedzialności zawodowej.

4. Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót

4.1. Pozwolenie na budowę i zgłoszenie

Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę - jeżeli zgodnie z prawem budowlanym jest ono wymagalne. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor, oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego, decyzja staje się ostateczna:

• jeżeli nie zostało od niej wniesione w terminie odwołanie,

• jeżeli została wydana w wyniku postępowania odwoławczego i nie ma ona charakteru kasacyjnego.

Wniesienie skargi na decyzję ostateczną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, nie powoduje wstrzymania wykonania decyzji.

Nie wszystkie roboty budowlane przed ich rozpoczęciem wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę nie wymaga m. innymi budowa:

• obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

• parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m² przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,

• płyt do składowania obornika,

• szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m³,

• naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m³ i wysokości nie większej niż 4,50 m,

• wolno stojących budynków gospodarczych, wiat i altan o powierzchni zabudowy do 10 m² przy czym łączna liczba tych obiektów nie może przekraczać jeden na każde 500 m² powierzchni działki, a powierzchnia działki nie może być mniejsza niż 500 m²,

• indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę,

• miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie,

• boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji,

• przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 30 m²,

• przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych.

• obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych położonych na terenie budowy,

• obiektów małej architektury,

• tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel,,

• altan i obiektów gospodarczych na działkach w pracowniczych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m² w miastach i 35 m² poza granicami miast oraz wysokości 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich,

• ogrodzeń,

• znaków geodezyjnych, a także obiektów triangulacyjnych, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody,

• budowa opasek brzegowych oraz innych powierzchniowych lub liniowych umocnień brzegów rzek i potoków górskich.

Pozwolenie na budowę nie wymaga również wykonanie m. innymi następujących robót budowlanych polegających na:

• remoncie istniejących obiektów budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków, jeżeli nie obejmuje on zmiany lub wymiany elementów konstrukcyjnych obiektu i instalacji gazowych,

• remoncie instalacji gazowych w lokalach mieszkalnych oraz remoncie instalacji gazu płynnego w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,

• przebudowie i remoncie przyłączy do budynku,

• dociepleniu:a) ścian budynków o wysokości do 12 m, b) dachów budynków,

• utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych,

• instalowaniu i remoncie tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza terenem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym,

• instalowaniu krat na obiektach budowlanych.

Prawo budowlane w celu zmniejszenia ryzyka, że jakieś roboty budowlane, zwolnione z konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę, z uwagi na swój zakres lub sposób wykonania mogą stanowić zagrożenie lub uciążliwość do otoczenia, stworzyło instytucję zgłoszenia. Zgłoszeniu właściwemu organowi podlegają niektóre z robót budowlanych oraz budowy wymienione wcześniej jako te, które nie wymagają pozwolenia na budowę.

Są to między innymi budowy:

• obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

• parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m² przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,

• płyt do składowania obornika,

• szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m³,

• naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m³ i wysokości nie większej niż 4,50,

• indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m³/dobę,

• miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie,

• przyłączy, (budowa przyłączy wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej),

• obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

• przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 30 m²

• ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m oraz wykonanie robót budowlanych polegających na instalowaniu:

• krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków,

• urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych.

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz , jeżeli wymagają tego okoliczności, odpowiednie szkice i rysunki a także pozwolenia uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami

Do zgłoszenia budowy instalacji zbiornikowych na gaz płynny oraz przyłączy do budynku należy ponadto dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane..

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada obowiązek uzupełnienia w określonym terminie brakujących dokumentów, a w przypadku ich nie uzupełnienia, wnosi sprzeciw, w drodze decyzji.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia..

Szczególnym rodzajem robót budowlanych, są roboty rozbiórkowe. Pozwolenia nie wymaga rozbiórka budynków i budowli - o wysokości poniżej 8 m, jeżeli odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. Z powyższego jednoznacznie wynika, że rozbiórka obiektów zabytkowych zawsze wymaga uzyskania pozwolenia na budowę oraz takiego pozwolenia zawsze wymaga rozbiórka obiektów o wysokości przekraczającej 8 m.

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu kto:

• złożył wniosek w sprawie wydania pozwolenia na budowę, w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

• złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Ograniczenie złożenia wniosku w terminie ważności decyzji wynika z faktu, że decyzja ta z uwagi na przedmiot, który reguluje, a mianowicie określanie warunków zabudowy i zagospodarowania, musi być decyzją, której działanie jest ograniczone w czasie, ze względu na występującą w czasie zmienność zagospodarowania i przeznaczenia działki oraz jej okolic.

Samo pozwolenie na budowę może zostać wydane już po terminie, określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nie wydaje się pozwolenia na budowę w przypadku rozpoczęcia robót budowlanych na prowadzenie których wymagane jest pozwolenie na budowę.

Do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę należy dołączyć:

• projekt budowlany (4 egzemplarze) wraz z opiniami, uzgodnieniami pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi, wraz z zaświadczeniem projektanta o przynależności do izby samorządu zawodowego,

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

• decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto do wniosku o pozwolenie na budowę obiektów budowlanych, których wykonanie lub użytkowanie może stwarzać poważne zagrożenie dla użytkowników takich jak: obiekty energetyki jądrowej, rafinerie, zapory wodne, albo których projekty budowlane zawierają nowe nie sprawdzone w praktyce krajowej rozwiązania techniczne nieznajdujące podstaw w przepisach i Polskich Normach, należy dołączyć specjalistyczną opinię wydaną przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez właściwego ministra.

Organy administracji architektoniczno-budowlanej nie mogą żądać przedstawiania dokumentów, wykraczających poza treść powołanych przepisów. W tym kontekście za szczególnie naganną należy uznać praktykę, części organów państwowego nadzoru budowlanego, żądania dostarczenia kserokopii uprawnień budowlanych projektanta, notarialnego poświadczenia kopii dokumentów, czy też żądania już na tym etapie oświadczeń kierownika budowy i inspektorów nadzoru inwestorskiego o podjęciu się przez nich obowiązków na budowie.

Do wniosku decyzji o pozwolenie na rozbiórkę należy załączyć:

• zgodę właściciela obiektu,

• szkic usytuowania obiektu budowlanego,

• opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych,

• opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia,

• pozwolenia, uzgodnienia lub opinie innych organów, a także inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi,

• w zależności od potrzeb należy załączyć projekt rozbiórki obiektu.

Przy uzyskiwaniu pozwolenia na odbudowę, rozbudowę, remont lub rozbiórka obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków niezbędne jest zezwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. W stosunku do obiektu objętego ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwolenie na budowę jest udzielane po wyrażeniu opinii przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

4.2. Projekt budowlany

4.2.1. Zasady projektowania i budowy obiektu budowlanego

Zgodnie z art. 5 ust. 1 p.b. obiekt budowlany, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając:

1. spełnienie warunków podstawowych

1. bezpieczeństwa konstrukcji,

2. bezpieczeństwa pożarowego,

3. bezpieczeństwa użytkowania,

4. odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,

5. ochrony przed hałasem i drganiami,

6. oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności przegród.

2. warunki użytkowe zgodnie z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie.

1. zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników,

2. usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów.

3. możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego,

4. niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich,

5. warunki bezpieczeństwa i higieny pracy,

6. ochronę ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej,

7. ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską,

8. odpowiednie usytuowanie na działce budowlanej,

9. poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej,

10. warunki bezpieczeństwa i ochrony zdrowia osób przebywających na terenie budowy.

4.2.2. Szczegółowy zakres formy i treści projektu budowlanego

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego realizując delegację zawartą w art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, jest uszczegółowieniem wymagań dotyczących formy i treści projektu budowlanego.

Projekt budowlany powinien zawierać:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowania, obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny, układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,

• projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe,

• stosowne do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz warunków przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,

• w zależności od potrzeb wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza;

• zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu w przypadku braku miejscowego planu a także wymaganiami ochrony środowiska,

• kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń, sprawdzeń oraz, czy projekt został wykonany prze osoby posiadające właściwe uprawnienia budowlane i będącej członkiem właściwej izby samorządu zawodowego. Nie może jednak ingerować w zawartość merytoryczną projektu, ponieważ za projekt budowlany w pełni odpowiada jego autor.

Obowiązek badania zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, ma na celu wykluczenie możliwości rozpoczęcia budowy niezgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy zauważyć, że jest to drugi przypadek w procesie inwestycyjnym konfrontowania zamierzenia budowlanego z ustaleniami planu. Po raz pierwszy konfrontacja ta dokonywana jest na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Obie te kontrole mogą być dokonywane przez różne organy. Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zawsze wydaje organ samorządu terytorialnego, którym w sprawach indywidualnych jest wójt, burmistrz lub prezydent, w zależności od charakteru i wielkości gminy. Natomiast decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje starosta chyba, że ze względu na charakter budowy leży to w kompetencjach wojewody.

4.3. Odmowa udzielenia pozwolenia na budowę

Jeżeli właściwy organ stwierdzi podczas kontroli zgodności projektu z przepisami, naruszenie przepisów, nakłada - postanowieniem - obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, ustalając termin do ich usunięcia. W przypadku nie usunięcia wskazanych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie, organ wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

Nie można odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli zostały spełnione wymogi określone w ustawie Prawo budowlane.

Właściwy organ wydaje decyzje o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego orzeczono nakaz rozbiórki.

W przypadku gdy właściwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Wpływy z kar stanowią dochód budżetu państwa.

W przypadku wniesienia skargi do sądu administracyjnego na decyzję o pozwolenie na budowę wstrzymanie wykonania tej decyzji na wniosek skarżącego sąd może uzależnić od złożenia przez skarżącego kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora z powodu wstrzymania wykonania decyzji.

W przypadku uznania skargi za słuszną w całości lub w części kaucja podlega zwrotowi.

W przypadku oddalenia skargi kaucje przeznacza się na zaspokojenie roszczeń inwestora.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:

  1)  zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

  2)  charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji i elewacji,

  3)  geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),

  4)  niezbędnych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,

  5)  zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

  6)  zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

  7)  ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

4.4. Wygaśnięcie pozwolenia na budowę

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata. Za rozpoczęcie budowy uważa się podjęcie prac przygotowawczych na terenie budowy. Pracami przygotowawczymi są: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budowa tymczasowych obiektów, wykonanie przyłączy infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Rozpoczęcie lub wznowienie budowy po wygaśnięciu pozwolenia na budowę może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę, albo decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

5. Budowa i oddanie do użytkowania obiektu budowlanego

5.1. Czynności geodezyjne na budowie

Jedną z prac przygotowawczych świadczących o rozpoczęciu budowy jest wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie.

Jako zasadę wprowadza się obowiązek geodezyjnego wyznaczenia w terenie obiektów budowlanych wymagających pozwolenia na budowę oraz dokonania - po ich wybudowaniu - geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, obejmującej ich położenie na gruncie. Obiekty lub elementy obiektów budowlanych, ulegające zakryciu, podlegają inwentaryzacji przed ich zakryciem.

Obowiązek geodezyjnego wyznaczenia w terenie obiektów budowlanych ma na celu zapobieżenie innego niż w zatwierdzonej w decyzji o pozwoleniu na budowę dokumentacji, usytuowania obiektów budowlanych. Zmiana usytuowania obiektów budowlanych stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu i pozwolenia.

Obowiązek sporządzenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, po wybudowaniu obiektu budowlanego, a przed przystąpieniem do jego użytkowania umożliwia uchwycenie odstępstw od projektowanego usytuowania obiektu budowlanego w toku procedur związanych z przystępowaniem do użytkowania obiektu budowlanego. Czynności geodezyjne na budowie mogą być wykonywane wyłącznie przez geodetów uprawnionych.

5.2. Dziennik budowy

Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót. Dziennik budowy posiada zatem silny walor dowodowy, bowiem z dokumentami urzędowymi wiąże się, zawarte w przepisach proceduralnych, domniemanie, że ich treść odpowiada prawdziwemu przebiegowi zdarzeń.

Do podstawowych zasad prawidłowego prowadzenia dziennika budowy, należy zaliczyć:

• konieczność dokonywania wpisów w sposób chronologiczny, czytelny i trwały,

• zakaz usuwania stron, zamazywania czy zaklejania błędnych wpisów,

• wymóg podpisywania dokonanych wpisów.

Za prawidłowość prowadzenia dziennika budowy odpowiada kierownik budowy. Sposób prowadzenia dziennika oraz osoby upoważnione do dokonywania w nim wpisów, zostały uregulowane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. (Dz. U. Nr 108 poz. 953).

5.3. Korzystanie z terenu sąsiedniego

W toku wykonywania robót budowlanych niejednokrotnie zachodzi potrzeba wejścia na teren sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Korzystanie z sąsiedniego terenu powinno odbywać się przede wszystkim za zgodą jej właściciela, na warunkach z nim ustalonych (sposób wejścia, zakres, terminy korzystania, ewentualna rekompensata).

Inwestor jest zobowiązany do dołożenia należytej staranności przy uzgodnieniu z „sąsiadem” warunków wejścia na sąsiednią nieruchomość, a dopiero w braku możliwości uzyskania porozumienia z sąsiadem, może wystąpić do właściwego organu o wydanie stosowanej decyzji. Właściwy organ w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku rozstrzyga w drodze decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu i określa granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Wszelkie spory o wynagrodzenie za korzystanie z sąsiedniego terenu,. Formę oraz wysokość odszkodowania rozpatrują sądy powszechne. Inwestor po zakończeniu robót jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniego terenu.

Należy zwrócić uwagę, że wszystkie uzgodnienia mają być dokonywane z właścicielem terenu sąsiedniego, a nie użytkownikiem. Jedyny wyjątek uczyniono dla najemcy lokalu, co podyktowane jest ochroną tzw. „miru domowego” i pozycją prawną najemcy wynikającą z Kodeksu cywilnego.

W przypadku zajęcia na potrzeby budowy pasa drogowego lub jego części konieczne jest spełnienie wymagań, zawartych w ustawie o drogach publicznych, w tym poniesienie opłaty z tego tytułu.

6. Przystąpienie do użytkowania obiektów budowlanych

Prawo budowlane wprowadza dwa reżimy prawne przystąpienia do użytkowania obiektów budowlanych na wzniesienie których jest wymagane pozwolenie na budowę, a mianowicie zawiadomienie o zakończeniu budowy oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie wniesie sprzeciwu, w drodze decyzji.

Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie , jeżeli:

• na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V,IX-XVII,XX,XXII,XXIV,XXVII,XXVIII i XXX o których mowa w załączniku do ustawy, oraz gdy właściwy organ:

• stwierdził, że zgłoszony do użytkowania obiekt został wykonany z naruszeniem warunków określonych w pozwoleniu na budowę,

• stwierdził wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia oraz gdy;

. przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed ukończeniem wszystkich robót budowlanych.

Inwestor w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jest zobowiązany zawiadomić, zgodnie z właściwością organy; Inspekcji Ochrony Środowiska, Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy i Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Organy zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, inwestor jest obowiązany dołączyć:

• oryginał dziennika budowy;

• oświadczenie kierownika budowy:

• o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, oraz przepisami,

• o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;

• protokoły badań i sprawdzeń;

• inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.

W przypadku wniosku o pozwolenie na użytkowanie należy dołączyć oświadczenie o braku sprzeciwu ze strony organów - Inspekcji Ochrony Środowiska itp.

W razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, należy dołączyć kopie rysunków z naniesionymi zmianami a w razie potrzeby uzupełniający opis (potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony).

Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie właściwego organu do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli. Właściwy organ wydaje decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli (przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania) i stwierdzeniu zgodności obiektu z projektem zagospodarowaniem działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym a także w zakresie uporządkowania terenu budowy. Wynikiem przeprowadzonej kontroli jest protokół, który przechowuje się przez okres istnienia obiektu budowlanego.

7. Samowola budowlana

Przepisy Prawa budowlanego zawierają szereg postanowień, mających na celu zniechęcenie do popełnienia samowoli budowlanej. Są to między innymi zakaz podłączania mediów, obowiązki w zakresie inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej, zgłaszanie terminu rozpoczęcia robót budowlanych.

Właściwy organ nakazuje w drodze decyzji rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę. Jeżeli zaś taka budowa:

• jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

- z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego albo

- z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku planu miejscowego),

• nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem,

to właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.

W postanowieniu ustala się wymagania dotyczące zabezpieczenia budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie;

=zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przypadku braku planu zagospodarowania, oraz dokumentów tak jak dla wniosku o pozwolenie na budowę (projekt budowlany, oświadczenie o prawie dysponowania terenu na cele budowlane).

W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie tych obowiązków właściwy organ nakazuje rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części.

Przedłożenie w wyznaczonym terminie w/w dokumentów traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie wznowienia robót budowlanych, jeżeli budowa nie jest zakończona.

Właściwy organ oprócz badania projektu budowlanego w zakresie zgodności z ustaleniami planu miejscowego, kompletności i posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń, wykonania projektu przez osobę posiadająca wymagane uprawnienia, ustala w drodze postanowienia wysokość opłaty legalizacyjnej (za dokonaną samowolę). Stawka legalizacyjna opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu w stosunku do kary przewidzianej za istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu lub innego rażącego naruszenia warunków pozwolenia na budowę.

W przypadku stwierdzenia naruszeń w zakresie niezgodności projektu budowlanego z przepisami prawa, kompletności wymaganych uzgodnień, pozwoleń itp. po bezskutecznym postanowieniu ich usunięcia oraz w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej, właściwy organ wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego.

W razie spełnienia wymagań, właściwy organ wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót, a jeżeli budowa została zakończona, o zatwierdzeniu projektu budowlanego.

W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Jeżeli obiekt budowlany został wybudowany lub jest budowany bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ a budowa jest zgodna z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzją o warunkach zabudowy oraz nie narusza innych przepisów w tym techniczno-budowlanych to właściwy organ wstrzymuje postanowieniem (gdy budowa nie została zakończona) prowadzenie robót budowlanych oraz nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia w terminie 30 dni; dokumentów (jak przy zgłoszeniu robót budowlanych), projektu zagospodarowania działki lub terenu, zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania albo decyzji o warunkach zabudowy (na dzień wszczęcia postępowania). Jeżeli budowa nie narusza prawa, właściwy organ w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej która wynosi: 2500 zł w stosunku do budów m. innymi boisk szkolnych, miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk, przydomowych basenów i oczek wodnych, zaś 5000 zł w stosunku do budów m. innymi budynków gospodarczych, wiat i altan o powierzchni zabudowy do 10 m², indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków, tymczasowych obiektów budowlanych, przyłączy do budynków.

W innych przypadkach właściwy organ wstrzymuje postanowień prowadzenie robót budowlanych wykonywanych: bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia, w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, lub w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach.

W postanowieniu o wstrzymaniu robót można nałożyć obowiązek przedstawienia w terminie 30 dni inwentaryzacji wykonanych robót lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. Postanowienie o wstrzymaniu robót traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia , chyba że w tym terminie zostanie wydana decyzja rozbiórki części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego. W przypadku wykonywania robót pomimo ich wstrzymania postanowieniem właściwy organ nakazuje w drodze decyzji rozbiórkę obiektu lub jego części.

Przed upływem 2 miesięcy od wydania postanowienia, właściwy organ nakazuje decyzją zaniechanie dalszych robót, nakłada obowiązek wykonania określonych czynności w celu doprowadzenia wykonywanych robót do stanu zgodnego z prawem. W przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę nakłada obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót. Po upływie terminu lub na wniosek inwestora właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. W decyzji nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. W przypadku niewykonania obowiązków w terminie , właściwy organ wydaje decyzję nakazująca zaniechanie dalszych robót bądź rozbiórkę obiektu lub jego części bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Na mocy ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw z dnia 2007-05-10 (Dz. U. 2007 Nr 99, poz. 665) do obiektu budowlanego lub jego części wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ administracji publicznej, jeżeli budowa została zakończona po dniu 31 grudnia 1994 r. a przed dniem 11 lipca 1998 r., i przed dniem 11 lipca 2003 r. nie zostało wszczęte postępowanie administracyjne przez właściwy organ nadzoru budowlanego, nie stosuje się do dnia 1 stycznia 2008 r. przepisów art. 48-49b ustawy, o której mowa w art. 1.

Na właścicielu spoczywa obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. W razie nieuzyskania pozwolenia na użytkowanie, właściwy organ nadzoru budowlanego nakazuje rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części.

Właściciel obiektu budowlanego jest obowiązany dołączyć do wniosku o pozwolenie na użytkowanie inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego, sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane i ekspertyzę techniczną, potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania oraz oświadczenia, o których mowa w art. 57 ust. 3 ustawy, o której mowa w art. 1.

Jeżeli obiekt budowlany nie narusza:

1) przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem,

2) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującego w dniu zakończenia budowy albo w dniu orzekania

- właściwy organ nadzoru budowlanego, po protokolarnym potwierdzeniu zgodności inwentaryzacji powykonawczej ze stanem faktycznym, wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie.

Jeżeli obiekt budowlany narusza przepisy lub ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem, właściwy organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia, nakłada obowiązek usunięcia tych naruszeń w wyznaczonym terminie. W razie niewykonania obowiązku w terminie, organ ten nakazuje rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części.

Do spraw wszczętych a niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy niniejszej ustawy.

8. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organu (art. 71 ust. 2 pr. bud.). W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,

• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi,

• oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczna decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

• w przypadku zmiany sposobu użytkowania zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego itp. - ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,

• w zależności od potrzeb- pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć na zgłaszającego w drodze postanowienia obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części:

-wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,

-narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- może spowodować niedopuszczalne: zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lu stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno - sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych:

- objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę - rozstrzygnięcie w sprawie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę,

- objętych obowiązkiem zgłoszenia - do zgłoszenia stosuje się przepisy jak przy zgłaszaniu zamiaru przystąpienia do wykonywania robót budowlanych (atr.30 ust.2-4.).

Dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu lub jego części nie wywołuje skutków prawnych.

W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia:

- wstrzymuje użytkowanie obiektu lub jego części,

- nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów jak przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania (art.71 ust.2.)

Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku i w przypadku stwierdzenia jego wykonania - w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się przepisy dotyczące kar (art.59f ust. 1.)z tym, że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

W przypadku niewykonania w terminie obowiązku albo dalszego użytkowania obiektu lub jego części pomimo jego wstrzymania , albo zmiany sposobu użytkowania , pomimo wniesienia sprzeciwu, właściwy organ, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

9. Rozbiórka obiektu budowlanego

9.1. Rodzaje rozbiórek

1. Rozbiórka zwykła, polegająca na zrealizowaniu zamierzenia inwestora rozbiórki obiektu budowlanego, który z jakichś przyczyn stał się inwestorowi zbędny.

Procedura wykonania tych robót budowlanych odbywa się wg reguł procesu budowlanego.

2. Rozbiórka obiektów nie przewidzianych do dalszego użytkowania, oraz tymczasowych obiektów budowlanych.

Określenie tych obiektów oraz terminy rozbiórki zawarte są w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Rozbiórka istniejących obiektów nie przewidzianych do dalszego użytkowania z reguły stanowić będzie prace przygotowawcze, umożliwiające wytyczenie obiektów w terenie oraz wykonanie niwelacji terenu.

Adnotacja o likwidacji tymczasowych obiektów budowlanych wykorzystywanych dla potrzeb budowy musi się znaleźć w dzienniku budowy, jak również w oświadczeniu kierownika budowy o doprowadzenie do należytego stanu i porządku terenu budowy.

3. Rozbiórka obiektów nieużytkowych, zniszczonych lub nie wykończonych, dokonywana jest na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego w trybie art. 67 pr. bud. Jeżeli nieużytkowany, lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych prac i ich zakończenia (ust. 1).

Powyższe uregulowania nie stosuje się do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków (ust. 2). W stosunku do obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, a objętych ochroną konserwatorska na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzję o rozbiórce właściwy organ wydaje po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków (ust. 3). Wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w terminie 30 dni. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się za uzgodnienie (ust. 4).

4. Rozbiórka „samowoli budowlanej” zgodnie z art. 48 ust. 1 pr. bud. właściwy organ nadzoru budowlanego nakazuje w drodze decyzji rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będące w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

9.2. Zgłoszenie i pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego

Roboty budowlane polegające na rozbiórce obiektu budowlanego dzielimy - w oparciu o kryterium dopuszczalności ich rozpoczęcia - na trzy grupy:

- pierwsza grupa to roboty rozbiórkowe, do których można przystąpić na podstawie pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego,

- druga - roboty rozbiórkowe, które można rozpocząć w oparciu o zgłoszenie zamiaru ich wykonywania, oraz

- trzecia - roboty rozbiórkowe zwolnione spod wstępnej kontroli organów administracji architektoniczno-budowlanej.

W związku z powyższym, przed rozpoczęciem robót budowlanych polegających na rozbiórce należy ustalić, czy prace te podlegają obowiązkowi uzyskania pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego albo obowiązkowi zgłoszenia zamiaru wykonywania robót budowlanych, czy też zwolnione są od wskazanych powyżej obowiązków.

Zgłoszenia właściwemu organowi wymaga:

• rozbiórka budynków i budowli niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych opieką konserwatorską o wysokości poniżej 8,0 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości (art. 31 ust. 1 pkt. 1),

• rozbiórka obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki (ust. 1 pkt. 2).

W zgłoszeniu właściwemu organowi należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót rozbiórkowych. Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót rozbiórkowych. Do wykonywania rozbiórki można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu, i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia (art. 30 ust. 5 pr. bud.).

Właściwy organ może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę tych obiektów jeżeli ich rozbiórka:

• może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych oraz stanu środowiska, lub

• wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót związanych z rozbiórką (ust. 3).

Nie wymaga zgłoszenia:

• rozbiórka obiektów i urządzeń budowlanych na których budowę nie jest wymagane pozwolenie na budowę - jeżeli nie podlegają ochronie jako dobra kultury.

Pozwolenia na rozbiórkę wymaga:

• rozbiórka budynków i budowli będących obiektami zabytkowymi,

• rozbiórka budynków i budowli nie wpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych opieką konserwatorską o wysokości powyżej 8,0 m,

• rozbiórka budynków i budowli jak wyżej, jeżeli ich odległość od granicy działki jest mniejsza niż połowa wysokości (a na ich budowę jest wymagane pozwolenie),

• rozbiórka obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę jeżeli podlegają ochronie jako zabytki.

Rozbiórce mogą podlegać także te obiekty budowlane lub ich części na których budowę jest wymagane pozwolenie na budowę i jeżeli budowa nie jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego (ust. 2 pkt. 1) lub gdy naruszają przepisy w tym techniczno-budowlane w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem (ust. 2 pkt. 2).

Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, roboty budowlane można rozpocząć - co do zasady - tylko na podstawie ostatecznej decyzji zezwalającej na te roboty czyli - w odniesieniu do robót polegających na rozbiórce - pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego. Wyjątkiem od powołanej wyżej zasady są - wskazane w art. 31 ust. 1 Prawa budowlanego - przypadki, gdy roboty polegające na rozbiórce można prowadzić bez pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego.

Zaznaczyć należy, że istnieje - mimo braku pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego - możliwość przystąpienia do robót budowlanych, w odniesieniu do których istnieje obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego. Ustawodawca przewidział taką możliwość - o czym mowa w art. 31 ust. 5 Prawa budowlanego - w przypadku, gdy roboty rozbiórkowe prowadzone są w celu usunięcia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Pamiętać należy jednak, że rozpoczęcie robót rozbiórkowych w celu usunięcia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia - zgodnie z art. 31 ust. 5 Prawa budowlanego - nie zwalnia od obowiązku bezzwłocznego uzyskania pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego.

Pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje - zgodnie z art. 82 ust. 1 Prawa budowlanego - właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej. Co do zasady organem tym jest starosta, a w przypadkach wskazanych w art. 82 ust. 3 i 4 Prawa budowlanego — wojewoda.

9.3. Postępowanie w sprawie pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego prowadzone z udziałem wojewódzkiego konserwatora zabytków

Pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków może być wydane - zgodnie z tym, co przedstawiono powyżej - tylko po uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków.

Natomiast pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego niewpisanego do rejestru zabytków, ale objętego ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydaje - zgodnie z art. 39 ust. 3 Prawa budowanego - właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wojewódzki konserwator zabytków ma obowiązek zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego objętego ochroną konserwatorską na podstawie planu miejscowego w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia, przy czym niezajęcie stanowiska we wskazanym powyżej terminie uznaje się - o czym mowa w art. 39 ust. 4 Prawa budowlanego - jako brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań.

10. Zasady użytkowania obiektu budowlanego

Obiekt budowlany musi być zgodnie z art. 5.1 p.b. projektowany z uwzględnieniem przewidywanego okresu użytkowania, w taki sposób ażeby przy właściwym jego użytkowaniu przez cały okres przewidywanego użytkowania, przy normalnym przebiegu procesu starzenia się, zapewniał spełnienie wymogów ustawowych w zakresie bezpieczeństwa konstrukcji, pożarowego, użytkowania i innych.

10.1. Użytkowanie obiektów budowlanych

Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art. 5 ust. 2 pr. bud.).

Ustawodawca w art. 61 pr. bud. nakłada obowiązek na właściciela lub zarządcę. zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Przepis ten określa obowiązek prawny właścicieli i zarządców obiektów budowlanych i ogranicza w pewnym sensie ich władztwo nad nieruchomością. Wyklucza on bowiem jakąkolwiek samowolę podmiotu rozporządzającego obiektem budowlanym w sposobie jego użytkowania.

Przeznaczenie obiektu wynika przede wszystkim z wcześniejszych decyzji administracyjnych, a więc decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwolenia na budowę, zatwierdzonego projektu budowlanego, wreszcie - z decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, w której można dodatkowo określić warunki użytkowania tego obiektu (art. 59 ust. 2 pr. bud.).

Za należyty stan techniczny obiektu budowlanego uznaje się stan sprawności technicznej tego obiektu jako całości oraz jego elementów, instalacji i urządzeń, odpowiadający wymaganiom prawa, w tym - przepisom techniczno-budowlanym, obowiązującym Polskim Normom i zasadom wiedzy technicznej.

Należyty stan estetyczny obiektu budowlanego oznacza utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu, a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez ludzi.

Wymagania ochrony środowiska, obowiązujące przy użytkowaniu obiektu budowlanego, wynikają z przepisów ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 62 poz. 627 z późniejszymi zmianami).

W celu utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym właściciel lub zarządca obiektu budowlanego w czasie jego użytkowania powinien poddawać go rocznym oraz pięcioletnim kontrolom technicznym (art. 62 ust. 1).

Co najmniej raz w roku właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek wykonać okresowa kontrolę polegającą na sprawdzeniu stanu technicznego sprawności:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, (lit. a)

• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (lit b),

• instalacji gazowych oraz przewodów (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych (lit. c).

Budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m² oraz inne obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m² poddaje się okresowej kontroli co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.

Co najmniej raz na 5 lat powinien dokonać okresowej kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów

W trakcie okresowych kontroli należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.

Kontrole powinny być dokonywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych i piorunochronowych i gazowych powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacja instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim (przy wentylacji grawitacyjnej).

Kontrolę przewodów kominowych oraz kominów przemysłowych oraz tych w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń kominiarskich - mogą przeprowadzać osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności.

W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie; życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, właściwy organ nadzoru budowlanego nakazuje przeprowadzenie kontroli a także może,

zażądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części (art. 62 ust. 3 pr. bud.).

Przepis ten sprawia w praktyce najwięcej problemów. Ustawa nie określa bowiem, w jakiej formie prawnej ma nastąpić nakazanie przez organ nadzoru budowlanego przeprowadzenia kontroli stanu technicznego sprawności obiektu lub żądanie przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu budowlanego. Spowodowało to całkowitą dowolność praktyki. Niektóre organy nadzoru budowlanego wysyłają po prostu pisma w tej sprawie, inne rozstrzygają o tym w formie postanowienia od którego nie przysługuje zażalenie, jeszcze inne wydają w tym przedmiocie decyzję administracyjną, podlegającą zaskarżeniu na zasadach ogólnych.

Nałożenie przez państwowy organ nadzoru budowlanego obowiązku poddania przez właściciela lub zarządcę dodatkowej kontroli stanu sprawności technicznej obiektu budowlanego lub zobowiązanie go do przedstawienia na koszt własny ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części:

• powoduje obowiązek prawny właściciela lub zarządcy,

• obowiązek ten połączony jest z kosztami, często - zwłaszcza w przypadku ekspertyzy - znacznymi,

• stanowi lex spacialis jako normę o charakterze wyjątkowym, ponieważ nałożenie obowiązku nadzwyczajnej kontroli technicznej lub ekspertyzy stanu technicznego budynku dopuszczalne jest jedynie w tym skrajnym przypadku, kiedy nie budzi wątpliwości, że nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego lub jego części może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia i środowiska.

Słuszne jest zatem, aby nałożenie przez organ nadzoru budowlanego obowiązku dodatkowego poddania przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego dodatkowej jego kontroli albo obowiązku dostarczenia ekspertyzy stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części następowało wyłącznie w drodze decyzji administracyjnej. Oczywiście decyzja ta podlega zaskarżeniu na zasadach ogólnych.

Obowiązek kontroli co najmniej raz w roku polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu nie obejmuje właścicieli i zarządców:

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych, oraz

• obiektów budowlanych;

• budownictwa zagrodowego i letniskowego,

• nie wymagających pozwolenia na budowę, określonych w art. 29 ust. 1 pr. bud.(np. parterowych budynków gospodarczych o pow. zab. do 35 m², wiat i altan o pow. zab. do 10 m², tymczasowych obiektów budowlanych nie połączonych trwale z gruntem przewidzianych do przemieszczenia nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy).

Za budynek mieszkalny jednorodzinny uważa się budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służącej zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielanie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Dom letniskowy to budynek położony na terenie wsi lub w rejonie przeznaczonym na cele rekreacyjne ludności, służący właścicielom i jego bliskim do wypoczynku. Pojęcie budownictwa zagrodowego nie zostało zdefiniowane w przepisach powszechnie obowiązujących.

1. Użytkowanie budynków mieszkalnych

Użytkowanie budynków mieszkalnych reguluje rozporządzenie z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836).

Rozporządzenie to określa między innymi warunki, które mają zapewnić:

• utrzymanie stanu technicznego budynku na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie jego użytkowania,

• ochronę zdrowia i życia ludzi w pomieszczeniach budynku,

• zgodne z przeznaczeniem użytkowanie budynku i znajdujących się w nim pomieszczeń oraz urządzeń związanych z budynkiem (zaopatrzenie w wodę, gaz, energię cieplną, energię elektryczną, ochronę przeciwpożarową, odprowadzenie ścieków i usuwanie odpadów stałych).

• możliwość racjonalizacji zużycia wody i nośników energii (zgodne z wymaganiami użytkowników, lecz w sposób nie naruszający interesów osób trzecich i nie powodujących pogorszenie właściwości użytkowych i technicznych budynku),

• racjonalne wykorzystanie energii,

• ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich.

Ponadto rozporządzenie definiuje na jego użytek m. innymi pojęcia;

naprawa główna - remont polegający na wymianie co najmniej jednego elementu budynku,

naprawa bieżąca - okresowy remont elementów budynku, który ma na celu zapobieganie skutkom zużycia tych elementów i utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym,

konserwacja - wykonanie robót mających na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku.

Okresowej kontroli (corocznej) o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt. 1 lit.a ustawy podlegają elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenia dla:

• bezpieczeństwa ludzi,

• środowiska,

• konstrukcji budynku.

W rozporządzeniu sprecyzowano zakres kontroli coroczny oraz 5-letni.

W czasie kontroli sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:

• zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych i elementy ścian zewnętrznych (filary, gzymsy), balustrad, logii i balkonów,

• urządzeń zamocowanych dla ścian i dachu,

• elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,

• pokryć dachowych,

• instalacji c.o i ciepłej wody użytkowej,

• urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,

• elementów instalacji kanalizacyjnej,

• przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Okresowa kontrola (co 5 lat) musi obejmować również sprawdzenie sprawności technicznej i wartości użytkowej elementów kontrolowanych corocznie oraz wszystkie pozostałe elementy budynku, a także estetykę budynku i jego otoczenie.

Pomieszczenia przeznaczone do wspólnego użytkowania oraz elementy wyposażenia użytkowane intensywnie powinny być objęte przeglądem co najmniej dwa razy w roku.

Niezależnie od okresowych kontroli właściciel budynku powinien przeprowadzać przeglądy robocze mające na celu określenie stanu przygotowania budynku, urządzeń i instalacji do użytkowania w okresie zimowym.

Wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane podczas robót remontowych nie powinny powodować pogorszenie stanu technicznego i właściwości użytkowych budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.

Rozporządzenie reguluje bardzo precyzyjnie zasady użytkowania: lokali, instalacji i urządzeń wentylacyjnych, kanałów i przewodów spalinowych oraz dymowych, instalacji ciepłej wody użytkowej, instalacji wodociągowej, instalacji kanalizacyjnej, wewnętrznych urządzeń do usuwania odpadów i nieczystości stałych, instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania, instalacji i urządzeń gazowych (także zasilanej gazem płynnym), instalacji elektrycznej, instalacji piorunochronowej.

10.3. Przechowywanie dokumentów.

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu; dokumentację obiektu, oraz instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu. Dokumenty te winien inwestor przekazać właścicielowi lub zarządcy obiektu przy oddawaniu do użytkowania obiektu budowlanego. Ponadto właściciel lub zarządca ma obowiązek przechowywania opracowań projektowych oraz dokumentów technicznych robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania (art. 63 Pr. bud.). Dokumenty te powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego.

10.4. Książka obiektu budowlanego

Właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego nie będącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia (obowiązek ten nie dotyczy projektów obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, jak: budynki mieszkalne jednorodzinne, niewielkie obiekty gospodarcze, inwentarskie i składowe - art. 20 ust. 2 i 3), książkę obiektu budowlanego.. Stanowi ona dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzonych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nie obejmuje właścicieli lub zarządców;

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych,

2. obiektów budowlanych;

1. budownictwa zagrodowego i letniskowego,

2. nie wymagających pozwolenia na budowę określonych w art. 29 ust. 1 pr. bud.,

3. dróg lub obiektów mostowych, jeżeli prowadzą książkę drogi lub książkę obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych.

Zaniechanie obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego stanowi wykroczenie określone w art. 93 pkt. 9 pr. bud. i podlega karze grzywny.

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany udostępnić książkę obiektu budowlanego oraz dołączone do niej dokumenty, protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy jego stanu technicznego przedstawicielom właściwego organu nadzoru budowlanego lub innych jednostek budowlanych, organizacyjnych i organów upoważnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym oraz do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w budownictwie (art. 65 pr. bud.). Ustawa nie precyzuje, jakie organy lub jednostki organizacyjne są uprawnione w świetle tego przepisu. Z pewnością dotyczy to: Państwowej Straży Pożarnej, Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Ochrony Środowiska, a w odniesieniu do zakładów pracy również Państwowej Inspekcji Pracy.

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1134). Książka obiektu powinna być założona w dniu przekazania obiektu do użytkowania i systematycznie prowadzona przez cały okres użytkowania obiektu.

Wpisy do książki obiektu obejmują:

• podstawowe dane identyfikujące obiekt:

• rodzaj obiektu i jego adres,

• właściciela, zarządcę - nazwę lub imię i nazwisko (odnotować należy każdą zmianę właściciela lub zarządcy),

• protokół odbioru obiektu,

• pozwolenie na użytkowanie.

• dane ogólne o obiekcie budowlanym wraz z wykazem dokumentacji w tym technicznej przekazanej właścicielowi lub zarządcy,

• plan sytuacyjny obiektu z zaznaczonymi granicami nieruchomości, usytuowaniem miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia w szczególności gazu, energii elektrycznej i ciepła,

• protokoły kontroli oraz badań okresowych (przeglądów), przeprowadzonych remontów i przebudowy obiektu,

• wykaz protokołów awarii i katastrof,

• wykaz pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu.

11. Certyfikacja energetyczna budynków

11.1. Postęp prac nad certyfikacją

DYREKTYWA 2002/91/EC PARLAMENTU EUROPEJSKIEGO I RADY EUROPY z dnia 16 grudnia 2002 r. dotycząca jakości energetycznej budynków, której celem jest wypromowanie poprawy efektywności energetycznej budynków we Wspólnocie Europejskiej, nałożyła na Polskę obowiązek dostosowująca polskie przepisy w tym zakresie do przepisów unijnych.

Dyrektywa nakłada obowiązek aktywnej poprawy jakości energetycznej budynków w obrębie państw Wspólnoty, z uwzględnieniem lokalnych uwarunkowań klimatycznych i ekonomicznych. Dotyczyć to będzie prawie wszystkich rodzajów budynków (także istniejących)  w tym również obiekty objęte ochroną konserwatorską, Realizacja dyrektywy wymaga zmian wielu aktów prawnych (w Polsce są w opracowaniu) w tym opracowania ustawy o certyfikacji energetycznej .

Celem dyrektywy jest ograniczenie zużycia energii w budynkach oraz zachęcenie do stawiania budynków energooszczędnych. Dla wielu właścicieli oznacza to nowe obowiązki. Projekt ustawy przewiduje że będą musieli uzyskiwać świadectwa energetyczne: właściciele nowych budynków przeznaczonych do sprzedaży, wynajmu lub zmodernizowanych. właściciele mieszkań, którzy chcą je sprzedać lub wynająć. Projekt zakłada, że świadectwo (ważność zachowa przez 10 lat) będzie m.in. informowało o ociepleniu budynku i szczelności okien według dziesięciu klas energooszczędności: od A do G. Im wyższa klasa, tym lepszy standard budynku oraz niższe koszty jego eksploatacji. Klasa świadectwa będzie miała więc wpływ na cenę mieszkania oraz wysokość opłat za wynajem.

Zgodnie z dyrektywą EPBD, każdy budynek będzie miał nadaną określoną klasę energetyczną. W skład oceny klasy energetycznej wchodzi poziom  zużycia energii do celów: ogrzewania, chłodzenia, wentylacji, podgrzania wody i oświetlenia. Najwięcej energii wydatkuje się na ogrzewanie budynków, stąd tak ważne jest określenie jakości cieplnej.

Certyfikaty EPBD będą nadawane, w oparciu o ustawę „o ocenie energetycznej budynków” oraz rozporządzenie „w sprawie formy i zakresu świadectw energetycznych”, przez specjalnie wyszkolonych do tego zadania audytorów. Nadzór nad całym procesem certyfikacji budynków sprawuje Ministerstwo Infrastruktury.

11.2. Certyfikacja - uregulowania prawne

Uregulowania w tym zakresie zawarte zostały w Ustawa o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 27 sierpnia 2009 r. (Dz.U. Nr 161, poz. 1279).

Art. 5.3. Dla budynku oddawanego do użytkowania oraz dla budynku, lokalu mieszkalnego, a także części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, w przypadkach, o których mowa w ust. 4, dokonuje się oceny charakterystyki energetycznej w formie świadectwa charakterystyki energetycznej zawierającego określenie wielkości energii w kWh/m²/rok niezbędnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku, a także wskazanie możliwych do realizacji robót budowlanych, mogących poprawić pod względem opłacalności ich charakterystykę energetyczną. Świadectwo charakterystyki energetycznej ważne jest 10 lat.

4. W przypadku umów, na podstawie których następuje:

1) przeniesienie własności: a) budynku,

b) lokalu mieszkalnego, z wyjątkiem przeniesienia własności lokalu na podstawie umowy zawartej między osobą, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, a spółdzielnią mieszkaniową lub

c) będącej nieruchomością części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, albo

2) zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

- zbywca przekazuje nabywcy odpowiednie świadectwo charakterystyki energetycznej;

3) powstanie stosunku najmu budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową - wynajmujący udostępnia najemcy odpowiednie świadectwo charakterystyki energetycznej.

4a. (wchodzi od 2009-12-31)

4a. W przypadkach, o których mowa w ust. 4, świadectwo charakterystyki energetycznej nie może być sporządzone przez właściciela budynku, lokalu lub będącej nieruchomością części budynku stanowiącej samodzielną całość technicznoużytkową oraz osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

5.^[6] W budynkach zasilanych z sieci ciepłowniczej oraz w budynkach z instalacją centralnego ogrzewania zasilaną ze źródła w budynku lub poza nim, świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego może być opracowane na podstawie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Przepisu nie stosuje się do lokali mieszkalnych posiadających własne instalacje ogrzewcze.

5a.^[7] W przypadku określonym w ust. 5, właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku i przekazania jego kopii nieodpłatnie właścicielowi lokalu mieszkalnego lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy od dnia złożenia przez niego wniosku w tej sprawie.

5b.^[8] Świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego należącego do grupy lokali mieszkalnych o jednakowych rozwiązaniach konstrukcyjno-materiałowych i instalacyjnych oraz o takim samym stopniu zużycia mającym wpływ na jakość energetyczną lokalu mieszkalnego i stwierdzonym na podstawie:

1) budowlanej dokumentacji technicznej,

2) inwentaryzacji techniczno-budowlanej, w przypadku braku budowlanej dokumentacji technicznej

- może być opracowane w oparciu o wykonaną dla jednego z tych lokali charakterystykę energetyczną oraz ocenę tej charakterystyki.

6.^[9] Świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.^[10] ) o rękojmi za wady.

7.^[11] Przepisów ust. 3-6 nie stosuje się do budynków:

1) podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

2) używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej;

3) przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata;

4) niemieszkalnych służących gospodarce rolnej;

5) przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m²/rok;

6) mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;

7) wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².

8.^[12] Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową może sporządzać osoba, która:

1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2) ukończyła, w rozumieniu przepisów o szkolnictwie wyższym, co najmniej: a) studia magisterskie albo

b) studia inżynierskie na kierunkach: architektura, budownictwo, inżynieria środowiska, energetyka lub pokrewnych;

3) nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;

4) posiada uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej albo odbyła szkolenie i złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

9.^[13] Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia, sposób przeprowadzania i zakres programowy szkolenia oraz egzaminu, o których mowa w ust. 8 pkt 4, warunki i wysokość odpłatności za szkolenie i postępowanie egzaminacyjne mając na uwadze zapewnienie odpowiedniego poziomu edukacyjnego szkoleń w celu zagwarantowania rzetelnego i sprawnego przygotowania kandydatów do egzaminu.

10.^[14] Wpływy z opłat za postępowania egzaminacyjne stanowią dochód budżetu państwa.

11.^[15] Za równorzędne z odbyciem szkolenia oraz złożeniem z wynikiem pozytywnym egzaminu, o których mowa w ust. 8 pkt 4 uznaje się ukończenie, nie mniej niż rocznych, studiów podyplomowych na kierunkach: architektura, budownictwo, inżyniera środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków.

12.^[16] Program studiów podyplomowych, o których mowa w ust. 11, powinien uwzględniać problematykę objętą programem szkoleń określonym, w drodze rozporządzenia, o którym mowa w ust. 9. Minister właściwy do spraw szkolnictwa wyższego zatwierdza po zaopiniowaniu przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej proponowany przez wydziały szkół wyższych program studiów podyplomowych.

13.^[17] Obywatel państwa członkowskiego Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej lub państwa członkowskiego Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) - strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym, może dokonywać oceny charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową i sporządzać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową po uznaniu kwalifikacji nabytych w tych państwach, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 18 marca 2008 r. o zasadach uznawania kwalifikacji zawodowych nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej (Dz.U. Nr 63, poz. 394).

14.^[18] Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej prowadzi w formie elektronicznej rejestr osób, które złożyły z wynikiem pozytywnym egzamin, o którym mowa w ust. 8 pkt 4, oraz osób, które ukończyły studia podyplomowe, o których mowa w ust. 11.

15.^[19] W rejestrze, o którym mowa w ust. 14, wpisuje się następujące dane:

1) numer wpisu;

2) numer uprawnienia;

3) datę wpisu;

4) imię i nazwisko;

5) data i miejsce urodzenia;

6) adres do korespondencji;

7) numer telefonu i faksu.

Art. 5¹. [Utrata uprawnień] ^[20]

1. Osoba posiadająca uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową traci je w przypadku:

1) skazania prawomocnym wyrokiem za popełnienie przestępstwa, o którym mowa w art. 5 ust. 8 pkt 3;

2) pozbawienia praw publicznych;

3) całkowitego lub częściowego ubezwłasnowolnienia;

4) niedopełnienia obowiązków lub naruszenia zakazów określonych w art. 5 ust. 4a oraz art. 5 ² ust. 1, po przeprowadzeniu, przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, postępowania wyjaśniającego w sprawie utraty uprawnień.

2. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej prowadzi w formie elektronicznej rejestr osób, które utraciły uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową w przypadkach, o których mowa w ust. 1. Rejestr zawiera dane, o których mowa w art. 5 ust. 15 pkt 1-5.

3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1-3, minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu, wpisuje z urzędu do rejestru, o którym mowa w ust. 2, osoby, które utraciły uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

4. W przypadku powzięcia informacji o niedopełnieniu obowiązków lub naruszeniu zakazów, o których mowa w art. 5 ust. 4a oraz art. 5 ² ust. 1, przez osobę uprawnioną do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej wszczyna, z urzędu lub na wniosek osoby, która zleciła osobie uprawnionej sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, postępowanie w sprawie utraty uprawnień.

5. W przypadku ustalenia, że osoba uprawniona do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową nie dopełniła obowiązków lub naruszyła zakazy, o których mowa w art. 5 ust. 4a oraz art. 5² ust. 1, minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej orzeka, w drodze decyzji, o utracie przez tę osobę uprawnień do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową. Wpisanie tej osoby do rejestru, o którym mowa w ust. 2, następuje z dniem, gdy decyzja stanie się ostateczna.

6. Od decyzji, o której mowa w ust. 5, nie służy odwołanie. Strona niezadowolona z decyzji może zwrócić się do ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia decyzji, z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy. Do wniosku stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczące odwołań od decyzji.

7. W przypadku ustania przyczyny wpisania do rejestru, o którym mowa w ust. 2, na wniosek zainteresowanego, minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej niezwłocznie wykreśla wpis, z zastrzeżeniem ust. 8.

8. W przypadku utraty uprawnień na podstawie decyzji, o której mowa w ust. 5, ponowne ich uzyskanie może nastąpić wyłącznie w wyniku pozytywnego złożenia egzaminu, o którym mowa w art. 5 ust. 8 pkt 4. Do egzaminu można przystąpić nie wcześniej niż po upływie 12 miesięcy, licząc od dnia utraty uprawnień.

Art. 5². [Zakres obowiązków osoby sporządzającej świadectwo] ^[21]

1. Osoba sporządzająca świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową obowiązana jest:

1) przechowywać sporządzone świadectwa przez okres 10 lat;

2) wykonywać czynności związane ze sporządzaniem świadectwa charakterystyki energetycznej z należytą starannością uwzględniając w szczególności rozwój wiedzy technicznej oraz zmiany w przepisach prawa;

3) zawrzeć umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku ze sporządzaniem świadectwa charakterystyki energetycznej. (wchodzi od 2009-12-31)

2. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę zakres zadań realizowanych przez osobę sporządzającą świadectwo charakterystyki energetycznej.

,, Art. 55a. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia, metodologie obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, o którym mowa w art. 5 ust. 3 oraz sposób sporządzania i wzór świadectw ich charakterystyki energetycznej uwzględniając w szczególności: dane ilościowe i wskaźniki charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego, dane osoby wykonującej świadectwo charakterystyki energetycznej oraz niezbędne dane osobowe właściciela budynku lub lokalu mieszkalnego, mając na uwadze poprawność wykonywania świadectw charakterystyki energetycznej. ";

Art. 57. [Rozwinięcie]

1.^[49] Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

1) oryginał dziennika budowy; 2) oświadczenie kierownika budowy: a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,

b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

3) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania; 4) protokoły badań i sprawdzeń; 5) inwentaryzację geodezyjną powykonawczą; 6) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy; 7) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, z zastrzeżeniem art. 5 ust. 7. 2. W razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia, o którym mowa w ust. 1, należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim przypadku oświadczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 lit. a, powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.

3. Inwestor jest obowiązany dołączyć do wniosku, o którym mowa w ust. 1, oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów wymienionych w art. 56.

4. Inwestor jest obowiązany uzupełnić dokumenty wymienionew ust. 1-3, jeżeli, w wyniku ich sprawdzenia przez właściwy organ, okaże się, że są one niekompletne lub posiadają braki i nieścisłości.

5. (uchylony)

6. Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie właściwego organu do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a.

7. W przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

8. Po zakończeniu postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego albo udzieleniu pozwolenia na użytkowanie, właściwy organ zwraca bezzwłocznie inwestorowi dokumenty, o których mowa w ust. 1 pkt 1, 4 i 5.

Art. 61. [Zasady prawidłowego użytkowania] ^[52]

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1. utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Art. 62. [Rozwinięcie]

1.^[53] Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów; 3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m²; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli; 4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2; 5) okresowej, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych: a) co najmniej raz na 2 lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW,

b) co najmniej raz na 4 lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem;

6) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na ocenie efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW. 1a. W trakcie kontroli, o której mowa w ust. 1, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.

1b.^[54] Instalacje ogrzewcze z kotłami o efektywnej nominalnej wydajności powyżej 20 kW użytkowanymi co najmniej 15 lat, licząc od daty zamieszczonej na tabliczce znamionowej kotła, powinny być poddane przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego jednorazowej kontroli obejmującej ocenę efektywności energetycznej i doboru wielkości kotła, a także ocenę parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji, jaką ma ona spełniać. Kontrolę tę przeprowadza się w roku następnym po roku, w którym upłynęło 15 lat użytkowania kotła, a kontrolę kotłów, które z dniem 31 grudnia 2009 r. użytkowane są już ponad 15 lat, przeprowadza się do dnia 31 grudnia 2010 r.

2. Obowiązek kontroli, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie obejmuje właścicieli i zarządców:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych; 2) obiektów budowlanych: a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,

b) wymienionych w art. 29 ust. 1.

3. Właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

4.^[55] Kontrole, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

5.^[56] Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych i urządzeń chłodniczych, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c, pkt 2 i pkt 6 oraz ust. 1b, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

6. Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c, powinny przeprowadzać:

1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim - w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych; 2) osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności - w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych. 7. Szczegółowy zakres kontroli niektórych budowli oraz obowiązek przeprowadzania ich częściej, niż zostało to ustalone w ust. 1, może być określony w rozporządzeniu, o którym mowa w art. 7 ust. 3 pkt 2.

Art. 63. [Przechowywanie dokumentów] ^[57]

1. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60, oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.

2. W przypadku opracowania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku o powierzchni użytkowej przekraczającej 1000 m², który jest zajmowany przez organy administracji publicznej lub w którym świadczone są usługi znacznej liczbie osób, jak dworce, lotniska, muzea, hale wystawiennicze, świadectwo charakterystyki energetycznej powinno być umieszczone w widocznym miejscu w budynku.

3. Właściciel budynku, z zastrzeżeniem art. 5 ust. 7, jest obowiązany zapewnić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, jeżeli:

1) upłynął termin ważności świadectwa charakterystyki energetycznego budynku; 2) w wyniku przebudowy lub remontu budynku, uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna.

11.3. Dyrektywa 2002/91EC

DYREKTYWA 2002/91/EC PARLAMENTU EUROPEJSKIEGO I RADY EUROPY z dnia 16 grudnia 2002 r. dotycząca jakości energetycznej budynków. Celem Dyrektywy jest wypromowanie poprawy efektywności energetycznej budynku we Wspólnocie Europejskiej, biorąc pod uwagę zewnętrzne i wewnętrzne warunki budynku i opłacalność przedsięwzięć.

Artykuł 1
Cel

Celem wprowadzenia Dyrektywy jest promocja poprawy jakości energetycznej budynków w obrębie państw Wspólnoty, przy uwzględnieniu typowych dla danego kraju zewnętrznych i wewnętrznych warunków klimatycznych oraz rachunku ekonomicznego.

Niniejsza dyrektywa ustanawia wymagania dotyczące:
(a) ram ogólnych dla metodologii obliczeń zintegrowanej charakterystyki energetycznej budynków;
(b) zastosowania minimalnych wymagań dotyczących charakterystyki energetycznej nowych budynków;
(c) zastosowania minimalnych wymagań dotyczących charakterystyki energetycznej dużych budynków istniejących, podlegających większej renowacji;
(d) certyfikatu energetycznego budynków
(e) regularnej kontroli kotłów i systemów klimatyzacji w budynkach oraz dodatkowo ocena instalacji grzewczych, w których kotły mają więcej jak 15 lat.

Artykuł 2
Definicje

Dla potrzeb niniejszej Dyrektywy opracowano następujące definicje:

1. budynek: zadaszona konstrukcja posiadająca ściany, która zużywa energię na potrzeby utrzymania odpowiednich warunków klimatycznych wewnątrz;
budynek może odnosić się do całości lub części konstrukcji, którą można opisać lub określić jako odrębną całość;

2. jakość energetyczna budynku: ilość energii aktualnie zużywana lub wyliczona na zaspokojenie różnych potrzeb związanych ze standardowym użytkowaniem budynku, które może obejmować:
ogrzewanie, ciepłą wodę, klimatyzację, wentylację i oświetlenie.
Wielkość zużycia energii może być wyrażona w jednym lub większej liczbie wskaźników liczbowych,
przy liczeniu których uwzględniane są czynniki mogące mieć wpływ na wielkość zapotrzebowania na energię,
mianowicie izolacje, charakterystyka instalacji, projekt i usytuowanie budynku z punktu widzenia lokalnych warunków klimatycznych,
ekspozycja na słońce i jego wykorzystanie, wpływ na sąsiednie budynki,
możliwość wykorzystania energii ze źródeł odnawialnych produkcja energii na miejscu i inne czynniki mające wpływ na klimat wewnętrzny budynku, zapewnienie którego decyduje o zapotrzebowaniu na energię;

3. certyfikat jakości energetycznej budynku: certyfikat oficjalnie uznany przez kraje członkowskie lub ich przedstawicieli,
zawierający wyliczenie jakości energetycznej budynku przeprowadzone zgodnie z metodologią przedstawioną w załączniku;

4. CHP (wytwarzanie w skojarzeniu ciepła i energii elektrycznej): konwersja paliwa pierwotnego w energię elektryczną lub mechaniczną i ciepło, spełniająca założone kryterium efektywności energetycznej;

5. system klimatyzacji: układ wielu komponentów niezbędnych do dostarczania do budynku powietrza, którego temperatura jest kontrolowana lub może być obniżana w powiązanym układzie kontroli wentylacji, wilgotności i czystości powietrza;

6. kocioł: kocioł lub inna wyodrębniona jednostka zaprojektowana w celu transmisji do wody ciepła uwolnionego w efekcie spalania;

7. moc osiągalna (wyrażona w kW): maksymalna wartość kaloryczna na wyjściu gwarantowana przez producenta jako będąca możliwą do osiągnięcia przy ciągłym użytkowaniu, zgodna z mocą założoną przez producenta;

8. pompa ciepła: urządzenie lub instalacja, która odbiera ciepło ze środowiska zewnętrznego i przekazuje je do instalacji w której jest wykorzystywane.

Artykuł 3
Adaptacja metodologii

Kraje członkowskie powinny zaadoptować metodologię liczenia jakości energetycznej budynków w oparciu o zasady podane w załączniku A.
Część 1 i 2 zasad będzie zmieniana stosownie do postępu technicznego, zgodnie z procedurą opisaną w Artykule 14 (2), uwzględniając standardy i normy stosowane w ustawodawstwie danego kraju.
Metodologia zostanie opracowana na poziomie narodowym lub regionalnym.
Standard energetyczny budynku powinien być wyrażony w sposób przejrzysty i może obejmować wskaźnik emisji CO2.

Artykuł 4
Ustanowienie wymagań jakości energetycznej

1. Kraje członkowskie podejmą wysiłki niezbędne do zapewnienia minimum jakości energetycznej budynków, wyliczonej zgodnie z metodologią podaną w Artykule 3. Kraje Członkowskie mogą wprowadzić rożne poziomy jakości energetycznej dla budynków istniejących i nowo wznoszonych oraz różne dla różnych kategorii budynków. Jakość energetyczna budynku powinna uwzględniać jakość środowiska wewnętrznego, celem wyeliminowania nieprawidłowości takich jak np. niewłaściwa wentylacja, jak też lokalne warunki klimatyczne, zakładaną funkcję użytkową i okres trwałości budowli. Parametry te powinny być badane w regularnych odstępach czasowych, nie dłuższych jednak niż 5 lat, a ich wartości powinny być zmieniane wraz z postępem technologicznym w budownictwie.

2. Wymagania jakości energetycznej powinny być wprowadzane zgodnie z zaleceniami podanymi w Artykule 5 i 6.

3. Kraje Członkowskie mogą podjąć decyzję nie wprowadzania wymagań przedstawionych w paragrafie 1 dla następujących kategorii:
-  budynki i budowle zabytkowe prawnie chronione jako elementy zabytkowej zabudowy lub z uwagi na swoje walory architektoniczne, czy historyczne znaczenie i w stosunku do których spełnienie wymagań mogłoby w sposób niepożądany zmienić ich wygląd lub charakter;
-  budynki użytkowane jako świątynie lub inne miejsca kultu religijnego;
-  budynki wznoszone na okres krótszy niż 2 lata z przeznaczeniem na magazyny, warsztaty lub nie mieszkalne budynki rolnicze o niskim zapotrzebowaniu na energię oraz budynki rolnicze, nie mieszkalne, które są użytkowane przez sektor zobowiązany do utrzymania jakości energetycznej odrębnymi wymogami ustalonymi dla tego sektora;
-  budynki mieszkalne, które są użytkowane krócej niż 4 miesiące w ciągu roku;
-  wolno stojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.

Artykuł 5
Budynki nowo wznoszone

Kraje członkowskie powinny podjąć wysiłki niezbędne do zapewnienia minimum jakości energetycznej w odniesieniu do wszystkich budynków nowo wznoszonych zgodnie z Artykułem 4.
Dla budynków nowo wznoszonych o powierzchni użytkowej powyżej 1000 m2, Kraje Członkowskie powinny zadbać o to, żeby systemy technicznego wyposażenia budynku, jak też alternatywne systemy zaopatrzenia w energię, takie jak:
-  zdecentralizowany system zaopatrzenia w energię produkowaną ze źródeł odnawialnych;
-  skojarzona produkcja energii ciepła (CHP);
-  bezpośrednie lub blokowe ogrzewanie/chłodzenie, jeśli ma zastosowanie;
-  pompy ciepła, w uzasadnionych przypadkach;
-  były realne z punktu widzenia środowiska i ekonomii, oraz żeby ich zastosowanie było analizowane jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Artykuł 6
Budynki istniejące

Kraje członkowskie podejmą wysiłki niezbędne do zapewnienia, żeby budynki o powierzchni użytkowej powyżej 1000 m2, poddawane gruntownej modernizacji, spełniały minimum jakości energetycznej w zakresie dostępnym technicznie, funkcjonalnie i ekonomicznie.
Kraje członkowskie powinny określić te minimalne parametry w oparciu o wymagania jakości energetycznej podane w Artykule 4.
Wymagania te mogą być ustalone dla budynków restaurowanych w całości lub dla tych systemów lub ich składowych, które zużywają najwięcej energii w budynku i są objęte modernizacją realizowaną w określonym czasie, a której celem jest poprawa jakości energetycznej budynku.

Artykuł 7
Certyfikat jakości energetycznej

1. Kraje członkowskie powinny zapewnić, żeby w chwili budowy, sprzedaży lub podnajmu budynki legitymowały się certyfikatem jakości energetycznej nie starszym niż 5-lat, dostępnym dla kupującego lub podnajmującego.
Certyfikaty dla poszczególnych mieszkań lub wyodrębnionych zespołów mieszkań powinny być przygotowane na podstawie:
-  certyfikatu opracowanego dla całego budynku oraz całego systemu ogrzewania w budynku;
-  oceny dowolnego mieszkania zlokalizowanego w tym samym budynku.
Kraje członkowskie mogą z tego obowiązku wykluczyć budynki zaliczone do kategorii opisanych w artykule 4 (3).

2. Certyfikat jakości energetycznej budynku powinien dostarczyć informacji określonemu użytkownikowi.
Powinien on zawierać wartości referencyjne zgodne z aktualnie obowiązującymi normami w tym zakresie oraz najlepszą dostępną praktyką tak, żeby przyszły użytkownik mógł je porównać i ocenić.
Wykorzystanie certyfikatu powinno być ograniczone do dostarczenia informacji, której znaczenie z punktu widzenia skutków prawnych powinno być określone zgodnie z przepisami krajowymi.

3. Kraje członkowskie powinny podjąć wysiłki niezbędne do zapewnienia, żeby w budynkach użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej powyżej 1000 m2 i często odwiedzanych przez ludzi umieszczony był w miejscu widocznym i ogólnodostępnym certyfikat jakości energetycznej budynku nie starszy niż 10-lat. W takim miejscu powinny też być umieszczone informacje dotyczące bieżącej temperatury wewnątrz budynku oraz innych parametrów środowiska wewnętrznego.

12. Zasady obliczania powierzchni budynków

Polski Komitet Normalizacyjny w październiku 1977 r. ustanowił normę PN - ISO 9836. Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Jest ona tłumaczeniem normy międzynarodowej ISO 9836/1992. Powyższa norma zastąpiła dotychczasowe normy PN - 69/B - 02360 i PN - 70/B - 0236.

W tej sytuacji podaje się nowe zasady obliczania powierzchni budynków wg PN - ISO 9836:1997.

Z uwagi na fakty, że w praktyce większość projektantów, urzędów oraz instytucji zajmujących się gospodarką zasobami budowlanymi nadal posługują się zasadami i nazewnictwem wynikającym z PN - 70/B - 0236 przytacza się także definicje i zasady określania powierzchni w niej podane.

12.1. Powierzchnie budynków wg normy ISO 9836/1992

Powierzchnia zabudowy

• powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym,

• jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Do powierzchni zabudowy nie wlicza się:

• powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie występujących ponad powierzchnię terenu,

• powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych,

• powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze (np. szklarnie, altany, szopy).

Rodzaje powierzchni wewnątrz budynków

Norma ISO - 9836:1997 wydziela w obrębie budynku powierzchnie przedstawione na poniższym schemacie:

Każdą w/w powierzchnię ustala się dla poszczególnych kondygnacji budynku. Kondygnacją mogą być: kondygnacje poniżej i powyżej terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne, kondygnacje magazynowe.

Powierzchnia budynku jest sumą powierzchni wszystkich kondygnacji budynku.

W zależności od sposobu obudowy i przekrycia kondygnacji rozróżnia się powierzchnie:

• kondygnacji, które są zamknięte i przekryte ze wszystkich stron,

• kondygnacji, które nie są zamknięte ze wszystkich stron do ich pełnej wysokości i które są przekryte, np. loggie,

• kondygnacji, które są ograniczone elementami budowlanymi (np. balustradami, poręczami - lecz nie są przekryte, np. balkony).

Powierzchnia całkowita kondygnacji

Powierzchnia ta mierzona jest na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad.

Wnęki i występy dla celów konstrukcyjnych lub estetycznych oraz wyprofilowania nie są wliczone, jeżeli nie zmieniają powierzchni netto kondygnacji. Kondygnacje przekryte, które nie są zamknięte lub są tylko częściowo zamknięte i nie mają elementów zamykających są obliczane z obrysu przekrycia na rzucie pionowym (np. loggie).

Powierzchnia całkowita (kondygnacji, budynku) składa się z powierzchni netto i powierzchni zajętej przez konstrukcję.

Powierzchnia wewnętrzna kondygnacji - jest powierzchnią całkowitą (kondygnacji) zmniejszoną o powierzchnię zajętą przez ściany zewnętrzne. Powierzchnia wewnętrzna (kondygnacji) składa się z powierzchni netto i powierzchni przegród wewnętrznych.

Powierzchnia netto kondygnacji

Powierzchnia netto jest powierzchnią ograniczoną przez elementy zamykające (przegrody). Przekryte powierzchnie kondygnacji, które nie są zamknięte lub są tylko częściowo zamknięte i nie mają elementów zamykających są obliczone z rzutu pionowego obrysu przekrycia. Powierzchnia netto jest obliczana dla wymiarów budynku w stanie wykończeniowym na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych, progów itp. Do powierzchni netto wliczone są elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały.

Powierzchnia netto dzieli się na: powierzchnię użytkową, powierzchnię usługową i powierzchnię ruchu.

Powierzchni netto nie ustala się dla: przestrzeni wewnętrznej stropodachów wentylowanych, poddasza nieużytkowego nie nadającego się do poruszania w pozycji wyprostowanej.

Powierzchnia konstrukcji

Powierzchnia konstrukcji jest powierzchnią utworzoną przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) i powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych (nie nadających się do demontażu) oraz powierzchnie, przez które nie można przejść.

Powierzchnia konstrukcji jest obliczana dla budynku w stanie wykończonym, na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych, progów, cokołów itp. Do powierzchni konstrukcji wlicza się powierzchnie przejść drzwiowych, wnęk, nisz w elementach zamykających. Powierzchnia konstrukcji może być także obliczana jako różnica powierzchni całkowitej i powierzchni netto.

Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia użytkowa jest częścią powierzchni netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Ustalona jest oddzielnie dla każdej kondygnacji i dodatkowo dzielona w zależności od sposobu obudowy i przekrycia.

Powierzchnia użytkowa dzieli się na powierzchnię użytkową podstawową i powierzchnię użytkową pomocniczą.

Przy ustaleniu powierzchni użytkowej zgodnie z zaleceniem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w celu zachowania porównywalności wyników należy stosować zasadę określoną w PN - 69/B - 02365 wg, której do powierzchni budynków wlicza się:

• powierzchnię pomieszczeń o wysokości w świetle ≥ 2,20 m w 100%,

• powierzchnię pomieszczeń o wysokości w świetle ≥ 1,40 m i < 2,20 m - w 50%,

• powierzchnię pomieszczeń o wysokości < 1,40 m pomija się całkowicie.

Powierzchnia usługowa - przeznaczona jest na usytuowanie instalacji i urządzeń technicznych (instalacji kanalizacyjnych, wodnych, ogrzewania i ciepłej wody, dźwigów, schodów ruchomych itp.).

Do powierzchni usługowej zalicza się także powierzchnie pomieszczeń przeznaczonych na podstawowe instalacje usługowe, trzony kominowe, kanały przełazowe i pomosty techniczne.

Powierzchnia ruchu - przeznaczona jest dla ruchu wewnątrz budynku (powierzchnia klatek schodowych, korytarzy, wewnętrznych ramp i pochylni, poczekalni, balkonów ewakuacyjnych).

Do powierzchni ruchu wlicza się także powierzchnie netto szybów dźwigowych i powierzchni zajęte przez urządzenia wbudowane przeznaczone do ruchu ogólnie dostępnego (np. schody ruchome).

Powierzchnia obudowy budynku

Rozróżnia się następujące powierzchnie:

• fundamentów - liczona jako powierzchnia całkowita posadowienia najniżej kondygnacji,

• ścian zewnętrznych poniżej poziomu terenu,

• ścian wewnętrznych powyżej poziomu terenu,

• dachu.

Powierzchnie przeszklone powinny być wyszczególnione oddzielnie jako części powierzchni ścian zewnętrznych lub powierzchni dachów.

Do powierzchni obudowy nie są wliczane następujące powierzchnie:

• elementów budynku poniżej poziomu najniżej kondygnacji (np. części fundamentów),

• wnęk, pilastrów, studzienek w chodnikach, schodów zewnętrznych, zewnętrznych ramp i pochylni, wysuniętych części dachu, świetlików, nasad kominowych itp.

Powierzchnia obudowy budynku jest obliczana dla budynków lub części budynków, które są zamknięte ze wszystkich stron i przekryte, wliczając te części konstrukcji, które są powyżej i poniżej poziomu terenu.

12.2.Powierzchnie budynków według PN - 70/B - 02365

Powierzchnia zabudowana - powierzchnia rzutu poziomego budynku mierzona po zewnętrznym obrysie ścian kondygnacji przyziemnej.

Do powierzchni zabudowanej zalicza się również prześwity, przejścia, rampy, studzienki, wjazdy do garaży itp. elementy budynku mające oparcie na ziemi.

Podział powierzchni na rodzaje

Powierzchnia całkowita

- powierzchnia wszystkich kondygnacji budynku nad i podziemnych oraz przyziemnej, mierzona po obrysie zewnętrznych ścian.

Powierzchnia konstrukcji - powierzchnia elementów konstrukcji nośnych i nienośnych jak słupy ściany nośne, osłonowe, ścianki działowe itp. na wszystkich kondygnacjach budynku

Powierzchnia netto - powierzchnia wszystkich pomieszczeń budynku mierzona w świetle konstrukcji nośnych i nienośnych.

Powierzchnia ruchu - powierzchnia pomieszczeń oraz wydzielonych części pomieszczeń i części kondygnacji przeznaczonych do ogólnej komunikacji na wszystkich kondygnacjach budynku.

Powierzchnia usługowa - powierzchnia pomieszczeń służących do zaspakajania potrzeb związanych pośrednio z przeznaczeniem budynku - na wszystkich kondygnacjach.

Powierzchnia użytkowa - powierzchnia pomieszczeń służących do zaspakajania potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku - na wszystkich kondygnacjach.

Powierzchnia podstawowa - powierzchnia przeznaczona do zaspakajania podstawowych potrzeb wynikających z funkcji budynku - na wszystkich kondygnacjach (w budynku mieszkalnym - pokoje).

Powierzchnia pomocnicza - powierzchnia przeznaczona do zaspakajania pomocniczych potrzeb wynikających z funkcji budynku - na wszystkich kondygnacjach (w budynku mieszkalnym - łazienki, kuchni, przedpokoje, garderoby).

Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle ≥ 2,20 m należy zaliczyć do obliczeń - w 100 %

o wysokości ≥ 1,40 < 2,20 m - w 50%

o wysokości poniżej 1,40 m - pomija się całkowicie

Powierzchnię należy obliczać w metrach kwadratowych zaś wielkości wynikowe podawać z dokładnością do 0,1 m² (wymiary liniowe z dokładnością do 0,01 m).

Przy obliczaniu powierzchni nie należy uwzględniać wnęk i występów o powierzchni rzutu poziomego poniżej 0,1 m².

Z powierzchni konstrukcji nie należy obliczać (i doliczać do pozostałych rodzajów powierzchni), przejść oraz otworów okiennych i drzwiowych

12.3 Zasady ustalania powierzchni w świetle przepisów prawa

Prawidłowe obliczenie powierzchni użytkowej jest sprawą bardzo ważną. Podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest przecież powierzchnia użytkowa budynków lub ich części. Ponadto wynajmując lub kupując mieszkanie czy dom czynsz lub cena tej nieruchomości jest przecież uzależniona w głównej mierze od powierzchni.
W trzech ustawach pojęcie powierzchni użytkowej nie jest jednoznacznie określone.

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. nr 9 poz. 84 z późn. zm.) powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.) do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Natomiast w ustawie o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. (tekst jednolity Dz.U z 2004 nr 142 poz. 1514 z późn. zm.) za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.

Z powyższych uregulowań wynika, że płacąc podatek od nieruchomości do powierzchni użytkowej musimy zaliczyć powierzchnię piwnicy w pozostałych przypadkach powierzchni piwnic nie bierze się pod uwagę.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje dokonywanie obmiaru powierzchni użytkowej w świetle wyprawionych ścian a więc z tynkami a z pozostałych ustaw nie wynika czy obmiar dokonywać z tynkami czy bez tynków.

Na szczęście we wszystkich trzech ustawach powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz części kondygnacji o wysokości w świetle (nie wiadomo z tynkami czy bez tynków, na pewno z tynkami w ustawie o ochronie praw lokatorów) równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, od 1,40 do 2,20 m - zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 - powierzchnię tą pomija się.

Żeby sprawę jednak skomplikować ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje obliczać powierzchnię użytkową zgodnie z Polską Normą a w pozostałych ustawach nic się o tym nie pisze.

Polska Norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru” obowiązywała powszechnie do 1999 roku.

Norma ta została wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm po ustanowieniu normy PN- ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.”

Z resortowych ustaleń wynika jednak, że Polska Norma PN-ISO 9836 jest normą do dobrowolnego stosowania w zakresie dotyczącym obliczeń powierzchni użytkowej lokalu. Przy wyborze sposobu korzystania z norm PN-ISO 9836 i PN-70/B-02365 Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w piśmie wewnętrznym skierowanym do jednego z przedsiębiorstw z dnia 4 sierpnia 2000 roku zaleca przyjęcie następujących zasad:

• ustalenia normy PN-ISO 9836 mogą być stosowane w projektach budowlanych budynków nowo wznoszonych, odbudowywanych, a także nadbudowywanych i rozbudowywanych, jeżeli zakres nadbudowy i rozbudowy obejmuje wyodrębnioną funkcjonalnie część budynku,

• w projektach nadbudowy i rozbudowy części budynku nie wyodrębnionych funkcjonalnie oraz w projektach przebudowy, modernizacji lub zmiany przeznaczenia części budynku istniejącego należy stosować takie same zasady obliczania (np. wg PN-70/B-02365) jakie były przyjęte w projekcie budowlanym, na podstawie którego został wzniesiony budynek.

Podstawowe różnice pomiędzy normami to:

• obmiar według PN-70/B-02365 wykonuje się na poziomie 1 m nad podłogą i w stanie surowym (tzn. bez tynków i okładzin), natomiast wg PN-ISO 9836 na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym,

• wg PN-70/B-02365 wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 mkw dolicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PN-ISO 9836 - nie dolicza się,

• powierzchnię ze skośnym sufitem: według PN-70/B-02365 oblicza się zależnie od wysokości - o wysokości pow. 2,20 m i większej liczy się w 100%, o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,4 m nie wlicza się; natomiast według PN-ISO 9836 liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się na dwie części: część o wysokości 1,9 m i więcej oraz na część o wysokości poniżej 1,9 m, którą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej,

• powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) według PN-70/B-02365 nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania ani lokalu użytkowego), natomiast według PN-ISO 9836 dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy) i powierzchnie nakryte (loggie).

12.4. Praktyczne porady ustalenia powierzchni w budynkach ( za mgr inż. arch. Władysławem Korzeniowskim)

12.4.1. Definicje

Kłopoty z obliczaniem powierzchni użytkowej w budynkach sygnalizują spółdzielnie mieszkaniowe, developerzy, rzeczoznawcy budowlani i majątkowi. Do wielu nowych i trudnych terminów z jakimi muszą się zetknąć ludzie, którzy budują domy należą “powierzchnia” i “kubatura” budynku. Pojęcia te są stosowane w budownictwie powszechnie, ponieważ umożliwiają precyzyjne określanie wielkości budynków.

Jednakże ich rozumienie sprawia zwykle kłopoty osobom niezwiązanym zawodowo z budownictwem. Znaczenie potoczne tych słów, łatwo intuicyjnie wyczuwalne, odbiega dość daleko od znaczenia w sensie normatywnym. To zaś powoduje nieporozumienia i często utrudnia inwestorom podejmowanie zasadniczych dla nich decyzji przy wyborze “projektu gotowego”. Formalnymi podstawami umożliwiającymi opisanie rozmiarów budynku są:

• Polska Norma PN-ISO 9836 pt. Właściwości użytkowe w budownictwie. Norma dotyczy określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
  Niezwykle istotną nowość, wprowadziło ostatnio Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316);

• Rozporządzenie ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dn. 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz.140).

Dla tych potrzeb, przydatne będzie jednak omówienie tylko niektórych kategorii powierzchni budynków. Są to:

• powierzchnia zabudowy - przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym. Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.
  Do powierzchni zabudowy nie wlicza się:
  - powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu;
  - powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego;
  - powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze (np. szklarnie, altany).
  Obrazowo mówiąc - jest to powierzchnia jaką zajmuje budynek na działce.

• powierzchnia netto - istota zmian wprowadzonych w nowej normie polega na przyjęciu zasady, iż powierzchnię pomieszczeń mierzy się na poziomie podłogi w świetle wykończonych przegród pionowych (tzn. w świetle tynków i cokołów). Norma ta nie przewiduje żadnej redukcji wielkości pomieszczeń o zmiennej wysokości, co oznacza, że powierzchnia każdego pomieszczenia będzie odpowiadała powierzchni jego podłogi.

• powierzchnia użytkowa - jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są zgodnie z celem i przeznaczeniem budynków, dla których są one wznoszone. Dzieli się je zwykle na powierzchnie użytkowe podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze. Klasyfikacja podstawowych i pomocniczych powierzchni użytkowych jest zależna od przeznaczenia budynku. Do powierzchni podstawowej w domu zalicza się pokoje, kuchnie, łazienki,...

• powierzchnia całkowita - jest to suma wszystkich kondygnacji nadziemnych i podziemnych, w tym również poddasza, tarasów, kondygnacji technicznych i magazynowych. Mierzy się ją na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku (łącznie z grubością ścian) z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad. Powierzchnia całkowita kondygnacji składa się z powierzchni kondygnacji netto i powierzchni zajętej przez konstrukcję.

Pojęcie kubatury oznacza, w potocznym rozumieniu, “pojemność” lub “objętość” obiektu. W rozumieniu prawa budowlanego kubatura oznacza “objętość” budynku liczoną jako iloczyn powierzchni rzutu każdej kondygnacji, mierzonej po zewnętrznym obrysie ścian i wysokości danej kondygnacji.
Kubatury budynków lub części budynków ograniczonych przez powierzchnie, które nie są poziome ani pionowe, obliczane są według odpowiednich wzorów matematycznych. Należy jednak zaznaczyć, że obliczanie kubatur jest w rzeczywistości dość skomplikowane i aby przeprowadzać je właściwie konieczne jest dokładne zapoznanie się z normą PN-ISO 9836.

Wysokość kondygnacji - jest to wysokość od poziomu wierzchu podłogi danej kondygnacji do wierzchu najbliższej wyżej położonej podłogi lub wierzchu stropu. Należy przez to rozumieć, że wysokością kondygnacji nazwiemy odległość między posadzką parteru a posadzką piętra. Jeżeli na płycie stropu leży warstwa ocieplenia (np. w przypadku ocieplonego stropu na poddaszu nieużytkowym) - to wysokość będzie mierzona do wierzchu tej warstwy. Natomiast, jeżeli nad ostatnią kondygnacją znajduje się stropodach - to do jego wierzchu, ale tylko wtedy gdy jego średnia wysokość “wraz z konstrukcją, ociepleniem i pokryciem nie przekracza 1,0 m”.

Wysokość budynku - mierzy się od poziomu terenu (chodnika) przy najniżej położonym wejściu do budynku (niebędącym wyłącznie wejściem do pomieszczeń gospodarczych lub technicznych), do górnej powierzchni stropu nad najwyższą kondygnacją , łącznie z grubością izolacji cieplnej lub do wierzchu stropodachu. Tak więc, jeżeli w domu znajduje się poddasze użytkowe, to jako wierzch należy przyjąć górną powierzchnię elementów zamykających przestrzeń użytkową poddasza, np. kalenicę dachu lub jętki z warstwą ocieplenia.

Kończąc to krótkie omówienie terminów “powierzchnia” i “kubatura” należy zwrócić uwagę na pojawienie się w tekście Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, nowej kategorii powierzchni (zgodnej z europejską klasyfikacją obiektów budowlanych (CC) - tzw. całkowitej powierzchni użytkowej. Oznacza ona “całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

• powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;

• powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;

• powierzchni komunikacji, np. klatek schodowych, dźwigów, przenośników”.

Jak widać pojęcie to różni się od określonych w normie powierzchni całkowitej oraz powierzchni użytkowej (która jest istotna przy naliczaniu podatku od nieruchomości). Zgodnie więc z tą nową kategorią piwnice, nie zaliczające się do powierzchni użytkowej, zostaną zaliczone do całkowitej powierzchni użytkowej. A to z kolei może skłonić do zastanowienia przed podjęciem decyzji o podpiwniczeniu budynku.

1. Normowe zasady obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach

W okresie od 1 stycznia 1971 r. zostały ustanowione kolejno dwie normy, zawierające ustalenia w sprawie zasad obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach:

1) PN-70/B-02365 „Powierzchnie budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”,

2) PN-ISO 9836: 1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.

Obydwie normy są obecnie nieobligatoryjne, ale obydwie mogą być w uzasadnionych przypadkach zastosowane, stosownie do celu, jakiemu mają służyć wyniki obliczeń.

Przedstawione w tablicy 1 porównanie podstawowych zasad obmiaru dla obliczenia powierzchni w budynkach uwidocznia istotne różnice odnośnych ustaleń w normach PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836: 1997, które powodują, że wyniki takich obliczeń dokonanych na ich podstawie są nieporównywalne.

Tabela 1. Zestawienie porównawcze zasad obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach wg PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997

Przedmiot i sposób obmiaru	PN-70/B-02365	PN-ISO 9836:1997
Obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie	1,00 m nad podłogą	Na poziomie podłogi
Obmiar pomieszczenia wykonuje się w świetle ścian ograniczających	W stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu*	W stanie całkowicie wykończonym (w świetle ścian wyprawionych)
Wnęki w ścianach o powierzchni do 0,1 m^2	Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia	Jak PN-70/B-02365
Wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m^2	Dolicza się do powierzchni pomieszczenia	Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
Przejścia w ścianach, drzwiach i oknach (balkonowych)	Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia	Jak PN-70/B-02365
Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni do 0,1 m^2	Nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia	Jak PN-70/B-02365
Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m^2	Potrąca się z powierzchni pomieszczenia i dolicza do powierzchni konstrukcji	Nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia
Dokładność pomiarów i obliczeń: - pomiaru liniowego - obliczenia powierzchni	do 0,01 m do 0,1 m^2	do 0,01 m do 0,01 m^2

Tablica 2. Porównanie zasad uwzględniania wysokości pomieszczeń przy obliczaniu ich powierzchni

Zalicza się do powierzchni pomieszczenia	Wg PN-70/B-02365	Wg PN-ISO 9836:1997
Powierzchnia o jednakowej wysokości	W 100%	W 100%
Część pomieszczenia o wysokości wyższej od poziomu danej kondygnacji	Nie wyodrębnia się z powierzchni całego pomieszczenia	Wyodrębnia się i liczy oddzielnie powierzchnię obydwu części pomieszczenia
Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem	1) o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100%, 2) o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, 3) poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia	Powierzchnię pomieszczenia liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi, ale dzieli się ją na dwie części: 1) część o wysokości 1,90 m i więcej, 2) część o wysokości poniżej 1,90 m, która może być zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej - wg § 72 ust. 1 WT*
Powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego lokalu, jak balkony, loggie i tarasy	Nie wlicza się do powierzchni mieszkania lub lokalu użytkowego	Dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: 1) powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy), 2) powierzchnie nakryte (loggie)

1) Zgodnie z normą PN-70/B-02365 zasada dokonywania obmiaru w świetle stanu surowego obowiązywała również w odniesieniu do budynku istniejącego w stanie wykończonym. W tym celu, przy obmiarze z natury pomieszczeń i budynków w stanie wykończonym, norma wymagała uwzględnienia nominalnej grubości tynku wewnętrznego - 2 cm i tynku zewnętrznego - 3 cm, okładziny ścian wewnętrznych (glazura lub gres) - 3 cm, natomiast okładzin zewnętrznych - 5 cm.

2) Zgodnie z normą PN-ISO 9836: 1997 wszelkie obliczenia powierzchni należy wykonywać w świetle wykończonych ścian, przy czym norma nie wskazuje nominalnej grubości tynków i okładzin, co oznacza, że w obliczeniach wykonywanych przed wykonaniem budynku do wymiarów przedstawionych w projekcie budowlanym w stanie surowym należy dodawać grubości tynków i okładzin wg odnośnych norm lub specyfikacji technicznej, natomiast w budynku istniejącym w stanie wykończonym obmiar należy wykonywać zgodnie ze stanem faktycznym.

Zestawienie porównawcze, przedstawione w tablicy 2, wskazuje, że do Pc obydwie normy zaliczają powierzchnie wszystkich kondygnacji, zawierające pomieszczenia i przestrzenie o różnym przeznaczeniu, a nie tylko zaliczane do powierzchni użytkowej (Pu). Równocześnie zestawienie uwidocznia istotne różnice w ustaleniach obydwu norm dotyczących obmiaru i obliczania powierzchni całkowitej (Pc) różnej od wysokości charakterystycznej dla danej kondygnacji, np. dla kondygnacji powtarzalnej.

Trzeba więc zwrócić uwagę, że norma PN-70/B-02365 ustalała tzw. zasadę redukcji powierzchni zaliczanych do Pc wysokości mniejszej niż 2,20 m i odnosi ją do wszystkich kondygnacji budynku, a więc także do piwnic i poddaszy użytkowych, w których mogą znajdować się m.in. pomieszczenia techniczne i gospodarcze mające wysokość niższą niż 2,20 m, ale zgodną z przepisami techniczno-budowlanymi, wynikającymi z Prawa budowlanego. Norma ta nie wymagała natomiast w ogóle uwzględnienia stanu faktycznego i potrzeby wyodrębnienia powierzchni pomieszczeń lub ich części o wysokości większej od wysokości kondygnacji powtarzalnej, co sprawia, że obliczenie Pc wykonane na jej podstawie nie może stanowić podstawy do oceny wartości użytkowej oraz wyceny jednostkowego kosztu budowy i eksploatacji.

Norma PN-ISO 9836: 1997 nie przewiduje zasady redukcji powierzchni pomieszczeń lub ich części o wysokości mniejszej od wysokości właściwej dla danej kondygnacji, np. kondygnacji powtarzalnej, natomiast wprowadza logiczną zasadę oddzielnego wykazywania powierzchni o wysokości mniejszej lub większej od charakterystycznej dla danej kondygnacji. Zastosowanie tej zasady nie wymaga redukcji powierzchni pomieszczeń o wysokości niższej niż 2,20 m, jaką mogą mieć niektóre pomieszczenia techniczne i gospodarcze, zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi.

Norma PN-70/B-02365 nie wskazuje, że przy obliczaniu Pu należy stosować tzw. zasadę redukcji części powierzchni o wysokości poniżej 2,20 m, np. występujących w przypadku pomieszczeń ze skośnym sufitem. Jednakże w praktyce stosowano powszechnie tę zasadę przez analogię do jej ustalenia w pkt 3.2 tej normy dotyczącego obliczania Pc.

Norma PN-ISO 9836: 1997 nie uwzględnia w ogóle „zasady redukcji” powierzchni pomieszczeń o wysokości poniżej określonego minimum i nie wymaga również oddzielnego wykazania Pu części kondygnacji lub pomieszczeń o wysokości różnej od przyjętej wysokości kondygnacji powtarzalnej. Taka zasada jest jednak przyjęta w interpretacji normy i w praktyce jej stosowania, przez analogię do takich zasad obliczania innych rodzajów powierzchni (Pc, Pn, Pw, Pr) ustalonych w odnośnych punktach normy.

2. Akty prawne dotyczące gospodarki mieszkaniowej

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) określa warunki ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu oraz prawa i obowiązki właścicieli tych lokali, a także zarządu nieruchomości wspólnej. W odniesieniu do przedmiotu niniejszej publikacji istotne są następujące postanowienia tej ustawy:

Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

(…) 4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Dla praktyki stosowania przepisów dotyczących obliczania powierzchni istotne znaczenie ma określenie w ustawie relacji pojęcia „lokal mieszkalny” do pojęcia „pomieszczenia przynależne”, które wg art. 2 ust. 4 są jego częścią składową, choćby do niego nie przylegały, z uściśleniem w art. 3 ust. 3, z którego wynika, że powierzchni pomieszczeń przynależnych nie utożsamia się z powierzchnią użytkową lokalu, lecz powiększa się jedynie udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej o powierzchnię pomieszczeń przynależnych.

Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych(t.j. Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 z późn. zm.) określiła w sposób następujący zasady obliczania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego:

Art. 3. (…) 5. Przez powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego rozumie się powierzchnie wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom najemcy, bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania; nie uważa się za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych na przechowywanie opału. Obmiaru powierzchni dokonuje się w świetle wyprawionych ścian według zasad określonych w Polskiej Normie.

Ustawa nie identyfikuje Polskiej Normy, na którą powołuje się w art. 3 ust. 5, co wymaga wyjaśnienia, że w czasie jej opublikowania funkcjonowała norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) określa w szczególności, że: .

Art. 2. 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

(…) 7) powierzchni użytkowej lokalu - należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

(…) 2. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Również ta ustawa nie identyfikuje jednoznacznie Polskiej Normy, właściwej do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, ale z końcowego zdania w art. 2 ust. 2 można zidentyfikować ją jako normę PN-ISO 9836: 1997 „Właściwości użytkowe. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Norma ta nie przewiduje jednak stosowania zasady redukcji wielkości powierzchni pomieszczeń o wysokości mniejszej niż 2,20 m, lecz wprowadza wymóg wykazywania oddzielnie powierzchni pomieszczeń (części kondygnacji) mających wysokość większą lub mniejszą od wysokości kondygnacji powtarzalnej.

1. Akty prawne dotyczące podatków od nieruchomości budynkowych

Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 1997 r. Nr 16, poz. 89 z późn. zm.), ustala m.in., że:

Art. 16. (…) 4. Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i nadziemnych z wyjątkiem piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).

5. Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m - powierzchnię tę pomija się.

Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. Nr 9, poz. 31 z późn. zm.) ustala natomiast m.in., że:

(…) Art. 4. 1. Podstawę opodatkowania stanowi:

- dla budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa, (…)

2. Za powierzchnię użytkową budynku, w rozumieniu ustawy, uważa się powierzchnię pomierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigów.

3. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Obydwie powołane wyżej ustawy określają zasady obliczania powierzchni użytkowej z zastosowaniem zasady redukcji powierzchni o wysokości mniejszej niż 2,20 m, co odpowiada zasadzie obliczania powierzchni całkowitej (Pc) wg pkt 3.2. normy PN-70/B-02365. Norma ta nie przewiduje natomiast (pkt 3.7.) zastosowania takiej samej zasady redukcji do obliczania powierzchni użytkowej (Pu) w budynku. Należy zwrócić jednak uwagę, że zakres pojęcia powierzchni użytkowej budynku jest w tych ustawach całkowicie różny od określonego w normach PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836: 1997.

2. Zastosowanie wysokości pomieszczeń niższej niż 2,20 m w świetle przepisów techniczno-budowlanych w latach 1928-2006

Rozporządzenie Prezydenta RP z dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli (Dz. U. z 1939 r. Nr 34, poz. 216 z późn. zm.) nie dopuszczało dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi wysokości mniejszej niż 2,30 m (art. 242 pkt. c) i nie ustalało minimalnej wysokości pomieszczeń nieprzeznaczonych na pobyt ludzi (np. technicznych lub gospodarczych), natomiast przewidywało (art. 325) możliwość zmniejszenia wysokości pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w budynkach przemysłowych w przypadkach, które miało określić odrębne rozporządzenie.

Rozporządzenie Przewodniczącego Komitetu Budownictwa, Urbanistyki i Architektury z dnia 21 lipca 1961 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane budownictwa powszechnego (Dz. U. Nr 38, poz. 196 z późn. zm.) nie dopuszczało (§ 92) zastosowania wysokości pomieszczeń przeznaczonych na stały lub czasowy pobyt ludzi mniejszej niż 2,40 m, a nieprzeznaczonych na pobyt ludzi - mniejszej niż 2,20 m.

Rozporządzenie dopuszcza jednak zmniejszenie wymaganej wysokości niektórych pomieszczeń, a mianowicie:

- piwnic (czytaj komórek gospodarczych albo lokatorskich) w budynkach mieszkalnych jedno- i wielorodzinnych do 1,90 m,

- pomieszczeń gospodarczych (czytaj innych niż komórki gospodarcze) w budynkach jednorodzinnych do 2,00 m,

- pomieszczeń poddasznych, przeznaczonych na stały lub czasowy pobyt ludzi w jednorodzinnych budynkach

mieszkalnych do 2,20 m, ale w przypadkach stropu łamanego taka wysokość musi być zapewniona na co najmniej 3/4 powierzchni podłogi, a w najniższym miejscu nie może być mniejsza niż 1,20 m,

- jednej kondygnacji w budynkach jednorodzinnych i w mieszkaniach dwupoziomowych, jeżeli mieszkanie stanowi otwartą, łatwo wentylowaną całość.

Zarządzenie Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z dnia 29 czerwca 1966 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane budownictwa powszechnego (Dz. Bud. Nr 10, poz. 44 z późn. zm.), które zastąpiło rozporządzenie Przewodniczącego KBUA z 1961 r., utrzymało (§ 95) nadal bez zmiany przedstawione wcześniej wymagania dotyczące minimalnych wysokości pomieszczeń.

Rozporządzenie Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (Dz. U. Nr 17, poz. 62 z późn. zm.) nie dopuszczało (§ 136 ust. 1) dla jakichkolwiek pomieszczeń przeznaczonych na stały lub czasowy pobyt ludzi mniejszej wysokości niż 2,50 m.

Rozporządzenie MAGTiOŚ z 1980 r. dopuszczało jedynie zastosowanie mniejszej wysokości w odniesieniu do:

- pomieszczeń w budynkach mieszkalnych i letniskowych ze stropem łamanym lub pochyłym - poniżej 2,20 m na maksymalnie 1/3 powierzchni podłogi, bez wskazania wysokości w najniższym miejscu pomieszczenia,

- pomieszczeń przeznaczonych na czasowy pobyt ludzi ze stropem pochyłym, w których minimalna wysokość 2,50 m może być wysokością średnią, ale w najniższym miejscu nie mniejszą niż 2,00 m.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) ustala następujące, obowiązujące aktualnie, wysokości pomieszczeń:

§ 72. 1. Wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi powinna odpowiadać wymaganiom określonym w poniższej tabeli, jeżeli przepisy odrębne, w tym dotyczące pomieszczeń pracy i pomieszczeń służby zdrowia, nie określają innych wymagań (tablica 4).

Tab. 3. Obowiązujące aktualnie wysokości pomieszczeń

Rodzaj pomieszczenia (i sposób użytkowania)	Minimalna wysokość w świetle (m)
Pokoje w budynkach mieszkalnych oraz sypialnie 1-4-osobowe w budynkach zamieszkania zbiorowego	2,5*)
Pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych i mieszkalnych zagrodowych oraz pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej	2,2*)
Pomieszczenia do pracy**), nauki i innych celów, w których nie występują czynniki uciążliwe lub szkodliwe dla zdrowia, przeznaczone na stały lub czasowy pobyt:
a) nie więcej niż 4 osób	2,5
b) więcej niż 4 osób	3,0
Pomieszczenia jak wyżej, lecz usytuowane na antresoli, jeżeli nie występują czynniki szkodliwe dla zdrowia	2,2
Pomieszczenia do pracy **) i innych celów, w których występują czynniki uciążliwe lub szkodliwe dla zdrowia	3,3
Pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, jak dyżurki, portiernie, kantory, kioski, w tym kioski usytuowane w halach dworcowych, wystawowych, handlowych, sportowych, jeżeli nie występują czynniki szkodliwe dla zdrowia	2,2*)
Pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi:
a) jeżeli nie występują czynniki szkodliwe dla zdrowia	2,2*)
b) jeżeli występują czynniki szkodliwe dla zdrowia	2,5

*) Przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9 m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.

**) Wymagania dotyczące minimalnej wysokości pomieszczeń w zakładach pracy określają przepisy o bezpieczeństwie i higienie pracy.

Pomieszczenia, których wysokość powinna, zgodnie z ust. 1, wynosić co najmniej 3 m i 3,3 m, mogą być obniżone do wysokości nie mniejszej niż 2,5 m w przypadku zastosowania wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej lub klimatyzacji, pod warunkiem uzyskania zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego.

Ponadto rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 2002 r. uściśla wymagania dotyczące minimalnej wysokości bezwzględnej (nieuśrednionej) niektórych rodzajów pomieszczeń higieniczno-sanitarnych i technicznych:

- wg § 77 wysokość pomieszczenia higieniczno-sanitarnego (czyli łazienki, kabiny natryskowej i ustępowej) powinna wynosić co najmniej 2,50 m w świetle, z wyjątkiem łaźni ogólnodostępnej, której wysokość powinna wynosić co najmniej 3,00 m,

- wg § 102 pkt 1 wysokość garażu zamkniętego i otwartego powinna wynosić co najmniej 2,20 m w świetle konstrukcji,

- wg § 136 ust. 10 wysokość pomieszczeń, w których instaluje się kotły na olej opałowy, nie może mieć wysokości mniejszej niż 2,20 m,

- wg § 172 ust. 4 pomieszczenia, w których instaluje się urządzenia gazowe, powinny mieć wysokość co najmniej 2,20 m,

- wg § 172 ust. 5 pomieszczenia techniczne, w których instaluje się gazowe kotły grzewcze, mogą mieć wysokość co najmniej 1,90 m jedynie w jednorodzinnych budynkach mieszkalnych w zabudowie zagrodowej i indywidualnej wzniesionych przed dniem wejścia w życie tego rozporządzenia.

3. Wnioski z przedstawionego stanu prawnego

Przedstawiony zbiór informacji o wymaganiach dotyczących minimalnej wysokości pomieszczeń w budynkach określonych w przepisach techniczno-budowlanych od 1928 r. do dziś powinien pozwolić na ocenę zgodności stanu faktycznego w budynkach wzniesionych w tym okresie z obowiązującymi wówczas przepisami.

Na ich podstawie można stwierdzić, że zastosowanie „zasady redukcji” powierzchni pomieszczeń przeznaczonych na stały lub czasowy pobyt ludzi o wysokości mniejszej niż 2,20 m nie musi wywoływać sprzeczności z przepisami techniczno-budowlanymi, jeżeli część pomieszczenia, dostateczna dla potrzeb użytkowych, będzie miała średnią wysokość odpowiadającą minimalnej wysokości określonej w tych przepisach dla danego rodzaju pomieszczeń oraz zostanie zachowana minimalna wysokość najniższej części pomieszczenia wynikająca z tych przepisów.

Nie ma logicznego uzasadnienia, aby np. w stosunku do powierzchni pomieszczeń technicznych lub gospodarczych, należących do tzw. powierzchni usługowej (Pg), a nie użytkowej (Pu), stosować „zasadę redukcji”, jeżeli ich wysokość jest mniejsza niż 2,20 m, ale odpowiada przepisom techniczno-budowlanym.

Nie ma natomiast żadnych przeciwwskazań, aby równocześnie powierzchnie pomieszczeń lub ich części wyższych od wysokości kondygnacji, typowej dla znajdujących się na niej pomieszczeń, wykazywać oddzielnie, bez względu na to, czy ich obmiar i obliczenie powierzchni zostanie oparte na normie PN-70/B-02365 czy na normie PN-ISO 9836: 1997, ponieważ będzie to tylko odwzorowaniem stanu faktycznego, a nie jego zniekształceniem, jakie powoduje stosowanie „zasady redukcji”.

MINISTERSTWO SPRAW WEWNĘTRZNYCH i ADMINISTRACJI

DEPARTAMENT ARCHITEKTURY, BUDOWNICTWA, GEODEZJI I KARTOGRAFII

Warszawa, 2000-04-10 AB-2/MM/53 9/414/2000 

Odpowiadając na pismo z 29 lutego 2000r., nr TE-43/82/2000 w sprawie zasad obliczania powierzchni użytkowej w spółdzielczych domach jednorodzinnych, przekazane przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast - Departament Architektury, Budownictwa, Geodezji i Kartografii Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji przedstawia poniżej swoje stanowisko.

Z postanowień normy PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady pomiaru” wynika, że powierzchnia ruchu przeznaczona do wykorzystywania wyłącznie przez użytkownika lokalu (domu jednorodzinnego) nie jest wydzielona z powierzchni użytkowej tego lokalu (domu jednorodzinnego).

Poza tym, w przypadku korzystania z postanowień norm wycofanych ze zbioru Polskich Norm, np. w/w PN-70/B-02365, należy zaznaczyć, że:

• jest to norma wycofana ze zbioru Polskich Norm,

• nie figuruje w katalogu Polskich Norm,

• jest to norma archiwalna, której nie ma w sprzedaży, lecz można ją zamówić
  bezpośrednio w Polskim Komitecie Normalizacyjnym.

W aktualnym zbiorze norm jest norma PN-ISO 9836:1997 „Normy właściwości użytkowych w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Żadna z w/w norm nie jest wprowadzona do zbioru norm obowiązujących (rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 4 marca 1999r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych polskich norm).

Do wiadomości: D DY R E K T O R

Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w miejscu Departamentu Architektury, Budownictwa Geodezji i Kartografii MSWiA dr inż. Stanisław ZIELENIE

5. Pytania i odpowiedzi

Pytanie nr 14:

Czytając ustawę pojawił się pewien problem interpretacyjny. Jak należy liczyć powierzchnię użytkową budynku? W ustawach jest wskazanych kilka sposobów - przy zastosowaniu każdego z nich powierzchnia różni się na tyle, że może spowodować to odrzuceniem wniosku o dopłatę do kredytu. Serdecznie proszę o ustosunkowanie się do tego problemu - choćby na łamach swojej strony www. Dla wielu osób to bardzo ważna sprawa. Żeby pokazać wagę problemu wspomnę tylko, że wg normy PN-70/B-02365 do powierzchni należy wliczać w 100% pomieszczenia o wysokości w świetle ?2,20m, o wysokości 1,40-2,20 - w 50%, a o wysokości do 1,4 m pomija się całkowicie.

Natomiast wg PN-ISO 9836 do powierzchni wlicza się tylko pomieszczenia o wysokości większej niż 1,9m. Sprawa się jeszcze bardziej komplikuje, gdy weźmiemy pod uwagę fakt możliwości dobrowolnego stosowania Polskich Norm (brak obowiązku stosowania tej czy innej normy) Nie ma znaczenia teraz również rok wydania normy. I tak niekiedy spotykamy się z obmiarami powierzchni wg PN-70/B-02365 "Powierzchnia budynków?", a w innych przypadkach wg PN-ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie?" Podstawowe różnice pomiędzy normami to: obmiar wg PN-70/B-02365 wykonuje się na poziomie 1m nad podłogą i w stanie surowym (bez tynków i okładzin), natomiast wg PN-ISO9836 na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym, wg PN-70/B-02365 wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1mkw dolicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PON-ISO9836 nie dolicza się. Powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy) wg PN-70/B-02365 nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PON-ISO9836 dolicza się do powierzchni pomieszczenia (wykazując powierzchnie nie nakryte i powierzchnie nakryte).

Prawidłowe obliczenie powierzchni użytkowej jest sprawą bardzo ważną. Podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest przecież powierzchnia użytkowa budynków lub ich części. Ponadto wynajmując lub kupując mieszkanie czy dom czynsz lub cena tej nieruchomości jest przecież uzależniona w głównej mierze od powierzchni.

W trzech ustawach pojęcie powierzchni użytkowej nie jest jednoznacznie określone.

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. nr 9 poz. 84 z późn. zm.) powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.) do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Natomiast w ustawie o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. (tekst jednolity Dz.U z 2004 nr 142 poz. 1514 z późn. zm.) za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.

Z powyższych uregulowań wynika, że płacąc podatek od nieruchomości do powierzchni użytkowej musimy zaliczyć powierzchnię piwnicy w pozostałych przypadkach powierzchni piwnic nie bierze się pod uwagę.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje dokonywanie obmiaru powierzchni użytkowej w świetle wyprawionych ścian a więc z tynkami a z pozostałych ustaw nie wynika czy obmiar dokonywać z tynkami czy bez tynków.

Na szczęście we wszystkich trzech ustawach powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz części kondygnacji o wysokości w świetle (nie wiadomo z tynkami czy bez tynków, na pewno z tynkami w ustawie o ochronie praw lokatorów) równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, od 1,40 do 2,20 m - zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 - powierzchnię tą pomija się.

Żeby sprawę jednak skomplikować ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje obliczać powierzchnię użytkową zgodnie z Polską Normą a w pozostałych ustawach nic się o tym nie pisze.

Polska Norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru” obowiązywała powszechnie do 1999 roku.

Norma ta została wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm po ustanowieniu normy PN- ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.”

Z resortowych ustaleń wynika jednak, że Polska Norma PN-ISO 9836 jest normą do dobrowolnego stosowania w zakresie dotyczącym obliczeń powierzchni użytkowej lokalu. Przy wyborze sposobu korzystania z norm PN-ISO 9836 i PN-70/B-02365 Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w piśmie wewnętrznym skierowanym do jednego z przedsiębiorstw z dnia 4 sierpnia 2000 roku zaleca przyjęcie następujących zasad:
- ustalenia normy PN-ISO 9836 mogą być stosowane w projektach budowlanych budynków nowo wznoszonych, odbudowywanych, a także nadbudowywanych i rozbudowywanych, jeżeli zakres nadbudowy i rozbudowy obejmuje wyodrębnioną funkcjonalnie część budynku,
- w projektach nadbudowy i rozbudowy części budynku nie wyodrębnionych funkcjonalnie oraz w projektach przebudowy, modernizacji lub zmiany przeznaczenia części budynku istniejącego należy stosować takie same zasady obliczania (np. wg PN-70/B-02365) jakie były przyjęte w projekcie budowlanym, na podstawie którego został wzniesiony budynek.

Podstawowe różnice pomiędzy normami to:
- obmiar według PN-70/B-02365 wykonuje się na poziomie 1 m nad podłogą i w stanie surowym (tzn. bez tynków i okładzin), natomiast wg PN-ISO 9836 na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym,
- wg PN-70/B-02365 wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 mkw dolicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PN-ISO 9836 - nie dolicza się,
- powierzchnię ze skośnym sufitem: według PN-70/B-02365 oblicza się zależnie od wysokości - o wysokości pow. 2,20 m i większej liczy się w 100%, o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,4 m nie wlicza się; natomiast według PN-ISO 9836 liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się na dwie części: część o wysokości 1,9 m i więcej oraz na część o wysokości poniżej 1,9 m, którą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej,
- powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) według PN-70/B-02365 nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania ani lokalu użytkowego), natomiast według PN-ISO 9836 dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy) i powierzchnie nakryte (loggie).

Chcąc odpowiedzieć na pytanie „Jak obliczyć powierzchnię użytkową budynku lub mieszkania” - należy stwierdzić - nie wiadomo. Wszystko zależy od przepisu, który to reguluje i rodzaju stosowanej normy.

Wyliczenia powierzchni użytkowej budynku dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

POSTANOWIENIE

Wójt Gminy Pawłowice działając na podstawie art. 14a § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. z 2005 roku. Dz. U. Nr 8, poz. 60 z późniejszymi zmianami), po rozpatrzeniu wniosku w sprawie wydania interpretacji przepisów w zakresie wyliczenia powierzchni użytkowej budynków dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości postanawia: udzielić na wniosek podatnika interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego stwierdzając, iż w obowiązującym stanie prawnym:

1. Definicję powierzchni użytkowej budynku lub jego części dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości zawiera art. 1a, ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (tj. z 2006 roku, Dz. U. Nr 121, poz. 844).Zgodnie z brzmieniem tego przepisu przez powierzchnię użytkową budynku lub jego części należy rozumieć powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnacje uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

2. Powierzchnia użytkowa budynku obliczana dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest więc sumą powierzchni użytkowej znajdujących się w budynku pomieszczeń i przy jej obliczaniu nie uwzględnia się powierzchni zajętej przez zewnętrzne i wewnętrzne ściany.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa stosownie do swej właściwości wójt gminy na pisemny wniosek podania ma obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. Składając do właściwego wójta gminy wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji podatnik jest obowiązany do wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego oraz własnego stanowiska w sprawie. Udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Interpretacja powinna zawierać ocenę prawną stanowiska pytającego z przytoczeniem przepisów prawa.

Jednocześnie w oparciu o art. 14b § 1 interpretacja ta nie jest wiążąca dla podatnika, jeżeli jednak podatnik zastosuje się do niej organ podatkowy nie może wydać decyzji określającej lub ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego bez zmiany albo uchylenia postanowienia, jeżeli taka decyzja byłaby niezgodna z interpretacją zawartą w postanowieniu. Interpretacja jest natomiast wiążąca dla organów podatkowych właściwych dla wnioskodawcy i może zostać zmieniona lub uchylona wyłącznie w drodze decyzji. Zmienić lub uchylić postanowienie w sprawie interpretacji przepisów prawa podatkowego może organ odwoławczy jeżeli uzna, że wniesione zażalenie zasługuje na uwzględnienie lub z urzędu jeżeli postanowienie rażąco narusz prawo, orzecznictwo oraz gdy niezgodność z prawem jest wynikiem zmiany przepisów. Zastosowanie się podatnika do interpretacji nie może mu szkodzić.

Uzasadniając swoje stanowisko organ podatkowy informuje, że podatek od nieruchomości normuje ustawa z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych, (tj. z 2006 roku, Dz. U. Nr 121, poz. 844).

Zgodnie z powyższą ustawą podstawę opodatkowania całego budynku wielorodzinnego jak i wyodrębnionego własnego lokalu stanowi powierzchnia użytkowa, której definicję zawiera art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z tym przepisem przez powierzchnię użytkową budynku lub jego części - należy rozumieć powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Ustalając powierzchnię użytkową dla potrzeb opodatkowania podatkiem od nieruchomości nie należy więc sięgać do definicji zawartych w innych aktach prawnych (jak w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego) bowiem definicję taka zawiera akt prawny normujący podatek od nieruchomości (art. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Ponadto z przepisu art. 1 w/w ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku wynika, iż ustawa ta reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a zawarta w tej ustawie definicja powierzchni użytkowej (art. 2 ust. 1 pkt 7 zgodnie z którym pod pojęciem powierzchni użytkowej lokalu - należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggio, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowania opału) nie pokrywa się z definicją powierzchni użytkowej zawartą w akcie prawnym normującym podatek od nieruchomości, a więc ustawie z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych.

Zgodnie z art. 21 ustawy z dnia 17 maja 1989 roku prawo geodezyjne i kartograficzne podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Jednocześnie § 63 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków stanowi, iż danymi ewidencyjnymi dotyczącymi budynku stanowiącego część składową gruntu jest m.in.łączne wyrażone w m² pole powierzchni użytkowej. Z przepisów tych nie można jednak, jako czyni to podatnik, wnioskować, iż dla celów wymiaru podatku od nieruchomości powierzchnię użytków lokalu ustala się zgodnie z zasadami określonymi w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego a więc aktu, który reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a nie aktu który normuje podatek od nieruchomości.

Dla celów wymiaru podatku od nieruchomości należy obliczać powierzchnię użytkową zgodnie z definicją zawartą w art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych z uwzględnieniem zapisu art. 4 ust. 2 zgodnie z którym powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Dane dotyczące powierzchni użytkowej budynku można ustalić na podstawie fizycznego obmiaru powierzchni budynku po wewnętrznej długości ścian. Należy podzielić pogląd, iż użyte przez ustawodawcę w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych definicji powierzchni użytkowej lub jego części pojęcie wewnętrznej długości ścian oznacza, iż z powierzchni użytkowej wyłącza się grubość ścian, która podlegałaby wliczeniu gdyby pomiarów dokonywano po zewnętrznej stronie ściany. Należy także zwrócić uwagę, iż ustawodawca posługuje się pojęciem powierzchni pomieszczeń lub ich części (art. 4 ust. 2) a nie pojęciem powierzchni lokalu, co oznacza, iż pomiaru powierzchni użytkowej zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych należy dokonywać w odniesieniu do każdego z pomieszczeń (a nie całego lokalu) co wyklucza wykazanie do opodatkowania grubości ścian.

W tym stanie rzeczy postanowiono jak wyżej.

Obliczanie wielkości pomieszczeń przynależnych

Odpowiada mgr inż. Witold Ciołek.

Nieruchomość budowana w latach 60. dzielona jest na dwa odrębne lokale. Strony przyjęły do obliczeń powierzchni poszczególnych lokali, a tym samym swoich udziałów w nieruchomości normę PN-70/B-02365. Wysokość pomieszczeń przynależnych (piwnice, pomieszczenie techniczne) wynosi 2,18 m.

Jak należy obliczyć wielkość tych pomieszczeń? Czy należy brać pod uwagę obowiązujące warunki techniczne, które to warunki pomieszczenia przynależne, o których mowa, spełniają, czy też stosować się ściśle do treści normy? Wtedy należałoby podzielić wielkość tych pomieszczeń przez dwa, co wydaje się nielogiczne.

 

Odpowiedź na tak postawione ogólne pytanie w sprawie podziału nieruchomości na dwa odrębne lokale nie może być rozstrzygająca, ale jedynie doradcza. Podziału nieruchomości należy dokonać z uwzględnieniem stanu faktycznego, w uzgodnieniu z zainteresowanymi stronami i wymaganiami odpowiednich przepisów, które będą miały zastosowanie w tym przypadku. Przyjęta przez obie strony za podstawę obliczeń powierzchni poszczególnych lokali Polska Norma PN-70/B-02365 Powierzchnia budynków - Podział, określenia i zasady obmiaru (obecny zapis numeru PN-B-02365:1970) jest od października 1997 r. wycofana ze zbioru Polskich Norm i zastąpiona Polską Normą PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Aktualna norma PN-ISO 9836:1997 wprowadziła w stosunku do PN-B-02365:1970 kilka istotnych zmian w sposobie obliczania powierzchni budynków i lokali, m.in. zasadę obliczania powierzchni na podstawie pomiarów w poziomie posadzki w stanie wykończonym zamiast na wysokości 1 m nad posadzką w stanie surowym oraz usunęła poprzednią zasadę pomiaru powierzchni pomieszczeń o zmiennej wysokości i jej redukcji w pomieszczeniach o wysokości poniżej 2,20 m. Norma ta zaleca wyszczególnienie powierzchni pomieszczeń o różnej wysokości. Jeżeli w nieruchomości istnieją dwa wydzielone lokale mieszkalne, do każdego z nich należy zastosować podane metody obliczeń, a pomieszczenia przynależne przypisać do odpowiednich lokali i obliczyć ich powierzchnię według tych samych zasad. W szczególnym przypadku może się to okazać podziałem przez dwa. Proponujemy zapoznać się z nowymi zasadami w normie, gdyż zmiany mogą powodować istotne różnice, albo odwołać się do pomocy uprawnionych rzeczoznawców. Polskie Normy są obecnie dokumentami dobrowolnymi, mogą być stosowane za zgodą obu stron, nie można więc mówić o ścisłym stosowaniu się do treści norm. To samo odnosi się do norm wycofanych. Trzeba brać pod uwagę przepisy prawne, bo mają pierwszeństwo przed  Polskimi Normami.

Z tej przyczyny warto zasygnalizować, że podzielenie nieruchomości na pewno będzie się wiązało z zastosowaniem przepisów prawnych, wyznaczenie powierzchni lokali powinno więc być zgodne z tymi przepisami. Przed zastosowaniem Polskiej Normy warto sprawdzić, jak definiują powierzchnię i jak zalecają ją obliczać np.: ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 1991 r. Nr 9, poz. 31 z późn. zm.), ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.), ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.), ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 71, poz. 734 z późn. zm.) czy ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn (tekst jednolity z dnia 6 czerwca 2009 r. Dz.U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768). Tylko w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów… mamy ogólne powołanie na Polską Normę: Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Można domniemywać, że ustawodawca ma na myśli aktualną Polską Normę, tj. PN-ISO 9836:1997, a nie PN-70/B-02365.

Więcej informacji na ten temat znajduje się m.in. w publikacji „Powierzchnia i kubatura budynku według normy PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” autorstwa Andrzeja Pogorzelskiego i Jana Siec

Bogumił Bryl Proces inwestycyjny

3

powierzchnia

całkowita

powierzchnia

netto

powierzchnia

konstrukcji

powierzchnia

wewnętrzna

powierzchnia

ścian zewnętrznych

powierzchnia

ścian wewnętrznych

powierzchnia

pomocnicza

powierzchnia

podstawowa

powierzchnia

użytkowa

powierzchnia

usługowa

a

powierzchnia

ruchu

Powierzchnia konstrukcji

powierzchnia

całkowita

Powierzchnia całkowita

Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia ruchu

Powierzchnia usługowa

Powierzchnia podstawowa

Powierzchnia pomocnicza

Powierzchnia netto

---