PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

PRZY UL. NARUTOWICZA 46

W ŁODZI

EWA SAŁATA

ŁÓDŹ 2007

1. WSTĘP

Poniższe opracowanie zostało sporządzone w odpowiedzi na oczekiwania Właścicieli nieruchomości położonej w Łodzi przy Narutowicza nr 46.

Podstawowym celem niniejszego planu zarządzania jest przedstawienie możliwości rozwojowych analizowanej nieruchomości, a także wskazanie strategii działania mającego na celu podniesienie atrakcyjności nieruchomości pod względem użytkowym i technicznym. Zaproponowany w nim wariant rozwojowy nieruchomości wskaże kierunki działań w zakresie poprawnego funkcjonowania nieruchomości, a także drogi pozyskiwania przez Wspólnotę dodatkowych przychodów, mogących wraz z innymi środkami, służyć podnoszeniu atrakcyjności budynków.

Analiza finansowa określi bezpieczny dla Wspólnoty pułap zaangażowania kapitału w inwestycje oraz pozwoli na racjonalne gospodarowanie środkami finansowymi.

Plan zarządzania, czytany przez Właścicieli lokali mieszkalnych spełni przede wszystkim rolę poznawczą dotyczącą całej nieruchomości, umożliwi:

• pozyskanie dokładnej wiedzy o nieruchomości, jej stanie technicznym, prawnym i wartości rynkowej,

• ocenę dotychczasowego sposobu i metod zarządzania nieruchomością,

• dokonanie wyboru sposobu zarządzania nieruchomością na przyszłość z punktu widzenia interesu właściciela.

Plan obejmuje okres od 2008 do 2012 roku. Podstawową zasadą planu jest równoważenie wydatków i przychodów w poszczególnych latach. Wydatki na bieżące utrzymanie, eksploatację, naprawy i konserwacje pokrywane są z wpłacanych zaliczek przez właścicieli, natomiast remonty części wspólnej wykonywane są w ramach posiadanych środków na bankowym rachunku wspólnoty.

Plan zarządzania zakłada trzy warianty działania:

wariant I - utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym,

wariant II - podnoszenie standardu i wartości nieruchomości poprzez działanie inwestycyjne,

wariant III - przekwalifikowanie sposobu użytkowania części budynku.

Podstawy prawne zarządzania nieruchomością.

1. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.), która określa sposób ustanowienia odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki ich właścicieli oraz zarząd nieruchomością wspólną.

2. W zakresie nieuregulowanym ustawą wymienioną w pkt. 1 do własności lokali stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) jako aktu normatywnego kreującego ogólnie obowiązujące pojęcia, zasady i reguły postępowania. Będą to np.: zasady dotyczące samego pojęcia i atrybutów własności (art. 140 k.c.), przepisy o ochronie własności (art. 222-230 k.c.) i ochronie posiadania (art. 336-352 k.c.), a także ograniczonych prawach rzeczowych - przede wszystkim o użytkowaniu i służebności (art. 252 i n. k.c. oraz art. 285-305 k.c.), czy też unormowania dotyczące przenoszenia własności (art. 155-158 k.c.).

3. Kwestie zasad sprzedaży mieszkań przez gminy lub przez Skarb Państwa na rzecz najemców, pojęcia zarządcy i zarządzania nieruchomościami regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741, z późn. zm.).

4. Przepis szczególny w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego stanowi ustawa z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 i Nr 162, poz. 1119). Ustawa ta ustala definicje m.in. lokalu, lokalu zamiennego, powierzchni użytkowej, mieszkaniowego zasobu gminy, określa ogólne zasady najmu i wstępowanie w stosunek najmu w miejsce dotychczasowego najemcy, określa prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy w zakresie utrzymania lokalu, zasady ustalania czynszu regulowanego oraz ustala warunki otrzymywania dodatków mieszkaniowych.

Do głównych aktów prawnych, regulujących sferę funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, prawa i obowiązki zarządców nieruchomości należą w/w ustawy, a ponadto zarządca, w trakcie pełnienia swej funkcji realizuje również obowiązki ujęte w innych przepisach, a w szczególności w:

• ustawie prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku (Dz. U. Nr 89, poz. 414) wraz z rozporządzeniami i zarządzeniami wykonawczymi,

• ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach z dnia 13 września 1996 roku (Dz. U. Nr 132, poz. 622),

• ustawie o rachunkowości z dnia 29 września 1994 roku (Dz. U. Nr 121, poz. 591 z późn. zm.),

• ustawie z dnia 18 stycznia 1993 roku o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50, z późn. zm),

• ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 106 z 1993 r., z późn. zm.),

• ustawie o podatkach lokalnych (Dz. U. Nr 9, z 1991 r., z późn. zm),

• przepisów o ewidencji ludności,

• przepisów samorządowych.

2. PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI

1. Stan prawny nieruchomości.

Nieruchomość stanowi współwłasność Gminy Miasta Łódź i właścicieli indywidualnych, tworząc z mocy prawa Wspólnotę Mieszkaniową przy ulicy Narutowicza 46 w Łodzi.

Tabela nr II.1. Zestawienie udziałów przypadających poszczególnym lokalom sprzedanym

nr lokalu	Udziały w %
2	2,37%
4	4,48%
5	3,24%
6	4,35%
9	3,30%
11	2,38%
12	3,24%
15	6,69%
16	4,38%
17	4,40%
19	4,43%
21	2,35%

1. Numer identyfikacji podatkowej NIP:

675 - 444 - 11 - 77

2. Numer identyfikacji statystycznej REGON:

567839145

3. Księgi wieczyste:

Nieruchomość została wpisana do księgi wieczystej pod numerem KW 12345 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Łodzi Wydział Ksiąg Wieczystych, gdzie Gmina Miasta Łódź wpisana jest jako właściciel opisanej w tej księdze nieruchomości. Ponadto założono księgi wieczyste dla poszczególnych wyodrębnionych i sprzedanych lokali.

Tabela nr II.2. Numery KW dla lokali wyodrębnionych i sprzedanych.

nr lokalu	Nr KW
2	12378
4	12379
5	12381
6	12345
9	12333
11	12356
12	12372
15	12399
16	12311
17	12334
19	12358
21	12312

4. Oznaczenie geodezyjne nieruchomości.

Nieruchomość położona jest na działce o numerze geodezyjnym 768/1 i 889/1 na karcie mapy nr 1 obręb S-4. Powierzchnia działki wynosi 2599,00 m2. Grunt stanowi własność Gminy Miasta MIASTO. Właściciele lokali są współużytkownikami wieczystymi działki gruntu o powierzchni 556,30 m2 po obrysie budynku.

2. Charakterystyka nieruchomości.

1. Aktualna funkcja nieruchomości.

Budynek mieszkalny, wielorodzinny, jedno klatkowy, w całości podpiwniczony. Na parterze znajduje się lokal użytkowy. W budynku piętrze znajduje się 28 wyodrębnionych lokali mieszkalnych, z czego obecnie 12 stanowi własność użytkowników. Ponadto każdy mieszkaniec, w części wspólnej budynku, w kondygnacji podziemnej posiada piwnicę. Mieszkańcy tej nieruchomości mogą również korzystać z pralni i suszarni zlokalizowanych w kondygnacji podziemnej.

2. Usytuowanie nieruchomości.

Nieruchomość przy ul. Narutowicza 46 położona jest w dzielnicy Łódź - Śródmieście. Usytuowana jest w linii zabudowy zwartej, przy ulicy Narutowicza, co umożliwia mieszkańcom budynku swobodny dojazd samochodem do nieruchomości. Pomimo położenia nieruchomości w centrum miasta, co daje mieszkańcom łatwy dostęp do usług komunikacyjnych autobusowych, tramwajowych jak i kolejowych PKP, jest to miejsce zaciszne, o dużej ilości zieleni. Dzięki dogodnej lokalizacji budynku, mieszkańcy mogą korzystać z całej gamy usług oferowanych przez pobliskie zakłady usługowe i sklepy.

3. Zagospodarowanie terenu wokół budynku.

Nieruchomość usytuowana jest w obrębie dwóch działek, odgrodzonych od sąsiednich terenów płotem z betonowych płyt prefabrykowanych, na których oprócz budynku zlokalizowanych jest 15 garaży, niezbędne urządzenia małej architektury oraz tereny zielone.

Tabela nr II.3. Szczegółowe zagospodarowanie terenu wokół budynku.

LP	WYSZCZEGÓLNIENIE	JEDNOSTKA	ILOŚĆ
1	Nawierzchnia utwardzona w tym: Chodniki (płyta chodnikowa) plac pod wózki na nieczystości stałe (beton) wjazdy do garaży (płyty chodnikowe i beton) dojścia do śmietnika (płyty chodnikowe)	m2 m2 m2 m2 m2	658 465 10 161 22
2	Tereny zielone - trawa	m2	185
3	Nasadzenia krzewów i drzew	szt	28
4	Nasada kwiatów sezonowych - róże	szt	100

Drzewa rosnące na terenie działek podlegają okresowym prześwietleniom, zaś krzewy corocznym przycinkom.

Wszystkie koszty utrzymania czystości, zieleni oraz urządzeń technicznych znajdujących się na terenie zewnętrznym w obrębie nieruchomości, pokrywane są z wpłacanych przez właścicieli zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

4. Powierzchnia użytkowa budynku.

Tabela nr II.4. Powierzchnia użytkowa mieszkań i pomieszczeń wspólnych

POWIERZCHNIA UŻYTKOWA W M2
	MIESZKAŃ	PIWNIC	SUSZARNI	KLATEK SCHODO	LOKAL UŻYTKOWY	RAZEM
Piwnice	-	139,70	62,00	83,10	-	284,80
Parter	221,60	-	-	56,80	15,90	294,30
I piętro	250,10	-	-	33,60	-	283,70
II piętro	250,80	-	-	33,60	-	284,40
III piętro	250,90	-	-	33,60	-	284,50
IV piętro	251,40	-	-	33,60	-	285,00
RAZEM	1224,80	139,70	62,00	274,30	15,90	1716,70

Tabela nr II.5. Podział powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych według własności

	POWIERZCHNIA UŻYTKOWA LOKALI [ M2]			% UDZIAŁU
		Wykupione	Gminne		OGÓŁEM
Lokale mieszkalne	570,30	654,50	1224,80	46,56
Lokale użytkowe	0,00	15,90	15,90	0,00
OGÓŁEM:	570,30	670,40	1240,70	45,97

5. Stan techniczny budynku.

1. Dane ogólne:

• powierzchnia zabudowy - 356,30 m2

• kubatura budynku - 5929,00 m3

• kondygnacje nadziemne - 5

• podpiwniczenie - 100,00 %

• zasiedlenie budynku - 1966 rok

1. Wyposażenie techniczne budynku:

• instalacja wodno - kanalizacyjna

• instalacja gazowa

• instalacja elektryczna

• instalacja odgromowa

• instalacja centralnego ogrzewania

• instalacja telewizji kablowej.

1. Konstrukcja budynku:

Tabela nr II.6. Konstrukcja budynku

Ławy fundamentowe	Żelbetowe, wylewane
Ściany konstrukcyjne	Stanu zerowego zewnętrzne i wewnętrzne grubości 30 cm, wylewane
Ściany naziemne	Szczytowe z płyt warstwowych, podłużne z wielkowymiarowych, żelbetowych bloków osłonowych
Ścianki wewnętrzne i działowe	Wielkowymiarowe pełne
Klatki schodowe	Z płyt prefabrykowanych podestowych i spocznikowych opartych na ścianach oraz z płyty biegowej
Stropy	Żelbetowe wielkowymiarowe
Stropodach	Wentylowany z płyt stropowych ocieplony styropianem. Płyty dachowe oparte na ścianach kolankowych. Gzymsy prefabrykowane
Pokrycie	Papa na lepiku
Przewody wentylacyjne	Pustaki

2. Dokumentacja techniczna.

Dokumentacja nieruchomości znajduje się w posiadaniu zarządu i administracji nieruchomości. Jest przechowywana w części archiwalnej w jednym z pomieszczeń na terenie nieruchomości, a w części dokumentacji bieżącej u administratora Wspólnoty. Dokumentacja budynków składa się z następujących elementów:

1. odpis z księgi wieczystej

2. wypis z ewidencji gruntów i budynków

3. mapa sytuacyjno - wysokościowa

4. projekt architektoniczno - budowlany

5. projekty branżowe instalacji: gazowej, wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, c.o., wentylacji

6. protokoły odbiorów instalacji wewnętrznych i urządzeń kotłowni

7. protokoły odbiorów końcowych budynków

8. 3 książki obiektu budowlanego z aktualnymi wpisami przeglądów technicznych

9. protokoły powykonawcze z przeprowadzonych prac na budynkach

10. protokoły przeglądów kominowych i wentylacji

11. protokoły badania szczelności gazu

12. protokoły corocznych przeglądów kotłowni

13. dokument wyodrębnienia własności lokali

14. umowy z dostawcami mediów

15. inne umowy /min. o administrowanie, o utrzymanie czystości, o bieżące konserwacje, o stałą obsługę kotłowni, o utworzenie sieci internetowej/

16. umowa najmu lokalu wspólnoty

17. dokumentacja finansowa

18. dokumentacja podatkowa i ZUS

19. uchwały współwłaścicieli

20. korespondencja wspólnoty

3. Remonty.

Zakres niezbędnych do przeprowadzenia prac remontowych w budynku, wynika z przeprowadzonych, w oparciu o przepisy Prawa budowlanego, obowiązkowych przeglądów technicznych oraz dokonywanych ocen stanu technicznego budynku. Stwierdzone, w wyniku tych działań, potrzeby remontowe wraz z szacunkową ich wyceną, ujmowane są w corocznych planach gospodarczych Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy Narutowicza 46. Do przeprowadzenia tych prac zarządca przystępuje jednak dopiero w momencie uzyskania akceptacji współwłaścicieli nieruchomości. Remonty te finansowane są ze środków finansowych gromadzonych na rachunku bankowym. Ponadto od 2008 roku, dodatkowym źródłem finansowania m.in. remontów, będą pożytki z reklam umieszczonych na zewnętrznych ścianach budynku. W przypadku, gdy wartość prac remontowych przewyższa sumę posiadanych na ten cel środków, a mimo wszystko zapada decyzja o realizacji remontu, brakujące kwoty wpłacają właściciele, proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Drobne prace konserwacyjne oraz niezbędne przeglądy techniczne pokrywane są z zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Poniżej przedstawiony został zakres prac remontowych koniecznych do wykonania w celu utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, oraz zakres prac o charakterze inwestycyjnym - wpływających na zwiększenie przychodów nieruchomości.

Tabela nr II.7. Zestawienie niezbędnych przeglądów i konserwacji wykonanych w celu dalszego korzystania z nieruchomości w stanie nie pogorszonym.

l.p.	PODSTAWA WYCENY	RODZAJ PRAC	ŁĄCZNY NAKŁAD (BRUTTO)
1	Oferta	Przeglądy okresowe:	1 000,00 zł 800,00 zł 700,00 zł
					         Gazowy
					         Elektryczny
					         Wentylacji
2	Oferta	Przegląd budowlany - okresowy	1 900,00 zł
3	oferta techniczno - cenowa	Malowanie i uzupełnianie wewnętrznych tynków na klatce schodowej	14 000,00 zł
5	oferta techniczno - cenowa	Wymiana zaworów instalacji c.o.	4 000,00 zł
RAZEM NAKŁADY REMONTOWE:			22 400,00 zł

Tabela nr II.8. Nakłady inwestycyjne

l.p.	PODSTAWA WYCENY	RODZAJ PRAC	ŁĄCZNY NAKŁAD (BRUTTO)
1	Oferta techniczno - cenowa	Wymiana okien klatce schodowej	24 000,00 zł
2	Oferta techniczno - cenowa	Remont nawierzchni podwórka	28 000,00 zł
3	Oferta techniczno - cenowa	Remont suszarni, przygotowanie do wynajmu, w tym:	36 400,00 zł
	Roboty tynkarskie		1 500,00 zł
	Malowanie ścian		2 000,00 zł
	Modernizacja instalacji centralnego ogrzewania		3 500,00 zł
	Modernizacja instalacji elektrycznej		1 900,00 zł
	Modernizacja instalacji wodno-kanalizacyjnej		15 000,00 zł
	Przebudowa przewodów wentylacyjnych		4 000,00 zł
	Przebudowa wejść do lokali		2 000,00 zł
	Remont posadzek		3 000,00 zł
	Montaż stolarki okiennej i drzwiowej		3 500,00 zł
RAZEM NAKŁADY INWESTYCYJNE:			88 400,00 zł

Jak widać konieczne do przeprowadzenia prace konserwacyjno-remontowe stanowią kwotę 22 400,00 zł, natomiast remonty inwestycyjne 88 400,00 zł, co razem daje kwotę 110 800,00 zł. Środki zgromadzone na funduszu remontowym są niewystarczające, co obrazuje poniższe zestawienie:

Tabela nr II.8. Zestawienie zaliczek na fundusz remontowy - lata 2005-2007

Na corocznym Zebraniu Wspólnoty, które odbyło się w marcu bieżącego roku, współwłaściciele nieruchomości zdecydowali, że konieczna jest w b.r. wymiana zaworów c.o. w lokalach mieszkalnych, oraz malowanie i uzupełnianie wewnętrznych tynków na klatce schodowej. Na pokrycie kosztów tego zadania przeznaczono środki z funduszu remontowego w kwocie 18 000,00 zł.

6. Przeglądy techniczne.

Wynikające z prawa budowlanego przeglądy techniczne budynku, w zależności od rodzaju, przeprowadzane są w odstępach rocznych, bądź pięcioletnich. Wszystkie badania instalacji w budynkach dokonywane są w systemie zleconym przez uprawnione do wykonywania tego rodzaju czynności firmy.

Ostatnio przeprowadzone przeglądy miały miejsce:

• VIII 2006 roku - przegląd instalacji gazowej.

Instalacja wewnętrzna była w stanie dobrym.

• X 2006 roku - przegląd przewodów kominowych.

Przewody były drożne i posiadały w dniu kontroli prawidłowy ciąg.

• XII 2006 roku - przegląd instalacji elektrycznej, pomiar skuteczności zerowania.

Poddano kontroli wszystkie tablice licznikowe mieszkaniowych, tablicę administracyjną oraz tablice z zabezpieczeniami głównymi instalacji elektrycznej w budynku. Dokonano oceny montażu stanu technicznego przewodów ochronnych zerujących oraz sprawdzono instalację pod kątem ochrony przeciwporażeniowej. Podczas kontroli nie stwierdzono żadnych nieprawidłowości.

• III 2007 roku - przegląd instalacji odgromowej.

Stwierdzono, że z uwagi na zły stan techniczny, należy w trybie pilnym przeprowadzić jego konserwację. Usunięcie tej usterki sfinansowano z zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

7. Użytkownicy.

Nieruchomość stanowi obiekt mieszkalno usługowy. Usytuowane w budynku lokale mieszkalne stanowią własność użytkowników, bądź zajmowane są przez najemców. Nie wykupione lokale są przewidziane do sprzedaży dotychczasowym użytkownikom na warunkach preferencyjnych określonych w uchwale nr 56563/LIV/2006 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 30 stycznia 2006 roku. Na dzień dzisiejszy 2 najemców oczekuje na wykup mieszkania.

Tabela nr II.9. Ilość lokali w budynku z podziałem na poszczególne własności

LP		ILOŚĆ LOKALI			% UDZIAŁU
		SPRZEDANYCH	GMINY	OGÓŁEM
1	Lokale mieszkalne	12	16	28	42,86
2	Lokale użytkowe	0	1	1	0,00
	Ogółem	12	17	29	41,38

Z powyższych danych wynika, że 42,86% wszystkich mieszkań stanowią już lokale sprzedane. Użytkownicy lokali mieszkalnych posiadają stabilną sytuację materialną i terminowo regulują płatności z tytułu czynszu (lokale komunalne), zaliczek (lokale własnościowe) oraz opłat za dostawę mediów.

Usytuowany w nieruchomości lokal użytkowy zajmowany jest dotychczas na zasadach najmu i również wytypowano go do sprzedaży. Mieści się w nim biuro rachunkowe, które opłaca czynsz ustalony na poziomie rynkowym.

W budynku istnieje pomieszczenie, które można by zagospodarować - to zlokalizowana w kondygnacji podziemnej suszarnia, która praktycznie nie jest użytkowana. Pomieszczenie to wyposażone jest we wszystkie instalacje, które należałoby jedynie nieznacznie dostosować do potrzeb przyszłego lokalu użytkowego. Ponadto istnieje możliwość wykonania osobnego wejścia do lokalu. Ze względu na dogodne położenie nieruchomości nie będzie trudności ze wynajęciem ww. pomieszczenia.

W miesiącu grudniu ubiegłego roku podpisano również umowy na wynajem powierzchni pod reklamy. Począwszy od miesiąca stycznia 2008 roku na zewnętrznych ścianach budynku umieszczono baner reklamowy o wymiarach 3,30 m. x 3,70 m, firmy ClearChannel:

Ustalono cenę wynajmu powierzchni pod reklamę na 2980,00 zł/m-c. Wspólnota Mieszkaniowa w 2008 roku osiągnie z tego tytułu przychód w wysokości:

2 980,00 zł/m-c x 12 miesięcy = 35 760,00 zł

Przychody te stanowić będą pożytki z nieruchomości wspólnej i przeznaczone zostaną na finansowanie wykonywanych remontów.

8. Dotychczasowy zarządca - administrator.

Zarząd nad nieruchomością sprawuje firma Zarządzanie Sp. z o.o., zatrudniająca licencjonowanych zarządców. Ma ona podpisaną umowę o zarządzanie z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości od dnia 01.01.2004 r.

Zakres obowiązków i uprawnień względem Wspólnoty Mieszkaniowej przedmiotowej nieruchomości określa umowa o zarządzanie z dnia 31.12.2003r.

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej powołany został uchwałą z dnia 01.09.2003 r. W skład Zarządu wchodzą 3 osoby. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Natomiast do zakresu uprawnień i obowiązków Administratora należy w szczególności:

• utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli,

• bieżąca konserwacja części wspólnych,

• usuwanie skutków awarii w częściach wspólnych nieruchomości,

• wykonywanie remontów bieżących,

• zapewnienie dostaw energii elektrycznej, cieplnej, gazu, wody itp.;

• windykacja należności,

• obsługa administracyjna wszystkich użytkowników lokali.

Ustawa o własności lokali nałożyła na zarządcę szereg obowiązków dotyczących przede wszystkim szczegółowej ewidencji kosztów kształtujących się na danej nieruchomości i takiego planowania wydatków, aby koszty były w całości zrefundowane wpływami z tytułu prawidłowo ustalonych zaliczek na utrzymanie tej nieruchomości.

Do końca I kwartału każdego roku kalendarzowego organizowane jest zebranie współwłaścicieli, którego zadaniem jest:

• udzielenie absolutorium dla zarządu wspólnoty za rok ubiegły,

• uchwalenie planu gospodarczego,

• uchwalenie wysokości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości,

• uchwalenie wysokości wynagrodzenia dla zarządcy wspólnoty.

Na zebraniu właściciele zapoznają się ze wszystkimi wydatkami wspólnoty dokonanymi w roku poprzednim na utrzymanie nieruchomości. Otrzymują również szczegółowe rozliczenie dokonywanych przez nich zaliczkowych wpłat w stosunku do faktycznie poniesionych kosztów.

Od dnia 1 stycznia 1999 roku - w związku z wejściem w życie Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 18 sierpnia 1998 roku w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 115/98) - sposób rozliczania wspólnot został dostosowany do obowiązujących przepisów. Zarządca zaprowadził dla zarządzanej nieruchomości odrębną rachunkowość i dokonuje wszelkich rozliczeń przez rachunek bankowy wspólnoty.

3. ANALIZA RYNKU

1. Określenie zasięgu rynku

Łódź - miasto wojewódzkie w środkowej Polsce, położone na Wysoczyźnie Łódzkiej, na dziale wodnym I rzędu Wisły i Odry.

Drugie pod względem liczby ludności miasto w Polsce (758 343 osób) i czwarte pod względem powierzchni (293,25 km²).

Liczba ludności Łodzi wykazuje tendencję spadkową, jak ogólnie miasta Polski nieprzerwanie od 2002, jednak Łódź traci więcej ludzi od innych miast: w 2006 w Łodzi odnotowano spadek liczby ludności o 7.377 osób (57.862 osób we wszystkich miastach; 11.347 osób w województwie łódzkim). Dane nie wykazują jeszcze większego rzeczywistego wyludnienia na skutek wyjazdów zarobkowych poza granice kraju; jak gdzie indziej w Polsce, osoby faktycznie nie mieszkające w Łodzi nadal figurują w spisie.

Ważny ośrodek akademicki (6 uczelni państwowych oraz 17 prywatnych), a także kulturalny. Sześć kilometrów od centrum Łodzi znajduje się Międzynarodowy Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta.

Głównym atutem miasta jest dobra infrastruktura drogowa - skrzyżowanie dwóch dróg międzynarodowych północ-południe oraz wschód - zachód. Łódź, zamieszkała przez 800 000 osób, zajmuje drugie miejsce w Polsce pod względem liczby ludności. Dzięki dobrze wykształconej i tańszej niż gdzie indziej sile roboczej miasto stało się niezwykle atrakcyjne dla firm produkcyjnych i outsourcingowych. Łódź jest postrzegana jako główna lokalizacja w kraju dla tego typu usług. Firmy, które rozpoczęły swą działalność w Łodzi to między innymi Accenture, Gillette, Bosch-Siemens i Merloni. Do zagranicznych inwestorów obecnych w Łodzi należą między innymi: ABB, Coca - Cola Beverages, Legler-Polonia, PepsiCo, Amcor Polska, Royal Dutch Shell Group, Gillette, V.F.International Wrangler, Coats oraz Carli Gry. W takich uwarunkowaniach, stawki czynszu najprawdopodobniej utrzymywać się będą w najbliższej przyszłości na stabilnym poziomie.

Wobec ostatnich zmian na rynku nieruchomości i bardzo dynamicznych wzrostów cen mieszkań w okresie od III kwartału 2005 roku do III kwartału 2006 roku, na pierwsze miejsce pod względem siły nabywczej wysunął się rynek łódzki, gdzie za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można stać się właścicielem 0,65 m² mieszkania. Ceny najsilniej rosły we Wrocławiu (95,5% z 3 176 PLN na 1 m² do 6 211 PLN) oraz na rynkach krakowskim, warszawskim oraz trójmiejskim o odpowiednio: 64% ( z 3 825 do 6 275 PLN), 43% (z 4 590 do 6 561 PLN) oraz 40% (z 3 437 do 4 804 PLN). Na skutek tak dynamicznych wzrostów cen, znacznie zmalała siła nabywcza mieszkańców tych miast i tak, za średnie miesięczne wynagrodzenie, Warszawiak może kupić 0,55 m² przeciętnego mieszkania, a mieszkaniec Wrocławia już tylko 0,40 m². Łódź ze względu na korzystne położenie geograficzne i potencjał gospodarczy pretenduje do grona jednego z najdynamiczniej rozwijających się obszarów Polski. Średnie tempo wzrostu PKB dla Łodzi w okresie najbliższych trzech lat prognozowane jest na poziomie 6%, przy czym średni wzrost dla Polski to 4,8%. Jej atrakcyjność wynika również z realizowanych tam nowych, unikalnych w skali kraju projektów mieszkaniowych.

Analitycy rynku nieruchomości przewidują, że w 2007 roku rynek łódzki oraz śląski zanotują najwyższe wzrosty cen nieruchomości w skali kraju.

Główną grupę zainteresowanych nabyciem mieszkania w Łodzi stanowią osoby młode, stanu wolnego, które w 65% nie przekroczyły 30 roku życia. 52% osób poszukujących mieszkania w Łodzi mieszka tam od urodzenia lub od przynajmniej 10 lat, a 45% z nich nie posiada jeszcze dzieci. Wśród powodów zakupu 46% respondentów podaje chęć zamiany mieszkania na większe, a niewiele mniej, bo 38% osób traktuje zakup lokalu jako lokatę kapitału.

Preferencje potencjalnych nabywców mieszkań w Łodzi nie odbiegają w znacznym stopniu od upodobań mieszkańców innych miast. Mieszkańcy Łodzi dokonując wyboru projektu, przede wszystkim zwracają uwagę na rozkład mieszkania (kryterium ocenione średnio na 6 w siedmiostopniowej skali ważności), oddalenie od ruchliwych ulic (również 6) oraz balkon (5.9 w tej samej skali). Mieszkańcy innych badanych rejonów Polski czyli Warszawy, Krakowa, Poznania, Wrocławia oraz Trójmiasta kolejne kryteria oceniali średnio na 5.8, 5.94, oraz 5.66 w tej samej, siedmiostopniowej skali ważności.

2. Badana nieruchomość na rynku lokalnym.

1. Analiza wpływów i wydatków.

Prezentowana w niniejszym planie nieruchomość stanowi Wspólnotę Mieszkaniową. Zgodnie z ustawą o własności lokali, w oparciu o którą, w głównej mierze odbywa się zarządzanie nieruchomością, przychodami wspólnoty są:

• wpłacane przez wszystkich właścicieli zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej,

• zaliczki z tytułu mediów (woda, kanalizacja, centralne ogrzewanie itp.).

• pożytki z części wspólnej nieruchomości (np. wpływy z reklamy),

Ponadto, w przypadku nieruchomości przy ulicy Narutowicza 46, wpływami są także wpłaty z budżetu Miasta przeznaczone na utrzymanie części komunalnej wspólnoty, a w tym na pokrycie kosztów administratora i finansowanie remontów obciążających wynajmującego.

Do kosztów zaliczyć można:

• wydatki związane z utrzymaniem porządku i czystości w nieruchomości i wokół niej

• utrzymanie techniczne budynku

• konserwacje i naprawy

• koszty wynagrodzenia administratora

• koszty mediów kupowanych na potrzeby użytkowników

• koszty ubezpieczenia budynku

Tabela nr III.1 sumaryczne koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w latach 2005 - 2007.

Z przedstawionych danych wynika, że wpłacane zaliczki ustalone były na poziomie zapewniającym wykonanie zaplanowanych zadań. Jedynie w 2006 roku wystąpiła nieznaczna nadwyżka kosztów nad wpływami. Na taki stan rzeczy miała wpływ zaistniała w budynku awaria sieci wodno-kanalizacyjnej, której usunięcie wymagało wymiany części pionów kanalizacyjnych. Osiągnięte w pozostałych latach wpływy i koszty obrazują przeciętny poziom obrotów Wspólnoty w skali całego roku kalendarzowego.

Tabela nr III.2 Analiza wpływów i wydatków poniesionych w 1999r oraz planowanych do wykonania w 2000r

Przedstawiony plan finansowy nieruchomości został przyjęty na zebraniu właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy Narutowicza 46 w miesiącu marcu 2007 roku i jest realizowany do chwili obecnej według przyjętych założeń.

3. Możliwość zwiększenia wpływów z nieruchomości oraz zmniejszenia kosztów.

1. Zwiększenia wpływów z nieruchomości można dokonać przy zastosowaniu różnych metod. Najprostszymi sposobami są: podwyższenie wysokości wpłacanych zaliczek na utrzymanie części wspólnej budynku oraz zwiększenie wpłat na fundusz remontowy Wspólnoty. W przypadku administrowania częścią komunalną Wspólnoty, również w kolejnych latach, czynione będą starania, by wynegocjować z Miastem wyższe wynagrodzenie za zarządzanie.

Podwyższenie przychodów może także nastąpić poprzez zwiększenie wpływów z pożytków z części wspólnych m.in. w wyniku takich działań jak:

• wynajem zewnętrznych ścian budynku na reklamy.

• W celu zwiększenia wpływów z nieruchomości, możliwym jest również zaadaptowanie dotychczasowych suszarni na lokale użytkowe, które można wynająć bądź sprzedać po cenach wolnorynkowych.

2. Możliwości zmniejszenia kosztów ponoszonych przez Wspólnotę są ograniczone. Wysokość ponoszonych wydatków jest na bieżąco analizowana, zaś zakres wykonywanych prac ogranicza się tylko do zadań niezbędnych. Niemniej możliwym byłoby zmniejszenie poboru energii elektrycznej poprzez wymianę instalacji elektrycznej z 220V na 24V. Działanie to nie tylko zmniejszy zużycie energii elektrycznej, lecz także uniemożliwi jakikolwiek nielegalny jej pobór.

4. Właściciele i najemcy - ich potrzeby i preferencje

Analizę potrzeb i preferencji „klientów” wyznaczonego powyżej rynku nieruchomości należy przeprowadzić w dwóch aspektach, wynikających ze specyfiki opisywanej w niniejszym Planie Zarządzania nieruchomości. Z jednej strony będą to preferencje obecnych i przyszłych właścicieli lokali mieszkalnych w budynkach, z drugiej zaś potrzeby potencjalnych najemców 2 lokali użytkowych zlokalizowanych w nieruchomości. Pomimo, iż zabieg analizy potrzeb i preferencji właścicieli lokali mieszkalnych wydawałby się nieco karkołomny, sądzę, że w przypadku tej nieruchomości będzie uzasadniony. Nieruchomość mieszkalna pełni dwie podstawowe funkcje - zaspokojenia potrzeb mieszkalnych ludzi oraz inwestycji kapitału. Budynki tworzące nieruchomość były budowane jako drugi etap większego zamierzenia budowlanego, cieszącego się sporym zainteresowaniem, a deweloper miał niezłą opinię na rynku. Cena 1 metra kwadratowego mieszkania była umiarkowana i około 1/3 mieszkań zostało nabyte w celach lokaty kapitału - obecnie nie są one zasiedlone przez właścicieli lecz wynajmowane. W ciągu 7 lat od oddania nieruchomości do użytkowania 20% mieszkań było przedmiotem obrotu i znalazło nabywcę. Można wiec przyjąć, że opisywana nieruchomość pełni 3 funkcje: „mieszkalną” dla części właścicieli, „dochodową” dla drugiej części, a „kapitałową” dla wszystkich. Z punktu widzenia właścicieli będących mieszkańcami najbardziej istotne są walory użytkowe nieruchomości - bezpieczeństwo okolicy, spokojne sąsiedztwo, dostępność miejsc parkingowych, czystość i utrzymanie posesji, sprawna obsługa administracyjna i techniczna, niskie koszty eksploatacji nieruchomości, utrzymanie budynków w niepogorszonym stanie technicznym, dokonywanie usprawnień ułatwiających korzystanie z lokali w nieruchomości np. stałe łącze internetowe czy kamery monitorujące obiekt. Te same preferencje będą mieć właściciele oddający lokale mieszkalne w najem - im wyższy „komfort” nieruchomości, a niższe koszty eksploatacji, tym wyższy możliwy do uzyskania dochód z najmu. Przyszli, potencjalni nabywcy będą mieli takie same preferencje plus jedną - najważniejszą - lokalizację. Atrakcyjność lokalizacji jest tym głównym czynnikiem, który powoduje, iż przy właściwym gospodarowaniu nieruchomością, funkcja zabezpieczenia kapitału zostaje zachowana, a wartość lokali mieszkalnych stale wzrasta.

5. Nieruchomości porównywalne i konkurencyjne

Analiza nieruchomości porównywalnych dla opisywanej nieruchomości będzie dotyczyć tylko nieruchomości o funkcji mieszkalnej, powstałych w tym samym okresie +/- 2 lata. Ilość kondygnacji, technologia wykonania przyjętych do porównania budynków są niemal identyczne. Poniższa analiza służyć ma określeniu, na podstawie przyjętych parametrów, atrakcyjności danej nieruchomości dla potencjalnego klienta w sytuacji zbycia lokalu mieszkalnego. Wysoka atrakcyjność ma bezpośrednie przełożenie na cenę uzyskaną w wyniku transakcji, która zabezpiecza najlepiej funkcję tezauryzacyjną kapitału zainwestowanego w lokal mieszkalny. Z punktu widzenia maksymalizacji dochodu uzyskanego z wynajmu mieszkań, różnice w kosztach eksploatacji lokali mieszkalnych nie są znaczące, gdyż budynki nie wymagają na razie nakładów remontowych, a co za tym idzie fundusz remontowy nie jest wielki, są ocieplone, opomiarowane; różnice mogą stanowić wydatki związane z ochroną czy innymi „ekstra świadczeniami” podnoszącymi standard życia mieszkańców.

Tabela nr III.3 Porównanie nieruchomości

		NIERUCHOMOŚCI PORÓWNYWANE
PRZYJĘTE KRYTERIUM	ul. Narutowicza 46	ul. Konstytucyjna 34	ul. Malczewskiego 67	ul. Matejki 48	ul. Narutowicza 19	ul. Niciarniana 2
Lokalizacja	5	5	4	4	5	5
Stan techniczny	4	4	4	4	4	4
Dojazd do nieruchomości	4	3	3	4	5	5
Dostęp do środków komunikacji miejskiej	5	3	3	5	5	3
Parking	4	5	4	5	4	4
Ogrodzenie	0	4	5	2	0	5
Sąsiedztwo	3	5	4	2	4	3
Poziom hałasu	4	5	5	2	4	4
RAZEM:	29	34	32	28	31	33
cena wywoławcza za 1m2 mieszkania	X	5 000,00 zł	4 900,00 zł	4 300,00 zł	4 600,00 zł	4 800,00 zł

Średnio: 4 700 zł/m2 powierzchni mieszkalnej

Skala ocen: 0 - 5.

Powyższe zestawienie nieruchomości porównywalnych wraz z podanymi wywoławczymi cenami za 1m2 mieszkania daje orientację w możliwościach uzyskania ceny transakcyjnej przy zbyciu lokalu mieszkalnego przez właściciela. Do tabeli wprowadzono dane mieszkań o powierzchni 50-57m2 , 2 pokojowych, położonych na kondygnacjach od I piętra w górę włącznie i o pełnej wysokości /bez skosów/. Uzyskaną średnią ceną 1m2 można się kierować elastycznie w zależności od powierzchni sprzedawanego mieszkania - im mniejsze tym cena 1 m2 może być wyższa.

6. Podsumowanie i wnioski

W zakończeniu analizy określonego dla opisywanej nieruchomości rynku nieruchomości można śmiało stwierdzić, iż w aspekcie nadrzędnej dla budynków mieszkalnych funkcji, opisywana nieruchomość plasuje się jako atrakcyjna. Jej położenie w postrzeganej od wielu lat bardzo pozytywnie przez wielu Łodzian /i nie tylko/ dzielnicy Śródmieście jest gwarancją zachowania, a nawet wzrostu zainwestowanego w lokale mieszkalne kapitału. Bezpieczeństwo rejonu, spokój, możliwości rekreacyjne, a zarazem świetne połączenie z Centrum, to walory przyciągające nowych nabywców i najemców mieszkań. W najbliższych latach opisywany rejon będzie się zamykał na nowe inwestycje, gdyż wydaje się, iż już powoli zaczyna brakować wolnych pod zabudowę działek i tym samym ilość ofert lokali na lokalnym rynku nieruchomości pozostanie zamknięta. Porównując Śródmieście z innymi atrakcyjnymi lokalizacjami Łodzi, można uznać, że każda z nich jest atrakcyjna na swój specyficzny, właściwy dla siebie sposób i każda znajduje wiernego sobie klienta.

4. OPIS WARIANTU POSTĘPOWANIA

Biorąc pod uwagę sposoby wykorzystania nieruchomości, można przyjąć różne warianty postępowania. Jednym z nich jest wariant zachowawczy, który polega na utrzymaniu stanu istniejącego (wariant taki zostanie omówiony w opracowaniu), inne to warianty rozwojowe, w których można przyjąć:

• rozbudowę lub przebudowę nieruchomości,

• zmianę przeznaczenia części lub całej nieruchomości,

• inwestycje, w wyniku których nastąpi zmiana standardu nieruchomości.

W związku z niejednorodnym stanem własności (część lokali stanowi własność Gminy, część własność osób fizycznych) oraz z faktem, iż grunt nie stanowi własności Wspólnoty Mieszkaniowej, a jedynie oddany został w użytkowanie wieczyste, nie można rozpatrywać zmiany przeznaczenia całości nieruchomości, oraz zmiany standardu lokali w celu ich wynajęcia lub zbycia. Właściciele nieruchomości nie biorą również pod uwagę możliwości dokonania jej rozbudowy, bądź przebudowy.

Ze względu na wymienione powyżej ograniczenia, w wariancie rozwojowym, przyjęto zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej tj. pomieszczeń suszarni.

1. Wariant I

Wariant ten polegał będzie na pozostawieniu nieruchomości w stanie istniejącym, poprzez przeprowadzenie niezbędnych prac konserwacyjno-remontowych. W tym wariancie głównym celem zarządzania jest podejmowanie działań niezbędnych do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym, minimalizacja kosztów zarządzania nieruchomością wspólną oraz maksymalizacja pożytków z nieruchomości wspólnej. Niezbędne prace konserwacyjno-remontowe mają przywrócić nieruchomości taki standard techniczny, który będzie odpowiadał aktualnym przepisom budowlanym. Wartość nieruchomości ulegać będzie zmianie, jedynie na skutek wzrostu cen jednostkowych powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i użytkowych w kolejnych latach. Ze względu na wzrastający popyt na powierzchnie handlowe i mieszkalne, przyjęto, iż w latach 2008-2012, ceny będą wzrastały średnio o 14% rocznie.

Tabela nr IV.1 Plan remontów dla Wariantu I

Tabela nr IV.2 Budżet operacyjny dla Wariantu I

Tabela nr IV.3 Plan przepływów pieniężnych dla Wariantu I

2. Wariant II

Wariant ten jest wariantem rozwojowym, mającym na celu oprócz bieżącego zarządzania, przeprowadzenie prac adaptacyjnych dotychczasowych suszarń na lokale użytkowe, bez zaciągania kredytu bankowego. Uzyskane w wyniku adaptacji pomieszczeń wspólnych lokale użytkowe (62,00 m2 p.u.), ze względu na stosunkowo niskie stawki czynszu w tego typu lokalach, postanowiono przeznaczyć do sprzedaży. Biorąc pod uwagę aktualne ceny rynkowe powierzchni handlowej, szacuje się, że cena sprzedaży wynosić będzie ok. 2 000,00 zł/m2. Osiągnięte ze sprzedaży lokali wpływy pozwolą nie tylko na zwrot zainwestowanego kapitału, ale stanowić będą źródło finansowania przeprowadzanych remontów budynku. Właściciele nowopowstałych lokali uiszczać będą zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Założono, że całość prac zostanie wykonana w terminie od listopada 2008 roku do grudnia 2009 roku.

Ponadto, w ramach tego wariantu, prowadzone będą prace remontowe w ramach środków zgromadzonych na rachunku bankowym, w takim samym zakresie, jak w Wariancie I.

Tabela nr IV.4 Zakres zadań niezbędnych do wykonania w trakcie realizacji Wariantu II

LP	ZAKRES PRAC REMONTOWO-INSTALACYJNYCH	SZACUNKOWY KOSZT INWESTYCJI
1	Wymiana okien klatce schodowej	24 000,00
2	Remont nawierzchni podwórka	28 000,00
3	Remont suszarni, przygotowanie do wynajmu, w tym:
4	Roboty tynkarskie	11 500,00 zł
5	Malowanie ścian	12 000,00 zł
6	Modernizacja instalacji centralnego ogrzewania	13 500,00 zł
7	Modernizacja instalacji elektrycznej	11 900,00 zł
8	Modernizacja instalacji wodno-kanalizacyjnej	15 000,00 zł
9	Przebudowa przewodów wentylacyjnych	14 000,00 zł
10	Przebudowa wejść do lokali	12 000,00 zł
11	Remont posadzek	3 000,00 zł
12	Montaż stolarki okiennej i drzwiowej	3 500,00 zł
	RAZEM:	148 400,00

Szacunkowy koszt adaptacji suszarń wynosi 96 400,00 zł

Rozpoczęcie prac adaptacyjnych planuje się na listopad 2008 roku, zaś sprzedaż nowopowstałych lokali użytkowych na miesiąc styczeń 2010 roku po cenie rynkowej.

Tabela nr IV.5 Budżet operacyjny dla Wariantu II

Tabela nr IV.6 Plan przepływów pieniężnych dla Wariantu II.

Tabela nr IV.7 Ocena efektywności inwestycji dla Wariantu II.

3. Wariant III.

Wariant ten zakłada taki sam zakres prac jak przewidziano w Wariancie II. Różnica pomiędzy wariantami polega na wykorzystaniu w Wariancie III kredytu bankowego, jako źródła finansowania robót inwestycyjnych.

Tabela nr IV.8 Budżet operacyjny dla Wariantu III

Tabela nr IV.9 Plan przepływów pieniężnych dla Wariantu III.

Tabela nr IV.10 Ocena efektywności inwestycji dla Wariantu III.

4. Wybór wariantu najbardziej efektywnego

Wariant I zakłada utrzymanie nieruchomości w stanie istniejącym. Wydatki ponoszone będą jedynie w miarę posiadanych, na rachunku bankowym Wspólnoty, środków. Działania te przyczynią się do poprawy stanu technicznego nieruchomości, nie spowodują jednak zwiększenia dochodów.

Zwiększenie wpływów nastąpi w Wariantach II i III.

Tabela nr IV.11 Porównanie efektywności inwestycji w Wariancie II i III.

Warunki przyjęcia wariantu:

NPV ≥ 0

IRR ≥ r

W wyniku przeprowadzonej analizy rekomenduje się właścicielowi wybór Wariantu II:

1. dodatni NPV = 152 680,61 pozwala stwierdzić bezwzględną efektywność analizowanej inwestycji,

2. obliczona wartość NPVI = 1,79 oznacza, że suma zaktualizowanych wpływów netto o 179% przekracza wartość zainwestowanego kapitału,

3. wewnętrzna stopa zwrotu IRR jest przeciętną stopą rentowności, jaka została uzyskana w całym okresie rozliczeniowym. W przypadku Wariantu II wynosi ona 13,63%, co oznacza, że jest wyższa o 0,63% od stopy 13,00% przyjętej za dopuszczalną,

4. średni próg rentowności dla Wariantu II BEP = 0,998 oznacza, że w całym okresie obliczeniowym nadwyżka kosztów nad przychodami wyniesie 0,002%.

Badane przedsięwzięcie wykazuje dużą efektywność ekonomiczną, wszystkie wskaźniki przekraczają wartości progowe.

5. Zastosowanie wariantu I

Przy zastosowaniu wariantu I, tj. zachowaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym wartość nieruchomości nieco wzrośnie. Wzrost ten będzie jednak związany bezpośrednio ze stale rosnącymi cenami na rynku nieruchomości.

6. Zastosowanie wariantu II

Zastosowanie wariantu II będzie skutkowało podwyższeniem wartości nieruchomości przy zachowaniu wysokiej rentowności z jej działalności. Zastosowanie tego wariantu zaspokoi oczekiwania właścicieli co do użytkowania nieruchomości.

7. Wskazanie wariantu optymalnego

W wyniku przeprowadzonej analizy, rekomenduje się właścicielom podjęcie działań opisanych w wariancie II, a mianowicie remont pomieszczeń dotychczasowej suszarni i przygotowanie ich do sprzedaży.

Planuje się przeprowadzenie inwestycji ze środków własnych właściciela. Inwestycja zostanie zwrócona już w trzecim roku prognozy.

5. Podsumowanie planu i wnioski końcowe

Nieruchomość opisywana w niniejszym Planie zarządzania jest nieruchomością w średnim stanie technicznym (50%). Wybudowana została w 1950 r.

Rekomenduje się właścicielowi podjęcie działań opisanych w wariancie II, remont pomieszczeń dotychczasowej suszarni i przygotowanie ich do sprzedaży, co pozwoli na uzyskanie dodatkowego przychodu.

Analiza przeprowadzonych wariantów wyraźnie wskazuje, że przeprowadzenie prac modernizacyjnych jest korzystniejsze niż pozostawienie nieruchomości w stanie obecnym, ponieważ zapewni właścicielom zwiększenie atrakcyjności nieruchomości oraz podniesie efektywność jej wykorzystania.

W celu podniesienia standardu nieruchomości proponuje się przeprowadzenie prac modernizacyjnych w roku 2008 na kwotę 96 400 zł. Jest to propozycja uzasadniona, ponieważ inwestowanie w ten obiekt zmierza do utrzymania nieruchomości w dobrym standardzie i stanie technicznym, co zaspokoi oczekiwania właścicieli.

- 33 -

---