Prawo cywilne - mater. do egzam prawo rzeczowe, Elementy Prawa


Zawartość

prawo rzeczowe

I. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym.

Podmiotowe prawo rzeczowe jest majątkowym prawem cywilnym o charakterze bezwzględnym, mającym za przedmiot rzecz. Prawo rzeczowe o znaczeniu przedmiotowym oznacza zespół przepisów, które regulują formy prawne korzystania z rzeczy przybierające postać podmiotowych praw rzeczowych. Jest wiec zespołem źródeł prawa regulującego problematykę podmiotowych praw rzeczowych. Źródła prawa rzeczowego:

Prawo rzeczowe odnosi się do stosunków dotyczących rzeczy. Pojęcie rzeczy (art. 45 k.c.) - rzeczami są tylko przedmioty materialne. Rzeczami są dobra, które spełniają łącznie następujące przesłanki:

1) już istnieją;

2) są zindywidualizowane;

3) są materialnymi częściami przyrody;

4) maja charakter samoistny, czyli są na tyle wyodrębnione, że mogą być traktowane w obrocie jako dobra samoistne;

5) są dostępne i podlegają władzy człowieka.

Np. pieniądze - są rzeczami typu „sui generis” - ich ważność wynika z tego, iż państwo zapewnia im gwarancje; zwłoki ludzkie - nie są rzeczami, chyba, że mogą stanowić przedmiot badań naukowych; zwierzęta - nie są rzeczami, ze względu na ustawę o ochronie zwierząt.

Rzeczy przyszłe nie mogą być przedmiotem własności.

Przedsiębiorstwo - nie jest rzeczą, ponieważ w jego skład wchodzą również prawa i majątek; księgozbiór - (zbiór rzeczy) może być przedmiotem obrotu, ale pojedyncza książka może być tylko przedmiotem własności.

PODZIAŁ RZECZY

Nieruchomości i ruchomości

NIERUCHOMOŚCI (art. 46 k.c.; def. legalna) - części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Trzy rodzaje nieruchomości:

1. nieruchomości gruntowe (części powierzchni ziemskiej);

2. nieruchomości budynkowe, czyli budynki;

3. części budynków to nieruchomości lokalowe (lokale).

Ad. 1

Cechy nieruchomości gruntowej:

- musi to być część powierzchni ziemskiej wyodrębniona, tzn. oznaczona granicami;

- jest odrębnym przedmiotem własności (muszą być granice zewnętrzne pod względem przedmiotowym; musi być wyodrębniona pod względem prawnym - to stanowi ustawa z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - celem tej ustawy jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości).

Szczególnym rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna - nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Ad. 2

Nieruchomości budynkowe - budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Są one częściami składowymi gruntu i jako takie nie mogą być przedmiotem odrębnej własności (art. 47 i 48 k.c.).

Mówimy, że jest trwale związany, gdy:

- połączenie z gruntem musi być fizyczne;

- element czasowości jest ustalony na stałe a nie tylko tymczasowo (np. kiosk, namiot).

Wyjątek:

1. wzniesione przez użytkownika wieczystego budynki na gruncie Skarbu Państwa, gminy lub związku gmin albo nabyte przez niego na skutek zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 r.

2. przekazane na własność rolniczej spółdzielni produkcyjnej wraz z gruntem oddanym jej przez Skarb Państwa w użytkowanie wieczyste;

3. garaże wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę na gruncie należącym do Skarbu Państwa, gminy lub związku gmin przez najemcę z jego własnych środków i przez niego nabyte, prawo to przysługuje również jego następcom prawnym;

4. są to budynki, jakie otrzymali rolnicy, którzy przekazali państwu w zamian za rentę, swoje nieruchomości rolne.

Ad. 3

Nieruchomości lokalowe. Problematyka własności nieruchomości lokalowej uregulowana jest w ustawie z 1994 r. o własności lokali - zgodnie z tą ustawą - samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu może stanowić odrębną nieruchomość.

Odrębną nieruchomość lokalową ustanawia się:

1. w drodze umowy między współwłaścicielami nieruchomości;

2. w drodze umowy między właścicielem nieruchomości a nabywcą lokalu;

3. może to być jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości;

4. w drodze orzeczenia sądowego o zniesieniu współwłasności (np. zniesienie współwłasności małżeńskiej).

Wszystkie czynności prowadzące do ustalenia odrębnej własności lokalu powinny być dokonane w formie aktu notarialnego. Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, oznacza to, że odrębna własność lokalu powstaje z chwilą dokonania wpisu nawet nie prawomocnego a nie z chwilą dokonania wzmianki o wniosku - ten wyjątek ma charakter konstytutywny, natomiast wpis ma zawsze charakter deklaratoryjny. Z chwilą wpisu powstaje prawo.

Ogół właścicieli stanowi wspólnotę mieszkaniową (ułomna osoba prawna, - tzn. że wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną, zarząd nieruchomości jest wspólny i powinien być ustalony w akcie prawnym).

RUCHOMOŚCI - wszystko, co nie jest nieruchomością jest rzeczą ruchomą.

Rzeczy dzielimy na:

- rzeczy oznaczone, co do gatunku (mają pewne cechy rodzajowe);

- rzeczy oznaczone, co do tożsamości (mają pewne cechy zindywidualizowane).

Samochód na placu przed fabryką między innymi samochodami jest oznaczony, co do gatunku, ale gdy jest przedmiotem sprzedaży jest oznaczony, co do tożsamości.

Części składowe rzeczy

Ich cechą jest to, że połączone stanowią jedną całość, czyli utraciły swój samodzielny byt. Ich rozłączenie spowoduje uszkodzenie rzeczy lub odłączonej części (art. 47 §2 i §3).

Część składowa rzeczy musi mieć cechy:

1. musi być połączona z rzeczą nie tylko w sensie gospodarczym, ale i fizycznym;

2. samodzielny charakter części składowej musi polegać na tym, że da się ją przestrzennie wyodrębnić i połączenie jej z pozostałymi częściami składowymi stanowi całość;

3. połączenie to musi być na tyle silne, że odłączenie części spowoduje uszkodzenie lub istotną zmianę rzeczy lub tej części składowej. Połączenie musi być trwałe a nie przemijającego użytku.

Za części składowe gruntu uznaje się drzewa, rośliny, od chwili zasiania lub zasadzenia (art. 48 k.c.).

Rośliny i drzewa mogą stanowić odrębną od gruntu własność, gdy zostały zasiane lub zasadzone przez Rolniczą Spółdzielnie Produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie, należącym do Skarbu Państwa. Części składowe gruntu dzielą los gruntu - `superficies solo cedit'.

Przynależności - korzystanie z niektórych rzeczy wymaga posługiwania się innymi rzeczami ruchomymi, które ułatwiają korzystanie z rzeczy głównej, np. klucz i szafa. Przynależnością może być tylko rzecz ruchoma, musi być odrębna od rzeczy głównej, przynależność musi pozostawać z rzeczą główną w stosunku gospodarczego podporządkowania, musi być przynależność przydatna do korzystania z rzeczy głównej, przynależnością może być tylko rzecz ruchoma stanowiąca własność właściciela rzeczy głównej.

POŻYTKI

1) pożytki prawa - dochody jakie prawo przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, np. odsetki od wkładów bankowych;

2) pożytki rzeczy - są to pożytki naturalne lub pożytki cywilne:

  1. dochody, które rzecz przynosi tytułu stosunku prawnego, np. czynsz

  2. płody rzeczy, np. zboże

  3. odłączone od rzeczy części składowe, np. piasek, żwir, gliny.

Pożytki zwykle przysługują właścicielowi, ale mogą również przysługiwać użytkownikowi wieczystemu, dzierżawcy.

Cechy praw rzeczowych:

- są skuteczne względem wszystkich - erga omnes - mają charakter bezwzględny (np. własność)w przeciwieństwie do spraw względnych np. wierzytelności; w przeciwieństwie do praw bezwzględnych, prawa względne są skuteczne jedynie wobec określonej osoby.(określone roszczenie wobec oznaczonej osoby, lub osób)

- z praw rzeczowych wynika powszechny obowiązek nie czynienia czegokolwiek co miałoby te prawa naruszać;

- ochrona praw rzeczowych przed naruszeniem przysługuje względem każdego kto takie prawo narusza.

Klasyfikacja praw rzeczowych przyjęta przez polskiego ustawodawcę:

1. Prawo własności

2. Użytkowanie wieczyste

3. Ograniczone prawa rzeczowe (iura in re aliena - prawa do korzystania z rzeczy cudzej). Ustawodawca przyjął katalog zamknięty prawa rzeczowych (numerus clausus). Zainteresowani mogą więc ustanawiać takie prawa, jakie przewiduje ustawa. Zakazane jest poszerzanie lub ograniczanie treści praw rzeczowych:

  1. użytkowanie

  2. służebność

  3. zastaw

  4. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (reguluje je prawo spółdzielcze)

  5. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego (jw.)

  6. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (jw.)

  7. hipoteka - uregulowana w ustawie o księgach wieczystych.

Nie zakłóca tej systematyki odrębna regulacja prawna instytucji time sharing, zawarta w ustawie z 13.7.2000 o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku. Takie podzielone w czasie prawo korzystania z budynku lub lokalu przybiera postać użytkowania lub innego prawa rzeczowego albo ma postać wierzytelności.

Wszystkie prawa rzeczowe należą do kategorii praw majątkowych. Trzeba też wyróżnić prawa:

Wyróżniamy również prawa: niezbywalne(użytkowanie oprócz time sharingu, służebności osobiste) i zbywalne(reszta).

Jawność praw rzeczowych. Jawność praw rzeczowych jest gwarancją ich ochrony i poszanowania przez osoby trzecie. W przypadku nieruchomości najlepsza formą ujawniania praw rzeczowych jest wpis do księgi wieczystej. Istnieje domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Księgi wieczyste są generalnie jawne. Metodą ujawniania praw rzeczowych(np. własności )jest posiadanie rzeczy. Domniemywa się, że ten kto rzeczą włada, jest jej właścicielem. Istnieje również powszechny system ewidencji gruntów i budynków( właściciel, położenie powierzchnia, rodzaj gruntu). Należy tez wspomnieć o metodzie ujawniania zastawu rejestrowego oraz zastawu skarbowego.

II. Kształtowany model stosunków własnościowych w Polsce.

Własność stanowi przede wszystkim kategorię ekonomiczną. W znaczeniu ekonomicznym właścicielem jest ten, kto faktycznie dysponuje w swoim interesie danym dobrem ekonomicznym. Natomiast w znaczeniu prawnym własność to tylko jedna, podstawowa forma władania. W technicznio-prawnym znaczeniu własność stanowi formę prawną korzystania z rzeczy.

Na płaszczyźnie prawnej wyróżnia się jeszcze szersze pojęcie mienia. Obejmuje ono własność oraz inne prawa majątkowe. Jest więc synonimem majątku w znaczeniu aktywów majątkowych. Obok własności mieszczą się tu jeszcze dalsze prawa rzeczowe oraz inne prawa majątkowe (np. wierzytelności).

Własność przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Przedmiotem obrotu jest przedsiębiorstwo. Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w jego skład. Przedsiębiorstwo stanowi zespoloną funkcjonalnie, zmienną ilościowo i rodzajowo, masę majątkową.

Własność gospodarstw rolnych. Wyodrębnionym prawnie rodzajem przedsiębiorstwa jest gospodarstwo rolne. Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego(art. 553kc)

Nieruchomościami rolnymi(gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej, rybnej (art. 461kc).

Gospodarstwo więc to zorganizowany kompleks majątkowy. Podstawowe znaczenie maja grunty rolne. Istnieje również pojęcie gospodarstwa rodzinnego. Jest nim gospodarstwo prowadzone przez rolnika indywidualnego o powierzchni nieprzekraczającej 300 ha użytków rolnych.

Ustrojowa funkcja własności. Własność jest jednym z filarów, na których wspiera się cała konstrukcja systemu prawa cywilnego. Cały system obowiązującego w danym społeczeństwie ustawodawstwa dąży do ochrony i umocnienia określonego typu (modelu) własności jako podstawy istniejącego ustroju społeczno-gospodarczego.

Współczesne przekształcenia własnościowe: Współcześnie rozpoczął się proces przemian ustrojowych państwa i związanych z tym przekształceń stosunków własnościowych. Ustawodawca współczesny dąży do utrwalenia przeciwnego gospodarce socjalistycznej modelu własności prywatnej. Tworzy się również instrumenty prywatyzacji istniejącego zasobu mienia państwowego.

1. Uwłaszczenie osób prawnych. W czasach PRL-u socjalistyczna własność ogólnonarodowa niepodzielnie przysługiwała państwu. Obecnie „własność i inne prawa majątkowe, stanowiące mienie państwowe, przysługują Skarbowi Państwa albo innym osobom prawnym” (art. 441 kc). Nastąpiło więc „upodmiotowienie” własności państwowej. W ten sposób zniesienie zasady jedności własności państwowej wkomponowało się w ogólny nurt współczesnych przekształceń własnościowych. Uwłaszczenie państwowych osób prawnych w trybie ustawy z 29.9.90 o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, odbywało się poprzez przekształcenie zarządu gruntu w prawo użytkowania wieczystego. Obecnie państwowe osoby prawne mogą w trybie bieżących czynności nabywać własność, użytkowanie wieczyste oraz inne prawa majątkowe. W związku z wyodrębnieniem samorządu terytorialnego dokonano też uwłaszczenia komunalnych osób prawnych. Dokonano również uwłaszczenia spółdzielni, związków spółdzielczych oraz innych osób prawnych, które w dniu 5.12.90 były użytkownikami gruntów państwowych.

2. Komunalizacja mienia państwowego. Utworzenie samorządu gminnego pociągnęło za sobą wyposażenie gmin w osobowość prawną. Konieczne było również wyposażenie gmin w niezbędny zasób majątku. Źródłem majątku komunalnego(gminnego)stał się proces komunalizacji mienia państwowego. Mieniem właściwych gmin stało się mienie państwowe należące do:

Natomiast mienie państwowe służące użyteczności publicznej, należące w dniu wejścia ustawy ( 10.5.90) do:

-przekazywano jako mienie komunalne gminom i związkom gmin, jeżeli było ono niezbędne do wykonywania ich zadań. W sprawach komunalizacji mienia państwowego orzekał wojewoda.

3. Wyposażenie majątkowe powiatów i województw. W sprawach powiatu problematykę ta reguluje ustawa z 5.6.98 o samorządzie powiatowym. W sprawach województwa - ustawa z 5.6.98 o samorządzie województwa.

4. Kształtowanie modelu własności prywatnej.

a)Prywatyzacja mienia państwowego: w gospodarce rynkowej dominujące znaczenie przypada własności prywatnej. Własność państwa występuje w ograniczonym zakresie. Koniecznością stała się stanowiąca odwrotność nacjonalizacji, prywatyzacja mienia państwowego. Polega ona na wyzbyciu się przez państwo majątku znajdującego się w dyspozycji przedsiębiorstw państwowych na rzecz osób trzecich. Prywatyzację dzielimy na:

Szczególny rodzaj prywatyzacji zaproponowano w programie „powszechnej prywatyzacji”. Programem objęto ponad 500 przedsiębiorstw. W tym celu utworzono- w formie spółek akcyjnych „narodowe fundusze inwestycyjne”. Akcje funduszy zostały rozdzielone pomiędzy obywateli przez wyemitowane świadectwa udziałowe.

b)Prywatyzacja własności rolnej skarbu państwa: ustawa z 19.10.91 o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa reguluje proces likwidacji państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej. Ustanawia Agencje Nieruchomości Rolnych i powierza jej gospodarowaniem zasobem własności rolnej Skarbu Państwa. Wskazano możliwość sprzedaży mienia lub jego części. Wskazano również możliwość wynajęcia lub wydzierżawienia nieruchomości, wniesienia mienia lub jego cześci do spółki, oddanie mienia określonemu „administratorowi”, przekazanie mienia w zarząd i zamiany nieruchomości.

c)Reprywatyzacja: oznacza przywrócenie prawa własności niegdysiejszym właścicielom znacjonalizowanego mienia w formie naturalnej lub w postaci ekwiwalentu.

Współczesna stratyfikacja własności. Istnieją różne formy własności.

1.Własność prywatna: własność przysługująca jednostkom; osobom fizycznym lub zakładanym przez nie spółkom. Majątek spółek handlowych stanowi własność prywatną poprzez udziały(akcje) osób prywatnych.

2.Własność państwowa: obejmuje ona mienie przeznaczone do wykonywania ustrojowych funkcji państwa, jak i w znacznym rozmiarze mienie natury produkcyjnej. W przeszłości istniała zasada jedności własności państwowej. Obecnie należy wyodrębnić własność Skarbu Państwa oraz własność innych państwowych osób prawnych.

a)Własność Skarbu Państwa: jest pierwotną odmianą własności państwowej. Stanowi ją wszelkie mienie, nabyte przez Skarb Państwa, przed dalszym rozporządzeniem na rzecz państwowych osób prawnych oraz mienie pozostawione definitywnie w zarządzie ststionis fisci . Skarb Państwa jest w stosunkach cywilnoprawnych podmiotem praw i obowiązków, które dotyczą mienia państwowego nienależącego do innych państwowych osób prawnych. W ścisłym znaczeniu własnością Skarbu Państwa jest mienie służące do wykonywania ustrojowych i społecznych zadań państwa( administracja, obrona, służba zdrowia itp.). Zarząd nad mieniem Skarbu Państwa sprawują różne państwowe jednostki organizacyjne, działając przez swoje organy ustrojowe.

b) Własność innych państwowych osób prawnych: katalog rodzajowy państwowych osób prawnych jest urozmaicony. Trzeba wyróżnić przedsiębiorstwa państwowe i banki państwowe, również jednoosobowe spółki Skarbu Państwa. Są również inne państwowe osoby prawne: Polska Akademia Nauk, państwowe szkoły wyższe itp. Posiadają one przydzielone mienie państwowe dla wykonywania swych zadań.

c) Zasoby własności rolnej Skarbu Państwa: duży odsetek zasobów własności państwowej stanowi mienie rolnicze. Powołano do życia Agencję Nieruchomości Rolnych . Jest ona państwową osoba prawną. Skarb Państwa powierzył agencji wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz. Dokonana więc została likwidacja państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej (PGR-y). Agencja gospodaruje zasobem własności rolnej Skarbu Państwa. Agencja ma możliwość sprzedaży mienia lub jego części. Wskazano również możliwość wynajęcia lub wydzierżawienia nieruchomości, wniesienia mienia lub jego części do spółki, oddanie mienia określonemu „administratorowi”, przekazanie mienia w zarząd i zamiany nieruchomości.

3. Własność samorządowa:

a)własność komunalna: mieniem komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe należące do poszczególnych gmin i ich związków oraz mienie innych komunalnych osób prawnych, w tym przedsiębiorstw. Pierwotne źródło omawianej własności stanowił proces komunalizacji mienia państwowego. Własność komunalna gmin stanowi majątek nieprzysługujący innym komunalnym osobom prawnym. Z zasady jest to nieprodukcyjny majątek służący wykonywaniu zadań publicznych gminy. Gmina mieniem komunalnym zarządza poprzez swoje organy lub specjalnie utworzone jednostki organizacyjne pozbawione osobowości prawnej (zakładu , urzędy).

Formą komunalnych osób prawnych są jednoosobowe spółki handlowe gmin. Tworzenie komunalnych spółek handlowych powinno służyć prowadzeniu działalności z zakresu użyteczności publicznej. Poza sferą użyteczności publiczne gminy mogą tworzyć spółki handlowe, jeżeli:

Gmina nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania innych gminnych osób prawnych, a one nie ponoszą odpowiedzialności za zobowiązania gminy.

b)własność powiatowa: mieniem powiatu jest własność i inne prawa majątkowe nabyte przez powiat lub inne powiatowe osoby prawne.

c)własność wojewódzka: mieniem województwa jest własność i inne prawa majątkowe nabyte przez województwo lub inne wojewódzkie osoby prawne.

4. Własność osobista: brakuje legalnej definicji; własność osobistą stanowi przysługująca osobom fizycznym własność rzeczy przeznaczonych do zaspokojenia osobistych potrzeb materialnych i kulturalnych właściciela i jego bliskich.

III. Treść prawa własności.

WŁASNOŚĆ - Prawo własności - podstawowe, najmocniejsze prawo rzeczowe.

Prawo własności w Konstytucji: art. 20 - „Społeczna gospodarka rynkowa oparta na wolności działalności gospodarczej, własności prywatnej oraz solidarności, dialogu i współpracy partnerów społecznych stanowi podstawę ustroju gospodarczego RP”; art. 21 „RP chroni prawo własności i prawo dziedziczenia”; art. 64 ust. 1 „Każdy ma prawo do własności, innych prawa majątkowych oraz prawo dziedziczenia” ust. 2 „Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej” ust. 3 „Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności”. Oprócz Konstytucji również kodeks cywilny definiuje w art. 44 własność - mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.

PODMIOT PRAWA WŁASNOŚCI - podmiotem może być każda osoba fizyczna, prawna poza wyjątkami określonymi w przepisach prawa, np. cudzoziemiec nie może być podmiotem prawa własności póki nie otrzyma zezwolenia ministra MSWiA; z art. 140 k.c. właściciel może w granicach określonych w tym artykule korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób, to oznacza, że każdy kto nie jest właścicielem zobowiązany jest powstrzymać się od wszelkiej ingerencji w sferę własności.

PRZEDMIOTEM PRAWA WŁASNOŚCI - są rzeczy w rozumieniu kodeksu cywilnego - przedmioty materialne.

TREŚĆ PRAWA WŁASNOŚCI: w systemie polskiego prawa cywilnego przedmiotem własności są wyłącznie rzeczy w rozumieniu art. 45 kc. Własność jest prawem uniwersalnym (może przysługiwać każdemu). Są pewne ograniczenia (np. posiadanie broni itp.), ale nie maja większego wpływu na całość. Własność jest prawem bezterminowym. Trwa ona tak długo, jak długo istnieje rzecz będąca przedmiotem własności. Następują zaś podmiotowe zmiany własności.

Uprawnienia właściciela, które składają się na treść prawa własności: (pozytywne uprawnienia właściciela)

1. ius possidendi - jest to uprawnienie do posiadania; posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nia włada jak właściciel. Przede wszystkim posiadaczem jest właściciel.

2. ius utendi - to uprawnienie do korzystania, używania rzeczy, czyli także uprawnienie, które nie polega na czerpaniu pożytków; właściciel morze korzystać z rzeczy, pobierać z niej pożytki naturalne( np. płody), cywilne ( dochody). Właściciel może również pobierać inne dochody niż naturalne i cywilne.

3. ius fruendi - to uprawnienie do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy; właściciel może z rzeczy pobierać pożytki naturalne( np. płody) i cywilne ( dochody). Właściciel może również pobierać inne dochody niż naturalne i cywilne

4. ius abutendi - to uprawnienie do dyspozycji faktycznych rzeczą, tzn. prawo do przetworzenia rzeczy, zużycia jej, a nawet zniszczenia;

5. ius disponendi - uprawnienie do rozporządzania rzeczą obejmuje dwojakiego rodzaju uprawnienia:

  1. uprawnienie do wyzbycia się własności rzeczy, które może nastąpić przez zrzeczenie się własności lub przez przeniesienie własności na inną osobę lub przez rozporządzenie własnością na wypadek śmierci; mamy tu do czynienia z pochodnym, translatywnym nabyciem prawa własności przy jego utracie przez dotychczasowego właściciela.

  2. uprawnienie do obciążenia rzeczy, np. oddanie rzeczy w dzierżawę. Formą obciążenia własności rzeczy jest przede wszystkim ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych.

  3. Zniesienie prawa własności; zaliczyć tu można porzucenie rzeczy lub zniszczenie jej.

Granice prawa własności. Prawo własności nie jest prawem absolutnym, nie daje absolutnej władzy nad rzeczą. Korzystanie z prawa własności musi odbywać się w pewnych granicach wyznaczonych przez:

1. ustawy (o charakterze publiczno-prawnym z zakresu prawa administracyjnego, np. Ustawa z 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym - zgodnie z tą ustawą ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania własności nieruchomości);

2. zasady współżycia społecznego;

3. społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności - chodzi tu o korzystanie, rozporządzanie rzeczą zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy.

Art. 144 - ogranicza prawo własności; art. 144 do 154 - artykuły o prawie sąsiedzkim.

IV. Własność nieruchomości- problematyka korzystania z nieruchomości.

Przestrzenne granice prawa własności:

1. Geodezyjne oznaczenie nieruchomości. Nieruchomości to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomość gruntowa jest zawsze rzeczą oznaczoną co do tożsamości. Jej oznaczenie przedmiotowe następuje przez wskazanie granic geodezyjnych( na poziomej powierzchni). Granice nieruchomości są ujawnione ewidencji gruntów i budynków. Dane z ewidencji gruntów(granice położenie powierzchnia itp.) stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej. W terenie granice nieruchomości oznacza się za pomocą geodezyjnych znaków granicznych.

2. Pionowy zasięg własności nieruchomości. Własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Nieruchomość gruntowa przedstawia się więc jako 3-wymiarowa bryła geometryczna.

3. Postanowienia prawa wodnego. Postanowienie, że własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod powierzchnia gruntu nie uchybia przepisom regulującym prawo do wód. Wody stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu są wodami publicznymi (chodzi również o wody podziemne).

4. Postanowienia prawa geologicznego i górniczego. Złoża kopalin niestanowiące części składowych nieruchomości gruntowej są własnością Skarbu Państwa.

5. granice przestrzenne nieruchomości budynkowych. Sam budynek stanowi zindywidualizowany przedmiot własności. Jego granice są fizycznie widoczne.

6. granice przestrzenne nieruchomości lokalowych. Odrębną nieruchomość może stanowić jedynie lokal „samodzielny”, stanowiący określony zespół izb wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, a spełnienie wymagań samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Prawo sąsiedzkie:- odnoszi się do nieruchomości sąsiednich i sąsiadujących. Nieruchomości sąsiednie - to takie, że między A i B są inne nieruchomości, nie graniczą jedną granicą, działania jednej z nich oddziaływają na pozostałe. Nieruchomości sąsiadujące - mają wspólne granice. Zadaniem prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie konfliktom.

1. Ograniczenie dopuszczalnych immisji. Oddziaływanie na grunty sąsiednie nazywamy immisjami. Immisja - naruszający działa na własnym gruncie, ale skutki jego działań są widoczne na gruntach sąsiednich. Faktyczne, fizyczne wtargnięcie - działania odbywają się na cudzym gruncie.

Rodzaje immisji:

- Bezpośrednie

polegają na bezpośrednim skierowaniu pewnych substancji na sąsiednią nieruchomość za pomocą przygotowanych do tego celu urządzeń np. odprowadzenie wody deszczowej na działkę sąsiednią.

- Pośrednie:

  1. materialne - polegają na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii, np. pyłów, hałasu.

  2. niematerialne - to oddziaływanie na psychikę właściciela sąsiedniej nieruchomości, np. wybudowanie domu pogrzebowego na osiedlu.

Immisje bezpośrednie są zakazane, natomiast pośrednie są dozwolone, czy dopuszczalne zgodnie z art. 144 k.c. o ile mieszczą się one w granicach w tym przepisie wyznaczonych - nie mogą przekraczać przeciętnej miary; dla oceny przeciętnej miary bierzemy dwa kryteria:

1. stosunki miejscowe;

2. społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości.

Immisją nie jest działanie siły wyższej.

Ochrona właściciela przed działaniem szkodzącym immisji:

1. jest to roszczenie negatoryjne - z art. 222 §2 k.c., które obejmuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i roszczenie o zaniechanie naruszeń;

2. art. 415 k.c. - naruszenie musi być zawinione - kto z winy swej wyrządził szkodę jest zobowiązany do jej naprawienia;

3. art. 24 k.c. - ochrona w przypadku naruszenia dobra osobistego, np. naruszenie zdrowia wskutek hałasu.

2. Służebności w stosunkach sąsiedzkich. Szczególna role pełni służebność drogi koniecznej. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących co tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Właścicielowi przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Ustanowienia służebności drogi koniecznej może również żądać posiadacz samoistny nieruchomości. Tu może być ustanowiona jedynie służebność osobista(tylko dla niego). Możliwość ustanowienia służebności pojawia się również w razie przekraczania granicy gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku. Właściciel sąsiedniego gruntu może żądać albo wynagrodzenia za ustanowienie służebności, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

3. Określenie sposobu korzystania z przygranicznych pasów gruntu. „Owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki.” Przypadają zatem właścicielowi sąsiedniego gruntu. Nie dotyczy to przypadku, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny. „Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.” „ Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie pochodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.”

4. Problematyka granic gruntów w prawie sąsiedzkim. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.(art. 154 § 1 kc). Jeżeli granice gruntu stały się sporne, zachodzi potrzeba rozgraniczenia. Postępowanie może zakończyć się ugodą. W przeciwnym wypadku decyzja rozgraniczającą wydaje wójt (burmistrz). Gdy brak jest podstaw do wydania decyzji, sprawą zajmuje się sąd.

5. Znaczenie planowania przestrzennego. Zasadnicze znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia planu miejscowego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

Korzystanie z gruntów rolnych i leśnych: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przesądza o rolniczym lub leśnym przeznaczeniu gruntu. Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać nieużytki albo te, o niższej przydatności produkcyjnej. Właściciel gruntu płaci zaś określone w ustawie opłaty na rzecz Funduszu Ochrony Gruntów Rolnych z powodu wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej.

Natomiast grunt rolny będący częścią gospodarstwa rolnego lub stanowiący jego całość może być przeznaczony do zalesienia, jeżeli spełnia min. jeden z warunków:

i jeżeli jest przewidziany do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Korzystanie z gruntów nabytych od skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego: Nabywca nieruchomości skarbowych lub samorządowych jest zobowiązany przestrzegać określonego przeznaczenia nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę powinien w określonym terminie dokonać inwestycji. Zmiana przeznaczenia wymaga dochowania właściwego trybu.

V. Nabycie i utrata własności.

Sposoby nabycia własności:

PIERWOTNE: nabywca nie wywodzi swojego prawa od innej osoby.

- nacjonalizacja;

- wywłaszczenie;

- zasiedzenie;

- objęcie w posiadanie samoistne rzeczy niczyjej.

POCHODNE: następca prawny na podstawie umowy nabywa własność od poprzednika prawnego. Z nabyciem pochodnym mamy do czynienia w razie przeniesienia własności (sukcesja syngularna) i dziedziczenia (sukcesja uniwersalna).

PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI -oznacza przejście własności na podstawie umowy. Przeniesienie własności - jest to termin techniczno-prawny, zastrzeżony dla nabycia własności na podstawie umowy.

Osobę przenoszącą własność nazywamy zbywcą, a osobę na którą przechodzi własność nazywamy nabywcą.

Na przeniesienie własność (w drodze umowy) składają się dwie czynności:

1. z mocy, której zbywca zobowiązuje się przenieść własność (czynność prawna zobowiązująca, czyli umowna);

2. na mocy której dochodzi do przeniesienia własności (umowa rozporządzająca ponieważ przenosi własność).

Ogólne zasady dotyczące przeniesienia własności:

1. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rodzi podwójny skutek, tzn. zobowiązuje zbywcę do przeniesienia własności i równocześnie własność tę przenosi;

2. umowa o przeniesienie własności jest umową konsensualną, tzn. własność przechodzi na mocy samej umowy, co do zasady nie są potrzebne elementy realne, np. wydanie rzeczy;

3. umowa o przeniesienie własności jest umową kauzalną, czyli przyczynową, tzn. że ważność przeniesienia własności zależy od ważności zobowiązania do przeniesienia własności (przeniesienie własności causa solvendi).

ad. 1

Znane są dwa systemy przeniesienia własności:

1. system niemiecki, który przyjmuje, że dla przeniesienia własności potrzebne są dwie umowy; umowa zobowiązująca nie wystarcza by przenieść własność, konieczne jest zawarcie drugiej umowy - umowy rzeczowej;

2. system prawa francuskiego, który stanowi, że dla przeniesienia własności wystarczające jest zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności ponieważ rodzi ona dwa skutki: obligacyjny (zobowiązaniowy) i rzeczowy.

Nasz ustawodawca przyjął system francuski, a więc umowa obligacyjna sama przenosi własność. Wyrazem tej zasady w prawie polskim jest art. 155 k.c. Są wyjątki od tej zasady (podwójnego skutku), czyli takie sytuacje, w których muszą być zawarte dwie odrębne umowy:

1. jeżeli przepis szczególny tego wymaga - art. 157 §2 k.c.;

2. jeżeli strony postanowiły, że przeniosą własność po zawarciu dwóch odrębnych umów.

ad. 2

Czyli przeniesienie własności następuje na mocy samej umowy z chwilą złożenia przez strony zgodnych oświadczeń woli, a zatem solo consensu (np. w przypadku przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości). Tą zasadę można wywieść z art. 155 §2 k.c. Od zasady tej są wyjątki:

1. gdy podmiotem umowy ma być rzecz ruchoma oznaczona co do gatunku (art. 155 §2 k.c.); do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy (czynność realna).

2. gdy przedmiotem umowy są rzeczy ruchome przyszłe (art. 155 §2 k.c.); tak samo jak w punkcie 1.

3. gdy zbycia rzeczy dokonuje osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą, a nabywca jest w dobrej wierze (art. 169 k.c.). Nabywca w tym przypadku uzyskuje własność z chwilą wydania mu rzeczy. (umowa realna)

ad. 3

To oznacza, że nieważność lub wadliwość zobowiązania do przeniesienia własności ma ten sam skutek, że przeniesienie własności jest nieważne. Nieważność umowy przeniesienia własności wynika z samego prawa, jeśli nieważna jest umowa zobowiązująca do przeniesienia własności i nie jest wymagane stwierdzenie tej nieważności przez sąd. Wyrazem tej zasady jest art. 156 k.c.

Zobowiązanie do przeniesienia własności może wynikać:

1. z umowy - przede wszystkim umów wskazanych w art. 155 k.c.;

2. z zapisu;

3. z bezpodstawnego wzbogacenia;

4. z innego zdarzenia.

Dwa systemy określające odmienne skutki nieważności zobowiązania:

1. system niemiecki - zakłada, że nieważność zobowiązania nie powoduje nieważności przeniesienia własności; zasada abstrakcyjności - oderwania od siebie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności o samego przeniesienia własności;

2. system francuski - ten system przyjmuje, że nieważność kauzy, czyli przyczyny, powoduje nieważność przeniesienia własności. Ten model przyjął polski ustawodawca.

Przykładem innego zdarzenia jest art. 231 k.c.

ZASIEDZENIE (art. 172 k.c.) Jest jedna z instytucji dawności . Stanowi instrument korekty pomiędzy rzeczywistym stanem posiadania, a formalnym stanem własności. Nabycie własności następuje po upływie pewnego czasu. Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia własności. Nabycie własności przez upływ czasu. Przedmiotem zasiedzenia są prawa rzeczowe:

1. własność,

2. niektóre ograniczone prawa rzeczowe - w przypadku polskim jest to służebność gruntowa, polegająca na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.),

3. można zasiedzieć udział we współwłasności,

4. użytkowanie wieczyste - zasiedzenie, które przysługiwało poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu.

Zasiedzieć można każdą nieruchomość:

1. gruntową, nawet jeśli ma urządzoną księgę wieczystą;

2. nieruchomość lokalową - stanowiącą odrębną własność, nie można zasiedzieć jednego z pokoi wchodzących w skład mieszkania stanowiącego odrębną własność,

3. nieruchomość budynkową - ale razem z prawem głównym, tzn. z użytkowaniem wieczystym.

Do 1990 roku nie można było zasiedzieć własności państwowej. Od 1 października 1990 roku można zasiedzieć własność państwową.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości:

1. posiadanie samoistne;

2. upływ określonego w ustawie terminu - termin ten zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza; dobra lub zła wiara modyfikuje przesłankę drugą.

ad. 1

Czyli posiadanie takie jak właściciel, które wypełnia treść prawa własności. Posiadanie musi być nieprzerwane. Posiadania nie traci się przez przejściową utratę pod warunkiem jego przywrócenia, ani też przez przemijającą przeszkodę, która nie przerywa ciągłości. Wynika to z art. 340 i 345 k.c.

Nie może nabyć własności nieruchomości przez zasiedzenie właściciel.

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania albo też nastąpiło jego dziedziczenie, obecny posiadacz do czasu w którym sam posiada, może doliczyć sobie czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzednik-posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze obecny posiadacz może doliczyć sobie czas posiadania poprzednika tylko wtedy, gdy łącznie wynosi on przynajmniej 30 lat (art. 176 k.c.).

ad. 2

Do 1.X.1990 roku czas wynosił 10 lat dla posiadacza w dobrej wierze, a 20 dla w złej wierze. Od 1.X.1990 20 lat dla posiadacza w dobrej wierze, 30 w złej wierze.

Dobra wiara posiadacza występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności. Nie jest w dobrej wierze ten, kto nabywa nieruchomość na własność na podstawie umowy nie mającej formy aktu notarialnego.

Kiedy musi istnieć dobra wiara? Dobra wiara musi istnieć w momencie objęcia rzeczy w posiadanie.

Skutki zasiedzenia:

1. nabycie własności przez posiadacza i wygaśnięcie prawa dotychczasowego właściciela - jest to skutek ex lege (z mocy samego prawa) - następuje w dacie upływu terminu;

2. posiadacz może wystąpić do sądu o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie. Odbywa się to w postępowaniu nieprocesowym z udziałem dotychczasowego właściciela. Sąd wydaje postanowienie stwierdzające nabycie własności - ma charakter deklaratoryjny, tzn. stanowi dowód nabycia w drodze zasiedzenia własności i przede wszystkim jest podstawą wpisu w księdze wieczystej.

Zasiedzenie ruchomości (art. 174 k.c.):

Przesłanki:

1. posiadanie samoistne,

2. upływ trzyletniego terminu,

3. dobra wiara posiadacza.

Władanie rzeczą tak jak właściciel, nabyć na własność przez zasiedzenie ruchomości lub nieruchomości nigdy nie może posiadacz zależny.

Nie można nabyć na własność ruchomości przez zasiedzenie będąc posiadaczem w złej wierze. Co więcej dobra wiara musi trwać przez całe trzy lata.

INNE SPOSOBY NABYCIA I UTRATY WŁASNOŚCI

I. zrzeczenie się - można zrzec się:

1. własności nieruchomości (art. 179 k.c.);

2. własności ruchomości (art. 180 k.c.).

ad. 1

Jest to jednostronne oświadczenie woli właściciela, które dla swej skuteczności wymaga zgody starosty wykonującego to zadanie z zakresu administracji rządowej. To oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego, a zatem zrzeczenie się jest czynnością prawną jednostronną i konsensualną. Zgoda starosty jest to decyzja administracyjna i jest niezbędną przesłanką zrzeczenia się własności.

Nieruchomość, której zrzekła się właściciel staje się własnością Skarbu państwa. Skarb państwa ponosi odpowiedzialność z tej nieruchomości za jej obciążenia. Nabycie własności przez Skarb państwa traktowane jest jako pierwotne nabycie własności.

ad. 2

Następuje ono przez porzucenie rzeczy z zamiarem wyzbycia się własności. Samo porzucenie bez zamiaru nie jest traktowane jak zrzeczenie. Jest to jednostronna czynność realna, następuje je porzucenie. Taka rzecz jest rzeczą niczyją.

II. zawłaszczenie - art. 181 k.c. - przesłanki:

1. zawładnięcie rzeczy,

2. w intencji stania się właścicielem tej rzeczy - istotna jest wola wykonywania władztwa dla siebie.

Jest to czynność prawna jednostronna i realna, powoduje pierwotne nabycie własności.

Art. 182 k.c. - rój pszczół - który opuścił swoją pierwotną pasiekę jest niczyim, jeżeli właściciel nie odszukał go przed upływem 3 dni od wyrojenia.

1. rój może się ulokować w siedlisku dzikim, nie należącym do nikogo,

2. kiedy osiedli się w cudzym ulu niezajętym,

3. kiedy osiedli się w cudzym ulu zajętym.

W pierwszym przypadku właściciel może zabrać rój jako swoją własność. W drugim przypadku może domagać się wydania roju od właściciela, w którego ulu rój się osiadł za zwrotem kosztów. W trzecim przypadku rój staje się własnością tego, czyją własnością był rój w ulu z którym połączyły się oba roje.

Dotychczasowemu właścicielowi nie przysługuje w tym przypadku roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (czyli z art. 405 i następnych k.c.).

III. znalezienie rzeczy:

1. dotyczy to rzeczy zgubionych,

2. porzuconych, z zamiarem wyzbycia się ich własności,

W razie znalezienia rzeczy zgubionej należy bezzwłocznie zawiadomić o tym osobę uprawnioną do odbioru rzeczy. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie kto jest uprawniony, albo jeśli nie można ustalić miejsca zamieszkania osoby uprawnionej znalazca powinien zawiadomić o tym właściwy organ państwowy. Pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności lub rzeczy mające wartość naukową lub artystyczną znalazca powinien oddać niezwłocznie na przechowanie do właściwego organu państwowego. Jeżeli znalazca przechowuje rzecz u siebie, stosuje się odpowiednio przepis o nieodpłatnym przechowaniu. Samo przechowanie jest czynnością realną. Znaleźne: znalazca, który uczynił zadość swoim obowiązkom może żądać znaleźnego w wysokości 1:10 wartości rzeczy jeśli zgłosił swoje roszczenie najpóźniej w chwili wydania rzeczy osobie uprawnionej do odbioru. Pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności lub rzeczy mające wartość naukową lub artystyczną, które nie zostaną przez uprawnionego odebrane w ciągu roku od dnia wezwania go przez właściwy organ, a w razie niemożliwości wezwania- w ciągu 2 lat od znalezienia, staja się własnością Skarbu Państwa. Inne przeczy stają się po upływie tych samych terminów własnością znalazcy. Spotykamy się tu z postacią przemilczenia stanowiącego uzasadnienie dla utraty własności. Omówionych zasad nie stosuje się w przypadku znalezienia rzeczy w budynku publicznym(również wagon, statek inny środek transportu). W tym przypadku znalazca jest zobowiązany oddać rzecz zarządcy budynku lub środków transportu.

IV. pobieranie pożytków, przetworzenie i połączenie rzeczy ruchomych:

VI. Obrót nieruchomościami.

Zasadą przeniesienia własności jest: Nikt nie może przenieść więcej prawa niż sam posiada - jest to zasada niepisana, ale obowiązująca w prawie polskim. Wyjątki od tej zasady:

1. dotyczący nieruchomości - z ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika - zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Z tej zasady wynika, że nabywca nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą nabywa na własność na podstawie umowy nieruchomości od osoby, która niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym jest wpisana do księgi wieczystej jako właściciel. O ile umowa ta ma charakter odpłatny i nabywca jest w dobrej wierze.

2. dotyczący ruchomości - wynika z art. 169 k.c. - w przypadku ruchomości dowodem, że ktoś jest właścicielem wynika z faktu posiadania. Ustawodawca przyjął:

1. zbywcą rzeczy jest osoba, która nie jest właścicielem rzeczy;

2. zbywcą nie jest osoba uprawniona do rozporządzania rzeczy;

3. chodzi o rzecz ruchomą;

4. strony zawarły umowę;

5. nabywca jest w dobrej wierze;

6. zbywca włada rzeczą i wydaje ją nabywcy;

7. nabywca obejmuje rzecz w posiadanie.

Ta reguła doznaje ograniczeń, które wynikają z art. 169 §2 - jeżeli chodzi o rzecz zgubioną, skradzioną lub w inny sposób utraconą przez właściciela własność takiej rzeczy przechodzi na nabywcę na podstawie umowy zawartej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania nią dopiero z upływem 3 lat od jej utraty przez właściciela.

Ograniczenia nabycia własności nieruchomości przez cudzoziemców

Te kwestię reguluje ustawa z 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Cudzoziemcy mogą nabyć na własność nieruchomość za zezwoleniem ministra MSWiA wydanego za zgodą ministra MON, a gdy chodzi o nieruchomości rolne również za zgodą ministra rolnictwa i gospodarki żywnościowej. Zgodnie z tą ustawą cudzoziemiec za zezwoleniem może nabyć własność nieruchomości albo prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Zezwolenia nie wymagają:

1. umowa przedwstępna - zobowiązująca do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego;

2. jeśli chodzi o umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, o ile ma ona tylko skutek obligacyjny;

3. umowa zlecenia przewidująca nabycie przez zleceniodawcę nieruchomości, o ile zleceniobiorca nie jest cudzoziemcem, natomiast zleceniodawcą jest cudzoziemiec;

4. umowa zobowiązująca do oddania nieruchomości cudzoziemcowi w używanie, np. najem, dzierżawa;

5. umowy o postanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz cudzoziemca;

6. umowy zastrzegające prawo pierwokupu nieruchomości na rzecz cudzoziemca.

Cudzoziemiec ma prawo do nabycia współwłasności - ale musi mieć na to zezwolenie.

Nabycie na własność przez cudzoziemca nieruchomości w drodze zasiedzenia wymaga zezwolenia właściwego ministra.

Art. 166 k.c. dotyczy pierwokupu właścicieli.

Przeniesienie własności nieruchomości następuje zasadniczo mocą jednej omowy o podwójnym skutku: umowy zobowiązująco-rozporządzajacej.

Szczególne zasady obrotu nieruchomościami:

1. zakaz zastrzegania warunku i terminu. wynika z art. 157 §2 k.c. - nie można przenieść własności nieruchomości pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu. Nie ma natomiast przeszkód do zawarcia pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Jeśli do tego doszło do przeniesienia własności nieruchomości potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

2. Wymóg formy aktu notarialnego. wynika z art. 158 k.c. - umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność. Nie zachowanie tej formy powoduje nieważność umowy. Zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

3. Materialna i formalna kauzalność przeniesienia własności nieruchomości. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości mamy do czynienia z kauzalnością formalną i materialną. Czyli ważność tej czynności zależy od ważności zobowiązania(materialna kauzalność), a ponadto wymagane jest wymienienie tego zobowiązania w akcie notarialnym(formalna kauzalność).

4. Znaczenie wpisu do księgi wieczystej. W celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości prowadzi się księgi wieczyste. Wpis prawa własności do księgi wieczystej jest obowiązkowy. Właściciel jest zobowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. J

Przeniesienie własności ruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego poza jednym wyjątkiem: jeżeli wartość rzeczy ruchomej przekracza 2 tysiące złoty umowa powinna być sporządzana na piśmie dla celów dowodowych. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu. Wpis prawa własności do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny( wyjątek- odrębna własność budynków przysługująca wieczystemu użytkownikowi- wymaganie wpisu konstytutywnego).

5. Znaczenie planowania przestrzennego w zakresie obrotu nieruchomościami. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Nabywca nieruchomości musi również kierować się ustalonym wcześniej przeznaczeniem gruntu. Niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podział nieruchomości może nastąpić w celu:

Podział nieruchomości następuje na podstawie decyzji wójta( burmistrza) zatwierdzającej projekt podziału.

Obrót nieruchomościami rolnymi: Ustawa z 11.4.2003 o kształtowaniu ustroju rolnego ogranicza swobodne rozporządzanie nieruchomościami rolnymi na rzecz dowolnych kontrahentów. W razie sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub prawną, dzierżawcy tej nieruchomości przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli umowa dzierżawcy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną oraz była wykonywana min. 3 lata , a przy tym nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej. W przypadku braku uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych.

Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja Nieruchomości Rolnych może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Nie stosuje się tych instrumentów, gdy nabywcą jest osoba bliska rozporządzającego lub spółdzielnia produkcji rolnej, a zbyciu podlega nieruchomość stanowiąca wkład gruntowy jej członka oraz gdy w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nieprzekraczającej 300 ha. Gospodarstwo rodzinne prowadzone jest przez rolnika indywidualnego (osoba fizyczna, prowadzi gosp. Osobiście, kwalifikacje rolnicze, zamieszkuje na terenie gminy, gdzie ma nieruchomości rolne).

Obrót nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego: Obowiązuje tu ustawa z 21.8.97 o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy ona generalnie pierwotnego obrotu nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi. Wprowadza ona liczne ograniczenia obrotu. Zwraca uwagę ograniczenie swobody dokonywania czynności rozporządzenia darmego lub półdarmego. Nieruchomości skarbowe i samorządowe mogą być przedmiotem darowizny na cele publiczne.. Ograniczona jest możliwość sprzedaży za obniżoną cenę oraz zamiany ekwiwalentnej. Ograniczenie stanowi również zastosowanie przetargowego trybu rozporządzania nieruchomościami (przetarg obligatoryjny). Cena wywoławcza w pierwszym przetargu nie może być niższa od wartości nieruchomości, w drugim nie niższa niż 50% wartości. Wyjątkowo, w pewnych przypadkach (np. osoba z pierwszeństwem nabycia) można zastosować procedurę bezprzetargową.

Obrót nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa: obowiązuje tu ustawa z 19.10.91 o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Gospodarkę ta sprawuje Agencja Nieruchomości Rolnych. Dysponuje ona instrumentem sprzedaży nieruchomości, wykluczono zaś darowiznę nieruchomości rolnych. Sprzedaż wymaga obligatoryjnego trybu przetargowego. Wyjątkowo, w pewnych przypadkach (np. osoba z pierwszeństwem nabycia) można zastosować procedurę bezprzetargową. Cena nieruchomości nie może być niższa od wartości nieruchomości określonej przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

VII. Ochrona własności.

Ochrona własności wiąże się z bezwzględnym charakterem tego prawa. Do osób trzecich płynie obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Jeżeli wbrew temu nastąpi naruszenie prawa własności, uruchamia się stosowne roszczenie ochronne, adresowane już do konkretnej osoby.

Środki ochrony własności:

1. rei vindicatio - roszczenie windykacyjne (lub też wydobywcze)

2. rei negatoria - roszczenie negatoryjne

3. roszczenia uzupełniające

4. szczególny środek ochrony własności, tj. powództwo o ustalenie prawa, wynika z art. 189 k.p.c.

ad. 1

Uregulowane w art. 222 §1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Roszczenie właściciela o oddanie rzeczy. Legitymację czynną ma właściciel oraz współwłaściciel. Legitymowanym biernie (pozwanym) jest każdy, który faktycznie włada rzeczą, czyli może być to posiadacz, który faktycznie włada rzeczą dla siebie, dzierżyciel (włada dla kogo innego). To roszczenie nie ulega przedawnieniu jeśli dotyczy nieruchomości. W celu zaspokojenia roszczenia windykacyjnego powinno nastąpić wydanie rzeczy w naturze, a nie jej wartości. Roszczenie windykacyjne wymaga przeprowadzenia dowodu własności. W przypadku nieruchomości mających urządzoną księgę wieczystą istnieje domniemanie prawne prawa własności właściciela.

ad. 2

Polega na tym, że może on żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz może żądać zaniechania naruszeń. Właściciel może wystąpić albo z jednym albo z drugim, albo łącznie. Można skorzystać z roszczenia negatoryjnego jeśli nastąpiło naruszenie własności w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, np. jeżeli ktoś stosuje immisję bezpośrednią. Roszczenie negatoryjne uzasadniają jedynie zdarzenia stanowiące działanie człowieka (bezprawne). Zapadający w procesie negatoryjnym wyrok sądu musi określać ściśle obowiązki pozwanego, prowadzące do przywrócenia stanu zgodnego z prawem( roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem) lub określać rodzaj zakazanych działań pozwanego (roszczenie o zaniechanie naruszeń). Roszczenie negatoryjne jeśli dotyczy nieruchomości nie ulega przedawnieniu. Legitymowany czynni jest właściciel, współwłaściciel. Legitymowany biernie jest każdy, kto narusza własność.

ad. 3

Składają się na nie:

1. roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy,

2. roszczenie o zwrot pożytków,

3. roszczenie o odszkodowanie za szkodę spowodowaną zużyciem rzeczy.

Te roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Zakres roszczeń uzupełniających:

ad. 4.

Powództwo o ustalenie prawa - może je wnieść każdy kto ma interes prawny w ustaleniu tego prawa. Legitymowany czynnie musi przedstawić dowody na posiadanie interesu prawnego dla wniesienia tego powództwa.

To powództwo dąży do tego aby sąd wydał orzeczenie stwierdzające istnienie prawa, natomiast roszczenia windykacyjne i negatoryjne wiążą się z żądaniem od innej osoby spełnienia określonego świadczenia, np. wydania rzeczy.

Roszczenia posiadacza o zwrot nakładów: W granicach określonych prawem roszczeniu windykacyjnemu oraz roszczeniom uzupełniającym właściciela posiadacz może przeciwstawić własne roszczenie o zwrot nakładów na rzecz. Jeśli zaś służy mu roszczenie o zwrot nakładów, może skorzystać z prawa zatrzymania (ius retentionis), hamując w ten sposób roszczenie windykacyjne, aż do momentu zaspokojenia przysługujących mu roszczeń.

Rozliczenia co do nakładów na rzecz:

1. nakłady konieczne; Służą utrzymaniu rzeczy w należytym stanie. Umożliwiają prawidłowe z niej korzystanie, np. remonty, konserwacja.

2. nakłady użyteczne; Są ponoszone w celu ulepszenia rzeczy. Mają na celu podniesienie jej funkcjonalności.

3. nakłady zbytkowne. Jeżeli nakłady użyteczne wiążą się ze znacznym kosztem oraz służą celom luksusów, mówimy o nakładach zbytkownych.

Roszczenia od zwrotu nakładów:

1. dobra wiara posiadacza w chwili ponoszenia nakładów;

2. zła wiara posiadacza w chwili ponoszenia nakładów;

3. posiadacz w dobrej wierze ponosi nakłady po tym jak dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa lub po wyzwaniu co do zwrotu rzeczy będącej własnością państwową (art. 228 k.c.).

ad. 1

Może on żądać zwrotu nakładów koniecznych, o ile mają one pokrycie w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Może on żądać zwrotu nakładów innych niż konieczne, o ile zwiększają one wartość rzeczy w chwili wydania jej właścicielowi (art. 226 §1 zdanie 1).

ad. 2

Może on żądać zwrotu nakładów koniecznych i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogacił się jego kosztem, tzn. gdyby rzecz na skutek nakładów stała się więcej warta aniżeli przed ich dokonaniem (art. 226 §2).

ad. 3

Może on żądać zwrotu nakładów koniecznych, które dokonał po powzięciu wiadomości o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa lub też, których dokonał po wezwaniu go do zwrotu rzeczy będących własnością państwową. Może on żądać zwrotu tych nakładów, choćby nawet nie wzbogaciły one właściciela (Art. 226 §1 zdanie 2).

Roszczenia związane ze wzniesieniem budowli na cudzym gruncie:

1. roszczenia posiadacza gruntu. Posiadacz i samoistny i zależny gruntu może żądać zwrotu nakładów.

Jeżeli nakład ma postać budowli lub innego urządzenia posiadacz jak i właściciel mają roszczenie o przeniesienie na własność za odpowiednim wynagrodzeniem zajętej działki. Art. 231 k.c. - przesłanki roszczenie o przeniesienie:

Posiadacz samoistny musi w chwili wznoszenia budowli znajdować się w dobrej wierze.

2. Roszczenia właściciela gruntu. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać , aby ten kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

VIII. Współwłasność.

Własność tej samej rzeczy może niepodzielnie przysługiwać kilku osobom.

Podzielność prawa własności: Prawo własności można podzielić według czasu jego trwania, według treści lub współwłasność.

1. Według czasu trwania - art. 187 - przeniesienie nie jest dopuszczalne ani pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Nie istnieje własność terminowa co do nieruchomości gruntowych. Możemy mówić o podziale ze względy na czas:

- nieruchomości budynkowe będące własnością użytkownika wieczystego gruntu. Art. 235 §2 odrębna własność tych budynków wygasa z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego,

- ruchomości - ustawodawca nie wprowadza żadnych ograniczeń. Można przenieść pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu.

2. Według treści - jest tzw. właściciel zwierzchni (dominus directus) i właściciel użytkowy (dominus utilis). Każdy z nich ma inne uprawnienia. Jeden z nich może użytkować rzecz, drugi może rozporządzać rzeczą. Uprawnienia te razem zsumowane dopiero składają się na całość prawa własności.

3. Współwłasność (prawo do jednej rzeczy przysługuje kilku osobom)

Każdy ze współwłaścicieli dysponuje wszystkimi atrybutami prawa własności. Współwłasność charakteryzują 3 cechy:

a) jedność przedmiotu - przedmiotem współwłasności może być rzecz, która może być podmiotem własności (nie może to być np. zbiór praw, rzeczy);

b) wielość podmiotów - muszą być przynajmniej 2 podmioty;

c) niepodzielność wspólnego prawa - każdy ze współwłaścicieli ma prawo własności do całej rzeczy, a nie do wyodrębnionej fizycznie części tej rzeczy.

Nie można na jednej nieruchomości ustanowić współwłasności i współużytkowania wieczystego. Chodzi o prawo jednorodne (albo jedno albo drugie).

Rodzaje współwłasności: (art. 196 k.c.)

a)Współwłasność w częściach ułamkowych.

1. charakter współwłasności - samodzielna instytucja prawa wspólnego uregulowana w art. 196 k.c. §2, zdanie 2.

2. istota współwłasności - każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział we współwłasności.

3. rozporządzenie udziałem - istnieje możliwość rozporządzania swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, art. 198 k.c.

4. zniesienie współwłasności - możliwość żądania w każdym czasie zniesienie współwłasności - art. 210 k.c. Uprawnienie do zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat. W ostatnim roku przed upływem 5 lat można przedłużyć ten okres na dalsze 5 lat.

Udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem. Określa on zakres uprawnień współwłaściciela w stosunkach wewnętrznych lub zewnętrznych. Wielkość udziału może być określona:

- w drodze jednostronnej czynności prawnej,

- w umowie,

- ze zdarzeń prawnych,

- z orzeczenia sądu,

- z ustawy;

W ramach współwłasności ułamkowej występują:

b) Współwłasność łączna.

1. charakter współwłasności - regulują je przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.

2. istota współwłasności - współwłasność bezudziałowa - nie można wyodrębnić udziałów przysługujących współwłaścicielom.

3. rozporządzenie udziałem - brak możliwości rozporządzania udziałem.

4. zniesienie współwłasności - brak możliwości żądania zniesienia współwłasności.

U jej podstaw leży określony stosunek prawny, bez którego nie mogłaby powstać i istnieć. Nie można w niej wyodrębnić udziałów. Właściciel nie może rozporządzać swoim prawem tak długo jak długu istnieje współwłasność łączna.

Podstawowym stosunkiem prawnym jest:

Kiedy stosunki prawne tracą byt współwłasność łączna staje się współwłasnością w częściach ułamkowych.

Zarząd rzeczą wspólną:Całokształt czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą tej rzeczy bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy.

Ustanowienie zarządu może nastąpić:

1. w drodze umowy (umowny z arząd rzeczą wspólną),

2. na podstawie przepisów ustawy (ustawowy zarząd rzeczą wspóln ą),

3. na mocy postanowienia sądu (sądowy zarząd rzeczą wspólną).

ad. 1.

Umowa ta może być zawarta w dowolnej formie. Strony mogą w niej określić, że:

- zarząd będzie sprawował jeden z nich lub osoba trzecia nie będąca współwłaścicielem,

- rodzaj czynności prawnych lub faktycznych dla których dokonania będzie wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli albo większości z nich.

Umowa taka może być wypowiedziana lub zmieniona.

ad. 2

Ustawowe zasady zarządu rzeczą wspólną:

- każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, art. 200 k.c.,

- ustawodawca wyraził trojakiego rodzaju czynności składające się na zarząd rzeczą wspólną:

a) czynności zwykłego zarządu,

b) czynności przekraczające zwykły zarząd,

c) czynności zachowawcze.

Dla dokonania czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.). W razie braku zgody większości każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania takiej czynności. Większość współwłaścicieli ustala się według wielkości udziałów.

Dla dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W jej braku właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który bierze pod uwagę interesy wszystkich współwłaścicieli oraz cel zamierzonej czynności - art. 199 k.c.

Dla dokonania czynności zachowawczych… Mają na celu zachowanie wspólnego prawa (np. wniesienie powództwa). Każdy ze współwłaścicieli może dokonać czynności zachowawczych oraz może dochodzić roszczeń mających na celu zachowanie jego prawa - art. 209 k.c.

Pojęcie czynności zwykłego zarządu i przekraczającej zwykły zarząd

Czynności zwykłego zarządu mają na celu utrzymanie rzeczy wspólnej w należytym stanie oraz mają na celu zwykła eksploatację tej rzeczy.

Czynności przekraczające zwykły zarząd są to np. zbycie, obciążenie rzeczy wspólnej, zmiana przeznaczenia rzeczy wspólnej.

ad. 3

Możliwy jest w 3 sytuacjach:

a) gdy nie można uzyskać zgody współwłaścicieli, nie wszystkich ale ich większości w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu,

b) jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasadę prawidłowego zarządu,

c) jeżeli większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość.

W tych sytuacjach wydawane jest postanowienie sądu o ustanowienie zarządu rzeczą wspólną.

Art. 611 k.c. stanowi, że w przypadku ustanowienia sądowego zarządu nieruchomością zarządca zobowiązany jest niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej.

Sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania.

Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujący zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

Art. 208 k.c. - to uprawnienie przysługuje tylko temu, który nie ma prawa do zarządu rzeczą. Reguła ta nie ma zastosowania do zarządu rzeczą wspólną ustanowioną przez sąd.

Złożenie rachunku zarządu ozn. złożenie sprawozdania rachunkowego wraz z informacjami dotyczącymi rzeczy wspólnej, a w szczególności o dokonanych czynnościach związanych z tą rzeczą, o wydatkach i ciężarach poniesionych w związku z tą rzeczą oraz o przychodach uzyskanych z tej rzeczy. Sprawozdanie to powinno być odpowiednio udokumentowane, złożone w odpowiednim terminie w odpowiedniej formie w zależności od okoliczności danego przypadku. Termin i forma złożenia sprawozdania zależy od woli.

W razie odmowy złożenia takiego rachunku uprawnieni współwłaściciele mogą wystąpić do sądu z pozwem o nakazanie złożenia rachunku. Art. 208 k.c. - przepis bezwzględnie obowiązujący, tzn., że umowa między współwłaścicielami nie może wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia współwłaścicieli nie sprawujących zarządu do żądania rachunków z zarządu.

Korzystanie z rzeczy wspólnej: Obejmuje ono:

1. pobieranie pożytków rzeczy - z art. 207 wynika, że jeżeli współwłaściciel nie postanawia inaczej, przychody z rzeczy przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów. Ta sama reguła dotyczy ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną. Przychodami rzecz są przede wszystkim: pożytki oraz inne przychody np. materiał po rozbiórce budynku, drzewo zwalone podczas burzy. Wydatki związane z rzeczą są to wydatki poniesione w związku z normalną eksploatacją rzeczy oraz z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki. Ciężarami są przede wszystkim: podatki oraz inne świadczenia o charakterze publiczno-prawnym.

2. uprawnienie do posiadania rzeczy - oznacza, że każdy współwłaściciel może posiadać całą rzecz i korzystać z niej ponieważ takie uprawnienie przysługuje wszystkim współwłaścicielom. Korzystanie z rzeczy jest ograniczone w ten sposób, że współwłaściciel może czynić to tylko o tyle, o ile nie przeszkadza analogicznemu korzystaniu z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli - art. 206 k.c.

3. uprawnienie do używania rzeczy.

Strony mogą w drodze umowy określić sposoby korzystania z rzecz wspólnej:

ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI:

Zniesienie współwłasności oznacza likwidację stosunku prawnego jaki łączy współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności jest uprawnieniem każdego z współwłaścicieli, którego nie może on się zrzec, ponieważ jest ono niezbywalne. Co więcej roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.).

TRYBY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI:

1. Umowny - przepisy kodeksu cywilnego nie regulują umownego trybu zniesienia współwłasności, jest on pozostawiony swobodzie stron. Mogą one dowolnie uregulować likwidację współwłasności byleby nie było to sprzeczne z ustawami. Taka umowa powinna określać sposób zniesienia współwłasności, ewentualne spłaty i dopłaty.

Aby umownie znieść współwłasność wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli będzie chodziło o zniesienie współwłasności ruchomości - umowa może być zawarta w dowolnej formie, natomiast umowa dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.

2. Sądowy. Prawo do żądania sądowego zniesienia współwłasności ma każdy człowiek. Jest on zobowiązany określić rzecz wspólną będącą przedmiotem współwłasności oraz sposób jej podziału. Trzy rozwiązania podziału rzeczy wspólnej:

a) podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli - art. 211 k.c.,

b) przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych - art. 212 §2 k.c.,

c) podział cywilny rzeczy, czyli sprzedaż rzeczy na licytacji publicznej - art. 212 §2 k.c.

ad. a)

Nie zawsze rzecz da się fizycznie podzielić. Co wyłącza fizyczny podział rzeczy: jeżeli podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub też gdyby był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo też powodowałby istotną zmianę rzecz albo też powodowałby zmniejszenie jej wartości - wynika to z art. 211 k.c.

ad. b)

Spłata - jest to równowartość udziału współwłaściciela.

Dopłata - jest to wyrównanie różnicy między wartością udziału a wartością części rzeczy, wydanej współwłaścicielowi.

Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności - uregulowane jest przez k.p.c., w sprawach z zakresu prawa rzeczowego właściwy jest sąd położenia rzeczy (art. 606 k.p.c.). We wniosku o zniesienie współwłasności współwłaściciel powinien określić rzecz, zaproponować sposób podziału, udowodnić prawo do współwłasności np. wykazać wpis do księgi wieczystej. Sąd powinien dążyć w tym postępowaniu do tego by nakłonić współwłaścicieli do zgodnego podziału rzeczy wskazując sposoby ich podziału. Gdy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności sąd wyda postanowienie odpowiadające treści tego wniosku, o ile projekt podziału nie sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesów uprawnionych osób.

Zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych: Ustawodawca odrębnie uregulował problematykę sądowego zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych. Nie dotyczą zaś one umownego zniesienia współwłasności. Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego(art. 553kc). Ustawodawca wykluczył możliwość fizycznego podziału gospodarstwa rolnego, jeżeli byłoby to sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Jeżeli podział jest niedopuszczalny, sąd przyzna gospodarstwo temu, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo temu z nich, które je prowadzi lub stale w nim pracuje , chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wybraniem innego współwłaściciela. Jeżeli warunki te spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden, sąd przyzna gospodarstwo temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia. Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządza sprzedaż gospodarstwa. Współwłaściciele, którzy do chwili zniesienia współwłasności w gospodarstwie zamieszkiwali mogą zamieszkiwać dalej, ale nie dłużej niż 5 lat. Gdy są małoletni -max. 5 lat od uzyskania pełnoletności.

IX. Odrębna własność lokali

Konstrukcja prawna odrębnej własności lokalu: reguluje to ustawa z 24.6. 94 o własności lokali.

1.Przedmiot własności. Poszczególne lokale w budynku są nieruchomościami w miarę wyodrębnienia ich własności. Chodzi tu o samodzielne( wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb) lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu(użytkowe). Do lokalu mogą przynależeć jako części składowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal (np. piwnica).

2.współwłasność „przymusowa” nieruchomości wspólnej. Nieruchomość lokalowa wyłania się z nieruchomości macierzystej (budynkowej). W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowych wszystkich lokali. Nie można zadąć zniesienia współwłasności nieruchomości dopóki trwa odrębna własność lokalu(prawo związane-przymusowe). Są to np. klatki schodowe, instalacje elektryczne itp.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu:

Umowne ustanowienie odrębnej własności. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze:

Wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali: Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną (zdolność prawna i sądowa).

Prawa i obowiązki właścicieli lokali: Właściciele lokali są uprawnieni do posiadania, korzystania z lokalu i rozporządzania swoim prawem własności. Mają również prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących, miesięcznych opłat.

Zarząd nieruchomością wspólną: Sposób zarządzania nieruchomością wspólną właściciele lokali mogą określić w umowie. Mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli nie zawarto stosownej umowy, zarząd odbywa się według reguł ustawowych. Jest on różny zależnie od liczby mieszkańców:

X. Użytkowanie wieczyste.

Źródłem jest kodeks cywilny i ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21.VIII.1997 roku. Do użytkowania wieczystego ustawodawca nakazuje stosować przepisy o własności w kwestiach nieuregulowanych w art. do 232 do 243 k.c.

Ustanowienie użytkowania wieczystego może nastąpić:

1. na gruntach Skarbu państwa, położonych w granicach administracyjnych miast;

2. na gruntach Skarbu państwa poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki;

3. grunty jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Użytkowanie wieczyste można ustanowić tylko na gruncie.

Kto może być użytkownikiem wieczystym?

Są to osoby fizyczne oraz osoby prywatne. Może być jednostka samorządu terytorialnego użytkownikiem wieczystym na gruncie Skarbu państwa i odwrotnie.

Treść użytkowania wieczystego:

Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, a także w tych samych granicach może rozporządzać swoim prawem. Te uprawnienie są jednak ograniczone przez:

1. ustawy;

2. zasady współżycia społecznego;

3. przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Rozporządzanie prawem użytkowanie wieczystego: użytkownik wieczysty może przenieść to prawo, może oddać w leasing, może obciążyć hipotekę, może się zrzec użytkowania wieczystego.

Użytkowania wieczystego udziela się na okres maksymalny 99 lat. Użytkownik wieczysty może w ciągu 5 lat przed upływem okresu użytkowania wieczystego wystąpić o przedłużenie użytkowania wieczystego na dalszy czas (na okres od 40 do 99 lat). Organ może odmówić przedłużenia tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Forma zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Umowa ta powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego oraz umowa o przedłużenia użytkowania wieczystego powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa dochodzi do skutku z chwilą wpisu w księdze wieczystej - ma charakter konstytutywny.

Opłaty za użytkowanie wieczyste - użytkownik wieczysty jest zobowiązany do uiszczania przez czas trwania użytkowania wieczystego opłaty rocznej. Wysokość opłaty wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się wg stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 do 25 % ceny nieruchomości gruntowej. Natomiast wysokość stawek rocznych wynosi za nieruchomość gruntową pod budownictwo mieszkaniowe albo na realizację urządzeń infrastruktury technicznej - 1% ceny. W pozostałych przypadkach (np. na cele sakralne) - 0,3%.

Akcesoryjność użytkowania wieczystego polega na tym, że z chwilą jego wygaśnięcia, wygasają prawa z nim związane.

Przedawnienie roszczeń przeciwko użytkownikowi wieczystemu o naprawienie szkód za nieprawidłowe korzystanie gruntu przedawnia się z upływem lat 3 od daty zwrotu gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Taki sam termin jest przewidziany dla roszczeń użytkownika wieczystego przeciwko właścicielowi o wynagrodzenie za budynki i urządzenia.

Przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności:

Użytkownik wieczysty może w dwojaki sposób stać się właścicielem użytkowanego gruntu (tryby):

1. w trybie ustawy z 4.IX.1997 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym prawo własności. (Dz. U. 2001.120.1299);

2. zgodnie z ustawą z 21.VIII.1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tą ustawą użytkownik wieczysty może stać się właścicielem w drodze umowy sprzedaży zawartej z właścicielem. Chodzi o sprzedaż bezprzetargową (art. 37 ust 2 ustawy).

ad. 1

Zakres podmiotowy: właścicielem może stać się użytkownik wieczysty będący osobą fizyczną, który spełnia ustawowe kryteria:

a) musi uzyskać prawo użytkowania wieczystego przed dniem 31.X.1998 roku. Nabycie użytkowania wieczystego może nastąpić przez:

- nabycie w drodze umowy;

- z mocy samego prawa (art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami);

- przez zasiedzenie;

- w drodze decyzji administracyjnej;

- w trybie art. 231 k.c. (budynek na cudzym gruncie).

Uprawnienie do wystąpienia z wnioskami o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przysługuje także następcom prawnym, są to: spadkobiercy oraz osoby fizyczne, które nabyły prawo użytkowania wieczystego w drodze umowy o przeniesienie tego prawa.

Jeżeli poprzednik prawny był osobą prawną to następca będący osobą fizyczną musi nabyć użytkowanie wieczyste przed dniem 31.X.1998 r.

Właściwość organów: określa art. 2 ustawy o przekształceniu

1. Jeżeli w użytkowanie wieczyste oddany był grunt będący własnością Skarbu państwa decyzję o przekształceniu wydaje starosta lub prezydent miast na prawach powiatu. Organem odwoławczym od decyzji wydanej przez te organy jest wojewoda.

2. Jeżeli użytkowanie wieczyste było ustanowione na nieruchomości będącej własnością jednostki samorządu terytorialnego to decyzję o przekształceniu wydaje przewodniczący zarządu jednostki samorządu terytorialnego. Organem odwoławczym w tym przypadku jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej (charakter deklaratoryjny). Użytkownik staje się właścicielem, gdy decyzja o przekształceniu jest ostateczna wg k.p.a. Decyzja o przekształceniu nie narusza praw osób trzecich.

Art. 241 k.c. jest zasadą, że z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na niej obciążenia. Natomiast art. 2 ust 3 ustawy o przekształceniu jest wyjątkiem od tej zasady. Przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności prawa rzeczowe obciążające użytkowanie wieczyste nie wygasają.

Odpłatność przekształcenia:

Przekształcenie jest odpłatne poza wyjątkami określonymi w art. 6 ustawy o przekształceniu. Przy ustaleniu opłaty należy brać pod uwagę wskazówki art. 4a ustawy o przekształceniu

1. Ustawa o przekształceniu odsyła do ustawy o gospodarce nieruchomościami do art. 67 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który określa sposób ustalania ceny nieruchomości przez rzeczoznawcę. Rzeczoznawcy oceniają wartość nieruchomości wg reguł przyjętych w dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłata nie powinna być niższa niż wartość nieruchomości oceniana przez rzeczoznawcę.

2. Ustawa o przekształceniu odsyła do art. 70 ustawy o gospodarce nieruchomościami - cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej może zostać rozłożona na raty, nie dłużej niż na 10 lat.

3. Ustawa o przekształceniu przewiduje wprowadzenie bonifikat, praktycznie jest to ograniczone do nieruchomości wykorzystywanych lub przeznaczonych na cele mieszkaniowe; w formie zarządzenia wojewody albo uchwała rady lub sejmiku.

4. Zapłata następuje w dniu, w którym decyzja o przekształceniu stałą się ostateczna.

Koszty oszacowania przez biegłych są wliczone albo cenę nieruchomości przy jej sprzedaży albo też organy odwołują się do k.p.a. do art. 262 zgodnie z którym stronę obciążają te koszty postępowania, które: wynikły z winy strony lub zostały poniesione w interesie lub na żądanie strony, a nie wynikają z ustawowego obowiązku organów prowadzących postępowanie.

Wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w trybie ustawy o przekształceniu można było wnosić do 31.XII.2002 roku.

ad 2.

Zgodnie z art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedaż nieruchomości gruntowej, która była uprzednio oddana w użytkowanie wieczyste może nastąpić wyłącznie na rzecz użytkownika wieczystego co nie obejmuje sprzedaży między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego. Ustawę tę stosuje się do osób fizycznych i osób prawnych.

Użytkownik wieczysty może powołać się na pierwszeństwo, jeżeli właściciel (Skarb państwa, jednostka samorządu terytorialnego) zdecyduje o sprzedaży tej nieruchomości. Jeżeli Skarb państwa, jednostka samorządu terytorialnego dokona sprzedaży z pominięciem użytkownika wieczystego (jego pierwszeństwa) użytkownik wieczysty może skorzystać z art. 58 k.c. - który stanowi o bezprawności czynności.

Art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami - właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę.

Pierwszeństwo (ma na celu eliminację innych podmiotów ubiegających się o tę rzecz) ≠ (nie równa się) pierwokup (zastrzeżenie dla jednej ze stron, że będzie miała ona pierwszeństwo)

Realizacja pierwszeństwa zależy od dwóch przesłanek:

1. osoba uprawniona musi złożyć wniosek o nabycie przed upływem terminu wskazanego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Ten wyznaczony termin nie może być krótszy niż 6 tygodni.

2. osoba uprawniona składa oświadczenie, że wyraża zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży wygasa z mocy prawa ustanowione na niej użytkowanie wieczyste.

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własności, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione (art. 158 k.c.).

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego:

1. wygasa po upływie czasu na które było ustanowione;

2. rozwiązanie prze strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste;

3. zrzeczenie się użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie;

4. konfuzja, czyli zlanie się w jednym ręku użytkowania wieczystego z prawem własności;

5. rozwiązanie umowy ustanowione na skutek jednostronnego żądania;

6. wywłaszczenie.

Skutki wygaśnięcia:

1. wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia (art. 241 k.c.) - poza wyjątkami wynikającymi z ustawy o przekształceniu;

2. wygasa przysługujące właścicielowi budynków lub urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, prawo własności;

3. użytkownik ma obowiązek wydać nieruchomość właścicielowi, który może od niego żądać na zasadach ogólnych odszkodowania za szkody wynikłe z niewłaściwego korzystania z oddanego gruntu.

Roszczenie o naprawienie szkód - przedawnia się z upływem 3 lat od wydania nieruchomości, jeżeli użytkownik nie chce wydać nieruchomości właścicielowi przysługuje właścicielowi roszczenie windykacyjne, które nie ulega przedawnieniu.

XI. Ograniczone prawa rzeczowe-przepisy ogólne.

Ograniczone prawa rzeczowe są prawami na „rzeczy cudzej”. W tym przypadku sfera władzy uprawnionego jest ograniczona(stąd nazwa) do tych uprawnień, jakie są jej przyznane przez ustawodawcę.

Ograniczone prawa rzeczowe polegają na wykonywaniu niektórych uprawnień na cudzej rzeczy, przysługujących w zwykłych warunkach właścicielowi. W takim znaczeniu stanowią obciążenia prawa własności. Ustawodawca limituje katalog praw rzeczowych (numerus clausus):

1. użytkowanie;

2. służebność;

3. zastaw;

4. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego;

5. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego;

6. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

7. hipoteka.

Przedmiot ograniczonych praw rzeczowych : Zasadniczo przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych są rzeczy. Jednakże wyjątkowo- z mocy przepisu szczególnego- spotykamy postacie ograniczonych praw rzeczowych obciążających inne prawa majątkowe(m.in. użytkowanie praw, zastaw na prawach).

Ograniczone prawa rzeczowe można ustanowić:

- na nieruchomości,(np. służebność)

- na ruchomości,(np. zastaw)

Hipotekę można ustanowić na nieruchomości. Zastaw można ustanowić tylko na ruchomości, użytkowanie można ustanowić na ruchomości i nieruchomości.

Samoistne i akcesoryjne prawa rzeczowe: Charakter samoistny mają prawo użytkowania, służebności i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Charakter akcesoryjny mają zastaw i hipoteka. Prawa samoistne mają swój samodzielny byt prawny. Ich ustanowienie oraz dalsze istnienie jest niezależne od innego prawa. Prawa akcesoryjne zaś ustanawia się dla zabezpieczenia wierzytelności.

Powstanie ograniczonych praw rzeczowych:

1. umowa; zawierają ją właściciel obciążonej rzeczy i nabywca prawa. Określa się w niej rodzaj i treść ustanawianego prawa. Stronom nie wolno zmieniać ustawowej treści i charakteru właściwego prawa. Obowiązuje tutaj zasada przyczynowości(kauzalności). Jeśli zatem ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego następuję dla wykonania uprzedniego zobowiązania, ważność umowy zależy od istnienia tego zobowiązania. W przypadku nieruchomości zobowiązanie takie powinno być powołane w akcie notarialnym. Do umowy stosujemy odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, chodzi o zasadę kauzalności i konsensualności. Można ustanowić ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu. Odmiennie niż w art. 157 k.c. Forma aktu notarialnego wymagana jest dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. Oświadczenie uprawnionego do ograniczonego prawa rzeczowego może być złożone w dowolnej formie, nawet w sposób dorozumiany.

2. z mocy prawa; Istnieje wyjątkowa możliwość powstania ograniczonych praw rzeczowych z mocy prawa. Np. zasiedzenie służebności, zastaw ustawowy.

3. orzeczenie sądowe; chodzi tu o konstytutywne orzeczenie sądu mające charakter zdarzenia cywilnoprawnego. Np. ustanowienie służebności drogi koniecznej.

4. decyzja administracyjna: spotykana zupełnie rzadko. Niemniej istnieje możliwość ograniczenie cudzego prawa własności w trybie wywłaszczenia.

Zmiana treści ograniczonych praw rzeczowych: Do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym, a właścicielem rzeczy obciążonej , a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej- wpis to księgi. Jeżeli zmiana taka dotyka osoby trzeciej potrzebna jest jej zgoda. Zmiana treść ograniczonych praw rzeczowych nie może naruszać przepisów powszechnie obowiązujących. W przypadku zmiany treści prawa wpisanego do księgi wieczystej niezbędny jest akt notarialny. Niekiedy zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego następuje na mocy orzeczenia sądowego (np. w przypadku służebności).

Przeniesienie ograniczonych praw rzeczowych: Zagadnienie to dotyczy praw zbywalnych (np. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego). Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym, a nabywcą oraz , jeżeli prawo to jest ujawnione w księdze wieczystej, wpis do tej księgi.

Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych:

1. Kolizja ograniczonych praw rzeczowych. Zdarza się, że jedna rzecz jest obciążona kilkoma ograniczonymi prawami rzeczowymi. Może wówczas powstać kolizja polegająca na tym, że wykonywanie jednego prawa przeszkadzało lub wyłączałoby możliwość wykonywania innego prawa.

2. Pierwszeństwo praw wpisanych do księgi wieczystej. Ustawodawca ustala hierarchie praw i kolejność ich wykonywania:

3. Pierwszeństwo innych ograniczonych praw rzeczowych. Panuje tutaj zasada prior tempore potior iure. Zatem „lepsze” jest prawo wcześniej ustanowione.

4. Zmiana pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych. Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych może być zmienione na podstawie umowy między tym, czyje prawo ma ustąpić pierwszeństwa, a tym czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo. Jeżeli chociaż jedno z tych praw jest wpisane do księgi wieczystej, potrzebny jest także wpis do księgi. Nie wolno zmieniać pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych w celu uszczuplenia praw osób trzecich- zmiana prawa nie narusza praw mających pierwszeństwo niższe niż prawo ustępujące pierwszeństwa, a wyższe niż prawo, które uzyskuje pierwszeństwo ustępującego prawa.

Wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych: Zdarzenia prawne powodujące wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych:

Ochrona ograniczonych praw rzeczowych: Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Następuje tu więc odesłanie do roszczenia windykacyjnego i negatoryjnego, ze wskazaniem że chodzi tu o zastosowanie odpowiednie, uwzględniające specyfikę ograniczonych praw rzeczowych. Niekiedy, np. w przypadku hipoteki brakuje jakiejkolwiek przekładni dla zastosowania środków zbliżonych do ochrony własności. Dlatego ustawa tu ustanawia własne środki ochrony, dostosowane do specyfiki tego prawa rzeczowego.

XII. Użytkowanie.

Użytkowanie stanowi najmocniejsze obciążenie cudzego prawa własności.

Treść użytkowania: (Art. 252 - legalna definicja użytkowania)

Użytkownik ma dwa uprawnienia:

1. uprawnienie do używania rzeczy;

2. uprawnienie do pobierania pożytków.

Powinien on wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (art. 256).

Zasady prawidłowej gospodarki nie są nigdy wartością stałą. Zależą od przedmiotu użytkowania oraz aktualnych wymagań (techniki, nauki, zasad doświadczenia życiowego).

Nie oznacza to, że od użytkownika wymaga się najwyższego stopnia wiedzy teoretycznej i praktycznej. Wykonuje on swoje prawo zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki jeżeli zachowuje zwykłą miarę staranności i dbałości o rzecz.

Użytkownik powinien zachować substancję rzeczy i jej przeznaczenie.

Art. 256 jest konkretyzowany w następujących artykułach:

- art. 258 zgodnie z którym użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków, które rzecz przynosi. Ciężary są to świadczenia o charakterze publiczno-prawnym (podatki, składki ubezpieczeniowe). Artykuł ten pozwala stronom inaczej te kwestie uregulować.

- art. 259 Właściciel nie korzysta z oddanej w użytkowanie rzeczy. Jest zasadą, że nie ponosi wydatków na nakłady konieczne. Jeżeli jednak nakłady poczynił może żądać od użytkownika ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

- art. 260 Rozwinięcie art. 259. Dotyczy dokonywania napraw i nakładów, które związane są ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Do ich dokonywania zobowiązany jest użytkownik. Jeżeli będą to nakłady nie związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, użytkownik jest zobowiązany zawiadomić o tym właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Jeżeli takie nakłady poczyni użytkownik przysługuje mu roszczenie względem właściciela, może żądać ich zwrotu na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

- art. 261 Użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela o tym, że osoba trzecia dochodzi przeciw użytkownikowi roszczeń dotyczących własności rzeczy.

Przedmiot użytkowania:

Mogą nim być:

- rzeczy ruchome,

- nieruchomości,(znaczenie wiodące)

- prawa zbywalne.

Użytkowanie obciąża całą rzecz łącznie z jej częściami składowymi i przynależnościami. Wynika to z art. 252. Zasada ta podlega ograniczeniu zgodnie z art. 253. Dopuszcza on modyfikację tej zasady w dwu kierunkach:

- przez ograniczenie zakresu użytkowania tzn. użytkownik nie będzie mógł pobierać wszystkich pożytków z rzeczy;

- zostaje ograniczone wykonywanie użytkowania do oznaczonej części nieruchomości.

Przedmiotem użytkowania mogą być rzeczy niezużywalne (można z nich korzystać bez ich unicestwienia). W przypadku wygaśnięcia użytkowania, użytkownik jest zobowiązany zwrócić właścicielowi te same rzeczy, które były przedmiotem użytkowania. Zasada ta nie dotyczy sytuacji, gdy przedmiotem użytkowania są pieniądze lub inne rzeczy oznaczone co do gatunku. W tym wypadku jest to użytkowanie nieprawidłowe (art. 264).

Nieprawidłowość przejawia się w:

1. z chwilą wydania tych rzeczy użytkownikowi staje się on ich właścicielem,

2. zwrot rzeczy po wygaśnięciu użytkowania polega na tym, że użytkownik zobowiązany jest zwrócić tę samą ilość pieniędzy lub tę samą ilość rzeczy oznaczonych co do gatunku i tej samej jakości. Wynika to z przepisów o zwrocie pożytków (art. ).

Prawa będące przedmiotem użytkowania

Przedmiotem użytkowania mogą być wyłącznie prawa zbywalne (wierzytelności, obligacje, prawo użytkowania wieczystego) - art. 265.

Przedmiotem użytkowania może być także zespół przedmiotów, przede wszystkim zespół środków produkcji (art. 257).

Użytkowanie jest ściśle związane z osobą użytkownika. Ustanowione na rzecz osoby fizycznej ma charakter osobisty, a ustanowione na rzecz osoby prawnej ma służyć ściśle określonym celom statutowym, ma charakter wyłączny.

Użytkowanie jest niezbywalne (art. 254). Ponieważ jest niezbywalne to:

- nie wchodzi w skład spadku po zmarłym użytkowniku,

- nie może stanowić przedmiotu majątku wspólnego,

- nie może stanowić przedmiotu obrotu prawnego.

Niezbywalność użytkowania należy odróżnić od wykonywania tego prawa. Użytkownik może wykonywać swoje prawo samodzielnie albo też za pośrednictwem innych osób, np. przez oddanie przedmiotu użytkowania w najem, dzierżawę lub użyczenie.

Powstanie użytkowania:

Zasadą jest, że użytkowanie powstaje w wyniku umowy między właścicielem a przyszłym użytkownikiem. Użytkowanie może też powstać wskutek decyzji administracyjnej jeżeli przepisy szczególne to przewidują.

Wygaśnięcie użytkowania:

Użytkowanie wygasa z upływem czasu określonego w umowie.

Użytkowanie wygasa jeżeli użytkownik zrzeknie się tego prawa. Oświadczenie o zrzeczenie się powinno być złożone właścicielowi (art. 246).

Użytkowanie wygasa przez jego niewykonywanie przez 10 lat (art. 255).

Użytkowanie wygasa przez konfuzję (zlanie się w jednym ręku uprawnień właściciela i użytkownika) - art. 247.

Użytkowanie wygasa w wyniku decyzji administracyjnej jeżeli było w ten sposób ustanowione.

Użytkowanie wygasa przez wywłaszczenie.

Po wygaśnięciu użytkowania, użytkownik zobowiązany jest zwrócić rzecz właścicielowi, któremu w razie odmowy zwrotu rzeczy przysługują dwa roszczenia:

1. roszczenie o zwrot rzeczy oddanej w użytkowanie. Roszczenie to przysługuje właścicielowi na podstawie art. 262. Właściciel wnosząc takie roszczenie powinien udowodnić, że pozwany otrzymał rzecz na podstawie umowy użytkowania i użytkowanie wygasło. Właściciel nie potrzebuje wykazywać swojego prawa własności. Nie jest to bowiem przesłanką art. 262.

2. roszczenie windykacyjne (art. 222 §1) o wydanie rzeczy. Właściciel obciąża dowód własności. Rzecz powinna być zwrócona w stanie w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania. Jeżeli stan ten został określony w umowie to zwrot powinien nastąpić zgodnie z jej postanowieniami.

Użytkowanie przez osoby fizyczne: (art. 262-2701) Użytkowanie może być ustanowione na czas oznaczony. W tym także na czas życia uprawnionego lub na czas nieoznaczony. Jednakże w przypadku użytkowania przez osobę fizyczną wygasa zawsze najpóźniej z chwilą jej śmierci (art. 266).

Użytkownik będący osobą fizyczną jest zobowiązany zachować substancję rzeczy i jej dotychczasowe przeznaczenie. Naruszeniem substancji rzeczy jest zmiana samej struktury rzeczy lub tworzywa, z którego rzecz jest zbudowana, np. usunięcie ściany nośnej budynku, usunięcie lub wzniesienie budynku. Użytkownik może jednak zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca (art. 268). Co do uprawnień najemcy - art. 684. Użytkownik może założyć w pomieszczeniu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.

Z art. 268 wynika, że użytkownik nie ma więcej praw niż najemca w zakładaniu wyżej wymienionych urządzeń. Właściciel może odmówić wydania rzeczy będącej przedmiotem użytkowania nieprawidłowego dopóki nie otrzyma odpowiedniego zabezpieczenia. Jeżeli przedmiotem użytkowania są inne rzeczy niż pieniądze lub inne rzeczy oznaczone co do gatunku, właściciel może z ważnych powodów żądać od użytkownika zabezpieczenia. Czy powód jest ważny wynika to ze stanu faktycznego danej sprawy. Właściciel wyznacza użytkownikowi odpowiedni termin do wniesienia zabezpieczenia. Po jego bezskutecznym upływie właściciel może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy.

Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne: chodzi tu o produkcyjne przeznaczenie użytkowania, a jego przedmiotem są grunty. Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne dzielimy na:

Inne wypadki użytkowania: Mozę tu chodzić o użytkowanie gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego według ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Użytkowania w ramach timesharingu: Problematyka ta jest uregulowana w ustawie z 13. 7. 2000 o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku. Ustawa określa zasady ochrony nabywcy(osoby fizycznej), który to prawa uzyskuje na podstawie umowy zawartej min. na trzy lata. Użytkowanie w ramach timesharingu jest zbywalne i podlega dziedziczeniu. Nie obowiązuje tutaj zasada, że użytkowania wygasa na skutek niewykonywania przez dziesięć lat. Wygasa natomiast najpóźniej z upływem 50 lat od jego ustanowienia.

XIII. Służebności.

Służebności należą do najdawniej znanych ograniczeń własności. Stanowią one grupę praw rzeczowych obciążających nieruchomości. Zatem służebność jest obciążeniem cudzej nieruchomości mającym na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości albo też zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej. Służebności dzielimy na:

Z największym natężeniem służebności występują w stosunkach wiejskich.

SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWE: Polega ono na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości władnącej. Jest ona traktowana zatem jako część składowa nieruchomości.

Powstanie służebności gruntowych:

1. Umowne ustanowienie służebności. Następuje tu zawarcie umowy(o podwójnym skutku: zobowiązująco-rozporządzającej) pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej, a nabywającym prawo służebności właścicielem nieruchomości władnącej. Dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej konieczny jest akt notarialny. Stanowi to podstawę do wpisu do księgi wieczystej, który ma charakter deklaratoryjny. Ustanowienie służebności może być odpłatne lub darmowe. Strony w umowie określają niezbędną treść ustanowionego prawa. Muszą jednak trzymać się ogólnego modelu służebności gruntowej.

2. Zasiedzenie służebności. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przede wszystkim niezbędne jest stwierdzenie posiadania służebności. Jeżeli posiadacz służebności uzyskał jej posiadanie w dobrej wierze, dla zasiedzenia wystarcza okres 20 lat nieprzerwanego korzystania z cudzej nieruchomości. W przypadku złej wiary- 30 lat. Przy spełnieniu powyższych przesłanek nabycie służebności gruntowej następuje ex lege. Natomiast stwierdzenie zasiedzenia następuje w trybie deklaratoryjnego postanowienia właściwego sądu.

3. Ustanowienie służebności drogi koniecznej. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących co tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Ma ona miano drogi koniecznej. Właścicielowi przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Ustanowienia służebności drogi koniecznej może również żądać posiadacz samoistny nieruchomości. Tu może być ustanowiona jedynie służebność osobista(tylko dla niego). Do zaspokojenia roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej wiedzie droga umowy stron lub orzeczenia sądowego. Ustanowienie drogi koniecznej następuję z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ta ma prowadzić.

4. Inne przypadki powstania służebności na podstawie orzeczenia sądowego.

5. Powstanie służebności na podstawie decyzji administracyjnej. Wyjątkowo służebność może na podstawie konstruktywnej decyzji administracyjnej. Obecnie można się posługiwać jedynie przykładem decyzji wywłaszczeniowej. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Można ustanowić służebności gruntowe na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Treść i wykonanie służebności:

1. Treść służebności czynnych. Właściciel nieruchomości władnącej może korzystać z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie. Korzystanie z cudzej nieruchomości jest ograniczone np. do przejazdu, przechodzenia, wypasu bydła itp. Polega zaś na korzystaniu faktycznym lub pobieraniu pożytków(wydobywanie kruszywa). Nigdy jednak nie obejmuje tak pełnego jak w przypadku użytkowania prawa do używania i pobierania pożytków rzeczy.

2. Treść służebności biernych. Właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Treść służebności biernej polega zatem na obowiązku powstrzymania się(non facere) przez właściciela nieruchomości obciążonej od określonych działań względem cudzej nieruchomości.

3. Wykonywanie służebności. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Utrzymanie urządzeń niezbędnych do wykonywania służebności: Wykonywanie służebności często wymaga korzystania z niezbędnych urządzeń. W braku odmiennej umowy( w umowie strony mogą dowolnie rozłożyć koszty) obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności obciąża właściciela nieruchomości władnącej.

Podział nieruchomości. Ważną kwestią jest dalszy los służebności w razie podziału nieruchomości władnącej i obciążonej. W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Jednak, gry służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem pozostałych. Również w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać zwolnienia ich ze służebności. W przypadku braku porozumienia kwestię ta rozstrzyga sąd.

Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności. Zmiana treści służebności gruntowej może nastąpić w trybie umowy zawieranej przez właściciela nieruchomości władnącej i właściciela nieruchomości obciążonej. W wyjątkowych przypadkach zmiana taka może nastąpić w trybie sądowym. Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Wygaśnięcie służebności. Według zasad ogólnych służebności gruntowe wygasają w razie zrzeczenia się oraz w razie konfuzji, ale również:

SŁUŻEBNOŚCI OSOBISTE: nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Służebności osobiste mogą mieć również charakter czynnych i biernych (jak gruntowe). Przy służebnościach osobistych uprawnionym nie jest każdorazowy właściciel nieruchomości władnącej, lecz imiennie oznaczona osoba fizyczna. Funkcją tych służebności jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego. Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Służebność osobista wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego. Służebności osobiste są niezbywalne. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego praw, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany służebności na rentę.

Osobista służebność mieszkania: W tym przypadku uprawnionemu przysługuje, w charakterze prawa rzeczowego, uprawnienie do zamieszkiwania w budynku położonym na cudzej nieruchomości. Zakres tej służebności określa umowa stron. Uprawniony może zajmować cały budynek lub jego oznaczone pomieszczenia( min. jeden pokój). W praktyce służebność mieszkania występuje najczęściej w ramach treści prawa dożywocia. Mający służebność może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie lub inne osoby gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Mający służebność może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność, a właścicielem nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

XIV. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Od 1976 roku spółdzielczość mieszkaniowa uzyskała niemalże monopolistyczną pozycję w dziedzinie wielomieszkaniowego budownictwa miejskiego. Zadania spółdzielni mieszkaniowej określono w ustawie z 15.12. 2000 o spółdzielniach mieszkaniowych. Celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności spółdzielni może być:

Formy prawne zaspokajania potrzeb lokalowych przez spółdzielnie mieszkaniowe:

W stosunkach konkretnych o przedmiocie działalności spółdzielni rozstrzyga jej statut.

Rodzaje spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Spółdzielnia mieszkaniowa może budować lub nabywać budynki w celu ustanowienia na rzecz jej członków spółdzielczych własnościowych praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub o innym przeznaczeniu. Znika zaś współcześnie rodzaj prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Mamy również do czynienia z udziałem we wspólności własnościowego prawa do lokalu będącego wielostanowiskowym garażem wspólnym.

Powstanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: Ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest możliwe, gdy spółdzielni przysługuje własność lub udział we współwłasności budynku wybudowanego lub nabytego przez spółdzielnię. Spółdzielnie może równie rozporządzać wolnymi lokalami z dawnych swoich zasobów. W przypadku budynku wznoszonego przez spółdzielnię zawiera ona z członkiem ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu umowę o budowę lokalu( w formie pisemnej). Powstaje wówczas roszczenie( zwane ekspektatywą ) Ekspektaywa taka jest zbywalna, wraz wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Dla wykonania uprzedniego zobowiązania płynącego z umowy o budowę lokalu spółdzielnia zawiera z członkiem-inwestorem umowę o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu(forma pisemna). Przesłanką nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest wniesienie wymaganego wkładu budowlanego, którego wysokość określa umowa.

Treść i charakter spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość spółdzielczą. Prawo to jest wyposażone w przymiot prawa bezwzględnego, skutecznego erga omnes. Członkowi spółdzielni przysługuje uprawnienie do używania przydzielonego lokalu. Własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym oraz przechodzącym na spadkobierców (można nim rozporządzić w testamencie), a także podlegającym egzekucji. W obecnym stanie prawnym można również dokonać rozporządzenia własnościowym prawem do lokalu poprzez ustanowienie hipoteki obciążającej takie prawo. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zawsze związane ze stosunkiem członkowskim w spółdzielni.

Wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: Według powszechnych zasad prawo to wygasa w przypadku zrzeczenia się i konfuzji, ale również:

W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązana jest uiścić uprawnionemu wartość rynkową tego prawa z potrąceniem niewniesionej przez członka części wkładu budowlanego lub kredytu na sfinansowanie kosztów budowy.

Własnościowe, a lokatorskie prawo do lokalu: Lokatorskie prawo do lokalu uprawnia do używania przydzielonego lokalu, nie zostało jednak zaliczone do katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Jeżeli w toku likwidacji nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkaniowego przekształca się w prawo najmu. Lokatorskie prawo do lokalu związane jest ze stosunkiem członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej.

Własnościowe prawo do lokalu, a odrębna własność lokalu: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, pełniącym funkcję bliska prawu własności. Własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, dziedziczny, podlegającym egzekucji. Żadne inne z ograniczonych praw rzeczowych nie uzyskuje tak wysokiej rangi. Zawsze jednak prawo to jest związane ze stosunkiem członkowskim w spółdzielni.

Współczesne przekształcenia praw do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych: Należy zwrócić uwagę na roszczenie o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu wymaganych spłat. Istnieje również możliwość przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub w odrębną własność lokalu według wyboru członka spółdzielni (procedura jak w przypadku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

XV. Prawo zastawu.

Wedle określonej istoty stosunku zobowiązaniowego wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Ostrożność nakazuje wierzycielowi sięgać po zabezpieczenia długu. Wyróżniamy zabezpieczenia osobiste( np. poręczenie, gwarancję bankową) i rzeczowe(np. zastaw, hipoteka, kaucja). Zabezpieczenia osobiste charakteryzują się tym, że obok dłużnika głównego odpowiedzialność osobistą całym swym majątkiem ponosi dłużnik dodatkowy. Natomiast przy zabezpieczeniu rzeczowym zabezpieczenie wierzytelności stanowi odpowiedzialność określoną rzeczą właściciela tej rzeczy, bez względu na to, czy jest dłużnikiem głównym, czy osoba trzecią.

Funkcja prawa zastawu: W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy. Za pomocą formy zastawu można zabezpieczać wszelkie wierzytelności, nie tylko pieniężne, a wśród pieniężnych- nie tylko z tytułu pożyczek i kredytów.

Powstanie prawa zastawu:

1. Umowny zastaw zwykły. Do ustanowienia zastawy potrzebna jest umowa między właścicielem, a wierzycielem oraz(poza wyjątkami) wydanie rzeczy(umowa realna) wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły. Umowę zawiera stający w roli zastawcy właściciel obciążonej rzeczy oraz będący zastawnikiem wierzyciel uzyskujący zabezpieczenie. W zawartej umowie określa się przedmiot zastawu oraz zabezpieczoną wierzytelność.

2. Zastaw rejestrowy. Kwestię ą reguluje ustawa z 6.12.96 o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów. Zastaw rejestrowy może być ustanowiony dla zabezpieczenia wierzytelności: Skarbu Państwa i innej państwowej osoby prawnej, jednostki samorządu terytorialnego, związku jednostek samorządu terytorialnego i innej gminnej, powiatowej i wojewódzkiej osoby prawnej; banku krajowego, banku zagranicznego, osoby prawnej, której celem określonym w ustawie jest udzielanie pożyczek i kredytów, międzynarodowej organizacji finansowej, której członkiem jest Rzeczpospolita Polska, innego podmiotu gospodarczego prowadzącego działalność gospodarczą na terytorium RP oraz posiadaczy obligacji oraz innych papierów dłużnych wyemitowanych na podstawie odpowiednich aktów prawnych obowiązujących w krajach należących do Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju(OECD). Do ustanowienia zastawu rejestrowego potrzebna jest umowa(na piśmie) między osobą uprawnioną do rozporządzania przedmiotem zastawu, a wierzycielem oraz wpis do rejestru zastawów. Prowadzenie rejestru zastawów powierza się sądom gospodarczym. Ustanowienie zastawu rejestrowego nie wymaga realnej czynności wydania zastawionej rzeczy wierzycielowi.

3. Zastaw ustawowy. Niekiedy prawo zastawu powstaje ex lege na mocy szczególnego przepisu ustawy. Np. posiadacz gruntu może zająć cudze zwierzę, które wyrządza szkodę na gruncie, jeżeli zajęcie jest potrzebne dla zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody.

4. Zastaw skarbowy. Specyficzną formę zastawu przymusowego stanowi zastaw skarbowy ustanawiany w trybie ustawy z 29.8. 97 -Ordynacja Podatkowa. Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego z tytułu zobowiązań podatkowych, a także z tytułu zaległości podatkowych oraz odsetek za zwłokę przysługuje zastaw skarbowy na wszystkich będących własnością podatnika oraz stanowiących współwłasność łączną podatnika i jego współmałżonka rzeczach ruchomych oraz zbywalnych prawach majątkowych, jeżeli wartość poszczególnych rzeczy lub praw wynosi min. 10 000 zł. Zastaw skarbowy powstaje z dniem wpisu do rejestru zastawów skarbowych prowadzonych przez urzędy skarbowe. Wpis zastawu skarbowego do rejestru jest dokonywany na podstawie doręczonej decyzji:

Przedmiot zastawu: zasadniczo przedmiotem zastawu są rzeczy ruchome oraz prawa(zbywalne). Znaczniejsze modyfikacje zawiera ustawa o zastawie rejestrowym. Według niej przedmiotem zastawu mogą być rzeczy ruchome, z wyjątkiem statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego, a także prawa majątkowe, jeżeli są zbywalne. Zastawem rejestrowym można w szczególności obciążyć:

Obciążenie rzeczy zastawem rejestrowym pozostaje w mocy bez względu na zmiany, którym może ona ulegać w toku przetwarzania.

Natomiast w zastawie skarbowym zauważamy, że: Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego z tytułu zobowiązań podatkowych, a także z tytułu zaległości podatkowych oraz odsetek za zwłokę przysługuje zastaw skarbowy na wszystkich będących własnością podatnika oraz stanowiących współwłasność łączną podatnika i jego współmałżonka rzeczach ruchomych oraz zbywalnych prawach majątkowych, jeżeli wartość poszczególnych rzeczy lub praw wynosi min. 10 000 zł.

Zakres zabezpieczenia: Zasadniczo prawo zastawu zabezpiecza oznaczoną wierzytelność. Jednakże zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej i warunkowej. W granicach przewidzianych w KPC zastaw zabezpiecza także roszczenia związane z wierzytelnością zabezpieczoną, w szczególności:

Akcesoryjny charakter prawa zastawu: Prawo zastawu nie może istnieć bez wierzytelności. Wyjątek stanowi możliwość zawarcia umowy zastawu dla zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej. Przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem pociąga za sobą przeniesienie zastawu.

Treść prawa zastawu: Istotę zabezpieczenia zastawniczego charakteryzuje możliwość zaspokojenia wierzytelności z rzeczy oddanej w zastaw z zachowaniem dwóch łącznie występujących przywilejów:

W zastawie rejestrowym zawarto jednak normę które mówi, że: w umowie zastawniczej dopuszczalne jest zastrzeżenie, że przed wygaśnięciem zastawu rejestrowego właściciel nie dokona zbycia lub obciążenia przedmiotu zastawu.

Zobowiązania stron w stosunku zastawu: Zasadniczo treść zobowiązań między zastawcą, a zastawnikiem regulują właściwe przepisy prawa. Możliwe modyfikacje nie mogą naruszać istoty tych zobowiązań.

W przypadku zastawu rejestrowego zastawca może korzystać z przedmiotu zastawu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. W wyznaczonym przez zastawnika terminie zastawca obowiązany jest umożliwić zastawnikowi zbadanie stanu przedmiotu zastawu rejestrowego.

Tryb zaspokajania wierzyciela: Zaspokojenie zastawnika z rzeczy obciążonej następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Jeżeli rzecz obciążona zastawem przynosi pożytki, zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy, pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń. Zatem jest to również metoda zaspokajania wierzyciela. Egzekucję z oddanej w zastaw rzeczy ruchomej prowadzi, po zajęciu rzeczy, komornik sądowy. Dokonuje on sprzedaży (przeważnie licytacyjnej), sporządza plan podziału uzyskanej sumy i zaspokaja wierzycieli. Podstawę egzekucji stanowi tytuł wykonawczy, którym jest przeważnie wyrok sądowy. Dla zaspokojenia wierzyciela można więc dochodzić roszczenia od zastawcy. Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem nie narusza uprawnienia zastawnika do uzyskania zaspokojenia z rzeczy obciążonej.

Zaspokojenie zastawnika z przedmiotu zastawu rejestrowego następuje również w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego. Jednak jest to przepis względnie obowiązujący(w przeciwieństwie do zastawu zwykłego). Postanowiono tu zatem, że umowa zastawnicza może przewidywać zaspokojenie zastawnika przez przejęcie przez niego na własność przedmiotu zastawu rejestrowego, jeżeli:

Umowa zastawnicza może również przewidywać, że zaspokojenie zastawnika nastąpi przez sprzedaż przedmiotu zastawu rejestrowego w drodze przetargu publicznego, który poprowadzi notariusz lub komornik. Można również postanowić, że wierzytelność zastawnika będzie zaspokojona z dochodu, jaki przynosi przedsiębiorstwo zastawcy, w skład którego wchodzi przedmiot zastawu rejestrowego. Można również postanowić, że przedsiębiorstwo zastawcy zostanie wydzierżawione w celu zaspokojenia wierzytelności zastawnika z należnego czynszu dzierżawnego.

Wygaśnięcie prawa zastawu: Według powszechnych zasad zastaw wygasa w razie zrzeczenia się tego prawa przez zastawnika oraz w razie konfuzji. Wyjątkowo jednak na mocy przepisu szczególnego zastaw nie wygasa pomimo nabycia rzeczy obciążonej przez zastawnika na własność, jeżeli wierzytelność zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta. Poza tym zastaw wygasa w razie wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności (prawo akcesoryjne). Również w razie przeniesienia wierzytelności z wyłączeniem zastawu, prawo to wygasa.

Zastaw rejestrowy wygasa w razie przeniesienia wierzytelności zabezpieczonej zastawem rejestrowym na podmiot nieuprawniony do zabezpieczenia wierzytelności zastawem rejestrowym. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej zastawem rejestrowym pociąga za sobą wygaśnięcie tego zastawu, chyba że umowa stanowi inaczej. Wykreślenie zastawu rejestrowego z rejestru zastawów na wniosek zastawnika powoduje wygaśnięcie tego zastawu.

Zastaw na prawach: Przedmiotem zastawu mogą być również prawa jeśli są zbywalne. Do zastawu na prawach stosuje się odpowiednio przepisy o zastawie na rzeczach ruchomych. Umowa o ustanowienie zastawu na prawach powinna być zawarta na piśmie z datą pewną. Jeżeli ustanowienie zastawu na wierzytelności nie następuje przez wydanie dokumentu ani przez indos do ustanowienia zastawu potrzebne jest pisemne zawiadomienie dłużnika wierzytelności przez zastawcę. Jeżeli wierzytelność pieniężna zabezpieczona zastawem jest wymagalna, zastawnik może żądać zamiast zapłaty, ażeby zastawca przeniósł na niego wierzytelność obciążoną, jeżeli jest pieniężna, do wysokości wierzytelności zabezpieczonej zastawem.

XVI. Hipoteka.

Hipoteka uregulowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z 1982 roku. Ustanawia ją się dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomościach oraz wybranych prawach.

Powstanie hipoteki:

Ze względu na sposób powstania hipoteki dzielimy na:

1. hipotekę umowną (na podstawie umowy);

Powstaje na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem. Jeżeli hipoteka ma obciążać inne prawo do nieruchomości, umowa jest zawierana np. z użytkownikiem wieczystym. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece nie zawiera przepisów o hipotece umownej, dlatego dla ustanowienia tej hipoteki stosujemy art. 245 k.c., według którego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia hipoteki mają zastosowanie przepisy o przeniesieniu własności. Przy czym nie ma zakazu zastrzeżenia warunku lub terminu, a forma aktu notarialnego jest wymagana tylko dla oświadczenia właściciela, który to prawo ustanawia. Nie oznacza to, że ustanowienie hipoteki umownej następuje w drodze jednostronnego oświadczenia właściciela, skoro jak wskazuje nazwa, hipoteka ta powstaje na podstawie umowy, to wola wierzyciela co do przyjęcia tego oświadczenia jest niezbędna. Z tym zastrzeżeniem, że w przeciwieństwie do oświadczenia właściciela, oświadczenie wierzyciela nie wymaga żadnej szczególnej formy. Może być zatem złożone nawet w sposób dorozumiany, np. przez złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej. Do powstania hipoteki umownej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (art. 67 ustawy) - wpis ten ma charakter konstytutywny. Szczególny przykład hipoteki umownej przewiduje prawo bankowe. W tym przypadku hipoteka umowna zabezpiecza wierzytelność banku. Nie wymaga się w tym przypadku formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela obciążonej nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 prawa bankowego, dokumenty stwierdzające udzielenie kredytu, jego wysokości, zasad oprocentowania i warunku spłaty wystawione przez banki są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

2. hipotekę przymusową (na podstawie tytułu wykonawczego);

Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu, uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika - art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka powstaje wbrew woli stron. Przymusowy charakter tej hipoteki wyraża się w tym, że podstawą i tytułem jej ustanowienia nie jest ani umowa ani jednostronne oświadczenie właściciela nieruchomości lecz sam wniosek wierzyciela i określonych w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym tytuł wykonawczy, stwierdzający wierzytelność. W celu ustanowienia hipoteki przymusowej wierzyciel musi uzyskać odpowiednie orzeczenie, czyli tytuł wykonawczy, który stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Podstawę wpisu do księgi wieczystej mogą stanowić:

1. tytuł wykonawczy, tzn. tytuł egzekucyjny, którym z reguły jest prawomocne orzeczenie sądu, zaopatrzone w klauzulę wykonalności;

2. tymczasowe zarządzenie sądu, tzn. postanowienie zabezpieczające powództwo na czas trwania procesu;

3. postanowienie prokuratora;

4. wyrok sądu polubownego;

5. ugoda zawarta przed sądem lub sądem polubownym;

6. akt notarialny, w którym dłużnik poddała się egzekucji;

7. tytuł egzekucyjny wystawiony przez bank na podstawie prawa bankowego;

8. decyzja administracyjna, jeżeli przepisy szczególne to przewidują;

9. zarządzenie zabezpieczenia dokonane na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Art. 110 ustawy stanowi co może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Ustanowienie tej hipoteki wymaga wpisu w księdze, charakter konstytutywny. Zgoda właściciela nie jest wymagana do wpisu w księdze.

Wpis hipoteki przymusowej zabezpieczającej wykonanie zobowiązań podatkowych ma charakter konstytutywny. Podstawą tego wpisu do księgi wieczystej jest doręczona decyzja ustalająca wysokość zobowiązania podatkowego i zaległości podatkowe. Do wniosku o wpis do księgi wieczystej powinien być dołączony dowód doręczenia decyzji zobowiązanego. Hipoteką przymusową zabezpieczającą należności podatkowe przysługuje pierwszeństwo zaspokojenia przed hipotekami zabezpieczającymi inne należności z wyjątkiem hipotek ustanowionych dla zabezpieczenia należności z tytułu kredytu bankowego

Hipoteka przymusowa ze względu na swoją treść może być:

a) hipoteką przymusową zwykłą; Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu, które stwierdza istnienie i wysokość wierzytelności jest hipoteką przymusową zwykłą.

b) hipoteką przymusową kaucyjną. Jeżeli natomiast podstawą wpisu jest orzeczenie tymczasowe mamy do czynienia z hipoteką przymusową kaucyjną, gdyż ulegająca zabezpieczeniu wierzytelność nie jest ustalona w sposób ostateczny albo nawet samo jej istnienie jest niepewne. Kwota na którą opiewa ta hipoteka nie ma charakteru ostatecznego. O hipotece przymusowej kaucyjnej stanowi art. 111 ustawy.

Przedmiot hipoteki:

Przedmiot hipoteki:

1. Nieruchomość. Przy czym hipoteką można obciążyć ściśle określoną nieruchomość, a nie ogół nieruchomości właściciela - zasada szczegółowości hipoteki. Hipoteką można obciążyć każdą nieruchomość bez względu na to, kto jest jej właścicielem, tak więc także państwową.

2. Hipoteka łączna. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział(hipoteka łączna ex lege). Jeżeli ustawa stanowi inaczej, łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba że te nieruchomości są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych(umowna hipoteka łączna).

3. Jest to część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. To oznacza, że hipoteką nie może obciążyć części ułamkowej swej nieruchomości wyłączny jej właściciel. To oznacza, że można obciążyć hipoteką cały udział współwłaściciela. Z art. 198 k.c. wynika, że współwłaściciel nie potrzebuje zgody pozostałych współwłaścicieli dla ustanowienia hipoteki na swoim udziale.

4. Przedmiotem hipoteki może być także również użytkowanie wieczyste - w tym przypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia wzniesione na użytkowanym gruncie, stanowiąc własność użytkownika wieczystego. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia.

5. Przedmiotem hipoteki może być własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

6. Również może być spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

7. Tak samo prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

8. Przedmiotem może być także wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Instytucja subintabulatu.

Zakres obciążenia hipotecznego: Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z jej częściami składowymi. Części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną.

Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami i utrzymuje się na niej jako na całości aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. Rzeczy które na skutek zbycia przestały byś przynależnościami, są objęte hipoteką do czasu pozostawania ich na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. W tych okolicznościach następuje zbliżenie statusu prawnego części składowych i przynależności.

Hipoteka obejmuje roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy, jednakże do chwili zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego właściciel może pobierać czynsz.

Wierzytelność zabezpieczona hipoteką:

1. Charakter i wysokość wierzytelności. Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne, może być wyrażona w oznaczonej sumie pieniężnej - to wynika z art. 68 ustawy o księgach. W razie zmiany wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wpis w księdze wieczystej wymaga odpowiedniej zmiany. Nieprawidłowe jest dokonywanie w tym przypadku nowego wpisu, tak jakby chodziło o ustanowienie nowej hipoteki. Nie dopuszczalne jest oznaczenie sumy pieniężnej według innego niż pieniądz, miernika wartości. Dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki z zastrzeżeniem warunku lub terminu - art. 245 §2 k.c. Nie dopuszczalne jest zabezpieczenie hipoteką wierzytelności przedawnionej w chwili ustanowienia hipoteki. Hipoteka zabezpiecza oprócz wierzytelności, pewne świadczenia dodatkowe - zabezpiecza także roszczenia o odsetki nie przedawnione i o przyznane koszty postępowania - to wynika z art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Poza wyjątkami określonymi w prawie dewizowym zabezpieczone hipoteką wierzytelności powinny być wyrażone w pieniądzu polskim.

2. Hipoteka kaucyjna. Wierzytelności o nieustalonej wysokości mogą być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej. Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.

Ponadto hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby wysokość wierzytelności była z góry ustalona.

Hipoteka kaucyjna powstaje zazwyczaj z umowy(umowna hipoteka kaucyjna). Wyjątkowo zaś może powstać jako hipoteka przymusowa.

treść hipoteki

Jest ograniczonym prawem rzeczowym polegającym na obciążeniu nieruchomości wierzytelnością z tym skutkiem, że wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości (art. 65 ustawy okwih).

Z przepisu tego wynika, że wierzyciel hipoteczny ma dwa uprawnienia:

1. pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi, oznacza to, że w razie egzekucji z nieruchomości sumy uzyskane z licytacji będą najpierw przeznaczone na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego a dopiero po nim na zaspokojenie wierzycieli osobistych.

Pierwszeństwo zaspokojenia nie ma charakteru bezwzględnego, ustępuje wierzytelnościom uprzywilejowanym z mocy samego prawa. W szczególności są to wierzytelności wymienione w art. 1025 §1 i 4 k.p.c., w art. 1026 k.p.c.

2. skuteczność obciążenia względem każdoczesnego właściciela nieruchomości, tzn., że dla właściciela hipotecznego nie mają większego znaczenia zmiany właściciela obciążonej nieruchomości. Każdy kolejny właściciel staje się z mocy prawa dłużnikiem hipotecznym.

Mimo, że właściciel hipoteczny ma pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi to nie oznacza, że wierzyciel hipoteczny ma prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej. To pierwszeństwo zaspokojenia nie daje wierzycielowi hipotecznemu żadnej władzy faktycznej względem obciążonej nieruchomości, to oznacza, że właściciel może rozporządzać nieruchomością.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece w art. 72 przewiduje, że jest niedopuszczalne zastrzeżenie przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Prawo właściciela do rozporządzania nieruchomością należy odróżnić od prawa do korzystania z nieruchomości. W skutek ustanowienia hipoteki właściciel korzysta z nieruchomości z pewnymi ograniczeniami. Nie wolno mu dokonywać takich czynności faktycznych, które mogłyby doprowadzić do znacznego obniżenia wartości nieruchomości obciążonej, tak że wartość jej spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Wierzyciel hipoteczny ma środki pozwalające mu przeciwdziałać dewastacji nieruchomości. Ogół tych uprawnień składa się na ochronę hipoteki. Przysługujące wierzycielowi hipotecznemu środki ochrony hipoteki są uregulowane w artykułach od 91 do 93 (przepisy szczególne w stosunku do art. 251 k.c.) ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 251 k.c. do ochrony praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Środki ochrony przysługujące wierzycielowi hipotecznemu:

1. roszczenie o zaniechanie działań pociągających za sobą zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki. Jest to roszczenie negatoryjne, sądem właściwym jest sąd właściwy dla położenia nieruchomości (art. 91 ustawy o księgach);

2. jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło na skutek działań, za które właściciel odpowiada wierzyciel hipoteczny może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo do ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia. Po bezskutecznym upływie tego terminu, wierzyciel hipoteczny może żądać niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości (art. 92 ustawy o księgach);

3. jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło wskutek okoliczności za które właściciel nie odpowiada (np. działanie siły wyższej) hipoteka obejmuje przysługujące właścicielowi roszczenie o naprawienie szkody. W tym przypadku wierzyciel nie ma roszczenia przeciwko właścicielowi, ale przysługująca mu hipoteka obejmuje roszczenie o naprawienie szkody należne właścicielowi (art. 93 ustawy o księgach).

XVII. Posiadanie.

Posiadanie - nie jest prawem, jest faktycznym władztwem nad rzeczą.

Elementy posiadania:

1. podmiot - podmiotem posiadania może być każdy podmiot prawa cywilnego;

2. przedmiot - przedmiotem posiadania mogą być przedmioty materialne, ale tylko takie, które są przedmiotem obrotu i przedmiotem prawa;

3. treść - na treść posiadania składają się dwa elementy:

  1. animus possesionis - element psychiczny posiadania, oznacza zamiar władania rzeczą dla siebie;

  2. corpus possesionis - element fizyczny posiadania, fizyczne, faktyczne władztwo nad rzeczą.

Art. 338 k.c. dzierżenie - kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem.

Kryteria podziału posiadania:

  1. samoistne i zależne

  2. prawne i bezprawne

  3. wadliwe i niewadliwe

  4. w dobrej wierze i w złej wierze

ad. 1

Kryterium tego podziału - zakres władztwa nad rzeczą. Podstawą prawną jest art. 336 k.c. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel (posiadanie właścicielskie).

Posiadaczem zależnym jest ten, kto włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo z którym łączy się władztwo nad rzeczą, np. użytkowanie wieczyste. Ma charakter czasowy i powstaje zwykle na podstawie umowy o czasowe korzystanie z rzeczy.

Precarium - władztwo prekaryjne - są to sytuacje polegające na tym, że ze względów grzecznościowych lub humanitarnych jedna osoba pozwala drugiej na korzystanie z rzeczy, np. ktoś daje samochód na przejażdżkę, ktoś udziel gościny. Prekarzysta nie korzysta z ochrony, z której korzysta posiadacz i nie może nabyć prawa przez zasiedzenie. Może być w każdej chwili odwołane, strony nie są związane węzłem prawnym.

ad. 2

Kryterium stanowi podstawa posiadania, czy ona istnieje czy nie. Posiadaczem bezprawnym jest np. złodziej, paser. Posiadaczem prawnym jest właściciel, dzierżawca.

ad. 3

Kryterium - sposób nabycia posiadania. Posiadanie wadliwe jest to vitiosa possesio, niewadliwe non vitiosa possesio.

Posiadanie wadliwe - jest to posiadanie uzyskane gwałtem, potajemnie lub też w sposób nadużywający zaufanie drugiej strony, np. podstępnie; jest to posiadanie nabyte wbrew woli i wiedzy dotychczasowego posiadacza i przy użyciu niedozwolonych środków.

Posiadanie niewadliwe - polega na tym, że posiadacz uzyskuje posiadanie za wiedzą i zgodą dotychczasowego posiadacza albo w sposób pierwotny, gdy rzecz nie był jeszcze w niczyim posiadaniu.

ad. 4

Kryterium - to przeświadczenie posiadacza czy prawo mu przysługuje. Pojęcie dobrej i złej wiary to klauzula generalna - w prawie cywilnym istotą klauzul generalnych jest możliwość uwzględniania przy ocenie stanu faktycznego różnych okoliczności faktycznych, które w oderwaniu od konkretnej sprawy nie mogą być oceniane raz na zawsze wg bezwzględnie obowiązującego schematu. Tradycyjne pojęcie dobrej wiary wg SN - posiadaczem w dobrej wierze jest ten, którego wiara polega na przekonaniu, że w danych okolicznościach prawo mu przysługuje. Drugie podejście SN do dobrej wiary to pojęcie liberalne - dobra wiara posiadacza jest równoznaczna z jego przekonaniem, że swoim posiadaniem nikogo nie krzywdzi albo niczyich praw nie narusza, a zatem posiadaczem w dobrej wierze był osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy przeniesienia własności nieruchomości, czyli bez zachowania formy aktu notarialnego. Obecnie SN uzasadnia pojęcie dobrej wiary - po pierwsze wychodzi z Konstytucji i z zasady państwa prawnego - zasad państwa prawnego wymaga przestrzegania prawa, zasada ta powinna być stosowana przy tłumaczeniu prawa w tym przez sądy; jeżeli art. 158 k.c. wymaga dla przeniesienia własności nieruchomości formy aktu notarialnego to posiadacz, który wszedł w posiadanie nieruchomości bez zachowania tej formy nie może być uważany za posiadacza w dobrej wierze.

Osoba przeświadczona, że prawo jej przysługuje i rzeczywiście to prawo jej przysługuje, co wynika z usprawiedliwionych okoliczności danego przypadku jest posiadaczem w dobrej wierze. Dobrą wiarę posiadacza wyłącza ni tylko pozytywna wiadomość, że uprawnienie mu nie przysługuje, ale także brak takiej świadomości spowodowany niedbalstwem.

Niedbalstwo (nienależyta staranność) - jedna z form winy nieumyślnej - dana osoba będąc w pełni poczytalną nie zdaje sobie sprawy ze skutków swego działania, chociaż powinna i mogła zdawać sobie z tego sprawę.

W złej wierze jest ten, kto wie albo powinien wiedzieć, że prawo nie przysługuje jemu lecz innej osobie. W złej wierze jest ten komu zarzucimy niedbalstwo.

Ochrona posiadania

Ustawodawca udziela ochrony posiadaczowi. Art. 342 k.c. - bezwzględny zakaz naruszania posiadania, nawet posiadania w złej wierze.

Środki ochrony posiadania:

  1. domniemania związane z posiadaniem

  2. środki ochrony pozasądowej (własnej)

  3. środki ochrony sądowej.

ad. 1

Są cztery domniemania, które chronią posiadanie:

1. domniemanie posiadania samoistnego - art. 339 k.c. - domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym;

2. domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym - art. 341 k.c. - domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza.

3. domniemanie ciągłości posiadania - art. 340 k.c. - domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.

4. domniemanie dobrej wiary - art. 7 k.c. - jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej wiary lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.

Iuris tantum - wszystkie domniemania są wzruszalne, można je obalić przeprowadzając dowód przeciwny. Wartość czy istota tych domniemań polega na tym, że zarówno posiadacz jak i sąd są zwolnieni z przeprowadzenia dowodów, co więcej posiadacz jest legitymowany jako posiadacz w dobrej wierze dopóki ktoś nie udowodni, że to domniemanie jest nieprawdziwe.

Domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma pierwszeństwo przed domniemaniem zgodności posiadania ze stanem prawnym (art. 341 k.c.).

ad. 2

1. obrona konieczna (art. 343 k.c.)

2. dozwolona samopomoc (art. 343 k.c.)

posiadacz sam dochodzi prawa

Przesłanki obrony koniecznej:

1. zamach na dobro powinien być bezpośredni

2. zamach musi być bezprawny

3. zamach musi być rzeczywisty realny.

Obrona konieczna musi być natychmiastowa, w momencie naruszenia naszego posiadania, przy zastosowaniu odpowiednio współmiernych środków, w przeciwnym razie będzie to nadużycie obrony koniecznej.

Dozwolona samopomoc wchodzi w rachubę po naruszeniu posiadania, jednak w bardzo krótkim czasie po naruszeniu posiadania, czyli niezwłoczne, tzn. bez nieuzasadnionej zwłoki. Jeśli chodzi o zastosowanie samopomocy dozwolonej w stosunku do nieruchomości nie wolno stosować przemocy względem osób. Jeśli chodzi o zastosowanie samopomocy do ruchomości muszą być spełnione dwa warunki:

1. gdy zachodzi niebezpieczeństwo powstania niepowetowanej straty,

2. samopomoc musi nastąpić natychmiast, bezpośrednio po naruszeniu.

ad. 3

Z tej ochrony posiadacz może skorzystać w każdym przypadku naruszenia posiadania. Ochrona przysługuje wtedy, gdy posiadanie zostało samowolnie naruszone przez jakąkolwiek osobę, nawet przeciwko właścicielowi. Z faktu naruszenia posiadania powstają dla posiadacza dwojakiego rodzaju roszczenia:

  1. roszczenie posesoryjne (art. 344 k.c.) ≠ roszczenie petytoryjne

  2. roszczenie o wstrzymanie budowy (art. 347 k.c.)

ad. 1

Roszczenie posesoryjne - roszczenie o ochronę posiadania, w przeciwieństwie do roszczenia petytoryjnego, które jest wnoszone o ochronę prawa. Legitymację czynną - czyli powodem - w procesie posesoryjnym - jest każdy posiadacz w dobrej wierze lub złej wierze, samoistny i zależny, ten którego posiadanie jest wadliwe i niewadliwe, i jak i ten, którego posiadanie jest prawne lub bezprawne. Nie może z nim wystąpić dzierżyciel i prekarzysta. Legitymację bierną - czyli pozwanym - może być:

a) ten kto dopuścił się naruszenia posiadania;

b) ten, na kogo korzyść nastąpiło naruszenie posiadania.

Powód może pozwać jedną z tych osób albo obie łącznie.

Ochrona posesoryjna jest ochroną obiektywną, tzn. że przysługuje posiadaczowi niezależnie od tego czy osobie, która naruszyła posiadanie, można zarzucić winę.

Na roszczenie posesoryjne składają się dwa roszczenia:

1. roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego;

2. roszczenie o zaniechanie naruszeń.

Powód może wystąpić z jednym z tych roszczeń albo z jednym i drugim.

Naruszenie posiadania może polegać:

1. na nękaniu posiadania;

2. przez pozbawienie dotychczasowego posiadacza władztwa nad rzeczą, czyli wyzucie z posiadania.

Dwa modele procesu posesoryjnego:

1. tzw. czysty model procesu posesoryjnego - polega na tym, że sąd bada wyłącznie okoliczności związane z samym posiadaniem;

2. model ograniczonej ochrony posesoryjnej - polega na tym, że w pewnym zakresie sąd bada również elementy petytoryjne, czyli bada komu przysługuje prawo do rzeczy.

Nasz ustawodawca przyjął model `czystego procesu posesoryjnego', co wynika z art. 478 k.p.c. - jest to postępowanie odrębne. W sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpatruje samego prawa ani dobrej wiary posiadacza. Z tego wynika, że sąd ma bezwzględny zakaz badania prawa do rzeczy spornej, że roszczenie to nie zależy od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności jego posiadania ze stanem prawnym. Sąd ma ustawowy zakaz badania sprawy co do prawa. W procesie posesoryjnym istnieje bezwzględny zakaz badania prawa co do spornej rzeczy, a to oznacza, że ten kto naruszył posiadanie nie może przed sądem powołać się na zarzut prawa własności, czyli exceptio domini ani na zarzut innego prawa (np. zastaw), czyli exceptio iuris. Poza jednym wyjątkiem. Otóż ten wyjątek wynika z art. 344 §1 zdanie 2: naruszający posiadanie (pozwany) w procesie posesoryjnym może powołać się na to, że przysługuje mu prawo do rzeczy spornej jeżeli prawomocne orzeczenie sądu lub innego organu powołanego do rozstrzygania spraw tego rodzaju stanowi, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Orzeczenie musi zapaść po naruszeniu posiadania ale przed zakończeniem procesu posesoryjnego. Orzeczenie to musi być prawomocne przed zakończeniem procesu posesoryjnego. Organ, który wydaje takie orzeczenie jest organem państwowym - chodzi o decyzję administracyjną. Rozstrzygnięcie w procesie posesoryjnym ma charakter tymczasowy (prowizoryczny), to oznacza, że przedmiotem orzeczenia sądu jest tylko orzeczenie o tym czy posiadanie zostało naruszone. Sąd nigdy nie rozstrzyga samego prawa do posiadania. Prawo do posiadania rozstrzygane jest w procesie petytoryjnym. W związku z tym podmiot, który przegrał proces posesoryjny może wystąpić z powództwem o ochronę prawa.

Termin dochodzenia roszczenia posesoryjnego: zgodnie z art. 344 §2 roszczenie to wygasa, jeśli nie będzie dochodzone w ciągu roku od naruszenia posiadania. Jest to termin zawity (prekluzyjny) a nie termin przedawnienia. Upływ terminu zawitego powoduje, że roszczenie wygasa, natomiast upływ terminu przedawnienia oznacza, że roszczenie nie może być dochodzone przed sądem po upływie tego terminu, ale roszczenie nie wygasa, dobrowolnie może je wypełnić zobowiązany. Nie można zrzec się terminu zawitego - zrzeczenie się tego terminu jest bezskuteczne. Dochodzenie roszczenia polega na wniesieniu powództwa.

Wyrok - czym się charakteryzuje? Wyrok ten musi zawierać dwa elementy:

1. musi być sformułowany tak, by nadawał się do egzekucji, tzn. musi dokładnie określać do jakich działań zobowiązany jest pozwany, czyli na czym ma polegać przywrócenie posiadania.

2. w wyroku tym należy zawrzeć stwierdzenie, że przywrócenie posiadania nastąpiło w trybie posesoryjnym.

Przywrócenie posiadania następuje w chwili wykonania wyroku. Bardzo szczególnym skutkiem posiadania jest - że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (art. 345 k.c.).

Ochrona posiadania między współposiadaczami:

Z art. 346 k.c. wynika, że roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach między współposiadaczami tej samej rzeczy jeżeli nie da się ustalić zakresu współdziałania, tzn. że jeden ze współposiadaczy może wystąpić przeciwko drugiemu o ochronę posiadania jeżeli posiadanie może być wykonywane bez współdziałania z pozostałymi współposiadaczami.

ad. 2

Roszczenie o wstrzymanie budowy - jest to roszczenie uzupełniające w stosunku do właściwego roszczenia posesoryjnego. Przysługuje ono w razie podjęcia budowy na gruncie sąsiednim jeżeli budowa ta grozi albo wyrządzeniem szkody posiadaczowi albo naruszeniem jego posiadania. Roszczenie to wygasa gdy nie będzie dochodzone przed rozpoczęciem budowy albo w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy (termin zawity). Legitymację czynną - czyli powodem - jest posiadacz nieruchomości.

NABYCIE POSIADANIA - może być:

1. pierwotne - czyli nie istnieje więź między poprzednim a następnym posiadaczem. Są to dwie sytuacje:

a) gdy ktoś objął w posiadanie rzecz niczyją;

b) objęcie w posiadanie rzeczy przez kradzież, podstęp, drogą kradzieży.

2. pochodne - czyli nabycie od dotychczasowego posiadacza, jest to kontynuacja posiadania innej osoby (art. 176 k.c.).

Nabycie pochodne wiąże się z przeniesieniem posiadania. Przeniesienie posiadania jest to termin techniczno-prawny zastrzeżony dla nabycia posiadania w drodze czynności prawnej.

Pięć sposobów przeniesienia posiadania; dzielą się one na dwie grupy:

I. przeniesienie posiadania z wydaniem rzeczy:

  1. wydanie rzeczy (fizyczne wręczenie rzeczy) - art. 348 zdanie 1;

  2. wydanie dokumentów umożliwiających rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą;

II. przeniesienie posiadania bez wydania rzeczy:

  1. zgodnie z art. 249 k.c. przeniesienie posiadania samoistnego może nastąpić w ten sposób, że dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim władaniu jako posiadacz zależny albo jako dzierżyciel na podstawie stosunku prawnego, który strony jednocześnie ustalał;

  2. jeżeli rzecz znajduje się z posiadaniu zależnym albo w dzierżeniu osoby trzeciej przeniesienie posiadania samoistnego następuje przez umowę między stronami i przez zawiadomienie posiadacza zależnego albo dzierżyciela;

  3. przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na dzierżyciela następuje na mocy umowy między stronami.

Czy posiadanie może być dziedziczone?

Nie ma wyraźnego przepisu mówiącego, że można objąć posiadanie poprzez dziedziczenie, jedynie art. 922 k.c. Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Orzecznictwo i doktryna przyjmują, że posiadanie jest dziedziczone - dowodem na to jest art. 176 k.c. §2.

XVIII. Księgi wieczyste.

Bezwzględny charakter praw rzeczowych wymaga ich jawności. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Wpisowi podlega prawo własności i inne prawa rzeczowe. Dodatkowo w księdze wieczystej można ujawnić niektóre prawa osobiste i roszczenia. Nie spełniono dotychczas postulatu powszechności ksiąg wieczystych. Obok nieruchomości wieczystoksięgowych występują nieruchomości, dla których nie założono dotąd księgi wieczystej. Z księgami wieczystymi wiążą się domniemania prawne:

Czasem wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza że w określonych przypadkach dla ustanowienia i przeniesienia prawa niezbędny jest wpis do księgi.

Realny system ksiąg wieczystych: Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Są one szczególnego rodzaju urzędowymi rejestrami publicznymi. Ustawodawca przyjął realny system ksiąg wieczystych. Prowadzi się bowiem księgi wieczyste dla rzeczy(nieruchomości) niezależnie od następujących zmian właściciela. Maja one zatem charakter rejestru przedmiotowego. Zasadą jest, że dla każdej nieruchomości(gruntowej, lokalowej, budynkowej) prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Wyjątek, np:

W przypadku odrębnej własności budynków funkcjonującej jako prawo związane z prawem użytkowania wieczystego prowadzi się wspólną księgę dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i dla budynków stanowiących odrębny przedmiot własności użytkownika wieczystego.

Według szczególnego postanowienia ustawodawcy, księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkaniowego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Stosuje się tu odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości. W razie przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkaniowego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w prawo odrębnej własności lokalu albo w prawo własności domu jednorodzinnego, księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka staje się hipoteką nieruchomości.

Prawa podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej: Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Ujawnienia w księdze wieczystej wymagają przede wszystkim prawa rzeczowe- własność, prawo użytkowania wieczystego. Ujawnieniu podlegają także ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebności, hipoteka, spółdzielcze prawa do lokalu.

W przypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste oraz roszczenia. Chodzi tu o prawa względne. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza ujawnienie w księdze wieczystej:

Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Charakter wpisów: Ustalenie stanu prawnego nieruchomości następuje za pomocą ujawnienia w księdze wieczystej nabytego prawa oraz wykreślenia prawa wygasłego( wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie).

1. Wpisy o charakterze konstytutywnym. Wyjątkowo wymagany jest wpis o charakterze konstytutywnym. Wpisu konstytutywnego wymaga się dla:

Podstawę wpisu stanowi dokonana we właściwej formie czynność prawna.

2. Wpis o charakterze deklaratoryjnym. Zasadniczo ustalenia stanu prawnego nieruchomości następuje w trybie deklaratoryjnego wpisu ujawnionego prawa. Rozporządzenie prawem następuje zaś niezależnie od wpisu. Brak wpisu powoduje zaś jedynie sprzeczność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Nie wymaga wpisu konstytutywnego przeniesienie prawa własności( wyjątek stanowi ustanowienie odrębnej własności lokalu).

Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawniania prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W takim kontekście wpis prawa własności jest obowiązkowy(obligatoryjny), jednakże nie ma znaczenia konstytutywnego.

W zakresie pozostałym, a więc dotyczącym użytkowania, służebności i spółdzielczego prawa do lokalu, wpis do księgi wieczystej jest nie tylko deklaratoryjny ale w dodatku zaledwie fakultatywny.

Jawność ksiąg wieczystych: Księgi wieczyste są jawne. W znaczeniu formalnym(jawność formalna) księgi wieczyste są jawne poprzez ogólny dostęp osób trzecich w celu zbadania stanu prawnego nieruchomości. Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu. Odpisy ksiąg wieczystych wydaje się zaś na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego.

Nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej( zasada ignorantia iuris nocet).

Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych:

1. Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się również, że prawo wykreślone nie istnieje. Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym obejmuje ujawnione w księdze wieczystej prawa podmiotowe: prawa rzeczowe oraz prawa osobiste i roszczenia. Przeciwko domniemaniu prawa wynikającego z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania.

Powołane domniemanie ma charakter uniwersalny. Można je obalić dowodem przeciwnym w każdym postępowaniu, w którym od stwierdzenia rzeczywistego stanu prawnego zależy treść rozstrzygnięcia.

W razie niezgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym potrzebna jest korekta treści wpisów w księdze wieczystej. Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub wpisane jest błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Sąd procesowy nakaże zaś w wyroku sądowi wieczystoksięgowemu dokonanie odpowiedniego wpisu lub wykreślenie wpisu błędnego.

2. Rękojmia wiary publicznej.

a) istota rękojmi. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Ma tu zastosowanie odstępstwo od zasady nemu plus iuris in alium transfere potest quam ipse haberet. Zatem w dążeniu do ochrony bezpieczeństwa obrotu ustawodawca sankcjonuje bezwzględną przewagę treści księgi wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnomaterialnym.

b) zakres zdarzeń prawnych objętych rękojmią. Rękojmia chroni jedynie nabycie prawa w drodze czynności prawnej. Musi to być w dodatku czynność odpłatna. Chodzi tu o nabycie pod tytułem szczególnym( succesio singularis) w drodze umowy rozporządzającej oznaczoną nieruchomością. Nie chroni rękojmia zaś nabycia uniwersalnego w drodze dziedziczenia, zbycia spadku itp. Nie chroni również rękojmia nabycia w trybie innych zdarzeń prawnych: zasiedzenia, egzekucji, wpisu hipoteki przymusowej itp.

c) negatywne przesłanki rękojmi. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Znaczenie ma tu dobra lub zła wiara w chwili zawarcia umowy rozporządzającej lub chwila złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej.

d) prawa chronione przed rękojmią. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

Skutkiem udzielonej ochrony wskazane prawa nie wygasają, mimo że nie były wpisane do księgi wieczystej.

e) wzmianki wyłączające rękojmię. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

3. Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych. Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nie ujawnionym w księdze. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu.

Zakładanie ksiąg wieczystych: Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych. Właściwy sąd wieczystoksięgowy zakłada oraz prowadzi księgę wieczystą. Założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu. Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku zawierającego w szczególności:

Do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości.

Struktura księgi wieczystej: Wszelkich wpisów w księdze wieczystej dokonuje się według pewnego usystematyzowanego porządku. Służy temu rozplanowana graficznie struktura księgi wieczystej. Księga wieczysta zawiera cztery rozdziały, z których:

Księgi wieczyste mogą być również zakładane i prowadzone w systemie informatycznym.

Prowadzenie ksiąg wieczystych: Sąd rozpoznaje sprawy o wpis do księgi wieczystej w postępowaniu nieprocesowym.

1. Dokonywanie wpisów.

  1. wniosek o wpis. Wpis w księdze wieczystej dokonywany jest jedynie na wniosek. Wniosek taki może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na której rzecz wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.

  2. podstawa wpisu. Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisu nie przewidują innej formy dokumentu. Do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa. W grę wchodzą dokumenty stanowiące o powstaniu, przeniesieniu, obciążeniu i wygaśnięciu prawa, jak również dokumenty o charakterze deklaratoryjnym, stwierdzający stan prawnorzeczowy nieruchomości.

  3. zakres kognicji sądu. Rozpoznając sprawę sąd rejonowy bada jedynie treść wniosku, treść i formę dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Jest to badanie od strony formalnej. Sąd nie rozstrzyga zaś o istnieniu prawa na podstawie merytorycznej oceny zdarzeń prawnych stanowiących podstawę wniosku.

  4. Orzeczenie sądu. Sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu w granicach wniosku. Wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem. Nie uzasadnia się jednak dokonanego wpisu. Wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie. W postępowaniu wieczystoksięgowym zapadają również orzeczenia negatywne. Sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania. Oddalenie wniosku następuje w trybie postanowienia podlegającego uzasadnieniu.

  5. zaskarżalność orzeczeń. Merytoryczne orzeczenia kończące postępowanie w sprawie o wpis do księgi wieczystej podlegają zaskarżeniu w trybie apelacji.

Zbiór dokumentów: Dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu prowadzi się we właściwych sądach rejonowych, do czasu założenia ksiąg, zbiory dokumentów przeznaczone do składania wniosków i dokumentów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu tymi nieruchomościami. Zbiór dokumentów jest rejestrem zastępczym o charakterze tymczasowym, wyprzedzającym założenie księgi wieczystej.

1

1


Wyszukiwarka