EGZ.NR 2

OPERAT SZACUNKOWY

z określenia wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Rawie Mazowieckiej przy ulicy

Białej 15, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 70/2 w obrębie 3, jednostka ewidencyjna Miasto Rawa Mazowiecka, woj. łódzkie.

Księga Wieczysta Nr LD1R/00004031/2 dla nieruchomości gruntowej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych

Sądu Rejonowego w Rawie Mazowieckiej.

AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr. 2295

Skierniewice, dnia 26 sierpnia 2011 r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Adres nieruchomości Rawa Mazowiecka, ul. Biała 15 powiat rawski, woj. łódzkie.
Określenie nieruchomości:	Nieruchomość gruntowa zabudowana Lokalizacja: Skierniewice, ul. Biała 15 Przedmiotowa nieruchomość objęta jest KW Nr LD1R/00004031/2 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Rawie Mazowieckiej.
Zakres wyceny	Zakres wyceny obejmuje prawo własności do nieruchomości w stanie na dzień wyceny.
Opis nieruchomości:	Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest przy ulicy Białej 15, oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka nr 70/2, obręb 3, jednostka ewidencyjna M. Rawa Mazowiecka o powierzchni 1658 m2. Na działce usytuowany jest budynek mieszkalny z użytkowym poddaszem o powierzchni użytkowej 109,70 m2. Nieruchomość wyposażona jest w infrastrukturę techniczną : energię elektryczną, wodę i własny zbiornik bezodpływowy na ścieki. Teren jest ogrodzony. Dojazd do nieruchomości stanowi droga publiczna.
Cel wyceny:	Celem wyceny jest uzyskanie zgody Banku na odłączenie części nieruchomości przewidzianej do zbycia.
Metoda wyceny:	Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami do określenia wartości rynkowej prawa własności
Właściciel;	Właściciel nieruchomości: Krzysztof Drewniak, zam. Rawa Mazowiecka, ul. Biała 15
Data określenia wartości rynkowej:	26.08.2011r.
Oszacowana wartość rynkowa	Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości wynosi: 370 400 zł Słownie: trzysta siedemdziesiąt tysięcy czterysta złotych.
Strony umowy	Zamawiający: Krzysztof Drewniak, zam. Rawa Mazowiecka, ul. Biała 15	Wykonawca: Biuro Wycen I Obsługi Nieruchomości 96 - 100 Skierniewice ul. Miodowa 42
Data sporządzenia operatu	26.08.2011r.

SPIS TREŚCI

1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY

1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 70/2, obręb 3, jednostka ewidencyjna M. Rawa Mazowiecka,

o powierzchni 1658 m², zabudowana budynkiem mieszkalnym z użytkowym poddaszem

o powierzchni użytkowej 109,70 m².

Dla nieruchomości gruntowej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1R/00004031/2 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Rawie Mazowieckiej.

Fragment planu miasta Rawa Mazowiecka stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu.

1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny

Zakres wyceny obejmuje prawo własności do nieruchomości w stanie i na dzień wyceny.

Brak szczególnych uwarunkowań wyceny.

2. CEL WYCENY

Właściciel spowodował podział działki nr 70 na pięć działek z zamiarem pozostawienia sobie działki nr 70/2 i zbycia działki nr 70/1, 70/4 natomiast działka nr 70/3 stanowi drogę dojazdową do nowo utworzonych działek 70/1, 70/2, 70/4 i działka 70/5 przechodzi z mocy prawa na własność Województwa Łódzkiego na poszerzenie drogi ( ulicy Białej).

Celem wyceny jest uzyskanie zgody Banku na odłączenie części nieruchomości przewidzianej do zbycia.

3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1.Podstawa formalna

Podstawą opracowania operatu szacunkowego jest zlecenie Pana Krzysztof Drewniak,

zam. Rawa Mazowiecka, ul. Biała 15.

3.2. Podstawy materialno - prawne

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93

z 1964 roku z późniejszymi zmianami);

- Ustawa z dnia 29.08.1997 r. prawo bankowe ( tekst jednolity ( Dz. U. Nr 72 z 2002 r.,

poz. 665 wraz z późniejszymi zmianami ).

- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst

jednolity w Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami);

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109

z 2004 r. oraz Dz. U. Nr 196, poz. 1628 z 2005 r.);

- Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny Nr 3 (KSWS 3) „ Wycena dla

Zabezpieczenia Wierzytelności”

- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U.

Nr 19 pozycja 147 z 1982 roku z późniejszymi zmianami).

3.3. Podstawy merytoryczne wyceny

- „Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW)” wydane przez Polską Federację

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych :

- Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) „ Wartość Rynkowa

i Wartość Odtworzeniowa”,

- Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) „OPERAT SZACUNKOWY”

- Mieczysław Prystupa - „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia

porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań”, Polska Federacja

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa - 2003 r. ;

3.4. Źródła danych o nieruchomości

- Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 25 sierpnia 2011 roku.

- Księga Wieczysta Nr LD1R/00004031/2 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych

Sądu Rejonowego w Rawie Mazowieckiej.

- Decyzja Burmistrza Miasta Rawa Mazowiecka w sprawie zatwierdzenia projektu podziału

nieruchomości.

- Mapa z zatwierdzonym projektem podziałem nieruchomości wraz z wykazem zmian

gruntowych.

- Dane o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży uzyskane w Urzędzie Miasta

Rawa Mazowiecka.

- Własna baza danych o cenach nieruchomości na rynku lokalnym.

4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY

1. Data sporządzenia wyceny - 26.08.2011 r.

2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 26.08.2011 r.

3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 26.08.2011 r.

4. Data oględzin wycenianej nieruchomości - 25.08.2011 r.

5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY

5.1. Stan zagospodarowania

Działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 70/2 posiada powierzchnię 1658 m². Kształt działki to równoległobok. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym

z użytkowym poddaszem o powierzchni użytkowej 109,70 m². Nieruchomość wyposażona jest

w infrastrukturę techniczna : energię elektryczną, wodę i własny zbiornik bezodpływowy na ścieki. Działka jest ogrodzona. Dojazd do przedmiotowej nieruchomości stanowi droga publiczna o nawierzchni asfaltowej.

5.2. Określenie stanu prawnego nieruchomości

Stan prawny nieruchomości gruntowej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej numer LD1R/00004031/2 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Rawie Mazowieckiej.

Treść zapisów w KW :

Typ księgi : nieruchomość gruntowa

Dział I „Oznaczenie nieruchomości „

Położenie: miejscowość Rawa Mazowiecka

Opis i mapa: działka nr 70

Obszar 0,8487 ha

Sposób korzystania : nie zabudowana działka gruntu

Dział I-Sp; „Spis Praw Związanych z Własnością”

Brak wpisu

Dział II „Własność”

Właściciel: Krzysztof Drewniak, syn Tadeusza i Zofii.

Dział III „Prawa, Roszczenia i Ograniczenia ”

brak wpisu

Dział IV: „Hipoteki”

Nr 1 Hipoteka umowna kaucyjna 94732,46 zł.

Termin spłaty - 2027-11-27

Kredyt udzielony w dniu 28 listopada 2007 r. Na podstawie umowy nr H/07/17341/CC (w tym: kapitał kredytu, odsetki oraz inne opłaty i koszty wynikające z w/w umowy)

Kapitał kredytu opiewa na kwotę 47366,23 zł; kredyt jest oprocentowany w oparciu o zmienną stopę procentową - w dniu podpisania umowy kredytowej wynosiła ona 6,53 % p.a.; zadłużenie wynikające z umowy kredytowej podlega spłacie w 240 ratach miesięcznych

Wierzyciel hipoteczny: SANTANDER CONSUMER BANK SPÓŁKA AKCYJNA - WROCŁAW.

UWAGA: W księdze wieczystej nie został ujawniony podział działki nr 70, w wyniku którego powstały działki o nr 70/1, 70/2, 70/3, 70/4 i 70/5. Właściciel został poinformowany o sposobie dokonania zmian w księdze wieczystej.

Księgę wieczystą badano dnia 26 sierpnia 2011 roku.

5.3. Opis stanu techniczno - użytkowego przedmiotu wyceny - części, która pozostaje przy właścicielu. Działki nr 70/1, 70/3, 70/4 i 70/5 są przewidziane do zbycia.

5.3.1. Opis gruntu

Działka nr 70/2

Powierzchnia : 1658 m²

Obręb: 3

Jednostka ewidencyjna: M. Rawa Mazowiecka

Jednostka rejestrowa: G.112

Decyzja Burmistrza Miasta Rawa Mazowiecka w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu.

Mapa z zatwierdzonym projektem podziału i wykazem zmian gruntowych stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu

5.3.2. Budynek mieszkalny

Budynek murowany, wolnostojący, parterowy z użytkowym poddaszem i garażem bez podpiwniczenia.

Parametry techniczne:

Powierzchnia zabudowy: 134,20 m²

Powierzchnia całkowita : 180 m²

Powierzchnia użytkowa : 109,70 m²

Kubatura : 640 m³

Liczba kondygnacji nadziemnych: 1 + poddasze użytkowe

Widok budynku mieszkalnego przedstawiają poniższe fotografie:

Opis konstrukcji;

Budynek mieszkalny wolnostojący, podpiwniczony

Technologia budowy tradycyjna

Fundamenty - ławy z betonowe żwirowego

Ściany fundamentowe - z betonu dodatkowo ocieplone styropianem gr. 5 cm i oblicowane

cegłą .

Ściany zewnętrzne - warstwowe kratówki na zaprawie cementowo -wapiennej + styropian

gr. 12 cm

Ściany wewnętrzne konstrukcyjne - z cegły kratówki na zaprawie cementowo - wapiennej

Ścianki działowe - cegła kratówki

Schody - wewnętrzne drewniane

Stropy - nad parterem - płytowe, żelbetowe z betonu i stali + płyty kartonowo - gipsowe

Nadproża - prefabrykowane typu „L-19” oraz monolityczne

Konstrukcja dachowa - drewniana jętkowa

Pokrycie dachowe - blacho-dachówka

Tynk wewnętrzny - cementowo - wapienne + gładź gipsowa

Sufity podwieszane - płyta kartonowo - gipsowa

Tynk zewnętrzny - tynk gładki kolor biały

Obróbki blacharskie - PCV

Stolarka okienna - PCV

Stolarka drzwiowa - drewniana o podwyższonym standardzie

Podłogi:

- na parterze - w pokojach - parkiet

- na poddaszu - w pokojach - parkiet

- w pomieszczeniach mokrych i korytarzu - terakota

Malowanie - farby akrylowe w pomieszczeniach mokrych na ścianach glazura

Instalacje:

- elektryczna siły i światła

- wodociągowa

- kanalizacyjna do własnego zbiornika bezodpływowego

- co

Rok zakończenia budowy : 2007

Stopień zużycia technicznego 5%

5.3.3. Budowle

5.3.4.1. Przyłącza

- Przyłącze elektryczne - długość przyłącza 18,0 m

Stopień zużycia technicznego 5%

- Przyłącze wodociągowe - z wodociągu miejskiego, długość przyłącza 18,0 m.

Stopień zużycia technicznego 5%

- Przyłącze kanalizacyjne do własnego bezodpływowego zbiornika, długość

przyłącza 8,0m

Stopień zużycia technicznego 5%.

5.3.4.2. Ogrodzenie

- Ogrodzenie frontowe -= słupki betonowe, wypełnienie ze sztachet drewnianych.

Brama - rama stalowa, wypełnienie ze sztachet drewnianych

Długość - 30 m

Wysokość ogrodzenia 1,70 m.

Stopień zużycia technicznego 5%.

- Ogrodzenie boczne - z siatki na słupkach stalowych osadzonych w cokole betonowym

Długość - 160 m

Wysokość ogrodzenia 1,70 m.

Stopień zużycia technicznego 5%.

5.4. Stan otoczenia nieruchomości

a/ terenowe

Otoczenie wycenianej nieruchomości stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny rolne.

b/ ekonomiczne

Nieruchomość położona jest we wschodniej części miasta Rawa Mazowiecka.

Miasto Rawa Mazowiecka leży na szlaku komunikacyjnym Warszawa - Katowice (trasa krajowa nr 8) i charakteryzuje się dobrą dostępnością komunikacyjną.

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE

MIEJSCOWYM

Według ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Rawa Mazowiecka zatwierdzonego Uchwałą Nr XX I/159/2000 Rady Miejskiej w Rawie Mazowieckiej z dnia 30 marca 2000 r. ( Dz. Urz. Woj. Łódzkiego Nr 64, poz.354 z późn. zm.) - przedmiotowa nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem:

„3.59. MNu” - tereny zabudowy mieszkaniowo jednorodzinnej z usługami.

7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA

Według informacji uzyskanych od właściciela nieruchomości - nieruchomość będzie wykorzystywana w dotychczasowej funkcji jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

8. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI,

ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY

Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dokonano uwzględniając:

• postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości;

• cel wyceny;

• wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym:

• lokalizację i rodzaj nieruchomości;

Przedstawione przesłanki wyboru metody wyceny oraz obowiązujące przepisy prawne, w tym: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Ponieważ przedmiotowa nieruchomość stanowi zabezpieczenie wierzytelności, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) - Krajowy Standard Wyceny specjalistyczny KSWS 3 - wycena nieruchomości lub praw, na których zabezpieczono udzielone kredyty, powinna być przeprowadzona przez rzeczoznawcę na podstawie ich wartości rynkowej

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) - Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości.

Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania.

Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 102 z 2010r., poz. 651 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa do nieruchomości gruntowej zabudowanej, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość).Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji.

Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania:

• Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

• Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

• Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych.

• Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej

cech rynkowych.

• Wybór do porównań nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki.

• Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości.

• Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi.

• Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.

Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

Uwaga:

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

9. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU LOKALNEGO

1/. Dane liczbowe

2/. Charakterystyka rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości miasta Rawa Mazowiecka jest typowym rynkiem małego miasta.

Najliczniejszą grupę stanowią transakcje lokali mieszkalnych, których udział w ogólnej liczbie

transakcji stanowi odpowiednio 60% i 35%.

Uwaga: Niniejsze zestawienie nie ujmuje lokali jako spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych. Danymi takimi dysponują Spółdzielnie Mieszkaniowe.

Drugą w kolejności stanowią transakcje nieruchomości niezabudowanych, następnie domy mieszkalne z działką i garaże.

Nieruchomości zabudowane innymi budynkami plasują się na piątym miejscu.

Nieznaczące ilości stanowią pawilony handlowe i grunty zajęte pod drogi.

Zauważalna jest dynamika ilości transakcji w roku 2010 w stosunku do roku 2009 -

wynosząca 127 %.

3/. Analiza segmentu rynku - nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi.

• Obszar rynku - teren miasta Rawa Mazowiecka

• Okres badania cen - od 2009 r - do dnia wyceny

Rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jest słabo rozwinięty.

Na taki stan wpłynął brak zainteresowania deweloperów w poprzednich latach miastem Rawą Mazowiecką.

Ożywienie rynku nastąpiło w roku 2010. Deweloper JHM Dewelopment sprzedał 9 domów

na osiedlu Tatar. Dalsza sprzedaż domów będzie miała miejsce w bieżącym roku.

Działanie dewelopera ożywiły rynek.

W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, od których uzależniona jest cena nieruchomości. Do głównych cech należy zaliczyć; lokalizację, powierzchnię użytkową budynku, stan techniczny i standard wykończenia oraz charakter zabudowy.

Z analizy rynku wynika, iż ceny jednostkowe budynków mieszkalnych przede wszystkim uzależnione są od stanu technicznego i standardu wykończenia budynku.

Budynki wykonane w technologii nowej, ulepszonej o funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń są droższe od budynków wykonanych w technologii tradycyjnej.

Ponadto zaobserwowano, iż cena budynków mieszkalnych o małej powierzchni użytkowej jest wyższa od ceny budynków o dużej powierzchni użytkowej.

Badając rynek stwierdzam, iż występuje tendencja spadkowa cen nieruchomości, co przedstawia poniższy wykres trendu czasowego.

Trend czasowy wyliczony funkcją NACHYLENIE programu EXCEL jest ujemny i wynosi

-1,46951 zł/m2

Tym wzrostem skorygowano ceny jednostkowe na dzień sporządzenia operatu.

Ceny jednostkowe, po korekcie cenowej, mieszczą się w przedziale od 936.35 zł/m² - 3 353,05 zł/m² powierzchni użytkowej.

Wykres trendu czasowego

W poniższej tabeli przedstawiono zbiór transakcji przyjętych jako podstawę do obliczeń . Odnotowano na analizowanym rynku 16 transakcji, z czego do wyceny wybrano 13 transakcji. Wybrane transakcje są zbliżone do nieruchomości wycenianej pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość.

10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY

I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ

Określenie cech rynkowych i ich ocena

Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi:

- Położenie 20 %

• Powierzchnia użytkowa 20 %

• Typ budynku 10 %

• Standard, funkcjonalność,

wyposażenie budynku 20 %

• Stan techniczny 30 %

Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości

znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych

nieruchomości określono zakres cen:

Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m² powierzchni użytkowej.

Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie

cech rynkowych:

Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej.

Wartość rynkowa nieruchomości wg stanu techniczno-użytkowego na dzień wyceny wynosi:

109,70 m² x 3376,45 zł/m² = 370 396,56 zł

Po zaokrągleniu przyjęto wartość 370 400 zł

Słownie: trzysta siedemdziesiąt tysięcy czterysta złotych.

11. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM

Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości wynosi 370 400 zł.

Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości , które mają bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości.

Określona wartość rynkowa 3376,45 zł/m² jest zbliżona do ceny maksymalnej gdyż posiada więcej cech nieruchomości o cenie maksymalnej.

Z tego względu można uznać wynik za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym.

12. KLAUZULE I OGRANICZENIA.

12.1.Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW.

12.2.Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego

sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny.

12.3.Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2.

12.4.Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie

autor nie ponosi odpowiedzialności.

12.5. Oświadczam, iż spełniam wymogi zawarte w pkt 5.7.KSWS 3 „ WYCENA DLA

ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚCI”

12.6.Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora.

12.7.Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty

mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości.

12.8.Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych

przez Zamawiającego.

13.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA

• magister inżynier inżynierii lądowej

• rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295

• seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby

sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII

• szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek

Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011

• seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby

skarbowo-podatkowe, zaśw. PFSRM nr 611/XII/98

• członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości

14. ZAŁĄCZNIKI

14.1. Fragment planu miasta Rawa Mazowiecka

14.2. Decyzja Burmistrza Miasta Rawa Mazowiecka w sprawie zatwierdzenia projektu

podziału nieruchomości

14.3. Mapa z zatwierdzonym projektem podziału i wykazem zmian gruntowych

Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ewid. 70/2,

obręb 3, jednostka ewidencyjna Miasto Rawa Mazowiecka, woj. łódzkie.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

3

Biuro Wycen i Obsługi Nieruchomości, 96-100 Skierniewice, ul. Miodowa 42

BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI- 96-100 Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.[phone], kom.[phone]; REGON 750284287 NIP 836-107-24-85