P1050441

Wyżej wymienione przypadki dotyczą wyceny lasów przeznaczonych na cele leśne W praktyce występują jednak sytuacje gdzie rzeczoznawca mąjąt-kowy określa wartość nieruchomości gruntowych pokrytych drzewostanem leśnym, które w dokumentacji planistycznej są przeznaczone na cele inne niż leśne. Przypadki takie dotyczą min.:

1)    wywłaszczenia działki leśnej na cele publiczne (operat szacunkowy nr 3),

2)    gruntu wyłączanego z produkcji leśnej w celu ustalenia należności za wyłączenie,

3)    obrotu działkami leśnymi przeznaczonymi w dokumentach planowania przestrzennego na cele budownictwa letniskowego, usług turystycznych czy budownictwa mieszkaniowego,

4) aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste działek leśnych z zabudową letniskową, rekreacyjną czy mieszkaniową,

6) opłat adiacenckich z tytułu podziału działek leśnych przeznaczonych na cele inwestycyjne, bądź uzbrojenia takich terenów w elementy infrastruktury sieciowej.

11. Ogólne zasady szacowania nieruchomości przeznaczonych na cele leśne

W procedurze szacowania nieruchomości leśnej określa się wartość gruntu leśnego łącznie z drzewostanem, bądź szaciye się jedynie wyróżnione części składowe takiej nieruchomości. Zakres wyceny ustala rzeczoznawca majątkowy biorąc pod uwagę cel wyceny i stan prawny wycenianej nieruchomości.

Zasady i procedury szacowania nieruchomości leśnych reguhye Standard V.6 Określanie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych (27).

Wycena wartości gruntu leśnego z drzewostanem

Wartość takiej nieruchomości określa się jako wartość rynkową lub od-tworzeniową. Wartość rynkowa nieruchomości leśnej może być określona w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami. Inne metody podejścia porównawczego (korygowania ceny średniej i analizy statystycznej rynku) w praktyce wyceny takiej nieruchomości nie są stosowane z uwagi na bardzo ograniczony rynek tego typu nieruchomości. Również podejście dochodowe w praktyce nie jest stosowane do łącznej wyceny gruntu z drzewostanem. Nieruchomości gruntowe przeznaczone na cele leśne nie są bowiem przedmiotem dzierżawy (ogranicza to stosowanie metody inwestycyjnej), zaś w metodzie zysków dochód właściciela gruntu leśnego trudno oddzielić od dochodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej na gruncie.

Przy stosowaniu podejścia porównawczego jako podstawowe atrybuty wartości nieruchomości leśnej należy przyjmować te, które istotnie różnicują spodziewaną wartość nieruchomości. Dla nieruchomości z drzewostanem, który wytworzył sortymenty użytkowe, nąjwiększy wpływ na wartość mają cechy drzewostanu, mniejszy zaś cechy przypisane do gruntu. Przed przeprowadzeniem analizy rynku nieruchomości leśnych należy więc jako atrybuty wytypować:

-    przeciętny wiek drzewostanu,

-    skład gatunkowy,

-    bonitację drzewostanu,

59