P1050449
Podobieństwo „obiektów” w tym zakresie winno dotyczyć:
• składu gatunkowego drzewostanu - można założyć, że różnice gatunkowe drzewostanu nie powinny przekraczać 20% w odniesieniu do gatunku domi. niyącego,
• wieku drzewostanu - różnice nie powinny przekraczać jednej klasy wieku (20 lat),
i bonitacji drzewostanu — różnice nie powinny przekraczać jednej klasy,
• stopnia zadrzewienia — różnice mogą być nieco wyższe (z uwagi na korygujący charakter tego wskaźnika) i wynosić do 0,3,
| jakości drzewostanu — różnice nie większe niż jedna klasa.
Procedura realizacji podejścia porównawczego do wyceny drzewostanu musi być zgodna z ustaleniami standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych.
Konieczne jest więc:
1) określenie rynku lokalnego zaistniałych transakcji, jego zasięgu i okresu badania cen,
2) opisanie atrybutów (cech taksacyjnych) sprzedanych drzewostanów i zbadanie wpływu zmian tych atrybutów na poziom cen,
3) wybranie do szczegółowych porównań co nąjmniej trzech drzewostanów nąjbardziej podobnych pod względem cech taksacyjnych,
4) utworzenie par porównawczych obiektów,
5) obliczenie poprawek do cen sprzedanych drzewostanów uwzględniąjących różnicę atrybutów i przypisane im wagi w utworzonych parach,
6) określenie wartości drzewostanu szacowanego z każdej utworzonej pary nieruchomości jako ceny skorygowanej o sumę poprawek,
7) ostateczne określenie wartości drzewostanu jako średniej arytmetycznej. Jako jednostkę porównawczą należy stosować 1 ha fizyczny drzewostanu.
Aktualnie przypadki stosowania ww. procedury oszacowania wartości drzewostanu są bardzo rzadkie z uwagi na ograniczony rynek tego typu częściami składowymi lasu, a także z uwagi na ograniczoną dostępność do niezbędnych w tej procedurze danych źródłowych.
Metoda porównywania parami nie może być stosowana do wyceny drzewostanów na podstawie sprzedanych działek leśnych, gdy cena drzewostanów w tych transakcjach została ustalona w sposób nierynkowy, np. wg wskazania rzeczoznawcy lub właściciela, lub w proporcji oszacowanych wartości części składowych do uzyskanej ceny nieruchomości.
12.5. Wycena wartości rynkowej drzew poza drzewostanem
Przy wycenie drzewostanu leśnego należy uwzględnić także wartość drzew, które odbiegają parametrami od wycenianego drzewostanu, bądź które nie tworzą drzewostanu. Wyróżnić tu można:
• nasienniki, tj. pojedyncze drzewa, które pozostawiono na zrębach lub które rosną na uprawach leśnych, mające na celu uzupełnienie odnowienia przez samosiew boczny;
• przestoje, tj. nasienniki, które spełniły swoją funkcję i rosną nadal na uprawach leśnych bądź młodnikach;
• drzewa rosnące na płazowiznach nie stanowiące drzewostanu.
Wycena takich drzew następuje w procedurze szacunku brakarskiego. Należy więc:
• określić gatunek każdego drzewa, pomierzyć jego pierśnicę i wysokość,
• obliczyć z tablic miąższości drzew stojących masę grubizny brutto drewna,
• obliczyć masę grubizny netto posługując się tabelą 12,
• ustalić procentowy udział sortymentów użytkowych drewna,
• ustalić cenę sprzedaży wydzielonych sortymentów drewna wg cen lokalnych,
• określić koszty pozyskania i wyrobienia poszczególnych sortymentów,
• obliczyć wartość rynkową możliwego do pozyskania drewna odnoszoną do masy grubizny.
W praktyce wartość rynkową możliwego do pozyskania drewna określa się stosując wzór:
gdzie:
v0 - miąższość grubizny drzewa z korą odczytana z tablic na podstawie pomierzonej pierśnicy i wysokości drzewa;
Ti - współczynnik do obliczania miąższości netto (bez kory), odczytany z tabeli 12 w zależności od rodząju drzewa oraz klasy wieku; współczynnik ten stosuje się do tych gatunków drzew, dla których z tablic miąższości odczytano miąższość grubizny łącznie z korą; k, - wskaźnik udziału w grubiźnie całkowitej określonego i-tego sortymentu; Ci - cena sprzedaży przez właściwe terytorialnie nadleśnictwo określonego i-tego sortymentu;
Ui - wskaźnik redukujący ceny sprzedaży C, i-tego sortymentu o koszty pozyskania i zrywki, obliczony ze wzoru:
U i =. 1 - ł
I
gdzie Kp i K, oznaczają koszty pozyskania oraz koszty zrywki.
75
Wyszukiwarka