P1050476

4. Opia (Unu nieruchomości podlegającej wycenie

Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest w obrębie wsi Kątno, w gm Ostróda, w woj. warmińsko-mazurskim. Od strony północnej sąsiaduje z kompleksem Lasów Państwowych zarządzanym przez Nadleśnictwo Stare Jabłonki, od strony południowej i wschodniej z gruntami rolnymi stanowiącymi własność osób fizycznych. W pobliżu brak jest terenów zabudowanych.

śa 2 km od szosy asfaltowej Olsztyn-Toruń. Dogodność dojazdu dobra.

W toku wywiadu terenowego opisano szczególne cechy wycenianego gruntu leśnego:

-    degradacja siedlisko leśnego — nie występuję,

-    szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan — brak oddziaływania,

-    masowe występowanie szkodników pierwotnych i wtórnych — nie występuje,

-    położenie nieruchomości względem drogi głównej i terenów budowlanych - dobre,

-    warunki przeprowadzenia zrywki - dobre,

-    jakość drogi dojazdowej - dobra,

-    sąsiedztwo użytków przyległych - korzystne,

-    walory rekreacyjne nieruchomości - dobre.

Wyceniana działka nie posiada uproszczonego planu urządzenia lasu ani inwentaryzacji stanu lasu. Stan zagospodarowania działki określono w trakcie przeprowadzonej wizji terenowej.

Opis taksacyjny wycenianego lasu przedstawia się następująco; siedliskowy typ lasu - Bśw,

drzewostan: 8So2Brz, w wieku 18 lat, bonitacji II, stopień zadrzewienia 1,0, jakość 22. Drzewostan z sadzenia (po wyrębie drzew), po czyszczeniach późnych.

Szczegółowy opia taksacyjny sporządzono w toku wizji terenowej, z której protokół załączono do operatu szacunkowego.

117. Metodyka oszacowania wartości nieruchomości

1. Warunki nabycia nieruchomości przez Lasy Państwowe Zgodnie z Rozporządzeniem MOŚZNiL z dnia 25.05.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad nabywania przez kierowników jednostek organizacyjnych Lasów Państwowych lasów, gruntów przeznaczonych do zalesienia oraz innych nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych i prawnych (DzU nr 69 poz. 450) nadleśniczy może nabywać, za zgodą dyrektora generalnego Lasów Państwowych, stanowiące własność osób fizycznych lub prawnych lasy bądź grunty przeznaczone do zalesienia, jeżeli jest to uzasadnione potrzebami

gospodarki leśnej i nie narusza interesu Skarbu Państwa. W szczególności nabywa się takie grunty, gdy są zlokalizowane w bezpośredniej przyległośd do gruntów w zarządzie Lasów Państwowych.

Taka sytuacja dotyczy przedmiotowej nieruchomości, na nabycie której Nadleśnictwo Stare Jabłonki uzyskało wcześniej zgodę dyrektora generalnego Lasów Państwowych.

Las, grunt przeznaczony do zalesienia oraz inne nieruchomości mogą być nabyte po cenie nie wyższej od wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

2.    Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości

Analizą objęto transakcje nieruchomości leśnych na terenie gminy Ostróda oraz gmin sąsiednich: Gietrzwałd i Morąg w okresie ostatnich dwóch lat. Stwierdzono dwie darowizny działek leśnych w transakcjach rodzinnych oraz kilka transakcji działek rolnych z konturami lasów sprzedanych przez AWRSP w Olsztynie.

Zebrane dane nie pozwaląją na zastosowanie podejścia porównawczego do wyceny przedmiotowej nieruchomości.

3.    Przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny

Uwzględniając wyniki przeprowadzonej analizy rynku zdecydowano zastosować procedurę odrębnej wyceny składników nieruchomości: gruntu i drzewostanu.

Grunt leśny, z uwagi na brak danych porównawczych, wyceniono zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (DzU nr 207, poz. 2109) metodą wskaźników szacunkowych wykorzystując wzór.

W_a = N ■ P • c ■ (1 + w, + vi + ... + g|

gdzie:

Wo - wartość rynkowa gruntu,

N - wskaźnik szacunkowy gruntu leśnego w m³ drewna/ha,

P - powierzchnia gruntu leśnego w ha,

c - cena 1 m³ drewna jako średnia ważona z uwzględnieniem sortymentów użytkowych drewna pomniejszona o koszty jego pozyskania i zrywki,

Ui - współczynnik korekcyjny z uwagi na stopień degradacji siedliska leśnego,

v₂ - współczynnik korekcyjny z uwagi na położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany,

129