WŁASNOŚĆ LOKALI
Prawidłowo powinno się używać terminu odrębna własność lokali. Odrębna własność lokali wskazuje na ta, że stanowi wyjątek od zasady „superficies solo cedit”. Zasada „superficies solo cedit” oznacza, że wszystko to, co jest związane z gruntem stanowi jego część składową.
Własność nieruchomości lokalowych:
Zasadnicze znaczenie ma ustawa z dnia 25 czerwca 1994 r. o własności lokali. Można wyodrębnić tylko lokal, czyli odrębnym przedmiotem własności może być tylko lokal. Nie może być odrębnym przedmiotem własności piętro, pokój czy kuchnia, musi to być cały lokal, czyli zorganizowany zespół pomieszczeń lub też jedno pomieszczenie, które nadaje się do normalnego mieszkania.
Przedmiotem własności lokalu może być tylko lokal samodzielny. Z lokalem samodzielnym mamy doczynienia wówczas, gdy został wyodrębniony przez trwałe ściany. O tym czy mamy doczynienia z samodzielnym lokalem stwierdza organ administracji architektoniczno-budowlanej. Odrębność lokalu stwierdza starosta i starosta wydaje zaświadczenie o samodzielności lokalu. Wynika to z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.
Sposób ustanowienie odrębnej własności lokali - jeżeli chodzi o sposób ustanowienia odrębnej własności lokali - art. 7 ustawy o własności lokali i tam są konkretnie wskazane trzy sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali. Po pierwsze odrębną własność lokali można ustanowić na lokalu na podstawie umowy. Przesłanką powstania własności jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej (wpis do księgi wieczystej w tym przypadku ma charakter konstytutywny). Pierwszy sposób ustanowienia odrębnej własności lokalu to na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Do ustanowienia odrębnej własności lokalu konieczny jest odpowiedni wpis do księgi wieczystej. Drugi sposób ustanowienia odrębnej własności lokalu to jest jednostronna czynność prawna. Na moc tej jednostronnej czynności prawnej można wyodrębnić lokal dla siebie. Tutaj jest istotne, że tą jednostronną czynnością prawną można wyodrębnić lokal tylko dla siebie. Ta jednostronna czynność prawna powinna zostać dokonana w formie aktu notarialnego i konieczny jest wpis do księgi wieczystej. Ostatni sposób wyodrębnienia własności lokali to orzeczenie sądowe, przy czym na mocy orzeczenia sądowego może dojść do podziału rzeczy, która była przedmiotem współwłasności i jednym ze sposobów podziału jest podział fizyczny, czyli np. w większym budynku można wyodrębnić lokale, wówczas dojdzie do powstania odrębnej własności na podstawie orzeczenia sądowego, ale także w tym przypadku konieczny jest wpis do księgi wieczystej.
Odrębna własność lokali może powstać jako efekt budownictwa spółdzielczego w sposób określony w art. 17 z indeksem 19 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którą w razie likwidacji lub upadłości spółdzielni lokale spółdzielcze mogą zostać przekształcone w odrębną własność lokali. Należy pamiętać, że oprócz tych trzech ogólnych sposobów ustanawiania odrębnej własności lokali określonych w art. 7 ustawy o własności lokali istnieje też możliwość powstania odrębnej własności lokalu jako efekt budownictwa spółdzielczego na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Odrębna własność lokali to nie tylko sam lokal, ale to także udział we własności gruntu albo użytkowaniu wieczystym gruntu i jeszcze oprócz tej własności lokalu istnieją części budynku z których korzystają wszyscy właściciele, czyli takie części wspólne, np. korytarz, klatka schodowa, zejście do piwnicy, z tych części budynku korzystają wszyscy lokatorzy, wszyscy mieszkańcy danego budynku i te części wspólne budynku stanowią przedmiot współwłasności, jest to tzw. nieruchomość wspólna. Każdy z właścicieli lokali ma udział w tej współwłasności, który stanowi ułamek odpowiadający stosunkowi powierzchni lokalu do całego budynku - to jest udział w nieruchomości wspólnej.
W przypadku własności lokali ogół właścicieli tych lokali w danym budynku albo w kilku budynkach tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa jest ułomną osoba prawną, posiada zdolność sądową.
Sposób zarządu nieruchomością wspólną może wynikać albo z umowy albo też z ustawy. Tutaj jeżeli chodzi o zarząd nieruchomością wspólną, to wyróżniamy wspólnotę małą do siedmiu lokali i wspólnotę dużą. Wspólnota mała do siedmiu lokali - tutaj mamy doczynienia z zarządem bezpośrednim, tzn. wszyscy właściciele lokali podejmują decyzje samodzielnie na zasadach takich jak ustawą określony jest zarząd współwłaściciel z przepisów kodeksu cywilnego. Natomiast w przypadku wspólnot większych występuje zarząd pośredni i wówczas występują dwa organy: zarząd wspólnoty i ogół właścicieli wspólnoty. Czyli jeszcze raz ogół właścicieli lokali danego budynku albo kilku budynków tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wyróżniamy dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych: wspólnoty mieszkaniowe mniejsze i wspólnoty mieszkaniowe większe. Wspólnoty mieszkaniowe mniejsze liczą do siedmiu lokali i mamy doczynienia wówczas z zarządem bezpośrednim, czyli wszyscy właściciele lokali wykonują zarząd na zasadach charakterystycznych dla zarządu rzeczą wspólną określonych w kodeksie cywilnym, w przypadku wspólnoty większej mamy doczynienia z zarządem pośrednim - zostają powołane dwa organy: zarząd jako organ wykonawczy i drugim organem jest ogół właścicieli lokali.