1060441854

Podejście dochodowe

metoda inwestycyjna

technika kapitalizacji prostej

technika dyskontowania strumieni pieniężnych

metoda zysków.

Podejście kosztowe metoda kosztów odtworzenia technika szczegółowa technika elementów scalonych technika wskaźników metoda kosztów zastąpienia metoda kosztów likwidacji.

Podejście mieszane

metoda pozostałościowa

metoda stawki szacunkowej gruntu.

2.    Podejście porównawcze.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównawczym stosuje się metodę porównania parami albo metodę analizy statystycznej rynku.

2.1.    Metoda porównania parami.

Przy metodzie porównania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy nieruchomości.

2.2.    Metoda analizy statystycznej rynku.

Metoda ta polega na analizie dużej liczby cen transakcyjnych, określeniu granic dolnej i górnej sumy wskaźników korygujących, określeniu średniej ceny w próbie reprezentacji i określeniu wskaźników korygujących.

Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się grupę nieruchomości reprezentowanych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

3.    Podejście dochodowe.

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynosić dochód pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia.

Przy zastosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszu lub z innych dochodów z nieruchomości.

W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną lub metodę zysków.

3.1. Metoda inwestycyjna.

Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszów, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów najmu lub dzierżawy.

Technika kapitalizacji prostej.