119829

•    strychy,

•    elewacje zewnętrzne budynków,

•    instalacje doprowadzające media do mieszkań (instalacja wodna, elektryczna, gazowa),

•    instalacje odprowadzające z mieszkań nieczystości płynne (instalacja kanalizacyjna),

•    instalacje centralnego ogrzewania,

•    przewody kominowe,

•    instalacje odprowadzające nieczystości stałe (zsypy).

Udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej danego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku wraz z pomieszczeniami do nich przynależnym. Jest to tzw. współwłasność przymusowa ze względu na to, że udział w niej jest prawem związanym z własnością lokalu, w związku z tym nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokalu. Sprzedaż lokalu następuje wówczas wraz ze sprzedażą lub oddaniem w wieczyste użytkowanie ułamkowych części gruntu przypadającego na dany lokal. W wyniku takiej transakcji lokale stanowią własność ich nabywców, a grunt pozostaje w ich współwłasności lub we współużytkowaniu wieczystym.

Udział wspólwłaściciela= p.u lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi Suma p.u i powierzchni przynależnych

Zadaniem wspólnoty mieszkaniową jest utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie, jako warunek niezbędny dla zapewnienia odpowiedniego komfortu zamieszkiwania w budynku wielolokalowym, tym samym optymalizacji zaspakajania potrzeb mieszkaniowych, jak również prawidłowego korzystania z poszczególnych lokali. W tym cełu wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota bez ograniczeń, a każdy właściciel w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Nabycie prawa również przypada proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej poszczególny członkom². Wspólnota posiada zdolność do czynności prawnych oraz tzw. .zdolność sądową", czyli może być pozwana i sama może pozywać, jednakże nie ma osobowości prawnej.

Sprawy dotyczące wspólnoty ogół właścicieli rozstrzyga w formie uchwał. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być także wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zapadają one większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli liczona według wielkości udziałów, chyba że w deklaracji wspólnoty bądź w uchwale postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Jeżeli suma udziałów nie jest równa 1 lub gdy większość udziałów należy do jednego właściciela np. gminy, zakładu pracy, developera, głosowanie według zasady, ze na każdego właściciela przypada 1 głos wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 20% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu:

1.    jej niezgodności z przepisami prawa lub deklaracją wspólnoty

2.    jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną określona w umowie

3.    winny sposób narusza jego interesy

Powództwo przeciw wspólnocie może być wytoczone w terminie do 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lub od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że są d wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Ustawa o własności lokali rozróżnia dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych. Są to tzw. małe i duże wspólnoty mieszkaniowe. Z małą wspólnotą mieszkaniową mamy do czynienia w przypadku, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest nie większa niż siedem. Zaś z dużą. gdy liczba przedmiotowych lokali jest większa niż siedem. Różnica pomiędzy nimi wynika z odmiennego ukształtowania zarządu nieruchomością wspólną.

H. Walczcw&i. Prawo nieruchomości dla zarządców, Z.C.O., Zielona Góra 2000, s. 182.