ÿþR Y N E K N I E R U C H O M O ZC I
d r i n |. R a d o s Ba w C e l l m e r
W y k Ba d
S p e c y f i k a r y n k u n i e r u c h o m o [c i
T r e [ w y k Ba d u :
1 . C e c h y c h a r a k t e r y s t y c z n e r y n k u n i e r u c h o m o [c i
2 . C e c h y r y n k u d o s k o n a Be g o
3 . C z y n n i k i p o w o d u j c e n i e d o s k o n a Bo [ r y n k u
N I E J E D N O L I T O Z R Y N K U
N I E J E D N O L I T O Z R Y N K U T O M . I N .
" z r ó |n i c o w a n i e p o p y t u
" z r ó |n i c o w a n y z a s i g p r z e s t r z e n n y
" z r ó |n i c o w a n y c h a r a k t e r n a b y w a n y c h p r a w
" z r ó |n i c o w a n i e n i e r u c h o m o [c i p o d w z g l d e m
j a k o [c i
j a k o [c i
N i e j e d n o l i t o [ r y n k u n i e r u c h o m o [c i p o w o d u j e :
- r ó |n o r o d n o [ r y n k ó w
- z r ó |n i c o w a n i e a k t y w n o [c i p o s z c z e g ó l n y c h r y n k ó w
- z r ó |n i c o w a n i e c z y n s z ó w i w a r t o [c i n i e r u c h o m o [c i
- z r ó |n i c o w a n i e p o p y t u i p o d a |y
M A AA E F E K T Y W N O Z P O P Y T U I P O D A {Y
" s Ba b a r e a k c j a p o p y t u i p o d a |y n a z m i a n y c e n
" t r u d n o [ o s i g n i c i a r ó w n o w a g i n a r y n k u
" z n a c z n e w a h a n i a w a r t o [c i i l i c z b y t r a n s a k c j i n i e r u c h o m o [c i a m i
L O K A L N Y C H A R A K T E R R Y N K U
" u m i e j s c o w i e n i e k o n k u r e n c j i
" o g r a n i c z e n i e k o n k u r e n c j i
" l o k a l n y c h a r a k t e r t r a n s a k c j i
E F E K T Y W N O Z N A N I S K I M P O Z I O M I E
R y n e k e f e k t y w n y t o r y n e k , n a k t ó r y m b i e |c a c e n a
a k t y w ó w n a j l e p i e j o s z a c o w u j e i c h r e a l n w a r t o [
C e n a n i e r u c h o m o [c i n i e o d z w i e r c i e d l a n a t y c h m i a s t w
p e Bn i i n f o r m a c j i r y n k o w y c h
E f e k t y w n o [ o p e r a c y j n a o d n o s i s i d o w y b o r ó w , p o z w a l a j c y c h d o k o n y w a
d e c y z j i p o n a j n i |s z y c h k o s z t a c h ( c e n a c h ) . N e g a t y w n i e n a t e f e k t y w n o [ w p By w a
n i e p o d z i e l n o [ n i e r u c h o m o [c i , s t a Bo [ w m i e j s c u , m a Ba p r z e j r z y s t o [ r y n k u i t p .
E f e k t y w n o [ a l o k a c y j n a o d n o s i s i d o j a k n a j k o r z y s t n i e j s z e g o w y k o r z y s t a n i a
n i e r u c h o m o [c i . O z n a c z a o n a , |e z a s o b y s p r z e s u w a n e d o t a k i c h z a s t o s o w a D, w
k t ó r y c h m a j n a j w y |s z w a r t o [, w y r a |o n p r z e z g o t o w o [ k o n s u m e n t ó w d o
p Ba c e n i a z a n i e .
C E C H Y R Y N K U D O S K O N A AE G O
D u |a l i c z b a k u p u j c y c h i s p r z e d a j c y c h
{a d e n k u p u j c y a n i s p r z e d a j c y n i e m o |e p o s i a d a w y s t a r c z a j c e j s i By r y n k o w e j , a b y
w p By w a n a c e n . K u p u j c y i s p r z e d a w c y m u s z b y r o z p r o s z e n i
H o m o g e n i c z n o [ ( j e d n o r o d n o [ i p e Bn a s u b s t y t u c y j n o [) t o w a r ó w
K i e d y p r o d u k t y s j e d n o r o d n e , o d e c y z j a c h k u p u j c e g o z a d e c y d u j e c e n a , a n i e r ó |n i c a w
p r o d u k t a c h c z y w a r u n k a c h , w j a k i c h s o n e s p r z e d a w a n e .
D o s k o n a Ba w i e d z a o r y n k u ( p r z e j r z y s t o [ r y n k u )
W s z y s c y s p r z e d a j c y i k u p u j c y n a r y n k u p o w i n n i b y [w i a d o m i w s z y s t k i c h w y s t p u j c y c h
m o |l i w o [c i , s [w i a d o m i c e n p r o d u k t ó w .
M a k s y m a l i z a c j a u |y t e c z n o [c i i z y s k o w n o [c i
P o d e j m u j c y d e c y z j e , o p r ó c z z y s k ó w , p r ó b u j m a k s y m a l i z o w a s w o j e w Ba s n e
b e z p i e c z e Ds t w o a l b o z n a c z e n i e .
S w o b o d a w e j [c i a i w y j [c i a
R y n e k p o w i n i e n b y d o s t p n y d l a k a |d e g o . W Ba [c i c i e l m o |e p r z e n o s i s w ó j k a p i t a B d o
s e g m e n t ó w g o s p o d a r k i , k t ó r e z a p o w i a d a j w y |s z y d o c h ó d , a z a t e m k a p i t a B m u s i b y p By n n y .
Z A C H O W A N I A S P E K U L A C Y J N E
S p e k u l a c j a o z n a c z a z a k u p n i e r u c h o m o [c i w c e l u i c h p ó zn i e j s z e j o d s p r z e d a |y . J e s t t o
p o n o s z e n i e d u |e g o r y z y k a w n a d z i e l i n a k o m p e n s u j c o w y s o k i z y s k .
S p e k u l a c j a n i e m u s i b y z j a w i s k i e m n e g a t y w n y m o i l e p r o w a d z o n a j e s t w s p o s ó b
o t w a r t y i u c z c i w y .
S p e k u l a c j a s t a n o w i i s t o t n y p r o b l e m , o i l e w y k o r z y s t y w a n y j e s t w t y m c e l u n i e r ó w n y
d o s t p d o i n f o r m a c j i r y n k o w y c h .
Z J A W I S K A M O N O P O L I S T Y C Z N E
M o n o p o l i s t n a r y n k u n i e r u c h o m o [c i j e s t p o d m i o t , k t ó r y b d c w p o s i a d a n i u
z n a c z n e g o z a s o b u n i e r u c h o m o [c i , m o |e w z n a c z c y m s t o p n i u w p By w a n a p o z i o m
c e n i c z y n s z ó w p Ba c o n y c h z a n i e r u c h o m o [
M o n o p o l i s t n a r y n k u n i e r u c h o m o [c i m o g b y n p . g m i n y , k t ó r e b d c w p o s i a d a n i u
w i k s z o [c i l o k a l i u |y t k o w y c h p o Bo |o n y c h w a t r a k c y j n y c h , c e n t r a l n y c h c z [c i a c h m i a s t
m o g z a w y |a c z y n s z e .
D U {A R O Z P I T O Z C E N Z A P O D O B N E N I E R U C H O M O ZC I
N a r y n k a c h l o k a l n y c h , z w Ba s z c z a w s Ba b o
r o z w i n i t y c h c e n y z a p o d o b n e n i e r u c h o m o [c i
m o g r ó |n i s i n a w e t k i l k u k r o t n i e
W p By w n a t o m a m . i n . :
" t r u d n y d o s t p d o i n f o r m a c j i ,
" s p e c y f i k a d a n e j t r a n s a k c j i ,
" s p e c y f i k a d a n e j t r a n s a k c j i ,
" i n d y w i d u a l n o [ n i e r u c h o m o [c i ,
" s p o s ó b f i n a n s o w a n i a ,
" s u b i e k t y w n a o c e n a u |y t e c z n o [c i ,
" z a n i |a n i e c e n w a k t a c h n o t a r i a l n y c h .
M A AA P AY N N O Z T O W A R U
N i e r u c h o m o [c i t r u d n o j e s t s p r z e d a z a c e n r ó w n
i c h w a r t o [c i r y n k o w e j
M a Ba p By n n o [ n i e r u c h o m o [c i j a k o t o w a r u p o w o d u j e
d o d a t k o w e r y z y k o i n w e s t o w a n i a w n i e r u c h o m o [c i .
O z n a c z a t o , |e i n w e s t o r z y b d o c z e k i w a w y |s z e j
s t o p y z w r o t u z n i e r u c h o m o [c i , n i | z a l t e r n a t y w n y c h
( b e z p i e c z n i e j s z y c h ) m o |l i w o [c i l o k o w a n i a k a p i t a Bu .
S P O R A D Y C Z N O Z R Ó W N O W A G I
N a r y n k u n i e r u c h o m o [c i z r e g u By p o p y t i p o d a | n i e r ó w n o w a | s i
W p By w n a t o m a j m . i n . :
" c y k l e k o n i u n k t u r a l n e ,
" z m i e n n o [ s t ó p p r o c e n t o w y c h ,
" l o k a l n y c h a r a k t e r r y n k u ,
" d o c h o d o w o [ a l t e r n a t y w n y c h l o k a t ,
" k o n i u n k t u r a w b u d o w n i c t w i e ,
" k o n i u n k t u r a w b u d o w n i c t w i e ,
" p o l i t y k a p a Ds t w a ,
" z m i a n y w p r z e p i s a c h p r a w n y c h .
R Z A D K O Z T R A N S A K C J I
N i e r u c h o m o [c i r e l a t y w n i e r z a d k o s s p r z e d a w a n e
U t r u d n i a t o p r z e p r o w a d z a n i e a n a l i z r y n k o w y c h , a z w Ba s z c z a z a s t o s o w a n i e m e t o d
s t a t y s t y c z n y c h d o a n a l i z y c e n i c z y n s z ó w .
N I E R A C J O N A L N E Z A C H O W A N I A
K u p u j c y i s p r z e d a j c y n i e p o d e j m u j s w o i c h d e c y z j i
t y l k o i w y Bc z n i e n a p o d s t a w i e c e n y .
D e c y d u j e c z s t o m o d a , s s i e d z t w o , t r a d y c j a i r e k l a m a .
N i e r a c j o n a l n e z a c h o w a n i a m o g w y n i k a m . i n . z :
" s u b i e k t y w n e j o c e n y u |y t e c z n o [c i n i e r u c h o m o [c i ,
" n i e j e d n a k o w e g o d o s t p u d o i n f o r m a c j i r y n k o w y c h ,
" n i e j e d n a k o w e g o d o s t p u d o i n f o r m a c j i r y n k o w y c h ,
" w z a j e m n e j z a l e |n o [c i s t r o n ,
" d z i a Ba D w s y t u a c j i p r z y m u s o w e j .
N I E D O S T A T E C Z N A I N F O R M A C J A
P o u f n o [ t r a n s a k c j i , o r a z b r a k p r z e j r z y s t e j i n f o r m a c j i o r y n k u
p o w o d u j e , |e w i k s z o [ k u p u j c y c h i s p r z e d a j c y c h n i e m a
w y s t a r c z a j c y c h d a n y c h d o t y c z c y c h c e n n i e r u c h o m o [c i w
w y s t a r c z a j c y c h d a n y c h d o t y c z c y c h c e n n i e r u c h o m o [c i w
m o m e n c i e p o d e j m o w a n i a d e c y z j i k u p n a - s p r z e d a |y .
N a r y n k u n i e r u c h o m o [c i j e s t z n a c z n y u d z i a B t r a n s a k c j i
p r y w a t n y c h . I c h p r z e b i e g i c e n a p o z o s t a j e z r e g u By t a j e m n i c .
N i e f o r m a l n y c h a r a k t e r i n f o r m a c j i s p r a w i a , |e z e b r a n i e
i n f o r m a c j i o r y n k u j e s t t r u d n e i k o s z t o w n e .
N I E J E D N A K O W A I N T E R P R E T A C J A D A N Y C H
N a u w a r u n k o w a n i a r y n k u n i e r u c h o m o [c i ( p o p y t , p o d a |, c e n y , c z y n s z e ) w p By w a t a k
w i e l e z m i e n n y c h , |e n i e s p o s ó b o c e n i w s p o s ó b w y s t a r c z a j c o d o k Ba d n y i c h w p By w u
z o s o b n a , n a k s z t a Bt o w a n i e s i c e n i c z y n s z ó w .
S t w o r z e n i e p e Bn e g o , a n a l i t y c z n e g o m o d e l u f u n k c j o n o w a n i a r y n k u j e s t n i e z m i e r n i e
t r u d n e . S t d n p . r ó |n i c e w o c e n a c h w a r t o [c i t e j s a m e j n i e r u c h o m o [c i w o p i n i i
r z e c z o z n a w c ó w .
P E N T A G O N yR Ó D E A S I A S P R A W C Z Y C H N A R Y N K U
N I E R U C H O M O ZC I
M I E J S C E
C Z A S
Z D A R Z E N I A
C E N A
P R Z Y P A D E K
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