plik


ÿþRYNEK NIERUCHOMOZCI dr in|. RadosBaw Cellmer WykBad Specyfika rynku nieruchomo[ci Tre[ wykBadu: 1. Cechy charakterystyczne rynku nieruchomo[ci 2. Cechy rynku doskonaBego 3. Czynniki powodujce niedoskonaBo[ rynku NIEJEDNOLITOZ RYNKU NIEJEDNOLITOZ RYNKU TO M.IN. " zró|nicowanie popytu " zró|nicowany zasig przestrzenny " zró|nicowany charakter nabywanych praw " zró|nicowanie nieruchomo[ci pod wzgldem jako[ci jako[ci Niejednolito[ rynku nieruchomo[ci powoduje: - ró|norodno[ rynków - zró|nicowanie aktywno[ci poszczególnych rynków - zró|nicowanie czynszów i warto[ci nieruchomo[ci - zró|nicowanie popytu i poda|y MAAA EFEKTYWNOZ POPYTU I PODA{Y " sBaba reakcja popytu i poda|y na zmiany cen " trudno[ osignicia równowagi na rynku " znaczne wahania warto[ci i liczby transakcji nieruchomo[ciami LOKALNY CHARAKTER RYNKU " umiejscowienie konkurencji " ograniczenie konkurencji " lokalny charakter transakcji EFEKTYWNOZ NA NISKIM POZIOMIE Rynek efektywny to rynek, na którym bie|ca cena aktywów najlepiej oszacowuje ich realn warto[ Cena nieruchomo[ci nie odzwierciedla natychmiast w peBni informacji rynkowych Efektywno[ operacyjna  odnosi si do wyborów, pozwalajcych dokonywa decyzji po najni|szych kosztach (cenach). Negatywnie na t efektywno[ wpBywa niepodzielno[ nieruchomo[ci, staBo[ w miejscu, maBa przejrzysto[ rynku itp. Efektywno[ alokacyjna  odnosi si do jak najkorzystniejszego wykorzystania nieruchomo[ci. Oznacza ona, |e zasoby s przesuwane do takich zastosowaD, w których maj najwy|sz warto[, wyra|on przez gotowo[ konsumentów do pBacenia za nie. CECHY RYNKU DOSKONAAEGO Du|a liczba kupujcych i sprzedajcych {aden kupujcy ani sprzedajcy nie mo|e posiada wystarczajcej  siBy rynkowej , aby wpBywa na cen. Kupujcy i sprzedawcy musz by rozproszeni Homogeniczno[ (jednorodno[ i peBna substytucyjno[) towarów Kiedy produkty s jednorodne, o decyzjach kupujcego zadecyduje cena, a nie ró|nica w produktach czy warunkach, w jakich s one sprzedawane. DoskonaBa wiedza o rynku (przejrzysto[ rynku) Wszyscy sprzedajcy i kupujcy na rynku powinni by [wiadomi wszystkich wystpujcych mo|liwo[ci, s [wiadomi cen produktów. Maksymalizacja u|yteczno[ci i zyskowno[ci Podejmujcy decyzje, oprócz zysków, próbuj maksymalizowa swoje wBasne bezpieczeDstwo albo znaczenie. Swoboda wej[cia i wyj[cia Rynek powinien by dostpny dla ka|dego. WBa[ciciel mo|e przenosi swój kapitaB do segmentów gospodarki, które zapowiadaj wy|szy dochód, a zatem kapitaB musi by pBynny. ZACHOWANIA SPEKULACYJNE Spekulacja oznacza zakup nieruchomo[ci w celu ich pózniejszej odsprzeda|y. Jest to ponoszenie du|ego ryzyka w nadzieli na kompensujco wysoki zysk. Spekulacja nie musi by zjawiskiem negatywnym o ile prowadzona jest w sposób otwarty i uczciwy. Spekulacja stanowi istotny problem, o ile wykorzystywany jest w tym celu nierówny dostp do informacji rynkowych. ZJAWISKA MONOPOLISTYCZNE Monopolist na rynku nieruchomo[ci jest podmiot, który bdc w posiadaniu znacznego zasobu nieruchomo[ci, mo|e w znaczcym stopniu wpBywa na poziom cen i czynszów pBaconych za nieruchomo[ Monopolist na rynku nieruchomo[ci mog by np. gminy, które bdc w posiadaniu wikszo[ci lokali u|ytkowych poBo|onych w atrakcyjnych, centralnych cz[ciach miast mog zawy|a czynsze. DU{A ROZPITOZ CEN ZA PODOBNE NIERUCHOMOZCI Na rynkach lokalnych, zwBaszcza w sBabo rozwinitych ceny za podobne nieruchomo[ci mog ró|ni si nawet kilkukrotnie WpByw na to ma m.in.: " trudny dostp do informacji, " specyfika danej transakcji, " specyfika danej transakcji, " indywidualno[ nieruchomo[ci, " sposób finansowania, " subiektywna ocena u|yteczno[ci, " zani|anie cen w aktach notarialnych. MAAA PAYNNOZ TOWARU Nieruchomo[ci trudno jest sprzeda za cen równ ich warto[ci rynkowej MaBa pBynno[ nieruchomo[ci jako towaru powoduje dodatkowe ryzyko inwestowania w nieruchomo[ci. Oznacza to, |e inwestorzy bd oczekiwa wy|szej stopy zwrotu z nieruchomo[ci, ni| z alternatywnych (bezpieczniejszych) mo|liwo[ci lokowania kapitaBu. SPORADYCZNOZ RÓWNOWAGI Na rynku nieruchomo[ci z reguBy popyt i poda| nie równowa| si WpByw na to maj m.in.: " cykle koniunkturalne, " zmienno[ stóp procentowych, " lokalny charakter rynku, " dochodowo[ alternatywnych lokat, " koniunktura w budownictwie, " koniunktura w budownictwie, " polityka paDstwa, " zmiany w przepisach prawnych. RZADKOZ TRANSAKCJI Nieruchomo[ci relatywnie rzadko s sprzedawane Utrudnia to przeprowadzanie analiz rynkowych, a zwBaszcza zastosowanie metod statystycznych do analizy cen i czynszów. NIERACJONALNE ZACHOWANIA Kupujcy i sprzedajcy nie podejmuj swoich decyzji tylko i wyBcznie na podstawie ceny. Decyduje czsto moda, ssiedztwo, tradycja i reklama. Nieracjonalne zachowania mog wynika m.in. z: " subiektywnej oceny u|yteczno[ci nieruchomo[ci, " niejednakowego dostpu do informacji rynkowych, " niejednakowego dostpu do informacji rynkowych, " wzajemnej zale|no[ci stron, " dziaBaD w sytuacji przymusowej. NIEDOSTATECZNA INFORMACJA Poufno[ transakcji, oraz brak przejrzystej informacji o rynku powoduje, |e wikszo[ kupujcych i sprzedajcych nie ma wystarczajcych danych dotyczcych cen nieruchomo[ci w wystarczajcych danych dotyczcych cen nieruchomo[ci w momencie podejmowania decyzji kupna-sprzeda|y. Na rynku nieruchomo[ci jest znaczny udziaB transakcji prywatnych. Ich przebieg i cena pozostaje z reguBy tajemnic. Nieformalny charakter informacji sprawia, |e zebranie informacji o rynku jest trudne i kosztowne. NIEJEDNAKOWA INTERPRETACJA DANYCH Na uwarunkowania rynku nieruchomo[ci (popyt, poda|, ceny, czynsze) wpBywa tak wiele zmiennych, |e nie sposób oceni w sposób wystarczajco dokBadny ich wpBywu z osobna, na ksztaBtowanie si cen i czynszów. Stworzenie peBnego, analitycznego modelu funkcjonowania rynku jest niezmiernie trudne. Std np. ró|nice w ocenach warto[ci tej samej nieruchomo[ci w opinii rzeczoznawców. PENTAGON yRÓDEA SIA SPRAWCZYCH NA RYNKU NIERUCHOMOZCI MIEJSCE CZAS ZDARZENIA CENA PRZYPADEK CZAOWIEK

Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
micros multimetry www przeklej pl
adam bytof moc autohipnozy www przeklej pl
index www przeklej pl
zwielokrotnianie umyslu www przeklej pl
micros transformatory www przeklej pl
adam bytof alchemia cudow www przeklej pl
03 analiza wycena www przeklej pl
zadania www przeklej pl

więcej podobnych podstron