Niedopuszczalność solidarnego zobowiązania współwłaścicieli nieruchomości do uiszczenia opłaty adiacenckiej
Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Lublinie
z dnia 9 paz
dziernika 2008 r.
II SA/Lu 445/08
Teza
Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej nie powstaje z mocy czynności prawnej (jest świadczeniem
publicznoprawnym), a więc o tym, czy jest zobowiązaniem solidarnym może decydować wyłącznie przepis
ustawy. Skoro zatem ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr
261, poz. 2603 ze zm.) nie przewiduje odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli podzielonej nieruchomości z
tytułu posiadanego udziału w tej nieruchomości, to należy stwierdzić, że brak jest ustawowych podstaw do
solidarnego zobowiązania współwłaścicieli nieruchomości do uiszczenia ustalonej opłaty adiacenckiej.
- Legalis
- Kodeks cywilny, Art. 369
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Art. 98a ust. 1
Numer 251296
Skład sądu
Grażyna Pawlos-Janusz
Joanna Cylc-Malec
Witold Falczyński (przewodniczący sprawozdawca)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 paz
dziernika
2008 r. sprawy ze skargi Z.B. i T.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) nr (...) w
przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości:
1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta z dnia (...) Nr (...);
2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku;
3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących kwotę (...) złotych tytułem zwrotu
kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Decyzją Burmistrza L. z dnia (...) 2005 r. zatwierdzony został projekt podziału nieruchomości stanowiącej
współwłasność T.K. i Z.B. położonej w L., obręb (...) oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 0,3479 ha na dwie
nowe działki nr (...).
Stosownie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta L. zatwierdzonego przez Radę
Miasta L. uchwałą Nr (...) z dnia 27 lutego 1997 r. wydzielone działki o nr (...) oraz przeważająca część działki nr
(...) są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, natomiast pozostała jej część pod ulicę
lokalną.
W związku z tym decyzją z dnia 10 marca 2008 r. Burmistrz L. nałożył solidarnie na Z.B. i T.K. obowiązek
uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości na skutek jej podziału w wysokości
(...) zł; zaznaczając, iż opłata jest wymagalna w terminie 14 dni od dnia, gdy decyzja stanie się ostateczna.
Z uzasadnienia decyzji wynika, iż wysokość opłaty obliczono przy zastosowaniu stawki 50 % różnicy pomiędzy
wartością nieruchomości przed i po podziale, ustalonej uchwałą Rady Miejskiej w L. z dnia 30 sierpnia 2001 r. Nr
(...) w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości
powstałych w wyniku podziału. Okoliczność wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału została
stwierdzona na podstawie dowodu z opinii biegłego - rzeczoznawcy majątkowego. Różnica wartości
nieruchomości przed ((...) zł;) i po podziale ((...) zł;) wynosi (...) zł; a zatem opłata adiacencka przy uwzględnieniu
50 % stawki wynosi (...) zł.
Od decyzji tej odwołanie wnieśli Z.B. i T.K. Wyrażając swoje niezadowolenie z powodu ustalenia opłaty wnieśli o
uchylenie powyższej decyzji.
Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. decyzją z dnia (...) 2008 r. utrzymało w
mocy zaskarżoną decyzję, podtrzymując przy tym całą argumentację organu I instancji.
Przywołując treść art. 98a ust. 1 oraz art. 98a ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ustawy o gospodarce
nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) Kolegium wskazało, iż słusznie został naliczona
opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości podzielonej nieruchomości zgodnie z treścią uchwały określającej
wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej i przy uwzględnieniu wyliczeń zawartych w sporządzonym na tę
okoliczność operacie szacunkowym.
Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wnieśli Z.B. i T.K. Skarżący
podnieśli, iż położenie działki jest mało atrakcyjne i nie podnosi jej wartości. Ponadto, ich zdaniem, organ I
instancji winien ustalić opłatę z uwzględnieniem 30 % stawki jak stanowi art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce
nieruchomościami, a nie przy użyciu 50 % stawki wynikającej z uchwały Rady Miasta L. z dnia 30 sierpnia 2001 r.
W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podnosząc argumenty, które uprzednio zawarł w
uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:
Wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek z innych przyczyn niż podane przez skarżących.
Wyjaśnić trzeba skarżącym, że sąd administracyjny kontrolując zgodność z prawem zaskarżonej decyzji nie jest
związany granicami skargi lecz tylko zakresem rozstrzygnięcia objętego decyzją, co oznacza, że władny jest
uwzględnić skargę z powodu innych uchybień niż te, na które wskazano w skardze (por. art. 134 ż 1 ustawy z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej "PostAdmU").
W niniejszej sprawie decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem Prawa materialnego, które miało
wpływ na wynik sprawy tj. z naruszeniem art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), a organ odwoławczy, który utrzymał ją w mocy
powyższego uchybienia nie dostrzegł i w ramach ponownego rozpatrywania sprawy nie wyeliminował.
Przedmiotem sprawy jest ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania podziału
nieruchomości na wniosek właściciela (tzw. opłaty adiacenckiej).
Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - w brzmieniu
obowiązującym w dniu wydania decyzji - jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek
właściciela (...) wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę
adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały,
w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić
w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo
orzeczenie o podziale stało się prawomocne (...). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa
się wg cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, stosując odpowiednio przepisy art. 144 ust.
2, art. 146 ust. 1a, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 cytowanej ustawy.
Mając przywołane powyżej brzmienie przepisu należy wskazać, iż w ocenie Sądu zasadnie organy obu instancji
uznały, iż w przedmiotowej sprawie ziściły się wszystkie materialnoprawne - wynikające z powyższego przepisu -
przesłanki do nałożenia na skarżących opłaty adiacenckiej.
Bezspornym jest, iż skarżący zwrócili się do Burmistrza L. o dokonanie podziału należącej do nich działki nr ewid.
15 położonej w L., który to podział został zatwierdzony decyzją tego organu z dnia (...) 2005 r.
Nie może budzić również żadnych wątpliwości fakt wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowany
jej podziałem. Jak bowiem wynika ze sporządzonego na tę okoliczność przez uprawnionego rzeczoznawcę
operatu szacunkowego wartość działki należącej do skarżących w wyniku podziału wzrosła o kwotę (...) złotych.
Ustaleń tych w toku postępowania administracyjnego nie podważali skarżący, w związku z tym zbędne jest
szersze dokonywanie analizy sporządzonego operatu szacunkowego.
Niekwestionowany jest również fakt istnienia uchwały rady gminy o której mowa w przywołanym powyżej art. 98a
ust. 1 ustalającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W przedmiotowej sprawie jest nią uchwała
Rady Miejskiej w L. z dnia 30 sierpnia 2001 r. Nr (...) w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z
tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Co prawda przedmiotowa uchwała została
podjęta w oparciu o nieobowiązującą już obecnie treść art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i
określa stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości wyższej niż pozwala na to obecnie przepis art. 98a ust. 4
omawianej ustawy, jednakże nie oznacza to, iż uchwała ta nie mogła stanowić podstawy ustalenia wysokości
opłaty adiacenckiej.
Wynika to wprost - jak słusznie uznały organy obu instancji - z treści art. 98a ust. 1a ustawy o gospodarce
nieruchomościami obowiązującego od dnia 22 paz
dziernika 2007 r.
W pierwszej kolejności wyjaśniając skarżącym wątpliwości wynikające z owej zmiany przepisów ustawy wskazać
należy, iż do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218) rada gminy najpierw na
podstawie art. 98 ust. 4, a następnie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami uprawniona była do
ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej w wysokości nie większej niż 50 % różnicy wartości nieruchomości.
Dopiero przywołana wyżej ustawa nowelizująca obowiązująca w mającym w sprawie zakresie od dnia 22
paz
dziernika 2007 r. wprowadziła poprzez art. 1 pkt 38 lit. a) zmianę zezwalając radzie gminy na ustalenie stawki
procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości.
Jednakże ustawodawca obniżając wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, ustalił jednocześnie zasady
jej naliczania w stosunku do nieruchomości, których podziału dokonano przed wejściem w życie obniżonej stawki.
Zgodnie z treścią zdania pierwszego dodanego ust. 1a art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami,
ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział
nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki opłaty
adiacenckiej.
Zdanie drugie powyższego przepisu stanowi natomiast, iż do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę
procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.
Jak wynika z akt sprawy decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości skarżących stała się ostateczna
20 września 2005 r. Bezspornym również jest, iż w dacie tej obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w L. z dnia (...)
2001 r. Nr (...) określająca 50 % wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, która zgodna była z
obowiązującym wówczas brzmieniem art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Mając powyższe na uwadze należy wskazać, iż w omówionym wyżej zakresie zaskarżona decyzja została
wydana zgodnie z obowiązującym prawem.
 Nie oznacza to jednak, że kontrolowane decyzje są zgodnie z prawem. Wadliwość wydanych w sprawie decyzji,
skutkująca koniecznością ich uchylenia wynika - zdaniem Sadu - z błędnego określenia sposobu zobowiązania
współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości do uiszczenia opłaty adiacenckiej.
W tym kontekście należy wskazać, iż w sentencji decyzji organu I instancji orzeczono, iż ustaloną opłatę
adiacencką zobowiązani są uiścić solidarnie Z.B. oraz T.K. W ocenie Sądu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce
nieruchomościami nie uprawnia organu do solidarnego obciążania współwłaścicieli podzielonej nieruchomości
opłatą adiacencką, co oznacza, iż decyzja w tym zakresie została wydana bez podstawy prawnej.
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a
ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ciąży na osobie będącej właścicielem nieruchomości w dniu, w
którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna. Każdy, ze współwłaścicieli
uzyskuje korzyści wynikające ze wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Nie każdy jednak w takim
samym zakresie - co może wynikać z wielkości posiadanych udziałów.
Istota zobowiązania solidarnego polega - jak wynika z treści art. 366 ż 1 i 2 KC na tym, że kilku dłużników może
być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich
dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z
dłużników zwalnia pozostałych od zobowiązania. Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy
solidarni pozostają zobowiązani.
Jednakże, co najistotniejsze zobowiązanie jest solidarne jeżeli wynika to z ustawy lub z czynności prawnej (art.
369 KC). Solidarności nie można zatem domniemywać. W tym zakresie wskazać należy, iż obowiązek uiszczenia
opłaty adiacenckiej nie powstaje z mocy czynności prawnej (jest świadczeniem publicznoprawnym), a więc o tym,
czy jest zobowiązaniem solidarnym może decydować wyłącznie przepis ustawy. Skoro zatem ustawa o
gospodarce nieruchomościami nie przewiduje odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli podzielonej
nieruchomości z tytułu posiadanego udziału w tej nieruchomości, to należy stwierdzić, że brak jest ustawowych
podstaw do solidarnego zobowiązania współwłaścicieli nieruchomości do uiszczenia ustalonej opłaty adiacenckiej.
Z tych też względów Sąd podtrzymuje prezentowane w orzecznictwie stanowisko, iż w braku wyraz
nej normy
zezwalającej organowi administracji na solidarne obciążanie współwłaścicieli nieruchomości opłatą adiacencką,
prawidłowym sposobem ustalenia tej opłaty w odniesieniu do tychże współwłaścicieli jest ustalenie jej jedną
decyzją w odniesieniu do każdego z nich w kwocie odpowiadającej udziałowi tego współwłaściciela w prawie
własności nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 czerwca 2007 r. sygn. akt I SA/WA 652/07).
Jak wynika z akt sprawy przedmiotowa nieruchomość ma urządzoną w Sądzie Rejonowym w L. księgę wieczystą
Nr (...) z zapisów której wynika, iż jej właścicielami są Z.B. w - części oraz T.K. w - części. Z tych tez względów
obowiązek uiszczenia ustalonej opłaty adiacenckiej winien zostać nałożony na obydwoje współwłaścicieli,
jednakże nie solidarnie, lecz w wysokości odpowiadającej udziałowi każdego z nich. Wskazany wymóg nie został
w sprawie spełniony.
Przeprowadzone rozważania prowadzą do wniosku, że kontrolowana decyzja SKO oraz poprzedzająca ją
decyzja Burmistrza Miasta L. naruszają przepis art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co w
konsekwencji prowadzić musiało do ich uchylenia na zasadzie art. 145 ż 1 pkt 1 lit. a) oraz art. 135 PostAdmU.
Ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji (i ewentualnie organ odwoławczy) obowiązane są uwzględnić
wytyczne Sądu wynikające z powyższego uzasadnienia.
Rozstrzygnięcie w przedmiocie stwierdzenia niemożności wykonania zaskarżonej decyzji (pkt 2 sentencji)
wydano na podstawie art. 152 PostAdmU.
Natomiast orzeczenie o kosztach (pkt 3) uzasadnia treść art. 200 powyższej ustawy, zgodnie z którym w razie
uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt
zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Zasądzona kwota odpowiada
wielkości uiszczonego przez skarżących wpisu sądowego.
Z tych względów należało orzec jak w sentencji.