ZADANIE Nr 8
Na podstawie przedstawionej poniżej charakterystyki nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny
oraz danych rynkowych określ wartość rynkową nieruchomości. Podaj przedmiot i zakres wyceny.
Charakterystyka szacowanej nieruchomości
Nieruchomość pozostaje w użytkowaniu wieczystym  grunt stanowi własności Skarbu
Państwa. Termin użytkowania wieczystego  do dnia 5 grudnia 2089 r., opłata roczna 3 %, cel nie
określony.
Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW Nr 24 567. Badanie stanu
prawnego szacowanej nieruchomości wykazało, że w dziale I księgi wieczystej KW Nr 24567
zapisano prawo do korzystania z drogi koniecznej (służebności gruntowej). Prawo do korzystania
z drogi koniecznej obciąża nieruchomość gruntową stanowiącą przedmiot własności  objętą księgą
wieczystą KW Nr 4239. Obciążenie dotyczy jednej działki gruntu o nr 54/3 obszarze 0,0500 ha,
sklasyfikowanej geodezyjnie jako dr, na działce urządzona jest asfaltowa droga dojazdowa.
Szacowaną nieruchomość stanowi jedna działka gruntu (w wieczystym użytkowaniu) o nr
ewidencyjnym 45/2 o obszarze 0,3500 ha. Zabudowę stanowią dwa budynki o funkcji
magazynowej o powierzchni użytkowej 750 m2 każdy (razem pow. użytkowa budynków 1500 m2)
oraz budowle stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności: plac, ogrodzenie, oświetlenie na
9 słupach żelbetowych, szambo, przyłącze wodne, przyłącze elektryczne. Budynki magazynowe
wolnostojące, identyczne o podstawowej charakterystyce: murowane z bloczków PGS, parterowe,
nie podpiwniczone z dachem o konstrukcji stalowej, dwuspadowym, pokrycie blachą trapezową
T 55. Stopień zużycia oceniono na 30%.
Początkowa wartość księgowa budynków wynosi: 150.500,00 zł,
wartość netto po uwzględnieniu umorzenia (odpisów amortyzacyjnych) wynosi: 96.820,00 zł.
Początkowa wartość księgowa budowli wynosi: 25.450,00 zł,
wartość netto po uwzględnieniu umorzenia (odpisów amortyzacyjnych) wynosi: 5.420,00 zł.
Dane rynkowe
Charakterystyka wybranych transakcji dot. nieruchomości zabudowanych podobnymi budynkami
Nr Lokalizacja Pow. Pow. Cena 1 m2 Stopień Cena transakcyjna Miesięczny dochód
obiektu użytkowa gruntu gruntu zużycia nieruchomości operacyjny netto
[m2] [m2] [zł/m2] [%] [zł] [zł]
I Surowice 1400 3100 10,00 30 245 000,00 3.167,00
II Przeczyce 1800 5800 8,00 25 378 000,00 5.083,00
III Bolków 1750 3700 10,20 30 520 000,00 6.760,00
IV Krasowy 2100 9800 8,00 60 145 000,00 4.917,00
Potencjalny miesięczny dochód brutto z nieruchomości wynosi: 15.600,00 zł.
Typowe rynkowe utraty dochodu wynoszą :
" 3% z powodu niesolidności wynajmującego,
" 13% z powodu pustostanów i okresowych przerw w eksploatacji budynków.
Roczne wydatki operacyjne poza podatkiem od nieruchomości, opłatą za służebność i opłatą
z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wynoszą: 35.112,00 zł.
Wartość rynkowa podobnych gruntów jako przedmiotu prawa własności wynosi: 15,00 zł/m2,
natomiast jako przedmiotu prawa użytkowania  10,00 zł/m2.
Na podstawie uchwały Rady Miasta, roczny podatek od nieruchomości związanych z działalnością
gospodarczą wynosi:
" 16,00 zł/m2 dla powierzchni użytkowej budynków,
" 0,60 zł/m2 dla gruntów,
" 2% wartości dla budowli.
Opłata kwartalna z tytułu służebności gruntowej na rzecz właściciela działki 54/3 wynosi 180,00 zł.