PZN wykład 4


Podstawy zarządzania
nieruchomościami
Wykład 4
dr inż. Anna Stankowska
24.11.2013 r.
1
Plan wykładu
1. Podstawy prawne zawodu zarządcy
nieruchomości
2. Umowa o zarządzanie
3. Przejmowanie nieruchomości do
zarządzania
4. Organizacja zarządzania
nieruchomościami
5. Prawa i obowiązki właścicieli lokali
2
Działalność zawodowa
zarządcy nieruchomości
3
Działalność zawodowa zarządcy nieruchomości
Art.184 ustawy o gospodarce
nieruchomościami
 zarządzanie nieruchomością jest
działalnością zawodową wykonywaną
przez zarządców na zasadach
określonych w niniejszej ustawie
4
Działalność zawodowa zarządcy nieruchomości
 zarządzanie nieruchomością polega na
podejmowaniu decyzji i dokonywaniu
czynności mających na celu:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-
finansowej nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej
eksploatacji nieruchomości;
5
Działalność zawodowa zarządcy nieruchomości
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w
rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym
zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
6
Działalność zawodowa zarządcy nieruchomości
" Rodzaj, przeznaczenie i sposób użytkowania
nieruchomości określają specyfikę zrządzania
obiektem.
Zarządzanie nieruchomościami publicznymi jest
zorientowane na cele publiczne (oraz ochronę
własności publicznej)
Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi jest
zorientowane na osiąganie dochodów czynszowych
9
Działalność zawodowa zarządcy nieruchomości
Zarządca nieruchomości  menadżer
zarządzający w imieniu właściciela danym
przedsięwzięciem, realizujący jego strategię
(cele)
10
Działalność zawodowa zarządcy nieruchomości
Cele właściciela nieruchomości:
 Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych
 Miejsce prowadzenia działalności gospodarczej
 yródło uzyskiwania dochodów
 Akumulacja majątku
 Zabezpieczenie kredytu
 Inwestowanie
11
Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości
" Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna
posiadająca licencję zawodową
" Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w
zakresie zarządzania nieruchomościami, jeśli
czynności z tego zakresu będą wykonywane przez
zarządców nieruchomości
12
Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości
" Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców
nabywa się prawo wykonywania zawodu
" Tytuł zawodowy  zarządca nieruchomości podlega
ochronie prawnej
" Zarządca może wykonywać opracowania i ekspertyzy
oraz doradztwo w zakresie zarządzania
nieruchomościami
13
Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości
Prawo zarządcy do wynagrodzenia:
- Wynagrodzenie za zarządzanie
nieruchomością
- Wynagrodzenie dodatkowe (wg umowy o
zarządzanie)
14
Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości
Art.185 ustawy o gospodarce nieruchomościami
4. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za
zarządzanie nieruchomością określa umowa o
zarządzanie nieruchomością
5. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, nie może
czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością
oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa
o zarządzanie stanowi inaczej
15
Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości
Zarządca jest zobowiązany do:
- Działania ze szczególną starannością
- Przestrzegania przepisów prawa
- Przestrzegania zasad etyki zawodowej i standardów
zawodowych (Komunikat Ministra Budownictwa z dnia
6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów
zawodowych zarządców nieruchomości)
- Doskonalenia kwalifikacji zawodowych
16
Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości
Plan zarządzania - narzędzie pracy zarządcy
Plan zrządzania powinien obejmować pełną analizę
stanu nieruchomości oraz ocenę jej otoczenia
rynkowego, zaproponowanie rozwiązań, które w
najbardziej optymalny sposób doprowadzą do
realizacji celów właściciela w stosunku do
nieruchomości
Cele właściciela nieruchomości są celami zarządcy
17
Umowa o zarządzanie
18
Umowa o zarządzanie
Umowa o zarządzanie jako umowa o
świadczeniu usług:
Zarządca zobowiązuje się do podejmowania
czynności mających na celu:
- zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-
finansowej nieruchomości;
19
Umowa o zarządzanie
- zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania;
- właściwej eksploatacji nieruchomości tzn.:
" bieżącego administrowania,
" bieżącej konserwacji,
" napraw i remontów,
" ciągłości zaopatrzenia w media,
" uzasadnionego inwestowania.
20
Umowa o zarządzanie
" Właściciel (właściciele) nieruchomości
zobowiązuje się do wypłaty wynagrodzenia.
" Czynności prawne dotyczące nieruchomości są
podejmowane ze skutkiem prawnym bezpośrednio
dla właściciela nieruchomości.
21
Umowa o zarządzanie
Treść Umowy o zarządzanie nieruchomością
określają między innymi:
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami;
- Prawo budowlane;
- Kodeks cywilny:
- Ustawy o utrzymaniu porządku i czystości w
gminach itp..
22
Umowa o zarządzanie
Forma Umowy o zarządzanie
nieruchomością określa art.182 U.g.n.
 Umowa wymaga formy pisemnej pod
rygorem nieważności
23
Umowa o zarządzanie
Elementy umowy o zarządzanie:
- Ustalenie stron umowy
- Identyfikacja nieruchomości
- Określenie praw i obowiązków zarządcy
- Ustalenie wynagrodzenia podstawowego
- Ustalenie wynagrodzenia dodatkowego
- Organizacja inwestycji i prac remontowych
24
Umowa o zarządzanie
- Ustalenie zakresu odpowiedzialności
właściciela
- Ustalenie zakresu spraw związanych z
prowadzeniem postępowań sądowych,
administracyjnych, windykacyjnych
- Ustalenie obowiązku sporządzenia planu
zarządzania nieruchomością
- Ustalenie terminu przejęcia czynności
zarządcy oraz sposobu i terminów rozwiązania
umowy
25
Umowa o zarządzanie
- Określenie czasu trwania umowy
- Postanowienia dodatkowe i końcowe
Ponadto:
- Numer licencji zawodowej
- Oświadczenie o posiadaniu ubezpieczenia o
odpowiedzialności cywilnej
26
Umowa o zarządzanie
Określenie praw i obowiązków zarządcy:
- Bieżące kontrolowanie stanu nieruchomości
- Dbanie o bezpieczeństwo nieruchomości
- Obowiązek naliczania i pobierania
czynszów i opłat
- Regulacja wysokości czynszów
27
Umowa o zarządzanie
Określenie praw i obowiązków
zarządcy:
-Gospodarowanie środkami finansowymi
-Zatrudnianie pracowników
-Sporządzanie rozliczeń finansowych
-Zawieranie i rozwiązywanie umów najmu
28
Umowa o zarządzanie
przykład
29
Księga obiektu budowlanego
" Zgodnie z art. 64. 1, ustawy Prawo Budowlane właściciel lub
zarządca obiektu jest obowiązany prowadzić dla każdego
budynku oraz obiektu budowlanego nie będącego budynkiem,
książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument
przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych
badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w
okresie użytkowania obiektu budowlanego.
" Z obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego
zwolnieni są właściciele i zarządcy budynków mieszkalnych
jednorodzinnych, obiektów budowlanych budownictwa
zagrodowego i letniskowego oraz obiektów wymienionych w art.
29 ust. 1 ustawy Prawo Budowlane, tzn. obiektów, których
budowa nie wymaga pozwolenia na budowę.
30
Księga obiektu budowlanego
" Obowiązek prowadzenia książki obiektu dotyczy również
obiektów istniejących, niezależnie od daty wzniesienia, dla
których dotychczas nie była prowadzona książka obiektu
budowlanego.
" Gdy dla obiektu jest już prowadzona książka obiektu
budowlanego, ale w sposób odmienny jak określono w
rozporządzeniu, wskazana jest zmiana formy prowadzenia po
wypełnieniu aktualnie prowadzonego tomu.
" Istniejącą książkę, jako ważny dokument należy dołączyć do
wymaganej dokumentacji obiektu.
31
Księga obiektu budowlanego
Do książki obiektu budowlanego powinny być dołączone:
" protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy
dotyczące jego stanu technicznego oraz
" opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót
budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania,
" dokumentacja budowy i dokumentacja powykonawcza
" instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń
związanych z tym obiektem
Książka powinna być założona w dniu przekazania obiektu
budowlanego, do użytkowania i systematycznie prowadzona przez
okres jego użytkowania aż do rozbiórki obiekt.
32
Księga obiektu budowlanego
" Procedura przejmowania do eksploatacji obiektu składa się
ona z następujących etapów (ustawa Prawo budowlane):
1. zakończenie budowy,
2. powiadomienie właściwych organów o zakończeniu
budowy i zamiarze rozpoczęcia jego użytkowania,
3. odbiór obiektu,
4. przekazanie wymaganej dokumentacji do organów nadzoru
budowlanego,
5. skierowanie wniosku o wydanie pozwolenia na
użytkowanie,
6. uzyskanie decyzji administracyjnej  pozwolenia na
użytkowanie obiektu,
7. rozpoczęcie użytkowania obiektu,
8. założenie książki obiektu budowlanego.
33
Księga obiektu budowlanego
Książka obiektu budowlanego  wymagania:
" format A-4
" wykonana w sposób trwały, zapewniający
przydatność do użytkowania w całym okresie
użytkowania obiektu.
" ponumerowane strony oraz zabezpieczone w
sposób chroniący przed ich usunięciem lub
wymianą (np. przesznurowane).
" W przypadku wypełnienia całej książki zakłada się jej
kolejny tom, wpisując na stronie tytułowej numer kolejny
tomu oraz datę założenia.
34
Księga obiektu budowlanego
" Wpisy do książki - dokonywane w dniu zaistnienia
okoliczności, dla której jest wymagane dokonanie
odpowiedniego wpisu.
" Wpis do książki powinien zawierać:
1. dane identyfikujące dokument, będący przedmiotem wpisu,
2. ważne ustalenia w nim zawarte
3. dane identyfikujące osobę, która dokument wystawiła oraz
cechować się jednoznacznością i zwięzłością.
" Wpisy w książce powinny być wykonywane starannie i
czytelnie.
" Wpisów, dokonuje właściciel lub zarządca obiektu albo
osoba upoważniona przez właściciela lub zarządcę.
35
Księga obiektu budowlanego
" Właściciel lub zarządca może sam prowadzić książkę lub upoważnić
inną osobę (lub kilka osób  decyduje właściciel lub zarządca) do jej
prowadzenia; kopia upoważnienia powinna być dołączona do
dokumentacji obiektu.
" Wpisów do Książki obiektu nie dokonują inne osoby, w tym
przedstawiciele organów, które są uprawnione do kontroli, np.: organy
administracji architektoniczno - budowlanej i nadzoru budowlanego,
straży pożarnej, inspekcji sanitarnej, inspekcji ochrony środowiska,
inspekcji pracy (jeśli obiekt jest zakładem pracy).
" Zalecenia pokontrolne tych instytucji są przekazywane w innym trybie,
a prowadzący Książkę obiektu budowlanego jest zobowiązany do
zapisania informacji o dostarczonym dokumencie i dołączenia tego
dokumentu do książki.
36
Księga obiektu budowlanego
" Sprostowania błędów we wpisach dokonuje się
poprzez:
1. przekreślenie wyrazów pojedynczą linią oraz umieszczenie
daty i podpisu osoby dokonującej zmiany.
2. Błędnych wpisów nie wolno zamalowywać, wydrapywać
lub zaklejać.
" Książka obiektu budowlanego powinna być
przechowywana przez właściciela, zarządcę lub
użytkownika obiektu.
" Można również zlecić prowadzenie książki
wyspecjalizowanej osobie trzeciej.
37
Księga obiektu budowlanego
" Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, obowiązany jest
przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty budowy i
dokumentację powykonawczą, dokumenty i decyzje dotyczące
obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji
obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.
Dokumentacja budowy obejmuje:
" pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym,
" dziennik budowy,
" protokoły odbiorów częściowych i końcowych,
" w miarę potrzeby, rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty
geodezyjne i książkę obmiarów,
" w przypadku realizacji obiektów metodą montażu - także dziennik
montażu.
38
Księga obiektu budowlanego
" Wszystkie te dokumenty winny zostać odzwierciedlone
w tablicy nr 3 książki obiektu budowlanego
" W trakcie eksploatacji obiektu właściciel lub zarządca
powinien gromadzić i przechowywać wszystkie
opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót
budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego
użytkowania oraz protokoły z kontroli obiektu
budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu
technicznego.
39
Księga obiektu budowlanego
" Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie
książki obiektu budowlanego (Dz. U z dnia 10 lipca
2003 r.)
40
Księga obiektu budowlanego - przykład
41
Księga obiektu budowlanego - przykład
42
Księga obiektu budowlanego  przykład
KOMENTARZ
" wiersze od 1 do 6 tabeli wypełniamy w momencie zakładania
książki obiektu,
" wiersze od 7 do 12 uzupełniamy w chwili zamykania danego tomu
książki obiektu, wpisując w kolumnie ilość stron  ilość
załączonych dokumentów.
" wiersze od 13 służą do rejestrowania innych dokumentów i decyzji
związanych z obiektem, którego książka dotyczy, a które nie były
wymienione wcześniej, np. decyzje organu administracji
architektoniczno - budowlanej i nadzoru budowlanego, inspekcji
sanitarnej, straży pożarnej.
43
Księga obiektu budowlanego  przykład
KOMENTARZ
W tabeli 3 powinny również adnotacje dotyczące:
" przeprowadzonych kontroli okresowych sprawdzenia stanu
technicznego kotłów opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub
stałym oraz gazem (art. 62 ust. 1 pkt 5a i 5b Ustawy - Prawo
budowlane),
" kontroli okresowych polegającej na ocenie efektywności
energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach
klimatyzacyjnych (art. 62 ust. 1 pkt 6 Ustawy - Prawo budowlane)
" kontroli instalacji ogrzewczych z kotłami o efektywnej nominalnej
wydajności 20 kW użytkowanymi co najmniej 15 lat (art. 62 ust. 1b
Ustawy - Prawo budowlane).
44
Księga obiektu budowlanego - przykład
45
Księga obiektu budowlanego - przykład
Na stronie 7 książki obiektu należy zamieścić plan
sytuacyjny obiektu:
" z zaznaczonymi granicami nieruchomości,
" z usytuowaniem miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia
terenu oraz
" z usytuowaniem miejsc przyłączenia obiektu do armatury lub
urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczanego
za pomocą tych sieci (np. kurka głównego instalacji gazowej,
głównego zaworu wody itd.).
Rysunek powinien zostać wykonany czytelnie, w
sposób umożliwiający jednoznaczne jego odczytanie.
46
Księga obiektu budowlanego - przykład
" powinien posiadać legendę -
jeżeli zastosowano symbole
graficzne.
" najlepszym rozwiązaniem jest
dołączenie fragmentu mapy do
celów opiniodawczych w skali
1:500, którą można otrzymać
w Starostwie Powiatowym 
Wydział Geodezji.
47
Księga obiektu budowlanego - przykład
" W tablicy nr 4 odnotowuje się fakt dokonania okresowej
kontroli stanu technicznego obiektu przeprowadzanych
zgodnie ustawą - Prawo budowlane, z art. 62 ust. 1 pkt 1, co
najmniej raz w roku w odniesieniu do budynków o
powierzchni zabudowy nie przekraczającej 2000 m2 oraz
innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu nie
przekraczającej 1000 m2.
" W pozostałych przypadkach kontrola okresowa powinna być
przeprowadzona dwukrotnie w ciągu roku w terminach
do 31 maja i do 30 listopada.
48
Księga obiektu budowlanego - przykład
Przeglądy okresowe polegające na sprawdzeniu
stanu technicznego dotyczą:
" elementów budynku i budowli narażonych na szkodliwe wpływy
atmosferyczne i niszczące działanie czynników (tzw.
" przeglądy budowlane),
" instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (urządzenia
sanitarne służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków,
czasowego gromadzenia odpadów stałych, urządzenia filtrujące,
np. spaliny, urządzenia wygłuszające, itp.),
" instalacji gazowych,
" przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i
wentylacyjnych).
49
Księga obiektu budowlanego - przykład
50
Księga obiektu budowlanego - przykład
W tablicy nr 5 odnotowuje się fakt dokonania
okresowej kontroli stanu technicznego obiektu
przeprowadzanych zgodnie ustawą - Prawo
budowlane, z art. 62 ust. 1 pkt 2, co najmniej raz na 5
lat, czyli tzw. przeglądy pięcioletnie oraz
badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
51
Księga obiektu budowlanego - przykład
52
Księga obiektu budowlanego - przykład
" W trakcie eksploatacji obiektu budowlanego mogą zachodzić
sytuacje wymagające wykonania ekspertyzy technicznej, badania
technicznego, opinii technicznej lub innych opracować technicznych.
" O konieczności wykonania ekspertyzy lub innej opinii dotyczącej
obiektu powinien zadecydować właściciel lub zarządca, najczęściej
na podstawie zaleceń zawartych w okresowej kontroli obiektu.
" Wykonania ekspertyzy może żądać także organ nadzoru
budowlanego, w przypadku wątpliwości, co do stanu technicznego
obiektu, zagrożenia katastrofą lub jej zaistnienia.
" Osobami uprawnionymi do wykonywania ekspertyz budowlanych są
rzeczoznawcy budowlani odpowiednich specjalności, rzeczoznawcy
do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz osoby posiadające
odpowiednie uprawnienia budowlane bez ograniczeń w danej
specjalności, której dotyczy dokumentacja.
53
Księga obiektu budowlanego - przykład
" Ekspertyzy oraz wyniki badań technicznych, opinie techniczne
winny być rejestrowane w tablicach nr 6 i 7 książki obiektu
budowlanego.
" W tablicy nr 6 należy wpisać dane o nazwie opracowania, czasie,
w jakim zostało ono wykonane, przedmiocie opracowania i
terminie wykonania zaleceń zawartych w opracowaniu.
" Do tablicy nr 6 należy wpisywać także wszystkie opracowania
techniczne, inwentaryzacje oraz dokumentacje techniczne
wykonane w trakcie eksploatacji obiektu, a związane z jego
przebudowami, lub zmianami sposobu użytkowania, a także fakt
wykonania certyfikatu czy audytu energetycznego..
" W przypadku planowanej rozbiórki obiektu do tablicy 6 należy
wpisać dane o projekcie rozbiórki
54
Księga obiektu budowlanego - przykład
55
Księga obiektu budowlanego - przykład
56
Księga obiektu budowlanego - przykład
" Tabela nr 8 - Prawo budowlane nakłada na właścicieli lub
zarządców obiektów obowiązek rejestrowania wszystkich prac
remontowych oraz modernizacyjnych, jakie miały miejsce w
trakcie eksploatacji obiektu.
" Rejestracji podlegają wszystkie prace remontowe i
modernizacyjne niezależnie od tego, czy wymagały one
pozwolenia na budowę czy tylko zgłoszenia.
" Remont (zgodnie z art 3. Prawa budowlanego) - wykonywanie
w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych
polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a
niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza
się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w
stanie pierwotnym.
57
Księga obiektu budowlanego - przykład
58
Księga obiektu budowlanego - przykład
59
Księga obiektu budowlanego - przykład
60
Księga obiektu budowlanego - przykład
" Zapis w tablicy 10 należy przeprowadzić w wypadku katastrofy
budowlanej, uszkodzeń elementów wbudowanych, awarii urządzeń
związanych z budynkiem, jak np.: dzwigu, pomp, wentylatorów lub
awarii instalacji gazowej, wodociągowej, kanalizacyjnej, sieci
elektrycznej.
" Podstawą zapisu jest protokół komisji powołanej przez nadzór
budowlany (jeśli jest to katastrofa) lub powołanej przez właściciela
lub zarządcę (jeśli jest to awaria).
" Zgodnie Art. 73 ustawy Prawo budowlane : definiuje pojęcie
katastrofa budowlana, to:  & niezamierzone, gwałtowne zniszczenie
obiektu budowlanego lub jego części ...  .
" Nie jest katastrofą budowlaną uszkodzenie elementu wbudowanego
w obiekt budowlany, nadającego się do naprawy lub wymiany,
uszkodzenie lub zniszczenie urządzeń budowlanych związanych z
budynkiem, awaria instalacji.
61
Księga obiektu budowlanego - przykład
Prawo budowlane nie definiuje pojęcia awarii. Wg Słownika
języka polskiego, pod redakcją naukową prof. Dra
Mieczysława Szymczaka - PWN 1998 r., oraz Słownika
poprawnej polszczyzny pod redakcją prof. dra Witolda
Doroszewskiego, PWN 1980 r., można przyjąć, że:
 awaria - to znaczne uszkodzenie, zepsucie się maszyny,
urządzenia technicznego lub współpracujących urządzeń,
przyłączy i instalacji uniemożliwiające lub ograniczające
użytkowanie związanego z nimi obiektu budowlanego.
62
Księga obiektu budowlanego - przykład
" Tabela nr 11 - zmiana sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia organu
administracji budowlanej.
" Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub
jego części rozumie się w szczególności:
" przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi,
" przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia,
które uprzednio miało inne przeznaczenie lub było budowane w
innym celu,
" przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele
niemieszkalne
" podjęcie bądz zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego
części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa
pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-
sanitarne, ochrony środowiska bądz wielkości lub układ
obciążeń.
63
Księga obiektu budowlanego - przykład
64
Specyfika zarządzania
nieruchomościami
65
Specyfika zarządzania nieruchomościami
" Różne przepisy dla różnych form własności
" Ograniczenia w swobodnym kształtowaniu
umów najmu (ust. o ochronie lokatorów& )
" Czynsz regulowany
" Zły stan budynków - zaległości remontowe
66
Specyfika zarządzania nieruchomościami
" Brak dokumentacji technicznej
" Trudności w wykonywaniu remontów które
wiążą się z wykwaterowaniem lokatorów
" Nieuregulowany stan własnościowy
" Niedopasowanie użytkowników lokali do
powierzchni i kosztów utrzymania mieszkań
67
Specyfika zarządzania nieruchomościami
" Ograniczone możliwości zamiany mieszkań
" Ograniczone możliwości eksmisji z lokali
mieszkalnych
" Monopolistyczna pozycja na lokalnych
rynkach części zarządców komunalnych
68
Przejmowanie nieruchomości
do zarządzania
69
Przejmowanie nieruchomości do zarządzania
" Przejmowanie nieruchomości do
zarządzania należy rozumieć jako zespół
czynności umożliwiających zarządcy
wykonywanie zarządzania nieruchomością
w części operacyjnej.
70
Przejmowanie nieruchomości do zarządzania
" Przejęcie nieruchomości stosownie do
treści przepisu art. 29 ustawy o własności
lokali
" Ustawa ta jedynie w ograniczonym
zakresie reguluje zagadnienia związane z
przejęciem nieruchomości, w zasadzie
sygnalizuje jedynie podstawowe czynności
i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej.
71
Przejmowanie nieruchomości do zarządzania
Zgodnie z ustawą o własności lokali do podstawowych
czynności przy przejmowaniu nieruchomości zaliczyć
należy:
1) sporządzenie protokołu przekazania nieruchomości,
2) zgromadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości:
 budowlanej,
 powykonawczej,
 książki obiektu budowlanego;
3) zgromadzenie umów obsługi bieżącej nieruchomości,
4) ustalenie i zgromadzenie dokumentacji własnościowej
nieruchomości.
72
Przejmowanie nieruchomości do zarządzania
Sporządzenie protokołu przekazania nieruchomości oraz
zgromadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości
Stosownie do treści przepisu art. 29 ust. 1b ustawy o
własności lokali:
 Zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół
przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej
(budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w
imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację
techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis
właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości
wspólnej.
73
Przejmowanie nieruchomości do zarządzania
Wszystkie czynności występujące przy
przejmowaniu nieruchomości do
zarządzania:
1. Wizja lokalna;
2. Przejęcie dokumentacji finansowo-księgowej;
3. Przejęcie dokumentacji prawnej;
4. Przejęcie dokumentacji eksploatacyjnej;
74
Przejmowanie nieruchomości do zarządzania
5. Przejęcie umów, ewidencji, korespondencji;
6. Sporządzenie listy braków;
7. Inwentaryzacja urządzeń i wyposażenia;
8. Protokół przejęcia nieruchomości;
9. Inwentaryzacja umów;
10. Inwentaryzacja powierzchni;
75
Przejmowanie nieruchomości do zarządzania
Protokół z przejęcia nieruchomości w zarząd -
wzór
76
Organizacja zarządzania
nieruchomościami
77
Organizacja zarządzania nieruchomościami
Facility management zajmuje się:
- Zarządzaniem różnorodnymi obiektami i
urządzeniami,
- Zarządzaniem udogodnieniami,
- Zarządzaniem zaawansowanymi
technologicznie obiektami i urządzeniami
78
Organizacja zarządzania nieruchomościami
Cele facility management to między innymi:
- Integracja ludzi, technologii i zasobów;
- Dostosowanie nieruchomości do potrzeb
właściciela;
- Organizacja urządzeń, usług i świadczeń
wspierających podstawową działalność
użytkowników.
79
Organizacja zarządzania nieruchomościami
Organizacje regulujące rynek zarządzania
nieruchomościami:
- Państwowa Komisja Kwalifikacyjna;
- Komisja Odpowiedzialności Zawodowej
80
Organizacja zarządzania nieruchomościami
Samorząd zawodowy
- Polska Federacja Organizacji Zarządców i
Administratorów Nieruchomości z siedzibą
w Gdańsku;
- Polska Federacja Rynku Nieruchomości z
siedzibą w Warszawie;
- Polska Federacja Zarządców
Nieruchomości z siedzibą w Warszawie
81
Organizacja zarządzania nieruchomościami
Europejska Rada Nieruchomości (CEPI):
- Europejską Konferencję Zarządców
Nieruchomości;
- Europejską Grupę Pośredników w
Obrocie Nieruchomościami
82
Organizacja zarządzania nieruchomościami
Zadania CEPI:
- Informowanie specjalistów rynku
nieruchomości o przepisach europejskich
dotyczących rynku nieruchomości;
- Harmonizacja przepisów dotyczących
funkcjonowania rynku nieruchomości;
- Wymiana wykładowców i szkoleniowców;
- Wdrażanie europejskiego statusu
zarządców i pośredników.
83
Organizacja zarządzania nieruchomościami
Karta Starannego Działania  podstawowy
dokument regulujący działalność
zarządców w krajach Unii Europejskiej
(marzec 2002 r.)
84
Zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi
Dziękuję za uwagę!
85


Wyszukiwarka