NIERUCHOMOŚĆ- część powierzchni ziemi stanowiąca odrębny przedmiot własności, jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą.

RODZAJE: gruntowa, budynkowa, lokalowa.

Odrębny od gruntu przedmiot własności:

-wzniesione przez UW gruntu budynki

-oddanie w UW gruntu zabud ze sprzedażą budynku

-wyodrębnienie i sprzedaż lokalu

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

Jest to prawo rzeczowe ustanowione na gruncie SP lub JST, terminowe (99 lat) z możliwością przedłużenia, na mocy umowy w formie aktu notarialnego z wpisem do KW. Jest to prawo odpłatne (opłata pierwsza i opłaty roczne przez cały okres trwania UW). W umowie powinien być określony sposób zagospodarowania (np. terminy zabudowy). W przypadku nieruchomości zabudowanych oddaniu w UW gruntu towarzyszy sprzedaż posadowionych na nim budynków.

ODDANIE W UW:

-oszacow wart nieruch

-notatka z przebiegu negocjacji w przypadku drogi bezprzetargowej

-obliczenie opłaty pierwszej i opłat rocznych z tyt UW

-aktualizacja opłaty rocznej

-jeśli nieruch zabudowana to jednoczesna sprzedaż położonych na niej budynków

Procedura bezprzetargowa:

-osobie, której przysługuje pierwszeństwo w nabyciu

-zbycie między SP a JST oraz między JST

-osobom fizycznym i prawnym z przeznaczeniem na działalność charytatywną, opiekuńczą, leczniczą, kulturalną, oświatową, naukową, sportowo-turystyczną, na cele nie związane z działalnością zarobkową

-oddanie w wyniku zamiany lub darowizny

-przedmiotem oddania są części nieruchomości niezbędne dla poprawienia warunków gospodarowania nieruchomością sąsiednią

-jako wkład niepieniężny (aport) do spółki lub jako majątek państwowej lub komunalnej osoby prawnej lub fundacji.

-na mocy decyzji wojewody, rady lub sejmiku woj. o zwolnieniu z obowiązku przetargu

Naliczanie opłat:

Zarówno opłata pierwsza jak i opłaty roczne są naliczane od tej samej podstawy wg. określonych w ustawie stawek procentowych (w zależności od przeznaczenia). Opłaty roczne mogą być aktualizowane nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, przez właściwy organ. Nowa opłata obowiązuje od 1 sty następnego roku. Od decyzji przysługuje odwołanie.

O_I = A * C_P, gdzie A-stawka procentowa (15-25%), C_P - cena przetargowa

O_r = B * C_P, gdzie B-stawka procentowa w zależności od sposobu korzystania z gruntu, C_P- cena na przetargu

TRWAŁY ZARZĄD:

TZ jest formą władania nieruchomościami SP i JST przez odpowiednio: państwowe lub samorządowe jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej. Prawo to podlega ujawnieniu w dziale II KW. Jednostka organizacyjna na mocy TZ ma prawo do:

-korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności w swoim zakresie

-zabudowy, rozbudowy, przebudowy i modernizacji obiektu budowlanego na nieruchomości zgodnie z przepisami i za zgodą organu nadzorującego

-oddania w najem, dzierżawę, użyczenia całości lub części za zgodą organu nadzorującego w wyniku umowy na okres nie dłuższy niż okres TZ

Decyzja o oddaniu w TZ powinna zawierać:

-nazwę i siedzibę jednostki organizac

-oznaczenie nieruch wg KW i katastru

-powierzchnię nieruch

-opis nieruchomości

-przeznaczenie w mpzp

-sposób zagospodarowania

-cel, na jaki nieruch została oddana w TZ

-termin zagospodarowania nieruchomości

-cenę nieruch i wysokość opłat z tytułu TZ

-możliwość aktualizacji opłat

-czas, na który ustanowiono TZ

Opłata z tyt TZ:

O_TZ = A * WN - B, gdzie:

A-stawka procentowa opłaty, WN-wart nieruch oszacowana przez rzeczoznawcę, B-kwota bonifikaty

Bonifikata:

-ustala w drodze decyzji odpowiedni organ

-pod budownictwo mieszkaniowe, pod budowę infrastruktury i realizację celów publicznych

-na działalność charytatywną, leczniczą, oświatową, naukową… na cele nie związane z działalnością zarobkowa

-na siedziby organów administracji publicznej i sądów

-opłaty z tyt TZ obniża się o 50% w przypadku zabytków wpisanych do krajowego rejestru

Procedura:

-sporządzenie wniosku o ustanowienie TZ

-ustalenie wart nieruch oraz opłat z tyt TZ

-sporządzenie decyzji o ustanowieniu TZ

-opracowanie protokołu zdawczo-odbiorczego

-aktualizacja opłat z tyt TZ

Wniosek o ustanowienie TZ kieruje jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej do zarządu odpowiedniej JST lub starosty.

Stawki opłat zależą od celu przeznaczenia nieruchomości i wynoszą 0.1% (na cele obronności i bezpieczeństwa), 0.3% (pod budownictwo mieszkaniowe, infrastrukturę, cele publiczne, działalność opiekuńczą, oświatową, kulturalną itp)lub 1% ceny (pozostałe). Wydanie i objęcie nieruchomości w TZ następuje po wydaniu decyzji na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Opłaty roczne aktualizuje się nie częściej niż raz w roku jeśli wartość nieruch wzrosła w drodze decyzji odpowiedniego organu, od której przysługuje odwołanie.

Wygaśnięcie TZ:

-po upływie terminu, na jaki został ustanowiony

-z mocy prawa

-z chwilą likwidacji jednostki organ.

-w wyniku decyzji z urzędu odpowiedniego organu, jeśli:

*nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją o ustanowieniu TZ

*jedn org nie zawiadomiła organu nadzorującego o oddaniu w najem, dzierżawę lub użyczenie osobie trzeciej lub nie uzyskała zgody

*nieruch jest wykorzystywana niezgodnie z mpzp

*sposób korzystania z nieruchomości pogarsza w dużym stopniu stan środowiska

*przeznaczenie nieruchomości uległo zmianie w mpzp a jedn org nie ma możliwości zmiany sposobu zagospodarowania

*nieruchomość stała się zbędna na cele statutowe jedn organ

Zasób nieruchomości SP lub JST- nieruchomości stanowiące własność SP lub JST nie oddane w UW lub w TZ, a także nie obciążone prawem użytkowania.

Użytkowanie - ograniczone prawo rzeczowe, którym można obciążyć nieruchomość na rzecz dowolnej osoby. Użytkownik może korzystać z nieruchomości q sposób, jaki ustalono przy ustanowieniu prawa. Jest to prawo niezbywalne.

Prawa zobowiązaniowe: dzierżawa, najem, użyczenie. Powstają na mocy umowy, w której właściciel zobowiązuje się oddać nieruchomość do korzystania na określonych w umowie warunkach, a osoba, która bierze tę nieruchomość zobowiązuje się przestrzegać tych warunków.

PODZIAŁY NIERUCHOMOŚCI

Mogą być przeprowadzane na ublicznychiach przeznaczonych w mpzp na cele inne niż rolne i leśne. Szczegółowe zasady podziałów ustala mpzp lub decyzja o warunkach zagospodarowania i zabudowy. Podział może być przeprowadzony na wniosek właściciela nieruch lub z urzędu na wniosek starosty lub zarządu jednostki samorządu. Podział przeprowadza się, gdy:

-nieruchomość jest niezbędna do realizacji celów publicznych

-nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w UW

-przedmiotem wydzielenia jest część nieruchomości, której własność lub UW zostało nabyte z mocy prawa

-przy realizacji roszczeń do części nieruchomości wynikających z przepisów Ustawy lub innych przepisów

-pod budowę autostrady

-przy zniesieniu współwłasności

-przy wydzieleniu działek gruntu pod budynkami i działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku.

Przy podziale wymagana jest opinia wydana przez wójta, burmistrza lub prezydenta o zgodności podziału z planem miejscowym, a następnie zatwierdzenie projektu podziału w drodze decyzji. O podziale może też orzec sąd. Koszty podziału ponosi osoba, która składa wniosek o podział. Przy podziale grunty pod drogi przechodzą na własność gminy za odszkodowaniem. Gdy w wyniku podziału wartość nieruchomości wzrośnie, gmina może ustalić opłatę adiacencką w kwocie nie większej niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

SCALENIE I PODZIAŁ

Jest to postępowanie przekształcenia granic władania kilku nieruchomości zgodnie z mpzp na gruntach przeznaczonych na cele inne niż rolne i leśne. O przystąpieniu do scalenia i podziału decyduje rada gminy w drodze uchwały. Procedura polega na scaleniu istniejących działek a następnie przeprowadzeniu ponownego geodezyjnego podziału na działki o większej funkcjonalności pod cele inwestycyjne (np. budownictwo mieszkaniowe). Organem odpowiedzialnym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Procedura:

1.Wszczęcie postępowania

*na wniosek właścicieli, UW, posiadaczy samoistnych, gdy posiadają oni co najmniej 50% gruntów pod scalenie i podział

*z urzędu: pod zorganizowaną działalność inwestycyjną, rehabilitację istniejącej zabudowy i infrastruktury, przy przekształceniu obszarów zdegradowanych lub gdy gmina jest posiadaczem co najmniej 50% gruntów objętych scal i podz

2.Czynności wstępne- przeprowadzenie analizy okoliczności uzasadniających wszczęcie postępowania, badanie wniosków, warunków określonych w mpzp, stanu infrastruktury, stanu prawnego, możliwości finansowania

3.Opracowanie projektu uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału

4.Podjęcie uchwały przez gminę

5.Zebranie informacyjne dla uczestników, zapoznanie z procedurą, wybór rady uczestników

6.Opracowanie projektu uchwały o scaleniu i podziale oraz dokumentacji geodezyjno-prawnej i szacunkowej.

7.Wyłożenie projektu uchwały do wglądu na 21 dni, składanie wniosków i uwag i ich rozpatrzenie.

8.Podjecie uchwały o scaleniu i podziale przez radę gminy. Zamiana stanu prawnego na nowy, rozlicznie dopłat, odszkodowań za drogi i opłat adiacenckich.

Treść uchwały o scaleniu i podziale:

-geodezyjne opracowanie granic objętych scal i podz

-wypis i wyrys z planu miejscowego

-geodezyjny projekt scal i podz

-rejestr nieruchomości- stan dotychczasowy i nowy

-rozstrzygnięcia w sprawach dopłat gotówkowych za różnice powierzchniowe, odszkodowań za drogi

-infrastruktura planowana do wybudowania, terminy i źródła finansowania

-wysokości i terminy opłat adiacenckich

-rozstrzygnięcia wniosków, uwag i zażaleń

Uchwała jest podstawą do:

-opracowania dokumentacji: zamknięcia istniejących KW, dokonania nowych wpisów do KW i założenia KW, wprowadzenia zmian w katastrze i ujawnienia nowego stanu prawnego

-zatwierdzenia mapy z nowym podziałem geodezyjnym

-wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych granic

-wprowadzenia uczestników na nowe nieruchomości

Zasady rozliczeń powierzchniowych:

1.Grunty wydzielone pod drogi przechodzą na własność gminy za odszkodowaniem

2.Powierzchnię każdej nieruchomości pomniejsza się proporcjonalnie o pow gruntów pod drogi o wielkość:

∆Pi = Pi * k, gdzie Pi - powierzchnia wniesiona do scal i podz, k - współczynnik potrąceń k = Pdr / Pk, gdzie Pdr - całkowita powierzchnia drogi, Pk - całk pow obszaru objętego scal i podz

3.Powierzchnia przydzielonych działek powinna być w przybliżeniu równa powierzchni przed scal i podz pomniejszonej o pow potrąconą pod drogi

Po = Pi - ∆Pi

Zasady rozliczeń finansowych:

1.Koszty ponoszone przez gminę:

*Odszkodowania za grunty, które przeszły na własność gminy (pod drogi) i urządzenia, które nie mogą być od gruntu odłączone i nasadzenia. Wysokość ustala się w drodze negocjacji lub w przypadku braku porozumienia tak jak przy wywłaszczeniu. Odszkodowania za drogi określa się uwzględniając ceny rynkowe na ten cel lub ze wzoru: Odr = ∆P * 1.5 W_1m2, gdzie ∆P - wielkość potrącenia, W_1m2 - wartość 1 mkw gruntu, z którego wydzielono drogę.

*Koszty wybudowania niezbędnej infrastruktury

2.Koszty ponoszone przez uczestników:

*Dopłaty gotówkowe za różnice powierzchniowe po i przed scal i podz.

G = (Pf - Po) * W_1m2^po .

*Koszty przeprowadzenia postępowania proporcjonalnie do wniesionych powierzchni: koszty dokumentacji, wyceny, prac geodezyjnych

*Opłaty adiacenckie z tytułu wzrostu wartości nieruch w wys do 50% wzrostu wartości wg ustalonej stawki procentowej

ZBYWANIE NIERUCH SP I JST

Nieruchomości SP i JST mogą być przedmiotem obrotu (sprzedaży, zamiany, zrzeczenia się, użyczenia, aportu, darowizny, oddania w UW, najem, dzierżawę, TZ). Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego z wpisem do KW. Obrót następuje w trybie przetargu lub wyjątkowo w procedurze bezprzetargowej.

Pierwszeństwo przysługuje osobie, która:

 1)przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu

2)jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu

3)jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Procedura przetargowa:

1.Przeznaczenie nieruch do zbycia

2.Przygotowanie i podanie do wiadomości publicznej wykazu nieruchom do zbycia

3.Powiadomienie osób, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu

4.Ogłoszenie o przetargu

5.Przetarg

6.Zawarcie umowy (akt notarialny)

Wykaz nieruchomości do zbycia:

-oznaczenie nieruch wg KW i katastru

-powierzchnia i opis nieruchomości

-przeznaczenie w mpzp i sposób zagospod

-termin zagospodarowania

-cena wywoławcza

-stawki procentowe opłat z tytułu UW

-wysokości opłat z tyt najmu, użytkowania i dzierżawy

-terminy wnoszenia opłat i zasady aktualizacji

-termin złożenia wniosku o pierwszeństwo

Ogłoszenie o przetargu:

-informacje zamieszczone w wykazie

-termin i rodzaj przetargu

-miejsce przebiegu przetargu

-warunki: wysokość wadium i termin jego wpłacenia, dodatkowe dokumenty (np. od cudzoziemców)

Protokół z przebiegu przetargu:

-termin i miejsce przebiegu przetargu

-oznaczenie nieruchomości wg KW i EGiB

-obciążenia nieruchomości

-wykaz osób dopuszczonych i niedopuszczonych z uzasadnieniem

-rozstrzygnięcia komisji z uzasadnieniami

-najwyższą cenę (najlepszą ofertę)

-identyfikację nabywcy

-identyfikację przewodniczącego i członków komisji przetargowej

WADIUM- warunek konieczny uczestniczenia w przetargu, ustalany w wysokości 5-20% ceny wywoławczej. Wielkość i termin wpłaty ustala się w ogłoszeniu o przetargu. Jest to rodzaj zabezpieczenia organizatora przed wycofaniem się zwycięzcy przetargu przed podpisaniem umowy. Wadium podlega zaliczeniu na poczet ceny lub niezwłocznemu zwrotowi pozostałym uczestnikom.

POSTĄPIENIE- najniższa kwota, o jaką trzeba przelicytować cenę wywoławczą, aby przetarg był ważny. Określa się na poziomie nie niższym niż 1% ceny wywoławczej z zaokrągleniem w górę do dziesiątek.

Formy przetargów:

-przetarg ustny nieograniczony (licytacja)

-przetarg ustny ograniczony

-przetarg pisemny nieograniczony (ofertowy)

-przetarg pisemny ograniczony

---