ograniczone prawa rzeczowe R Cymerman(1)

OGRANICZONE

PRAWA RZECZOWE I

ZOBOWIĄZANIOWE

ZOBOWIĄZANIOWE.

ZASADY WYCENY

Ryszard Cymerman

Art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami

wskazuje, że ilekroć w ustawie jest mowa o

„określaniu wartości nieruchomości - należy przez

to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako

przedmiotu prawa własności

i innych praw do nieruchomości

Inne prawa do nieruchomości

P d

j i

Pod pojęciem

inne prawa do nieruchomości

„

inne prawa do nieruchomości

należy rozumieć:

•ograniczone prawa rzeczowe

•prawa zobowiązaniowe

(t ki j k

d i ż

(takie jak: najem, dzierżawa, użyczenie,

renta i dożywocie).

Nieco informacji o prawach rzeczowych

Prawa rzeczowe są to prawa

podmiotowe bezwzględne czyli

skuteczne względem wszystkich

(erga omnes).

W prawie polskim istnieje zasada

"numerus causus" ograniczonych

praw rzeczowych tzn. można

i ć

t lk

ustanawiać na rzeczy tylko prawa,

które są wyczerpująco określone w

art.244 KC.

Nieco informacji o prawach rzeczowych

Pojęcie rzecz"

Pojęcie „rzecz".

W prawie rzymskim rzeczą (res) było

p a e

y s

ec ą ( es) by o

jakiekolwiek dobro, nawet

i d

łó

niedostępne dla zmysłów.

W ujęciu naszego współczesnego

prawa cywilnego

„rzeczą jest materialna część

b t

i t

przyrody, mająca byt samoistny i

tworząca określone dobro"

tworząca określone dobro .

Nieco informacji o prawach rzeczowych

Nie są rzeczami dobra niematerialne

(np. „Good will")

Zgodnie z art. 45. Kodeksu Cywilnego rzeczami są

tylko przedmioty materialne.

Nie są rzeczami zwierzęta (od czasu wejścia w życie

Ustawy z dnia 21.08.1997r o ochronie zwierząt).

Rzeczą nie jest i nigdy nie może być człowiek.

g y

Nie jest rzeczą ani przedsiębiorstwo ani

gospodarstwo rolne (to jest „zbiór praw").

(

„

)

Pożytki lub owoce (fructus )

to przychód uzyskiwany okresowo z rzeczy.

pożytki

(pożytki

naturalne -

Pożytki

pożytki

cywilne -

fructus

(pożytki

naturalne -

Pożytki

pożytki

cywilne -

fructus

naturales);

Pożytki

prawa

fructus
civiles)

fructus

naturales);

Pożytki

prawa

fructus
civiles)

Pożytki lub owoce (fructus )

(pożytki

wynik gospodarczego oddziaływania

(p y

naturalne -

wynik gospodarczego oddziaływania

na rzecz

przykłady:

miód z pasieki, zboże, ziemniaki,

owoce zebrane z drzewa glina żwir torf piasek i

owoce zebrane z drzewa, glina, żwir, torf, piasek i
inne minerały wydobywane z ziemi.

Uwaga: przy odłączonych częściach składowych nieruchomości dwa

warunki:

•

„normalny dochód" (charakter stałych i okresowych przychodów

jakie przynosi rzecz pomniejszona o wydatki operacyjne

•

dochód uzyskany wg zasad prawidłowej gospodarki"- np pożytkiem

•

dochód uzyskany „wg zasad prawidłowej gospodarki - np. pożytkiem
jest drewno pozyskane z lasu w wyniku prawidłowej gospodarki
leśnej, ale nie jest drewno pozyskane w wyniku rabunkowej
gospodarki

gospodarki.

Pożytki lub owoce (fructus )

pożytki

wynik umowy lub innej

pożytki

cywilne

wynik umowy lub innej
czynności prawnej

Przykłady: czynsz z najmu, dzierżawy

i k i

i i ż ) Z d i

(Uwaga: niekonieczna forma pieniężna). Zgodnie z
art.53. „pożytki cywilne rzeczy stanowią dochody, które

d t

rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego".

Pożytki lub owoce (fructus )

pożytki

h d któ

i k śl

pożytki

prawa

dochody, które przynosi określone
prawo zgodnie ze swym

społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem

Przykłady:

(np. odsetki od pożyczonych

pieniędzy, opłaty licencyjne, dywidendy).

szkoda rzeczywista lub utracone korzyści

Problem ich wyceny
występuje nierzadko -
(szczególnie na zlecenie
sądu).

S k d

i t

b j

h k

ś i

Szkoda rzeczywista nie obejmuje utraconych korzyści

Szkoda rzeczywista

jest wyłącznie stratą

jaką poszkodowany poniósł na mieniu

jaką poszkodowany poniósł na mieniu.

Jest to zmniejszenie aktywów lub zwiększenie

pasywów poszkodowanego.

Aktywa mogą być zmniejszone przez utratę albo

zmniejszenie wartości, a wzrost pasywów przez

zwiększenie zobowiązań.

Ustalenie wysokości szkody następuje przez

porównanie stanu majątkowego przed i po doznaniu

szkody.

Szkoda rzeczywista

jest wyłącznie stratą

jaką poszkodowany poniósł na mieniu

jaką poszkodowany poniósł na mieniu.

Zachodzą dwa podstawowe przypadki:

utrata mienia lub ubytek wartości mienia.

Utrata mienia zachodzi gdy strona nie może

Utrata mienia zachodzi, gdy strona nie może

odzyskać utraconego mienia (niemożliwy zwrot w
naturze)

naturze).

Ubytek wartości mienia zachodzi, gdy strona

odzyskuje mienie mniejsze lub gorsze. Na ogół
występuje utrata lub przypadek równoczesnej
utraty pewnych składników mienia i zmniejszenia
się
wartości innych składników.

ż i t i ć t lk

prawo rzeczowe może istnieć tylko

na rzeczy !

rzecz ruchoma lub

ż b ć

nieruchoma może być

obciążona więcej niż jednym

prawem rzeczowym.

OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE

Są to prawa na rzeczy cudzej Pełny katalog tych praw

podaje K.C. Art. 244

Użytkowanie

Służebność

Zastaw

Hipoteka

••Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

mieszkalnego

mieszkalnego
••Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego

Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego

••Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni

Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni

mieszkaniowej

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie

przewidzianych do ustanowienia

przewidzianych, do ustanowienia
ograniczonego prawa rzeczowego
stosuje się odpowiednio przepisy o
przeniesieniu własności"

przeniesieniu własności .

ochrony

ograniczonych

praw

rzeczowych

stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie

stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie
własności (Konstytucja RP, przepisy o przeniesieniu
własności)

O p r może być ustanowione pod

własności). O.p.r może być ustanowione pod
warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Nie można
skutecznie

ustanowić

o p r

drodze

zapisu

skutecznie

ustanowić

o.p.r

drodze

zapisu

testamentowego.

Wycena

W przypadku praw zbywalnych - cecha

zbywalności tych praw warunkuje ich

funkcjonowanie na rynku nieruchomości oraz

powoduje możliwość oszacowania ich

wartości rynkowej

wartości rynkowej.

Natomiast w przypadku praw niezbywalnych

istnieje konieczność określenia wartości

wpływu obciążenia tymi prawami na wartość

ś i

nieruchomości.

• Należy pamiętać, że prawo powstałe później

nie może być wykonywane z uszczerbkiem

dla prawa powstałego wcześniej (zgodnie z

zasadą pierwszeństwa,

ą p

• Prawa rzeczowe ujawnione w księgach

wieczystych mają pierwszeństwo przed

prawami rzeczowymi nie ujawnionymi w

KW.

• Jeśli kilka praw rzeczowych jest wpisanych

do KW decyduje pierwszeństwo wpisu.

j p

Uwaga: są wyjątki dot. hipoteki

przymusowej (dawnej ustawowej).

Nabywca nieruchomości mającej urządzoną księgę

wieczystą, nabywa nieruchomość w stanie

y ą,

wolnym od obciążeń, które nie zostały wpisane
do księgi wieczystej.

ęg

Ustawa przewiduje jednak, że pewne prawa mimo że

nie zostały wpisane do księgi wieczystej,

y p

ęg

obciążają nieruchomość.

Są to wymienione w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i

hipotece:

•

prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy
niezależnie od wpisu

•

prawo dożywocia

•

służebności ustanowione na podstawie decyzji

•

służebności ustanowione na podstawie decyzji
właściwego organu państwowego

•

służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku

służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku
z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub
innego urządzenia.

Źródła ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego

1. czynność prawna (umowa w formie aktu
notarialnego)

notarialnego)

2. orzeczenie administracyjne (decyzja)

(

y j )

3. zasiedzenie (dot. służebności; 3 warunki:

(

;

nieprzerwany okres korzystania; 20, 30 lat;
trwałe widoczne urządzenie - droga, most,

trwałe widoczne urządzenie droga, most,
studnia)

4. orzeczenie sądu (postanowienie) np.
ustanowienie drogi koniecznej,

5. ugoda sądowa.

ustanowienie drogi koniecznej,

Ustanie lub zmiana treści ograniczonego prawa

rzeczowego następuje wskutek:

1. orzeczenia sądu lub ugody sądowej

ęp j

22. umowy
3. wygaśnięcia wskutek niewykonywania przez 10 lat (dot.

służebności)

4. zniesienia jej bez wynagrodzenia, jeżeli utraciło dla

nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (dot

5 zniesienia jej za wynagrodzeniem jeżeli wskutek zmiany

nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (dot.
służebności)

5. zniesienia jej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany

stosunków stało się szczególnie uciążliwe dla właściciela
nieruchomości obciążonej, a nie jest konieczna dla
prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej
(dot. służebności)

6. zmiany treści lub sposobu wykonywania ograniczonego

prawa rzeczowego za wynagrodzeniem

Ustanie lub zmiana treści ograniczonego prawa

rzeczowego następuje wskutek:

7. jeżeli powstanie ważna potrzeba gospodarcza

(wywłaszczenie nacjonalizacja)

ęp j

(wywłaszczenie, nacjonalizacja)

8. nadejścia terminu, na który zostało ustanowione (dot.

(

służebności)

9. spłaty długu (dot. hipoteki) lub nabycia nieruchomości

obciążonej hipoteką przez wierzyciela.

10. zrzeczenia się (dot. służebności: nabycia

nieruchomości władnącej przez właściciela
nieruchomości obciążonej lub odwrotnie, albo

b i

ś i

nabycia obu nieruchomości przez osobę trzecią

1 przy podziale nieruchomości władnącej służebność

Służebność a podział

1. przy podziale nieruchomości władnącej służebność
utrzymuje się na rzecz każdej części utworzonej
przez podział jednak gdy zwiększa się użyteczność

przez podział, jednak gdy zwiększa się użyteczność
tylko jednej lub kilku z nich właściciel nieruchomości
może żądać zwolnienia jej względem pozostałych

może żądać zwolnienia jej względem pozostałych
2. przy podziale nieruchomości obciążonej utrzymuje się
na częściach utworzonych jednak gdy jej

na częściach utworzonych, jednak gdy jej
wykonywanie ogranicza się do jednej lub kilku z nich, to
właściciele pozostałych części mogą żądać ich

właściciele pozostałych części mogą żądać ich
zwolnienia od służebności względem części pozostałych
3. jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej lub
obciążonej sposób wykonywania wymaga
zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie
ustalony przez sąd.

Podstawa wpisu ograniczonego prawa rzeczowego do

księgi wieczystej

ęg

•dokumenty z podpisem notarialnie poświadczonym
•decyzje administracyjne (następują z mocy samego prawa,
•orzeczenia sądowe prawomocne lub natychmiast wykonalne zarówno o
charakterze konstytutywnym (tzn.
potwierdzające jedynie istniejący stan prawny np. postanowienie o

ją

j y

ją y

y p p

ustanowieniu drogi koniecznej) jak i
deklaratoryjnym (przenoszące o.p.r.-
•orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia służebności

orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia służebności

• orzeczenie o ustanowieniu hipoteki, zmianie pierwszeństwa prawa lub o
wygaśnięciu wierzytelności)
•inne zaświadczenia (np wystawiane przez władze i urzędy w zakresie ich

•inne zaświadczenia (np. wystawiane przez władze i urzędy w zakresie ich
właściwości, dokumenty wystawiane przez banki,
•ugody sadowe i zrównane z nimi pod względem skutków prawnych ugody w

postępowaniu
administracyjnym,
•akty stanu cywilnego,
•dokumenty geodezyjne w tym; dotyczące podziału lub scalenia
nieruchomości).

UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC

•prawo używania i pobierania

•prawo używania i pobierania
pożytków

(zakres może być ograniczony przez

p y

(

y p

wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy lub
wykonywanie można ograniczyć do oznaczonej części

wykonywanie można ograniczyć do oznaczonej części
nieruchomości),

i b

i d i d i

•niezbywalne, niedziedziczne

, bez

obowiązkowego wpisu do KW,

• prawo wygasa

1. po upływie okresu, na który zostało ustanowione,
2. wskutek niewykonywania przez lat dziesięć,
3. najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej

UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC

Użytkowanie jest prawem terminowym albo

• Użytkowanie jest prawem terminowym albo

bezterminowym, co zależy m.in. od tego na
czyją rzecz i w jakim celu zostaje ustanowione.

• Użytkowanie może być ustanowione zarówno

Użytkowanie może być ustanowione zarówno
odpłatnie, jak i bez wynagrodzenia.
Uż tk

ż b ć

• Użytkowanie może być ograniczone przez

wyłączenie oznaczonych pożytków z rzeczy.

• Ze względu na konieczność honorowania

interesu właściciela korzystanie

interesu właściciela, korzystanie
z nieruchomości przez użytkownika

ć óż

może podlegać różnym ograniczeniom.

Tradycyjnie prawo użytkowania pełniło funkcję

UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC

Tradycyjnie prawo użytkowania pełniło funkcję
alimentacyjną (np. w ramach prawa dożywocia)
pomiędzy osobami fizycznymi

pomiędzy osobami fizycznymi.

W PRL d

k j

d k j

(

W PRL dopuszczono funkcję produkcyjną (np.
użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie

d k j

)

produkcyjne).

KC wyróżnia użytkowanie przez osoby fizyczne oraz
przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne, a także inne
wypadki użytkowania (wynikające z odrębnych
ustaw: np. użytkowanie przez pracownicze ogrody
działkowe lub użytkowanie górnicze).

UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC

Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo

zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki

(może pobierać tylko pożytki, a nie inne dochody z

rzeczy np. rozbiórka budynku i sprzedaż cegły,

wycinka lasu).

W praktyce rzeczoznawców majątkowych interesuje

przede wszystkim użytkowanie ustanawiane na

nieruchomości lub na określonym zespole środków

produkcji.

Przykład użytkowania: spółdzielnia, nie będąca

spółdzielnią mieszkaniową, która się nie

uwłaszczyła.

A t 258 "W t

k h

i d

UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC – kilka art..

Art. 258. "W stosunkach wzajemnych między

użytkownikiem, a właścicielem użytkownik ponosi

i ż

któ

d i

idł

ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej

gospodarki powinny być pokrywane z pożytków

" ( i ż

" tj

d tki

ść

rzeczy". („ciężary" tj. podatki, ubezpieczenia, część

remontów; tzw. "remonty bieżące").

Art. 259. „ Właściciel nie ma obowiązku czynić

nakładów, na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli

takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać

ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych

spraw bez zlecenia". („nakłady na rzecz" tj.

dokonywanie zasiewów, sadzenie drzew,

utrzymywanie inwentarza).

UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC

Art. 260. „ 1. Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw

i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z

rzeczy O potrzebie innych napraw i nakładów powinien

rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien

niezwłocznie powiadomić właściciela i zezwolić mu na

dokonanie potrzebnych robót.

2. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był

zobowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o

prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia", („naprawy i inne

nakłady" tj. część remontów tzw. "remonty kapitalne").

Art. 263. „Roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o

naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o

zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika

przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz

przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy "

przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy .

Służebności art. 285-305

SŁUŻEBNOŚĆ ( gruntowa i

SŁUŻEBNOŚĆ ( gruntowa i
osobista ) KC określana w

osobista ) KC, określana w
literaturze również pod

literaturze również pod
nazwą historyczną

nazwą historyczną

serwitut"

„serwitut .

Służebności art. 285-305

Służebność gruntowa

Obciążenie jednej nieruchomości (obciążonej,

służebnej) na rzecz właściciela innej nieruchomości

(władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że

właściciel nieruchomości władnącej może korzystać

w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,

lub na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej

zostaje ograniczony w możności dokonywania

określonych działań na nieruchomości, bądź też na

tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie

wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu

względem nieruchomości władnącej przysługują na

podstawie przepisów o treści i wykonywaniu

własności.

Służebności art. 285-305

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania

oznacza się, w braku innych danych, według zasad

współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów

miejscowych.

Przykłady: dojazd do nieruchomości (tzw. droga

konieczna), prawo przejścia, przejazdu, przepędu bydła,

korzystania ze studni, zbioru owoców, połowu ryb (wyrok

SN - Wigierski Park Narodowy - potwierdzenie prawa

włościan nadanego ukazem carskim z 1869r., mimo

ustawy prawo wodne nacjonalizującej jeziora),

wydobywania żwiru, służebność widoku z okien lub

światła, pobierania ściółki z cudzego lasu, prawo oparcia

budynku o budynek sąsiada, ograniczenie wysokości

zabudowy.

Służebności art. 285-305

Art.145. DROGA KONIECZNA (verba legis)

"1 Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub

1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub

do należącej do tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może

żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem

b j ł ż b ś i d

j (d

k i

) "

potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna) ".

„ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb

nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym

obciążeniem gruntów, przez które ma droga prowadzić. Jeżeli potrzeba

ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności

prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd

zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które byty

przedmiotem tej czynności prawnej ".

„3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes spoleczno-

„3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes spoleczno

gospodarczy".

UWAGA:

Różnica pomiędzy "drogą konieczną" (art 145 szczególna służebność

Różnica pomiędzy drogą konieczną (art. 145, szczególna służebność

gruntowa) a „droga dojazdową" (art.285-305).

Służebności art. 285-305

Służebność osobista

Obciążenie nieruchomości tylko na rzecz osoby

fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści

służebności gruntowej. Wygasa najpóźniej za śmiercią

uprawnionego, niezbywalna, niedziedziczna (ale można

się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność

mieszkania przysługiwać będzie dzieciom, wnukom lub

rodzicom i małżonkowi, uprawniony może przyjąć do

wspólnego zamieszkiwania małżonka i małoletnie dzieci,

prawo do współzamieszkiwania może dotyczyć innych

osób przyjętych jako domowników np. gosposi), nie

można jej nabyć przez zasiedzenie, może być

wyjątkowo zamieniona na rentę (wkład do spółdzielni

produkcyjnej).

Służebności art. 285-305

Służebność osobista

Przykłady: prawo dożywotniego zamieszkiwania,

również zbioru owoców połowu ryb wydobywania żwiru

również zbioru owoców, połowu ryb, wydobywania żwiru,

droga dojazdowa - ale uprawnioną jest określona osoba

fizyczna

fizyczna.

Stosuje się odpowiednio wszystkie przepisy dotyczące

służebności gruntowej

służebności gruntowej.

Służebności art. 285-305

Służebność gruntową ujawnia się:

• w dziale III KW nieruchomości obciążonej

• w dziale I KW nieruchomości władnącej

Służebność osobistą ujawnia się

ą j

tylko w dziale III KW nieruchomości

obciążonej

obciążonej.

Służebności art. 285-305

Służebność jest ustanawiana za wynagrodzeniem.

Zmiana treści i zniesienie służebności następuje

także za wynagrodzeniem (vide wyrok SN z

1976.03.24 -IIICRN18/76

„zniesienie służebności leży w interesie właściciela

nieruchomości służebnej i dlatego powinien on

ponosić wszystkie związane z tym koszty".

Hipoteka prawo wierzyciela

Hipoteka - prawo wierzyciela

zabezpieczone na nieruchomości

• Prawo wierzyciela hipotecznego polega na tym,

że może on zaspokoić swe roszczenia z nieruchomości

obciążonej przed wierzycielami osobistymi właściciela tej

nieruchomości

• Pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi mają jedynie

wierzyciele, którym przysługują hipoteki przymusowe oraz

osoby, których wierzytelności w sposób uprzywilejowany

k j i

i k

traktują przepisy o postępowaniu egzekucyjnym

• Hipoteka, mimo zmian własności, pozostaje na nieruchomości

i obowiązuje jej każdego nowego właściciela

ą j j j

Przykłady:

hipoteka zwykła kaucyjna umowna przymusowa

hipoteka zwykła, kaucyjna, umowna, przymusowa

Spółdzielcze własnościowe prawo do

lokalu prawo do korzystania zgodnie

lokalu - prawo do korzystania zgodnie

z przeznaczeniem i rozporządzania

• Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia

g p

zobowiązuje się oddać lokal do używania, a członek

spółdzielni zobowiązuje się wnieść wkład budowlany

oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i statucie

p y

spółdzielni

• Do powstania tego prawa konieczny jest przydział

lokalu lub umowa notarialna (nabycie na rynku

wtórnym)

• Nowy nabywca musi być członkiem spółdzielni

• Prawo to umożliwia wynajmowanie lokalu

za zgodą spółdzielni

• Podmiotem prawa są osoby fizyczne lub prawne

Podmiotem prawa są osoby fizyczne lub prawne

• Dla lokali będących przedmiotem tego prawa można

prowadzić oddzielne księgi wieczyste

Najem

- prawo do używania rzeczy

stanowiącej własność innej osoby

Zgodnie z K.C. Art. 659. § 1., przez tę umowę

§ , p

wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy

rzecz do używania przez czas oznaczony lub

nieoznaczony,

a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu

ą j

ę p

y j

ją

umówiony czynsz (oznaczony w pieniądzach lub

w świadczeniach innego rodzaju).

j )

Dzierżawa – prawo do używania

i bi

i ż tkó

i pobierania pożytków z rzeczy

stanowiącej własność innej osoby

Zgodnie z K.C. Art. 693. § 1., przez tę umowę

wydzierżawiający zobowiązuje się oddać

dzierżawcy rzecz do używania i pobierania

ż tkó

l b

pożytków przez czas oznaczony lub

nieoznaczony,

a dzierżawca zobowiązuje się płacić

wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Czynsz ten może być zastrzeżony

Czynsz ten może być zastrzeżony

w pieniądzach, innych świadczeniach,

bądź w ułamkowej części pożytków.

j ę

p y

najem

dzierżawa

Przedmiot

Rzeczy ruchome i nieruchome

Przedmiot

umowy

Rzeczy ruchome i nieruchome

Części składowe rzeczy

Prawa oraz zbiory praw

Czynsz

Może być oznaczony w

pieniądzach lub świadczeniach

Może być oznaczony w pieniądzach

lub świadczeniach innego rodzaju

innego rodzaju

Może być również oznaczony

w ułamkowej części pożytków

Czas oznaczony nie dłuższy niż

10 lat lub czas nieoznaczony

Czas oznaczony nie dłuższy niż 30 lat

lub czas nieoznaczony

Okres

trwania

umowy

10 lat lub czas nieoznaczony

Najem zawarty na czas dłuższy

niż dziesięć lat poczytuje się po

i t

lub czas nieoznaczony

Dzierżawę zawartą na czas dłuższy

niż trzydzieści lat poczytuje się po

i t

upływie tego terminu za zawarty

na czas nieoznaczony

upływie tego terminu za zawartą

na czas nieoznaczony

d i ż

najem

dzierżawa

Najemca powinien przez

Dzierżawca powinien

czas trwania najmu używać

rzeczy najętej w sposób

określony w umowie,

wykonywać swoje prawo
zgodnie z wymaganiami

prawidłowej gospodarki

Sposób

a gdy umowa nie określa

sposobu używania

– w sposób odpowiadający

j g p

i nie może zmieniać

przeznaczenia przedmiotu

dzierżawy bez zgody

korzyst.

z rzeczy

w sposób odpowiadający

właściwościom i

przeznaczeniu rzeczy

B d

dzierżawy bez zgody

wydzierżawiającego.

Bez zgody dzierżawca nie

ż t ż dd

Bez zgody wynajmującego

najemca nie może czynić

w rzeczy najętej zmian

l b

może też oddawać

przedmiotu dzierżawy

osobie trzeciej do bezpłatnego

sprzecznych z umową lub

z przeznaczeniem rzeczy

używania ani go

poddzierżawiać

d i ż

najem

dzierżawa

Z upływem przewidzianego w umowie okresu

Przez wypowiedzenie jednej ze stron

Zakończenie

Przez wypowiedzenie jednej ze stron

z zachowaniem umownych terminów

wypowiedzenia, a przy ich braku

Zakończenie

umowy

- terminów ustawowych

Przez wypowiedzenie bez zachowania terminów

wypowiedzenia jako sankcja za naruszanie przez

jedną ze stron warunków umowy

• określenie wpływu ograniczonych

praw rzeczowych i praw
zobowiązaniowych na wartość

•

zobowiązaniowych na wartość
rynkową nieruchomości

•określenie wartości następujących praw:

1. użytkowania,
2. służebności gruntowej i osobistej,
3. hipoteki,
4. dzierżawy,
5. najmu,
6. użyczenia,
7. renty i dożywocia.

Czynniki, które mogą mieć wpływ na wartość

nieruchomości, wynikające z treści i

, y

ją

charakterystyki ograniczonego prawa:

ść

i i

• dopuszczalność przeniesienia prawa na inną

osobę (zbywalność)

żli

ść b i ż

ól

ś i

• możliwość obciążenia prawa w szczególności

hipoteką, zastawem lub użytkowaniem
( b i żli

ść

)

(obciążliwość prawa),

• zakres ingerencji uprawnionego w prawa

ł ś i i l

właściciela,

• terminowość prawa,

ób j

• sposób ujawnienia prawa,
• zakres ochrony prawa.

Przy określaniu wpływu ograniczonych praw
rzeczowych lub praw zobowiązaniowych na

wartość nieruchomości lub określaniu wartości
tych praw w szczególności należy uwzględnić

g ę

następujące informacje:

• o aktualnym stanie prawnym nieruchomości,
• o uwarunkowaniach prawnych gospodarowania

nieruchomościami,

• o cenach uzyskiwanych w obrocie tymi prawami,
• o wpisach w dziale III i IV Księgi wieczystej,
• o innych warunkach mających wpływ na wartość,

np.: długość życia, ceny skupu płodów, wielkość
plonów, ceny paliw.

Prawa zbywalne

-- określeniu podlega ich

wartość rynkowa.

Przy

wycenie

nieruchomości

obciążonej

prawami niezbywalnymi określeniu podlega
wyłącznie ich wpływ na wartość rynkową
nieruchomości.

Gdy brak jest możliwości określenia wpływu

niezbywalnego,

ograniczonego

prawa

rzeczowego na wartość nieruchomości,
wartość tego prawa może być określona
poprzez

uwzględnienie

kosztów

jego

uzyskania, w tym między innymi kosztów
sporządzenia dokumentacji geodezyjnej i
zawarcia umowy.

Jak określamy wartość użytkowania?

Metodę wybiera rzeczoznawca biorąc pod

uwagę:

• uregulowania prawne
• cel wyceny
• zakres dostępnych informacji
• czas, na który zostało ustanowione

użytkowanie

• zakres ustanowionego użytkowania (np.

ograniczonego przez wyłączenie
oznaczonych pożytków rzeczy).

Określanie wartości prawa użytkowania

Rzeczoznawca powinien postawić sobie pytania:

Rzeczoznawca powinien postawić sobie pytania:
1. Jakie i jak długo ponosi straty właściciel na
nieruchomości obciążonej

nieruchomości obciążonej
2. Jakie i jak długo uzyskuje korzyści użytkownik
nieruchomości.

nieruchomości.

Określanie wartości prawa użytkowania

Ustanowienie

użytkowania zawsze

obniża wartość rynkową

nieruchomości

nieruchomości.

Użytkowanie

1. Przy wycenie wartości prawa użytkowania

ustanowionego na nieruchomości lub jej części
należy uwzględnić:

• zakres treści umowy pomiędzy

ę y

właścicielem nieruchomości a
użytkownikiem,

użytkownikiem,

• ich wzajemne roszczenia

(np użytkowanie

• ich wzajemne roszczenia

(np. użytkowanie

całej nieruchomości lub jej części, pobieranie
wszystkich lub określonych pożytków roszczenia

wszystkich lub określonych pożytków, roszczenia
o dokonanie nakładów na rzecz objętą
użytkowaniem np związanych z naprawieniem

użytkowaniem np. związanych z naprawieniem
szkody oraz roszczenie o zwrot nakładów).

Użytkowanie

2. Rzeczoznawca majątkowy decyduje o przyjętym

ż tk

sposobie wyceny prawa użytkowania
uwzględniając zasady ogólne, a ponadto

ól

ik j

szczególne uwarunkowania wynikające z:

• zakresu użytkowania, np. ograniczonego przez

ż tkó

wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy oraz
ograniczenie do części nieruchomości,

j ki i j k dł

ł ś i i l i

ś i

• czy, jakie i jak długo właściciel nieruchomości

obciążonej ponosi ciężary lub uzyskuje

ś i

ewentualne korzyści,

• czy, jakie i jak długo uzyskuje korzyści

ż tk

ik i

ś i

użytkownik nieruchomości.

Użytkowanie

3. Wartość prawa użytkowania może być określona

przy zastosowaniu podejścia dochodowego,
metody inwestycyjnej, techniki dyskontowania

metody inwestycyjnej, techniki dyskontowania
strumieni dochodów (DCF).

4. Rzeczoznawca majątkowy może określić również

wpływ użytkowania na wartość rynkową

wpływ użytkowania na wartość rynkową
nieruchomości. Jeżeli użytkowanie jest
ustanowione na części nieruchomości należy

ustanowione na części nieruchomości należy
uwzględnić jego wpływ na wartość rynkową całej
nieruchomości.

nieruchomości.

Użytkowanie

)

(

....

)

(

)

(

∗

)

(

)

(

)

(

w którym:

Wpu - wartość prawa użytkowania

Wpu wartość prawa użytkowania

CF -

strumień pieniężny dochodu na koniec

kolejnego okresu (zwykle roku) obliczony jako różnica

kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica
(Wp - Wo)

Wp - wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych zastrzeżonych dla
użytkownika na czas trwania umowy użytkowania
W o - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy

(m in wynikające z umowy użytkowania; w tym koszty: napraw i innych nakładów

(m.in. wynikające z umowy użytkowania; w tym koszty: napraw i innych nakładów
związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy to jest: napraw i konserwacji,
dostawa mediów, wywóz nieczystości, ubezpieczenie, ochrona obiektu i inne
opłaty) 1 2

n - okres trwania umowy użytkowania (np lata)

opłaty). 1,2. ...n okres trwania umowy użytkowania (np. lata)

r - stopa dyskontowa.

Użytkowanie

W procesie wyceny wartości prawa użytkowania

ustala się stopę dyskontową

pę y

odzwierciedlającą trendy na rynku
k

it ł

kapitałowym

w przyjętym okresie czasu (tj.

korzyści z rezygnacji z alternatywnego

zainwestowania kapitału) oraz stopień ryzyka dla
danej nieruchomości postrzegany przez

y p

potencjalnych użytkowników.

Służebności

Sprecyzować rodzaj służebności

(gruntowa lub osobista) oraz określić stan
prawny nieruchomości (obciążonej i
władnącej oraz wskazać, kto jest
uprawniony do korzystania ze służebności
osobistej).

Dowód istnienia służebności

• wpis w księdze wieczystej

• wpis w księdze wieczystej,
• inny dowód (np. umowa o ustanowienie

służebności lub orzeczenie sądowe albo

służebności lub orzeczenie sądowe albo
decyzja administracyjna).

Służebności
2. Określić treść służebności,

(która może polegać na tym

(która może polegać na tym,
że):

•

właściciel nieruchomości władnącej może
korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości

b i ż

obciążonej,

•

właściciel nieruchomości obciążonej zostaje
ograniczony w możności dokonywania w stosunku

ograniczony w możności dokonywania w stosunku
do niej określonych działań,

•

właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno
wykonywać określonych uprawnień, które mu
względem nieruchomości władnącej przysługują na
podstawie przepisów o treści i wykonywaniu

podstawie przepisów o treści i wykonywaniu
własności.

Służebności

3. określić na czym polega

zmniejszenie użyteczności

ś i b i ż

j l b

nieruchomości obciążonej lub
jej części i w jakim zakresie

jej części i w jakim zakresie
wpływa to na zmniejszenie jej
wartości,

Służebności

4. Jeżeli przedmiotem wyceny jest służebność
osobista, należy określić w części opisowej,
czy istnieje umowa, z której wynika, że po
śmierci uprawnionego służebność mieszkania
przysługiwać będzie dzieciom, małżonkowi lub
innym następcom prawnym oraz czy
uprawniony może przyjąć do wspólnego
zamieszkiwania małżonka i małoletnie dzieci,
czy prawo do współzamieszkiwania może
dotyczyć innych osób.

Służebności

5. cel wyceny w szczególności może to

dotyczyć:

•

ustalenia wynagrodzenia z tytułu

ustanowienia służebności

ustanowienia służebności,

•

ustalenia wynagrodzenia z tytułu zniesienia

lub zmiany treści służebności

lub zmiany treści służebności,

• ustalenie odszkodowania z tytułu

wywłaszczenia nieruchomości na której

wywłaszczenia nieruchomości, na której
ustanowiona jest służebność lub
nieruchomości władnącej

nieruchomości władnącej,

•

określenia wartości nieruchomości

władnącej lub obciążonej

władnącej lub obciążonej.

Służebności

6 Sposób wyceny prawa

6. Sposób wyceny prawa

służebności zależy od:

• celu wyceny,
• uregulowań prawnych

• uregulowań prawnych,
• rodzaju dostępnych informacji,
• okresu, na który została

ustanowiona służebność,

• zakresu ustanowienia

ł ż b

ś i

służebności.

Służebności

7 Przy określaniu wpływu służebności

7. Przy określaniu wpływu służebności

gruntowej na wartość nieruchomości
władnącej rzeczoznawca majątkowy

władnącej rzeczoznawca majątkowy
uwzględnia następujące okoliczności:

•

czy jakie i jak długo właściciel

•

czy, jakie i jak długo właściciel

nieruchomości obciążonej ponosi ciężary
lub uzyskuje korzyści

lub uzyskuje korzyści,

•

czy, jakie i jak długo uzyskuje korzyści

właściciel nieruchomości władnącej

właściciel nieruchomości władnącej.

8. Określenie wartości prawa służebności.

8.1. Jeżeli na rynku lokalnym zaobserwowano

transakcje ustanawiania lub znoszenia albo

zmiany treści służebności wartość można
określić na podstawie analizy umów

notarialnych oraz orzeczeń sądowych z
uwzględnieniem elementów cenotwórczych

g ę

wpływających na wartość porównywanych
nieruchomości i praw.

8. Określenie wartości prawa służebności.

8.2. Wartość służebności można określić jako

różnicę pomiędzy wartością rynkową

ę p

ę y

ą y

nieruchomości bez ustanowionej
służebności i wartością rynkową

ą y

nieruchomości z ustanowioną służebnością:

= W - W

= W

- W

w którym:

wartość prawa służebności

- wartość prawa służebności,

- wartość rynkowa nieruchomości bez

ustanowionej służebności

ustanowionej służebności,

- wartość rynkowa nieruchomości z

ustanowioną służebnością

ustanowioną służebnością.

8. Określenie wartości prawa służebności.

Przy określaniu wartości rynkowej

nieruchomości w podejściu

nieruchomości w podejściu
porównawczym należy uwzględnić
ograniczenie możliwości
zabudowy (np węższy front

zabudowy (np. węższy front
budynku, konieczność zmiany

)

projektu - inny kształt budynku).

8. Określenie wartości prawa służebności.

8.7. Wartość prawa służebności

(

j i

bi t j)

(gruntowej i osobistej) może
być także określona zarówno

być także określona zarówno
przy zastosowaniu techniki
kapitalizacji prostej lub
techniki dyskontowania

techniki dyskontowania
strumieni pieniężnych (DCF).

Służebność

sł

)

(

....

)

(

)

(

∗

)

(

)

(

)

(

w którym:

Wsł- wartość prawa służebności

Wsł wartość prawa służebności

CF -

strumień pieniężny dochodu na koniec

kolejnego okresu (zwykle roku) obliczony jako różnica

kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica
(Wp - Wo)

Wp - wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych zastrzeżonych dla
posiadacza służebności
W o - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy

(m in wynikające z umowy służebności; w tym koszty: napraw i innych nakładów

(m.in. wynikające z umowy służebności; w tym koszty: napraw i innych nakładów
związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy to jest: napraw i konserwacji,
dostawa mediów, wywóz nieczystości, ubezpieczenie, ochrona obiektu i inne
opłaty) 1 2

n - okres trwania umowy użytkowania (np lata)

opłaty). 1,2. ...n okres trwania umowy użytkowania (np. lata)

r - stopa dyskontowa.

8. Określenie wartości prawa służebności.

8.8. Rzeczoznawca majątkowy może

także określić wpływ służebności na

także określić wpływ służebności na
wartość nieruchomości obciążonej,
mając na uwadze że ma ona wpływ na

mając na uwadze, że ma ona wpływ na
wartość całej nieruchomości, a nie

b i ż

j i

ś i

tylko obciążonej nią części.

Wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej

Obejmuje tylko służebności gruntowe

Obejmuje tylko służebności gruntowe.

Należy pamiętać, że służebność gruntowa może mieć

jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości

władnącej lub oznaczonej jej części oraz, że zakres

służebności gruntowej i sposób jej wykonywania

oznacza się według zasad współżycia społecznego

przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych

przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Pytanie: czy, jakie i na jak długo osiąga korzyści

właściciel nieruchomości władnącej i to zarówno

obecnie jak i w przyszłości.

Zdarza się że dzięki ustanowieniu służebności może

Zdarza się, że dzięki ustanowieniu służebności może

ulec zmianie funkcja nieruchomości władnącej albo

działka może uzyskać prawo zabudowy co

zdecydowanie podnosi jej wartość.

Wpływ służebności na wartość nieruchomości

obciążonej

Obejmuje służebności gruntowe i osobiste.

Ustanowienie służebności zwykle obniża wartość

rynkową nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy nie ocenia wyłącznie części

nieruchomości, na której ustanowiono służebność, lecz

wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążanej.

Rz.m. powinien sobie postawić pytanie: czy, jakie i na

jak długo ponosi straty właściciel nieruchomości

ja d ugo po os st aty

aśc c e

e uc o ośc

obciążonej (np. czy korzysta z drogi, czy zmienia się

wartość budynku, czy uzyskuje niższe czynsze z

a ość budy u, c y u ys uje

s e c y s e

wynajmu lokali w sąsiedztwie drogi koniecznej, czy

ponosi straty z tytułu braku możliwości wzniesienia

nowego obiektu handlowego w części frontowej działki

itp).

Hipoteka

Istnienia obciążeń hipotecznych nie uwzględnia się przy

określaniu wartości nieruchomości, ale obciążenia te

mają wpływ na jej cenę oraz na jej pozycję na rynku.

Jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla

nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny jest

wpisana hipoteka obciążająca tę nieruchomość,

rzeczoznawca majątkowy winien, w ramach analizy

stanu prawnego zbadać, jakie hipoteki są wpisane do

księgi wieczystej, na czyją rzecz i w jakiej kwocie.

Prawa zobowiązaniowe

• Przy wycenie należy uwzględnić

y y

g ę

wpływ praw zobowiązaniowych na

t ść i

ś i

wartość nieruchomości.

• Stosownie do celu wyceny można

też określić samoistną wartość
tych praw

tych praw.

Prawa zobowiązaniowe

przedmiotem wyceny mogą być w
szczególności następujące prawa:

szczególności następujące prawa:

1.najem

rozumiany jako oddanie

nieruchomości lub jej części do używania

nieruchomości lub jej części do używania
na czas oznaczony lub nieoznaczony

2.dzierżawa

rozumiana jako oddanie

2.dzierżawa

rozumiana jako oddanie

nieruchomości lub jej części do używania i
pobierania z niej pożytków na czas

pobierania z niej pożytków na czas
oznaczony lub nieoznaczony

Prawa zobowiązaniowe

użyczenie

rozumiane jako oddanie

nieruchomości lub jej części do
bezpłatnego używania na czas oznaczony

bezpłatnego używania na czas oznaczony
lub nieoznaczony,

dożywocie

rozumiane jako

zobowiązanie nabywcy w zamian za
przeniesienie własności nieruchomości lub

przeniesienie własności nieruchomości, lub
jej części, do zaspokojenia potrzeb zbywcy
l b jego osób bliskich

nikając ch

lub jego osób bliskich, wynikających z
umowy.

Prawa zobowiązaniowe

Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył

otrzymaną nieruchomość,

dożywotnik

może żądać zamiany prawa

może żądać zamiany prawa
dożywocia na dożywotnia rentę

dożywocia na dożywotnia rentę
odpowiadającą wartości tego
prawa.

Prawa zobowiązaniowe

Określając przedmiot wyceny należy

ł ć i

powołać się na wpis w

księdze wieczystej lub inny

dowód istnienia tego prawa np.

g p

decyzja administracyjna,

orzeczenie sądowe, umowa
najmu umowa dzierżawy

najmu, umowa dzierżawy,
umowa użyczenia, umowa o

umowa użyczenia, umowa o
dożywocie.

Prawa zobowiązaniowe

t l

d k d

t t ł

Wycena może być w szczególności dla:

1. ustalenia odszkodowania z tytułu przedwczesnego

rozwiązania umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia,

2 określenia wartości prawa dożywocia dla potrzeb zamiany

2. określenia wartości prawa dożywocia dla potrzeb zamiany

na dożywotnią rentę (np. w przypadku zbycia
nieruchomości obciążonej tym prawem),

3. ustalenia wysokości czynszu z tytułu najmu lub dzierżawy

oraz określenia wartości innych świadczeń (np.

t ś i it )

sprzątania, ogrzewania, wywozu nieczystości itp.),

4. ustalenia wysokości stawki czynszu dzierżawy wieloletniej

jako procentowego udziału w wartości gruntu

jako procentowego udziału w wartości gruntu,

5. analizy opłacalności oddania gruntu w dzierżawę

wieloletnią w porównaniu z oddaniem gruntu w
użytkowanie wieczyste,

Prawa zobowiązaniowe

t l

t t ł

l b

Wycena może być w szczególności dla:

6.ustalenia wynagrodzenia z tytułu rozwiązania umowy lub

zmiany treści umowy zobowiązaniowej,

7 ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia

7.ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia

nieruchomości, na której ustanowione jest prawo
zobowiązaniowe,

8. określenie wartości nakładów na nieruchomość

związanych z roszczeniami wynajmującego lub najemcy,

9. ustalenia wartości rynkowej nieruchomości obciążonej

prawem zobowiązaniowym (np przy podziale masy

prawem zobowiązaniowym (np. przy podziale masy
spadkowej, przy zniesieniu współwłasności, przy podziale
majątku wspólnego małżonków, przy udzieleniu kredytu
bankowego, przy sprzedaży nieruchomości itp.).

Prawa zobowiązaniowe

•

Wartość prawa zobowiązaniowego może być określona w podejściu
porównawczym w szczególności jeżeli na rynku lokalnym zaobserwowano
transakcje obejmujące nieruchomości obciążone prawami zobowiązaniowymi
i można określić - na podstawie analizy umów notarialnych oraz orzeczeń

tó

t ó

ik j

t h

sądowych - wpływ elementów cenotwórczych wynikających z zawartych
umów na wartość porównywanych nieruchomości i praw.

Wartość rynkową prawa zobowiązaniowego można określić jako różnicę

•

Wartość rynkową prawa zobowiązaniowego można określić jako różnicę
pomiędzy wartością rynkową nieruchomości nieobciążonej prawem
zobowiązaniowym i wartością rynkową nieruchomości obciążoną w/w
prawem:

prawem:

Wpz = W1 - W2

w którym:
Wpz

- wartość rynkowa prawa zobowiązaniowego (m in : najmu dzierżawy

Wpz

- wartość rynkowa prawa zobowiązaniowego (m.in.: najmu, dzierżawy,

użyczenia,

dożywocia)

W1 - wartość rynkowa nieruchomości nieobciążonej prawem zobowiązaniowym

W1 wartość rynkowa nieruchomości nieobciążonej prawem zobowiązaniowym
W2 - wartość rynkowa nieruchomości obciążonej w/w prawem.

Prawa zobowiązaniowe

•

W szczególnym przypadku wartość rynkową
nieruchomości obciążonej prawem zobowiązaniowym
można określić jako różnicę pomiędzy wartością rynkową
nieruchomości nieobciążonej tym prawem, a wartością
rynkową tego prawa

rynkową tego prawa.

•

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości
obciążonej prawem zobowiązaniowym, w podejściu
porównawczym, należy uwzględnić jako cechy rynkowe
m.in.: ograniczenie możliwości jej alternatywnego
wykorzystania np. rozbudowę lub nadbudowę obiektu,
wprowadzenie nowej zabudowy oraz konieczność

wprowadzenie nowej zabudowy oraz konieczność
ponoszenia kosztów nakładów, ograniczenia związane z
uzyskaniem przez właściciela nieruchomości kredytu

uzyskaniem przez właściciela nieruchomości kredytu
bankowego.

Prawa zobowiązaniowe

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rolnej obciążonej (w

j (

całości lub w części) prawem dzierżawy, w podejściu dochodowym,
należy uwzględnić:

•

poziom czynszów rynkowych oraz poziom czynszów według zapisu w

poziom czynszów rynkowych oraz poziom czynszów według zapisu w
umowie,

•

brak możliwości uzyskiwania pożytków (plonów) lub ograniczenie
wysokości pożytków z części gruntu obciążonej prawem

wysokości pożytków z części gruntu obciążonej prawem
zobowiązaniowym w okresie trwania umowy,

•

w szczególności przy określaniu wielkości wydatków operacyjnych

l ż

l d ić f kt ż d i ż

j t

ó ić

należy uwzględnić fakt, że dzierżawca obowiązany jest zwrócić
przedmiot dzierżawy w takim stanie w jakim powinien się znajdować
stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (czyli należy
zwrócić grunt z zasiewami jeżeli zwrot następuje w okresie gdy wg
zasad prawidłowej gospodarki zasiewy powinny być dokonane).
Należy więc oszacować np. wydatki na zakup ziarna, nawozów,
krzewów oraz koszty wykonania prac agrokulturalnych.

Prawa zobowiązaniowe

Wartość prawa zobowiązaniowego w

podejściu dochodowym metodą
inwestycyjną może być określona

inwestycyjną może być określona
zarówno przy zastosowaniu techniki
k

it li

t j j k t ż t h iki

kapitalizacji prostej jak też techniki
dyskontowania strumieni pieniężnych

dys o to a a st u

p e ę yc

(DCF).

Prawo zobowiązaniowe

)

(

....

)

(

)

(

∗

)

(

)

(

)

(

w którym:

Wpz- wartość prawa zobowiazaniowego

CF -

strumień pieniężny dochodu na koniec

ę y

kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica
(Wp - Wo)

( p

)

Wp - dochód uzyskany z możliwości korzystania z nieruchomości lub jej części i
ewentualnie z. pożytków (przy dzierżawie - pożytków naturalnych i cywilnych
zastrzeżonych dla najemcy, dzierżawcy,
Wo - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów (m.in. wynikające z
umowy zobowiązaniowej oraz odpowiednich przepisów prawa np. koszty
drobnych nakładów)

r - stopa dyskontowa.

Prawo zobowiązaniowe

Okreśłenie wysokości stawki czynszu.
Stawki czynszu najmu lub dzierżawy proponuje się:

Stawki czynszu najmu lub dzierżawy proponuje się:
1. w przypadku rozwiniętego sektora rynku określać w

podejściu porównawczym (metodą porównywania parami

podejściu porównawczym (metodą porównywania parami
lub korygowania ceny średniej) z uwzględnieniem
wszystkich cech rynkowych nieruchomości

2 w przypadku braku informacji o stawkach czynszu jako

2. w przypadku braku informacji o stawkach czynszu jako

procentowy udział w wartości rynkowej nieruchomości
(np. w wysokości 6,4% - 8.3% wartości rynkowej

(np. w wysokości 6,4% 8.3% wartości rynkowej
nieruchomości -

Jakie są zasady uwzględniania stanu

ś i

t l

nieruchomości przy ustalaniu

odszkodowania za przejęte majątki z

naruszeniem prawa?

Z jakiej daty przyjąć stan

przedmiotu wyceny?

Z jakiej daty przyjąć poziom cen?

yją

Stan do zwrotu

Nie uwzględniać poprawy ani pogorszenia stanu

Stan do zwrotu

Nie uwzględniać poprawy, ani pogorszenia stanu

Okres hibernacji

Rok 1950

Rok 2007

Stan w dniu zabrania

nieruchomości

Stan w dniu zwrotu

nieruchomości

Poziom cen

Przyjmować z dnia zwrotu

Poziom cen

Przyjmować z dnia zwrotu

Trend

Rok 1950

Rok 2007

Ceny z dnia zabrania

nieruchomości

Ceny z w dnia zwrotu

nieruchomości