Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Strona

2

CZĘŚĆ 1 POJĘCIA I DEFINICJE DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI

1

Mienie jako kategoria prawa cywilnego

Kodeks cywilny definiuje pojęcie mienia w sposób następujący:

Art. 44.

(19)

Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.

Kodeks określa podmiotowość mienia państwowego:
Art. 44

1

.

(20)

§ 1. Własność i inne prawa majątkowe, stanowiące mienie państwowe,

przysługują Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym.

§ 2. Uprawnienia majątkowe Skarbu Państwa względem państwowych osób prawnych

określają odrębne przepisy, w szczególności regulujące ich ustrój.

W ujęciu ogólnym podmiotowość mienia przedstawia poniższy schemat:

2

Składniki mienia

Składniki mienia możemy wyodrębnić bazując na definicji mienia określonej w

Kodeksie Cywilnym.
Składnikami mienia mogą być zatem:

1)

Przedsiębiorstwa

2)

Nieruchomości

2.1 Przedsiębiorstwo

Przedsiębiorstwo definiuje art. 55

1

kodeksu cywilnego:

Art. 55

1

.

(22)

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i

materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
Obejmuje ono w szczególności:
1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
przedsiębiorstwa);
2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz
inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do
korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5) koncesje, licencje i zezwolenia;

Rodzaje mienia w ujęciu podmiotowym

Osób fizycznych

Wojewódzki

Powiatowy

Państwowe

Samorządowe

Prywatne

Zagraniczne

Komunalne

Osób prawnych

Skarb państwa

Państwowe
osoby prawne

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Strona

3

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8) tajemnice przedsiębiorstwa;
9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Specyficzną formą przedsiębiorstwa jest gospodarstwo rolne które Kodeks cywilny definiuje
w sposób następujący:
Art. 55

3

.

(24)

Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi,

budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić
zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem
gospodarstwa rolnego.

Kodeks cywilny określa jednocześnie zobowiązania nabywcy i zbywcy przedsiębiorstwa oraz
zakresu ich odpowiedzialności:
Art. 55

4

.

(25)

Nabywca przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego jest odpowiedzialny

solidarnie ze zbywcą za jego zobowiązania związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa lub
gospodarstwa, chyba że w chwili nabycia nie wiedział o tych zobowiązaniach, mimo
zachowania należytej staranności. Odpowiedzialność nabywcy ogranicza się do wartości
nabytego przedsiębiorstwa lub gospodarstwa według stanu w chwili nabycia, a według cen w
chwili zaspokojenia wierzyciela. Odpowiedzialności tej nie można bez zgody wierzyciela
wyłączyć ani ograniczyć.

2.2

Nieruchomości i ich rodzaje według kryterium przedmiotowego

Ogólną definicję nieruchomości zawiera ustawa „Kodeks cywilny” w art. 46 § 1.
Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny
przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części
takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności.
Z definicji tej wynika jednocześnie pojęcie „nieruchomości budynkowej”.

2.2.1 Nieruchomość gruntowa
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261 z 2004 r – tekst jednolity) wprowadza
pojęcie nieruchomości gruntowej definiując tę nieruchomość w sposób następujący:
Nieruchomość gruntowa – grunt wraz z częściami składowymi z wyłączeniem budynków
i lokali, jeśli stanowią odrębny przedmiot własności.

2.2.2 Nieruchomość rolna
Nieruchomość rolną definiuje również Kodeks Cywilny w sposób następujący:

Art. 46

1

. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą

być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie
produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

2.2.3 Nieruchomość leśna

Pojęcie nieruchomości leśnej w kodeksie cywilnym nie występuje.

W ustawie o lasach zdefiniowane zostało pojęcie lasu: /Dz.U. Nr 45 z 2005r poz. 435 - tekst
jednolity z późniejszymi zmianami/

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Strona

4

Art. 3. Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt:
1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami

leśnymi) - drzewami i krzewami oraz runem leśnym - lub przejściowo jej pozbawiony:
a) przeznaczony do produkcji leśnej lub
b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo
c) wpisany do rejestru zabytków;

2) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej:

budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu,
drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania
drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

Można zatem przyjąć że nieruchomość leśną będą stanowiły grunty leśne zdefiniowane w

art. 3 ustawy o lasach stanowiące odrębny przedmiot własności.

Taką zasadę przyjęto w Standardzie V.6 „Określanie wartości nieruchomości leśnych

oraz zadrzewionych i zakrzewionych” w którym w p. 1 Przedmiot i zakres wykorzystania
standardu zapisano: „Ilekroć w standardzie jest mowa o nieruchomościach leśnych – rozumie
się nieruchomość lub część nieruchomości określoną w art. 46 KC stanowiącą las w
rozumieniu ustawy o lasach”.

2.2.4 Nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne

Natomiast ustawa o gospodarce nieruchomościami przy określaniu procedur

związanych

z

podziałem

nieruchomości

wprowadza

pojęcie

nieruchomości

wykorzystywanych na cele rolne i leśne w sposób następujący:

Art. 92. 2. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się

nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne, oraz
zadrzewione i zakrzewione, a takze wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne
i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

2.2.5 Nieruchomości lokalowe

Nieruchomości lokalowe są to lokale mieszkalne, lokale o innym przeznaczeniu i garaże,
które uzyskały status prawny jako przedmiot odrębnej własności.

Tworzenie nieruchomości lokalowych ich charakter i zasady powiązania z nieruchomością
gruntową regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r „O własności lokali” (tekst
jednolity Dz U z 2000 r. Nr 80) poz. 903 z późniejszymi zmianami, które stanowią:

Art.2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
„lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona

trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych
zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

∗

∗

w obowiązującym ustawodawstwie nie określono pojęcia „lokalu użytkowego” rozumianego jako lokal

niemieszkalny. Przyjmuje się, że pojęcie lokalu użytkowego odpowiada występującemu w przepisach pojęciu
„lokal o innym przeznaczeniu” przeciwstawnym pojęciu „lokalu mieszkalnego”

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Strona

5

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie

zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby

nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości
gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a szczególności: piwnica,
strych, komórka, garaż zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w
nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać
zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą

wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada

stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do
łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich
przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości
wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią
pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z
pomieszczeniami do nich przynależnymi.

4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie,

oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z
powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt

zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości
wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią
pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z
pomieszczeniami do nich przynależnymi.

6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela

lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich
lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie
właściciel lub współwłaściciele.

7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego

lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia
powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy
wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki
sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału
w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania
poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i
dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości
udziałów w nieruchomości wspólnej.

Art. 3a.

(1)

1. Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako

prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady:
1) nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot

współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,

2) nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot

współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych
lokali,

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Strona

6

3) ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do

wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty
wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie.

2. Jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania

prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej,
właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego
terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem
takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do
najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.

Art. 4. 1. Dotychczasowemu

właścicielowi

nieruchomości

przysługują

co

do

niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie
przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.

2. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już

wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.

3. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,

przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności
gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

Art. 5.

(2)

1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w

którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w
rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego,
współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

2. Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a

przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą
dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej
nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.

3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o

gospodarce nieruchomościami.

Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej
czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego
współwłasność.

2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie

aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Art. 8. 1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w
szczególności:

1)

rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

2)

wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości

wspólnej.

2.3 Nieruchomości i ich rodzaje według kryterium podmiotowego

2.3.1 Zasoby nieruchomości:

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa następujące rodzaje zasobów nieruchomości:

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Strona

7

Art. 20. Tworzy się:
1) zasób nieruchomości Skarbu Państwa,
2) gminne zasoby nieruchomości,
3) powiatowe zasoby nieruchomości,
4) wojewódzkie zasoby nieruchomości.

Ustawa definiuje te zasoby w sposób następujący:
Art. 21.

(37)

Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią

przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz
nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa.

Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują starostowie z zastrzeżeniem tych
nieruchomości które wymienia art. 60 ust. 1 wymienionej ustawy

Art. 60. 1.

(87)

Gospodarka nieruchomościami stanowiącymi przedmiot własności Skarbu Państwa,

na potrzeby statutowe Kancelarii Sejmu, Kancelarii Senatu, Kancelarii Prezydenta Rzeczypospolitej
Polskiej, Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, Trybunału Konstytucyjnego, Rzecznika Praw
Obywatelskich, Sądu Najwyższego, Naczelnego Sądu Administracyjnego i innych sądów
administracyjnych, Najwyższej Izby Kontroli, Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji, Krajowego
Biura Wyborczego, Instytutu Pamięci Narodowej - Komisji Ścigania Zbrodni przeciwko Narodowi
Polskiemu oraz Państwowej Inspekcji Pracy, a także ministerstw, urzędów centralnych i urzędów
wojewódzkich - należy do ministra właściwego do spraw administracji publicznej.

W artykule 24 ust 1 ustawy zdefiniowano gminny zasób nieruchomości

Art. 24. 1.

(45)

Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią

przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości
będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy.

3.

(46)

Podstawą tworzenia gminnych zasobów nieruchomości są studia uwarunkowań i

kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin uchwalane na podstawie przepisów o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz, prezydent miasta.

Powiatowy zasób nieruchomości określa art. 25a
Art. 25a.

(49)

Do powiatowego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią

przedmiot własności powiatu i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz
nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego powiatu.

Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu.

Wojewódzki zasób nieruchomości określa art. 25 c ustawy

Art. 25c.

(50)

Do wojewódzkiego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią

przedmiot własności województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz
nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego województwa.

Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd województwa.

2.3.1.1 Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa

Zasób własności rolnej Skarbu Państwa został utworzony na mocy ustawy

o gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz U Nr 208 poz. 2128z 2004 roku

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Strona

8

z późniejszymi zmianami). Zasób własności rolnej SP stanowi mienie wymienione w art. 1 i 2
i przejęte w trybie cytowanej ustawy.

Art. 1. Ustawa reguluje zasady gospodarowania mieniem Skarbu Państwa w odniesieniu do:
1) nieruchomości rolnych w rozumieniu Kodeksu cywilnego położonych na obszarach

przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele gospodarki rolnej,
z wyłączeniem gruntów znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych i parków
narodowych;

2) innych nieruchomości i składników mienia pozostałych po likwidacji państwowych

przedsiębiorstw gospodarki rolnej oraz ich zjednoczeń i zrzeszeń;

3) lasów niewydzielonych geodezyjnie z nieruchomości, określonych w pkt 1 i 2.

Art. 2. 1. Zasady gospodarowania obejmują mienie, o którym mowa w art. 1, znajdujące się:
1) w zarządzie państwowych jednostek organizacyjnych;
2) w użytkowaniu wieczystym osób fizycznych i prawnych;
3) w użytkowaniu lub faktycznym władaniu osób fizycznych, osób prawnych oraz innych

jednostek organizacyjnych;

4) w Państwowym Funduszu Ziemi.

2. Zasady gospodarowania obejmują także nieruchomości rolne przejmowane na

własność Skarbu Państwa na podstawie decyzji administracyjnych lub z innych tytułów.

Art. 12. 1. Mienie Skarbu Państwa, o którym mowa w art. 1 i 2, przejęte w trybie niniejszej
ustawy tworzy Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa, zwany dalej "Zasobem".

2. Zasób tworzy także mienie nabyte przez Agencję, z zastrzeżeniem art. 5 ust. 4.
3. Zasobem dysponuje Agencja na zasadach określonych w ustawie.
4-6. (uchylone).

Art. 3. 1. Tworzy się Agencję Nieruchomości Rolnych, zwaną dalej "Agencją". Agencja jest
państwową osobą prawną.

2. Nadzór nad Agencją sprawuje minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Art. 5. 1. Skarb Państwa powierza Agencji wykonywanie prawa własności i innych praw
rzeczowych na jego rzecz w stosunku do mienia, o którym mowa w art. 1 i 2.

2. Agencja, obejmując we władanie powierzone składniki mienia Skarbu Państwa,

wykonuje we własnym imieniu prawa i obowiązki z nimi związane w stosunku do osób
trzecich, jak również we własnym imieniu wykonuje związane z tymi składnikami obowiązki
publicznoprawne.

3. Agencja wykonuje w imieniu własnym prawa i obowiązki związane z mieniem Skarbu

Państwa powierzonym Agencji po zlikwidowanym państwowym przedsiębiorstwie gospodarki
rolnej, w tym również prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych.

4. Mienie nabyte przez Agencję ze środków własnych, w celu zapewnienia

funkcjonowania Biura Prezesa i oddziałów terenowych Agencji, stanowi jej własność.

5. Akcje i udziały w spółkach nabyte przez Agencję za mienie Skarbu Państwa wchodzące

w skład Zasobu, a także akcje i udziały przejęte przez Agencję, jako mienie Skarbu Państwa
pozostałe po likwidacji państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej, podlegają
przekazaniu ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa, w terminie 14 dni od dnia ich
objęcia lub przejęcia, w formie protokołu zdawczo-odbiorczego. Protokół stanowi podstawę
dokonania zmian w rejestrze sądowym i w księgach rachunkowych prowadzonych dla Zasobu.
Do przekazania nie stosuje się postanowień umowy (statutu) spółki przyznających
pierwszeństwo nabycia lub ograniczających albo wyłączających nabycie udziałów lub akcji.

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Strona

9

2.3.1.2 Nieruchomości Skarbu Państwa w zarządzie Lasów Państwowych

Art. 4. 1. Lasami stanowiącymi własność Skarbu Państwa zarządza Państwowe
Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe, zwane dalej "Lasami Państwowymi".

2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się do lasów:

1) będących w trwałym zarządzie parków narodowych;
2) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa;
3) będących w użytkowaniu wieczystym na mocy odrębnych przepisów.

3. W ramach sprawowanego zarządu Lasy Państwowe prowadzą gospodarkę leśną,

gospodarują gruntami i innymi nieruchomościami oraz ruchomościami związanymi z
gospodarką leśną, a także prowadzą ewidencję majątku Skarbu Państwa oraz ustalają jego
wartość.

4. Nadzór nad Lasami Państwowymi sprawuje minister właściwy do spraw środowiska.

Kompetencje dotyczące zarządu nad mieniem SP znajdującego się w zarządzie
Lasów Państwowych określą poniższe artykuły

Art. 33. 1. Lasami Państwowymi kieruje Dyrektor Generalny przy pomocy dyrektorów
regionalnych dyrekcji Lasów Państwowych.

3. Dyrektor Generalny w szczególności:

1) reprezentuje Skarb Państwa w stosunkach cywilnoprawnych, w zakresie swojego

działania;

1b) zarządza gruntami i innymi nieruchomościami nabytymi lub wydzielonymi z

bezpośredniego zarządu nadleśnictwa na potrzeby Dyrekcji Generalnej Lasów
Państwowych lub wspólnych przedsięwzięć jednostek organizacyjnych Lasów
Państwowych;

Art. 34. Dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych w szczególności:
1) reprezentuje Skarb Państwa w stosunkach cywilnoprawnych, w zakresie swojego

działania;

2a) zarządza gruntami i innymi nieruchomościami nabytymi lub wydzielonymi z

bezpośredniego zarządu nadleśnictwa, na potrzeby regionalnej dyrekcji Lasów
Państwowych;

Art. 35. 1. Nadleśniczy prowadzi samodzielnie gospodarkę leśną w nadleśnictwie na
podstawie planu urządzenia lasu oraz odpowiada za stan lasu. W szczególności nadleśniczy:
1) reprezentuje Skarb Państwa w stosunkach cywilnoprawnych, w zakresie swojego

działania;

2a) bezpośrednio zarządza lasami, gruntami i innymi nieruchomościami Skarbu Państwa,

pozostającymi w zarządzie Lasów Państwowych;

2.3.1.3 Agencja Mienia Wojskowego

Ustawa z dnia 30. 05. 1996 o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu

Państwa oraz Agencji Mienia Wojskowego /Dz U z 2004 r. nr 163 poz. 1711 z późniejszymi
zmianami/

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Strona

10

Art. 5. 1. Tworzy się Agencję Mienia Wojskowego, zwaną dalej "Agencją".

2. Nadzór nad działalnością Agencji sprawuje Minister Obrony Narodowej.
3. Agencja jest państwową osobą prawną.
4. Siedzibą Agencji jest miasto stołeczne Warszawa.

Art. 6. Skarb Państwa powierza Agencji wykonywanie prawa własności i innych praw
rzeczowych na jego rzecz w stosunku do mienia, o którym mowa w art. 2.

Art. 7. 1. Zadaniem Agencji jest w szczególności:
1) gospodarowanie,
2) utrzymywanie,
3) uporządkowanie stanu prawnego i prowadzenie ewidencji mienia, o którym mowa

w art. 2.

2. Zadaniem Agencji jest również wykonywanie umów zawartych przez Ministra Obrony

Narodowej na podstawie przepisów o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych i przepisów
o przedsiębiorstwach państwowych.

Art. 18. 1. Przekazanie Agencji do zagospodarowania mienia, o którym mowa w art. 2,
zarządza Minister Obrony Narodowej albo, z jego upoważnienia, inny organ wojskowy.

2. Przekazanie Agencji do zagospodarowania mienia, o którym mowa w art. 2, następuje

nieodpłatnie.

3. Przekazywanie mienia, o którym mowa w art. 2, odbywa się zgodnie z planem

przekazywania tego mienia w terminach uzgodnionych przez Ministra Obrony Narodowej z
Prezesem Agencji.

3a. Minister Obrony Narodowej zatwierdza plan przekazywania mienia do Agencji oraz

zatwierdza korekty tego planu.

4. Minister Obrony Narodowej może przekazać Agencji do zagospodarowania lotniska

wojskowe i porty wojenne współużytkowane przez podmioty inne niż jednostki organizacyjne
podporządkowane lub nadzorowane przez Ministra Obrony Narodowej, po uzyskaniu opinii
ministra właściwego do spraw transportu.

Art. 19. 1. Przekazanie Agencji mienia, o którym mowa w art. 2, następuje w formie protokołu
zdawczo-odbiorczego, z dniem jego podpisania.

2. Sporządzenie protokołu, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić po wykonaniu, na

koszt jednostki organizacyjnej podporządkowanej lub nadzorowanej przez Ministra Obrony
Narodowej, następujących czynności:
1) geodezyjnego rozgraniczenia przekazywanej nieruchomości;
2) oczyszczenia przekazywanej nieruchomości z niewybuchów i niewypałów.

3. Na wniosek Ministra Obrony Narodowej albo innego organu wojskowego działającego

z jego upoważnienia właściwy miejscowo ze względu na położenie nieruchomości starosta,
wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, stwierdza, w drodze decyzji,
wygaśnięcie trwałego zarządu jednostki organizacyjnej podporządkowanej lub nadzorowanej
przez Ministra Obrony Narodowej w stosunku do przekazanej nieruchomości, z dniem
podpisania protokołu, o którym mowa w ust. 1.

Art. 23. 1. Gospodarowanie mieniem, o którym mowa w art. 2, przez Agencję odbywa się
zgodnie z wymogami racjonalnej gospodarki i polega, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w
szczególności na:
1) sprzedaży lub zamianie mienia albo oddaniu gruntów w użytkowanie wieczyste;
2) oddaniu mienia w użytkowanie, najem, dzierżawę, użyczenie, trwały zarząd lub do

korzystania na podstawie innego stosunku prawnego;

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Strona

11

3) oddaniu mienia w administrowanie, na podstawie umowy na czas oznaczony, za

wynagrodzeniem;

4) wnoszeniu mienia do spółek, a także nabywaniu i obejmowaniu udziałów w spółkach.

2.3.1.4 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa

Ustawa z 22. 06. 1996 o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczpospolitej Polskiej /Dz

U z 2005 r Nr 41 poz. 398/

Art. 8. 1. Tworzy się państwową jednostkę organizacyjną pod nazwą "Wojskowa Agencja
Mieszkaniowa".

2. Nadzór nad działalnością Agencji sprawuje Minister Obrony Narodowej.
3. Agencja jest państwową osobą prawną.
4. Siedzibą Agencji jest miasto Warszawa.

Art. 14. 1. Skarb Państwa powierza Agencji wykonywanie w jego imieniu i na jego rzecz
prawa własności i innych praw rzeczowych w stosunku do nieruchomości stanowiących jego
własność:
1) wykorzystywanych na zakwaterowanie stałe i tymczasowe żołnierzy zawodowych;
2) zajętych pod budowle i urządzenia infrastruktury związane z nieruchomościami, o których

mowa w pkt 1;

3) uznanych za zbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, jeżeli w miejscowym

planie zagospodarowania przestrzennego są lub mogą być przeznaczone pod
budownictwo mieszkaniowe;

4) uznanych za zbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, jeżeli opracowana

przez Agencję propozycja wykorzystania tych nieruchomości uzasadnia ich przekazanie w
celu realizacji zadań Agencji;

5) innych niż określone w pkt 1-4, przekazanych Agencji.

2. Agencja gospodaruje nieruchomościami, o których mowa w ust. 1, zgodnie z

przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z wyjątkiem
przepisów dotyczących wywłaszczania nieruchomości, oraz z uwzględnieniem zmian
wynikających z niniejszej ustawy.

Art. 17. 1. Agencja gospodaruje mieniem w szczególności przez:
1) sprzedaż lokali mieszkalnych, na zasadach określonych w rozdziale 6, oraz sprzedaż

niezasiedlonych lokali mieszkalnych;

2) sprzedaż nieruchomości, oddawanie ich w trwały zarząd, dzierżawę, najem, użyczenie

albo ich zamianę oraz ustanawianie i nabywanie ustanowionych na nich ograniczonych
praw rzeczowych, z wyjątkiem lokali mieszkalnych;

3) nieodpłatne przekazywanie jednostkom samorządu terytorialnego nieruchomości

gruntowych, budynków i lokali oraz budowli i urządzeń infrastruktury;

4) nieodpłatne przejmowanie od Skarbu Państwa nieruchomości, które mogą być

zagospodarowane lub przeznaczone do obrotu w celu realizacji zadań Agencji;

5) zlecanie osobom prawnym lub fizycznym zarządzania lub administrowania mieniem albo

wykonywania innych czynności wynikających z zadań Agencji, na podstawie umowy, za
wynagrodzeniem, przez czas oznaczony;

6) bezprzetargowe zlecanie utworzonym przez Agencję jednoosobowym spółkom i

towarzystwom budownictwa społecznego zadań wynikających z zadań Agencji.

2. Agencja może nabywać nieruchomości, tworzyć spółki i towarzystwa budownictwa

społecznego, wnosić mienie, w tym także jako wkład niepieniężny (aport), do tych spółek i
towarzystw, a także nabywać i obejmować udziały lub akcje w spółkach i towarzystwach
budownictwa społecznego.

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Strona

12

2.4 Nieruchomość jako kategoria ekonomiczna

Nieruchomość, na tle innych dóbr, odznacza się znaczną specyfiką. Posiada ona wiele

odmiennych cech, wśród których można wyróżnić grupę cech fizycznych, ekonomicznych i
instytucjonalno-prawnych. Cechy te są często z sobą powiązane, decydując o odmienności nieruchomości.
Wśród cech fizycznych na uwagę zasługuje:

- stałość w miejscu (nieruchomość),
- trwałość,
- różnorodność.

Zarówno ziemia, jak i obiekty budowlane są nieruchome. Przemieszczanie budynków lub

innych konstrukcji należy do rzadkości.

„Nieruchomość" jako cecha fizyczna niesie skutki prawne i ekonomiczne. Po stronie skutków

prawnych należy wspomnieć brak możliwości przemieszczania majątku nieruchomego dla uniknięcia
wpływu praw skierowanych przeciw niemu, po stronie skutków ekonomicznych należy zwrócić uwagę
na:
1.

Możliwość opodatkowania nieruchomości i egzekwowania ciążących na niej powinności, nawet,

jeśli zajdzie konieczność sprzedaży nieruchomości.

2.

Lokalny charakter rynku nieruchomości - nieruchomość „czeka" na zapotrzebowanie na nią.

Zgłaszane zapotrzebowanie w jednym mieście nie może być zaspokojone przez nieruchomość
zlokalizowaną w innym. Oznacza to, że wartość nieruchomości będzie wypadkową zmian
zachodzących pomiędzy popytem i podażą na lokalnym rynku.

3.

Wartość nieruchomości jest bardzo podatna na zmiany w otoczeniu. Wpływają one w istotny

sposób na zmiany wartości. Przykładowo, dom jednorodzinny położony w zacisznym otoczeniu
straci na wartości, gdy w jego bliskim sąsiedztwie zostanie wybudowana autostrada.

4.

Jako obiekty nieruchome, nieruchomości stanowią dobre zabezpieczenie kredytów. Formą

zabezpieczenia jest hipoteka.

Drugą cechą fizyczną, wyróżniającą nieruchomość, jest jej trwałość. Dotyczy to przede

wszystkim ziemi, która jest wieczna. Fizyczna niezniszczalność sprawia, że jest ona postrzegana jako
lokata kapitału. Fizyczna niezniszczalność nie oznacza ekonomicznej trwałości ponieważ wartość
ziemi na ogół rośnie wraz z upływem czasu. W szczególnych warunkach, na skutek negatywnych
zmian w otoczeniu, wartość może spadać, malejąc nawet do zera, i z powodu zanieczyszczeń przyjąć
tzw. wartość negatywną . Spodziewane przyrosty wartości ziemi właściciele próbują
wykorzystać poprzez zawieranie długoterminowych umów dzierżawnych, unikając sprzedaży.

Budowle i budynki nie są niezniszczalne, podlegają zużyciu

i wymagają nakładów na remonty,

likwidujących przejawy zużycia fizycznego, oraz nakładów na modernizację, skierowanych na
likwidację zużycia funkcjonalnego. Ale na tle innych wytworów pracy człowieka, budynki i
budowle cechuje relatywnie wysoka trwałość, sięgająca od kilkudziesięciu do kilkuset lat. Dlatego są
one również chętnie postrzegane jako lokata kapitału.

Trzecią cechą fizyczną nieruchomości jest różnorodność. Każda z nieruchomości

gruntowych jest inna pod względem położenia, kształtu i wielkości. Również budowle i budynki różnią
się, podnosząc różnorodność nieruchomości. Nawet zbudowane według tego samego projektu, mogą
różnić się zastosowanymi materiałami, jakością wykonania, usytuowaniem w terenie. Każdy z
budynków posiada swój indywidualny charakter. Konsekwencją różnorodności jest trudność
związana z porównywaniem nieruchomości, co stanowi źródło problemów przy ich wycenie.

Zmiany w popycie na obiekty kubaturowe, wynikające ze zmienności koniunktury gospodarczej

czy sytuacji rodzinnej gospodarstwa domowego, nie mogą wywoływać łatwego „dopasowania
zabudowanej przestrzeni do zmieniających się warunków. Tak rozumiana niepodzielność wymusza
często decyzje o przekazaniu nieruchomości w najem czy nawet sprzedaży.

Zatem negatywne skutki związane z możliwością dostosowania wielkości nieruchomości o
określonych potrzeb widoczne zwłaszcza w okresie recesji gospodarczej , mogą być złagodzone

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Strona

13

kosztownymi zabiegami technicznymi czy też poprzez transfer praw do nieruchomości. Przyczyną
niepodzielności jest również fizyczne połączenie budynku z gruntem. Oznacza to, że łatwo popełnić
błędy lokalizacyjne a ich usunięcie jest bardzo kosztowne a czasem nie jest możliwe.

Do cech ekonomicznych, decydujących o specyfice nieruchomości, należą: rzadkość

(deficytowość); lokalizacja, współzależność, duża kapitałochłonność.

Rzadkość oznacza ograniczoną podaż nieruchomości. Podaż ziemi jest ustalona przez naturę i nie
może być dowolnie zmieniana. Deficyt może dotyczyć w szczególności nieruchomości gruntowych o
wysokiej jakości i dobrej lokalizacji - np. podaż uzbrojonych terenów miejskich, jak również podaż
sklepów w centralnych częściach miast. Cecha deficytowości dotyczy głównie krótkiego okresu gdyż
w długim okresie podaż nieruchomości gruntowych o określonych cechach można zwiększyć
dokonując dodatkowych nakładów inwestycyjnych.

Również liczba obiektów budowlanych jest ograniczona w stosunku do potrzeb. Zwiększenie

liczby obiektów w krótkim okresie nie jest możliwa, a ich przyrost zawsze wymagać będzie
wysokich nakładów inwestycyjnych i czasu niezbędnego do ich realizacji.

Deficytowość niesie istotne konsekwencje - powoduje fluktuację wartości nieruchomości. W

okresach, w których zapotrzebowanie na grunty i budynki nie jest wysokie, maleje ich wartość; gdy
popyt wzrasta, wartość rośnie.

Drugą z cech ekonomicznych jest lokalizacja. Obejmuje ona zarówno elementy fizycznej

lokalizacji (kierunek wiatrów, nasłonecznienie), jak i ekonomicznego położenia (dostępność usług,
dostępność zakładów użyteczności publicznej i środków komunikacji lokalnej, zmiany położenia
centrów handlowych i produkcyjnych).

Rezultatem położenia, głównie ekonomicznego, jest sposób użytkowania nieruchomości

gruntowej i budynkowej oraz zmiany tego sposobu. W efekcie podobne pod innymi względami
nieruchomości mogą mieć inny sposób użytkowania i inną wartość.

Na poziom wartości nieruchomości i jej zmiany istotny wpływ wywiera następna cecha

ekonomiczna - współzależność. Cecha ta przejawia się we wzajemnej interakcji sposobów
użytkowania, dokonywanych zmian i w rezultacie - wartości nieruchomości. Powoduje ona
ukształtowanie się „lepszych" lub „gorszych" obszarów dla danego sposobu użytkowania, np.
wybudowanie moteli i restauracji przy ruchliwej drodze, a następnie zbudowanie drogi objazdowej,
zmniejszają dostępność do danej nieruchomości. W efekcie jakość samej nieruchomości gruntowej i
zabudowy może mieć drugorzędny wpływ na wartość. Czasami efekt współzależności mogą
wykorzystać właściciele nieruchomości, którzy sami doprowadzili do wzrostu wartości gruntu
nabywając więcej gruntu, niż potrzeba. Przykładem wykorzystania „współzależności" może być
polityka firmy IKEA. Firma ta, znana również w Polsce, dostrzegła, że na jej rosnącej popularności
korzystają również inni, wznosząc wokół niej centra usługowo handlowe. Postanowiła ona
wykorzystać swoją popularność, inwestując w znacznie większe tereny, niż sama potrzebowała.
Powołana specjalna spółka IKEA PROPERTY opracowywała na pozyskanych terenach plan ich
zagospodarowania. Budynek IKEI stanowi główny obiekt, wokół niego wydzierżawiono teren lub
budowano i wynajmowano powierzchnie. Wymieniony przykład udowadnia, że rozwój jednej
nieruchomości wpływa pozytywnie na otoczenie, i odwrotnie.

Wśród cech ekonomicznych istotną cechą, wyróżniającą nieruchomości, jest wysoka ich

kapitałochłonność. Nabycie nieruchomości gruntowej, jako dobra niezniszczalnego i rzadkiego, jak
również wzniesienie obiektów budowlanych wymaga dużych nakładów. Konsekwencją wysokiej
kapitałochłonności jest konieczność włączenia zewnętrznego zasilania finansowego w postaci
kredytu na etapie realizacji, długi okres zwrotu wyłożonych nakładów, relatywnie długi okres
trwałości ekonomicznej. Trwałość ekonomiczna w dużym stopniu zależy od lokalizacji i otoczenia
nieruchomości. Wzrost popytu na powierzchnie biurowe może spowodować wyburzenie
dotychczasowych budynków, np. o funkcji mieszkalnej, i zainwestowanie w budowę nowoczesnych
biurowców, wymaga to ponoszenia nakładów modernizacyjnych na likwidację zużycia wywołanego
postępem techniczno-ekonomicznym.

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Strona

14

Dowodem specyfiki nieruchomości są również jej cechy instytucjonalno-prawne.

Funkcjonowanie nieruchomości wymaga stworzenia całego otoczenia prawnego, regulującego cykl
ż

ycia nieruchomości - od fazy projektowania poprzez realizację, obrót, eksploatację aż do fazy

wycofania z eksploatacji. Jednocześnie złożoność gospodarki nieruchomościami wywołała
konieczność powołania szeregu instytucji zajmujących się nimi.

Podsumowując, nieruchomość posiada cechy szczególne, decydujące o jej specyfice,

wyróżniające j ą spośród innych dóbr ekonomicznych.

2.5 Nieruchomość a działka gruntowa

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

∗∗)

wprowadza pojęcia działki gruntu oraz działki

budowlanej:
3)

(5)

działce gruntu - należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni

ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej,

3a)

(6)

działce budowlanej - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której

wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia
infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i
urządzeń położonych na tej działce.

2.6 Części składowe nieruchomości

To pojęcie definiuje ustawa „Kodeks cywilny” w sposób następujący:

Art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również
drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Ustawa rozstrzyga fakultatywnie kiedy urządzania służące do doprowadzania wody, pary,
gazu, prądu elektrycznego i inne podobne urządzenia należą do części składowych gruntu,
a kiedy nie należą.

Decyduje o tym ich przynależności podmiotowa. Rozstrzyga to treść art. 49 Kodeksu
cywilnego.

Art. 49. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu
elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub
budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Częściami składowymi nieruchomości są nie tylko rzeczy, ale i prawa związane z własnością
nieruchomości. Art. 50 KC stanowi:

Art. 50. Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

2.7 Przynależności

Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z nieruchomości,
np. maszyny i inne urządzenia będące rzeczami ruchomymi.

Art. 51. § 1. Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy
(rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku
odpowiadającym temu celowi.

§ 2. Nie może być przynależnością rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej.
§ 3. Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej

faktycznego związku z rzeczą główną.

∗∗)

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ze zmianami wprowadzonymi z dniem 22. 09. 2004 r.

(Tekst jednolity z dnia 30. 11. 2004; Dz U Nr 261 poz. 2603)