Dokumentacja do założenia księgi wieczystej

Wojciech Wilkowski, Monika Jaroszewska „Kataster nieruchomości
Przepisy prawa i komentarze”, Warszawa 2004 r.:

Księga Wieczysta jest to urzędowy rejestr praw rzeczowych, dotyczących
nieruchomości, prowadzony przez organy sądów rejonowych.

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego
nieruchomości.

Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że
przepisy szczególne stanowią inaczej. Mogą istnieć dwie, lub więcej
nieruchomości, należące do jednego właściciela, jeżeli co najmniej dla
jednej z nieruchomości jest założona odrębna księga wieczysta.

W przypadku, kiedy nieruchomość składa się, z co najmniej, dwóch działek
przyległych do siebie (sąsiednich), granicami nieruchomości będą granice
kompleksu tych działek ewidencyjnych (stanowiących odrębny przedmiot
własności - n. p. wykazanych w jednej księdze wieczystej). Jeżeli w skład
nieruchomości wchodzi kilka działek, które ze sobą nie sąsiadują, granice
nieruchomości będą stanowiły granice poszczególnych działek, lub
kompleksów sąsiednich działek ewidencyjnych.

Przy ka

ż

dej ksi

ę

dze wieczystej prowadzi si

ę

akta ksi

ę

gi wieczystej.

Do akt tych składa si

ę

dokumenty i pisma dotycz

ą

ce nieruchomo

ś

ci.

Dział pierwszy składa się z dwóch części:

I – O (oznaczenie nieruchomości),

I – Sp (spis praw związanych z własnością).

W części I – O podaje się położenie (adres), oznaczenie geodezyjne, powierzchnię i
sposób korzystania z nieruchomości. Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze
wieczystej są dane katastru nieruchomości. Oznaczenie nieruchomości w dziale I –
O nie jest objęte rękojmią wiary publicznej.

W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości
w księdze wieczystej, sąd rejonowy dokonuje na wniosek właściciela nieruchomości
lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na

lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na
podstawie danych katastru nieruchomości.

W części I – Sp ujawnione są prawa przysługujące właścicielowi nieruchomości, ale
obciążające inną nieruchomość. Przykładem prawa związanego z nieruchomością
może być służebność drogi koniecznej, ustanowiona na nieruchomości sąsiedniej,
lub udział w nieruchomości wspólnej, przysługujący właścicielowi lokalu,
stanowiącego odrębną nieruchomość.

W dziale drugim ujawnia się podmioty (osoby fizyczne i prawne), którym
przysługuje prawo własności nieruchomości i prawo użytkowania wieczystego. W
dziale drugim ujawniona jest ponadto podstawa dokonania wpisu, którą stanowić
może:

–

akt notarialny (np. sprzedaży, lub darowizny),

–

orzeczenie sądowe (dotyczące np. zasiedzenia własności, lub spadku),

–

decyzja administracyjna organu państwowego lub samorządowego (np.
uwłaszczenie nieruchomości)

Dział trzeci przeznaczony jest dla wpisów ciężarów i ograniczeń, z wyjątkiem
hipoteki, które obciążają nieruchomość, n. p.:

•

ograniczone prawo rzeczowe (służebność gruntowa, służebność osobista, lub

•

ograniczone prawo rzeczowe (służebność gruntowa, służebność osobista, lub
użytkowanie),

•

prawo osobiste (dożywocie, prawo pierwokupu, lub odkupu),

•

prawo zobowiązaniowe (najem i dzierżawa), które ujawnia się tylko wtedy, gdy
przewidują to przepisy szczególne.

Dział czwarty przeznaczony jest na wpisy hipotek – ujawnia się rodzaj hipoteki, jej
kwotę, osobę wierzyciela oraz termin spłaty wierzytelności.

Zasada jawności ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów
w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Księgi wieczyste i akta ksiąg wieczystych przechowuje się w sądzie. Księgi
wieczyste nie mogą być wydawane poza budynek sądu rejonowego. Każdy
może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu. Akta księgi
wieczystej może przeglądać osoba mająca interes prawny oraz notariusz.

Zasada wiarygodności ksiąg wieczystych

Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie
z rzeczywistym stanem prawnym, jak również, że prawo wykreślone nie
istnieje.

Zasada wiarygodności dotyczy tylko wpisów praw, nie obejmuje zatem
wpisów oznaczenia nieruchomości w dziale I. W tym zakresie wiarygodne
powinny być dane z katastru nieruchomości.

Przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze
wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z
posiadania.

W przypadku sporu pomiędzy dwiema osobami, z których jedna swoje
prawo opiera na wpisie księgi wieczystej, a druga na fakcie posiadania
nieruchomości, rozstrzygnięcie nastąpi na korzyść osoby ujawnionej w
księdze.

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym
w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi
rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną
według treści księgi nabył własność, lub inne prawo rzeczowe.

Powyższa zasada daje rękojmię prawnej skuteczności nabycia
nieruchomości od zbywcy ujawnionego w księdze wieczystej, chociażby
nawet ów zbywca w rzeczywistości właścicielem nie był.

nawet ów zbywca w rzeczywistości właścicielem nie był.

W praktyce, gdy nieruchomość zostanie sprzedana przez osobę, która jest
wpisana w księdze jako właściciel, pomimo że jej prawo własności już nie
istnieje (np. w wyniku wcześniejszego zbycia przez nią tej nieruchomości),
lub nigdy nie przysługiwało w całości (np. wchodziło w zakres wspólności),
nabywca stanie się prawnym właścicielem nieruchomości. Osobie
poszkodowanej, czyli rzeczywistemu właścicielowi, pozostanie dochodzenie
odszkodowania od nieuprawnionego sprzedawcy.

Wpisy do księgi wieczystej

Wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z
podpisem notarialnie poświadczonym.

Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia
wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.

Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nie ujawnienia prawa
własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za
szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, bądź na skutek

szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, bądź na skutek
opieszałości w jego wykonaniu.

Sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego
zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej
zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga
wieczysta.

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów

Księga wieczysta zakładana jest na podstawie wniosku, zawierającego:

1) oznaczenie, miejsce położenia, obszar i sposób korzystania z nieruchomości,

2) spis właścicieli oraz ich adresów,

3) tytuł własności nieruchomości,

4) wyszczególnienie ograniczonych praw rzeczowych oraz ograniczeń w
rozporządzaniu nieruchomością.

Do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie
nieruchomości oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości.

Dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze
na podstawie wyrysu z mapy ewidencji gruntów oraz wypisu z rejestru gruntów.
Dokumenty te powinny posiadać klauzulę właściwego organu stwierdzającą
przeznaczenie do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.