Wycena

stawów i

zwierząt

gospodarskich

Agnieszka

Celińska

MSGP 2009/2010

6 semestr

Bibliografia:



Noty interpretacyjne:



Nota V.4 - Wycena nieruchomości rolnych



Literatura:



T.M. Łaguna „Wycena nieruchomości i gospodarstw rolnych”,
wydawnictwo ZCO, Zielona Góra 2001



Jan Bud-Gusaim „Wycena gospodarstw rolniczych oraz ich
zasobów majątkowych”, wyd. SGGW W-wa 1997

Stawy rybne

Płytkie, naturalne lub sztuczne
zagłębienia w ziemi,
wypełnione wodą stojącą lub
przepływającą, przeznaczone
do hodowli, chowu (produkcji)
lub/i przechowywania ryb
słodkowodnych. Staw rybny
bądź inny zbiornik wodny
może stanowić część
nieruchomości wchodzącej w
skład gospodarstwa lub
oddzielny obiekt produkcyjny.

Stawy rybne

Wyposażone są w różnego
rodzaju budowle i
urządzenia (groble, jazy,
śluzy, upusty,
odprowadzalniki, itd.).

Upust denny

Grobla

Śluza

Wyceniamy w:



Podejściu porównawczym - wycena

stawu połączona z wyceną wartości

nieruchomości, do której należą.



Podejściu indywidualnym:



a) podejście dochodowe:

* metoda inwestycyjna

* metoda zysków



b) podejście kosztowe:

* metoda kosztów odtworzenia

* metoda zastąpienia

Podejście porównawcze:



wartość użytkowa obiektu (potencjał
produkcyjny) jest analizowana jako jedyna
cecha rynkowa



metoda porównywania parami



metoda analizy statystycznej rynku

Pozwala ona na oszacowanie wartości użytkowej
nieruchomości stawowej, polega na analizie obiektu w aspekcie
najważniejszych cech nieruchomości stawowych
determinujących użyteczność gospodarczą, a następnie oceny
danej nieruchomości w aspekcie tych cech przy użyciu
punktów.



Cechy:



warunki wodne i parametry hydrotechniczne stawów (maxymalnie 30 pkt.)



zdolność produkcyjna stawów

(maksymalnie 30 pkt.)



stan techniczny obiektu

(maksymalnie 25 pkt.)



położenie i organizacja przestrzenna w aspekcie możliwości prowadzenia
racjonalnej produkcji rybackiej (maksymalnie 15 pkt.).

Podejście porównawcze

Metoda oceny punktowej

Podejście porównawcze

Metoda oceny punktowej



MAX - 100 pkt  



Na podstawie przeprowadzonej oceny
nieruchomość stawową w zależności od ilości
uzyskanych punktów zakwalifikować można do
jednej z pięciu kategorii: 

1)   

bardzo dobra

bardzo dobra o sumie punktów od 90 do 100,

2)   

dobra

dobra o sumie punktów od 75 do 90,

3)   

średnia

średnia o sumie punktów od 54 do 75,

4)   

słaba

słaba o sumie punktów od 29 do 54,

5)    

zła

zła o sumie punktów poniżej 29.

Podejście indywidualne

Na wartość indywidualną stawów składa

się wartość wody, ziemi, na której się
znajdują, budowli i urządzeń
technicznych, wchodzących w ich skład.
O ich wartości przesądza również ich
zdolność produkcyjna.

Zdolność produkcyjna:



Naturalna zdolność produkcyjna stawu
rybnego zależy od:



czystości i żyzności wody



głębokości stawu



nasłonecznienia zbiornika



właściwości urządzeń hydrotechnicznych

Wycena stawów w podejściu
dochodowym:



Obliczenie dochodu rocznego (przychody-suma
kosztów)

D = P – Σ

ki

gdzie:
D - roczna korzyść
P - wartość pozyskanej produkcji
K - koszty poniesione na tą produkcję(na koszty te składają się:

K

1

- koszty materiałów i usług

K

2

- koszty amortyzacji

K

3

- koszty robocizny

K

4

- podatki, itd.

K

n

- inne koszty wytwarzania

Wycena stawów w podejściu
dochodowym:

Obliczenie wartości bieżącej:



Przy stałym dochodzie



Przy zmiennym dochodzie

gdzie:

D

i

– zyski w kolejnych latach realizacji projektu

P – stopa dyskonta;
RV – wartość rezydualna, która pozostaje na koniec okresu (n) przyjętego do
oszacowania 



















n

p

p

D

Wb

)

*

01

,

0

1

(

1

1

*

01

,

0

RV

p

Dn

p

D

p

D

Wb

n

















)

*

01

,

0

1

(

...

)

*

01

,

0

1

(

2

*

01

,

0

1

1

2

Wycena stawów w podejściu

kosztowym

Standard V.4. dopuszcza stosowanie metody przy:



Wycena stanowi element kalkulacji przy
podejmowaniu decyzji inwestycyjnych



Wycena stawów nie nadających się do produkcji
ryb



Określenie szkody zaistniałej na nieruchomości



Dokonuje się na podstawie cen rynkowych lub metody
stawek szacunkowych

Przy wycenie stawów uwzględnia się:



Wartość gruntów pod wodami (rodzaj i klasa gruntu albo
użytki zielony klasy IV) w tym wartość wody



Wartość wody (rzadko)



Wartość gruntów zajętych przez urządzenia służące
gospodarce wodnej



Wartość odtworzeniowa urządzeń technicznych

Wycena stawów w podejściu

kosztowym

Wartość gruntów pod wodami

Wyznaczona w oparciu o:



Cena rynkowa



Metoda stawek szacunkowych

WARTOŚĆ WODY

Określona na podstawie:



Objętość (przepływ)



Jakość



Lokalizacja zretencjonowanej wody
(ujętej).

Wartość odtworzeniowa urządzeń

technicznych



Suma kosztów poniesionych na jej realizację

pomniejszonej o wielkość zużycia wynikająca z wieku

oraz stopnia intensywności użytkowania, konserwacji

itp..



Wartość techniczna bieżąca (właściwa wartość

odtworzeniowa) obliczamy:

1.

Wartość techniczna początkowa – liczona wg norm

Katalogów Nakładów Rzeczowych

2. Powiększona o koszty ogólne, zakupu materiałów, zysk

wykonawcy obiektu oraz korygowana o stopień

zużycia.

Metody



Staffa – metoda bonitacyjna



Popowskiego i Zakaszewskiego –

technika odczytywania wydajności
naturalnej

Zastosowanie



Metoda Staffa zalecana jest do
stosowania w ocenie stawów stosunkowo
nowych, zlokalizowanych na terenach
bardziej dogodnych do prowadzenia
produkcji rybackiej.



Metodą Popowskiego i Zakaszewskiego
szacuje się z reguły wydajność naturalną
stawów tradycyjnych, wyeksploatowanych i
położonych w niektórych warunkach
wodnych i klimatycznych.

Ocena naturalnej zdolności produkcyjnej wg

Staffa

Wycena

zwierząt

gospodarskic

h

Definicja:



zwierzęta chowane w gospodarstwie
rolnym w celu uzyskania produkcji
towarowej lub siły pociągowej.
Wykorzystywane są również jako
materiał reprodukcyjny. Przykładami
zwierząt gospodarskich są m.in. bydło,
konie, osły, muły, owce, świnie, drób,
wielbłądy.

Cel wyceny zwierząt:



Sprzedaż nieruchomości rolnej

(w celu ustalenia wartości rynkowej całej
nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży)



Dzierżawa n-ści rolnej



Ubezpieczenie

(np. odszkodowania z różnych tytułów)

Inwentaryzacja
inwentarza:

Oddzielnie dla każdego gatunku zwierząt

należy określić:



Liczebność poszczególnych grup wg płci,
wieku i kierunku użytkowania

(np.krowy, opasy, cielęta, jałówki do pół roku,
jałówki do 1 roku, itd.)



Masę zwierząt w danej grupie

Wartości wycenianych

zwierząt



Walory niematerialne –

predyspozycje do

danego sposobu użytkowania



Nośniki materialne –

występują w walorach

somatycznych

Całkowita wartość zwierzęcia – oba

składniki jednocześnie w ustalonych
proporcjach

W obrębie każdego
gatunku należy wyróżnić
zwierzęta:



Hodowlane



Użytkowe



Rzeźne



Wyceny dokonujemy przyjmując ceny

oferowane w dniu dokonania

inwentaryzacji przez firmy zajmujące się

skupem określonych gatunków lub grup

zwierząt.



Można tez przyjąć ceny uzyskiwane przez

rolników w czasie transakcji

wolnorynkowych lub ceny ogłaszane

cyklicznie przez GUS lub IERiGŻ

Zwierzęta hodowlane



Występują w
gospodarstwach
specjalizujących się w
hodowli zarodowej.



Wyceny dokonuje się w
oparciu o ocenę
zootechniczną

Wycena zwierząt

hodowlanych

W

zw

= (M

c

x C

1

) + (B

h

x S

sz

)

W

zw – wartość zwierząt hodowlanych

M

c – masa ciała

C

1 – cena 1kg żywca w danej klasie jakościowej

B

h – bonitacja hodowlana ( w punktach )

S

sz – stawka za 1 punkt bonitacyjny

Wycena zwierząt

hodowlanych

Jałówka cielna (w 6 miesiącu cielności)
o masie ciała (netto) 420 kg, uzyskująca
w ocenie zootechnicznej 62 punkty
bonitacyjne została wyceniona 619, 60
zł. Na wyceną złożyły się:



M - masa ciała (netto) 420 kg



C - aktualna (w dniu wyceny) cena
jednostkowa żywca wołowego
wynosząca (dla klasy II) 1,18 zł/kg



B - bonitacja zootechniczna 62 pkt.,



S - stawka za 1 pkt bonitacyjny 2,0 zł



W = 420 kg 1,18 zł/kg + 62 2,0 zł =
495,6 zł + 124, 0 = 619,6 zł

Zwierzęta użytkowe



Utrzymywane są dla

określonego celu

przyżyciowego np. dla

wełny, jaj, mleka,

potomstwa



Wycena zależy od ich

masy, przydatności

produkcyjnej i

rozpłodowej.

Wycena zwierząt

użytkowych

W

zw

= (M

c

x

C

1

-

K

h

)

x

W

W

zw – wartość zwierząt użytkowych

M

c – masa ciała

C

1 – cena 1kg żywca

K

h – koszty handlowe

W

– współczynnik wynikający z porównania cen

zwierząt użytkowych i rzeźnych

Zwierzęta rzeźne

Zwierzęta

utrzymywane w celu

pozyskania mięsa a

także zwierzęta stare

i nisko wydajne lub

młode wybrakowane

Wartość tych zwierząt

jest uzależniona od

ich masy, kondycji,

wieku, płci

Wycena zwierząt rzeźnych

W

zw

= M

c

x

C

śr

-

K

h

W

zw – wartość zwierząt rzeźnych

M

c – masa ciała

C

1 – cena 1kg żywca średniej klasy

K

h – koszty handlowe

Wycena zwierząt rzeźnych

Stado 40 tuczników o
łącznej masie (netto) 4 200 kg
wyceniono na 10 210 zł. Na
wartość złożyły się:



łączna masa netto 4 200 kg



jednostkowa cena żywca (w
dniu wyceny) 2,45 zł/kg



koszty handlowe (koszt
transportu do ZM) 80,0 zł



W

zw

= 4 200kg x 2,45 zł/kg –

80,0zł = 10 290,0 zł – 80,0 zł
= 10 210,0 zł

Wycena produkcji w toku

Wycena produkcji w toku

Dziękuję za

uwagę