str. 1

SMJ2/PRA1

Tomasz Jabłoński

Znaczenie pojęcia dobrej i złej wiary w prawie rzeczowym.

Kodeks Cywilny oraz poprzednie przepisy prawa rzeczowego, nie zawierały definicji

dobrej i złej wiary. Zarówno obecnie, jak i poprzednio krótszy termin zasiedzenia jest

wyłączny, gdy samoistny posiadacz uzyskuje posiadanie w złej wierze. Jest to konsekwencją

domniemania dobrej wiary określonej w art. 7 k.c., zgodnie z którym jeśli ustawa uzależnia

skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Dodatkowo

wynika to z przerzucenia ciężaru dowodu złej wiary na tego, kto twierdzi, że samoistny

posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze. Jest to konsekwencja wynikająca z art. 6 k.c. – ei

incumbit probatio qui dicit non qui negat.

Decydująca dla oceny czy posiadacz jest w dobrej czy złej wierze jest jego

świadomość. W razie ustanowienia przedstawiciela ustawowego jest to świadomość tego

przedstawiciela, a w razie posiadania przez małżonków, których majątek jest objęty

wspólnością ustawową – świadomość każdego z małżonków. Zgodnie z orzeczeniem Sądu

Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r. (I CR 302/71) przy ocenie czy zachodzą warunki do

nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia dobra wiara polega na

usprawiedliwiającym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu

takie prawo do władania rzeczą jakie faktycznie wykonuje.

Pojęcie dobrej czy złej wiary ma charakter klauzuli generalnej. Istotą wszelkich

klauzul generalnych w prawie cywilnym jest możliwość uwzględnienia w ocenie stanu

faktycznego, różnych okoliczności faktycznych, które w oderwaniu od konkretnej sprawy, nie

mogą być ocenione raz na zawsze i w jednakowy sposób według bezwzględnie

obowiązującego schematu. Ostateczne stanowisko co do pojęcia dobrej wiary w rozumieniu

przepisów nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia Sąd Najwyższy zajął w

uchwale składu 7 sędziów, z dnia 6 grudnia 1991 r. (III CZP 108/91), której nadał moc zasady

prawnej. Zgodnie z tą uchwałą, osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie

mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania form aktu notarialnego, nie

jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Wykładnia dobrej wiary ustalona w powołanej

uchwale stanowi wyraz poglądu Sądu Najwyższego utrwalonego w takich orzeczeniach jak z

4 grudnia 1998 r. (III CKM 48/98), w którym Sąd uznał, że nie przysługuje dobra wiara temu,

str. 2

kto w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie miał świadomość, że oświadczenie

właściciela o przekazaniu swojego udziału własności dokonanej za granicą bez zachowania

form aktu notarialnego nie przenosi własności. Podobnie w orzeczeniu z 23 kwietnia 1997 r.

(I CKM 74/97) Sąd Najwyższy postanowił, że wejście w posiadanie nieruchomości na

podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności zawartej w formie notarialnej,

nie uzasadnia przyznania dobrej wiary posiadaczowi, który wie, że prawo własności nie

przysługuje jemu, lecz innej osobie. Nie wyłącza dobrej wiary posiadacza nieruchomości fakt,

że nieruchomość stała się z przyczyn od niego niezależnych z dniem 4 listopada 1971 r.

własnością osoby trzeciej w trybie uwłaszczenia na podstawie przypisu o uregulowaniu

własności gospodarstw rolnych, jeśli nie nastąpiła przez to zmiana w stanie posiadania. Wyżej

wymienione poglądy Sądu Najwyższego wynikają z opowiedzenia się przez Sąd za

tradycyjnym rozumieniem dobrej wiary posiadacza nieruchomości. Pogląd Tradycyjny

uznaje, że dobra wiara polega na błędnym ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym

przekonaniem posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo.

Istnieje tzw. pogląd zliberalizowany, który przyjmuje, że dobra wiara posiadacza jest

równoznaczna z jego posiadaniem, opartym na obiektywnych przesłankach, wywodzących się

ze stosunku będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, że wykonując w

swoim imieniu prawo własności niczyjego prawa, niczyjego prawa nie narusza. Taka sytuacja

występuje przede wszystkim wtedy gdy posiadacz taki otrzymał nieruchomość od właściciela

rezygnującego ze swojego prawa, czyli także w wypadku wejścia w posiadanie

nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, ale sprzedanej

bez zachowania aktu notarialnego.

Na tle uwarunkowań zawartych w art. 172 § 1, art. 231 § 1 oraz art. od 224 do 229 k.c.

powstaje zagadnienie czy użyte w tych przepisach zła i dobra wiara należy rozumieć

jednakowo, czy też przypisywać im różne znaczenia. Dodatkowo powstaje zagadnienie czy

dla wykładni tych pojęć ma znaczenie ustawowe w art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o

księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. nr 19 poz. 147 z p. zm.). Zgodnie z przedstawioną

ustawą, w złej wierze jest zarówno ten kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z

rzeczywistym stanem prawnym jak i ten kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Zgodnie

z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 (III CZP 108/91) w obu tych kwestiach

należy zająć stanowisko pozytywne. Dobra i zła wiara zdaniem Sądu pełni tą samą funkcję we

wszystkich stosunkach prawno rzeczowych. Funkcją tą jest zapewnienie bezpieczeństwa

obrotu. Nie ma podstaw by instytucją tym przypisywać różne znaczenie w zależności od tego

z jaką wiążą się czynnością prawną, czy też faktyczną.

str. 3

Przy roszczeniu czy osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie

umowy mającej na celu przeniesienie własności bez zachowania formy aktu notarialnego nie

można pominąć unormowania zawartego w art. 336 k.c. Artykuł ten zawiera ustawową

definicje posiadacza samoistnego. W świetle tego przepisu posiadaczem samoistnym jest ten

kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. W takim wypadku dochodzi do fizycznego objęcia

nieruchomości z zamiarem wykonywania prawa własności we własnym imieniu. Sąd

Najwyższy w przedmiotowej uchwale uznał, że osoba taka, która wchodzi w posiadanie

nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności bez formy aktu

notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.

Zgodnie z art. 224 § 1 samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do

wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny za jej zużycia, pogorszenie

czy utratę. Jednak, że w chwili gdy samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o

wytyczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on zobowiązany do

wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jej zużycie, pogorszenie czy utratę. Chyba, że

wykaże brak winy.

Zgodnie z art. 231 samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który zniósł budynek

lub inne urządzenie, które przekracza znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać

aby, właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Natomiast właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek może żądać aby ten kto wzniósł

budynek lub urządzenie nabył od niego własność za odpowiednie wynagrodzenie.

Zgodnie z art. 292 przepisy o nabyciu własności nieruchomości tj. także przepisy o

dobrej i złej wierze stosuje się odpowiednio do zasiedzenia służebności gruntowej.

W odróżnieniu od zasiedzenia nieruchomości jedną z przesłanek nabycia przez

zasiedzenie rzeczy ruchomych, zgodnie z art. 174 Kodeksu cywilnego, jest dobra wiara.

Przesłanka ta musi istnieć przez cały czas posiadania: od jego uzyskania do upływu terminu

zasiedzenia. Dowiedzenie się przez posiadacza rzeczy przed upływem okresu zasiedzenia, iż

nabył on rzecz od nieuprawnionej osoby, sprawia, że należy go od początku jej posiadania

traktować jako posiadacza w złej wierze (tak SN w orz. z 2 października 1998 r., III CKU

28/98, niepubl.). Jeżeli w ciągu tego czasu samoistny posiadacz utraci dobrą wiarę, nabycie w

drodze zasiedzenia nie nastąpi. Pozostałe przesłanki zasiedzenia są takie same jak przy

zasiedzeniu nieruchomości.

Na zakończenie należy podkreślić, że pojęcie dobrej lub złej wiary zostało ustalone i

utrwalone w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który wielokrotnie dał wyraz przywiązania do

tradycyjnego rozumienia dobrej i złej wiary. To tradycyjne rozumienie Sądu Najwyższego

str. 4

opiera się na konstytucyjnej zasadzie demokratycznego państwa prawa, jakim jest

Rzeczpospolita Polska. W państwie takim obowiązujące przepisy prawne powinny być

przestrzegane, a przy ich tłumaczeniu, w tym przez sądy, konstytucyjna zasada ta powinna

być uwzględniona. O prawidłowym zastosowaniu tej zasady można mówić tylko przy

przyjęciu tradycyjnego pojęcia dobrej wiary. Jeżeli bowiem art. 158 k.c. zawiera wyraźne

postanowienia, że zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości,

jak i umowa przenosząca własność wymaga dla swojej ważności zachowania formy aktu

notarialnego, to nie można przyjmować, iż osoba wchodząca w posiadanie nieruchomości na

podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania takiej

formy nie może być uznawana jako posiadacz w dobrej wierze, a więc nie ma podstaw by

uważać się za właściciela. Zdaniem Sądu Najwyższego znajomość przepisów dotyczących

obrotu nieruchomościami oraz ich dostępność jest tak duża, że chociaż może się zdarzyć

wypadek takiej nieznajomości po stronie osób zawierających umowę, to brak jest przesłanek

do wyprowadzenia wniosku, że osoby te nie mogłyby się z łatwością dowiedzieć o

wymaganiu form aktu notarialnego, dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości.

Nie nakładanie na strony jakichkolwiek obowiązków w zakresie zapoznawania się z

obowiązującymi przepisami prawnymi pozostawałoby zdaniem Sądu w sprzeczności z

wskazaną wyżej zasadą państwa prawnego.