Rynek nieruchomości

Specyfika rynku nieruchomości

Część 2

dr Dariusz Trojanowski, Katedra Inwestycji i Nieruchomości

Rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości

Zakres wykładu

1.

Cechy rynku nieruchomości

2.

Struktura RN

3.

Czynniki popytu i podaży na RN

4.

Koniunkturalny rozwój rynku nieruchomości

5.

Wpływ RN na gospodarkę i odwrotnie

Rynek nieruchomości

Cechy rynku nieruchomości

•

Niejednolitość

•

Niedoskonałość

•

Mała elastyczność popytu i podaży

•

Lokalny charakter

•

Mała efektywność

•

Wymaga fachowej obsługi

Rynek nieruchomości

Struktura rynku nieruchomości

•

Slajd 1

−

Transakcje rynkowe

−

Transakcje nierynkowe

Rynek nieruchomości

Podmiot

POPYT

PRAWA

PODAŻ

Podmiot

Wiązki praw

Skarb Państwa

jednostki samorządu terytorialnego
spółki prawa cywilnego i handlowego

joint-venture

konsorcjum

spółdzielnie

podmiot zagraniczny

instytucja

osoby fizyczne

podmiot zagraniczny

własność/współwłasność

użytkowanie wieczyste

dzierżawa

najem

spółdzielcze prawo własnościowe

podnajem

opcja/zadatek

prawo pierwokupu

służebność

prawo wywłaszczenia

prawo eksmisji

zob. strona popytu

Struktura rynku nieruchomości c.d.

Źródło: Opracowania własne na podstawie „Vademecum pośrednika nieruchomości zarys wiedzy o profesjonalnym obrocie
nieruchomościami”; Władysław Jan Brzeski, Grzegorz Dobrowolski, Szymon Sędek; KIN, Kraków 1996.

Rynek nieruchomości

Struktura rynku nieruchomości c.d.

Rodzaj nieruchomości

zob. str. podaży

Część nieruchomości
cała nieruchomość
budynek/budowla
piętro
lokal
„przestrzeń powietrzna”
Cykl nieruchomości
nowy projekt
eksploatacja
remont/odnowa
przebudowa
wyburzenia

TRANSAKCJA

Rynkowa:

kupno/sprzedaż

użytkowanie

najem/dzierżawa

podnajem

zamiana

„sale-laseback”

czarny rynek

Nierynkowa:

darowizna

spadek/dziedzictwo

wywłaszczenie

uwłaszczenie

eksmisja/egzekucja

Rodzaj nieruchomości
jedno-rodzinna
wielo-rodzinna
handlowo-usługowa
biurowa
rekreacyjna
przemysłowa parkingowo-

garażowa
magazynowo-składowa
rolna., leśna
instytucjonalna

Część nieruchomości
zob. strona popytu

Cykl nieruchomości
zob. strona popytu

Źródło: Opracowania własne na podstawie „Vademecum pośrednika nieruchomości zarys wiedzy o profesjonalnym obrocie
nieruchomościami”; Władysław Jan Brzeski, Grzegorz Dobrowolski, Szymon Sędek; KIN, Kraków 1996.

Rynek nieruchomości

PODAŻ

RYNEK

POPYT

POTRZEBY

PRZESTRZENNE

SIŁA

NABYWCZA

RYNEK

FINANSOWY

WYBURZENIA

UBYTKI

ISTNIEJĄCY

ZASÓB

RYNEK

BUDOWLANY

DEWELOPER

NOWA

PODAŻ

OBRÓT

CENY
CZYNSZE

PUSTOSTANY

Czynniki popytu i podaży na rynek

Źródło: opracowanie własne na podst. „Vademecum pośrednika nieruchomości zarys wiedzy o profesjonalnym obrocie
nieruchomościami”; Władysław Jan Brzeski, Grzegorz Dobrowolski, Szymon Sędek; KIN, Kraków 1996.

Rynek nieruchomości

Czynniki popytu i podaży

−

Czynniki popytu

•

Siła nabywcza – rynek finansowy

•

Potrzeby przestrzenne

−

Czynniki podaży

•

Przyrost – rynek deweloperski

•

Zasób

•

Ubytki

Rynek nieruchomości

Popytu i podaży na RN

•

Popyt i podaż

•

Cechy popytu na N

−

Silna intensywność jego ujawniania się

−

Mała substytucyjność

−

Słaba reakcja popytu na zmiany ceny

•

Współczynnik elastyczności cenowej

−

Znaczna rozbieżność pomiędzy popytem
p. a popytem e.

Rynek nieruchomości

Popytu i podaży na RN

•

Cechy podaży na N

−

Słaba reakcja podaży na zmiany
ceny

•

Paradoks Veblena

•

Brak równowagi

•

Nadwyżka podaży

Rynek nieruchomości

Koniunkturalny rozwój rynku

Rynek nieruchomości

Cykl gospodarczy

•

Cykl koniunkturalny jest to rytm wspólny dla

rozwoju większości działów życia gospodarczego,

jak i dla różnych krajów. Cykle uwidaczniają się w

zmianach występujących w PKB, bezrobociu,

cenach i zyskach*.

•

Cykl gospodarczy jest powracającym ale

nieregularnym, wahnięciem poziomu ogólnej

działalności gospodarczej lub zestawem

krótkoterminowych wahnięć w gore i w dół w

ramach głównego, długookresowego trendu**.

*Ekonomia 1, PWN
** Ekonomia, Fundacja Gospodarcza NSZZ

Rynek nieruchomości

Trend i fazy

•

Trend – tendencja rozwojowa produkcji –

„wygładzona” ścieżka obrazująca rozwój
produkcji w długim okresie po wyeliminowaniu
krótkookresowych wahań

•

Fazy w cyklu (patrz rysunek)

−

Dno (depresja)

−

Ekspansja (ożywienie)

−

Szczyt (boom)

−

Recesja

Rynek nieruchomości

Przyczyny wahań

•

wojny

•

wydarzenia polityczne

•

fluktuacja liczby ludności

•

innowacje

•

poziom produkcji

•

wzrost sprzedaży

Rynek nieruchomości

Cykl koniunkturalny na rynku N

•

Powracające lecz nieregularne wahania w

poziomie globalnego dochodu z wyprzedzeniem
bądź opóźnieniem w stosunku do średniej z
wszelkich rodzajów nieruchomości

•

Przyczyny cykli na rynku nieruchomości:

−

Ruchy falowe w całej gospodarce

−

Cechy strukturalne budynków i procesu budowy

−

ludzkie zachowania

•

Jak cykle przekładają się na rynek N (Patrz Rys.)

Rynek nieruchomości

Wpływ gospodarki na rynek N

•

Zmiany zapotrzebowania na przestrzeń

−

Ożywienie gospodarcze z opóźnieniem ponieważ

wykorzystanie istniejących zasobów

•

Zmiany w poziomie budownictwa

−

Trudno dostosować do zmian popytu

•

Zmiany poziomu stóp procentowych

−

Wzrost popytu na pieniądz może wywołać wzrost stóp

•

Atrakcyjność innych lokat

•

Oczekiwania co do trendów w gospodarce

−

Zachowania przystosowawcze - trzeba czasu aby dane z

przeszłości przełożyć na decyzje inwestycyjne

•

Inne (instytucjonalne, zmiany wartości kapitałowej w bilansach)

Rynek nieruchomości

Wpływ rynku N na gospodarkę

•

Pozytywny wpływ i negatywny

•

Pozytywny:

•

Udział w tworzeniu PKB

−

USA udział sektora N w PKB – 11-12%

−

Japonia 8-10%

−

Polska 6-8%.

•

Wpływ na ożywienie gospodarcze poprzez tworzenie

nowego zasobu

•

Funkcja fiskalna – wpływ do budżetu SP i JST

•

Miejsca pracy

−

USA – 8,1 % ogół zatrudnionych pracuje w sektorze N,

−

UK – 6-8%,

−

Polska – 5-6%.

•

Popyt na kapitał i „odmrożenie” kapitału

Rynek nieruchomości

Wpływ rynku N na gospodarkę

•

Negatywny:

−

„Samotny” wzrost cena na rynku nieruchomości (i

ożywienie tylko w tym sektorze) może spowodować

kryzys w gospodarce (pęknięcie bańki)

−

Spadek czynszów może spowodować nie możność

spłaty kredytów

−

Spadek wartość nieruchomość zwiększa ryzyko

banków dla których stanowią one zabezpieczenie

−

Wzrost stóp procentowych może spowodować

znacząc obciążenie domowych budżetów – co może

spowodować większą podaż na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości

Pytania kontrolne

1. Co oznacza niedoskonałość rynku?
2. Jak jest elastyczność cenowa popytu na

rynku nieruchomości i co ona oznacza?
3. Co to jest rynek efektywny?
4. Proszę wskazać 3 transakcje nierynkowe?
5. Proszę wskazać czynniki podaży na rynku

nieruchomości.